5.1 Rapportage Herziening en MPG 2022.pdf

Herziening en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

gemeente

NOORDOOSTPOLDER

►7

LaSor İ)

Gemeente Noordoostpolder Mei 2022

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Inhoudsopgave Inhoudsopgave...............................................................................................................................................1 1 Samenvatting.............................................................................................................................................. 6 2 Aanleiding en inleiding............................................................................................................................ 10 2.1 Herziening & MPG..........................................................................................................................10 2.2 Nog niet in exploitatie genomen gronden.......................................................................................10 2.3 MPG BBV-proof..............................................................................................................................10 2.4 De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)...........................................................................11 2.5 Leeswijzer.......................................................................................................................................12 3 Beleidsachtergrond en marktwerking....................................................................................................

13 3.1 Algemeen........................................................................................................................................13 3.2 Wonen............................................................................................................................................13 3.3 Werken...........................................................................................................................................18 4 Algemene Reserve Grondexploitaties.................................................................................................... 22 4.1 Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)..................................................................... 22 4.2 Weerstandsvermogen grondbedrijf............................................................................................... 22 4.3 Onttrekkingen ARG....................................................................................................................... 22 4.4 Toekomstige claims ARG ............................................................................................................. 22 5 Uitgangspunten herzieningen.................................................................................................................

23 5.1 Bouw- en woonrijp maken............................................................................................................. 23 5.2 Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering................................................................ 23 5.3 Rente..............................................................................................................................................23 5.4 Opbrengsten.................................................................................................................................. 23 5.5 Kosten.............................................................................................................................................24 5.6 Verliesvoorzieningen..................................................................................................................... 24 5.7 Tussentijdse winstnemingen.........................................................................................................

24 5.8 BTW................................................................................................................................................24 5.9 VPB.................................................................................................................................................24 5.10 Stoplichtmodel .............................................................................................................................. 25 6 Herziene grondexploitaties incl. Meerjarenperspectief.................................................................... 26 6.1 Complex 11A Emmelhage fase 1.................................................................................................. 26 6.1.1 Algemeen................................................................................................................................... 26 6.1.2 Opbrengsten.............................................................................................................................. 27 6.1.3 Kosten........................................................................................................................................ 27 6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief............................................................................................

27 6.2 Complex 11b Emmelhage fase 2a................................................................................................ 28 6.2.1 Algemeen...................................................................................................................................... 28 6.2.2 Opbrengsten.................................................................................................................................. 29 6.2.3 Kosten........................................................................................................................................... 29 6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief............................................................................................... 29 6.3 Complex 11c Emmelhage fase 2b................................................................................................ 30 6.3.1 Algemeen...................................................................................................................................... 30 6.3.2 Opbrengsten.................................................................................................................................. 31 6.3.3 Kosten...........................................................................................................................................

31 6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief............................................................................................... 31 6.4 Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B....................................................................................... 32 6.4.1 Algemeen................................................................................................................................... 32 6.4.2 Opbrengsten ............................................................................................................................. 33 6.4.3 Kosten....................................................................................................................................... 33 6.4.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................... 33 6.5 Complex 34 De Munt II fase 2....................................................................................................... 34 6.5.1 Algemeen................................................................................................................................... 34 6.5.2 Opbrengsten ............................................................................................................................. 35

Pagina 2 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

6.5.3 Kosten........................................................................................................................................ 35 6.5.4 Resultaat en meerjarenperspectief............................................................................................ 35 6.6 Complex 38 De Munt II fase 1........................................................................................................ 36 6.6.1 Algemeen................................................................................................................................... 36 6.6.2 Opbrengsten.............................................................................................................................. 37 6.6.3 Kosten.........................................................................................................................................37 6.6.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................... 37 6.7 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009)...........................................................38 6.7.1 Algemeen...................................................................................................................................

38 6.7.2 Opbrengsten.............................................................................................................................. 39 6.7.3 Kosten........................................................................................................................................ 39 6.7.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................... 39 6.8 Complex 41 Bedrijventerrein Dorpen .................................................................................................. 40 6.8.1 Algemeen................................................................................................................................... 40 6.8.2 Opbrengsten ............................................................................................................................. 42 6.8.3 Kosten....................................................................................................................................... 42 6.8.4 Resultaat en meerjarenperspectief...........................................................................................

42 6.9 Complex 42 Bedrijventerrein Ens...................................................................................................43 6.9.1 Algemeen................................................................................................................................... 43 6.9.2 Opbrengsten ............................................................................................................................. 44 6.9.3 Kosten....................................................................................................................................... 44 6.9.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................... 44 6.10 Complex 43 Bedrijventerrein Creilerpad...................................................................................... 45 6.10.1 Algemeen............................................................................................................................... 45 6.10.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 46 6.10.3 Kosten...................................................................................................................................

46 6.10.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 46 6.11 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse..................................................................................... 47 6.11.1 Algemeen............................................................................................................................... 47 6.11.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 48 6.11.3 Kosten................................................................................................................................... 48 6.11.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 48 6.12 Complex 50 Centrumplan Emmeloord......................................................................................... 49 6.12.1 Algemeen............................................................................................................................... 49 6.12.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 50 6.12.3 Kosten...................................................................................................................................

50 6.12.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 51 6.13 Complex 51 Meldestraat Emmeloord........................................................................................... 52 6.13.1 Algemeen............................................................................................................................... 52 6.13.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 53 6.13.3 Kosten................................................................................................................................... 53 6.13.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 53 6.14 Complex 56 Luttelgeest fase 4..................................................................................................... 54 6.14.1 Algemeen............................................................................................................................... 54 6.14.2 Opbrengsten .........................................................................................................................

55 6.14.3 Kosten................................................................................................................................... 55 6.14.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 55 6.15 Complex 63 De Kaghe Espel....................................................................................................... 56 6.15.1 Algemeen............................................................................................................................... 56 6.15.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 57 6.15.3 Kosten................................................................................................................................... 57 6.15.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 57 6.16 Complex 65 Ens-Zuidoost.............................................................................................................. 58 6.16.1 Algemeen..............................................................................................................................

58 6.16.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 59

Pagina 3 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

6.16.3 Kosten.................................................................................................................................... 59 6.16.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................ 59 6.17 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1............................................................................................. 60 6.17.1 Algemeen............................................................................................................................... 60 6.17.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 61 6.17.3 Kosten................................................................................................................................... 61 6.17.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 61 6.18 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2............................................................................................. 62 6.18.1 Algemeen...............................................................................................................................

62 6.18.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 63 6.18.3 Kosten................................................................................................................................... 63 6.18.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 63 6.19 Complex 68 Espelerpad................................................................................................................. 64 6.19.1 Algemeen............................................................................................................................... 64 6.19.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 65 6.19.3 Kosten................................................................................................................................... 65 6.19.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 65 6.20 Complex 71 Creil-Oost...................................................................................................................

66 6.20.1 Algemeen.............................................................................................................................. 66 6.20.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 67 6.20.3 Kosten................................................................................................................................... 67 6.20.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 67 6.21 Complex 72 Luttelgeest-Zuid.......................................................................................................... 68 6.21.1 Algemeen.............................................................................................................................. 68 6.21.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 69 6.21.3 Kosten................................................................................................................................... 69 6.21.4 Resultaat en meerjarenperspectief.......................................................................................

69 6.22 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3............................................................................................. 70 6.22.1 Algemeen............................................................................................................................... 70 6.22.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 71 6.22.3 Kosten.................................................................................................................................... 71 6.22.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 72 6.23 Complex 76 HerontwikkellocatiesNagele....................................................................................... 73 6.23.1 Algemeen.............................................................................................................................. 73 6.23.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 74 6.23.3 Kosten...................................................................................................................................

74 6.23.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 75 6.24 Complex 77 Walstraat Kraggenburg.............................................................................................. 76 6.24.1 Algemeen.............................................................................................................................. 76 6.24.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 77 6.24.3 Kosten.................................................................................................................................... 77 6.24.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 77 6.25 Complex 81 Mariaschool Tollebeek ............................................................................................. 78 6.25.1 Algemeen.............................................................................................................................. 78 6.25.2 Opbrengsten..........................................................................................................................

79 6.25.3 Kosten................................................................................................................................... 79 6.25.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 79 6.26 Complex 82 Wellerwaard ............................................................................................................... 80 6.26.1 Algemeen.............................................................................................................................. 80 6.26.2 Opbrengsten ......................................................................................................................... 81 6.26.3 Kosten................................................................................................................................... 81 6.26.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 81 6.27 Complex 84 Kerkstraat Luttelgeest .............................................................................................. 82 6.27.1 Algemeen..............................................................................................................................

82 6.27.2 Opbrengsten .......................................................................................................................... 83

Pagina 4 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

6.27.3 Kosten.................................................................................................................................... 83 6.27.4 Resultaat en meerjarenperspectief........................................................................................ 83 6.28 Complex 85-1 De Stiepe Rutten................................................................................................... 84 6.28.1 Algemeen............................................................................................................................... 84 6.28.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 85 6.28.3 Kosten.................................................................................................................................... 85 6.28.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 85 6.29 Complex 85-2 Buitenom 1 Rutten................................................................................................ 86 6.29.1 Algemeen...............................................................................................................................

86 6.29.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 87 6.29.3 Kosten................................................................................................................................... 87 6.29.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 87 6.30 Complex 85-3 Buitenom 87 Rutten.............................................................................................. 88 6.30.1 Algemeen............................................................................................................................... 88 6.30.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 89 6.30.3 Kosten................................................................................................................................... 89 6.30.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 89 6.31 Complex 155 Jacob Bruintjesstraat Kraggenburg........................................................................ 90 6.31.1 Algemeen..............................................................................................................................

90 6.31.2 Opbrengsten.......................................................................................................................... 91 6.31.3 Kosten................................................................................................................................... 91 6.31.4 Resultaat en meerjarenperspectief....................................................................................... 91 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Overzicht alle grondexploitaties stand 31-12-2021 Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2021 Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2021 Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31 -12-2021 Onttrekkingen, (toekomstige) claims en risicobuffers Algemene Reserve Grondexploitaties

Pagina 5 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

1 Samenvatting De totale opbrengst uit grondverkopen in 2021 bedroeg circa C 22,0 miljoen. Hiervan is circa C 14,4 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels, circa C 4,0 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels en circa C 3,6 miljoen uit commerciële ruimtes in het centrumplan Emmeloord. Ten opzichte van 2020 is de grondverkoop met circa 760Zo gestegen. In 2021 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage Fase 2A en 2B en het Centrumplan), Ens en Wellerwaard veel woningbouwkavels verkocht. Voor 2022 verwachten we een lichte daling van de grondverkoop van circa 807o ten opzichte van 2021 bij gelijkblijvende marktomstandigheden. Door nieuwe woningbouwlocaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. De verkoop van bedrijfskavels loopt voor op de planning zoals deze is opgenomen in het MPG 2021 en ligt met circa 4 hectare op het jaarlijkse gemiddelde. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2021

Grondverkopen in 2021

C

36

Woningbouw Bedrijventerrein

14.44S.670 3.969.515

7236 1736

Commercieel Totaal

3.572.909 21.991.093

1136 1003İ

Emmeloord Dorpen

6.550. SS5 4. S3 S. 250

2936 3S36

Wellerwaard Centrumplan

2.016.529 1.043.006

1436 1936

Totaal woningbouw

14.44S.670

10036

Emmeloord

1.290.451

3336

Dorpen Totaal bedrijventerrein

2.679.064 3.969.519

6736 10036

3.572.909

10036

Woningbouw

Bedrijventerrein

Commercieel Emmeloord Dorpen Totaal commercieel

Pagina 6 van 96

3.572.909

036 10036

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1).

Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder

Grondverkopen

M Gerealiseerde grondverkopen

M Verwachte grondverkopen

In 2022 verwachten we circa C 20,3 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa C 11,7 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Emmelhage Fase 2B (440Zo) en Wellerwaard (2107o) zorgen voor circa 2/3 van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we vooral in Luttelgeest, Rutten en Bant te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2022 circa C 8,6 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. We verwachten vooral een aantal grote kavels op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B te Emmeloord te verkopen.

In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd als nog verwacht - van alle grondexploitaties. Per 01 -01-2022 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa C 19,7 miljoen. De totale nog te verwachten opbrengsten zijn hoger dan de totale nog te verwachten kosten. Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa C 20,0 miljoen positief. Belangrijk om te melden is dat we in 2021 circa C 3,1 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben. Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de Algemene Reserve Grondexploitaties ^ARG) betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG.

Pagina 7 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen

Grondexploitaties - totalen Boekwaarde per01-01-2021 Gerealiseerde kosten in 2021

-33.3S3.176 -5.42S.440

Tussentijdse winstneming 2021 Gerealiseerde opbrengsten in 2021

-3.130.577 22.209.462

Boekwaarde per01-01-2022

-19.732.731

Nogte verwachten kosten

-30.600.543

Nog te verwachten opbrengsten

70.304.416

Eindwaarde totaal

19.971.142

In dit MPG is, in aanvulling op de Jaarstukken 2021, voor complex X050: Centrumplan Emmeloord het toekomstperspectief inzake de openbare toiletvoorziening meegenomen.

In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: -

Er zijn 7 nieuwe grondexploitatie-complexen vastgesteld in 2021: o

De Stiepe Rutten (complex 85-1): het voormalige dorpshuis De Stiepe wordt herontwikkeld tot een appartementencomplex met 17 appartementen.

o

Kerkstraat Luttelgeest (complex 84): de voormalige basisschool De Klipper wordt herontwikkeld voor rij- en 2A1 kapwoningen, de naastgelegen kerk wordt herontwikkeld tot 5 wooneenheden en op het grasveldje tussen de kerk en de voormalige basisschool zijn 2 vrijstaande woningen gepland.

o

Meldestraat Emmeloord (complex 51): aan de Meldestraat zijn inmiddels 16 StartBlock woningen gerealiseerd. Verder is er nog ruimte voor een nader in te vullen ontwikkeling.

o

Luttelgeest fase 4 (complex 56): Aan de Ridderspoor wordt de volgende fase van de uitbreiding van Luttelgeest ontwikkeld. Het plan biedt ruimte aan circa 71 woningen, zowel vrijstaande, 2A1 kap-, levensloop en rijwoningen.

o

Buitenom 1 Rutten (complex 85-2): Aan de Buitenom 1 is de voormalige kinderopvang gesloopt en worden 3 vrijstaande en 4 2A1 kapwoningen gerealiseerd.

o

Buitenom 87 Rutten (complex 85-3): Aan de Buitenom 87 wordt de voormalige basisschool De Paulusschool gesloopt. Op deze locatie (en het naastgelegen speelveld) worden 3 vrijstaande en 12 2A1 kapwoningen gerealiseerd.

o

De Munt B Emmeloord (complex 32): Aan de Kuinderweg/Muntweg in Emmeloord wordt een groot nieuw bedrijventerrein in ontwikkeling gebracht. In totaal is er circa 42 hectare grond beschikbaar voor nieuwe bedrijfsvestigingen.

Pagina 8 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

-

Emmelhage fase 1,2a en 2b zijn nagenoeg uitverkocht. Het is noodzakelijk om de grondvoorraad in Emmeloord uit te breiden In september 2021 is de grond voor de ontwikkeling van Emmelhage fase 3b van het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) aangekocht. Samen met een projectontwikkelaar worden Emmelhage fase 3A (projectontwikkelaar) en fase 3B (gemeente) ontwikkeld. Beide fases zorgen voor samen voor ruim 300 woningen.

-

Op de locatie van het dokter Jansencentrum wordt momenteel een plan ontwikkeld om hier (gefaseerd) woningbouw te kunnen realiseren, zodra het nieuwe gezondheidsplein aan de Urkerweg gereed is en het voormalige ziekenhuisterrein beschikbaar is voor sloop/herontwikkeling.

-

In de dorpen Bant, Creil, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor.

-

Om in de toekomst te kunnen voorzien in grote bedrijfskavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling gebracht. Dit geeft invulling aan de vastgestelde visie werklocaties/bedrijventerreinen.

-

Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken zijn onlangs de nieuwe ontwikkelingsperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 vastgesteld.

-

De uitstraling van het centrum van Emmeloord krijgt vorm. In 2019-2020 is er vooral aan de westkant van het centrum (rondom De Deel) gebouwd. In 2021 en 2022 is en wordt er vooral aan de oostkant gebouwd.

-

Per 1 januari 2022 is de Nota Grondprijzen 2022 vastgesteld. In de gehele gemeente is de bovenkant van de bandbreedte van de grondprijzen voor woningbouw met gemiddeld 120Zo verhoogd. De onder- en bovenkant van de bandbreedte voor kavelprijzen van de bedrijventerreinen in Emmeloord zijn verhoogd met C 3,- per m2 en op de lokale bedrijventerreinen is een verhoging van C 2,- per m2 doorgevoerd.

De stand van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) bedraagt per 31-12-2021 circa C 34,15 miljoen. Hiervan is circa C 20,3 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels eerdere besluitvorming van de raad). Hiervan is circa C 9,4 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen.

Pagina 9 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

2 Aanleiding en inleiding 2.1

Herziening å MPG

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar en kijkt vooruit naar 2022 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van 10 jaar en in uitzonderlijke gevallen zelfs nog langer. We kijken terug en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten.

Noordoostpolder kent 30 actieve grondexploitaties (BIE). In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2018), te worden herzien. Bij de herziening worden de volgende zaken geactualiseerd: ^

de boekwaarde (som van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en gerealiseerde kosten van 2021).

2.2

^

de geraamde opbrengsten in de komende jaren.

^

de geraamde kosten voor de komende jaren.

^

de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd.

^

de toe te rekenen rentelasten en -baten.

^

de indexering van de opbrengsten en kosten.

^

de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse.

^

het weergeven van het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG).

^

het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Activa ^MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de verwervingskosten of de (duurzaam) lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.

2.3

MPG BBV-proof

De Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn:

Pagina 10 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

-

Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft in beginsel een maximale looptijd van 10jaar. Onder voorwaarden kan een langere looptijd worden toegestaan. Daarnaast kan voortschrijdend elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling.

-

Rekenrente is gelijk aan het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. De opvatting is dat een grondexploitatie/het grondbedrijf niet bovenmatig rente afdraagt aan het gemeentelijk concern.

-

Gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan.

-

De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

-

2.4

Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.8.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). De ARG wordt ook ingezet om de door de raad vastgestelde doelen te bereiken. Voeding vindt plaats als gevolg van positieve (tussentijdse) resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden). De Algemene Reserve Grondexploitaties is dus opgebouwd uit een reserve voor: -

grondexploitaties (bufferfunctie);

-

bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie);

-

herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie);

-

overige bestedingen (bestedingsfunctie).

Pagina 11 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

2.5

Leeswijzer

In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.

Pagina 12 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1

Algemeen

De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: -

Woonvisie Noordoostpolder 2020;

-

De Visie Werklocaties noordelijk Flevoland (2018), wordt momenteel herzien;

-

De Nota Grondbeleid (2018), wordt momenteel herzien;

-

Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026;

-

Nota Grondprijzen 2022.

Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.

3.2

Wonen

De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2022 48.047 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBSstatline). De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners stijgt, als gevolg van (arbeids)migranten en vluchtelingen als ook het aantal huishoudens. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (ouderen/ 65-plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave.

De woningmarkt In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2021 gemiddeld gestegen met 190Zo (transactiegegevens Kadaster, analyse gegevens WOZ) in vergelijking tot vorig jaar. Het aantal woningverkopen is gedaald en de gemiddelde verkooptijd is sterk teruggelopen. Er staan in 2021 relatief weinig woningen te koop, die vrij snel verkocht worden tegen hogere prijzen dan in 2020.

Het is de verwachting dat de woningprijzen in 2022 nog licht zullen stijgen en langzaamaan stabiliseren. Er wordt een beperktere stijging verwacht als gevolg van onzekere economische tijden, stijgende hypotheekrentes en schaars aanbod van woningen. In 2021 zijn er 330 woningbouwkavels verkocht.

De betaalde prijzen voor woningbouwkavels bevinden zich veelal in het midden of aan de bovenkant van grondprijsbandbreedte. Per 01-01-2022 is in de gehele gemeente de bovenkant van de bandbreedte van de grondprijzen voor woningbouw met gemiddeld 1207o verhoogd. Een groot deel van de verkochte kavels bevindt zich in Emmeloord (Centrumplan, 109) (Emmelhage, 99) en Ens (38). Voor 2022 verwachten we opnieuw een grote behoefte aan woningbouwkavels. Om hierin te kunnen voorzien zijn er in 2021 6 nieuwe woningbouwlocaties in ontwikkeling genomen. De locaties bevinden zicht in Emmeloord (Meldestraat), Luttelgeest (Kerkstraat en fase 4) en Rutten (De Stiepe,

Pagina 13 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Buitenom 1 en 87). Begin 2022 is Marknesse fase 4 hieraan toegevoegd. Op dit moment wordt er o.a. gewerkt aan Emmelhage fase 3, de volgende fases in Bant, Creil, Rutten en Tollebeek en de Pilotenweg in Emmeloord. Strategische uitgangspunten Voor wat betreft de woningbouwlocaties geeft de Woonvisie Noordoostpolder 2020 de strategie aan: -

De totale groei van circa 1.000* woningen in 10 jaar (nieuwbouw minus sloop).

-

De dorpen focussen op inbreiding en herstructurering.

-

De focus ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en bestaande woonmilieus.

-

Bouwen voor doelgroepen, zoals ouderen (bijvoorbeeld kangoeroewoningen), starters, etc.

-

Gasloos bouwen.

-

Ladder van de duurzame verstedelijking.

* Het is zeer goed mogelijk dat het ‘100.000 woningenplan’ nieuwe inzichten geeft en leidt tot meer woningbouw in de komende jaren.

In de Nota Strategische grondvoorraad (2012) is bepaald welke in- en uitbreidingsplannen van de gemeente prioriteit krijgen. In De Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2021-2026 (vastgesteld 31 januari 2022) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald welke projecten doorgang vinden en welke voorlopig ‘on-hold’ gezet worden. De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht gaan worden om de kavelvoorraad op peil te houden of te brengen. De gemeente heeft in enkele dorpen nog strategische grond op voorraad. Het betreft de volgende gronden: -

Espelerweg (Emmelhage fase 3B) Emmeloord

-

Hertenweg Kraggenburg

-

Dokter Jansenpark Emmeloord

-

Reserveringstrook De Munt

-

Drietorensweg Ens

Met de woningcorporatie zijn prestatieafspraken over het bouwen voor de sociale doelgroep. Op de korte termijn voldoen we aan de vraag door in Emmelhage fase 2b kavels uit te geven voor sociale woningbouw. Op de middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. Er zullen de komende jaren veel sociale huurwoningen gebouwd worden. In Emmelhage fase 3 en Marknesse fase 4 is hier al rekening mee gehouden in de verkavelingsplannen.

Pagina 14 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Uitgiftetempo In 2021 zijn in totaal 330 kavels verkocht. In Emmeloord zijn 125 kavels verkocht, 109 in het centrum ten behoeve van appartementen en 16 kavels voor StartBlock woningen aan de Meldestraat.. In Emmelhage zijn 99 kavels verkocht, in Ens 38, in Espel 26 en in Wellerwaard zijn nog eens 10 kavels verkocht. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Bant (11), Creil (3), Kraggenburg (5) en Luttelgeest (13). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2021

Kavelverkopen 2021

Aantal

Emmelhage

33

Ens St Marknesse Dorpen

3S 5S

Centrumplan* Wellerwaard

125 10

Totaal

330

nclusief 16StartBlacfcwonīngeii aan de Meldestraat

In 2021 zijn in totaal 330 woningbouwkavels verkocht voor een totaalbedrag van circa C 14,4 miljoen. De verwachting was dat we 309 kavels zouden verkopen voor circa C 12,75 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten zijn iets hoger dan bij de begroting van 2021 voorzien was. Per complex zijn er de nodige verschillen. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2021 naast elkaar gezet.

Pagina 15 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2021 Uitgifteplanning woningbouw 2021 complex

(C)

complexnummer

begroot

11c

e e e

e e 4.003.730 e

5.164.435

50

c

1.736.206

c

1.043.006

Emmelhage

11a

Emmelhage

11b

Emmelhage Centrumplan En 5

65

Espel

6S

e e e

Creil

71

c

Luttelgeest fase 3

72

Luttelgeest fase 4

56

Kerkstraat Luttelgeest

04

Marknesse fase 3

75

Bant

realisatie

67-1

Sí 67-2

Nagele

76

Wal straat Kr'brug

77

e e e e e e e e

Tollebeek

01

c

Marknesse fase 4

07

Meldestraat Emmeloord

51

Wellerwaard

02

J. Bruintjesstr. Kr'burg

155

c

302.770

795.925

1.003.600

e 642.045 e 670.340 e 265.220 e e e e e e e e e -

2.006.675

e e

Totaal

363.360

2.043.955 642.505 965.005 199.515

325.700

350.460

-

c

260.350

e e

12.753.072

c

1.200.413

2.016.529 310.950 14.440.670

In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van 2021 opgesomd. Ter vergelijk hebben we ook de verkoopaantallen van 2015 t/m 2020 opgesomd. Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels in 2021 (en ter vergelijk 2015-2020) Kavelverkopen Emmelhage

2021

2020

2019

2010

2017

2016

2015

99

29

62

50

60

47

45

10

4

7

26

6

2

5

40

Marknesse En s

30

Bant

11

2

10

7

7

Espel

26

5

3

4

10

5

K raggen burg

10

11

1

2

4

4

155

68

53

5

7

9

Creil

3

9

3

Luttelgeest

13

1

Nagele

7

3

36

Wellerwaard

10

6

2

Centrumplan Emmeloord

109

50

15

Tollebeek

3

21

Meldestraat

16

Totaal

330

Pagina 16 van 96

1

177

131

S3

gemeente NOORDOOSTPOLDER

De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 509 kavels op voorraad in de op dit moment actieve grondexploitaties. In 2021 zijn er 6 complexen toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: ^

De Stiepe Rutten (85-1): 17 appartementen

^

Kerkstraat Luttelgeest (84): 5 appartementen en 10 kavels

^

Meldestraat Emmeloord (51): 16 StartBlock woningen

^

Luttelgeest fase 4 (56): 71 kavels

•

Buitenom 1 Rutten (85-2): 7 kavels

^

Buitenom 87 Rutten (85-3): 15 kavels

De 509 beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: -

77

Emmelhage (fase 1a, 2a en 2b)

-

35

Emmeloord centrum(appartementen)

-

393

Dorpen

-

4

Wellerwaard

Gezien de uitgiftesnelheid in Emmelhage is er behoefte aan extra uitbreidingscapaciteit in de nabije toekomst (fase 3). Inmiddels is de benodigde grond aangekocht van het Rijksvastgoedbedrijf (Rvb) en zijn de voorbereidingen voor Emmelhage fase 3B in de afrondende fase. Fase 3A is in eigendom van een ontwikkelaar. Fase 3B is van de gemeente. De intentie is om gezamenlijk Emmelhage fase 3A en 3B te ontwikkelen.

Op basis van de voorraad van woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2022 circa 179 woningbouwkavels te verkopen voor een totaalbedrag van circa C 11,7 miljoen. In het Centrumplan Emmeloord verwachten we de verkoop van 19 appartementen, in Emmelhage verwachten we circa 66 kavels te verkopen (waarvan 62 in fase 2b), in Bant 28 kavels, in Rutten 24 kavels, in de overige dorpen 38 kavels en 4 kavels in Wellerwaard.

Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het beschikbare kavelaanbod na 2022 snel afneemt. Om het aanbod op peil te houden, zijn we vooruitlopend o.a. bezig met de ontwikkeling van een volgende fase bij de wijk Emmelhage (fase 3), een vervolgfase in Bant, Creil, Rutten en Tollebeek en de herontwikkeling van de locatie van het dokter Jansencentrum. Afhankelijk van de behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Er wordt gekeken naar vrijkomende inbreidinglocaties, zoals scholen, kerken en andere openbare gebouwen. Verder zullen er ook nieuwe uitbreidinglocaties aangekocht moeten worden. In onderstaand figuur is de ‘harde’ plancapaciteit weergegeven.

Pagina 17 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

3.3

Werken

Marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Voor de coronacrisis ging het de bedrijfsruimtemarkt voor de wind. Beleggers zagen vooral goede kansen in logistiek vastgoed. Dit segment nam mede door de sterke groei van e-commerce een hoge vlucht en dat leidde tot de bouw van talloze grote logistieke hallen. Ook de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen en hubs voor pakketbezorging nam flink toe. De vraag naar ‘reguliere’ bedrijfsruimten groeide vooral door toename in de vraag naar producten en grondstoffen. Daarnaast floreerde de wereldhandel en profiteerden bedrijven in Nederland daarvan door doorvoer, opslag en bewerking te faciliteren. Medio 2021 is de situatie totaal anders en verschillende signalen wijzen op een terugval in de bezettingsgraad van bedrijfsmatig vastgoed. Een deel van de productiecapaciteit van bedrijven blijft onbenut door verplichte coronamaatregelen. Daarnaast lopen de orderportefeuilles leeg en dat gaan bedrijven in de loop van het jaar voelen. Ook is de export kwetsbaar door economische terugval bij onze belangrijkste handelspartners, zoals Duitsland en de VS. De winstgevendheid van bedrijven staat daarnaast onder druk doordat huishoudens minder consumeren. En zo verslechtert de investeringsbereidheid onder bedrijven. Als separate sector is het de verwachting dat in het logistieke vastgoed de vraag aanhoudt.

Marktontwikkelingen in de gemeente Noordoostpolder De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. Toch is ook hier sprake van stijgende huurniveaus en dalende aanvangsrendementen (lager beleggingsrisico). De bedrijfsterreinen richten zich

Pagina 18 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. Door de aanwezige ruimte en de goede bereikbaarheid heeft met de name het bedrijfsterrein de Munt de potentie om (grootschalige) logistieke bedrijven ‘van buiten’ te huisvesten en daarnaast (grootschalige) productiebedrijven.

In de vastgestelde Visie werklocaties noordelijk Flevoland (2017) onderbouwt de gemeente Noordoostpolder de bedrijfsbehoefte in de periode 2017 - 2030. De behoefte aan bedrijfsterrein komt neer op gemiddeld 4,4 hectare per jaar. Een groot deel van de vraag concentreert zich op bedrijventerrein de Munt te Emmeloord. De kwalitatieve vraag concentreert zich op grootschalige bedrijven in de logistiek ^2 hectare). De overige vraag betreft meer kleinschalige bedrijven in de agrofood, hightech of andere maakindustrie. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente Noordoostpolder met relatief lage grondprijzen.

Strategische uitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen. In de Visie werklocaties noordelijk Flevoland is dit verwerkt. In de visie zijn de ambities en beleid van de bedrijfslocaties uitgewerkt, zodat noordelijk Flevoland de komende jaren economisch kan groeien, kansen kan pakken en bedrijven bovenal de ruimte kan bieden. Belangrijk is daarbij: ^

dat nieuw aanbod kwalitatief iets toevoegt aan het bestaande aanbod.

^

dat ruimte kan worden geboden aan lokaal gebonden bedrijven.

^

dat werkgelegenheid lokaal behouden blijft.

^

dat de werkgelegenheid blijft groeien (vb. verplaatsing RDW en vestiging MITC).

^

dat de leefbaarheid in de kernen ook de komende jaren geborgd blijft.

^

dat de sterke positie van Noordelijk Flevoland voor onder meer Agrofood, Metaal & Machinery, Logistiek, Maritiem en Visserij verstevigd wordt.

Rijk en provincie sturen eveneens op een goede ruimtelijke ordening. Ze hebben voor ogen dat er zuinig met de schaarse grond wordt omgegaan en dat er kwalitatief hoogwaardige terreinen worden ontwikkeld, die zich van elkaar onderscheiden. Afstemmen van de bedrijfsbehoefte op regionaal niveau is daarbij noodzakelijk. Ze hebben hiertoe de ‘Ladder van de duurzame verstedelijking’ in het leven geroepen. Deze ladder betreft een beoordelingssystematiek voor toekomstige ontwikkelgronden.

Pagina 19 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

Om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien heeft de gemeente naast de actieve grondexploitaties strategische grond in eigendom, bedoeld voor de ontwikkeling van toekomstige bedrijventerreinen. De grond valt niet onder de categorie ‘harde plancapaciteit’ omdat deze niet direct uitgeefbaar is. Hiertoe moet de vigerende bestemming ‘Agrarisch’ gewijzigd worden in ‘Bedrijven’. Bij een wijziging van het bestemmingsplan moet een onderbouwing gegeven worden van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’.

Uit de Visie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels ^ 2,0 hectare). Om te voorzien in deze kavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling genomen. Daarnaast is het bedrijventerrein van Marknesse uitgebreid met nieuwe kavels. Uitgiftetempo In 2021 is er circa 6,3 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van C 4 miljoen. De verwachting was om circa 5,1 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van C 3,2 miljoen. In 2021 is er meer verkocht dan vooraf verwacht is. Op totaal niveau loopt de uitgifte van de bedrijfskavels volgens planning.. Met de uitgifte van 6.3 hectare zitten we boven de gemiddelde behoefte van 4,4 hectare per jaar volgens de Visie Werklocaties. Tabel 3.4

Verkopen bedrijfskavels in m2 2021 (en ter vergelijk 2017-2020)

Bedrijfska vel verkopen 2021 (m1 uitgeef ba ar) 2021

2020

2019

2018

2017

Emmeloord

16.712

26.359

13.982

22.080

54.921

Dorpen

46.678

5.291

21.378

14.735

2.982

Totaal

63.390

31.650

35.360

36.865

57.903

Tabel 3.5

Verkopen bedrijfskavels in C 2021 (en ter vergelijk 2017-2020)

In de periode 2022 - 2029 is er nog 56,2 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 42 hectare zich bevindt in Emmeloord op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B, circa 6,4 hectare op bedrijventerrein De Munt II in Emmeloord en 7,8 hectare in de dorpen. In Marknesse is nog voldoende grond voorradig voor

Pagina 20 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

bedrijven, maar in Ens is er nagenoeg geen bedrijfsgrond meer op voorraad. Het is dus zaak om de grondvoorraad in Ens uit te breiden door gronden te verwerven en te ontwikkelingen tot nieuwe bedrijfslocaties. In 2022 verwachten we circa 11,6 hectare aan grond uit te geven voor circa C 8,6 miljoen. Circa 710Zo (8,3 ha) van de te verkopen grond in 2022 bevindt zich op het nieuwe bedrijventerrein De Munt B. Figuur 3.2

Uitgiftetempo bedrijventerreinen (C)

10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000

M Dorpen

4.000.000

M Emmeloord

3.000.000 2.000.000 1.000.000 2022

Pagina 21 van 96

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

gemeente NOORDOOSTPOLDER

4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1

Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

De ARG kan groeien door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan slinken door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2021 met circa C 2,26 miljoen toegenomen tot een totaalbedrag van C 34,15 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties hebben geleid tot deze mutatie. Ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) dragen bij. Zie bijlage 4 en 5 voor het verloop van de ARG.

4.2

Weerstandsvermogen grondbedrijf

Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit circa C 0,73 miljoen bedraagt. De stand van de ARG is (ruim) voldoende om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

4.3

Onttrekkingen ARG

Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2021 circa C 34,15 miljoen. Hiervan is circa C 20,6 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels besluitvorming).

4.4

Toekomstige claims ARG

Naast bovenstaande beklemmingen zijn er ook een aantal (toekomstige) claims waarvoor we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en infrastructurele voorzieningen. Er is circa C 2,8 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast is er een risicobuffer van circa C 3,3 miljoen aangehouden om mogelijke tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Ook is er een risicobuffer aangehouden voor de zogenaamde strategische warme gronden die onder de Materiële Vaste Activa (MVA) staan. Deze buffer is eveneens circa C 3,3 miljoen. De totale risicobuffer bedraagt circa C 6,6 miljoen. In bijlage 5 zijn zowel de onttrekkingen in 2021 als de toekomstige claims uiteengezet.

Pagina 22 van 96

gemeente NOORDOOSTPOLDER

5 Uitgangspunten herzieningen 5.1

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2022. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau herijkt op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.

5.2

Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering

De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2018). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.3

Rente

Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 1,090Zo per 1-1-2022. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV richtlijn over de marktrente, op basis van de verhouding vreemd vermogen (VV) ten opzichte van het totaal vermogen (TV) (VV/TV = circa 27.80Zo) maal de rente over het VV (3,930Zo) en de rendementseis over het EV (00Zo). De renteparameter in de actieve complexen is aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk.

5.4

Opbrengsten

De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2022. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een verwachte opbrengstenstijging van +2,0% in de uitgifteperiode van de actieve grondexploitaties. Er zijn hierop een aantal uitzonderingen, waar er géén opbrengstenstijging wordt doorgerekend. In deze gevallen zijn de overeenkomsten al getekend en staan de opbrengsten min of meer vast. Gezien de onzekerheid over de levering van woningbouwkavels in Marknesse-Zuid fase 3 (Complex 75) hanteren we in deze exploitatie de komende 3 jaar (t/m 2025) géén opbrengstenstijging. Voor bedrijventerreinen en bijzondere complexen (Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard) hanteren we geen opbrengstenstijging. Hier nemen we dus voorzichtigheid in acht.