4.1 Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder defintief.pdf
Tekst van het document
met bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin.
waar de woonkwaliteit en leefbaarheid achterblijven.
uitkomsten uit de Maptionnaire zien.
-
De vraag naar zulke woningen stijgt mede door de
-
voorzieningen hoeven wonen. -
-
In de koopsector is behoefte aan een mix van types.
Actueel zien makelaars dat jaren 50- en 60-woningen
vergrijzing. Aanvullend is er vraag naar reguliere
in trek zijn bij starters vanwege hun betaalbaarheid en
rijwoningen en (in Emmeloord en Marknesse)
vaak gewilde locatie. Dit zijn tegelijk wel de woningen
appartementen. Soms kan dat ook een combinatie van
waar veel in geïnvesteerd moet worden om ze
sloop en nieuwbouw zijn.
kwalitatief en qua uitstraling up-to-date te krijgen.
Er is vraag naar netto zo’n 150 tot 250 woningen in de middenhuur. Dat moeten enerzijds kwalitatief goede
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 71
6.2 WENSPROGRAMMA IN ÉÉN OVERZICHT Overzicht wensprogramma Hieronder laten we voor de sociale huur-, middenhuur- en
We werken met een bandbreedte tussen laag en hoog,
Voor een toelichting op de scenario’s ‘laag’, ‘hoog - stads’
koopsector zien wat de behoefte is per scenario en per
waarbij we bij het hoge scenario onderscheid maken tussen
en ‘hoog - dorps’: zie paragraaf 3.5.
kern. Dit werken we op de volgende pagina’s verder uit.
twee varianten: stads en dorps.
NETTO-BEHOEFTE TOT 2035
KERN SOCIALE HUUR
KOOP
MIDDENHUUR
LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
EMMELOORD
245
485
415
95
190
160
480
950
815
BANT
20
25
30
35
50
65
CREIL
15
15
20
MAATWERK
10
15
25
30
45
10
15
20
ENS
25
30
45
50
65
85
ESPEL
MAATWERK
10
10
10
15
20
KRAGGENBURG
15
15
20
25
30
45
LUTTELGEEST
15
20
25
30
40
55
MARKNESSE
20
30
40
10
15
20
45
55
75
NAGELE
10
10
15
MAATWERK
10
10
20
25
30
RUTTEN
MAATWERK
10
10
10
15
20
TOLLEBEEK
30
40
55
15
25
30
60
80
105
405
690
690
150
255
255
795
1.355
1.355
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 72
6.3 SOCIALE HUUR WAT BEPAALT DE VRAAG? Hoe bepaal je de vraag naar sociale huur?
meerpersoonshuishoudens*) worden toegewezen,
De vraag naar sociale huur wordt beïnvloed door veel
moet de kale huur onder de aftoppingsgrens liggen (€
factoren. We hebben te maken met regels, we zien trends
650,43 voor een- en € 697,07 voor
en er zijn toekomstige ontwikkelingen. Soms kunnen we die
meerpersoonshuishoudens).
goed voorspellen, maar vaak ook niet, zoals economische
-
conjunctuur en situaties op de wereld.
-
Beschikbaarheid: een langdurig tekort aan sociale huur kan ervoor zorgen dat huurders naar buurgemeenten verhuizen waar wél aanbod is.
-
Woonmilieuvoorkeuren: we weten dat huishoudens
Een deel van de huurders woont ‘scheef’: met een te
met een laag inkomen bij verhuizing vaker dan
hoog inkomen in een sociale huurwoning, bijvoorbeeld
gemiddeld kiezen voor een plek met voorzieningen, zoals een supermarkt of school.
omdat de huurder meer is gaan verdienen. In 2021 -
Toegankelijkheid van de koopmarkt: lage rentes of
Regels die de vraag beïnvloeden
woonde in Noordoostpolder 13,8% van de huurders
Woningcorporaties zijn gebonden aan regelgeving.
scheef, waarvan 11,7% ‘goedkoop’ en 2,1% ‘duur’
-
Er is een inkomensgrens voor sociale huur die jaarlijks
scheef woont. Bij goedkope scheefheid woont iemand
wordt geïndexeerd en varieert op basis van
in een sociale huurwoning, terwijl hij of zij genoeg
huishoudensgrootte. In 2024 is die grens € 47.699
verdient om in een middenhuur- of koopwoning te
gebeurt, hoe meer ouderen zelfstandig (blijven) wonen
voor een- en € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens.
wonen. Bij dure scheefheid geldt het omgekeerde.
en hoe vaker huurders met ggz-ondersteuning in een
soepele hypotheekvoorwaarden zorgen voor meer vraag naar koopwoningen. -
reguliere sociale huurwoning wonen.
Corporaties moeten 92,5% van hun bezit toewijzen
-
Extramuralisering van wonen met zorg: hoe sneller dat
-
De mate waarin beleggershuur een alternatief vormt:
aan deze groep. Er is de mogelijkheid om 7,5% vrij toe
Andere ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden
te wijzen en dat kan verhoogd worden naar 15% (is
Er zijn ook veel andere factoren die de vraag naar sociale
hoe goedkoper, hoe groter de concurrentie met de
opgenomen in de prestatieafspraken met Mercatus).
huurwoningen beïnvloeden. Dat zijn o.a.:
sociale huurmarkt en dus hoe lager de vraag naar
Daarnaast zijn er regels voor passend toewijzen. Bij
-
sociale huurwoningen.
Economische ontwikkelingen: bij een groeiende
ten minste 95% van de woningen die aan huishoudens
koopkracht daalt de afhankelijkheid van sociale huur.
met een inkomen onder de grens voor passend
Hogere inkomens zorgen voor een kleinere groep die
toewijzen (€ 27.725 voor een- en € 37.625 voor
aanspraak maakt op sociale huur.
-
Aanbod van alternatieve producten die de vraag naar sociale huur beïnvloeden.
* Voor ouderen gelden iets afwijkende inkomensgrenzen
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 73
6.3 SOCIALE HUUR VERWACHTE BEHOEFTE 400 tot 700 sociale huurwoningen erbij tot 2035 Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar sociale huur
MAXIMAAL NETTO ERBIJ 2035-2050
NETTO-BEHOEFTE TOT 2035
KERN
SOCIALE HUUR
zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt, met een globale LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
EMMELOORD
245
485
415
+30 TOT +100*
BANT
20
25
30
CA. +10
aandeel sociale huur binnen de totale voorraad groeit
CREIL
15
15
20
MAATWERK
hierdoor iets (nu: 23%). Dat is ook wenselijk, want de
ENS
25
30
45
CA. +10
ESPEL
MAATWERK
10
10
MAATWERK
KRAGGENBURG
15
15
20
MAATWERK
LUTTELGEEST
15
20
25
CA. +10
MARKNESSE
20
30
40
MAATWERK
NAGELE
10
10
15
MAATWERK
RUTTEN
MAATWERK
10
10
MAATWERK
TOLLEBEEK
30
40
55
CA. +10
405
690
690
90 - 165
doorkijk tot 2050. De eis van het Rijk is om je
bouwprogramma voor minimaal 30% uit sociale huur te laten bestaan. De bandbreedte van 405 tot 690 sociale huurwoningen tot 2035 houdt daar rekening mee. Het
doelgroep voor passend toewijzen ligt in deze gemeente op 26%. De verhouding tussen doelgroep en aanbod aan sociale huur komt hierdoor dus beter in balans.
De bandbreedte van 405 tot 690 extra sociale huurwoningen is in lijn met het Kernvoorraadonderzoek uit 2023 dat Mercatus nu nog gebruikt als onderlegger voor haar portefeuilleplan.
Verwachte netto-behoefte aan sociale huurwoningen per kern, voor de
periode 2024-2035, met een globale doorkijk naar 2050. Voor uitleg over de scenario’s: zie de tekst in paragraaf 3.5. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen bestaan. Bij maatwerk is gerekend met +5 woningen.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 74
6.3 SOCIALE HUUR WENSPROGRAMMA Vooral vraag naar levensloopgeschikt wonen Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het
KWALITATIEF PROGRAMMA TOT 2035
KERN
SOCIALE HUUR
programma voor de sociale huur er bij voorkeur uitziet. Het RIJ
APPARTEMENT
GGB 0-TREDEN
EMMELOORD
++
++
++
BANT
+ / ++
0
+
Die zijn nu vooral bedoeld om senioren zelfstandig in te
CREIL
+ / ++
0/+
++
laten wonen, maar later kunnen er ook andere kleine
ENS
+
0/+
++
ESPEL
++
0
+
KRAGGENBURG
+
0
+
LUTTELGEEST
+ / ++
0
+
MARKNESSE
+
+
++
NAGELE
+ / ++
0/+
++
RUTTEN
+
0
+
TOLLEBEEK
++
0/+
++
170 - 290
55 - 90
180 - 310
zwaartepunt moet liggen op levensloopgeschikt wonen,
waarvan ongeveer driekwart grondgebonden moet zijn. Het gaat dan om woningen met bad- en slaapkamer beneden, een klein(e) tuin of terras en minimaal twee slaapkamers.
huishoudens in gehuisvest worden. In Emmeloord (en op kleinere schaal in Marknesse) is ook ruimte voor gestapelde bouw. In andere kernen ligt stapelen juist minder voor de hand. Behalve levensloopgeschikt wonen is er ook vraag naar ‘reguliere’ rijwoningen, zeker in kernen die relatief weinig vergrijsd zijn. Gewenst kwalitatief programma voor de sociale huurmarkt in Noordoostpolder, onderverdeeld naar kernen. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek en trends op basis van woonvoorkeuren. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’, bovenkant = scenario ‘hoog’.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
In principe levensloopgeschikt
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 75
6.3 SOCIALE HUUR WENSPROGRAMMA Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern Hierna geven we nog een aantal aanwijzingen mee voor
wilt dat je de jeugd daar behoudt. In de Maptionnaire
het samenstellen van het programma voor de sociale huur.
die voor dit woonbehoefteonderzoek is uitgevoerd
Emmeloord en in de dorpen begint het corporatiebezit
Die gelden in principe voor elke kern.
(zie pagina 90, ook voor producten die ze zoeken)
oud te worden en aan vervanging of verbetering toe
zien we dat het gebrek aan huizen voor jongeren een
te raken. Ondanks dat er een forse
Vergroot het aanbod voor jongeren. Er zijn allerlei
‘verborgen’ woningvraag oplevert: veel jongeren
uitbreidingsopgave ligt, is het zaak ook oog voor
signalen die laten zien dat er onvoldoende aanbod is
wonen noodgedwongen langer thuis en vormen nog
kwaliteit van het bestaande te houden. Mercatus doet
voor jonge starters op de sociale huurmarkt. Dat is
geen nieuw huishouden, terwijl ze dat wel willen.
dat al, onder meer op het gebied van verduurzaming
1.
3.
Blijf overal vernieuwen. In sommige buurten in
Bouw grondgebonden ‘alleskunners’. Doordat
en de komende tijd op sommige plekken ook met
Mercatus zien we dat de inschrijftijd en het aantal
Noordoostpolder relatief sterk vergrijsd is, stijgt de
sloop-nieuwbouw. Op (middel)lange termijn zal dat
reacties jaarlijks oplopen, meer dan bij andere
vraag naar gelijkvloers wonen. Het is een vergissing
vaker en op meer plekken nodig zijn.
groepen. De inschrijftijd is bij jongeren weliswaar
dat ouderen massaal in appartementen willen wonen.
grofweg de leeftijdsgroep tot 35 jaar. In cijfers van
2.
relatief kort, maar dat komt doordat maar weinig
Juist in een gemeente als Noordoostpolder zijn
jongeren zich direct op hun zeventiende inschrijven
ouderen gewend om een huis ‘aan de grond’ te
en ze dus minder inschrijftijd opbouwen. Signalen
hebben. De meeste ouderen die iets gelijkvloers
van de huurdersorganisatie schetsen ook een beeld
zoeken, willen een huis met een bad- en slaapkamer
van weinig aanbod voor jongeren. Houd hier rekening
beneden, kleine tuin en minimaal twee slaapkamers
mee in je ontwikkelprogramma, door óf via
(zie afbeelding rechts). Bouw daarom woningen met
nieuwbouw óf via labeling meer woningen voor
een plattegrond die voor meerdere doelgroepen
jongeren vrij te spelen. Doe dat niet alleen in
geschikt is. Neemt de vergrijzing af, dan kun je ze
Emmeloord, maar juist ook in de dorpen, omdat je
ook verhuren aan jonge stellen of kleine gezinnen.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
Een grondgebonden nultredenwoning of ‘alleskunner’. Foto: KAW.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 76
6.3 SOCIALE HUUR ONZEKERHEDEN LANGE TERMIJN Wat gebeurt er na 2035?
Omgaan met onzekerheden op lange termijn
In het schema op pagina 74 zagen we dat toevoegen van
Op plekken waar de vraag op termijn mogelijk wat
sociale huur na 2035 steeds vaker maatwerk wordt en dat
afneemt, is het belangrijk om wél te blijven investeren,
waarschijnlijk alleen in grotere kernen nog substantiële
zodat dorpen aantrekkelijk blijven. Dat kan door te denken
aantallen extra sociale huur nodig zijn. Hoe de vraag zich
in een rollende voorraad: met nieuwbouw kwaliteit aan een
precies ontwikkelt, is nu nog lastig te zeggen, maar de
kern toevoegen (“het tapijt uitrollen”), om vervolgens
kans is reëel dat de behoefte aan sociale huur afneemt. Dat
incourante woningen af te breken (“het tapijt weer
komt door sterfte onder ‘babyboomers’. Die groep is in
oprollen”). Dat mag gepaard gaan met verdunning, zoals:
Noordoostpolder relatief groot. Onderstaande afbeelding
acht incourante woningen afbreken, zes kwalitatief goede
illustreert deze ontwikkeling en laat schematisch zien hoe
woningen terugbouwen.
die verschilt per soort kern. Dit is overigens zonder het Investeer je op termijn niet meer in zulke kernen, dan loop
scenario Lelylijn.
Netto daling
Netto groei
je het risico om in een negatieve spiraal terecht te komen, waarin matige kwaliteit overgaat in afname van de
betekent aan de achterkant het tapijt weer oprollen (sloop van oude,
duidelijkheid: dit speelt nu nog niet, maar mogelijk wel na
incourante woningen). Zo vernieuw je de voorraad en houd je kernen waar de vraag (op termijn) terugloopt gewild.
ca. 2035.
2024
2035
2050
Denken in een rollende voorraad: het tapijt uitrollen (nieuwbouw)
woningvraag. Dat wil je te allen tijde voorkomen. Voor de
De afbeelding rechts illustreert het principe van de rollende voorraad.
Verwachte ontwikkeling per soort kern na 2035. Stippellijn = sociale huur, doorgetrokken lijn = totale behoefte. Het gaat om een schematische weergave.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 77
KADER: WAT ZEGT MERCATUS? Hogere behoefte aan sociale huur
Middenhuur toevoegen?
Sociale en fysieke woonomgeving
Er is met name in Emmeloord een hoger aanbod aan
Er is op dit moment een groep die niet in aanmerking komt
Mercatus vindt het ook belangrijk om meer aandacht te
sociale huur nodig. Door hier in te zetten op meer dan 30%
voor sociale huur, maar ook geen betaalbare koopwoning
besteden aan de woonomgeving, om zo het woonplezier te
kun je compenseren voor de rest van de gemeente, waar
kan vinden. Voor hen is Mercatus aan het nadenken over
verbeteren (een ‘mensvriendelijke’ of ‘empathische’
iets minder vraag is. Mercatus moet rekening houden met
het toevoegen van middenhuur. Dit kan de diversiteit van
woonomgeving). Aanleiding hiervoor is dat de gemeente
meer vraag naar woningen voor een- en tweepersoons-
huurders vergroten en daarbij ook extra geld opbrengen
momenteel erg gericht is op de auto en niet op de mens
huishoudens die (deels) ook levensloopgeschikt zijn en dus
om te investeren.
zelf. Mercatus ziet geen probleemwijken, wel een aantal straten met problematiek. Hier zal meer aandacht besteed
passend zijn voor meerdere leeftijdsgroepen. Kwaliteit is
worden aan het verbeteren van de leefbaarheid.
belangrijk, ook als het gaat om grootte. Belangrijk is dat
Verduurzamen
het aanbod aan sociale huur wordt verdeeld over wijken.
Mercatus heeft nog een opgave in verduurzaming. In de
Nieuwbouw en financiële haarbaarheid
hele gemeente moeten nog 116 woningen met een E-, F-
Zoekduur
of G-label verduurzaamd worden.
De sociale huurmarkt in Noordoostpolder is vergeleken met andere delen van het land nog relatief ontspannen. Wel
Vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zit er een grens aan de financiële mogelijkheid voor nieuwbouw. Er
Doorstroming onder senioren bevorderen
loopt de wachttijd voor een woning op. Het beeld dat
moet alleen wel meer nieuwbouw komen dan eerst was
Om de doorstroom van ouderen uit grote eengezins-
arbeidsmigranten eerder dan andere groepen in
beoogd; netto moeten er 600 woningen bij. Het is
woningen naar een kleinere woning te bevorderen, heeft
aanmerking komen voor een sociale huurwoning is niet
belangrijk dat investeringen voor nieuwbouw worden
Mercatus een programma ontwikkeld. Met hulp van een
juist. Arbeidsmigranten schrijven zich echter tijdig in,
verspreid over de tijd, om te voorkomen dat de corporatie
wooncoach mogen ze met voorrang verhuizen naar een
waardoor zij op basis van hun inschrijfduur recht hebben
een beheerorganisatie wordt. Er kunnen ook woningen
gelijkvloerse woning. De vrijgekomen eengezinswoning
op de woning. Voor de doelgroep jongeren loopt de
verkocht worden om budget vrij te spelen voor nieuwbouw.
komt beschikbaar voor huurders van Mercatus die daarmee
reactiegraad op. Daar ligt een duidelijke behoefte in
Door in te zetten op verdichting kan met sloop-nieuwbouw
een stap in hun wooncarrière kunnen maken.
Noordoostpolder.
voor een toename in het aantal woningen worden gezorgd.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 78
KADER: WAT ZEGT STICHTING HUURDERSBELANG MERCATUS? Betaalbaarheid en huisvesting
Verduurzaming
Voorzieningen en omgeving
Betaalbaarheid van huurwoningen wordt gezien als de
Er loopt een plan om de komende jaren woningen te
In de dorpen is er een afname zichtbaar van zowel
hoogste prioriteit. Dit staat in relatie tot verduurzaming van
verduurzamen. Een klein percentage daarvan zal ook
voorzieningen als dienstverlening. Ouderen zijn hier vaak
woningen, maar ook tot de woonomgeving. Betaalbaar
volledig aardgasvrij worden. Er zijn wel zorgen over dat
van afhankelijk, maar ook van hun sociale omgeving en
houden wordt echter moeilijker door hogere kosten van
deze verduurzaming leidt tot een hogere huur en daarmee
lokale netwerk. De thuiszorg is in deze gemeente goed
o.a. bouwmaterialen. De jaarlijkse huurverhoging werd ook
tot problemen voor de middeninkomens.
geregeld.
niet als positief ervaren. Als het gaat om huisvesting is er een redelijke verscheidenheid van huurders in de
Doelgroepen
verschillende wijken. Het blijft echter lastig om de
De focus in de huisvestingopgave ligt op de doelgroep
statushouders te plaatsen.
senioren. Dit komt omdat senioren op dit moment vaak lang wachten met verhuizen. Belangrijke reden hiervoor is
Nieuwbouw en renovatie
dat er weinig geschikte woningen beschikbaar zijn. De stap
In Emmeloord zal vanaf 2025 een project opgestart worden
vanuit een dorp naar Emmeloord wordt vaak alleen gezet
voor sloop-nieuwbouw van de oudste woningen. Daarnaast
als er dagelijkse zorg nodig is. Senioren verhuizen dan vaak
moet er in de nieuwbouw ook aandacht komen voor
naar een verzorgingshuis. De oproep aan deze groep is om
nultredenwoningen en appartementen die toegankelijk zijn
vooruit te denken. De huurdersorganisatie uit ook zorgen
voor senioren. De wens is om 30% sociale huur bij
over jongeren die te kort staan ingeschreven om op termijn
nieuwbouw te behalen. Daarnaast zouden wel meer
kans te maken op een woning, omdat dat gebeurt op basis
woningen verkocht kunnen worden.
van de periode die je ingeschreven staat.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 79
KADER: WOONWENSEN VAN HUURDERS Grote wens om gelijkvloers te wonen
80
In de Maptionnaire vroegen we huishoudens die willen
70
huren naar hun woonwensen. Van alle mensen met een
GEWENST HUURPRIJSSEGMENT
60 50
verhuiswens is 40% op zoek naar een huurwoning, met
40
name onder de eerste aftoppingsgrens. Er lijkt weinig vraag
30
naar particuliere huurwoningen te zijn, maar we moeten
20
erbij vermelden dat de Maptionnaire een peiling onder zo’n
GEWENSTE WOONPLAATS BIJ HUREN
Meer dan €1.000 Tussen €880 Onder de en €1.000 €450 Tussen €700 en €880
Tussen €450 en €650
10 0
600 inwoners laat zien. Ongeveer de helft van degenen
Tussen €650 en €700
met een huurwens woont nu ook al in een huurwoning, met name in de sociale sector. Ongeveer de helft van de inwoners die de Maptionnaire invulden, wil op korte of
HUIDIGE VERSUS GEWENSTE TYPE
middellange termijn verhuizen. Dat is binnen vijf jaar. We moeten dit nuanceren: vaak zeggen mensen wel dat ze
70
willen verhuizen, maar doen ze het uiteindelijk niet, om
60
uiteenlopende redenen. Binnen de gemeente springen
50
kernen met voorzieningen als gewenste woonplek eruit.
40
gebaseerd op de Maptionnaire en
30
laten slechts een deel van de vraag
20
zien. Het wensprogramma voor sociale
10
huur in dit hoofdstuk is leidend.
Een deel wil de gemeente verlaten. Dat sluit aan bij de obstakels die men ervaart: weinig aanbod in gewenste prijs en product. We gaan ervan uit dat de grote vraag naar
0
Opmerking: deze figuren zijn
appartementen gelezen moet worden als een wens om iets
Huidige woning
gelijkvloers te hebben. Dat kan ook grondgebonden zijn.
Wens
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 80
6.4 MIDDENHUUR VERWACHTE BEHOEFTE 150 tot 255 middenhuurwoningen erbij tot 2035 Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar middenhuur
MAXIMAAL NETTO ERBIJ 2035-2050
NETTO-BEHOEFTE TOT 2035
KERN
MIDDENHUUR
zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt, met een globale doorkijk tot 2050. Uit het recentste WoON-onderzoek blijkt
dat in Noordoostpolder 11% van de vraag uitgaat naar woningen in de middenhuur. Het aandeel particuliere huur*
EMMELOORD
LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
95
190
160
+30 TOT +60
BANT
in de bestaande voorraad ligt ook op 11%. Met de bandbreedte van 150 tot 255 woningen groeit het aandeel
CREIL
MAATWERK
10
15
MAATWERK
middenhuur dus evenredig mee met de voorraad. Er is
ENS
10
15
20
MAATWERK
MARKNESSE
10
15
20
MAATWERK
woningen € 1.158.
NAGELE
MAATWERK
10
10
MAATWERK
Verwachte netto-behoefte aan middenhuurwoningen per kern, voor de
RUTTEN 15
25
30
MAATWERK
150
255
255
30 - 60
vooral markt voor middenhuur in Emmeloord, met grofweg 100 tot 200 woningen. In de basiskernen is ook ruimte voor middenhuur, maar wel in kleinere aantallen. Na 2035 concentreert de markt voor middenhuur zich naar
ESPEL KRAGGENBURG LUTTELGEEST
verwachting volledig op Emmeloord. Met de komst van de Wet betaalbare huur is de maximale huurprijs voor deze
periode 2024-2035, met een globale doorkijk naar 2050. Voor uitleg over de scenario’s: zie de tekst in paragraaf 3.5. Gebaseerd op analyses eerder in
TOLLEBEEK
dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen bestaan. Bij maatwerk is gerekend met +5 woningen. * We weten niet of deze woningen daadwerkelijk worden aangeboden in het middenhuursegment. Ze kunnen ook een huurprijs onder de liberalisatiegrens hebben.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 81
6.4 MIDDENHUUR WENSPROGRAMMA Focus op grondgebonden, behalve in Emmeloord Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het
KWALITATIEF PROGRAMMA TOT 2035
KERN
MIDDENHUUR
programma voor de middenhuur er bij voorkeur uitziet. Er is vooral behoefte aan grondgebonden nultredenwoningen.
Dat zijn woningen met een bad- en slaapkamer beneden en een klein(e) tuin of terras. Er is ook vraag naar
EMMELOORD
RIJ
APPARTEMENT
GGB 0-TREDEN
+
++
++
BANT
appartementen met lift, en dan met name in Emmeloord en eventueel op kleine schaal in Marknesse. Beide typen
CREIL
0
0
+
kunnen ook gecombineerd worden; een woning op de
ENS
+
0
+
MARKNESSE
0
+
+
NAGELE
0
0
+
+
0
+
30 - 50
30 - 50
90 - 155
begane grond van een appartementencomplex is in zekere zin een grondgebonden nultredenwoning met terras. In de basiskernen is uitsluitend vraag naar grondgebonden typologieën, waarbij in Ens en Tollebeek ook gedacht kan
ESPEL KRAGGENBURG LUTTELGEEST
worden aan ‘reguliere’ rijwoningen voor bijvoorbeeld jonge gezinnen. In Emmeloord is ook vraag naar dat type huizen.
Gewenst kwalitatief programma voor de middenhuur in Noordoostpolder, onderverdeeld naar kernen. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek en trends op basis van
RUTTEN TOLLEBEEK
woonvoorkeuren. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’, bovenkant = scenario ‘hoog’.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
In principe levensloopgeschikt
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 82
6.4 MIDDENHUUR Middenhuur: iets meer dan een nichemarkt
maar geen passend of betaalbaar aanbod kunnen
dat niet of onvoldoende, dan is een toevoeging ondergrens
We zien dat er in Noordoostpolder ruimte is voor een kleine
vinden. Deze groep zoekt vaak een woning in een
van 150 woningen wellicht wat aan de lage kant. Blijf
netto-toevoeging van middenhuurwoningen door
‘normale’ wijk, dus niet per se dicht bij voorzieningen.
ontwikkelingen daarom monitoren. Benut daarvoor ook
Actueel: starters die willen kopen, maar zo veel
cijfers en signalen van makelaars en ontwikkelaars.
nieuwbouw: zo’n 150 tot 255 woningen tot 2035. Het gaat
-
om woningen met een huurprijs tussen € 880 en ca.
moeten overbieden dat ze geen kans van slagen
€ 1.100 per maand, voor reguliere bewoning. Het gaat dus
hebben. Zij zijn in de middenhuur vaak veel duurder
Écht dure huur is nichemarkt
niet om kamerverhuur of zelfstandige woningen met een
uit dan wanneer ze een hypotheek hadden gehad en
De grootste behoefte zit in het middenhuursegment. Toch
matige kwaliteit (bijna altijd goedkoper dan € 880).
kiezen vaak als laatste redmiddel voor middenhuur.
is er ook een kleine nichebehoefte aan duurdere huurwoningen boven de € 1.100. Denk hierbij aan mooie
Doelgroep vaker ‘tussen-wal-en-schippers’
Meer betaalbare koop = minder middenhuur
ruime appartementen op A-locaties of ruime
De doelgroep voor middenhuur bestaat in de huidige markt
De vraag naar middenhuur (en overigens ook sociale huur)
eengezinswoningen. Deze vraag is moeilijk in cijfers uit te
grofweg uit drie groepen:
en het aanbod aan betaalbare koop zijn in de huidige markt
drukken. Over het algemeen wordt deze vraag goed
-
Gepensioneerden die van koop naar huur willen, maar
meer dan ooit communicerende vaten geworden: schaarste
opgepakt door de markt.
te veel verdienen om voor sociale huur in aanmerking
aan betaalbare koop drijft de vraag naar middenhuur op,
te komen. Zij zijn kritisch en zetten pas de stap als het
zoals we de afgelopen tijd zagen. Omgekeerd: bouw je
complete plaatje klopt. De woning moet modern,
meer betaalbare koop, dan zie je dat met name starters
comfortabel en ruim zijn, liefst op A-locaties dicht bij
weer passender gehuisvest worden, in de koopsector. De
voorzieningen, niet alleen voor dagelijkse
aanspraak op middenhuur daalt dan weer. Het getal van
boodschappen, maar ook voor vermaak.
150 tot 255 woningen gaat ervan uit dat er meer
Huishoudens die met enige urgentie een koophuis
betaalbare koop wordt toegevoegd (zie paragraaf 6.5). Lukt
-
zoeken, bijvoorbeeld mensen die net gescheiden zijn,
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 83
6.5 KOOP VERWACHTE BEHOEFTE 800 tot 1.350 koopwoningen erbij tot 2035 Het schema rechts laat zien hoe de vraag naar
MAXIMAAL NETTO ERBIJ 2035-2050
NETTO-BEHOEFTE TOT 2035
KERN
KOOP
koopwoningen zich naar verwachting tot 2035 ontwikkelt, LAAG
HOOG - STADS
HOOG - DORPS
EMMELOORD
480
950
815
+60 TOT +195
BANT
35
50
65
CA. _+15
toevoeging in de koopsector. In Emmeloord gaat het
CREIL
25
30
45
CA. +10
opgeteld om enkele honderden woningen, in de andere
ENS
50
65
85
CA. +20
ESPEL
10
15
20
MAATWERK
KRAGGENBURG
25
30
45
CA. +10
LUTTELGEEST
30
40
55
CA. +10
MARKNESSE
45
55
75
CA. +15
NAGELE
20
25
30
CA. +10
RUTTEN
10
15
20
MAATWERK
TOLLEBEEK
60
80
105
CA. +25
795
1.355
1.355
180 - 325
met een globale doorkijk tot 2050. Ongeveer 60% van het
totale bouwprogramma in Noordoostpolder bestaat uit koopwoningen. Dat komt neer op een bandbreedte van 795 tot 1.355 huizen. In elke kern is ruimte voor een netto-
kernen gaat het vaak om enkele tientallen.
Ook na 2035 zijn er (met de kennis van nu) nog substantiële aantallen koopwoningen te verwachten. In sommige kleine kernen wordt dat dan maatwerk, passend bij de lokale vraag op dat moment.
Verwachte netto-behoefte aan koopwoningen per kern, voor de periode 2024-2035, met een globale doorkijk naar 2050. Voor uitleg over de scenario’s: zie de tekst in paragraaf 3.5. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek. Door afronding kunnen optelverschillen bestaan. Bij maatwerk is gerekend met +5 woningen.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 84
6.5 KOOP WENSPROGRAMMA Grote vraag naar betaalbare producten Rechts laten we zien hoe de kwalitatieve invulling van het
KWALITATIEF PROGRAMMA TOT 2035
KERN
KOOP
programma voor de koopmarkt er bij voorkeur uitziet. Er is RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
BETAALBAAR
MIDDELDUUR
DUUR
EMMELOORD
++
++
+
++
++
++
++
++
BANT
++
+ / ++
++
0
+
++
+ / ++
+
producten voor senioren, met name grondgebonden
CREIL
++
+ / ++
++
0
++
++
+ / ++
+
nultredenwoningen met een tuin of terras. Dit product valt
ENS
++
++
+
0
++
++
+ / ++
+ / ++
ESPEL
++
+ / ++
++
0
+
++
+ / ++
+
KRAGGENBURG
+
+ / ++
+ / ++
0
+
+ / ++
++
+
LUTTELGEEST
++
++
+ / ++
0
++
++
+ / ++
+
MARKNESSE
++
++
+
+
++
++
+ / ++
+ / ++
NAGELE
++
++
+
0
0/+
++
+ / ++
+
RUTTEN
+
+ / ++
++
0
++
+ / ++
++
+
TOLLEBEEK
++
++
+ / ++
0
++
++
+ / ++
+ / ++
210 - 355
205 - 345
170 - 295
30 - 55
180 - 310
505 - 860
210 - 360
80 - 140
vooral vraag naar betaalbare producten, in het bijzonder
voor starters. Ongeveer 60% van alle toevoegingen in de koop moet in dat segment vallen. Denk aan rijen en tweekappers. Er is vanuit de markt ook vraag naar
vaak in het middeldure segment. De vraag naar dure koopwoningen hangt sterk af van hoe groot de instroom van buitenaf is. Hoe meer kopers van buiten de gemeente je aantrekt, hoe meer vraag naar dit segment er is. Je kunt dan het best volgens de hoge bandbreedte programmeren.
Gewenst kwalitatief programma voor de koop in Noordoostpolder, onderverdeeld naar kernen. Gebaseerd op analyses eerder in dit woonbehoefteonderzoek en trends op basis van woonvoorkeuren. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het programma per kern moet opgeteld uitkomen binnen de bandbreedtes onderaan. Onderkant = scenario ‘laag’, bovenkant = scenario ‘hoog’. En verder: betaalbaar = tot € 355.000, middelduur = tot € 510.000, duur = daarboven.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
In principe levensloopgeschikt
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 85
6.5 KOOP WENSPROGRAMMA Zorg voor meer aanbod aan koop-nultreden. De vraag
het buitengebied. Het scenario ‘hoog - dorps’ (zie
Hierna geven we nog een aantal aanwijzingen mee voor
naar grondgebonden nultredenwoningen neemt de
pagina 41) houdt hier rekening mee.
het samenstellen van het koopprogramma. Die gelden in
komende jaren toe. Dat komt door vergrijzing, maar
principe voor elke kern.
ook doordat ouderen langer zelfstandig in een
Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern
2.
koopwoning (moeten) wonen. De moderne oudere 1.
Bouw meer betaalbare koopwoningen voor starters.
zoekt een comfortabele woning met bad- en
Diverse signalen wijzen erop dat starters het moeilijk
slaapkamer beneden, vaak ook op een kleinere kavel
hebben op de koopmarkt. Al een aantal jaren stijgen
van 200 à 300 m². Houd daar dus rekening mee bij
de vraagprijzen van koophuizen en moet je zo veel
je kaveluitgiftes. Door het juiste product voor de
overbieden dat het voor jonge alleenstaanden en
juiste prijs te bouwen, stimuleer je bovendien
stellen bijna onmogelijk is om een woning te kopen.
doorstroming in de bestaande voorraad en speel je
Bij betaalbaar aanbod dat wél beschikbaar is, zijn
woningen vrij voor starters.
Visualisatie van erfwonen. Bron: Planologische concepten erftransformaties, Ministerie van LNV (2024).
vaak grote investeringen nodig waardoor het product alsnog te duur wordt voor starters. Het is daarom
3.
Bied ruimte aan bijzondere woonvormen buiten de
4.
Blijf ook investeren in bestaande buurten. Naast
zaak om via nieuwbouw woningen voor (lokale)
kernen. Een deel van de koopvraag oriënteert zich op
starters toe te voegen. Parallel daaraan moet ingezet
ruim en landelijk wonen. Het gaat dan bijvoorbeeld
buurten nodig om kernen aantrekkelijk te houden.
worden op doorstroming (zie ook het punt hierna),
om gezamenlijk wonen op een erf. Het is belangrijk
Veel buurten in Noordoostpolder bereiken nu de
zodat er meer bestaande - en vaak betaalbare -
om hier ruimte voor te bieden in je programma. Dat
leeftijd waarop grootschaligere ingrepen nodig zijn,
woningen vrijgespeeld worden.
betekent concreet: naast aantallen voor locaties in of
zowel op fysiek als sociaal vlak. Verlies dat niet uit
aan de kern ook aantallen vrijhouden voor vraag in
het oog.
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
nieuwbouw zijn er ook investeringen in bestaande
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 86
KADER: WAT ZEGGEN MAKELAARS? Jaren 50-woningen in trek, maar kwaliteit matig
Meer aanbod aan geschikt wonen nodig
meer oplevert. In Emmeloord worden 30 tiny houses
Doordat de Noordoostpolder in de jaren 50 en 60 is
Veel senioren willen hun ruime gezinswoning wel verruilen
gebouwd. Daar is voldoende animo voor. Dat komt
opgebouwd staan er ook veel woningen uit die decennia,
voor een geschiktere woning, maar lopen ertegenaan dat er
grotendeels door de betaalbaarheid, maar deels ook door
vooral in het centrum van Emmeloord en de omliggende
nauwelijks passend aanbod is. Ouderen zoeken vaak een
de ligging ervan in het open landschap.
dorpen. Deze woningen vallen vaak in het betaalbare
woning met een eigen tuin(tje), terwijl in de
segment. Door de ligging en de betaalbaarheid zijn ze
programmering vaak vooral ruimte is voor appartementen,
Zorgen voor de dorpen
gewild bij starters. De woningen zijn echter kwalitatief niet
omdat daarbij de grondopbrengsten hoger zijn. Recent
Het is belangrijk dat voorzieningen in de dorpen op peil
altijd even goed en worden na verkoop vaak niet volledig
onderzoek liet zien dat niet alleen in Noordoostpolder een
blijven, om zo ook de leefbaarheid te behouden. De
opgeknapt of verduurzaamd. Dit komt omdat de woning
tekort aan geschikte (zorg)woningen is, maar dat dat in
aansluiting met het openbaar vervoer naar Emmeloord
voor starters vaak een eerste stap op de woningmarkt is en
heel Flevoland speelt.
speelt hierin een belangrijke rol. De dorpen groeien wel een
ze er maar kort wonen. Deze trend is niet bevorderlijk voor
beetje, maar niet hard. Huidige uitbreidingen bij dorpen Vraag naar middenhuur
leiden echter niet tot nieuwe voorzieningen, maar zorgen
In de gemeente is een grote vraag naar middenhuur die op
juist voor een verschuiving van de centrumvoorzieningen
Moeilijke markt voor starters
dit moment niet ingevuld kan worden. Bied ook
naar Emmeloord. Het is van belang om ook in te zetten op
Ondanks de ruime voorraad woningen uit de jaren 50 en
seniorenwoningen in de middenhuur aan, naast de
behoud van voorzieningen in omliggende dorpen.
60 is het moeilijk voor starters om een woning binnen hun
bestaande opties in sociale huur en koop.
de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.
budget te vinden. Dit komt doordat huizen in Noordoostpolder goedkoper zijn dan in omliggende
Kleine rol voor nieuwe woonsoorten
gebieden (Lelystad, Almere, Randstad) en er dus veel
Het splitsen van woningen en het bouwen op erven vraagt
mensen op afkomen, waardoor je vaak flink moet
om grote investeringen. Vaak wordt ervoor gekozen om
overbieden op de goedkoopste woningen.
boerderijen in hun huidige staat te verkopen, omdat dit
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 87
KADER: WENS VOOR BIJZONDERE WOONVORMEN Behoefte aan bijzondere woonvormen We vroegen mensen in de Maptionnaire in hoeverre men
woonvormen populair zijn: tiny house, wonen in het
buitengebied en wonen in een boerderij bovengemiddeld
enthousiast is om naar een van de onderstaande
buitengebied, wonen in een gemeenschap en wonen in een
populair. Ook bij inwoners tussen de 26 en 40 jaar is
woonvormen te verhuizen. Mensen konden met een
boerderij. Deze woonvormen spreken ook het meest tot de
wonen in een boerderij gewild. Bij wonen in een
schuifbalk aangeven of ze er juist niet willen wonen (een
verbeelding. Vaak heeft men interesse in meerdere
gemeenschap wil ongeveer de helft van de ondervraagden
score van 0) of juist heel graag (score van 100). We
woonvormen. Zo zijn er inwoners die graag een tiny house
een huurwoning, bij tiny houses zelfs 56%. Wonen in het
hebben gekeken naar alle scores van 80 of hoger. Scoren
willen in een gemeenschap, of juist in een tiny house in het
buitengebied en wonen in een boerderij zijn juist veel meer
mensen een woonvorm 90 of hoger, dan wegen we het
buitengebied willen wonen. Vooral ouderen willen wonen in
gericht op de koopsector.
zwaarder mee. Uit deze analyse blijkt dat vier bijzondere
een gemeenschap. Onder jongeren is juist wonen in het
Tiny house
Wonen in het buitengebied
Wonen in een gemeenschap
Wonen in een boerderij
Samen bouwen met anderen
Woning delen
Populair
Populair
Populair
Populair
Nichemarkt
Weinig animo
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 88
KADER: WOONWENSEN VAN KOPERS Snel meer betaalbare koop nodig In de Maptionnaire vroegen we huishoudens die willen kopen naar hun woonwensen. Van alle mensen met een verhuiswens is 60% op zoek naar een koopwoning.
Daarbinnen is het overgrote deel op zoek naar iets betaalbaars. Twee derde van de inwoners woont op dit moment ook in een koopwoning.
GEWENSTE WOONPLAATS BIJ KOPEN 80 70 60 50 40 30 20 10 0
GEWENST KOOPPRIJSSEGMENT
Boven de €450.000 €550.000 Onder de tot €250.000 €550.000
€350.000 tot €450.000
Het grootste deel van de inwoners die de Maptionnaire
€250.000 tot €350.000
invulden, wil op korte of middellange termijn verhuizen. Dat is binnen vijf jaar. We moeten dit nuanceren: vaak zeggen mensen wel dat ze willen verhuizen, maar doen ze
HUIDIGE VERSUS GEWENSTE TYPE
het uiteindelijk niet, om uiteenlopende redenen. De meesten zoeken een woning in Emmeloord of buiten de gemeente. De dorpen zijn als bestemming redelijk gelijk
60 50 40
Opmerking: deze figuren zijn
verdeeld. Dat sommigen de gemeente willen verlaten sluit
30
gebaseerd op de Maptionnaire en
aan bij de obstakels die men ervaart: weinig aanbod in
20
laten slechts een deel van de vraag
10
zien. Het wensprogramma voor koop
0
in dit hoofdstuk is leidend.
gewenste prijs, product en kwaliteit. Vooral prijs weegt mee: veel zoeken een gezinswoning onder de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 355.000 (sinds dit jaar: € 390.000).
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
Huidige woning
Wens
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 89
KADER: WOONWENSEN VAN JONGEREN Betaalbaarheid belangrijkste eis van jongeren
VOORKEURSWOONPLAATS VAN JONGEREN TOT 26 JAAR
Eén op de negen deelnemers aan de Maptionnaire was jonger dan 26 jaar (in totaal: 70). Opvallend was dat zij bijna allemaal nog bij hun ouders wonen, maar dat zij
30 25
tegelijk op korte termijn een verhuiswens hebben. Zij willen
20
dus starten op de woningmarkt. De vraag is ongeveer gelijk
15
verdeeld over koop- en huurwoningen. Bij huurwoningen is
10
er met name vraag naar sociale huur, waarbij het mogelijk
5
is om huurtoeslag te ontvangen. In de koopsector is een
0
grote behoefte aan goedkope koop, ook in het lage
BELANGRIJKSTE EISEN AAN EEN WONING
segment. Emmeloord is de gewildste locatie, ook voor
VOLGENS JONGEREN TOT 26 JAAR
jongeren die nog niet in Emmeloord wonen, maar ook in de dorpen is er vraag naar woningen voor jongeren. Veel
Er is met name vraag naar kleinere woningen, zoals appartementen en rijtjeswoningen. In de koopsector wordt
Groen
GEWENST SEGMENT VAN JONGEREN TOT 26 JAAR
bestaand aanbod past bij het wensenpakket van jongeren.
Voorzieningen 12
Ruimer
Type 2
8
Leeftijdsgenoten
0treden
1
6 Rustige buurt
4
belangrijkste eis wordt betaalbaarheid ook veruit het vaakst
2
genoemd. Dat gaat samen met lage energiekosten.
0
6 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
Kleiner
Bereikbaarheid 10
hoe realistisch die wens is gelet op de prijs ervan. Jongeren
goede woningen als grootste belemmering. Als
4 3
soms ook gezocht naar tweekappers, maar het is de vraag
ervaren het weinige aanbod aan betaalbare én kwalitatief
Betaalbaarheid 5
Onderhoudsarm
Parkeren
Duurzaam
Kleine tuin Onder de €450
Tussen €450 Tussen €650 Tussen €700 en €650 en €700 en €880
Onder de €250.000
€250.000 tot €350.000 tot €350.000 €450.000
Circulair Grote tuin
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 90
7
VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
7.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In het vorige hoofdstuk lieten we zien wat de vraag naar
-
plannen voor huurwoningen. Behalve in Emmeloord en
In heel Noordoostpolder zijn plannen voor 3.715 extra
Ens zijn er helemaal geen plannen voor middenhuur.
woningen is. Hier zetten we het aanbod ertegenover: welke
woningen, waarvan er 1.580 hard en 2.140 zacht zijn.
plannen voor woningbouw zijn er?
Van de zachte plannen is nog niet zeker of ze
-
We laten eerst per kern zien hoeveel harde en zachte
doorgaan. Daar waar relatief veel zachte en maar
we dat er naar verhouding veel plannen voor
plannen er zijn en of de aantallen passen bij de
weinig harde plannen zijn, is het zaak om te kijken of
appartementen zijn, zowel in koop als huur. Ondanks
kwantitatieve behoefte (paragraaf 7.2);
je zachte plannen in hard kunt omzetten. Dat speelt in
dat er al relatief veel plannen voor grondgebonden
Daarna kijken we of de plannen kwalitatief aansluiten
Ens, Nagele en Tollebeek. In Emmeloord, Espel en
nultredenwoningen zijn gemaakt, mag dat aantal nog
bij de wensprogramma’s uit hoofdstuk 6: zijn ze van
Rutten zijn genoeg plannen, ook als sommige zachte
wat opgehoogd worden, met name in de sociale huur.
het juiste type en eigendom? Daar waar dat niet zo is,
plannen geen doorgang vinden. In Bant, Creil,
Benut de categorie ‘onbekend’ om hierin te schuiven.
doen we suggesties voor het bijstellen (of beter:
Kraggenburg en Luttelgeest zijn alleen in het lage
In het algemeen sluit de verdeling naar typologieën vrij
vraaggerichter maken) van de planvoorraad (paragraaf
scenario voldoende harde plannen. In Marknesse zijn
7.3).
er in het hoge scenario weliswaar te weinig harde
-
-
-
Van de plannen die al naar type zijn ingekleurd weten
goed aan op wat de markt vraagt. -
Inwoners van Noordoostpolder zien het liefst een
plannen, maar liggen tegelijkertijd veel zachte plannen
combinatie van in- en uitbreiding als het gaat om
op de plank om het tekort mee aan te vullen.
woningtoevoeging. Bij inbreiding gaat het met name
Nog lang niet alle plannen zijn ‘ingekleurd’ naar
om het invullen van locaties van bijvoorbeeld
eigendom. Daardoor kun je je programma nog
voorzieningen die zijn gesloten. Uitbreidingslocaties
bijstellen naar waar vraag naar is. Op de meeste
sluiten bij voorkeur aan op de bestaande kern of
plekken zien we dat er voldoende plannen voor
bestaande nieuwbouwwijken.
koopwoningen zijn, maar dat er juist een tekort is aan
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 92
7.2 PLANCAPACITEIT PER KERN HARD OF ZACHT Op veel plekken genoeg plannen voor de vraag Het schema rechts laat per kern zien hoeveel harde en
KERN
NETTO-BEHOEFTE TOT 2035
PLANNEN HARD EN ZACHT
zachte plannen er zijn en hoe dat aantal zich verhoudt tot de verwachte behoefte. Het overzicht is een
momentopname uit augustus 2024. Het zijn netto-getallen.
HARD
ZACHT
TOTAAL
OORDEEL
EMMELOORD
810 - 1.610*
1.070
1.215
2.285
RUIM VOLDOENDE, OOK BIJ 30% UITVAL
BANT
65 - 110
70
15
90
VOLDOENDE HARD BIJ SCENARIO LAAG
woningen. Daarvan zijn er 1.580 hard en 2.140 zacht. Bij
CREIL
40 - 70
50
25
75
VOLDOENDE HARD BIJ SCENARIO LAAG
zachte plannen gaan we ervan uit dat 30% niet doorgaat
ENS
85 - 145
30
190
215
TE WEINIG HARD, RUIM GENOEG ZACHT
ESPEL
20 - 35
50
0
50
RUIM VOLDOENDE HARD
KRAGGENBURG
40 - 70
60
0
60
VOLDOENDE HARD BIJ SCENARIO LAAG
LUTTELGEEST
55 - 90
75
0
75
VOLDOENDE HARD BIJ SCENARIO LAAG
MARKNESSE
75 - 125
95
160
255
VOLDOENDE HARD BIJ SCENARIO LAAG
NAGELE
30 - 55
10
200
210
TE WEINIG HARD, RUIM GENOEG ZACHT
RUTTEN
20 - 35
50
60
115
VOLDOENDE HARD, OOK VEEL ZACHT
TOLLEBEEK
105 - 180
15
275
285
ERG WEINIG HARD, RUIM VOLD. ZACHT
1.350 - 2.300
1.580
2.140
3.715
Opgeteld zijn er in Noordoostpolder plannen voor 3.715
door planuitval (30% is een gebruikelijke marge daarvoor). In Emmeloord, Espel en Rutten zijn genoeg plannen om de vraag te bedienen, ook als 30% van de zachte plannen wegvalt. Bij Bant, Creil, Kraggenburg en Luttelgeest zijn alleen in het lage scenario voldoende plannen. In Ens, Nagele en Tollebeek zijn er onvoldoende harde plannen en is het zaak om zachte plannen in hard om te zetten. Dan zijn er wel genoeg. In Marknesse zijn er alleen in het hoge scenario te weinig harde plannen. Daar zijn wel genoeg zachte plannen om het tekort mee aan te vullen.
Netto-plancapaciteit per kern, onderverdeeld naar harde en zachte plannen, en een omschrijving van of dat past bij de vraag. Afgerond op 5-tallen. Hard =
omgevingsvergunning is onherroepelijk vastgesteld. * = behoefte in scenario ‘hoog - dorps’ (zie paragraaf 3.5). Bron: gemeente Noordoostpolder (augustus 2024).
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 93
7.2 PLANCAPACITEIT PER KERN EIGENDOM Meer plannen voor huur nodig, koop is er voldoende In het schema rechts laten we per kern zien hoe de netto-
PLANNEN
KERN
NAAR EIGENDOM
plancapaciteit verdeeld is over sociale huur, middenhuur* SH
MH
KO
ONBEKEND
OORDEEL
EMMELOORD
390
40
1.250
610
MEER SH EN MH NODIG IN SC. HOOG, KOOP IS RUIM
BANT
5
0
80
0
MEER SH NODIG, MH IS PASSEND, KOOP IS PASSEND TOT RUIM
CREIL
5
0
65
0
MEER SH EN EVT. MH NODIG, KOOP IS PASSEND TOT RUIM
ENS
50
25
120
15
SH EN MH ZIJN PASSEND, KOOP IS ENIGSZINS RUIM
ESPEL
5
0
45
0
IETS MEER SH NODIG, MH IS PASSEND, KOOP IS RUIM
KRAGGENBURG
5
0
55
0
MEER SH NODIG, MH EN KOOP ZIJN PASSEND
LUTTELGEEST
15
0
65
0
MEER SH EN KOOP NODIG BIJ SC. HOOG, MH IS PASSEND
MARKNESSE
10
0
80
160
MEER SH EN MH NODIG, KOOP IS PASSEND TOT IETS KRAP
NAGELE
0
0
5
205
MEER SH KOOP EN EVT. MH NODIG, BENUT CAT. ‘ONBEKEND’
RUTTEN
20
0
95
0
SH ENIGSZINS RUIM, KOOP ERG RUIM, MH IS PASSEND
TOLLEBEEK
15
0
0
275
SH IS KRAP, GEEN MH EN KOOP; INVULLEN MET ONBEKEND
520
65
1.870
1.265
en koop en hoe zich dat verhoudt tot de behoefte. Er zijn
ook plannen waarvan nog niet bekend is in welk eigendom ze vallen. Die staan als ‘onbekend’ in het schema. Opnieuw geldt: het gaat om een momentopname en er wordt constant aan verdere inkleuring van plannen gewerkt.
In veel kernen is het aantal plannen voor sociale huur en middenhuur wat aan de lage kant, zeker in het hoge scenario, maar daar staat tegenover dat ongeveer een derde van alle plannen in Noordoostpolder nog op ‘onbekend’ staat. Die kunnen dus benut worden om het tekort per segment op te hogen. In de koopsector zijn op veel plekken wel genoeg plannen, soms misschien zelfs wel wat veel. Bijstellingen zijn dus vooral nodig om op de huurvraag in te spelen. * We gaan ervan uit dat nieuwe particuliere huurwoningen opgeleverd worden met een prijs in het middenhuursegment Netto-plancapaciteit per kern, onderverdeeld naar eigendom, en een omschrijving van of dat past bij de vraag. Afgerond op 5-tallen. SH = sociale huur, MH =
middenhuur, KO = koop. Bron: gemeente Noordoostpolder (augustus 2024).
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 94
7.3 GEWENSTE BIJSTELLINGEN Emmeloord
Ens
Marknesse
Er zijn voldoende plannen, ook in het geval van uitval. Bij
Zet zachte plannen om naar hard voor voldoende plannen.
Er zijn genoeg harde plannen in het lage, maar te weinig in
veel plannen is het eigendom nog onbekend. In het hoge
De verdeling naar type en eigendom is passend. Maak meer
het hoge scenario. Vul de plannen nader in: meer sociale
scenario nog iets te weinig plannen voor sociale huur. Er
plannen voor grondgebonden nultreden in de sociale huur.
huur, eventueel kleine aantallen middenhuur en meer koop.
zijn veel plannen voor appartementen en juist weinig voor grondgebonden nultreden.
Er zijn relatief veel plannen voor tweekappers, iets minder
Espel Er zijn voldoende plannen, alleen zijn er iets méér plannen
voor rijen en helemaal geen plannen voor grondgebonden nultreden. Gebruik ‘onbekend’ om types aan te vullen.
Bant
voor sociale huur en juist minder plannen voor de koop
Er zijn genoeg harde plannen in het lage, maar te weinig in
nodig. Programmeer iets meer rij-koopwoningen en
Nagele
het hoge scenario. Maak meer plannen voor de sociale
grondgebonden nultreden in de sociale huur. Het aantal
Er zijn nauwelijks harde, maar wel veel zachte plannen. De
huur, met name voor grondgebonden nultreden. Het aantal
koopappartementen mag wat omlaag.
focus moet liggen op koopwoningen, met eventueel een
koopappartementen mag lager. De verdere verdeling in de koop is passend. Het totale aanbod aan koopplannen is wat ruim.
klein aantal particuliere huur. Er is al relatief veel sociale
Kraggenburg Er zijn genoeg harde plannen in het lage, maar te weinig in
huur. Van alle zachte plannen is het type nog onbekend.
het hoge scenario. Maak iets meer plannen voor de sociale
Rutten
Creil
huur. Het aantal koopappartementen is ruim, het aantal
Er zijn ruim voldoende plannen, ook per eigendomsklasse.
Er zijn genoeg harde plannen in het lage, maar te weinig in
sociale huur-grondgebonden nultreden is juist afwezig.
Maak wel meer plannen voor en grondgebonden nultreden
het hoge scenario. Maak meer plannen voor de sociale huur en eventueel kleine aantallen voor de middenhuur. Er zijn voldoende plannen voor rijen tweekappers en vrijstaand wonen. Maak wel meer plannen voor grondgebonden nultreden in sociale huur.
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
in de sociale huur.
Luttelgeest Er zijn genoeg harde plannen in het lage, maar te weinig in
Tollebeek
het hoge scenario. Om in dat scenario genoeg plannen te
Er zijn genoeg plannen, maar heel veel zijn nog zacht.
hebben, zijn er meer plannen voor sociale huur en koop
Gebruik die om de gewenste verdeling naar typologie te
nodig. Het ontbreekt aan grondgebonden nultreden.
krijgen.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 95
KADER: GESCHIKTE LOCATIES VOLGENS INWONERS Waar zien inwoners kansen voor woningbouw? In de Maptionnaire vroegen we inwoners ook naar waar zij kansen voor woningbouw zien. De groene stippen op de kaart rechts zijn alle plekken die genoemd werden. Het zijn
zowel in- als uitbreidingslocaties.
Bij inbreidingslocaties gaat het soms om lege plekken in een kern, maar vaker om het omvormen van een gebouw naar woningen. Denk aan verouderde of al gesloten voorzieningen, leegstaande boerderijen of scholen die samengaan waardoor er een plek vrijkomt. Vaak liggen deze locaties dicht bij voorzieningen, waardoor ze geschikt zijn voor senioren.
Bij uitbreidingslocaties gaat het deels om locaties direct tegen kernen aan en deels om uitbreidingen op bestaande nieuwbouwprojecten. In sommige kernen is veel eensgezindheid: bij Bant en Creil bijvoorbeeld aan de oostkant en bij Ens aan de zuidkant. Bij Emmeloord mag uitbreiding volgens inwoners rondom de stad, dus niet alleen in Emmelhage aan de noordkant. Waar zien inwoners kansen voor woningbouw? Elke groene stip is een reactie. Hoe meer groene stippen bij elkaar, hoe meer inwoners die plek noemden. Bron:
Maptionnaire-vragenlijst, verspreid in april 2024.
7 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 96
8
WONEN EN ZORG
8.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan hier specifiek in op het thema wonen en zorg.
-
-
-
-
De vergrijzing in Noordoostpolder zet door en leidt op
-
Omdat wonen en zorg een groot thema is en wordt in
We schetsen allereerst welke vormen van wonen en
termijn tot ‘dubbele vergrijzing’, met naar verhouding
Noordoostpolder wordt in 2024 een Uitvoeringsagenda
zorg voor ouderen er zijn (paragraaf 8.2);
veel 80-plussers. De woonvraag verandert dus ook. Uit
Wonen en Zorg opgesteld. Deze wordt als
Daarna brengen we de vraag naar verschillende
provinciaal onderzoek blijkt dat er tot en met 2030 zo’n
woonzorgvisie meegenomen in het op te stellen
vormen van wonen en zorg voor de komende jaren in
225 extra eenheden aan geclusterd wonen nodig zijn.
Omgevingsprogramma Wonen. Daarin is niet alleen
beeld (paragraaf 8.3). We benutten daarvoor het
Er is vooral vraag naar hofjes, maar ook naar een
aandacht voor zorggeschikte woningen, maar juist ook
onderzoek dat Companen recent deed voor de hele
breed scala aan andere woonvormen. De verhouding
voor organisatie en samenwerking tussen partijen.
provincie Flevoland.
huur-koop is fiftyfifty. Ter illustratie: in Emmeloord is
We sluiten af met een vertaalslag naar de praktijk: hoe
deze vraag al verwerkt in plannen voor nieuwe
kun je de kennis uit dit woonbehoefteonderzoek
woningen in o.a. Emmelhage, het Dokter Jansenpark en aan de Espelerweg.
vertalen naar inbreng voor een nieuwe woonzorgvisie (paragraaf 8.4)?
-
Uit de vragenlijst blijkt dat ongeveer de helft van de 65-plussers binnen vijf jaar wil verhuizen. Ze zoeken dan vrijwel altijd een gelijkvloerse woning, aan de grond of gestapeld. Het verhuispercentage moet wel met een korreltje zout genomen worden: vaak zien we dat ouderen wel zeggen dat ze willen verhuizen, maar dat ze dat niet doen, omdat het perfecte plaatje niet voorbijkomt.
8 WONEN EN ZORG
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 98
8.2 SOORTEN WONEN EN ZORG Meer mensen met een zorgbehoefte, meer ouderen
Zelfstandig wonen
Geclusterd wonen
1. Zelfstandig thuis zonder zorg Het merendeel van de inwoners in Noordoostpolder woont op deze manier.
4. Geclusterd wonen zonder zorg Waar mensen samen zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld een hofje. Zowel in de koopals huursector.
2. Zelfstandig thuis, zorg op afroep Qua woonsituatie als 1, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg. Zowel in de koopals huursector.
5. Geclusterd wonen, zorg op afroep Qua woonsituatie als 3, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg. Dit kan ook begeleid wonen zijn.
Intramuraal wonen
onderscheiden op dit moment drie groepen, variërend in hoe zwaar hun zorgbehoefte is (zie de figuur rechts):
1.
Mensen die zelfstandig wonen, al dan niet met een Wmo-indicatie voor lichte (zorg)ondersteuning door
Zonder zorg
Het aantal ouderen neemt de komende jaren toe. We
bijvoorbeeld thuiszorg; 2.
Mensen met behoefte aan een ‘geclusterde’ intramuraal wonen, maar hebben wel behoefte aan een woonplek waar ze zelfstandig kunnen wonen, met zorg nabij en waar naar hen omgekeken wordt;
3.
Mensen met een Wlz-indicatie die in aanmerking
Zorg op afroep
woonvorm: zij komen niet (meer) in aanmerking voor
komen voor intramuraal wonen. Steeds vaker gebeurt
ervoor dat het aantal intramurale plekken niet meer groeit.
Omdat de groep met een Wlz-indicatie door vergrijzing groter wordt en omdat het aantal intramurale plekken gelijk
Zorg 24 uur
dat in een kleinschalige setting. Rijksbeleid zorgt
3. Zelfstandig thuis, 24u zorg Gebruikmakend van een vpt
6. Geclusterd wonen, 24u zorg Dit zijn vaak particuliere alternatieven voor het verpleeghuis. Is kleinschaliger dan het intramurale verpleeghuis. Zorg is Wlz-gefinancierd.
7. Intramuraal met 24u zorg Dit is het verpleeghuis, in traditionele of moderne vorm, waar mensen onzelfstandig wonen. Zorg is Wlzgefinancierd.
blijft, doen meer ouderen een beroep op geclusterd wonen. Vormen van wonen met meer of minder zorg voor ouderen. Bron: KAW (2022).
8 WONEN EN ZORG
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 99
KADER: WOONWENSEN VAN OUDEREN Senior woont liefst in betaalbare nultredenwoning
VERHUISWENS EN -TERMIJN VAN 65-PLUSSERS (IN AANTALLEN)
Eén op de zes deelnemers aan de Maptionnaire was 65-
20
plusser (99). De meesten wonen in een koopwoning en
18
vormen een klein huishouden. Bijna de helft wil binnen vijf
16
GEWENSTE
jaar verhuizen, vaak vanwege gezondheidsproblemen of de
14
HUUR-KOOPVERHOUDING
wens om kleiner te wonen. De meest gewilde bestemming
12
is Emmeloord. Sommige ouderen willen ook binnen hun
10
eigen kern verhuizen.
8
Koop 42%
6
Ruim de helft van de ouderen met verhuiswens is op zoek
4
naar een huurwoning, en dan met name in het betaalbare
2
segment met mogelijkheid tot huursubsidie. Ook bij de
0
wens voor koopwoningen ligt het zwaartepunt op
Ja, binnen 2 jaar
betaalbaar wonen. De gewildste typen zijn ‘Knarrenhof’. Daar zit juist de grootste belemmering: er is
Zeer belangrijk
nauwelijks aanbod van dit type. Dit gaat samen met een
Belangrijk
woning staat bij voorkeur in de buurt van voorzieningen en heeft mogelijkheden om in de buurt te parkeren.
8 WONEN EN ZORG
Ja, maar pas over meer dan 5 jaar
Nee, ik heb geen verhuiswens
Weet ik nog niet
BELANGRIJKSTE EISEN AAN EEN WONING VOLGENS SENIOREN
nultredenwoningen in de vorm van een appartement of een
beperkt aanbod in de gewenste prijsklasse. De gewenste
Ja, over 2 tot 5 jaar
Huur 58%
Neutraal Onbelangrijk Zeer onbelangrijk
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF100 |