10.4 Nota grondbeleid 2023 2026 Aangepast 19092022.pdf

Gebiedseigen vs. gebiedsoverstijgende kosten

Naast kostenverhaal op basis van afdeling 13.6 van de Omgevingswet is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet uitgebreid met twee artikelen in afdeling 13.7 van de Omgevingswet. De betrokken artikelen 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet maken het mogelijk om in een omgevingsplan te bepalen dat een financiële bijdrage wordt verlangd voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen). Hiermee wordt beoogd dat gemeenten financiële bijdragen kunnen vragen voor ontwikkelingen als kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, de realisatie van sociale woningbouw buiten het plangebied en het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een krimpopgave. De relatie tussen ruimtelijke ontwikkeling en noodzakelijke investeringen moet vastgelegd worden in een gebiedsvisie (omgevingsvisie of omgevingsplan), de sleutel van verrekening moet zijn opgenomen en er moet periodiek worden verantwoord. De kernprincipes van het huidige kostenverhaal blijven overeind. Zo moet de waardesprong de bijdrage mogelijk maken en mag nooit meer verhaald worden dan de kosten.

De huidige regeling van kostenverhaal heeft prioriteit; de nieuwe regeling is aanvullend en facultatief. Kosten die verhaald worden binnen het huidige systeem kunnen en mogen niet verhaald worden binnen de nieuwe regeling. Bovenwijkse kosten die niet verhaalbaar zijn op basis van PPT-criteria kunnen nu dus in de nieuwe regeling opgenomen worden. Deze uitbreiding geeft gemeenten de bevoegdheid om publiekrechtelijk een financiële bijdrage te verlangen / af te dwingen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (=regeling voor publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen). Het betreft hier een aanvulling op de mogelijkheid om op vrijwillige basis over financiële bijdragen te contracteren (art 13.22 van de Omgevingswet).

Pagina 25 van 44

De regeling verschilt van de regeling kostenverhaal in afdeling 13.6 van de Omgevingswet. De regeling kostenverhaal heeft betrekking op het verhalen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van kostenverhaalsgebieden (gebiedseigen kosten) die nodig zijn om de toegestane activiteiten in die gebieden te realiseren. Het betreft dan zowel de kosten die gemaakt worden in het kostenverhaalsgebied als kosten die daarbuiten worden gemaakt, voor zover die aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid voldoen. De regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen (gebiedsoverstijgende kosten) is in meer algemene zin gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij om verhaal van een financiële bijdrage, niet om algehele bekostiging van de met dit besluit aangewezen categorieën van ontwikkelingen.3 In het omgevingsplan of omgevingsvisie worden regels over kostenverhaal opgenomen. Zo wordt uit het omgevingsplan duidelijk voor welke activiteiten en welke locaties regels voor kostenverhaal gelden.

In het omgevingsplan worden:  Kostenverhaalgebieden aangewezen waarvoor de kosten worden gemaakt;  Per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoorten, waarvan het gebied ten dele profijt heeft naar evenredigheid worden toegerekend;  Per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten opgenomen;  Per kostenverhaalsgebied een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden;  Per kostenverhaalsgebied regels gesteld over: - de verdeling van de kosten over de activiteiten; - de eindafrekening van de kosten. In de Ow / Awg gaan de bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen uit de Wro grotendeels op in financiële bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 13.23 en 13.24 Ow). Hiermee wordt de laatste categorie van kosten onder de Wro (bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen) ook publiekrechtelijk afdwingbaar voor overheden. Met de toevoeging van artikel 8.21 in het ‘Ontwerp-Besluit publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdragen’ zijn de categorieën waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald aangewezen. Er wordt gesproken over kosten die gemaakt worden voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De huidige kostensoortenlijst wordt in de basis gehandhaafd, maar op enkele punten aangepast.

Zo wordt er geanticipeerd op de verduurzamingsopgave van de fysieke leefomgeving door in de kostensoortenlijst rekening te houden met werken als warmtenetwerken, gebouwde fietsenstallingen en ondergrondse afvalinzameling.

Pagina 26 van 44

Bijlage 3

Uitleg vormen van grondbeleid

In deze bijlage leest u nadere uitleg over de vormen van grondbeleid. Dit zijn: ‘situationeel grondbeleid’, ‘actief grondbeleid’ en ‘faciliterend grondbeleid’. U leest hier een uitleg van die begrippen en u leest over de wettelijke kaders en mogelijkheden om hierin als gemeente zelf te kiezen. Ook staat in deze bijlage nadere uitleg over de samenwerkingsmodellen tussen overheid en projectontwikkelaar. Situationeel grondbeleid

Wij kiezen ervoor om situationeel grondbeleid te voeren. Dit houdt in dat wij niet altijd dezelfde vorm van grondbeleid voeren, maar per situatie onderzoeken wat het best passend is. Wij willen als gemeente wendbaar en flexibel kunnen omgaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voor kunnen doen. Het is echter belangrijk dat we naast flexibel ook transparant zijn, het is niet de bedoeling dat situationeel grondbeleid leidt tot willekeur. De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt voor iedere ontwikkeling individueel bepaald op basis van bestaande of gewenste grondposities, beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s en maatschappelijke urgentie. Het maken van de keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid, en dus op voorhand niet volledig uit te gaan van actief of faciliterend grondbeleid, wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Er bestaan geen ‘harde’ vormen van grondbeleid; alle typen grondbeleid bevinden zich ergens op de glijdende schaal van volledig actief tot volledig faciliterend grondbeleid. Indien er een tussenvorm van actief en faciliterend grondbeleid wordt gekozen, dus niet 100% actief of niet 100% faciliterend, komt de gemeente terecht in de publiek-private samenwerking (PPS).

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente zelf de eigendom van de gronden, maakt zelf bouwrijp en verkoopt vervolgens bouwkavels. Hierbij zijn de volgende punten van belang:  Regie over de grondexploitatie, waardoor het bouwprogramma, de kwaliteit, fasering en kosten en opbrengsten directer beïnvloed kunnen worden;  Het kostenverhaal is verzekerd: de opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en gebruikt worden ter dekking van kosten;  Financieel risico: het financiële risico ligt bij de gemeente. Voorwaarde voor een actief grondbeleid is, dat er kennis en kunde is om grondexploitaties te voeren. Daarnaast zijn er financiële risico’s verbonden aan het voeren van een grondexploitatie. Niet alleen meevallers zijn voor rekening van de gemeente, maar ook tegenvallers. Met behulp van risicoanalyses zullen de risico’s in kaart gebracht worden en afhankelijk van de uitkomst worden maatregelen genomen.

Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid ligt het initiatief tot het bouwrijp maken van de bouwgrond en het exploiteren van de bouwgrond bij de marktpartijen. De gemeente beperkt zich daarbij tot het vaststellen van het omgevingsplan of bestemmingsplan en het uitvoeren van toezicht op de activiteiten van derden. Het aanleggen van openbare voorzieningen en het verhalen van de daarvoor gemaakte kosten kunnen onderdeel zijn van faciliterend grondbeleid. Hierbij zijn de volgende punten van belang:  De gemeente heeft een risicomijdende opstelling en beperkt zich tot haar publiekrechtelijke taken;  Kostenverhaal is gegarandeerd, echter niet een volledig kostenverhaal;  Extra openbare voorzieningen in het plan boven het strikt noodzakelijke, bijvoorbeeld een speelvoorziening, kunnen niet worden bekostigd uit de grondopbrengsten;  Het voordeel van het voeren van een faciliterend grondbeleid is dat de gemeente geen/ beperkter capaciteit nodig heeft dan voor het zelf doen opstellen en uitvoeren van grondexploitaties;  Onder de Omgevingswet bestaat het exploitatieplan niet meer. Binnen de Omgevingswet kan de gemeente middels het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning de regie behouden. Pagina 27 van 44

Faciliterend grondbeleid brengt de nodige (financiële) risico’s met zich mee voor de gemeente:  Als de private partij niets doet, komt de ontwikkeling niet tot stand;  Niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij vooral om kosten die niet direct aan de ontwikkeling zijn toe te rekenen;  Conjuncturele schommelingen en onverwachte financiële tegenvallers gedurende de looptijd van de ontwikkeling met negatieve financiële gevolgen kunnen niet worden verhaald op partijen die hun exploitatiebijdrage al hebben betaald;  De gemeente is verantwoordelijk voor het totale financiële tekort op het plan;  Mogelijke exploitatiewinst vloeit naar de particuliere exploitant. Hierdoor kan de gemeente geen winst nemen.

Samenwerkingsmodellen

Tussen ‘actief grondbeleid’ en ‘faciliterend grondbeleid’ liggen meerdere vormen van samenwerking (Publiek-private samenwerking, PPS). In deze paragraaf vindt u meer informatie daarover.

Actief grondbeleid - Traditioneel model In paragraaf 4.1 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kande gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voeren over de ruimtelijke ontwikkeling, dit is het traditionele model. De gemeente voert de grondexploitatie, maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. Inherent aan dit model is dat alle risico’s voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat eventuele winsten uit de grondexploitatie aan de gemeente toevallen. Indien de gemeente de gronden nog niet allemaal in eigendom heeft, is het traditionele model niet mogelijk. De gronden zijn immers niet in eigendom van de gemeente. Indien de gemeente wel actief grondbeleid wenst te voeren komt zij uit in de publiek-private samenwerking.

Pagina 28 van 44

Publiek-private samenwerking a) Bouwclaim model In een bouwclaim model verdelen gemeente en private ontwikkelaars vooraf in goed overleg de werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's die bij de ontwikkeling, realisatie, exploitatie en beheer van een project behoren. Ze leggen deze vast in een overeenkomst. In een bouwclaim zijn gronden geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. Zij kunnen op een bouwlocatie grond hebben verworven met als doel geen zelfrealisatie, maar het verwerven van bouwvolume. Zij verkopen de betreffende gronden dan door voor een overeengekomen prijs aan de gemeente die de grondexploitatie voert en krijgen daarvoor ontwikkelrechten, ofwel bouwclaims, terug.Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden de bouwrijpe kavels terug geleverd aan de ontwikkelaar. Het openbaar gebied blijft bij de gemeente achter. De meerwaarde voor de gemeente zit in het afdekken van het risico door bij de aankoop van de grond al prijsafspraken over de gronduitgifte te maken. Er ontstaat grip op de ontwikkeling, omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming kan plaatsvinden. b) Joint venture Er is sprake van een joint venture wanneer overheid en bedrijfsleven samen voorzieningen ontwikkelen, realiseren, exploiteren en / of beheren vanuit een gezamenlijke risicoacceptatie ten aanzien van (geraamde) kosten en (verwachte) opbrengsten.

Het verschil met het bouwclaim model is dat werkzaamheden, verantwoordelijkheden, zeggenschap en risico's niet onderling worden verdeeld, maar worden gedeeld. Ze worden overgedragen aan een speciaal hiervoor opgerichte gemeenschappelijke projectorganisatie of joint venture, waarin zowel de gemeente als de private partijen deelnemen. c) Concessiemodel In een concessiemodel wordt de gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk door private partijen uitgevoerd. De private partij wordt eigenaar van de gronden en gaat deze zelf bouw- en woonrijp maken. De gemeente zorgt voor de planologische maatregel, terwijl de andere partij al het ander doet wat nodig is voor de ontwikkeling van het gebied. Uiteraard moet deze ontwikkeling voldoen aan de door de gemeente te stellen eisen. Voor de door de gemeente te maken kosten wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen.Daarnaast maken partijen een afspraak over de in eigendom over te dragen ondergrond van het aan te leggen openbaar gebied, over de zekerheidsstelling en andere zaken. Na ondertekening van het concessiecontract, tijdens de realisatiefase, draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de publieke voorzieningen over aan de private ontwikkelaar: er wordt een concessie verleend.

Faciliterend grondbeleid - Private zelfrealisatie Bij de uiterste vorm van faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ontwikkelingen over aan de particuliere zelfrealisator, de zogenaamde private zelfrealisatie. De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en realisatie van een project door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Wij beperken onze rol tot het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Voor het voeren van een faciliterend grondbeleid is het van belang om optimaal gebruik te maken van de instrumenten die de vigerende wetgeving biedt. Het uitgangspunt van de wet is dat de gemeente verplicht is tot kostenverhaal.

Pagina 29 van 44

Bijlage 4

Werkafspraken strategische aankopen

In deze bijlage staan de werkafspraken tussen raad en college over besluiten en handelingen rond het wel/niet doen van strategische (grond)aankopen. Deze werkafspraken zijn een aanvulling op de verantwoordelijkheden. Wet dualisering gemeentebestuur en grondaankopen

Door het van kracht worden van de Wet dualisering gemeentebestuur (28 februari 2002) is de positie van de Raad bij het sluiten van overeenkomsten gewijzigd. Het College van Burgemeester en Wethouders is bevoegd geworden tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten (art. 160, lid 1, sub e Gemeentewet). Tot die bevoegdheid behoort te besluiten overeenkomsten aan te gaan tot aankoop van onroerende zaken. De taak van de Raad is niet meer de concrete besluitvorming inzake een overeenkomst, maar beperkt zich tot kaderstelling en controle. Daartoe wordt er elk jaar melding gemaakt van de beoogde verwervingen (al dan niet middels een verwervingsplan). Op zich een duidelijke bepaling, echter door de, deels nieuwe, beïnvloedingsmogelijkheden waarover de Raad beschikt, kan het College in sommige gevallen pas een aankoopbesluit nemen als de Raad is geconsulteerd (kaderstellend). Wij doelen hierbij met name op de verzwaarde inlichtingenplicht (art. 169) en het budgetrecht.

Positie van de Raad na inwerkingtreding Wet dualisering gemeentebestuur

Door het nieuwe artikel 169 van de Gemeentewet heeft het College een zwaardere inlichtingenplicht dan voorheen: het College geeft de Raad vooraf inlichtingen over de bevoegdheden bedoeld in o.m. art. 160, lid 1, sub e indien de Raad daarom verzoekt of indien uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval neemt het College geen besluit tot aankoop dan nadat de Raad zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het College heeft kunnen brengen (lid 4). Samengevat: wanneer het College besluit tot het aangaan van overeenkomsten (tot strategische aankopen), dient het College aan de Raad inlichtingen te verschaffen en dient het College aan de Raad verantwoording af te leggen. In bijzondere gevallen moet het College de Raad de gelegenheid geven (tevoren) een oordeel te geven. Een ander belangrijk beïnvloedingsinstrument is het budgetrecht (art. 189). De Raad gaat over het geld. Ook hier is dus een spanningsveld. Immers: het College kan weliswaar juridisch gezien zelfstandig besluiten tot aankoop, echter ze kan daarbij alleen maar handelen binnen de door de Raad beschikbaar gestelde kredieten.

Beslissingsbevoegdheid en financiering strategische aankopen

Vanwege de huidige grondpolitiek ligt het aankoopbeleid bij het College. Het College dient niet alleen juridisch correct, maar ook slagvaardig te kunnen handelen, simpelweg, omdat de gemeente met marktpartijen te maken heeft. Om adequaat in te kunnen spelen op snel veranderende situaties is het noodzakelijk om over voldoende mandaat te beschikken. In veel gemeenten heeft daartoe de Raad aan het College een raamkrediet (als revolving fund) voor strategische aankopen beschikbaar gesteld. Binnen dit krediet heeft het College een beslissingsbevoegdheid. Voor meer majeure aankopen wordt een afzonderlijk krediet gevraagd en wordt een aankoopbesluit afzonderlijk aan de Raad voorgelegd. Door de Wet dualisering gemeentebestuur is enerzijds het besluitvormingsproces versneld, immers de bevoegdheden tot onderhandelen, bekrachtigen en uitvoeren liggen allen in handen van het College; diens verantwoordelijkheid.

Pagina 30 van 44

Anderzijds moeten, om die snelheid te kunnen behouden, afspraken gemaakt worden tussen de Raad en het College omdat, zoals hierboven beschreven, in gevallen de Raad betrokken dient te worden bij de besluitvorming inzake grondaankopen, ook al is het College bevoegd.

Werkafspraken

Tussen het College en de Raad worden over de procedure aankopen en in het bijzonder de strategische aankopen afspraken gemaakt (behoudens de vernoemde), waarbij wordt vastgelegd het moment van informatievoorziening aan de Raad dan wel een Raadscommissie. Hierbij komt de verplichting tot geheimhouding aan de orde. Voorgesteld wordt om het college jaarlijks een verwervingskrediet te geven voor een bedrag van € 5 miljoen ten behoeve van (strategische) aankopen. Qua procedure wordt afgesproken dat als het college een verwerving wenst te doen dat de commissie woonomgeving hier eerst vertrouwelijk over wordt geinformeerd.

Pagina 31 van 44

Bijlage 5

Uitleg verwervingsinstrumenten

In deze bijlage leest u nadere uitleg over de verschillende manieren van grondverwerving. Dit zijn: ‘minnelijke verwerving’, ‘voorkeursrecht’ en ‘onteigening’. U leest hier een uitleg van die begrippen en u leest over de (wettelijke) mogelijkheden om ze toe te passen. Daarnaast bevat deze bijlage een korte uitleg over ‘stedelijke kavelruil’, een nieuw instrument in de Omgevingswet. Minnelijke verwerving

In eerste instantie zetten wij bij verwerving van gronden in op minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van het doen van een aankoop van gronden en / of opstallen, waarbij de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien het gewenst is een aankoop te realiseren dan zullen we deze aankoop altijd voorzien van een financieel kader. Ook in een zeer globaal stadium zullen we hier een beeld van schetsen. Wij zullen de raad dan voorstellen een aankoopkrediet beschikbaar te stellen. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij al grondexploitatie door de raad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan dit vastgestelde financiële kader.

Voorkeursrecht

Voorafgaand aan minnelijke verwerving wordt in principe eerst onaangekondigd voorkeursrecht gevestigd. Door minnelijke verwerving op te starten, maakt de gemeente kenbaar dat er een ontwikkeling plaats zal vinden. Dit leidt tot een redelijke verwachting van waardevermeerdering. Verkoop aan een andere ontwikkelende partij dan de gemeente kan dan interessant zijn voor de huidige grondeigenaar. Speculatieve aankoop en versnippering onder speculanten is een risico. Om die reden kan het wenselijk zijn om eerst onaangekondigd voorkeursrecht te vestigen. Het voorkeursrecht (oud Wvg) biedt de gemeente (maar ook Het Rijk en de provincie) de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen. Het instrument houdt kort gezegd in dat de gemeenteraad een voorkeursrecht kan gronden door middel van een voorkeursrechtbeschikking. De grondslag hiervoor zijn, een besluit van de gemeenteraad, de gemeentelijke omgevingsvisie, omgevingsplan of programma. Eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op gevestigd is, zijn verplicht bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het vestigen van een voorkeursrecht kan alleen op gronden waaraan een niet agrarische functie is toegedacht, of al is toebedeeld in een ruimtelijk besluit. Hierbij moet het huidige gebruik afwijken van de nieuwe functie. Het voorkeursrecht is een passieve manier van verwerven.

De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kunnen wij de koop niet afdwingen. Wel wordt met het voorkeursrecht bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten. Prijsopdrijving kan dan worden voorkomen. Het voorkeursrecht is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingsperiode. Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. Uit het voorgaande blijkt dat het vestigen van een voorkeursrecht op gronden geen garantie geeft dat de gemeente de grond ook daadwerkelijk in handen krijgt. Verkoop vindt nog altijd plaats op basis van vrijwilligheid.

Pagina 32 van 44

Onteigening

Onteigening biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Onteigening kan alleen in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving als onteigening noodzakelijk en urgent is. Uiteraard is een zeer zorgvuldige procedure in de Omgevingswet vastgelegd. Verder is, zoals aangegeven in paragraaf 7.1.1., het traject om tot minnelijke verwerving te komen van groot belang alvorens over kan worden gegaan tot onteigening. De onteigening is verdeeld in de onteigeningsprocedure met een bekrachtigingsprocedure en een schadeloosstellingsprocedure. In de 1e procedure staan het algemeen belang, de noodzaak en urgentie van de onteigening centraal en wordt uiteindelijk door de gemeenteraad een onteigeningsbeschikking genomen. Deze treedt pas in werking nadat deze door de bestuursrechter is bekrachtigd op verzoek van de gemeenteraad. De bestuursrechter toetst hier ambtshalve (art. 16.107 Ow) op 4 onderdelen: vormvoorschriften, onteigeningsbelang, noodzaak, en urgentie. Bij de schadeloosstellingsprocedure wordt door de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld. De onteigenaar verkrijgt daarna het eigendom – vrij van alle bestaande lasten en verplichtingen - over de onroerende zaken die door de gemeenteraad in de onteigeningsbeschikking zijn aangewezen.

Het is niet noodzakelijk dat op het moment van de onteigening de schadeloosstellingsprocedure is afgerond, wel moet de door de rechtbank vastgestelde voorlopige schadevergoeding zijn betaald. De onteigening wordt afgerond door het verlijden van de onteigeningsakte in de openbare registers. Een onteigeningsprocedure kan niet altijd met succes worden opgestart of afgerond omdat:  Er geen redelijke poging is gedaan tot minnelijke verwerving. Er moet in ieder geval een aanbod in geld zijn gedaan;  Het aannemelijk is dat binnen afzienbare tijd toch nog overeenstemming kan worden bereikt;  De belanghebbende bereid en in staat is om de ontwikkeling te realiseren (i.c. (zelfrealisatie). Deze daarbij concrete en op uitvoering gerichte voornemens kenbaar heeft gemaakt. En de belanghebbende de ontwikkeling zal verwezenlijken op de door het bevoegd gezag beoogde manier (artikel 11.7 Omgevingswet); Een minder ingrijpend middel mogelijk is, zoals het opleggen van een gedoogplicht  (algemene bestuursrechtelijke evenredigheidsbeginsel: artikel 3:4, tweede lid Algemene wet bestuursrecht). Relatie met het omgevingsplan Het onteigeningsbelang kan zijn grondslag hebben in aan locaties toegedeelde functies in 2 instrumenten:  Een vastgesteld omgevingsplan;  Een verleende omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Zelfrealisatie moet dan plaatsvinden binnen de kaders van het omgevingsplan. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om specifieke eisen ten aanzien van de bouw van een bepaalde woningbouwcategorie of bepalingen over faseringen.

Stedelijke kavelruil

Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe grondeigendomsverhoudingen die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen. Stedelijke kavelruil is bijvoorbeeld inzetbaar als perceelsgrenzen moeten worden gewijzigd bij nieuwbouw op uitleglocaties. En als clusters van woningen, bedrijven, kantoren of winkels moeten worden gevormd bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden. Het herverkavelinginstrument biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en de ruil notarieel vast te leggen. In tegenstelling tot het herverkavelingsinstrument voor het landelijk gebied beschiktde regeling voor stedelijke kavelruil in de Aanvullingswet niet over afdwingbare instrumenten.

Pagina 33 van 44

Bijlage 6

Verwervings- en taxatieprotocol

In deze bijlage staat het protocol voor verwerving en taxatie. Er staat bijvoorbeeld wanneer we een in- of externe taxatie laten uitvoeren. Maar ook welke scenario’s er zijn voor verwerving. 1. Bevoegdheid tot aankoop van onroerend goed

Het college kan strategische gronden verwerven indien de gemeenteraad hiervoor een budget ter beschikking heeft gesteld. Dit is niet meer (zoals voorheen) geregeld bij het opstellen van de programmabegroting. Het college zal hiervoor separaat en/of via de daartoe geëigende P&C-documenten (kwartaalbegrotingswijzigingen) budget aan moeten vragen en achteraf verantwoording afleggen in de genoemde P&C-documenten of jaarstukken.

2. Verwervingen en taxatieprotocol

Verwervingen kunnen plaatsvinden ter uitvoering van een in een vroegtijdig stadium opgestelde verwervingsstrategie of in het kader van een meer concrete grondexploitatie. Daarnaast doen zich ook verwervingen voor in situaties die minder voorzien zijn en/of een andere aanleiding hebben, doch waarin verwerving wel wenselijk wordt geacht (zie par. 1.4 en 2.1.1.). Verwervingen en de daarbij behorende taxaties kunnen op basis van vier scenario’s worden ingedeeld: 1. Vrijwillige verwervingen; 2. Verwervingen op basis van het vestigen van voorkeursrecht o.b.v. Omgevingswet; 3. Verwervingen door onteigening op basis van Omgevingsswet; 4. Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet De eerste 3 scenario’s zijn in bijlage 5 van deze nota nader aan de orde gekomen. Scenario 4 is in de praktijk nog niet aan de orde gekomen, maar wordt hieronder als theoretische mogelijkheid meegenomen. Dit scenario heeft meer betrekking op de wijze van bepaling van de inbrengwaarde. Ad 4. Verwervingen in relatie tot getaxeerde inbrengwaarde op basis van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet De verwervingen binnen dit wettelijk kader geschieden op basis van een door de gemeente vast te stellen omgevingsplan Het plan omvat onder andere een exploitatieopzet waarin een raming van de inbrengwaarde van de benodigde gronden is opgenomen.

De inbrengwaarde van de benodigde gronden wordt als volgt bepaald: De inbrengwaarden worden, als geen sprake is van onteigening, vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen afdeling 8.4 en artikel 8.15, 8.16 tm 8.19 Omgevingsbesluit. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Omgevingswet. Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarden uitgegaan moet worden van objectief vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer door een redelijke handelende partij gehanteerd zouden worden. De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van een waardebepaling uitgaande van de huidige bestemming en een waardebepaling op basis van de toekomstige bestemming. De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke deskundige getaxeerd te worden.

Pagina 34 van 44

3. In- en externe taxaties

Bij de hierboven genoemde verwervingsscenario’s en bij verkopen kan ook worden aangegeven wanneer de inschakeling van externe deskundigheid gewenst of noodzakelijk is: Vrijwillige verwerving Wet Voorkeursrecht Gemeenten Onteigening Inbrengwaarde Verkopen

Interne taxatie Ja Ja

Externe taxatie Indien gewenst Indien gewenst

Ja

Ja Ja Indien gewenst

Naast de hierboven genoemde scenario’s wordt bovendien altijd een externe taxatie uitgevoerd bij verwervingen, waarbij subsidies worden verstrekt. Verder dient bij iedere aan- en verkoop rekening te worden gehouden met de ‘Mededeling Staatssteun de dato 19 mei 2016, met in het bijzondere aandacht voor bedrijfsmatig vastgoed. Ook dat bepaalt mede of een externe taxatie vereist is. Interne taxaties mogen uitsluitend worden uitgevoerd door een gecertificeerde taxateur, die minimaal 3 jaar ervaring heeft. Voor zowel interne als externe taxaties geldt, dat deze worden uitgevoerd voordat overeenstemming wordt bereikt.

4. Bodemverontreiniging

Een belangrijk aspect bij verwervingen is de bodem- en grondwaterkwaliteit. Bij aan- en verkoop van grond is het principe dat de grond geschikt is voor beoogde gebruik vrij van ernstige verontreiniging. Om dit vast te stellen wordt er een bodemonderzoek verricht.

Pagina 35 van 44

Bijlage 7

Uitleg grondprijzenbeleid

In deze bijlage leest u uitleg over de totstandkoming van de grondprijzen. Het gaat over de principes en over de methode. En ook over het wettelijk kader dat hiervoor geldt. Principes voor totstandkoming grondprijzen

Een consistent gemeentelijk grondbeleid is gebaat bij de formulering van een beperkt aantal centrale principes op basis waarvan de prijsbepaling plaatsvindt. Door consequente toepassing van deze principes in gelijke situaties wordt voldaan aan de wens van de gemeenteraad voor een toetsbaar grondbeleid. Nutsprincipe Veruit het belangrijkste uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is het nutsprincipe. De waarde van een stuk grond wordt bepaald door de economische functie die op die grond kan worden uitgeoefend; het economisch nut. Indien een stuk grond wordt gebruikt voor landbouw is het minder waard dan wanneer diezelfde grond wordt gebruikt voor industrie. De toepassingsmogelijkheden van een stuk grond worden ook bepaald door factoren als bodemsamenstelling en ligging, maar vooral ook door de bestemming die door de overheid aan die grond is toegedacht. Een belangrijk effect van de ruimtelijke ordening is de segmentering van de grondmarkt in deelmarkten. De belangrijkste bestemmingscategorieën zijn woningbouw, kantoorlocaties, bedrijventerreinen, agrarische gebieden, natuur- en recreatiegebieden en infrastructuur. Met haar publieke ruimtelijke ordeningsfunctie bepaalt de gemeente in sterke mate de waarde van de grond binnen haar grenzen en daarmee ook de waarde van het eigen grondbezit.

Om die reden verschillen de grondprijzen voor verschillende (maatschappelijke) functies. Zuiverheidsprincipe Het zuiverheidprincipe is nauw gerelateerd aan het nutsprincipe. Met het uitgangspunt van zuiverheid wordt bedoeld dat geen andere elementen van de stichtingskosten of toekomstige exploitatiekosten im- of expliciet mogen worden verwerkt in de grondprijs die door de gemeente aan de initiatiefnemer in rekening wordt gebracht. In ieder geval moet worden voorkomen dat er een vermenging ontstaat tussen de grondexploitatie en de bouwexploitatie. Dit laat onverlet dat iedere economische functie zijn eigen maximaal toelaatbare grondprijs kent. Gelijkheidsprincipe Met het gelijkheidsprincipe wordt bedoeld dat iedere initiatiefnemer voor een zelfde hoeveelheid grond en voor de zelfde of een vergelijkbare functie een op consistente wijze berekende grondprijs in rekening krijgt gebracht. Door de gemeente worden dus geen prijsvoordelen geboden aan bepaalde categorieën initiatiefnemers. Ten behoeve van het gelijkheidsprincipe is door de gemeenteraad onder andere de minimaal te hanteren grondprijzen bij uitgifte per functie in de grondexploitatie vastgesteld. Locatieprincipe De gemiddelde gewogen grondprijs voor woningbouw of bedrijventerrein wordt bepaald door de locatie en liggingsfactoren (uitstekend, goed, voldoende etc.).

De grondprijs in de gemeente kan onderverdeeld worden in drie prijsgebieden: - Emmeloord - Marknesse & Ens - Tollebeek, Nagele, Bant, Kraggenburg, Rutten, Luttelgeest, Espel en Creil.

Pagina 36 van 44

Uitleg grondprijsmethode

Voor de bepaling van de grondprijzen onderscheiden we vier methoden die veel voorkomen. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode bepalen we de uitgifteprijs op basis van de gemaakte kosten en streven we geen positief exploitatiesaldo na. Een kostprijs dekkende grondprijs waarmee we de exploitatie sluitend maken, is dan voldoende. De kostprijs varieert per locatie en bestemming. Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaarde is het verschil tussen de marktconforme waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en de bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die we aan de grond kunnen toeschrijven. Bij deze berekeningsmethode betrekken we voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project. Grondquotemethode In principe is de grondquote voor wat betreft de rekenmethodiek niet anders dan de residuele grondwaarde. De grondquote wordt veelal bepaald met een residuele berekening. De grondquote is een percentage dat wordt berekend door de grondwaarde te delen door de vrij op naamprijs. De grondquote kan gebruikt worden in koopovereenkomsten voor projectmatige woningbouw, waarbij er veel tijd zit tussen de grondverkoop en verkoop van het gerealiseerde vastgoed. De huidige marktwaarde van de grond is de minimale koopprijs.

Als de vrij op naamprijs stijgt, wordt over de stijging ook de grondquote aan de gemeente betaald. De waarde van de grond wordt in dit geval direct gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Comparatieve methode Deze methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijking van grondprijzen in de markt. Daarbij kijken we naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied of een vergelijkbaar marktgebied, bijvoorbeeld andere gemeenten. Ook betrekken we specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de grondprijs. Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote marktkennis en kennis van de invloed van marktschommelingen.

Wettelijke achtergrond Wro De Wro is één van de redenen om grondprijsbeleid te herzien en vast te stellen. Onder de Wro worden de kosten van het exploitatiegebied verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen, de zogenaamde binnenplanse verevening. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten van het plangebied dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting. Voor de bepaling van de opbrengsten moet de gemeente er denkbeeldig van uitgaan dat de gemeente het betreffende gebied zelf in exploitatie brengt. Dan moet de gemeente ook aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij hetgrondprijsbeleid is dit inzichtelijk en transparant en wordt willekeur voorkomen. Omgevingswet De zogenaamde binnenplanse verevening is onder de Omgevingswet ook van toepassing. Binnen de Omgevingswet zijn het omgevingsplan en de omgevingsvergunning middelen om kostenverhaal voor de gemeente te garanderen. Het grondprijsbeleid biedt onder de Omgevingswet de basis voor het kostenverhaal. Nota kostenverhaal Het is mogelijk om in een Nota kostenverhaal of Nota Gebiedsoverstijgende kostenverhaal een financiële bijdrage aan openbare voorzieningen te bepalen vanuit gemeentelijke grondprijzen of grondprijsbeleid. Dit geeft de noodzaak om grondprijsbeleid vast te stellen.

Pagina 37 van 44

Regels voor staatssteun Bij het grondprijsbeleid moet de gemeente staatssteun voorkomen. Staatssteun is het verkopen van grond of vastgoed aan een onderneming beneden de marktconforme prijs. Dit is verboden. Dit beginsel is verankerd in Europese en Nederlandse wetten en regels. Het risico is dat we de onrechtmatig verleende steun van het bedrijf inclusief rente moeten terugvorderen. Mogelijk treedt ook imagoschade op, omdat de gemeente voor de rechter moet verschijnen. Staatssteun is bijvoorbeeld een risico bij het verkopen van bedrijfskavels met korting. Dit kan aantrekkelijk zijn om bedrijven en werkgelegenheid binnen te halen. De EU bepaalt de criteria wanneer handelen van de gemeente staatssteun genoemd wordt. Staatssteun kan in ieder geval worden uitgesloten door grond en vastgoed te verkopen met een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of door de grond onafhankelijk te laten taxeren. Bij deze werkwijzen gaat de Europese Commissie ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun. Er zijn ook andere mogelijkheden om tot een marktconforme prijs te komen en dit aan te tonen. Daarnaast zijn veel steuncategorieën in de ‘Algemene Groepsvrijstellingsverordening’ (AGVV) vrijgesteld van aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie.

De AGVV is aan veranderingen onderhevig.5 Steunmaatregelen van decentrale overheden die in omvang onder de zogenaamde ‘de minimis’ drempel blijven, hoeven niet aan de Europese Commissie te worden gemeld. Er is dan geen rapportageverplichting. De hoogte van de ‘de minimis’ steun is aan wijzigingen onderhevig. Grondprijzen bij woningbouw a) Sociale huur Een woning is een sociale huurwoning als:  De kale huur onder de liberalisatiegrens ligt;  Het aantoonbaar om een woning gaat die beneden marktconforme huur heeft, gezien de grootte en kwaliteit van de woning;  De huren van de woning aantoonbaar toegankelijk zijn voor de doelgroep: er wordt geen minimale inkomenseis of andere selectie van ‘beste’ huurders toegepast;  De maximale indexatie van de huurprijs voor zittende en nieuwe huurders wordt gehanteerd waar woningcorporaties zich aan moeten houden;  De verhuurder zich juridisch bindt aan toewijzingsregels die beschikbaarheid voor de doelgroep garanderen. De Rijksoverheid stelt de hoogte van de liberalisatiegrens elk jaar vast5. Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid is dat de woning langdurig als sociale huurwoning wordt geëxploiteerd. Om de doelstelling voor het realiseren van sociale woningbouw in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mogelijk te maken, wordt voor sociale woningbouw gerekend met een vaste lage grondprijs per woning.

Deze kan gebaseerd zijn op een benadering van de kostprijs. b) Sociale koop De grondprijzen voor sociale koopwoningen bepalen we op dezelfde manier als projectmatige bouw en particuliere kavels in de vrije sector. c) Projectmatige woningbouw Bij het bepalen van de definitieve grondprijzen wordt naast de comparatieve methode ook de residuele grondwaardemethode ter toetsing toegepast. Dit laatste om ook het gewenste kwaliteitsniveau van de te realiseren woningen voldoende te borgen. Bij projectmatige bouw worden bij het vaststellen van de grondprijzen per woningtype eveneens maximale v.o.n.- prijzen afgesproken behorende bij een bepaald grondprijsniveau. Indien woningen tegen een hogere v.o.n.-prijs worden verkocht, dan kan de gemeente contractueel vastleggen om een deel van deze meeropbrengst middels bijvoorbeeld een grondquote toe te voegen aan de grondprijs. Dit zal per ontwikkeling worden bekeken.

Pagina 38 van 44

d) Vrije sector huurwoningen Voor vrije sector huurwoningen bepalen we de grondprijs met behulp van de residuele methode. Bij vrije sector huurwoningen houdt dit in dat we uitgaan van de marktconforme beleggingswaarde. Na aftrek van de bouw- en bijkomende kosten resteert de grondwaarde. e) Recreatiewoningen Voor recreatiewoningen gelden dezelfde grondprijzen als bij vrije sector koopwoningen. f) Gestapelde woningbouw Indien sprake is van gestapelde woningbouw dan worden de grondprijzen middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald. g) Vrije kavels In de gemeente worden op diverse locaties vrije kavels door de gemeente aangeboden voor particuliere woningbouw. Het merendeel van deze kavels betreft vrije kavels bestemd voor een vrijstaande woning. In een enkel geval betreft het een twee-onderéén- kapwoning of particuliere rijwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap. Aangezien vooraf niet bekend is, wat voor soort woning op de verkochte kavel gerealiseerd wordt, wordt voor het bepalen van de grondprijs de comparatieve methode gehanteerd in combinatie met de residuele methode. Aan de hand van factoren als de marktomstandigheden, locatie, ligging en grootte van de kavel wordt de definitieve grondprijs bepaald.

Grondprijzen voor ondernemingen Bedrijventerreinen Voor het bepalen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt, waarbij het prijsniveau van omliggende gemeenten mede bepalend is. De definitieve prijsstelling voor bedrijventerreinen is afhankelijk van het soort bedrijvigheid, de locatie en faciliteiten op en nabij het bedrijventerrein. Bij bedrijventerreinen worden zichtlocaties onderscheiden, waarbij de kavels aan de rand van het bedrijventerrein onderscheidend zijn ten opzichte van de reguliere kavels (niet-zichtlocaties) als het gaat om ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid. Kantoren Onder kantoren worden gebouwen verstaan waar hoofdzakelijk zakelijke dienstverlening plaats vindt. De grondprijs voor kantoren wordt in eerste instantie bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode, uitgaande van een fictieve huurprijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) berekend. Uitgangspunt voor de grondwaarde is de marktwaarde van het te realiseren kantooroppervlak. De marktwaarde wordt vervolgens bepaald door factoren als marktvraag, locatie, ligging, bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer), parkeermogelijkheden en ontsluiting. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO).

Detailhandel en horeca De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt door middel van de residuele waarde methodiek bepaald. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door de te realiseren vierkante meters VVO. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend op basis van een fictieve huurprijs per vierkante meter VVO. Indien noodzakelijk wordt de hoogte van de grondprijs getoetst aan soortgelijke projecten.

Pagina 39 van 44

Grondprijzen voor Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Hier wordt een verdeling gemaakt in commerciële en niet-commerciële sociaalmaatschappelijke voorzieningen. Bij deze laatste categorie wordt weer onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd. Commercieel Voorzieningen van maatschappelijke aard met winstoogmerk worden tot commerciële voorzieningen gerekend. Te denken valt aan bijvoorbeeld particuliere kinderopvang, politiebureau, opleidingsinstituten, sportscholen, medische functies zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apothekers en verzorgings- en verpleeghuizen. De grondprijzen voor commerciële (sociaal-)maatschappelijke voorzieningen worden residueel bepaald. Niet-commercieel bebouwd Het gaat hierbij met name om overheidsvoorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en niet-commerciële culturele voorzieningen. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd per vierkante meter BVO uitgeefbaar conform de bouwmogelijkheden binnen het maximale bouwvlak in het bestemmingsplan. Niet-commercieel niet bebouwd Het gaat hierbij met name om functies waarbij sprake is van extensief grondgebruik, bijvoorbeeld speeltuinen, niet-commerciële sportvoorzieningen en grond ten behoeve van kinderboerderijen.

Hiervoor wordt de kostprijsbenadering in combinatie met de comparatieve methode toegepast. De eenheid is een prijs per m2 kavel. Indien sprake is van uitzonderlijke grotere kaveloppervlaktes dan kan voor de totale kavel een afwijkende grondprijs worden bepaald. Parkeren Hiervoor wordt aangesloten bij de geldende nota parkeernormen en het gemeentelijke parkeerbeleid. Snippergroen Regelmatig vragen personen, bedrijven of instanties om een klein stuk grond naast hun bestaande kavel van de gemeente te kunnen kopen. Meestal voor het uitbreiden van iemands tuin of bedrijfskavel. Dit heet een overhoek of snippergroen. Het beleid en de prijsstelling voor snippergroen staat in de jaarlijkse nota grondprijzen en in onze beleidsregel Verkoop gemeentelijk groen. Energieopwekking Een nieuwe functie die steeds belangrijker wordt is de functie energieopwekking (waaronder zonnevelden en windturbines). De gemeente stelt de grondprijzen voor gronden met de functie energieopwekking vast met de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode, vanuit de business case. De residuele methode wordt alleen toegepast als dit tot een redelijke benadering van de werkelijke waarde leidt. Zie hiervoor gebiedsgerichte beleidskader voor zonneweides Zon in de Polder.

Tijdelijk beheer Het aankopen van gronden en / of opstallen heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en soms vastgoed tijdelijk een bepaalde periode dienen te worden beheerd. Dit loopt dan vanaf het tijdstip van aankoop tot aan het moment, waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Het uitgangspunt is dat deze gronden gedurende deze periode worden verhuurd/ verpacht. Daarbij wordt gestreefd naar een maximale opbrengst uit huur / pacht. Anderzijds mag dit, wegens juridische gebondenheid, geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Dit betekent, dat de agrarische gronden tijdelijk verpacht worden en dat te slopen panden tijdelijk verhuurd kunnen worden via de Leegstandswet. Indien gronden deel uit maken van een grondexploitatie complex dan geldt voor tijdelijk beheer van gronden, dat de opbrengsten uit tijdelijke pacht/ verhuur zoveel als mogelijk de kosten van beheer en onderhoud moeten dekken.

Pagina 40 van 44

Bijlage 8

Uitleg financiën

In deze bijlage staat uitleg over het opstellen van de grondexploitatie en het beschikbaar stellen van krediet. Daarna volgt uitleg over de waarderingsgrondslagen, de parameters en de regels uit het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV). Vaststelling grondexploitatie

Om te bepalen op welke momenten in een planvormingtraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld, wordt de (projectmatige) onderverdeling naar projectfasen aangehouden. Dit betreft de volgende projectfasen: 0. Haalbaarheidsfase: in deze fase wordt op basis van een quick-scan, een eerste (financiële) haalbaarheidsberekening en risicoanalyse uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling. Deze fase eindigt met een collegebesluit GO / NO GO op de volgende fase. 1. Initiatiefase: betreft de fase van eerste ideevorming en haalbaarheidsonderzoek (voorlopige haalbaarheidsberekening) of op basis van ruimtelijk beleid mogelijk c.q. wenselijk is om een ruimtelijk plan met regels te ontwikkelen. De fase eindigt met een door het college of de raad vast te stellen startdocument eventueel een intentieovereenkomst met een marktpartij en een aanvraag voor een voorbereidingskrediet aan de raad. 2. Definitiefase: zodra gebleken is dat planontwikkeling mogelijk is, wordt het plan nader gedefinieerd in een plan van aanpak. In deze fase van het project worden tevens een nota van uitgangspunten en worden de nodige vooronderzoeken uitgevoerd. De fase eindigt met een door het college vast te stellen projectplan. 3. Ontwerpfase: in deze fase van het project wordt het omgevingsplan opgesteld.

Op basis van deze plannen wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld en tegelijkertijd met het omgevingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Indien wij samenwerken met een marktpartij kan in deze fase tevens een anterieure, samenwerkings- of realisatieovereenkomst worden gesloten. 4. Voorbereidingsfase: in deze fase van het project vindt de voorbereiding ten behoeve van de realisatie plaats. 5. Realisatiefase: uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken en de verdere inrichting van het plangebied. 6. Nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde plangebied. Zodra (een deel van) het plangebied is gerealiseerd, kan het worden overgedragen aan beheer en onderhoud. Daarnaast dient er, naast de financiële eindafrekening, een evaluatie te worden uitgevoerd van het project. In elk van de bovengenoemde fasen wordt de financiële haalbaarheid doorlopend bijgesteld en getoetst aan de uitgangspunten. Na afronding van de definitie- en ontwerpfase wordt de definitieve grondexploitatie door de raad vastgesteld. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp in het omgevingsplan. De definitieve grondexploitatie komt tot stand in een interactief proces van tekenen en rekenen.

De financiële consequenties van wijzigingen, variantenstudies en optimalisaties worden op deze manier direct financieel inzichtelijk gemaakt. Afwijkingen worden hierbij toegelicht.Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de financiële kaders vastgesteld voor de verdere uitwerking.

Pagina 41 van 44

Kredieten

In de haalbaarheidsfase worden de eerste haalbaarheidsberekeningen gemaakt. De kosten in deze fase worden gezien als beleidsontwikkeling en worden geactiveerd onder de kosten voor onderzoek en ontwikkeling. Op het moment dat de beoogde ontwikkeling een project wordt, dan worden dze kosten alsnog uit de (toekomstige) grondexploitatie gedekt. Voorbereidingskrediet In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd aan de raad voor de uit te voeren werkzaamheden in de, definitie- en voorbereidingsfase. Op het moment dat het project in uitvoering wordt genomen, komen de gemaakte kosten ten laste van de grondexploitatie, ook wel bouwgrond in exploitatie (BIE) komen. Uitvoeringskrediet Ten tijde van de vaststelling van de definitieve kostenverhaalsbeschikking en het omgevingsplan, wordt bij de raad het uitvoeringskrediet aangevraagd voor de uitvoering van de in de grondexploitatie opgenomen werkzaamheden. Het uitvoeringskrediet bestaat uit reeds gemaakte kosten (boekwaarde) en alle nog te maken kosten inclusief kostenstijging en rentekosten. Het uitvoeringskrediet wordt gedekt uit de toekomstige (grond)opbrengsten c.q. bijdragen in de grondexploitatie. Bij vaststelling van een herziene grondexploitatie vragen wij u een bijgesteld uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen.

Parameters

Bij het opstellen van de grondexploitatie worden verschillende parameters gehanteerd voor kosten- en opbrengstenstijging (inflatie) en rente Kostenstijging Het percentage kostenstijging (inflatie) wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Voorbeelden hiervan zijn de Grond-, Weg- en Waterbouwprijsindex, de consumentenprijsindex, het inflatiestreefcijfer van de inflatie van de ECB, en verwachtingen van economische verkenningen van overheid en bedrijven. Opbrengstenstijging De opbrengstenstijging wordt gebaseerd op marktinformatie uit externe bronnen. Wij bepalen dit percentage door de lange termijn verwachtingen van de markt. Soms kan vanwege de marktsituatie of door afspraken met private partijen worden gekozen voor een afwijkend percentage per grondexploitatie. De keuze wordt voorzien van een onderbouwing. Rentepercentage De rente wordt bepaald conform de rekenregels binnen het BBV. Disconteringsvoet De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Pagina 42 van 44

Waarderingsgrondslagen

Conform het BBV worden vastgoed, gronden en gebouwen, verantwoord op basis van de verkrijgingprijs. Deze wordt als boekwaarde op de balans opgenomen. Als de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, wordt het verschil als verlies genomen. In dit verband wordt onderscheid gemaakt tussen grond in de categorieën: a. Bouwgrond in exploitatie. Dit is grond die in een transformatieproces zit, met een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. b. Materiële vaste activa. Dit is grond met een vaste bestemming, die niet in een transformatieproces zit. c. ‘Warme grond’. Dit is grond die op afzienbare termijn in exploitatie wordt gebracht. a. Bouwgrond in exploitatie Kosten mogen worden bijgeschreven (geactiveerd), begrensd door de wettelijke kostensoortenlijst en overige regels van het BBV. b. Materiële vaste activa De grond wordt gewaardeerd in de huidige bestemming. De boekwaarde bestaat in dat geval uit de verkrijgingsprijs. Bij het opmaken van de jaarrekening toetsen we of de boekwaarde nog overeenkomt met de marktwaarde. Zodra de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, vindt een afwaardering tot de marktwaarde plaats. c. Warme grond In situatie c.

moet de grond ook gewaardeerd worden tegen de verkrijgingsprijs, maar mag onder voorwaarden worden uitgegaan van de toekomstige (woningbouw)bestemming in plaats van de geldende bestemming zodat (tijdelijke) afwaardering niet of in mindere mate hoeft te worden toegepast.

Resultaatsbepaling

Geraamde resultaten in de grondexploitaties volgen uit de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. Het totaalresultaat van alle grondexploitaties valt in het resultaat van de jaarrekening. Resultaatsbepaling op grondexploitaties wordt beheerst door de regelgeving in het BBV. Verliesneming Zoals eerder aangegeven worden de grondexploitaties jaarlijks herzien bij het opstellen van de jaarrekening. Indien de uitkomst leidt tot een geprognosticeerd verlies op een bepaald complex wordt dit gedekt via een (herstelbare) voorziening ter grootte van dit volledige verlies. Dit zijn de voorraden en de bouwgrond in exploitatie. Het totaal resultaat van alle grondcomplexen bestaat uit winsten en vrijvallende of juist aanvullende verliesvoorzieningen. Het totaalresultaat telt op bij het resultaat in de jaarrekening. In de praktijk komt het voor dat vanaf het begin al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. Indien de uitkomst leidt tot een verlies op een bepaald complex, dan moet volgens het BBV direct een voorziening worden getroffen ter grootte van dit tekort. Deze voorziening wordt gewaardeerd tegen de nominale waarde van dit verlies of tegen de contante waarde van dit verlies.

De omvang van verliesgevende grondexploitaties tegen nominale waarde is gelijk aan het verlies van de grondexploitatie op eindwaarde De gemeente mag hierin zelf een keuze maken. Noordoostpolder heeft gekozen om verliezen op grondexploitaties

Pagina 43 van 44

Winstneming Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd8. Dit leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden genomen. Hierbij dient de Percentage-of-Completion methode (POC) te worden gevolgd. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

BBV

De commissie BBV heeft sinds de vaststelling van de voorgaande gemeentelijke Nota grondbeleid in 2015 tweemaal een nieuwe Notitie Grondexploitaties gepubliceerd: in 2016 en in 2019. Beide notities doen onder meer uitspraken over de uitvoering van gemeentelijk grondbeleid. De wijziging in 2016 had drie hoofddoelen: 1. Het zo goed mogelijk op elkaar aansluiten van BBV en fiscale wetgeving, 2. Het beperken van de risico’s bij de uitvoering van het grondbeleid, en 3. Eenduidigheid creëren in de verslaglegging van gemeenten. Nadat de commissie het BBV gewijzigd had in 2016, heeft zij verschillende uitingen gedaan en heeft zij via verschillende wegen vragen beantwoord. Om al die uitingen en verduidelijkingen overzichtelijk te houden heeft de commissie in 2019 de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd. De voorgaande notities en uitingen zijn daarmee komen te vervallen. In de notitie worden verschillende stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan.

Pagina 44 van 44