15.3 Herziening en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026

2026 Gemeente Noordoostpolder Mei 2026

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .............................................................................................................................................. 1 1 Samenvatting .............................................................................................................................................. 3 2 Aanleiding en inleiding .............................................................................................................................. 6 3 Beleidsachtergrond en marktwerking ...................................................................................................... 8 4 Algemene Reserve Grondexploitaties .................................................................................................... 14 5 Uitgangspunten herzieningen ................................................................................................................. 15 6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief ................................................................ 18 6.1 Complex 10 Oude Espelerweg (Rozenwijk) .................................................................................. 18 6.2 Complex 11b Emmelhage fase 2a ................................................................................................

20 6.3 Complex 11c Emmelhage fase 2b ................................................................................................ 22 6.4 Complex 11d Emmelhage fase 3b ................................................................................................ 24 6.5 Complex 11f Emmelhage fase 4 ................................................................................................... 26 6.6 Complex 32 Bedrijventerrein De Munt B ....................................................................................... 28 6.7 Complex 34 De Munt II fase 2 ....................................................................................................... 30 6.8 Complex 38 De Munt II fase 1 ....................................................................................................... 32 6.9 Complex 40 Bedrijventerrein Ens Uitbreiding (vanaf 2009) .......................................................... 34 6.10 Complex 46 Bedrijventerrein Marknesse ...................................................................................... 36 6.11 Complex 50 Centrumplan Emmeloord .......................................................................................... 38 6.12 Complex 51 Meldestraat Emmeloord ............................................................................................

40 6.13 Complex 56 Luttelgeest fase 4 ...................................................................................................... 42 6.14 Complex 63 De Kaghe Espel ........................................................................................................ 44 6.15 Complex 65 Ens-Zuidoost ............................................................................................................. 46 6.16 Complex 67-1 Bant-Zuidoost fase 1 .............................................................................................. 48 6.17 Complex 67-2 Bant Zuidoost fase 2 .............................................................................................. 50 6.18 Complex 68 uitbreiding Espel-West .............................................................................................. 52 6.19 Complex 71 Creil-Oost fasen 1 en 2 ............................................................................................. 54 6.20 Complex 75 Marknesse Zuid fase 3 .............................................................................................. 56 6.21 Complex 76 Herontwikkellocaties Nagele ..................................................................................... 58 6.22 Complex 82 Wellerwaard ..............................................................................................................

60 6.23 Complex 84 Kerkstraat Luttelgeest ............................................................................................... 62 6.24 Complex 85-1 De Stiepe Rutten .................................................................................................... 64 6.25 Complex 85-2 Buitenom 1 Rutten ................................................................................................. 66 6.26 Complex 85-3 Buitenom 87 Rutten ............................................................................................... 68 6.27 Complex 86 Pilotenweg ................................................................................................................. 70 6.28 Complex 87 Marknesse fase 4 ...................................................................................................... 72 6.29 Complex 88 Dokter Jansenpark .................................................................................................... 74 6.30 Complex 91 Ens Fase 2 ................................................................................................................ 76 6.31 Complex 93 Creil fase 3 ................................................................................................................

78 6.32 Complex 95 Bant fase 3 ................................................................................................................ 80 6.33 Complex 97 Ens fase 4 ................................................................................................................. 82 6.34 Complex 155 Kraggenburg-Zuid fase 1 ........................................................................................ 84 6.35 Complex 156 Kraggenburg-Zuid fase 2 ........................................................................................ 86 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Pagina 2 van 92

Overzicht alle grondexploitaties stand 31-12-2025 Resultaten grondexploitaties stand 31-12-2025 Overzicht getroffen verliesvoorzieningen stand 31-12-2025 Verloop Algemene Reserve Grondexploitaties stand 31-12-2025 Onttrekkingen, (toekomstige) claims en risicobuffers Algemene Reserve Grondexploitaties

1 Samenvatting Ook voor 2025 zijn er (herziene) resultaten van de grondexploitaties te melden en een meerjarenperspectief voor de komende jaren. De totale opbrengst uit grondverkopen in 2025 bedroeg circa € 19,0 miljoen. Hiervan is circa € 13,8 miljoen afkomstig uit de verkoop van woningbouwkavels en circa € 4,8 miljoen uit de verkoop van bedrijfskavels. Daarnaast is circa € 0,3 miljoen afkomstig uit een interne levering voor grond ten behoeve van een maatschappelijk doeleind zonder winstoogmerk. Voor woningbouw is dit ten opzichte van de prognose van 2025 circa € 4,8 miljoen lager. Het verschil heeft vooral te maken met een uitgestelde levering van de ontwikkellocatie aan de Meldestraat en met een uitgestelde levering van vlek 1 van het Dokter Jansenpark. Beide verkopen zijn doorgeschoven naar 2026. In 2025 zijn vooral in Emmeloord (Emmelhage, Pilotenweg en Dokter Jansenpark), Marknesse (fase 4), Bant (fase 3) en Kraggenburg (fase 2) veel kavels verkocht. Voor 2026 verwachten we een stijging van de grondverkopen ten opzichte van 2025. De verwachte stijging zit vooral in de te verkopen woningbouwkavels op het Dokter Jansenpark, Meldestraat en Oude Espelerweg (Rozenwijk). Door nieuwe woningbouwlocaties op verschillende locaties op de markt te brengen, houden we het gevarieerde kavelaanbod in de Noordoostpolder op peil. Tabel 1.1: Grondverkopen in 2025

Grondverkopen in 2025 Woningbouw Bedrijventerrein Maatschappelijk Totaal

€ € € €

Woningbouw Emmeloord Dorpen Totaal woningbouw

Prognose 18.615.848 4.812.465 317.700 23.746.013

€ € € €

Gerealiseerd 13.848.191 4.805.328 317.700 18.971.219

€ € €

10.973.168 € 7.642.680 € 18.615.848 €

7.002.891 6.845.300 13.848.191

Bedrijventerrein Emmeloord Dorpen Totaal bedrijventerrein

€ € €

3.022.630 € 1.789.835 € 4.812.465 €

3.143.668 1.661.660 4.805.328

Maatschappelijk Emmeloord Dorpen Totaal commercieel

€ € €

317.700 € € 317.700 €

317.700 317.700

Ter illustratie het verloop van de verkoop van grond voor woningbouw, bedrijven en commerciële ruimtes uitgedrukt in miljoenen per jaar in de afgelopen jaren (zie grafiek 1.1).

Pagina 3 van 92

Grafiek 1.1: Verloop grondverkopen in de gemeente Noordoostpolder

In 2026 verwachten we circa € 22,9 miljoen aan grondopbrengsten. Hiervan komt circa € 19,9 miljoen uit de verkoop van woningbouwkavels. Oude Espelerweg (53,6%) en Dokter Jansenpark (14,7%) zorgen voor circa 68,3% van de verwachte grondopbrengsten uit de verkoop van woningbouwkavels. De overige opbrengsten uit woningbouwkavelverkoop verwachten we in de grondexploitaties van Meldestraat, Espel, Bant, Emmelhage (fase 2B en 3B), Rutten, Kraggenburg, Marknesse en Luttelgeest te genereren. Bij de bedrijventerreinen verwachten we in 2026 circa € 3,0 miljoen aan bedrijfskavels te verkopen. Dit is verspreid over de bedrijventerreinen de Munt B, de Munt II, Marknesse en Bant. In tabel 1.2 presenteren we de totale kosten en opbrengsten - zowel gerealiseerd alsnog verwacht - van alle grondexploitaties. In 2025 zijn er minder kosten gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd. Per 01-01-2026 zijn de totale gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, te weten circa € 30,8 miljoen. Dit komt doordat de opbrengsten binnen de grondexploitaties vaak aan het einde van de looptijd binnenkomen en de kosten al eerder worden gemaakt. Daarnaast is de nieuwe grondexploitatie voor Emmelhage fase 4 geopend in 2025. Over het geheel zijn van alle grondexploitaties de totale nog te verwachten opbrengsten hoger dan de totale nog te verwachten kosten.

Dit resulteert in een verwachte eindwaarde van alle bouwgrondcomplexen van circa € 31,9 miljoen positief. Belangrijk om te melden is dat we in 2025 per saldo circa € 4,2 miljoen aan tussentijdse winst genomen hebben. Voor de hoogte van de voorraden op de balans (grondexploitaties) is dat financieel-technisch gezien een last; voor de Algemene Reserve Grondexploitaties (hierna: ARG) betekent dit een toevoeging. Zie bijlage 4 voor het verloop van de ARG. Tabel 1.2: Grondexploitaties - totalen

Grondexploitaties - totalen Boekwaarde per 01-01-2025 Gerealiseerde kosten in 2025 Tussentijdse winstneming 2025 Gerealiseerde opbrengsten in 2025

€ -28.048.509 € 19.774.224 € 4.210.072 € 21.218.183

Boekwaarde per 01-01-2026

€ -30.814.621

Nog te verwachten kosten Nog te verwachten opbrengsten

€ 59.728.293 € 122.471.843

Eindwaarde totaal

€ 31.928.925

Pagina 4 van 92

Nieuwe vastgestelde grondexploitaties in 2025 In 2025 is er één nieuwe grondexploitatie (ook wel grondexploitatiecomplex genoemd) vastgesteld. Dat betreft ‘Complex 011F – Emmelhage fase 4’, vastgesteld op 15 december 2025. Afgesloten grondexploitaties per 31-12-2025 Per 31-12-2025 zijn er vier grondexploitaties afgesloten. Dit houdt in dat de betreffende projecten voldoen aan de voorwaarden voor de afsluiting van complexen, zoals beschreven in paragraaf 5.10. Voor de financiële (eind)verantwoording van deze complexen verwijzen wij naar hoofdstuk 6. Per 31-12-2025 zijn de volgende grondexploitaties afgesloten: • Complex 34 – Bedrijventerrein De Munt II fase 2 • Complex 40 – Bedrijventerrein Ens • Complex 71 – Creil fasen 1 en 2 • Complex 85-1 – De Stiepe Rutten Belangrijkste ontwikkelingen In een notendop benoemen we hieronder de belangrijkste ontwikkelingen van de grondexploitaties: - In de dorpen Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenbrug, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek voorzien we in de behoefte van nieuwe woningbouwkavels en bereiden we nieuwe (deel)plannen voor door middel van in- en uitbreiding. Voor de verdere ontwikkeling van de dorpen en wijken gelden de in 2024 vastgestelde ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035 en het woonbehoefteonderzoek 2024.

- De nieuwe ontwikkelstrategie werklocaties Noordelijk Flevoland 2024 en ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 2024 zijn in 2024 vastgesteld. Deze documenten gelden als basis voor de verdere ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord en de dorpen. - De versnellingsagenda (betaalbare) woningbouw is in 2025 vastgesteld. Het doel van de versnellingsagenda betaalbare woningen is vooral het bevorderen van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de woningen in Noordoostpolder. Hier houden we met de planvorming in onze huidige én toekomstige ontwikkelingen rekening mee. - We stimuleren groepen om zich aan te melden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) projecten. Hiervoor is een subsidieregeling vastgesteld. Met deze regeling wil de gemeente inwoners ondersteunen die gezamenlijk het initiatief nemen om woningbouwprojecten te realiseren. Bijvoorbeeld groepen starters die betaalbare woningen willen bouwen, of groepen ouderen die het prettig vinden om buren te hebben in dezelfde leeftijdscategorie. In onze huidige en toekomstige grondexploitaties creëren we ruimte voor CPO-initiatieven. - Per 1 januari 2026 is de Nota Grondprijzen 2026 vastgesteld. In alle kernen zijn de bandbreedtes van de grondprijzen bovenkant verhoogd. De onderkant van de bandbreedte is voor de meeste woningtypen gelijk gebleven.

Ook zijn de prijzen voor bedrijfskavels verhoogd. De belangrijkste redenen hiervan zijn de sterk stijgende huizenprijzen in combinatie met minder hard stijgende bouwkosten. Ook de ontwikkelingskosten van bouwrijpe grond blijven onverminderd stijgen. Hierdoor is de waarde van bouwgrond gestegen. Voor bedrijfskavels geldt dat met name het beperkte aanbod en de prijsstijging van ruwe bouwgrond de prijzen opdrijft. - Er blijft veel aandacht voor sociale huur en betaalbare koopwoningen in nieuwe grondexploitaties. Hierbij proberen we aan te sluiten bij de landelijke richtlijnen van het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting. In dit voorstel staat dat per regio 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen moeten zijn. Ook moet 2/3 van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar zijn (landelijke betaalbaarheidsgrens v.o.n. prijs < € 420.000,-). - De waarde van agrarische grond in Flevoland is de afgelopen 4 jaar hard gestegen. In het vierde kwartaal van 2025 is de gemiddelde agrarische grondwaarde in Flevoland circa 45% hoger dan in het eerste kwartaal van 2022 (Kadaster). De verwachting is dat de grondwaarde de komende jaren blijft stijgen. Hierdoor stijgen ook de verwervings- en ontpachtingskosten van (toekomstige) bouwgrond. Dit heeft een negatief effect op de financiële haalbaarheid van nieuwe (toekomstige) grondexploitaties.

- De ontwikkelingskosten van huidige en toekomstige grondexploitaties nemen toe. Met name door stijgende kosten voor grondverwerving, onderzoeken als gevolg van de Omgevingswet en het bouw- en woonrijpmaken, mede als gevolg van te nemen maatregelen in het kader van waterberging, klimaatadaptatie en duurzaamheid, wordt het met de huidige grondprijzen steeds lastiger een sluitende grondexploitatie voor te leggen. Pagina 5 van 92

-

In een grondexploitatiegebied kunnen we in verhouding steeds minder m2 bouwrijpe grond uitgeven. Door verandering in het klimaat neemt de impact van neerslaggebeurtenissen toe. Dit leidt ertoe dat het ruimtebeslag voor waterberging toeneemt. De normering verandert met ingang van 1 januari 2027. In de omgevingsplannen die nog in ontwikkeling zijn wordt al rekening gehouden met deze nieuwe normering. Ook moeten we bij nieuwe uitbreidingsplannen steeds vaker ruimte reserveren voor een spuitzone, omdat het uitbreidingsplan grenst aan een landbouwkavel (handreiking spuitvrije zone). Deze en andere duurzaamheidsmaatregelen leiden tot minder uitgeefbare grond, aangezien er meer ruimte nodig is voor groen, water en spuitzones. Dit heeft een negatief effect op het saldo van de exploitatie en vergroot de kans dat een grondexploitatie (uiteindelijk) negatief sluit.

De stand van de ARG bedraagt per 31-12-2025 circa € 23,8 miljoen. Hiervan is circa € 4,4 miljoen beklemd (reeds gealloceerd voor de jaren 2026-2029 middels eerdere besluitvorming van de raad). Daarnaast is er circa € 7,4 miljoen geclaimd voor toekomstige ontwikkelingen en de benodigde risicobuffers. Het onbeklemde deel van de ARG bedraagt derhalve circa € 11,9 miljoen.

2 Aanleiding en inleiding 2.1

Herziening & MPG

Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (hierna: MPG) kijkt terug naar de gerealiseerde kosten en opbrengsten in het afgelopen boekjaar (2025) en kijkt vooruit naar 2026 en verder. Een grondexploitatie is namelijk méérjarig, soms wel met een looptijd van 10 jaar en in uitzonderlijke gevallen zelfs nog langer. We kijken terug en maken actuele prognoses voor toekomstige kosten en opbrengsten. Noordoostpolder kent 31 actieve grondexploitaties (BIE: Bouwgrond in Exploitatie) per 1-1-2026. In de actieve grondexploitaties zijn de geprognosticeerde opbrengsten en kosten per project opgenomen en in de tijd gefaseerd. Deze grondexploitaties dienen jaarlijks conform de Nota Grondbeleid (2023-2026), te worden herzien. Bij de herziening zijn planinhoudelijke wijzigingen indien nodig verwerkt en worden de volgende zaken geactualiseerd: • de boekwaarde (som van de werkelijke gerealiseerde opbrengsten en gerealiseerde kosten van 2025); • de geraamde opbrengsten in de komende jaren; • de geraamde kosten voor de komende jaren; • de fasering van de opbrengsten en kosten in de tijd; • de toe te rekenen rentelasten en –baten; • de indexering van de opbrengsten en kosten; • de risicoanalyse op basis van de Monte Carlo-analyse; • het weergeven van het verloop van de ARG; • het bepalen van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf.

2.2

Nog niet in exploitatie genomen gronden

Voor een aantal complexen is nog geen exploitatieopzet vastgesteld. Het gaat hier om strategische gronden die onder de Materiële Vaste Activa (=MVA) verantwoord worden. Waardering van deze gronden vindt plaats tegen de verwervingskosten of de (duurzaam) lagere marktwaarde. Hiermee voldoen we aan de gestelde BBV-richtlijnen.

2.3

MPG BBV-proof

De Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) heeft tot doel om risico’s van een grondexploitatie zoveel mogelijk beheersbaar te houden, zodat gemeenten niet voor negatieve financiële verrassingen komen te staan. De belangrijkste richtlijnen, relevant voor de grondexploitatie zijn:

Pagina 6 van 92

-

-

-

-

2.4

Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Maximale looptijd van 10-jaar. Een grondexploitatie heeft in beginsel een maximale looptijd van 10jaar. Onder voorwaarden kan een langere looptijd worden toegestaan. Daarnaast kan voortschrijdend elk jaar de looptijd met één jaar verlengd worden, mocht daar aanleiding toe zijn. De opvatting is dat opbrengsten na 10 jaar te onzeker zijn en deze niet meegenomen mogen worden bij de waardebepaling. Rentetoerekening aan actieve grondexploitaties is gelijk aan de gehanteerde omslagrente van de gemeente. Gronden die (nog) niet in exploitatie worden gebracht, kunnen tegen de huidige boekwaarde op de balans blijven staan. De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs of een lagere marktwaarde. Op basis van artikel 65 lid 2 BBV worden voorraden tegen de marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tussentijds winstnemen. Zie paragraaf 5.7. Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde.

Voor kostentoerekening aan grondexploitaties wordt de kostensoortenlijst van de Omgevingswet gehanteerd (artikel 8.15 en bijlage IV Omgevingswet). Voorbereidingskosten bij actieve grondexploitaties activeren we maximaal 5 jaar op de balans onder de immateriële vaste activa. Binnen vijf jaar moeten de voorbereidingskosten ingebracht worden in een actieve grondexploitatie of zijn afgeboekt ten laste van de ARG.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

Deze bestemmingsreserve vormt onder andere een buffer voor verlieslatende grondexploitaties, dient voor het opvangen van risico’s die voortvloeien uit ons situationeel/opgavegericht grondbeleid en is dekkingsmiddel voor financiële lasten van doelrealisaties met een incidenteel karakter. Zoals de vennootschapsbelasting en voor algemene infrastructurele voorzieningen en herstructurering (van wijken). De ARG wordt ook ingezet om de door de raad vastgestelde algemene doelen te bereiken. Voeding vindt plaats als gevolg van positieve (tussentijdse) resultaten op grondexploitaties en positieve effecten van herziening van verliesvoorzieningen op grondexploitaties en materiële vaste activa (gronden). De ARG is dus opgebouwd uit een reserve voor: - grondexploitaties (bufferfunctie); - bovenwijkse voorzieningen (bestedingsfunctie); - herstructurering dorpen en wijken (bestedingsfunctie); - overige bestedingen (bestedingsfunctie).

2.5

Leeswijzer

In de samenvatting zijn de belangrijkste ontwikkelingen rondom de grondexploitatie benoemd en zijn de cijfers op hoofdlijnen gepresenteerd. De verdere uitwerking vindt u in de hoofdstukken 3, 4, 5 en 6. In hoofdstuk 3 beschrijven we de (beleids)visie van de gemeente en de marktontwikkelingen. Dit resulteert in een beoogd uitgiftetempo van woningbouw- en bedrijfskavels in de Noordoostpolder. In hoofdstuk 4 behandelen we de ARG en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties: in hoeverre kan de gemeente Noordoostpolder de risico’s financieel opvangen? Vervolgens diepen we de grondexploitaties uit in de hoofdstukken 5 en 6: eerst benoemen we de uitgangspunten en daarna volgt per complex een korte inhoudelijke toelichting. In de bijlagen vindt u de relevante cijferoverzichten.

Pagina 7 van 92

3 Beleidsachtergrond en marktwerking 3.1

Algemeen

3.2

Wonen

De programma’s voor wonen en werken en daarmee de plannen voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijfslocaties zijn gebaseerd op bestaand beleid zoals: - Woonvisie Noordoostpolder 2020; - De Nota Grondbeleid 2023-2026; - Ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder 2024; - Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder 2024-2035 - Ontwikkelperspectief woningbouw Noordoostpolder 2025-2035; - Nota Grondprijzen 2026; - Verkenning groeiambitie Noordoostpolder; - Versnellingsagenda (betaalbare) woningbouw Noordoostpolder 2025; - Prestatieafspraken sociale huurwoningen Daarnaast kijken we naar demografische en marktontwikkelingen.

De gemeente Noordoostpolder telt per 1 januari 2026 51.997 inwoners verdeeld over 11 dorpen (CBS). Dit is een toename van circa 10,0% sinds 1 januari 2020. De gemeente vergrijst en ontgroent. De verwachting is dat zowel het aantal inwoners stijgt, als gevolg van aandachtsgroepen, zoals (arbeids)migranten, statushouders en vluchtelingen als ook het aantal huishoudens. De toename van het aantal huishoudens is vooral toe te wijzen aan de groei van het aantal éénpersoonshuishoudens (jongeren/ouderen/ 65plussers). Dit heeft consequenties voor de woningbouwopgave. Woningmarkt bestaande woningen In de gemeente Noordoostpolder zijn de woningprijzen van de bestaande voorraad in 2025 gemiddeld gestegen met circa 7,4% ten opzichte van 2024. We zien wel verschillen tussen woningtypen. De grootste stijging is te zien bij rijwoningen. Deze woningprijzen zijn met gemiddeld 10,6% gestegen. (transactiegegevens Kadaster, analysegegevens WOZ). Er stonden in 2025 minder woningen te koop ten opzichte van 2024 (NVM). Bij krapte is er sprake van een verkopersmarkt in plaats van kopersmarkt. Deze stijgende trend zoals hierboven beschreven wordt bevestigd door de Rabobank. Zij voorspellen voor 2026 een gemiddelde stijging van 3,1% voor huizenprijzen, gevolgd door een stijging van 4,1% in 2027. Woningmarkt nieuwbouw Ook op de markt voor nieuwbouwwoningen blijft het de komende jaren krap.

Het aanbod van woningen blijft achter bij de vraag. Dit is terug te zien in de transactieprijs per nieuwbouwwoning in Nederland. Dit is in 2025 met 5,1% gestegen vergeleken met 2024 (NVM). De transactieprijs per vierkante meter gebruikersoppervlakte is in 2025 harder gestegen met 8,4% (NVM). Voor gemeente Noordoostpolder ging het om een stijging van 6,4% per vierkante meter. De consument kocht dus voor hetzelfde geld minder vierkante meters. Hieruit blijkt dat de trend van kleiner wordende nieuwbouwwoningen verder doorzet. Dit is ook terug te zien in dat de gemiddelde transactieprijzen tussen nieuwbouw en bestaande bouw steeds dichter bij elkaar komen (Metafoor). De prijs voor inrichting openbare ruimte (GWW-prijsindex) en bouwkosten voor woningen stegen in 2025 met 1,1% en 5,7% respectievelijk (CBS). Het aantal verkopen van nieuwbouwwoningen in Nederland in 2025 is met 13% gestegen ten opzichte van 2024 (NVM, CBS). Deze jaarlijkse stijging wijst op een algemene verbetering van de nieuwbouwmarkt, mede door gunstigere financieringsmogelijkheden en een hernieuwd consumentenvertrouwen (Metafoor). In Noordoostpolder zien we ook dat de verkoop van nieuwbouwwoningen relatief snel gaat. Er is echter wel een verschil in verkoop van grondgebonden woningen en appartementen.

Pagina 8 van 92

Strategische beleidsuitgangspunten Woonbehoefteonderzoek Op 16 december 2024 is het Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder vastgesteld. Uit dit onderzoek is gebleken dat de gemeente Noordoostpolder tot 2050 met 1.650 tot 2.850 huishoudens groeit. De druk op de woonbehoefte ligt vooral in de periode 2024-2030. Er zijn dan zo’n 800 tot 1.400 extra woningen nodig. Dit betekent dat naast Emmeloord ook de dorpen zullen groeien. Bij het realiseren van extra woningen is het belangrijk dat het aanbod aansluit bij de vraag. In onze grondexploitaties houden we hier rekening mee. Dat doen we door de focus te leggen op sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor bijvoorbeeld jongeren en starters. Ook blijft het belangrijk om een gevarieerd aanbod van woningtypen te creëren, om doorstroming van gezinnen en ouderen te stimuleren. Ontwikkelperspectieven In de Ontwikkelperspectieven woningbouw Noordoostpolder 2025-2035 (vastgesteld 16 december 2024) zijn de prioriteiten in de dorpen herijkt en is in overleg met de dorpen bepaald waar woningbouw op welk moment mogelijk is. De verwachting is dat er in enkele dorpen nieuwe grondposities aangekocht gaan worden om de kavelvoorraad – uitgaande van behoefte - op peil te houden of te brengen. Strategische grondpositie De strategische grondpositie is op dit moment klein en vertegenwoordigt een boekwaarde van circa € 12,5 miljoen.

De gemeente heeft o.a. in 4 dorpen nog strategische grond op voorraad. Het betreft de volgende gronden (stand per 1-1-2026): - Hertenweg Kraggenburg (Kraggenburg-west) voor wonen - Reserveringstrook De Munt (langs de A6) in Emmeloord t.b.v. bedrijventerrein - Grond zonneweide De Munt in Emmeloord t.b.v. bedrijventerrein - Klutenweg in Bant (nabij nr. 18) als ruilgrond voor andere (toekomstige) ontwikkelingen - Graaf Florislaan Creil (‘t Poortershuys) t.b.v. woningbouw - Bedrijventerrein Marknesse nabij Waterpas (toekomstige uitbreiding t.b.v. bedrijventerrein) Prestatieafspraken Met de woningcorporatie (Mercatus) worden periodiek prestatieafspraken gemaakt over o.a. het bouwen voor de sociale doelgroep. In 2023 zijn de prestatieafspraken herzien voor de periode 2024-2026. Op de korte en middellange termijn is de opgave voor sociale huurwoningen groot. In het woonbehoefteonderzoek staat dat er tot 2035 netto nog zo’n 400 tot 700 extra sociale huurwoningen nodig zijn binnen de Noordoostpolder. Daarom is eind 2025 het ‘Hoofdlijnenakkoord toevoegen nieuwe sociale huurwoningen gemeente NOP 2025-2034’ ondertekend. Hierin is afgesproken dat de woningcorporatie in deze periode netto ongeveer 600 extra sociale huurwoningen in de gemeente Noordoostpolder gaat toevoegen. In de meest recente grondexploitaties is hier al rekening mee gehouden in de (verkavelings)plannen.

Verder wordt de behoefte aan sociale woningbouw meegenomen in de toekomstige woningbouwplannen. Stikstof Op 14 januari 2026 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak een belangrijke uitspraak (ECLI:NL:RVS:2026:193) gedaan over de wijze waarop stikstofgevolgen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden beoordeeld. Intern salderen (het verrekenen van stikstofruimte doordat een bestaande activiteit stopt of minder stikstof gaat uitstoten, zodat een nieuwe ontwikkeling binnen dezelfde locatie mogelijk wordt), speelde voor de uitspraak van de Afdeling een belangrijke rol in de eerste toetsfase (de voortoets). De stikstof uitstoot van de nieuwe ontwikkeling kon worden vergeleken met de stikstofuitstoot van de bestaande situatie (de zogeheten referentiesituatie). Als de nieuwe situatie niet méér stikstof veroorzaakte, kon worden geconcludeerd dat er geen schadelijke effecten op Natura 2000 gebieden waren. Deze werkwijze is na de uitspraak van de Afdeling niet meer mogelijk. In de voortoets mag voortaan alleen worden gekeken naar de effecten van de nieuwe ontwikkeling zelf. Pas als later een passende beoordeling nodig blijkt, mag de referentiesituatie onder strikte voorwaarden wél worden betrokken. Uitgiftetempo In 2025 zijn er in totaal 295 kavels verkocht. In Emmelhage zijn in totaal 62 kavels verkocht.

Bij het Dokter Jansenpark is een ontwikkelvlek verkocht om hier 45 woningen te realiseren en aan de Pilotenweg in Emmeloord is grond verkocht ten behoeve van de ontwikkeling en bouw van 40 sociale huurwoningen. In Pagina 9 van 92

Bant zijn in totaal 43 kavels verkocht voor woningbouw. Ook in Kraggenburg zijn relatief veel kavels verkocht, namelijk voor 38 woningen. In Marknesse zijn 33 kavels verkocht ten behoeve van woningen, waaronder een CPO-project. De overige kavels zijn verdeeld over de dorpen Espel (13), Luttelgeest (13) en Nagele (8). Tabel 3.1: Kavelverkopen 2025

Kavelverkopen 2025 Emmelhage Dokter Jansenpark Pilotenweg Bant Kraggenburg Marknesse Espel Luttelgeest Nagele Totaal

Aantal 62 45 40 43 38 33 13 13 8 295

In 2025 is er voor een totaalbedrag van circa € 13,8 miljoen grond verkocht ten behoeve van woningbouw. De verwachting was dat we 429 woningbouwkavels zouden verkopen voor circa € 18,6 miljoen. De totaal gerealiseerde grondopbrengsten zijn dus circa € 4,8 miljoen lager dan bij de begroting van 2025 voorzien was. Per complex zijn er verschillen te zien. In tabel 3.2 is de begroting en de daadwerkelijke realisatie in 2025 naast elkaar gezet. De cijfers in tabel 3.2 wijken af van die in de eerder gepresenteerde tabel 1.1 waarin ook de grondverkopen voor transformatorstations zijn opgenomen. In tabel 3.2 gaat het enkel om de verkochte kavels voor woningbouw. Tabel 3.2: Uitgifteplanning woningbouw 2025 Uitgifte woningbouw in (€) 2025 Complex Complexnummer Emmelhage fase 2A 11b Emmelhage fase 2B 11c Emmelhage fase 3B 11d Emmelhage fase 4 11f De Kaghe Espel 63 Ens zuidoost 65 Ens fase 2 91 Ens fase 4 97 Bant fase 1 67-1 Bant fase 2 67-2 Bant fase 3 95 Espel 68 Creil 71 Creil fase 3 93 Luttelgeest fase 4 56 Kerkstraat Luttelgeest 84 Marknesse zuid fase 3 75 Marknesse zuid fase 4 87 Meldestraat Emmeloord 51 Herontwikkellocaties Nagele 76 Centrumplan Emmeloord 50 De Stiepe/Buitenom Rutten 85-1-2-3 Wellerwaard 82 Kraggenburg-zuid fase 1 155 Kraggenburg-zuid fase 2 156 Pilotenweg 86 Oude Espelerweg 10 Dokter Jansenpark 88 Totaal

Pagina 10 van 92

Begroot € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

856.185 3.981.631 1.333.995 225.760 533.655 2.477.310 1.185.327 330.000 673.150 308.000 1.123.010 637.800 4.950.025 18.615.848

Realisatie € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

682.785 3.657.281 1.853.170 456.560 426.555 2.259.380 330.000 2.850 1.516.785 637.800 2.025.025 13.848.191

Uit voorgaande tabel is op te maken dat het verschil van verkochte kavels voornamelijk veroorzaakt wordt door latere verkoop in de grondexploitaties Dokter Jansenpark, Meldestraat en Rutten. Zie voor de exacte toelichtingen per complex hoofdstuk 6. In de volgende tabel 3.3 zijn de verkoopaantallen van woningbouwkavels van 2025 opgesomd. Ter vergelijking hebben we ook de verkoopaantallen van 2021 t/m 2024 en de prognose voor 2026 opgesomd. Op basis van de voorraad van woningbouwkavels en de woningbehoefte in de gemeente Noordoostpolder is de verwachting om bij gelijkblijvende marktomstandigheden in 2026 circa 350 woningbouwkavels te verkopen. Tabel 3.3: Uitgifte aantal woningbouwkavels per jaar

Kavelverkopen 2026 In aantallen Prognose Emmelhage 6 Meldestraat 41 Oude Espelerweg 156 Dokter Jansenpark 73 Pilotenweg Marknesse 4 Ens Bant 11 Espel 19 Kraggenburg 23 Creil Luttelgeest 2 Nagele Wellerwaard Centrumplan Emmeloord Tollebeek Rutten 15 Totaal 350

2025

2024

2023

2022

2021

62 45 40 33 43 13 38 13 8 295

49 30 45 1 2 8 5 53 15 208

17 32 6 2 24 7 1 8 16 113

53 28 4 9 9 4 19 17 143

99 16 38 11 26 5 3 13 10 109 330

In 2025 is er één complex toegevoegd met nieuwe woningbouwkavels: - Emmelhage fase 4 (complex 011F) met circa 400 woningen De gemeente Noordoostpolder heeft voor de komende 10 jaar in totaal nog 1.276 kavels op voorraad in de op dit moment actieve grondexploitaties. De beschikbare kavels zijn als volgt verdeeld: - 888 Emmeloord - 144 Ens - 106 Marknesse - 51 Creil - 26 Kraggenburg - 23 Espel - 20 Bant - 16 Rutten - 2 Luttelgeest Uit de grafiek op de volgende pagina (figuur 3.1) blijkt dat het beschikbare kavelaanbod in zowel 2028 als in 2029 fors afneemt. Hierna is wederom een stijging, voornamelijk vanwege de verwachte verkoop van kavels in Emmelhage (fase 4). Om het aanbod van woningbouwkavels op peil te houden, zijn we momenteel bezig met de planvorming voor de toevoeging van circa 700 extra woningbouwkavels in de dorpen in de komende jaren. Zo zijn we o.a. bezig met de ontwikkeling van een vervolgfase in Luttelgeest, Marknesse, Rutten, Nagele en Tollebeek. Afhankelijk van de woningbouwopgave in combinatie met de (woon)behoefte en het uitgiftetempo moet de grondvoorraad op peil worden gehouden. Uiteraard worden er ook op locaties van derden woningen aangeboden.

Pagina 11 van 92

Figuur 3.1

3.3

Uitgiftetempo woningbouwkavels huidige voorraad (aantal kavels)

Werken

Marktontwikkelingen De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt kampt met een structurele krapte, vooral in economisch sterke regio’s. De vraag naar kwalitatieve en duurzame objecten is groot, maar het aanbod dat aansluit op deze vraag blijft beperkt (Metafoor). Daarnaast blijven de kosten voor nieuwbouw (bedrijventerrein) hoog door stijgende bouwmaterialenprijzen (CBS). Hoewel verduurzaming kansen biedt, zoals een hogere efficiëntie en energiebesparing, brengt het ook extra investeringskosten met zich mee. Daartegenover daalt de rente. Hierdoor is het aantrekkelijker om een lening af te sluiten ten behoeve van investeringen. Deze ontwikkelingen versterken de druk op de beschikbare grond, vooral op plekken met een goede bereikbaarheid en nabijheid van consumentenmarkten, wat de grondprijzen verder opdrijft (NVM). Voor de Noordoostpolder is er in de dorpen slechts een beperkt aantal te verkopen kavels beschikbaar. Uit de Ontwikkelstrategie Noordelijk Flevoland (2024) blijkt dat er nog steeds voldoende vraag is naar bedrijfskavels in de gemeente Noordoostpolder, met name in Emmeloord, Ens, Marknesse en Bant. Strategische beleidsuitgangspunten De gemeente heeft grond voor bedrijventerreinen op voorraad om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag. De gemeente doet (kwalitatieve) behoefteonderzoeken om in te schatten hoeveel grond ze nodig heeft en waar de behoefte zich gaat ontwikkelen.

In de beleidsdocumenten Ontwikkelstrategie werklocaties Noordelijk Flevoland en Ontwikkelperspectieven bedrijventerreinen is dit verwerkt. Uit de Ontwikkelstrategie Werklocaties komt naar voren dat er in de Noordoostpolder en in het bijzonder in Emmeloord (De Munt) behoefte is aan grote kavels (> 2,0 hectare). Om te voorzien in deze kavels is bedrijventerrein De Munt B in ontwikkeling genomen. Daarnaast hebben de bedrijventerreinen in Emmeloord, Marknesse en Ens potentie om bovenlokale bedrijven te vestigen. Daarom kijkt de gemeente actief naar mogelijkheden om een uitbreiding van het bedrijventerrein te realiseren. Het bedrijventerrein van Marknesse is de laatste jaren uitgebreid met nieuwe kavels. Ook wordt in Ens, Marknesse en Emmeloord de mogelijkheid van nieuwe uitbreidingen actief onderzocht. Voor de overige dorpen werken we in de basis op maat. Hierbij houden we actief contact met lokaal gebonden ondernemers. Wanneer er voldoende zicht is op een vraag binnen redelijke termijn, kan de gemeente een strategische grondaankoop doen en zodoende proactief ‘grond op de plank leggen’. Daarom is in 2024 het bedrijventerrein in Bant uitgebreid met 1,4 hectare. De grondprijzen van de gemeente Noordoostpolder zijn concurrerend. Ten opzichte van de omliggende gemeenten rekent de gemeente voor reguliere kavels gemiddelde grondprijzen.

De prijzen voor de zichtlocaties, zowel aan de A6 als aan provinciale wegen zijn ook vergelijkbaar met de prijzen die omliggende gemeenten hanteren.

Pagina 12 van 92

Uitgiftetempo In 2025 is er circa 5,8 hectare bedrijfsgrond uitgegeven voor een totaalbedrag van ongeveer € 4,8 miljoen. De verwachting was om circa 5,9 hectare uit te geven voor een totaalbedrag van € 4,8 miljoen. In 2025 is er daarmee volgens verwachting verkocht. Op de lange termijn loopt de uitgifte van de bedrijfskavels volgens planning van circa 4,4 hectare per jaar (volgens de huidige Visie Werklocaties). Tabel 3.5

Verkopen bedrijfskavels in 2025 (en ter vergelijk 2021-2024)

Bedrijfskavelverkopen in (€) 2025 Emmeloord Dorpen Totaal

€ € €

2025 3.143.668 € 1.661.660 € 4.805.328 €

2024 7.596.480 € 296.658 € 7.893.138 €

2023 1.726.485 € 431.328 € 2.157.813 €

2022 1.925.980 € 2.427.617 € 4.353.597 €

2021 1.290.451 2.679.064 3.969.515

In de periode 2026 – 2034 is er nog circa 35,8 hectare aan grond beschikbaar, waarvan circa 32,3 hectare zich bevindt in Emmeloord op het bedrijventerrein De Munt B, circa 1,3 hectare op bedrijventerrein De Munt II in Emmeloord, 1,5 hectare in Marknesse en 0,7 hectare in Bant. In de overige dorpen is er geen bedrijfsgrond meer op voorraad. Uitgaande van een gemiddelde uitgifte van 4,4 hectare per jaar, is het nodig om in Ens, Marknesse en Emmeloord de komende periode extra bedrijfsgrond aan te bieden. Daarom werken we aan de ontwikkeling van nieuwe uitbreidingen van deze bedrijventerreinen. Wanneer al deze plannen worden uitgevoerd, kunnen we onze voorraad uitbreiden met circa 35 hectare uitgeefbare bedrijfsgrond. Op deze manier houden we de grondvoorraad vanaf 2028 op peil. Het uitgiftetempo van de bedrijfskavels laat zich lastig voorspellen. Dat komt doordat het een grillige markt is. De vraag naar bedrijfskavels is groot, maar door de netcongestie zijn bedrijven terughoudend om te investeren in nieuwe uitbreidingslocaties. We houden het verwachte uitgiftetempo van bedrijfskavels tot en met 2030 voorzichtig aan. Na 2030 verwachten we genoeg stroomvoorzieningen te hebben, zodat grote bedrijven zich kunnen vestigen op De Munt B. We blijven dit monitoren en stimuleren ondernemers om in te zetten op alternatieve stroomvoorzieningen.

In 2026 verwachten we ongeveer 3,2 hectare aan grond uit te geven voor circa € 3,0 miljoen. Het risico bestaat dat bepaalde kavels niet uitgegeven kunnen worden vanwege het ontbreken van voldoende beschikbare elektriciteit aansluitingen. De kavels zullen dan op een later moment passeren. Figuur 3.2

Pagina 13 van 92

Uitgiftetempo 2026 e.v. bedrijventerreinen (€)

4 Algemene Reserve Grondexploitaties 4.1

Stand Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

De ARG kan toenemen door gerealiseerde (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties en kan afnemen door benodigde verliesvoorzieningen, risico’s die zich voordoen en (toekomstige) claims. De hoogte van de ARG is in 2025 met circa € 2,2 miljoen toegenomen naar een reserve van circa € 23,8 miljoen. Niet alleen mutaties in de verliesvoorzieningen en tussentijdse winstnemingen van de grondexploitaties, maar ook andere onttrekkingen en toevoegingen (die direct en indirect een relatie hebben met de grondexploitatie) hebben geleid tot een hogere stand van de ARG. Zie bijlagen 4 en 5 voor het verloop van de ARG.

4.2

Weerstandsvermogen grondbedrijf

4.3

Onttrekkingen ARG

4.4

Toekomstige claims ARG

Het weerstandsvermogen staat voor de mate waarin het grondbedrijf risico’s van de grondexploitatie kan opvangen door aanwezige reserves van het grondbedrijf (ARG). Om grip te hebben op de risico’s doet de gemeente aan risicomanagement. Onderdeel van het risicomanagement is de risicoanalyse van de grondexploitaties: het schatten van het totale kwalitatieve risico. Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties de Monte Carlo analyse uitgevoerd. De benodigde weerstandcapaciteit van het grondbedrijf is dat deel van de ARG dat nodig is om toekomstige tegenvallers in de grondexploitaties op te kunnen vangen. Uit de Monte Carlo analyses blijkt dat de benodigde weerstandscapaciteit € 1.982.700 bedraagt. De stand van de ARG is voldoende van omvang om deze weerstandscapaciteit op te vangen.

Zoals hierboven al aangegeven is de stand van de ARG per 31-12-2025 circa € 23,8 miljoen. Hiervan is circa € 4,4 miljoen beklemd (reeds gealloceerd middels besluitvorming).

Naast bovenstaande beklemmingen is er ook een aantal (toekomstige) claims waarvoor we middelen in de reserve aanhouden. De toekomstige claims bestaan uit gelden voor toekomstige ontwikkelingen, zoals het Centrumplan, Herstructureringsgelden (Woonvisie) en infrastructurele voorzieningen. Hier is circa € 1,7 miljoen voor geclaimd. Daarnaast is er een risicobuffer van circa € 3,8 miljoen aangehouden om mogelijke tegenvallers in de Bouwgrond In Exploitatie projecten (BIE) op te kunnen vangen. Ook is er een risicobuffer aangehouden voor de zogenaamde strategische (warme) gronden die onder de Materiële Vaste Activa (MVA) staan. Deze buffer is circa € 1,9 miljoen. De totale risicobuffer bedraagt circa € 5,7 miljoen. In bijlage 5 zijn zowel de geraamde onttrekkingen, de toekomstige claims en benodigde risicobuffers uiteengezet.

4.5

Vennootschapsbelasting grondexploitaties

Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. We hanteren de kaders van de wet- en de regelgeving (onder meer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst/verlies van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst/verlies. In 2025 zijn voor de vennootschapsbelasting diverse mutaties verwerkt in de ARG: Over 2023 is een bedrag aan VPB van € 773.300 ontvangen. Uit de ingediende aangifte VPB over 2024 blijkt een belastbaar resultaat van € 1.650.678. Door een voorlopig betaalde aanslag ontstaat ultimo 2025 een vordering van € 162.683. Na ontvangst zal deze verwerkt worden in de ARG.

Pagina 14 van 92

5 Uitgangspunten herzieningen 5.1

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken in de grondexploitaties zijn gebaseerd op de eenheidsprijzen met het prijspeil 1-1-2026. De eenheidsprijzen worden intern door het Ingenieursbureau herijkt op basis van de werkelijke kosten bij aanbestedingen. Voor deze herziening zijn nieuwe civieltechnische begrotingen voor de nog te realiseren delen opgesteld van alle actieve complexen.

5.2

Planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering

De kosten voor planontwikkeling, voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) worden geraamd als percentage van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit conform de door de Raad vastgestelde Nota Kostenverhaal (2023). Voor een aantal specifieke grondexploitaties kan het percentage zijn aangepast op basis van gerealiseerde of nog te realiseren kosten. Dit staat afzonderlijk vermeld bij het complex als dit aan de orde is.

5.3

Rente

Voor de gehele looptijd van het plan hanteren we een rentepercentage van 0,0% per 1-1-2026. De hoogte van het rentepercentage is bepaald conform de nieuwe BBV-richtlijn over de omslagrente. Het is toegestaan dat de in een gemeente gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties. De gemeente hanteert een omslagrente van 0,0%, omdat dit het gewogen gemiddelde rentepercentage is van het vreemd vermogen.

5.4

Opbrengsten

De uitgifteprijzen zijn vastgesteld op basis van de door het college van B&W vastgestelde Nota Grondprijzen 2026. Voor woningbouwlocaties wordt rekening gehouden met een lange termijn opbrengstenstijging van 2,0% per jaar. Voor 2026 tot en met 2028 wijkt dit percentage af. De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt: Tabel 5.1

Opbrengstenstijging

Opbrengstenstijging 2026

2027/2028 2029 e.v.

Woningbouw vrije sector

5,0%

3,0%

2,0%

Woningbouw sociale huur

0,0%

0,0%

2,0%

Bedrijventerrein De Munt

1,0%

1,0%

2,0%

Bedrijventerrein overige dorpen

1,0%

1,0%

2,0%

5.5

Kosten

We houden rekening met een jaarlijkse kostenstijging van de nog te realiseren kosten binnen de actieve grondexploitaties. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt tussen de kosten voor grond-, weg- en waterbouw (GWW) en voor plankosten en VTU. De gehanteerde indexcijfers zijn als volgt: Tabel 5.2

Kostenstijging

Kostenstijging 2026

2027/2028 2029 e.v.

GWW-kosten

3,5%

3,0%

2,0%

Plankosten en VTU

4,5%

3,0%

2,0%

Een BBV-richtlijn stelt dat er geen afdrachten rechtstreeks vanuit de grondexploitatie mogen plaatsvinden ten behoeve van een fonds bovenwijks. Bovenwijkse voorzieningen dienen op basis van de PPT-criteria (Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid) te worden toegerekend aan grondexploitaties. Eventuele niet toerekenbare bovenwijkse investeringen komen ten laste van de ARG of ten laste van de algemene middelen. Dit is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal (2023). Pagina 15 van 92

5.6

Verliesvoorzieningen

Voor actieve grondexploitaties met een financieel tekort op eindwaarde treffen we een verliesvoorziening ter hoogte van deze eindwaarde (zie bijlage 3 voor de hoogte van de verliesvoorzieningen per complex). De voorschriften vanuit wet- en regelgeving (BBV) schrijven dit voor.

5.7

Tussentijdse winstnemingen

5.8

BTW

We nemen tussentijds winst volgens de methode ‘percentage of completion’. Dit houdt in dat we de verhouding gerealiseerde kosten/totale kosten vermenigvuldigen met de verhouding gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en dit aandeel vervolgens vermenigvuldigen met het verwachte financiële resultaat van de betreffende grondexploitatie. We nemen alleen tussentijdse winst als de resterende looptijd van een grondexploitatie korter is dan 10 jaar. Dit is in lijn met het BBV.

De in de grondexploitaties opgenomen kosten en opbrengsten zijn exclusief BTW.

5.9

VPB

Gemeenten zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Dit houdt in dat gemeenten vennootschapsbelasting moeten gaan afrekenen over de gemaakte winst bij zogenaamde ondernemingsactiviteiten. De in exploitatie genomen grondexploitaties kwalificeren als ondernemingsactiviteit en vallen daarmee onder de Vennootschapsbelasting. Als ijkpunt voor de winstbepaling zijn er openingsbalansen opgesteld voor grondexploitaties die voor 2016 zijn vastgesteld met prijspeil datum 01-01-2016. Hiervoor is een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de Belastingdienst. Grondexploitaties die na 1 januari 2016 zijn vastgesteld, worden fiscaal ingebracht tegen de waarde in het economisch verkeer. In de praktijk zien wij dat de Belastingdienst bij de inbreng van nieuwe grondexploitaties in het belaste grondbedrijf primair aanstuurt op een waardebepaling op basis van een contant making van de vrije kasstromen conform het MPG bij opening van een grondexploitatie (=GREX) waarbij een disconteringsvoet van 5% wordt gehanteerd (residuele waarde berekening). Een alternatief is om aan te sluiten bij een externe taxatie.

Het hanteren van een dergelijke taxatiewaarde is in sommige gevallen mogelijk, maar kan wel tot discussie leiden met de Belastingdienst indien de parameters en uitgangspunten afwijkend zijn ten opzichte van de methodiek die de Belastingdienst in waarderingen hanteert. Indien nodig wordt deze waardering afgestemd met de Belastingdienst. We hanteren de kaders van de wet- en de regelgeving (onder meer Besluit Begroting en Verantwoording en de Wet op de Vennootschapsbelasting). De fiscale winst/verlies van een grondexploitatie kan afwijken van de bedrijfseconomische winst/verlies.

5.10 Afsluiten grondexploitaties Een grondexploitatiecomplex kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Jaarlijks wordt beoordeeld welke grondexploitaties hiervoor in aanmerking komen. Hierbij wordt gekeken naar de volgende criteria: - Alle grond binnen het complex is verkocht; - De laatste fase binnen het complex is woonrijp gemaakt/ voltooid; - Het openbaar gebied is in beheer genomen. Het kan wel voorkomen dat bij het afsluiten van een grondexploitatie budget wordt gereserveerd voor mogelijke nazorg of om te werken met een restplan. Dit kan alleen wanneer het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren, vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. Of dit nodig is wordt per grondexploitatie afzonderlijk bepaald.

5.11 Risicoprofiel en stoplichtmodel Bij elke grondexploitatie wordt een risicoprofiel aangegeven. Het risicoprofiel wordt onder andere bepaald door de resterende looptijd, nog te realiseren kosten en opbrengsten, macro-economische risico’s en project specifieke risico’s. Dit wordt gedaan met behulp van de Monte-Carlosimulatie.

Pagina 16 van 92

Stoplichtmodel Nadat de risico’s (mede) door de Monte-Carlo analyse in kaart zijn gebracht, wordt het risicoprofiel ingedeeld in een bepaalde categorie. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het stoplichtmodel. Onderstaand wordt het stoplichtmodel nader toegelicht. Het signaleren van één of meer risico’s en/of onzekerheden kan een reden zijn om de grondexploitatie aan te merken als redelijk risico of groot risico. : beperkt risico : redelijk risico : groot risico Het project verloopt nagenoeg volgens vastgesteld plan (grondexploitatie). De resterende looptijd is beperkt, de meeste kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd en er zijn geen project-specifieke risico’s gesignaleerd. -

-

Het project wijkt licht negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking <10%, o plansaldo: afwijking <10%, o programma: afwijking <5%. De grondexploitatie heeft een lange resterende looptijd. De investering is hoog en de meeste opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Er zijn project-specifieke risico’s gesignaleerd. Het voordoen van risico’s heeft impact, maar leidt niet direct tot het vormen van een verliesvoorziening. De Monte-Carlo analyse geeft aan dat het resultaat significant kan afwijken van de prognose.

- Het project wijkt negatief af van vastgesteld plan op onderdelen: o kosten/opbrengsten: afwijking >10%, o plansaldo: afwijking >10%, o programma: afwijking >5%. - De resterende looptijd is (zeer) lang en daardoor zijn de onzekerheden groot. - De nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn (zeer) hoog en het verwachte resultaat is in verhouding laag. - Er zijn grote project-specifieke risico’s gesignaleerd met een hoge kans op voordoen. - Door het voordoen van één of meer risico’s is een verliesvoorziening vormen onvermijdelijk.

Pagina 17 van 92

6 Herziene grondexploitaties inclusief Meerjarenperspectief Op dit moment zijn er in totaal 35 grondexploitaties actief waarover in dit hoofdstuk gerapporteerd wordt. Per complex wordt een algemene toelichting gegeven, waarna inzicht gegeven wordt in kosten (voor bouwen woonrijp maken, winstneming en overig), opbrengsten, en uiteraard het resultaat van 2025 en het meerjarenperspectief voor 2026 en verder. Disclaimer verkavelingsplannen: de figuren in dit hoofdstuk zijn indicatief. Het kan zijn dat een aantal kavels als ‘verkocht’ is aangemerkt, maar dat de aktepassering en/of betaling nog niet heeft plaatsgevonden in 2025, maar pas in 2026 plaatsvindt.

6.1

Complex 10 Oude Espelerweg (Rozenwijk)

6.1.1 Algemeen Op de hoek van de Oude Espelerweg en de Espelerlaan wordt een nieuwe woonwijk ontwikkeld, genaamd Rozenwijk. Het perceel bevindt zich in het noorden van Emmeloord. De grondexploitatie is in maart 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Het plan bevat een gevarieerd aanbod van woningbouwkavels. Er is onder andere ruimte voor grote vrijstaande kavels, appartementencomplexen, hofwoningen en (sociale) rijwoningen. Tabel 6.1 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw

Ligging Omvang

Noord-Emmeloord ± 11.6 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

212 woningen 212 kavels

Looptijd Profiel

31-12-2032 Beperkt risico

Figuur 6.1

Pagina 18 van 92

Verkavelingsplan Oude Espelerweg

6.1.2 Opbrengsten

In 2025 zijn enkel € 9.240 grondopbrengsten ontvangen ten behoeve van transformatorstations. De verkoop van de kavels gebeurt in 2 fasen i.v.m. de keuzes voor de sportvelden. Eind 2025 en begin 2026 zijn alle particuliere kavels in verkoop gegaan via lotingen. De eerste grondopbrengsten van de woningbouwkavels verwachten we in 2026, nadat de grond bouwrijp is opgeleverd.

6.1.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2025 is gestart met het bouwrijp maken van het volledige plangebied. In 2025 is er voor € 1.867.374 aan kosten gemaakt voor het bouwrijp maken. In 2026 verwachten we de laatste bouwrijp werkzaamheden uit te voeren. Hiervoor is € 1.170.000 gereserveerd. De verwachting is dat alle werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd binnen het beschikbare budget. Het woonrijp maken start naar verwachting in 20272028, nadat een deel van de woningen is gebouwd. Overige kosten: Er zijn circa € 320.000 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2025 is er een tussentijdse winst van € 7.430 genomen. In totaal is er nu € 8.795 aan tussentijdse winst genomen.

6.1.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 5.126.289 positief. Het resultaat op eindwaarde is verbeterd ten opzichte van de vorig jaar als gevolg van hogere verwachte grondopbrengsten conform de Nota Grondprijzen 2026. In deze Herziening gaan we ervan uit dat alle 212 kavels worden uitgegeven. In 2025 is een collegebesluit genomen dat het sportpark Ervenbos niet zal uitbreiden richting de Rozenwijk. Hierdoor kunnen de zuidelijke vrijstaande kavels (fase 2) uitgegeven worden voor woningbouw. Tabel 6.2

Resultaat

Kosten, opbrengsten & resultaat

10

Boekwaarde 01-01-2025 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2026

€ -5.215.231 € 2.194.804 € 38.992 € -7.371.043

2026 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ 5.522.594 € 18.019.927

Eindwaarde

€ 5.126.289

Pagina 19 van 92

6.2

Complex 11b Emmelhage fase 2a

6.2.1 Algemeen Emmelhage fase 2a is het vervolg op fase 1 en biedt ruimte aan 132 woningen en een supermarkt. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.3 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw uitleglocatie

Ligging Omvang

Ten noorden van Emmeloord ± 10 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

132 woningen & 4.935 m² aan voorzieningen 0 kavels

Looptijd Profiel

31-12-2026 Beperkt risico

Figuur 6.2

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2a

6.2.2 Opbrengsten Dit complex is in 2017 in exploitatie genomen. In 2025 hebben we geen kavels meer verkocht aangezien dit plan volledig is (uit)verkocht.

6.2.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2025 zijn er enkel kosten voor woonrijp maken gemaakt. Het bouwrijp maken is reeds voltooid. Het woonrijp maken bestond in 2025 uit het aanplanten van groenvoorzieningen. Dit heeft € 34.913 gekost. In 2026 verwachten we het laatste groen in de openbare ruimte aan te leggen, hiervoor is circa € 19.000 begroot. Ook de laatste kosten voor het verlengen van de Buitensingel verwachten we in 2026. Daarna kan de grondexploitatie worden afgesloten.

Pagina 20 van 92

Overige kosten: Naast de kosten voor het woonrijpmaken zijn er circa € 6.473 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2021 is er een tussentijdse winst genomen, ter grootte van € 751.927. Nu blijkt op basis van de huidige inzichten dat er de afgelopen jaren te veel aan tussentijdse winst is genomen, als gevolg van hogere woonrijpkosten. In 2022, 2023 en 2024 is dit gecorrigeerd. Ook dit jaar moet er een kleine correctie plaatsvinden van circa € 7.104. In totaal is er nu voor circa € 2,4 miljoen aan tussentijdse winst genomen.

6.2.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 41.790 positief. Het resultaat is afgenomen ten opzichte van 2024. Dat is vanwege een toename in de kosten voor woonrijp maken i.v.m. de laatste groenaanplant en extra verzorging door de droogte in 2025. Tabel 6.4

Resultaat

11b

Kosten, opbrengsten & resultaat Boekwaarde 01-01-2025 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2026

€ € € €

209.164 34.283 174.881

2026 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ €

133.091 -

Eindwaarde

€

41.790

Pagina 21 van 92

6.3

Complex 11c Emmelhage fase 2b

6.3.1 Algemeen Emmelhage fase 2b is het vervolg op fase 1 en 2a en biedt ruimte aan circa 161 woningen. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is in 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.5 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project

Woningbouw uitleglocatie

Ligging Omvang

Ten noorden van Emmeloord ± 10,3 ha.

Aantal Aantal nog te realiseren

161 woningen 1 kavel

Looptijd Profiel

31-12-2027 Beperkt risico

Figuur 6.3

Verkavelingsplan Emmelhage fase 2b

6.3.2 Opbrengsten Dit complex is in 2020 in exploitatie genomen. In 2025 zijn er 3 kavels verkocht voor een totaalbedrag van € 682.785. In 2026 verwachten we de laatste kavel te verkopen voor een totaalbedrag van € 173.400.

6.3.3 Kosten Bouw- en woonrijp maken: In 2025 is er voor circa € 429.964 aan kosten voor woonrijpmaken gemaakt. Hiermee is het woonrijp maken grotendeels voltooid. In 2026 verwachten we circa € 150.000 aan kosten te gaan maken voor het woonrijpmaken van Emmelhage fase 2B. De werkzaamheden bestaan met name uit het aanplanten van groenvoorzieningen en afwerken van de trottoirs en woonstraten. Daarnaast verwachten we de laatste kosten voor het verlengen van de Buitensingel in 2026.

Pagina 22 van 92

Overige kosten: Naast de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn er circa € 95.280 aan overige kosten gemaakt. Onder overige kosten vallen plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU), tijdelijk beheer, overhead en rente. Tussentijdse winstneming: In 2025 is er een tussentijdse winst van € 902.184 genomen. In totaal is er nu € 2.196.740 aan tussentijdse winst genomen.

6.3.4 Resultaat en meerjarenperspectief

Het verwachte eindresultaat is € 192.939 positief. Het resultaat is lager dan in 2025. Dit komt doordat er een hoog bedrag aan tussentijdse winst is genomen. Het restantbudget voor woonrijp maken en tijdelijk beheer is voor circa € 540.000 afgeraamd, aangezien de werkzaamheden voor een groot deel gerealiseerd zijn. Tabel 6.6

Resultaat

11c

Kosten, opbrengsten & resultaat Boekwaarde 01-01-2025 Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten Boekwaarde 01-01-2026

€ 1.405.029 € 1.427.429 € 683.611 € 661.211

2026 en verder Verwachte kosten Verwachte opbrengsten

€ €

641.672 173.400

Eindwaarde

€

192.939

Pagina 23 van 92

6.4

Complex 11d Emmelhage fase 3b

6.4.1 Algemeen Emmelhage fase 3b is het vervolg op fase 2a/2b en biedt ruimte aan circa 138 woningen en een schoollocatie in het noorden van het plan. Het plangebied grenst aan de westkant aan de bestaande woonwijk. De grondexploitatie is 19 september 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Tabel 6.7 Projectgegevens PROJECTGEGEVENS Type project