Document · PDF

4.1 Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder defintief.pdf

Commissie Woonomgeving 2 december 2024, gemeente NoordoostpolderBij agendapunt: 4: Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder29.053 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

 Bevolkingspiramides voor Noordoostpolder in de jaren 2003 en 2023. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte

als gevolg van sterfte onder babyboomers. Dat gebeurt in

contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw in de provincie Flevoland weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen. Andersom

vrijwel elke gemeente in Nederland.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. De grijze stippellijnen laten zien hoe Noordoostpolder in twintig jaar tijd veranderde van een gezinsgemeente naar een gemeente met relatief veel vijftigers en zestigers. Bron: CBS (2003, 2023).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 35

3.3 VERGELIJKING MET OMLIGGENDE REGIO’S Ontwikkelingen vergelijkbaar met buurregio’s

0 TOT 15

15 TOT 25

25 TOT 45

45 TOT 65

65 JAAR OF OUDER

In de schema’s hiernaast laten we zien hoe de

REGIO'S

leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in

% VAN BEVOLKING

Noordoostpolder zicht verhoudt tot omliggende regio’s. De

Noordoostpolder

20%

18%

12%

13%

26%

25%

28%

26%

15%

18%

Kop van Flevoland

23%

20%

15%

14%

25%

13%

16%

Kop van Overijssel

21%

18%

12%

13%

25%

24%

26%

16%

19%

Zuidwest-Fryslân

18%

15%

11%

23%

21%

29%

19%

24%

demografische opbouw van Noordoostpolder is het meest te vergelijken met gemeenten in de Kop van Overijssel,

2013

2023

2013

2023

2013

2023

2013

2023

2013

2023

zoals Steenwijkerland en Zwartewaterland. Er is wat meer vergrijzing en er zijn wat minder gezinnen dan in de Kop

ALLEENSTAANDEN

van Flevoland, maar de situatie is ‘gunstiger’ dan in het

REGIO'S

zuidwesten van Fryslân. Daarmee ligt Noordoostpolder

% VAN HUISHOUDENS

precies op het grensvlak tussen het relatief ‘vergroende’ Flevoland en het relatief ‘vergrijsde’ Noord-Nederland. De ontwikkeling over de periode 2013-2023 verloopt op een vergelijkbare manier: Noordoostpolder vergrijst iets minder snel dan het zuidwesten van Fryslân, maar iets

PAREN

GEZINNEN

2013

2023

2013

2023

2013

2023

Noordoostpolder

30%

33%

31%

32%

38%

36%

Kop van Flevoland

29%

31%

42%

41%

Kop van Overijssel

29%

31%

32%

31%

40%

38%

Zuidwest-Fryslân

31%

35%

33%

32%

36%

33%

 Leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in Noordoostpolder vergeleken met die in andere omliggende regio’s, en de ontwikkeling daarvan over de periode 2013-2023, in percentages. Bron: CBS (2013, 2023).

sneller dan andere gemeenten in Flevoland.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 36

3.4 TERUGBLIK PER KERN De schema’s op de volgende pagina laten zien hoe het

Marknesse en Rutten meest en snelst vergrijsd

Toename jongeren en gezinnen in Tollebeek

aantal inwoners en huishoudens zich tussen 2013 en 2023

Gemiddeld is 18% van de inwoners van Noordoostpolder

In de meeste kernen is circa 30% van de inwoners jonger

per kern ontwikkelde. We kijken ook naar de ontwikkeling

65-plusser. In 2013 was dat nog 15%. De gemeente

dan 25 jaar en circa 35% van de huishoudens een gezin. In

van leeftijdsgroepen (jongeren, ouderen) en

vergrijst dus, maar het tempo waarmee dat gebeurt,

Tollebeek liggen die percentages met respectievelijk 41%

huishoudenstypen (alleenstaanden, gezinnen).

verschilt per kern. In Marknesse, Bant en Rutten nam het

en 51% veel hoger. Daarmee is Tollebeek de jongste en

aantal 65-plussers de afgelopen tien jaar het snelst toe,

meest gezinsrijke kern van Noordoostpolder. Bijzonder is

Overal groeide het aantal huishoudens

waardoor in het bijzonder Marknesse en Rutten nu de

dat het aandeel jongeren en gezinnen hier de afgelopen

In heel Noordoostpolder groeide het aantal huishoudens

meest vergrijsde kernen van Noordoostpolder zijn.

tien jaar ook toenam, terwijl in alle andere kernen juist een

tussen 2013 en 2023 met +1.880. Dat is omgerekend

Emmeloord is ook relatief vergrijsd, maar dat komt doordat

daling te zien was. Dat komt mede doordat Tollebeek

+9,8%. Naar verhouding groeiden Espel, Creil en Bant het

daar meer (zorg)voorzieningen zijn en daar veel geschikte

profiteert van de overdruk uit Urk. Ens en Luttelgeest zijn

meest. In Espel was de stijging met bijna 30% het sterkst,

woningen voor ouderen staan. Een opvallend verschil

ook relatief gezinsrijk en jong. Daar bleef het aantal

en in Creil en Bant was 15 tot 20%. In Espel en Bant

tussen de genoemde kernen: in Bant en Marknesse gaat

gezinnen en jongeren de afgelopen tien jaar min of meer

speelde nieuwbouw een grote rol in de groei, in Creil is de

het vooral om een toename van het aantal alleenstaande

stabiel.

groei waarschijnlijk het gevolg van woningsplitsing,

ouderen, terwijl in Emmeloord juist het aantal oudere

herbestemming of bewoning van leegstaand vastgoed. Ens

stellen groeide. Tollebeek is de minst vergrijsde kern in de

Op kleine schaal sprake van bevolkingskrimp

en Rutten groeiden juist relatief weinig. Dat strookt met de

gemeente. Daar nam het aantal ouderen tussen 2013 en

Ondanks dat het aantal inwoners op gemeenteniveau nog

hoeveelheid nieuwbouw in beide kernen. Die was daar

2023 ook maar beperkt toe.

met 7,4% groeide, was er op kleine schaal soms al sprake

relatief beperkt. In het buitengebied groeide het aantal

van bevolkingskrimp. In de kernen met de meeste

huishoudens ook relatief fors, met 18%. Dat komt

alleenstaande ouderen zagen we dat het inwonertal met

grotendeels door de toevoeging van huizen voor

zo’n 2% terugliep. Nieuwbouw voor o.a. gezinnen kan deze

seizoenwerkers.

trend keren.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 37

3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS

JONGEREN

OUDEREN

HUISHOUDENS

KERN

2013

2023

Δ '13-’23

2013

2023

Δ '13-'23

2013

2023

Δ '13-'23

Emmeloord

25.605

26.910

+5,1%

31%

30%

17%

21%

Bant

725

830

+14,5%

31%

11%

Creil

1.015

1.130

+11,3%

33%

29%

Ens

2.070

2.075

+0,2%

31%

30%

Espel

780

1.035

+32,7%

31%

Kraggenburg

765

830

+8,5%

29%

Luttelgeest

820

915

+11,6%

Marknesse

2.730

2.665

Nagele

1.070

1.145

Rutten

940

920

Tollebeek

1.775

ALLEENSTAANDEN

GEZINNEN

KERN

2013

2023

Δ '13-’23

2013

2023

Δ '13-'23

2013

2023

Δ '13-'23

1.225

Emmeloord

10.845

11.700

+7,9%

33%

35%

560

36%

35%

155

17%

Bant

315

365

+15,9%

27%

36%

40%

33%

-5

16%

17%

Creil

415

490

+18,1%

29%

33%

41%

36%

-25

15%

20%

110

Ens

865

885

+2,3%

28%

29%

38%

33%

100

12%

14%

Espel

325

420

+29,2%

28%

32%

37%

36%

27%

18%

19%

Kraggenburg

335

375

+11,9%

31%

33%

34%

32%

30%

12%

13%

Luttelgeest

350

390

+11,4%

31%

37%

-2,4%

29%

26%

-95

19%

25%

135

Marknesse

1.130

1.195

+5,8%

28%

34%

37%

31%

-50

+7,0%

30%

28%

16%

17%

Nagele

500

540

+8,0%

41%

36%

-10

32%

31%

-2,1%

32%

27%

-55

15%

23%

Rutten

390

400

+2,6%

26%

28%

38%

36%

-5

1.950

+9,9%

40%

41%

10%

Tollebeek

625

665

+6,4%

19%

20%

50%

51%

Buitengebied

7.995

9.325

+16,6%

33%

455

13%

575

Buitengebied

3.005

3.555

+18,3%

24%

28%

285

45%

36%

-55

NOORDOOSTPOLDER

46.285

49.730

+7,4%

32%

30%

480

15%

18%

2.315

NOORDOOSTPOLDER

19.100

20.980

+9,8%

30%

33%

1.110

38%

36%

140

 Ontwikkeling van het inwonertal, het aandeel jongeren (tot 25 jaar) en het aandeel ouderen (65-plus) per kern,

 Ontwikkeling van het aantal huishoudens en het aandeel alleenstaanden en gezinnen per kern, gemeten over de periode

gemeten over de periode 2013-2023. Geel = leeftijdsgroep komt relatief veel voor. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor

2013-2023. Geel = type huishouden komt relatief veel voor. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen

subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2013, 2023).

afwijken van het randtotaal. Bron: CBS (2013, 2023).

N.B.: Schokland is hier toegevoegd aan het buitengebied.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 38

3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Overzicht scenario’s

Verwachting: 1.650 tot 2.850 huizen erbij tot 2050

Meeste vraag tussen nu en 2035

De gemeente Noordoostpolder liet in 2022 door Ruimtevolk

Rechts laten we zien hoe de netto-behoefte zich verspreidt

berekenen hoeveel extra woningen er tot 2050 nodig zijn

in de tijd. De meest waarschijnlijke bandbreedte is

om in de verwachte vraag te voorzien. Daaruit kwam een

aangegeven in geel. Het grootste deel van de vraag komt

bandbreedte naar voren van 2.100 tot 3.300 woningen

waarschijnlijk terecht in de periode 2024-2035, met

voor de autonome behoefte, dus vraag uit de regio zelf.

daarbinnen het zwaartepunt tot 2030. De tabel hieronder

Dat is inclusief het al bestaande woningtekort en de extra

laat per periode zien hoeveel huizen er netto toegevoegd

vraag naar huizen als gevolg van arbeidsmigratie.

moeten worden en welk jaarlijks groeitempo daarbij hoort.

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

In hoofdstuk 7 vergelijken we dit met de plannen. In dit woonbehoefteonderzoek houden we de bandbreedte

1,5%

van Ruimtevolk vast (zie ook hierna). We corrigeren voor

SCENARIO

woningen die in 2022 en 2023 zijn opgeleverd. Dat waren

Laag (= +1.650)

2024 TOT 2030

er zo’n 450 (zie pagina 40). De aangepaste bandbreedte komt uit op 1.650 tot 2.850 extra woningen tot 2050.

Als de Lelylijn er komt en Emmeloord een treinstation

Hoog (= +2.850)

Lelylijn (= +7.850)

2030 TOT 2035

2035 TOT 2050

+810

+540

+300

+0,65% p/j

+0,50% p/j

+0,10% p/j

+1.380

+920

+550

+1,10% p/j

+0,90% p/j

+0,20% p/j

+3.300

+2.200

+2.350

+2,60% p/j

+2,10% p/j

+0,75% p/j

krijgt, is er in Noordoostpolder naar verwachting vraag naar maximaal 5.000 woningen bovenop de bandbreedte van

 Verwachte netto-woningbehoefte tot 2030, 2035 en met een doorkijk

Ruimtevolk. Omdat de komst van de Lelylijn nog allerminst

naar 2050, in een bandbreedte laag-hoog, en met ter referentie het scenario

zeker is, nemen we dit scenario niet mee in de uitsplitsing van de behoefte per kern (zie pagina 41).

Lelylijn erbij. De tweede regel laat steeds het jaarlijkse groeitempo zien,

1,0%

0,5%

2024

2035

2050

Scenario laag

Scenario hoog

bandbreedte

Scenario Lelylijn

gemeten vanaf 1 januari 2024. Bron: rapport ‘Verkenning groeiambitie Noordoostpolder’ van Ruimtevolk (2022), gecorrigeerd voor in 2022 en 2023 opgeleverde woningen.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 39

KADER: PROGNOSE IN PERSPECTIEF Bandbreedte Ruimtevolk/KAW past bij Companen

Sociale huur: iets lager aandeel volgens Companen

Waar bestond de nieuwbouw uit?

Kort voordat dit woonbehoefteonderzoek werd uitgevoerd

Het kernvoorraadonderzoek van Companen gaat ook in op

In 2022 en 2023 werden er opgeteld zo’n 450 nieuwe

lieten de gemeente en Mercatus door Companen onderzoek

de verwachte behoefte aan sociale huur. Bij een positieve

woningen opgeleverd. De tabel hieronder laat zien wat voor

doen naar de gewenste omvang van de sociale

koopkrachtontwikkeling gaan zij uit van een netto-vraag

woningen dat waren. Van de corporatiewoningen stonden

huurvoorraad. In dat onderzoek is ook de verwachte

van +265 sociale huurwoningen tot 2030. Dat is 21% van

alle opgeleverde woningen in Emmeloord. Van de

ontwikkeling van het aantal huishoudens tussen 2022 en

de totale vraag. Neemt de koopkracht af, dan zijn er tot

koopwoningen was dat 55%. Er werden vooral

2030 geschetst. Die kwam uit op een groei van 1.730

2030 naar verwachting 435 sociale huurwoningen nodig.

appartementen opgeleverd.

huishoudens. Halen we daar de 450 woningen die in 2022

Omgerekend is dat 25% van de totale behoefte. Beide

en 2023 gebouwd zijn (zie het volgende kopje), dan blijft

scenario’s liggen dus lager dan de 30% sociale huur die wij

NIEUWBOUWWONINGEN 2022 EN 2023

er een groei van 1.280 woningen over. Dat aantal valt

in dit woonbehoefteonderzoek gebruiken en die ook vanuit

KOOP

precies binnen de bandbreedte van +810 tot +1.380 extra

het Rijk gewenst wordt.

Appartement

25%

Appartement

16%

Tussenwoning

21%

Eengezinswoning

Startblockwoning

woningen tot 2030 die wij in dit woonbehoefteonderzoek

SOCIALE HUUR

gebruiken. De raming van Ruimtevolk sluit dus goed aan op

Hoekwoning

de prognoses die Companen in het kernvoorraadonderzoek

Twee-onder-een-kap

12%

Vrijstaand

14%

gebruikte. Ook de verdeling van de huishoudensgroei tussen Emmeloord en de andere kernen komt redelijk goed overeen met de verdeling die wij in dit

 Opgeleverde woningen in 2022 en 2023, naar eigendom en type. Bron:

woonbehoefteonderzoek laten zien. De prognose van

Mercatus (2024), BAG (2024).

Ruimtevolk is bovendien in lijn met de huishoudensgroei die in buurgemeenten van Noordoostpolder verwacht wordt en beschouwen we daarom als actueel en bruikbaar.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 40

3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Vertaling naar kernen Rechts verdelen we de verwachte behoefte van 1.650 tot

KERN

MAXIMAAL NETTO ERBIJ 2035-2050

NETTO-BEHOEFTE TOT 2035

2.850 woningen tot 2050 over alle kernen in LAAG

HOOG - STADS

HOOG - DORPS

EMMELOORD

810

1.610

1.380

+100 TOT +330*

BANT

110

CA. +25

indicatief. De getallen vragen om bijstelling als de vraag de

CREIL

CA. +10

komende jaren hoger of lager uitvalt dan nu voorspeld.

ENS

110

145

CA. +25

ESPEL

CA. +10

KRAGGENBURG

CA. +10

LUTTELGEEST

CA. +15

MARKNESSE

125

CA. +25

NAGELE

CA. +10

RUTTEN

CA. +10

TOLLEBEEK

105

135

180

CA. +30

1.350

2.300

300 - 550

Noordoostpolder. We hielden daarbij rekening met de

marktpositie van plekken (zie ook paragraaf 2.3). Hoe verder je in de toekomst vooruitkijkt, hoe onzekerder prognoses worden. De doorkijk na 2035 is daarom

Bij het hoge scenario maken we onderscheid in twee varianten: ‘stads’ en ‘dorps’. Het hoge scenario vraagt om meer instroom van buiten de gemeente. Doorgaans zien we dat die huishoudens vaker in grote kernen als Emmeloord gaan wonen. Je kunt hen verleiden vaker in de dorpen te gaan wonen door daar speciale woonproducten aan te bieden. Lukt je dat, dan ligt een ontwikkeling in lijn met het scenario ‘dorps’ meer voor de hand. In Emmeloord is de vraag dan iets lager.

 Verwachte netto-woningbehoefte per kern, voor de periode 2024 tot 2035, met een doorkijk naar 2050. Gebaseerd op de behoefteraming zoals uitgewerkt op pagina 39 van dit woonbehoefteonderzoek. Afgerond op 5tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 41

3.6 ONTWIKKELING VAN DOELGROEPEN Vergrijzing zorgt voor meer kleine huishoudens De tabel rechts laat zien hoe verschillende doelgroepen op

De instroom bestaat naar verwachting vooral uit de leeftijd

de woningmarkt in Noordoostpolder zich tot 2030

23 tot 65 jaar, met de nadruk op gezinnen tussen 35 en 55

ontwikkelen, door eigen groei en door overdruk uit andere

jaar. Hoe meer je je bouwprogramma afstemt op deze

gemeenten. We drukken het uit in plussen en minnen.

groep, hoe meer je deze groep aan de gemeente bindt.

De groei van het aantal 65-plus-huishoudens springt er

DOELGROEP

EIGEN GROEI

< 23 jaar

meteen uit. Dat is het gevolg van de vergrijzing. Het gaat

DOOR OVERDRUK VAN ELDERS

0/-

vrijwel altijd om een- of tweepersoonshuishoudens. We

1+2, 23-35 jaar

zien ook dat het aantal een- en tweepersoonshuishoudens

1+2, 35-55 jaar

+ / ++

in de leeftijd 35-55 jaar stijgt. Tot slot zien we een eigen

1+2, 55-65 jaar

groei in het aantal gezinnen in de leeftijd 23-55 jaar.

gezin, 23-35 jaar

0/+

gezin, 35-55 jaar

gezin, 55-65 jaar

65-75 jaar

75-85 jaar

+++

> 85 jaar

Na 2030 groeit het aantal ouderen nog, met de sterkste groei onder 85-plus-huishoudens. Dat leidt onvermijdelijk tot een (nog) grotere vraag naar zorggeschikt en geclusterd wonen (zie ook hoofdstuk 8). Andere groepen blijven vanuit eigen groei stabiel.

 Verwachte ontwikkeling van doelgroepen op de woningmarkt (huishoudenstype en leeftijd gekruist). Gebaseerd op Primos (2024) voor eigen groei en overige analyses in dit woonbehoefteonderzoek voor groei van buitenaf.

3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 42

BESTAANDE VOORRAAD

4.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We staan hierna stil bij de bestaande voorraad in

Verduurzaming van bestaande woningen wordt steeds

kwijt zijn. Dat geldt het sterkst in Emmeloord, waar

Noordoostpolder. Dat doen we langs aantal thema’s:

belangrijker, uit financieel oogpunt (lagere energielast,

veel lage-inkomensgroepen wonen en de woonquote

De samenstelling van de voorraad, uitgesplitst naar

minder risico op energiearmoede), maar ook omdat

eigendom, type en kwaliteiten (paragraaf 4.2);

een goed energielabel steeds belangrijker wordt bij

De waarde en waardeontwikkeling van plekken en

verkoop. Juist in de particuliere voorraad is nog een

snel, met 55% in zes jaar tijd. Twee plekken sprongen

producten (paragraaf 4.3);

flinke slag te maken. In heel Noordoostpolder staan

eruit: kernen aan de zuidwestkant van de gemeente,

Opgaven in kwaliteit en verduurzaming van bestaande

zo’n 5.000 oudere koop- en particuliere huurwoningen

met in het bijzonder Tollebeek, en jaren 70-buurten

woningen, uitgesplitst naar corporatiewoningen en

die bovengemiddeld veel gas verbruiken. Ze staan

met huizen die nog relatief betaalbaar waren. Waar

particuliere woningen (paragraaf 4.4);

verspreid over alle kernen. Vanaf eind 2024 gaat een

Noordoostpolder een jaar of vijf geleden nog als

De betaalbaarheid van wonen in de sociale huur- en

energiecoördinator bewoners van niet-duurzame huizen

betaalbaar gezien werd, hoort de gemeente nu steeds

koopsector (paragraaf 4.5);

actief benaderen en hen helpen hun woning te laten

meer bij het overloopgebied van de Randstad, met

De aanpasbaarheid van woningen (paragraaf 4.6);

verduurzamen door een klusteam. Later kunnen ook

Mogelijkheden voor klimaatadaptatie in de

andere huiseigenaren daar gebruik van maken.

woonomgeving en duurzaam bouwen (paragraaf 4.7).

4 BESTAANDE VOORRAAD

naar verhouding hoog is.

De woningwaardes stegen in Noordoostpolder relatief

hogere huizenprijzen als gevolg. -

Gemiddeld is 57% van de woningvoorraad aan te

Voor Mercatus is de opgave een stuk beperkter. Er zijn

passen voor mensen met een lichte zorgvraag. Dat zijn

nog 116 sociale huurwoningen met een E-, F- of G-

ruim 11.000 woningen, verspreid over de gemeente.

label en het grootste deel daarvan staat in Emmeloord

Koopwoningen zijn vaker aanpasbaar dan sociale

en Ens. Deze woningen worden uiterlijk in 2028

huurwoningen, omdat die ruimere plattegronden

verduurzaamd. Er staan ook nog zo’n 150 sociale

hebben. Toch neemt dat de opgave voor meer

huurwoningen met een D-label, waar huurders soms

passende (nultreden)woningen voor ouderen niet weg.

een relatief groot deel van hun inkomen aan energie

Er is namelijk ook nog steeds een kwalitatieve vraag.

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 44

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD KOOP

Veel sociale huur in Nagele, veel koop in Tollebeek

CORPORATIEHUUR

PARTICULIERE HUUR

ONBEKEND

TOTAAL

In het schema rechts laten we per kern zien hoe de

KERN

AANTAL

woningvoorraad in Noordoostpolder is samengesteld naar

Emmeloord

7.105

59%

3.405

28%

1.320

11%

260

Bant

235

68%

26%

345

Creil

320

68%

125

27%

475

Ens

600

67%

235

26%

895

Espel

310

70%

16%

10%

445

Kraggenburg

260

68%

25%

385

Luttelgeest

270

69%

21%

395

De sociale huursector vormt bijna een kwart van de totale

Marknesse

805

64%

300

24%

1.255

voorraad in Noordoostpolder. In Nagele staan naar

Nagele

300

57%

180

34%

530

verhouding de meeste sociale huurwoningen (34%), in

Rutten

260

64%

100

25%

405

Tollebeek en Espel de minste (respectievelijk 15 en 16%).

Tollebeek

525

80%

15%

660

Buitengebied

2.660

82%

500

15%

105

3.260

NOORDOOSTPOLDER

13.655

66%

4.785

23%

2.205

11%

495

21.145

eigendom. Gemiddeld bestaat twee derde uit

koopwoningen. In Tollebeek en in het buitengebied staan naar verhouding de meeste koopwoningen (≥ 80%), in Nagele en Emmeloord juist de minste (< 60%).

In het buitengebied staan helemaal geen sociale huurwoningen.

12.090

 Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen. Geel = eigendomsvorm komt substantieel meer

De particuliere huurvoorraad is opgeteld 11% van het totaal. Het buitengebied springt er met 15% uit. Daar

voor dan gemiddeld. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: VHE-bestand Mercatus (2024), WOZ-registratie

Noordoostpolder (2024).

staan relatief veel woningen die verhuurd worden aan

N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden die volgens de BAG een woonbestemming hebben. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het

arbeidsmigranten. In totaal is van 495 woningen het

aantal huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto-behoefte zoals in hoofdstuk 3 genoemd en niet te kijken

eigendom niet bekend. Dit zijn óf particuliere huur- óf

naar het huidige aantal woningen.

koopwoningen.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 45

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD KOOP

Rij-koopwoning bijna overal dominante type

CORPORATIEHUUR

KERN

AANTAL

RIJ

2^1

VRIJ

APP

Emmeloord

7.105

34%

14%

Bant

235

25%

23%

18%

Creil

320

28%

22%

16%

Ens

600

30%

24%

12%

Espel

310

31%

26%

onder-een-kapwoning juist het meest voorkomende type.

Kraggenburg

260

27%

In het buitengebied staan vanzelfsprekend veel vrijstaande

Luttelgeest

270

34%

woningen.

Marknesse

805

Nagele

De sociale huurvoorraad bestaat voor het grootste deel uit

Rutten

‘normale’ eengezinswoningen. In slechts een aantal kernen

Tollebeek

525

31%

28%

19%

Buitengebied

2.660

24%

11%

50%

NOORDOOSTPOLDER

13.655

31%

16%

In het schema rechts staat per kern hoe de woningvoorraad is samengesteld naar type, onderverdeeld naar koop, corporatiehuur en particuliere huur. In bijna alle

kernen is de rij-koopwoning het dominante type. Rutten en Kraggenburg zijn uitzonderingen daarop. Daar is de twee-

staan grondgebonden nultredenwoningen, terwijl dat type de komende jaren juist meer gevraagd wordt. Alleen in

GGB 0-TR AANTAL

PARTICULIERE HUUR

EGZ

APP

GGB 0-TR AANTAL

EGZ

APP

3.405

18%

11%

1.320

GGB 0-TR 1%

22%

125

22%

235

21%

15%

17%

11%

28%

14%

25%

11%

19%

32%

19%

12%

300

20%

300

22%

17%

180

28%

260

19%

28%

20%

100

27%

15%

500

15%

4.785

16%

2.205

Nagele staat een substantieel aantal van zulke woningen.

 Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, onderverdeeld naar kernen. Geel = type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. De

In Emmeloord staan juist relatief veel (nultreden-)

percentages tellen horizontaal op tot 100%. De aantallen zijn exclusief woningen waarvan het eigendom onbekend is. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor

appartementen van de corporatie. Particuliere

subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: VHE-bestand Mercatus (2024), WOZ-registratie Noordoostpolder (2024).

huurwoningen zijn vaak ‘normale’ eengezinswoningen. Die staan vooral in Espel en in het buitengebied. In Emmeloord staan juist iets meer particuliere huurappartementen dan gemiddeld.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 46

4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Appartementen en tweekappers het nieuwst Het schema hieronder laat per type woning en per kern het

helemaal voor koopappartementen. In de corporatie- en

oppervlakte is 60 m². Vrijstaande koopwoningen zijn juist

gemiddelde bouwjaar en de gemiddelde oppervlakte van

particuliere huursector zijn appartementen gemiddeld het

relatief ruim. Opvallend is dat - met uitzondering van het

woningen zien. De ruimere koopproducten (tweekappers,

nieuwst. Grondgebonden nultredenwoningen in de sociale

buitengebied - in Emmeloord de ruimste vrijstaande

vrijstaand wonen) zijn doorgaans het nieuwst. Dat geldt

huursector zijn naar verhouding erg klein. De gemiddelde

woningen staan.

GEMIDDELD BOUWJAAR KOOP

GEMIDDELDE OPPERVLAKTE

CORPORATIEHUUR

PARTICULIERE HUUR

KOOP

CORPORATIEHUUR

PARTICULIERE HUUR

KERN

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

EGZ

APP

GGB 0-TR

Emmeloord

1978

1997

1992

2000

1976

1970

1990

1991

1980

1981

1975

125

160

205

150

125

Bant

1974

1990

1995

1972

2010

1984

110

145

200

100

115

Creil

1974

2000

1995

2004

1967

2004

1980

115

145

200

145

Ens

1969

1989

1990

1982

1971

1976

1991

1978

2009

115

145

180

105

135

100

135

100

Espel

1979

1996

1997

1976

1988

115

150

190

115

Kraggenburg

1964

1988

1994

1965

1976

110

150

180

115

Luttelgeest

1967

1996

1999

1980

1981

1978

105

155

200

100

130

Marknesse

1972

1989

1987

2008

1971

1969

1998

1996

1974

1977

1983

120

150

190

125

105

125

110

Nagele

1965

1994

1986

2022

1985

1965

1976

1960

100

135

180

145

100

Rutten

1970

1991

1997

1967

1981

115

145

185

100

120

Tollebeek

1987

1998

2014

1978

1986

115

140

185

130

Buitengebied

1958

1968

1964

1981

1962

130

150

225

145

160

NOORDOOSTPOLDER

1974

1992

1979

2001

1977

1970

1991

1982

1973

1981

1975

120

155

210

150

135

 Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern. Bij bouwjaar: donkergroen = na 2005, lichtgroen = na 1990, geel = voor 1960. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is relatief groot. Gemiddelde oppervlakte afgerond op 5-tallen. Bron: BAG (2024), WOZ-registratie Noordoostpolder (2024), VHE-bestand Mercatus (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 47

4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoogste waarden bij nieuwbouw en in Tollebeek

GEMEENTE

EMMELOORD

BASISK. PLUS

BASISKERN

WOONKERN

GEM.

Δ '18-’24

BOUWJAAR

EMMELOORD

BASISK. PLUS

BASISKERN

WOONKERN

GEM.

Δ '18-’24

Een woning van een gewild type op een gewilde plek is

NOP

€ 2.500

€ 2.300

€ 2.375

€ 2.250

€ 2.425

55,0%

Na 2010 Koop

€ 2.850

€ 2.750

€ 2.600

€ 2.450

€ 2.725

72%

doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het

Δ '18-’24

62,5%

60,0%

61,2%

61,9%

1990-2010 Koop

€ 2.775

€ 2.475

€ 2.600

€ 2.450

€ 2.675

54%

Na 2010 huur

€ 2.750

€ 2.525

€ 2.500

€ 2.675

76%

omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is dan

1990-2010 huur BASISK. PLUS

BASISKERN

WOONKERN

€ 2.275

€ 2.525

€ 2.175

€ 2.550

43%

EMMELOORD

€ 2.625

PRODUCT

GEM.

Δ '18-’24

Voor 1945 Koop

€ 2.400

43%

Koopappartement

€ 3.225

€ 2.775

€ 3.150

60%

1945-1975 Koop

€ 2.350

€ 2.225

€ 2.075

€ 2.225

€ 2.375

46%

Vrijstaand koop

€ 3.050

€ 2.700

€ 2.625

€ 2.650

€ 2.700

26%

1975-1990 Koop

€ 2.400

€ 2.325

€ 2.350

€ 2.125

€ 2.350

62%

2^1 koop

€ 2.625

€ 2.325

€ 2.525

€ 2.200

€ 2.500

61%

1975-1990 huur

€ 2.375

€ 2.225

€ 2.000

€ 2.325

60%

Huurappartement

€ 2.500

€ 2.150

€ 2.250

€ 2.050

€ 2.475

60%

Voor 1945 huur

€ 2.300

€ 2.325

66%

1945-1975 huur

€ 2.275

€ 2.175

€ 2.075

€ 2.100

€ 2.225

57%

ook een goede graadmeter voor de marktpositie ervan en wordt door de jaren heen gevormd op basis van vraag en aanbod. Rechts staat de gemiddelde m²-waarde per soort kern, per product en per bouwperiode, en de ontwikkeling sinds 2018. We berekenden de m²-waarde door de WOZwaarde van een woning te delen door de gebruiksoppervlakte ervan. Kanttekening hierbij: bij

Rij koop

€ 2.325

€ 2.175

€ 2.275

€ 2.225

€ 2.300

66%

Eengezins huur

€ 2.350

€ 2.225

€ 2.175

€ 2.150

€ 2.275

57%

woningen op grote percelen komt de m²-waarde soms te hoog uit, omdat de waarde van het perceel onevenredig

 Gemiddelde m²-waarde van woningen in Noordoostpolder, per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. De laagste combinaties zijn geel gemarkeerd.

meeweegt in de totale waarde. Daarom laten we woningen

In de laatste kolom: de ontwikkeling van de m²-waarde tussen 2018 en 2024. Gemiddelde m²-waarden afgerond op 5-tallen. Bron: BAG, WOZ-registratie Noordoostpolder

in het buitengebied hier buiten beschouwing.

(2018, 2024).

De hoogste m²-waarden zien we terug in Emmeloord. De

beïnvloed door Tollebeek: dat dorp heeft een gemiddelde

hebben dan koophuizen uit die periode. Het gaat dan

stijging tussen 2018 en 2024 is daar ook iets hoger dan in

m²-waarde van € 2.675, terwijl Creil - de andere basiskern

vooral om rijwoningen. De waardestijging is bij woningen

de basis- en woonkernen, maar het verschil is beperkt. Na

- een gemiddelde van € 2.225 heeft. In de woonkernen ligt

van voor 1990 wel iets hoger, waarschijnlijk als gevolg van

Emmeloord volgen de basiskernen en basiskernen-plus. De

de waarde gemiddeld het laagst. Daarnaast zien we dat

krapte op de woningmarkt. Dit product is nog relatief

hoogte van de m²-waarde bij basiskernen wordt sterk

huurwoningen van vóór 1990 gemiddeld een lagere waarde

betaalbaar, waardoor daar meer vraag naar is.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 48

4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Duidelijk contrast tussen oude en nieuwe buurten De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de gemiddelde m²-waarde van woningen zien. Het gaat om de totale voorraad, dus zowel corporatiebezit als particulier

bezit. De cijfers gaan over 2024.

In Emmeloord liggen de m²-waarden gemiddeld het hoogst, en dan met name de noordkant ervan, met de nieuwe wijken De Erven en Emmelhage. Ook de nieuwbouw aan de westkant van Tollebeek springt eruit.

Het oudere deel van Emmeloord met o.a. de wijk Espelervaart valt juist op door de lagere m²-waarden. Daar staan veel huizen uit de jaren 70 en dat product heeft relatief de laagste m²-waarden (zie ook de vorige pagina). Bij de dorpen zien we een soortgelijk beeld: in de oudere straten liggen de m²-waarden gemiddeld lager dan op plekken waar nieuwere woningen staan. Vooral in Nagele, Marknesse en Rutten is het contrast binnen de dorpen relatief groot.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 49

4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Inhaalslag bij oudere huizen en in de dorpen De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden zien, gemeten over de periode 2018-2024.

In vrijwel de hele gemeente zijn de m²-waarden tussen 2018 en 2024 toegenomen. De sterkste groei zien we terug op plekken waar de absolute m²-waarden in 2024 relatief het laagst waren. Dat is goed te zien als we de kaart rechts vergelijken met die op de vorige pagina. Waarschijnlijk heeft dat met de krapte op de huizenmarkt te maken: in wijken met veel jaren 70-woningen en in de dorpen zijn woningen nog relatief betaalbaar, waardoor daar nu een inhaalslag ontstaat en prijzen opgedreven worden. Dat vertaalt zich in hogere m²-waarden.

Dorpen met de hoogste waardestijging liggen vrijwel allemaal aan de zuidwestkant van de gemeente (Tollebeek, Espel). Het ligt voor de hand dat de krapte op de huizenmarkt op Urk hier een belangrijke rol in speelt.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 50

4.4 WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID CORPORATIE

Blijf investeren in een gewilde voorraad

LABEL E OF SLECHTER

Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle woningen

termijn ook wenselijk. Zeker als het om grote woningen

gewild zijn, betekent niet dat er geen opgave ligt. Het is

gaat, ligt het risico op energiearmoede op de loer. In de

KERN

ook voor de lange termijn belangrijk dat woningen gewild

particuliere sector zijn huizen met een hoog relatief

zijn en blijven. Investeer je te weinig in de bestaande

gasverbruik als onzuinig aangemerkt.

(vooral particuliere) voorraad, dan loop je het risico dat er op termijn vraaguitval ontstaat. Dat wordt vooral merkbaar

Waar is de opgave het grootst?

als de vraag als gevolg van sterfte onder babyboomers af

Voor Mercatus is de opgave in absolute zin het grootst

PARTICULIER

LABEL D OF SLECHTER

HOOG M³/M³

AANTAL

Emmeloord

185

2.350

28%

Bant

30%

Creil

27%

Ens

14%

220

33%

Espel

105

29%

Kraggenburg

32%

Luttelgeest

130

43%

Marknesse

255

29%

Nagele

160

45%

gaat nemen. Naar verwachting gebeurt dat na ongeveer

in Emmeloord, met 75 huizen met een E-, F- of G-

2035 op grotere schaal. Het risico op vraaguitval is het

label. Relatief gezien staan de meeste onzuinige

grootst bij woningen die de komende jaren niet op de

woningen in Ens en Tollebeek (beide 8% van de

markt komen. We zien namelijk dat verkoop van een

sociale huurvoorraad). Het gaat daar om respectievelijk

Rutten

105

37%

woning vaak juist aanleiding is om in een woning te

18 en 8 woningen. Zie de kaart op de pagina hierna

Tollebeek

12%

170

30%

investeren, waardoor de woning couranter wordt.

voor de precieze plekken waar deze woningen staan.

Buitengebied

1.240

39%

In de particuliere sector is de opgave vele malen groter

NOORDOOSTPOLDER

116

260

4.990

31%

Rechts laten we per kern zien bij hoeveel woningen

en verspreider. In Nagele, Luttelgeest en het

verbetering op het gebied van verduurzaming nodig is. Bij

buitengebied staan relatief de grootste aantallen

corporatiewoningen gaat het om woningen met

onzuinige woningen. Gemiddeld verbruikt 31% van de

referentie hebben we ook aantallen inclusief label D opgenomen). Bij particuliere

energielabel E, F of G die uiterlijk in 2028 verduurzaamd

particuliere voorraad in heel Noordoostpolder te veel

woningen: bovengemiddeld relatief gasverbruik bij woningen van voor 1992 =

moeten zijn. Ter referentie hebben we ook huizen met een

gas. Dat zijn bijna 5.000 huizen. Zie de kaart op

D-label in de tabel opgenomen. Daar zijn investeringen op

pagina 53 voor meer details.

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij verduurzamen nodig is. Bij corporatiewoningen: energielabel E, F of G = onvoldoende (ter

verbetering nodig. Geel = hoog aandeel. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: BAG (2024), WOZ-registratie Noordoostpolder (2024), CBS (via netbeheerders) (2022).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 51

4.4 WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID Waar moet Mercatus woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien op welke plekken concentraties met corporatiewoningen met een matig tot slecht energielabel staan. De rode markeringen laten zien waar de

grootste opgave in hoge aantallen van zowel D-, E-, F- en G-labels ligt. De gele en oranje gebieden laten dit los van elkaar voor respectievelijk D-labels en E-, F- en G-labels zien. De foto’s geven een impressie van het soort woningen waar het om gaat. De cijfers corresponderen met de locaties op de kaart.

Plekken waar de verbeteropgave het urgentst is: -

Emmeloord: omgeving De Dardanellen (foto 1),

omgeving Lange Dreef - Urkervaart (foto 2); -

Ens: omgeving Kerkplein (foto 3);

Marknesse: omgeving Westeinde - Lange Voor (alleen label D).

3 1 4 BESTAANDE VOORRAAD

3 WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 52

4.4 WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID Waar zit de opgave in de particuliere sector? De kaart rechts laat de energetische kwaliteit van particuliere woningen zien (gemeten in aantal kuub gas per kuub woning, dus relatief). Om te bepalen welke huizen

bovengemiddeld veel gas verbruiken (zie ook het schema

op pagina 51) keken we naar woningen die zijn gebouwd vóór 1992, omdat eisen met betrekking tot isolatie vanaf dat jaar in het Bouwbesluit zijn vastgelegd. Gasverbruik is meer dan stroomgebruik een goede indicator voor de energetische kwaliteit van particuliere woningen, die vaak nog geen vastgesteld energielabel hebben.

De kaart laat direct zien dat de opgave in de particuliere voorraad veel groter en verspreider is dan bij het bezit van Mercatus. In sommige kernen staan veel onzuinige woningen, vooral in Nagele en Luttelgeest, maar ook in Rutten, Espel en Ens. Huizenkopers kijken de laatste jaren steeds vaker naar de energetische staat van een huis. Duurzaamheid bepaalt dus vaker hoe gewild een woning is. Omgekeerd is nieuwbouw ook goed op de kaart te zien:

Emmelhage in Emmeloord en op kleinere schaal buurtjes bij o.a. Marknesse en Rutten. Die plekken kleuren groen.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 19 JULI 2024 | TWEEDE CONCEPT | 53

4.5 BETAALBAARHEID INKOMENSVERDELING Laagste inkomens in Emmeloord en Nagele De kaarten laten zien in welke gebieden zich relatief veel

hoogste inkomens. Als voorbeeld: op plekken waar de

huur. De hoogste inkomens wonen vooral in Emmeloord,

huishoudens met een laag, midden- of hoog inkomen

groep laagste inkomens 45% is, is die groep dus relatief

en dan in het bijzonder in Emmelhage. In het buitengebied

bevinden. De gegevens gaan over 2022, het meest recente

groot. Overal zien we een mix van inkomens. Lage-

wonen vooral hoge inkomens en middeninkomens.

jaar waarover het CBS inkomenscijfers heeft gepubliceerd.

inkomensgroepen wonen vooral in Emmeloord en Nagele.

Het CBS kijkt naar de 40% laagste inkomens en 20%

In Nagele valt dat samen met een hoog aandeel sociale

 Lage inkomens (40% als grens)

 Middeninkomens (40% als grens)

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Hoge inkomens (20% als grens)

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 54

KADER: INKOMENSGROEPEN I.R.T. DOELGROEPEN Kwart van doelgroep corporatie woont in koophuis Het kernvoorraadonderzoek dat de gemeente en Mercatus in 2023 door Companen lieten uitvoeren gaat dieper in op inkomensgroepen in relatie tot doelgroepen. De figuur en

tabel hiernaast laten per soort woning het aandeel huishoudens zien dat tot een bepaalde doelgroep behoort. Opgeteld wordt 84% van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens die tot de doelgroep van corporaties behoren. Omgekeerd woont dus 16% scheef. Opvallend is ook dat ruim een kwart van de doelgroep van corporaties in Noordoostpolder in een koopwoning woont.

 Huishoudens naar inkomensgroepen en woonsituatie. Uit: Onderzoek kernvoorraad en middenhuur (Companen, 2023).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 55

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Meeste woning voor je geld in Emmeloord De tabel linksonder laat per kern de verdeling van

geldt: is het verschil tussen streefhuur en de actuele huur

staan juist meer betaalbare woningen met een streefhuur

streefhuren* zien en wat de gemiddelde streefhuur is per

hoog, dan heeft de huurder meer woning voor hetzelfde

tot de eerste aftoppingsgrens. Zo staan in Kraggenburg

type woning. De tabel rechtsonder laat het verschil tussen

geld. De woning is dan meer waard dan de huur die wordt

veel eengezinswoningen met een lage streefhuur en de

streefhuur en de actuele huur zien. Over het algemeen

gevraagd. Dit speelt vooral in Emmeloord. In de dorpen

actuele huur ligt gemiddeld ook nog eens € 130 lager.

STREEFHUUR CORPORATIEWONINGEN GOEDKOOP

BETAALBAAR HOOG < € 697,07

GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE

KERN

AANTAL

< € 452,47

BETAALBAAR LAAG < € 650.43

DUUR < € 879,66

> € 879,66

Emmeloord

3.195

13%

58%

Bant

36%

15%

Creil

125

46%

Ens

235

Espel

Kraggenburg

VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. ACTUELE HUUR

MIDDENHUUR EGZ

APP

GGB 0-TR

22%

€ 825

€ 735

€ 660

47%

€ 690

€ 745

28%

24%

€ 690

35%

42%

12%

38%

27%

32%

42%

24%

Luttelgeest

51%

Marknesse

300

Nagele

180

Rutten

100

Tollebeek Buitengebied NOORDOOSTPOLDER

KERN

EGZ

APP

GGB 0-TR

GEMIDDELD

Emmeloord

€ 250

€ 205

€ 65

€ 235

Bant

€ 140

€ 150

€ 140

€ 650

Creil

€ 135

€ 105

€ 130

€ 745

€ 525

Ens

€ 200

€ 70

€ 170

€ 690

Espel

€ 160

34%

€ 665

Kraggenburg

€ 130

14%

28%

€ 705

€ 510

Luttelgeest

€ 160

€ 90

€ 150

15%

19%

56%

€ 740

€ 600

€ 765

Marknesse

€ 175

€ 105

€ 175

€ 165

30%

40%

€ 700

€ 565

Nagele

€ 180

€ 95

€ 165

43%

14%

40%

€ 705

Rutten

€ 155

34%

28%

36%

€ 700

Tollebeek

€ 175

Buitengebied

4.575

19%

10%

53%

17%

€ 780

€ 720

€ 610

€ 220

€ 190

€ 100

€ 210

NOORDOOSTPOLDER

 Samenstelling van het corporatiebezit naar streefhuur en de gemiddelde streefhuur per woningtype, onderverdeeld naar kernen. Geel = prijsklasse komt

 Verschil tussen de huidige huurprijs en streefhuur (nieuwe huurprijs na

relatief veel voor c.q. streefhuur is relatief hoog. * Streefhuur = huurprijs die na mutatie aan nieuwe huurders wordt gevraagd. Bron: VHE-bestand Mercatus (2024).

mutatie) van corporatiewoningen, per kern. Bron: VHE-bestand Mercatus (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 56

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Weinig sociale huur in de dorpen, veel in Emmeloord De kaart laat de verdeling van het aandeel sociale huurwoningen zien per gebied van 250 bij 250 meter. In algemene zin geldt: een goede en evenwichtige verdeling

van sociale huurwoningen en koopwoningen zorgt voor voldoende leefbaarheid in buurten en wijken.

De meeste gebieden met een hoog aandeel in sociale huur zijn zichtbaar in Emmeloord, en dan met name in het centrum. Ook in Nagele zien we een clustering van sociale huur. In de overige dorpen is juist een laag aandeel sociale huur. Hiermee valt ook het relatief lage percentage sociale huur in de gemeente te verklaren. De gebieden met een hoog percentage sociale huur komen ook overeen met de gebieden met een laag inkomen.

Voor het aandeel sociale huur op kernniveau: zie pagina 45.

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 57

4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Emmeloord: lage woonlasten, maar hoge quote De betaalbaarheid van sociale huur is bepaald door te

aan huur- en energielasten. De netto-huurquote laat zien

doordat de inkomens daar relatief laag liggen (zie ook

kijken naar de netto-woonlasten en de netto-woonquote.

wat het aandeel woonlasten is ten opzichte van het netto-

pagina 54). In de dorpen, behalve Rutten en Marknesse,

Beide zijn berekend in de Lokale Monitor Wonen. De netto-

huishoudinkomen per maand. Opvallend is dat de

houden huurders relatief meer geld over per maand. In

woonlasten geven in absolute zin het bedrag weer dat een

woonlasten in Emmeloord relatief laag zijn, maar dat daar

Rutten liggen de woonlasten gemiddeld genomen het

huurder van een sociale huurwoning maandelijks kwijt is

toch een hoge netto-woonquote tegenover staat. Dat komt

hoogst.

 Netto-woonlasten

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Netto-woonquote

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 58

4.5 BETAALBAARHEID KOOP Betaalbaarste koop in Nagele, duurste in Bant Het schema hieronder laat per kern zien hoeveel

veel waardes tot drie ton, vooral bij rijwoningen. In

In het buitengebied staan de meeste woningen van meer

koopwoningen waard zijn en wat de gemiddelde m²-

Emmeloord, Bant, Creil, Rutten en Tollebeek staan juist

dan € 500.000. Vaak zijn dat panden waar wonen

waarde per type woning is. In Luttelgeest, Nagele en

veel duurdere koopwoningen. Opvallend is dat in Tollebeek

gecombineerd is met een andere functie, zoals agrarisch.

Tollebeek zijn koopwoningen nog relatief betaalbaar, met

dus én veel betaalbare én veel dure koopwoningen staan. WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN

GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER M² PER TYPE

€ 200.000 € 225.000

€ 225.000 € 250.000

€ 250.000 € 275.000

€ 275.000 € 300.000

€ 300.000 € 355.000*

€ 355.000 € 390.000*

€ 390.000 € 425.000*

€ 425.000 € 500.000

> € 500.000

RIJ

2^1

VRIJ

APP

GGB 0-TR

12%

17%

11%

15%

12%

14%

€ 2.300

€ 2.600

€ 3.050

€ 3.200

€ 2.850

15%

10%

15%

16%

10%

€ 2.350

€ 2.300

€ 2.750

320

12%

10%

17%

11%

16%

€ 2.050

€ 2.450

€ 2.400

Ens

600

10%

17%

13%

12%

20%

€ 2.200

€ 2.250

€ 2.850

€ 2.750

€ 2.900

Espel

310

11%

10%

12%

23%

10%

€ 2.200

€ 2.250

€ 2.600

Kraggenburg

260

17%

10%

12%

23%

€ 2.200

€ 2.100

€ 2.700

Luttelgeest

270

12%

20%

12%

11%

10%

€ 2.200

€ 2.150

€ 2.450

Marknesse

805

12%

15%

11%

10%

15%

10%

€ 2.200

€ 2.400

€ 2.700

€ 2.800

€ 2.850

Nagele

300

19%

10%

15%

11%

15%

€ 2.200

€ 2.350

€ 2.450

€ 2.800

€ 2.600 -

KERN

AANTAL

< € 200.000

Emmeloord

7.105

Bant

235

Creil

Rutten

260

14%

10%

13%

10%

12%

15%

€ 2.150

€ 2.200

€ 2.700

Tollebeek

525

13%

10%

12%

11%

12%

€ 2.600

€ 2.950

€ 2.350

Buitengebied

2.660

19%

10%

23%

€ 2.500

€ 2.650

€ 2.450

€ 2.600

NOP

13.655

11%

14%

10%

16%

11%

14%

€ 2.300

€ 2.500

€ 2.700

€ 3.150

€ 2.800

 Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen. Geel = waardeklasse komt relatief veel voor c.q. waarde is relatief hoog. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. * = afwijkende categorieën, afgestemd op de oude en nieuwe NHG- / betaalbaarheidsgrenzen (peiljaren 2023 en 2024). Bron: WOZ-registratie Noordoostpolder (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 59

4.6 AANPASBAARHEID Bijna 60% van de voorraad is aanpasbaar

Welke woningen zijn in potentie aanpasbaar? Door de vergrijzing neemt de vraag naar woningen die

We richten ons hier alleen op het verbeteren van de

Onze inschatting is dat 34% van de sociale huur-, 58% van

geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag de komende

toegankelijkheid van woningen die met kleine aanpassingen

de particuliere huur- en 65% van de koopvoorraad in

jaren toe. Veel bestaande woningen zijn met kleine

(tot ca. € 10.000) te realiseren zijn.

Noordoostpolder aanpasbaar is. Opgeteld gaat het om ruim

11.000 woningen, oftewel 57% van de voorraad. Dat wil

aanpassingen geschikt te maken voor ouderen, vooral wanneer zij een lichte zorgvraag hebben. We schatten

In de schema’s hieronder staat per bouwperiode en grootte

niet zeggen dat er geen opgave ligt: een steeds grotere

hierna in om hoeveel woningen het gaat. We maken daarbij

van de woning hoe groot de kans is dat een woning

groep heeft behoefte aan bijvoorbeeld een geclusterde

onderscheid tussen drie soorten bewoners voor wie

aanpasbaar is.

woonvorm. Die realiseer je niet met kleine aanpassingen.

aanpassingen aan de woning nodig zijn: 1.

mensen die slecht ter been zijn, maar niet of nauwelijks gebruikmaken van hulpmiddelen;

2. 3.

mensen die gebruikmaken van een rollator; mensen in een rolstoel.

CORPORATIE

< 250 M³

250 - 300 M³

> 300 M³

% AANPASBAAR

AANTAL

< 1965

corporatiehuur

34%

1.560

1965-1980

15%

25%

particuliere huur

58%

1.225

1980-2003

40%

75%

koop

65%

8.295

> 2003

100%

NOORDOOSTPOLDER

57%

11.085

EIGENDOM

Voor de eerste twee groepen is het verbeteren van de

toegankelijkheid van de woning voldoende om langer

PARTICULIER

< 250 M³

250 - 300 M³

> 300 M³

  Links: inschatting van de aanpasbaarheid van woningen, naar eigendom,

zelfstandig te blijven wonen. Bij de laatste groep is ook een

< 1965

15%

20%

30%

bouwperiode en grootte / inhoud. Gebaseerd op de Doorzonscan van Aedes Actiz,

goede doorgankelijkheid belangrijk. Daar zijn grotere

1965-1980

15%

60%

90%

ingrepen voor nodig die ook om aanpassingen in het casco

1980-2003

70%

90%

vragen (bredere deuren, ruimere hal en badkamer, etc.).

> 2003

100%

aangevuld en bewerkt door KAW (2019). Boven: aandeel woningen dat naar

verwachting aanpasbaar is, onderverdeeld naar eigendom. Nultredenwoningen zijn hierin meegenomen. Aantallen afgerond op 5-tallen waardoor subtotalen kunnen afwijken van het randtotaal. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestand Mercatus (2024), WOZ-registratie Noordoostpolder (2024).

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 60

4.6 AANPASBAARHEID Randen van kernen vaak best aanpasbaar De kaartjes hieronder laten zien hoe de kans op

aanpasbaar. Daardoor kleuren de randen van kernen vaak

particuliere huur in Emmeloord juist vaak in het centrum

aanpasbaarheid is verdeeld over de kernen, met

groener dan de centra. In het buitengebied zijn woningen

staat (waar huizen dus ouder en minder aanpasbaar zijn).

onderscheid naar sociale huur, particuliere huur en koop. In

minder goed aanpasbaar, mede omdat het vaak oudere

Sociale huurwoningen zijn gemiddeld het minst goed

de koopvoorraad zien we duidelijke verschillen op basis van

woningen zijn. Bij particuliere huurwoningen zien we een

aanpasbaar. Daar komt bovenop dat er relatief weinig

bouwjaar. Woningen met een recenter bouwjaar zijn beter

tweedeling tussen Emmeloord en de rest, vooral omdat

nultreden-sociale huurwoningen zijn.

 Sociale huur

 Particuliere huur

 Koop

4 BESTAANDE VOORRAAD

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 61

4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAM BOUWEN Noordoostpolder in 2050 aardgasvrij De gemeente Noordoostpolder heeft een warmtevisie

In Nagele is een pilot geweest voor het aardgasvrij maken

opgesteld, met als doel: aardgasvrij wonen in 2050.

van de 500 woningen in het dorp. De uitkomsten van deze

Nieuwe woningen worden al aardgasvrij gebouwd, voor

pilot worden gebruikt om de plannen voor het verder

bestaande woningen wordt gezocht naar alternatieven voor

aardgasvrij maken van woningen uit te werken. Het doel is

het gebruik van aardgas. Dit onderwerp wordt

om dit voor gemiddeld 600 woningen per jaar te doen tot

meegenomen in het nog op te stellen

2050.

Omgevingsprogramma Wonen. Om tot aardgasvrij wonen te komen, zijn meerdere stappen De bestaande voorraad

nodig. Het begint met isoleren, waarmee woningen

Momenteel maakt nog 93% van de woningen in de

aardgasvrij-ready worden gemaakt. Hiermee kan overal al

gemeente gebruik van aardgas. Al die woningen moeten

mee worden begonnen. Betaalbaarheid is hierin een

vóór 2050 aardgasvrij zijn.

belangrijke factor.

Het is lastig in te schatten wat de meest optimale

Nieuwbouw

warmteoptie is, omdat de bebouwing ouder is, er veel

Alle woningen waarvoor na 1 juli 2018 een vergunning is

eengezinswoningen staan en de bebouwingsdichtheid laag

afgegeven zijn of worden aardgasvrij gebouwd. Dit geldt

is. De gemeente heeft in de warmtevisie al een indeling

voor zowel particuliere woningen als corporatiewoningen.

gemaakt naar hoe aanpasbaar verschillende wijken en kernen zijn. Met name in jonge wijken is er op korte termijn al meer mogelijk.

4 BESTAANDE VOORRAAD

 Transitiekaart naar een aardgasvrij Noordoostpolder, met een strategie per wijk of kern. Groen en oranje = besparingsbuurt met isolatie-ingrepen en hybride oplossingen, blauw = all electric, donkerpaars = besparen met individuele en kleinschalige collectieve acties op bedrijventerreinen, gearceerd = maatwerk in buitengebied met focus op isolatie en hybride oplossingen. BRON: Warmtevisie Noordoostpolder (2021).

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 62

VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

5.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We gaan hierna in op signalen die iets zeggen over de

Het aantal reacties op sociale huurwoningen is de

De koopmarkt in Noordoostpolder is al langere tijd

vraagdruk op de sociale huur- en koopmarkt.

laatste jaren zichtbaar toegenomen. Dat geldt voor alle

krap, maar werd in 2023-2024 nog krapper. Ruim de

Eerst kijken we naar vraagdrukcijfers van Mercatus

groepen, met uitzondering van senioren, waar de

helft van alle koopwoningen wordt met overbieden

over de druk op hun sociale huurvoorraad (paragraaf

reactiegraad ongeveer stabiel bleef. Jongeren die een

verkocht. Met name betaalbare koopproducten, zoals

5.2);

sociale huurwoning zoeken zitten het meest in de knel.

tweekappers en in het bijzonder rij-tussenwoningen,

Vervolgens laten we enkele marktdrukcijfers voor de

Bij hen steeg het aantal reacties op woningen sinds

zijn erg schaars. Ter illustratie: tegenover elke koper

koopmarkt zien. Daarvoor gebruiken we

2020 elk jaar en nam ook de inschrijftijd toe.

die een tussenwoning zoekt, staat 0,8 tussenwoning te

Woningzoekenden die willen huren reageren het vaakst

koop. Gevolg is dat starters en andere groepen die niet

op een eengezinswoning. Dat type komt ook het

veel kunnen overbieden er praktisch niet tussen komen

vaakst voor. De grootste stijging is te zien bij

op de koopmarkt in Noordoostpolder.

kwartaalrapportages van de NVM (paragraaf 5.3).

‘multifunctionele woningen’ (levensloopgeschikt) en nultredenwoningen. Beide types zijn geschikt om zelfstandig oud in te worden. -

In alle kernen is het aantal reacties op woningen door de tijd heen toegenomen, soms met tijdelijke uitschieters doordat er bijvoorbeeld een nieuwbouwproject op de markt kwam. In Ens zagen we in 2023 de grootste stijging, maar ook in Emmeloord, Kraggenburg, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek lag het aantal reacties hoger dan 150.

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 64

5.2 SOCIALE HUUR DOELGROEP EN SCHEEFHEID Potentieel meer druk op sociale huur De figuren rechts laten zien hoeveel huishoudens scheefwonen en hoe de doelgroep passend toewijzen is verdeeld over de woningvoorraad, afgezet tegen het

landelijk gemiddelde.

In Noordoostpolder woont ongeveer één op de negen huishoudens in een woning die te goedkoop is voor het inkomen dat ze verdienen. Dat is iets minder dan gemiddeld in Nederland. Ook de dure scheefheid is naar verhouding laag.  Verdeling van doelgroep passend toewijzen over verschillende

 Goedkope en dure scheefheid in Noordoostpolder, afgezet tegen het

eigendomscategorieën in Noordoostpolder, afgezet tegen het landelijk

landelijk gemiddelde. Een goedkope scheefwoner heeft een te hoog

Wat wel opvalt, is dat de doelgroep voor passend toewijzen

gemiddelde. Passend toewijzen moet voorkomen dat woningzoekenden

inkomen voor de woning waar hij of zij in woont. Bij een dure

naar verhouding vaak in een koopwoning woont. Als zij om

met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen

scheefwoner is het omgekeerde het geval. Bron: Lokale Monitor Wonen

wat voor reden dan ook moeten verhuizen, kunnen ze

betalen, en ook omgekeerd, dat betaalbare woningen worden toegewezen

(peiljaar: 2021).

waarschijnlijk geen koopwoning terug kopen. Daarvoor zijn

aan huishoudens met een te hoog inkomen. Bron: Lokale Monitor Wonen (peiljaar: 2021).

de prijzen te snel gestegen. Ze komen dan in de sociale huur terecht. De druk op sociale huurmarkt neemt in potentie dus mogelijk toe als gevolg van verhuizende scheefwoners.

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 65

5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Doelgroepen reageren vaker, behalve ouderen De figuren hieronder laten het gemiddeld aantal reacties op

de woning als de prijs op vooruitgaan. Bij de andere

ervaren wordt. Bij jongeren is ook een stijging in de

en de gemiddelde inschrijftijd bij woningen van Mercatus

doelgroepen zien we wél een stijging in drukmaten. Dat

inschrijftijd zichtbaar.

zien. We maken onderscheid naar doelgroep waarvoor de

onderschrijft de krapte op de woningmarkt die we eerder al

woning gelabeld is. Het gemiddeld aantal reacties op

zagen.

Dat zien we ook bij senioren, waar de inschrijftijd standaard al hoger ligt. Dat komt doordat ouderen zich

woningen voor senioren ligt laag en is door de tijd heen stabiel. Dat is niet opmerkelijk; ouderen zetten minder snel

Bij jongerenwoningen nam het aantal reacties het sterkst

vaak uit voorzorg al inschrijven, zonder dat ze reageren op

de stap om te verhuizen en wachten vaak tot er een

toe, met meer dan een verdubbeling ten opzichte van

een woning. Dat doen ze pas vaak als het ‘perfecte plaatje’

geschikt product beschikbaar is, waardoor ze er voor zowel

2021. Dit is ook de groep bij wie de meeste krapte

voorbijkomt.

GEMIDDELDE INSCHRIJFTIJD PER DOELGROEP (IN JAREN)

GEMIDDELD AANTAL REACTIES PER DOELGROEP 200 6.0

Inschrijftijd = de periode vanaf het moment dat een

160

5.0

woningzoekende zich bij Mercatus registreert tot het moment

120

4.0

waarop deze een woning toegewezen krijgt

3.0

2.0 40

1.0 0.0

0 Alle leeftijden

Jongeren

Senioren

Alle leeftijden

Jongeren

Senioren

 Gemiddeld aantal reacties en gemiddelde inschrijftijd bij huurwoningen van Mercatus, onderverdeeld naar doelgroep. Bron: vraagdrukcijfers Mercatus (2020-2023).

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

2020

2021

2022

2023

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 66

5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Eengezins gewild, vraag naar nultreden neemt toe In de figuren hieronder splitsen we het gemiddeld aantal

eengezinswoningen liggen de reacties al langere tijd het

Het aantal reacties is door de jaren het sterkst toegenomen

reacties en de gemiddelde inschrijftijd uit naar typen

hoogst, maar sinds 2022 zien we die nog verder toenemen.

bij nultredenwoningen en multifunctionele,

woningen. We zien dat eengezinswoningen het gewildst

Dat komt door een combinatie van veel vraag naar

levensloopbestendige woningen. Bij de gemiddelde

zijn in Noordoostpolder, en dat de vraag naar

woningen, krapte op de markt en het feit dat

inschrijftijd is een grote toename te zien voor

nultredenwoningen vrij sterk toeneemt. Bij

eengezinswoningen veel ruimte bieden.

aanleunwoningen, maar dat is deels vertekend doordat het gemiddelde op een paar verhuringen gebaseerd is.

GEMIDDELD AANTAL REACTIES PER WONINGTYPE

GEMIDDELDE INSCHRIJFTIJD PER WONINGTYPE (IN JAREN)

250

10.0

200

8.0

150

6.0

100

4.0

2.0

0.0

 Gemiddeld aantal reacties en gemiddelde inschrijftijd bij huurwoningen van Mercatus, onderverdeeld naar type woning. Bron: vraagdrukcijfers Mercatus (2020-2023).

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

2020

2021

2022

2023

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 67

5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Overal meer reacties, maar vooral in Ens In bijna alle kernen neemt het aantal reacties op woningen

na constante jaren van zo’n 50 reacties. In Tollebeek, Espel

inschrijftijd is in de meeste kernen constant, met hier en

toe, en dan vaak in het bijzonder vanaf 2022. In

en Luttelgeest nam het aantal reacties in 2023 af ten

daar wat uitschieters naar boven of beneden. Dit was met

Emmeloord, Ens, Kraggenbrug, Marknesse, Nagele en

opzichte van 2022, mogelijk door de oplevering van

name in 2022 het geval en is in 2023 weer rechtgetrokken.

Rutten was in 2023 het hoogste aantal reacties te zien. Ens

projecten in de sociale huur. De reactiegraad is echter vaak

springt eruit met een stijging naar 150 reacties per woning,

nog wel hoger dan in de jaren daarvoor. De gemiddelde

GEMIDDELD AANTAL REACTIES PER KERN 250

GEMIDDELDE INSCHRIJFTIJD PER KERN (IN JAREN) 8.0 7.0

200

6.0 5.0

150

4.0 100

3.0 2.0

1.0 0.0

 Gemiddeld aantal reacties en gemiddelde inschrijftijd bij huurwoningen van Mercatus, onderverdeeld naar type woning. Bron: vraagdrukcijfers Mercatus (2020-2023).

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

2020

2021

2022

2023

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 68

5.2 KOOP MARKTCIJFERS Krapte op de koopmarkt blijft hoog De figuren op deze pagina laten zien hoe groot de druk op

die normaal gesproken naar een tweekapper zouden gaan

de koopmarkt in Noordoostpolder is. Duidelijk is dat de

nu een rij(-tussen)woning zoeken. Dit zien we ook terug in

krapte hoog is geworden en ook nog hoog is. De looptijd

de krapte-indicator (rechts) die aangeeft uit hoeveel

van het aanbod in dagen is sinds begin 2022 al zeer laag

woningen een potentiële koper kan kiezen.

en ook transactieprijzen stijgen gemiddeld. Alleen voor appartementen daalde de transactieprijs in het laatste jaar

De vraagdrukcijfers laten ook een ander beeld zien. Zodra

noemenswaardig. Mensen hebben over het algemeen

de woningmarkt iets stroever loopt (2022-Q4 en 2023-Q1)

minder geld over voor dure producten als een vrijstaande

dan neemt de druk op de woningmarkt in Noordoostpolder

woning en kiezen daarom eerder voor een ruime

snel af. Er wordt minder overboden en de transactieprijs

tweekapper. Dat zie je in de vraagdruk terug. Er ontstaat

daalt ook licht. Toch stijgen prijzen nu gemiddeld weer en

extra druk op dit type woning, waardoor mensen

wordt ook bij hogere transactieprijzen nog vaak overboden.

 Drukmaten op de koopmarkt in Noordoostpolder. Linksonder de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter. Rechtsboven het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, midden rechts de krapte-indicator (= uit hoeveel koopwoningen een woningzoekende kan kiezen) en rechtsonder de looptijd van het aanbod in dagen. Bron: NVM (2023-Q2 - 2024-Q2).

5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT

WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORDOOSTPOLDER | 26 AUGUSTUS 2024 | DEFINITIEF | 69

WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA

6.1 IN HET KORT In dit hoofdstuk

Uitkomsten in het kort

We lieten in hoofdstuk 3 zien wat de komende jaren de

De verwachting is dat er tot 2035 netto nog zo’n 400

appartementen voor senioren zijn, liefst op A-locaties

verwachte woonbehoefte per kern is. Hierna zoomen we

tot 700 sociale huurwoningen toegevoegd moeten

in Emmeloord, en anderzijds gaat het om reguliere

dieper in op wat dat kwalitatief betekent voor de sociale

worden om in de vraag te voorzien. Met deze

rijen voor andere groepen, die niet per se dicht bij

huur-, middenhuur- en koopsector. Dat doen we aan de

bandbreedte laat je het aandeel sociale huur in de

hand van een wensprogramma met aantallen en kwaliteiten

gemeente licht stijgen (nu: 23%) en voldoe je aan de

(paragrafen 6.2 t/m 6.5).

eis van het Rijk om minimaal 30% van je

Het gaat in totaal om zo’n 800 tot 1.350 woningen tot

bouwprogramma in de sociale huur te laten landen.

2030. Er moet speciale aandacht zijn voor betaalbare

Verspreid over het hoofdstuk staan de belangrijkste

Bovendien zorg je daarmee voor wat ‘ontspanning’ op

koop voor starters, voor levensloopgeschikt wonen

conclusies uit de interviews met Mercatus, hun

de krappe sociale huurmarkt in Noordoostpolder (zie

voor senioren (vaak ook op kleinere kavels) en voor

huurdersorganisatie en makelaars. We laten ook relevante

ook hoofdstuk 5).

bijzondere producten in de dorpen of in het

Er is vooral vraag naar levensloopgeschikt wonen. Het

buitengebied. Parallel ligt er een opgave in de

gros van die woningen moet grondgebonden zijn, dus

bestaande voorraad, in de vorm van buurtjes of straten

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.noordoostpolder.nl/api/v1/meetings/2186/documents/40030