10.4 Nota grondbeleid 2023 2026 Aangepast 19092022.pdf

Nota grondbeleid 2023-2026

Gemeente Noordoostpolder

Gemaakt2022 Genop 14-2-2022 09:50:00

Inhoudsopgave 1.

Inleiding....................................................................................................................................... 3 1.1.

Wat leest u in de Nota grondbeleid?............................................................................................ 3

1.2.

Waarom een nieuwe Nota grondbeleid?......................................................................................4

2.

Beleid voor het kostenverhaal.................................................................................................. 5 2.1.

Bij voorkeur via het privaatrechtelijke spoor.................................................................................5

2.2.

Bij publiekrechtelijk kostenverhaal ‘integraal’ en ‘organisch’ beide mogelijk................................5

3.

Grondbeleid................................................................................................................................ 6 3.1.

Situationeel grondbeleid is de norm: per ontwikkeling anders......................................................6

3.2.

De beleidsdoelen in het afwegingskader......................................................................................8

4.

Beleid voor grondverwerving.................................................................................................... 9 4.1.

(Strategische) grondverwerving.................................................................................................... 9

4.2.

Uitgangspunt is minnelijke verwerving.........................................................................................9

4.3.

Voldoende inzicht en onderzoek vooraf.....................................................................................10

5.

Grondprijzen- en uitgiftebeleid............................................................................................... 11 5.1.

Uitgangspunten voor de grondprijzen......................................................................................... 11

5.2.

Uitgangspunten voor uitgifte van gronden..................................................................................13

6.

Financiële aspecten................................................................................................................. 15 6.1.

7.

Processen en verantwoording.................................................................................................... 15 Risicomanagement.................................................................................................................. 16

7.1. 8.

Risico’s in beeld......................................................................................................................... 16 Taken en bevoegdheden.......................................................................................................... 17

8.1.

Samenhang in taken en bevoegdheden.....................................................................................17

Bijlage 1

Ruimtelijke opgaven................................................................................................................ 20

Bijlage 2

Uitleg kostenverhaal............................................................................................................... 23

Bijlage 3

Uitleg vormen van grondbeleid.............................................................................................. 27

Bijlage 4

Werkafspraken strategische aankopen.................................................................................30

Bijlage 5

Uitleg verwervingsinstrumenten............................................................................................ 32

Bijlage 6

Verwervings- en taxatieprotocol............................................................................................ 34

Bijlage 7

Uitleg grondprijzenbeleid....................................................................................................... 36

Bijlage 8

Uitleg financiën........................................................................................................................ 41

Pagina 2 van 44

1. Inleiding Dit is de nieuwe Nota grondbeleid van de gemeente Noordoostpolder. Hierin leest u hoe wij omgaan met aan- en verkoop van gronden. Niet als doel op zich, maar als instrument om onze maatschappelijke doelen te bereiken. 1.1.

Wat leest u in de Nota grondbeleid?

In dit beleidsdocument staan de kaders, waarbinnen het college uitvoering geeft aan het grondbeleid. Die kaders gaan over aan- en verkoop en ontwikkeling van (gemeentelijke) gronden voor:  het bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik;  het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, en;  het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars, corporaties en de overheid.

Wat is grondbeleid?

Grondbeleid is onze koers die wij varen met de aan- en verkoop en ontwikkeling van gronden en grondexploitaties. Het is een middel om gemeentelijke ambities te realiseren. Ambities waar (veelal fysieke) ingrepen in de leefomgeving voor nodig zijn. Ook is de nota een middel om ruimtelijk beleid economisch verantwoord te realiseren. Het grondbeleid biedt de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Dit kunnen ontwikkelingen zijn die de gemeente zelf initieert, al dan niet samen met anderen. Dit kunnen ook ontwikkelingen zijn die volledig worden geïnitieerd door derden. Door een goede regievoering vindt kostenverhaal plaats. Dit is een voorwaarde voor de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling.

Waarom hebben we (een Nota) grondbeleid?

In deze Nota grondbeleid staan de hoofdlijnen van grondbeleid. Daarmee laten wij zien hoe wij als gemeente omgaan met aan- en verkoop, de ontwikkeling, van gronden. Niet per situatie of per project, maar als samenhangend geheel. En als instrument om onze (maatschappelijke) doelen te bereiken. Denk aan doelen voor wonen, ondernemen en duurzaamheid. Daarnaast zorgt de Nota grondbeleid voor borging van het beheer van de gemeentelijk gronden. En voor duidelijkheid over het verdelen of verhalen van kosten voor de grondexploitatie. We hanteren daarbij de volgende algemene uitgangspunten:       

De raad stelt de kaders vast voor het grondbeleid; Het college baseert daarop de uitvoeringsplannen; Het gemeentelijk grondbeleid is aangepast aan de meest recente wetgeving; We voeren het grondbeleid uit binnen gezonde financiële kaders, waarbij we helder, duidelijk en consequent omgaan met risico’s; We geven duidelijkheid over grondverwerving en uitgifte van gronden; We bieden Inzicht in de wijze waarop grondprijzen tot stand komen; We stellen regels aan grondexploitaties;

Met deze uitgangspunten zijn de taken en bevoegdheden op bestuurlijk en ambtelijk niveau helder. Het hebben van een Nota grondbeleid is een wettelijke verplichting. Dit volgt uit artikel 212 van de Gemeentewet en artikel 23, tweede lid, van de Financiële beheersverordening gemeente Noordoostpolder.

Pagina 3 van 44

1.2.

Waarom een nieuwe Nota grondbeleid?

Nieuwe ontwikkelingen vragen om nieuw beleid. In dit geval is dat vooral de komst van de Omgevingswet. Die vraagt om aanpassing van wet- en regels, en om integraler beleid voor de fysieke leefomgeving (Omgevingsvisie). Daar passen we de Nota grondbeleid op aan. En dit is een natuurlijk moment, want de oude Nota grondbeleid 2017-2022 loopt dit jaar af. Maar niet alles hoeft op de schop. Wat goed was, houden we overeind.

De Omgevingswet vraagt om aanpassingen

De Omgevingswet is een nieuwe wet voor alle ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Daardoor heeft de Omgevingswet ook gevolgen voor ons grondbeleid. Ten eerste in wet- en regelgeving, maar daarnaast ook omdat we onder de Omgevingswet nieuwe beleidsdoelen stellen in de Omgevingsvisie. Daarom is deze Nota grondbeleid 2023 - 2026 geactualiseerd op het gebied van de regelgeving en op aansluiting bij de Omgevingsvisie. De Omgevingswet treedt naar verwachting per 1 januari 2023 in werking. En de Omgevingsvisie wordt waarschijnlijk eind 2022 vastgesteld. De belangrijkste opgaven uit de Omgevingsvisie waaraan grondbeleid een bijdrage levert, zijn in ieder geval:  Wonen: o Behoefte aan 2.100 tot 3.300 woningen extra bouwen tot 2050. En eventueel nog 5.000 extra bij de komst van de Lelylijn. o Programmeren van de (toekomstige) woningbouwopgave.  Werken/ondernemen: o Uitbreiding bedrijventerreinen en verbeteren bestaande terreinen. o Circulaire economie: het hergebruik van materialen. o Verbeteren van de kwaliteit van bestaande, oudere bedrijventerreinen. o Faciliteren van bedrijven in hun bedrijfsplannen.  Duurzaamheid/ klimaatverandering: o In 2050 voorzien in eigen energiebehoefte. o Inzet wind- en zonne-energie. o Wijkuitvoeringsplannen voor energietransitie. o Ruimtegebruik die rekening houdt met klimaatadapatie en biodiversiteit.

In bijlage 1 van deze nota ziet u een nadere beschrijving van deze ruimtelijke opgaven waar grondbeleid een bijdrage aan levert. De belangrijkste juridische aanpassingen die de Omgevingswet van deze Nota grondbeleid vraagt, zijn:  Het verhalen van kosten op de gebruikers (kostenverhaal 1) wordt anders georganiseerd ;  Het organische ontwikkelmodel, zonder eindbeeld en tijdvak, krijgt een eigen methode van kostenverhaal;  Naast landelijke kavelruil, kan de gemeente ook binnenstedelijke kavelruil organiseren, bijvoorbeeld om winkelgebied met leegstand – of andere ruimtelijke functies – weer te concentreren.

De oude nota liep af

In 2017 stelde de raad de Nota grondbeleid 2017-2021 ‘Op grond van de situatie’ vast. Die periode is nu afgelopen en in onze financiële beheersverordening staat dat wij eens per vier jaar een nieuwe Nota grondbeleid vaststellen2. In de nota uit 2017 stonden de kaders waarbinnen het college uitvoering gaf aan het grondbeleid. Die kaders zijn voor een belangrijk deel nog steeds actueel. Daarom komen ze grotendeels terug in deze nieuwe Nota grondbeleid 2023-2026. 1

Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport- en schoolvoorzieningen, natuur- en recreatieve voorzieningen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. 2 Artikel 23, tweede lid, van de Financiële beheersverordening gemeente Noordoostpolder.

Pagina 4 van 44

2. Beleid voor het kostenverhaal Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport- en schoolvoorzieningen, natuur- en recreatieve voorzieningen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. 2.1. Bij voorkeur via het privaatrechtelijke spoor

Kostenverhaal kan op twee manieren. Ten eerste via een (exploitatie)overeenkomst (privaatrechtelijk), ten tweede door voorschriften te stellen in het omgevingsplan 3, omgevingsvergunning of ander besluit waarin de ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt (publiekrechtelijk). Wij kiezen bij voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor. Het publiekrechtelijke spoor passen wij alleen toe als de privaatrechtelijke manier niet kan of niet lukt. Deze lijn volgen wij voor zowel de kosten van de ontwikkeling zelf (gebiedseigen kosten), als voor de kosten van een gebiedsontwikkeling die aan meerdere partijen ten goede komt (gebiedsoverstijgende kosten). In zo’n exploitatieovereenkomst sluit de gemeente met de particuliere partij een overeenkomst waarin zij het kostenverhaal verzekert. In die overeenkomst staan vaak ook afspraken over locatie-eisen, woningbouwprogramma, fasering en dergelijke.

De omgevingswet biedt hiervoor ruimte

Het sluiten van een (privaatrechtelijke) overeenkomst heeft met artikel 13.13 Omgevingswet een nieuwe wettelijke grondslag gekregen. Voorheen was een exploitatieplan nodig, maar kon met een exploitatieovereenkomst van die verplichting worden afgeweken. In de Omgevingswet is de overeenkomst niet langer een afwijking van de regel, maar past het gewoon binnen de regels. Wel blijft het verplicht op het kostenverhaal goed te regelen. Dit volgt uit de Omgevingswet en de daaraan gekoppelde Aanvullingswet grondeigendom (Awg). En via het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet (‘het Aanvullingsbesluit’) worden in het Omgevingsbesluit de kostenverhaalplichtige activiteiten en kostensoorten aangewezen. Naast de overeenkomst, blijft ook het publiekrechtelijke spoor mogelijk onder de Omgevingswet. In bijlage 2 van deze nota staat meer informatie over de regels voor kostenverhaal onder de Omgevingswet.

Een overeenkomst geeft meer vrijheid

Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor. Ook nadat het verhalen van de kosten is geregeld in een omgevingsplan kunnen partijen echter nog een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst. Daarbij moeten zij echter de regels van het kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen. Wat de onderhandelingsruimte is in het kader van een posterieure overeenkomst hangt daardoor af van het omgevingsplan.

2.2. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal ‘integraal’ en ‘organisch’ beide mogelijk

Bij publiekrechtelijk kostenverhaal is er keuze tussen: a) álle kosten verhalen (integraal) en b) alleen de publieke kosten verhalen (organisch). Met het (klassieke) integrale model worden zowel publieke kosten als kavelkosten (van uitgeefbare gronden) verhaald. Met het organische model worden alleen de publieke kosten verhaald. De mogelijkheid om voor ‘organisch’ te kiezen is nieuw onder de Omgevingswet (art. 13.15 Ow). De mogelijkheid voor ‘integraal’ blijft daarnaast ook bestaan (art. 13.14 Ow). In bijlage 2 zijn de verschillen tussen het integrale en het organische model voor kostenverhaal weergeven. Wij kiezen ervoor om geen voorkeur uit te spreken, maar beide opties open te houden. Zo kunnen we per situatie bepalen wat de meest geschikte wijze is voor dat plan en/of dat gebied.

3

Het Omgevingsplan is de opvolger van het bestemmingsplan.

Pagina 5 van 44

3. Grondbeleid Om onze beleidsdoelen te halen, zijn keuzes nodig over onze inzet. Bijvoorbeeld over hoeveel initiatief en risico wij als gemeente nemen en hoeveel ruimte wij ander partijen daarin laten. In dit hoofdstuk staan die standpunten. 3.1. Situationeel grondbeleid is de norm: per ontwikkeling anders

Binnen de gemeente Noordoostpolder is situationeel grondbeleid de norm. Dit houdt in dat we per ontwikkeling kiezen welke aanpak de beste is. Die keuze is afhankelijk van de te realiseren doelen en van de feitelijke situatie. Denk aan de eigendomspositie van de gemeente, de risico’s en de financiële haalbaarheid.

Actief of faciliterend grondbeleid

De aanpak kan volledig actief of volledig faciliterend zijn, maar ook een tussenvorm tussen beide vormen van grondbeleid, waardoor we terecht komen in de publiek-private samenwerking (PPS). Actief grondbeleid betekent dat wij als gemeente zelf gronden aankopen, ontwikkelen en uitgeven. Faciliterend grondbeleid betekent dat een andere partij het initiatief neemt en wij als gemeente alleen aan de ontwikkeling meewerken, bijvoorbeeld door het bestemmingsplan/omgevingsplan vast te stellen. Meer informatie over de vormen van grondbeleid leest u in bijlage 3.

Afwegingskader

Bij ontwikkeling van woningbouwlocaties hebben wij per situatie de afweging tussen actief en faciliterend grondbeleid, of een vorm daartussen. In het verleden zijn diverse strategisch gelegen gronden aangekocht met als doel om deze in de toekomst te ontwikkelen tot bouwrijpe grond. Op die locaties streven wij naar een actief grondbeleid mits passend binnen de woningbouwprogrammering. Op de locaties waar de gemeente geen of weinig grondpositie heeft, en de grond in eigendom van een ontwikkelende partij is, ligt meer faciliterend grondbeleid in de rede. Per individueel geval wordt beoordeeld welke vorm van samenwerking de voorkeur heeft met een duidelijke voorkeur voor een anterieure overeenkomst. Op te ontwikkelen locaties waar de gemeente geen grondpositie heeft, en de grond in handen van een nietontwikkelende partij is, bijvoorbeeld een agrarisch bedrijf, wordt grondverwerving overwogen. Hiervoor gelden de instrumenten en keuzes voor grondverwerving in hoofdstuk 7. De gemeente voert situationeel grondbeleid, afhankelijk van de omstandigheden en (on)mogelijkheden zullen wij per locatie ons grondbeleid bepalen. Om transparantie in ons grondbeleid te waarborgen hanteren wij bij elke ontwikkeling een standaard afwegingskader. Het afwegingskader is zowel van belang bij ontwikkelingen die wij zelf willen oppakken, als ontwikkelingen die vanuit de markt tot stand komen.

Wij kijken niet alleen aan het begin naar de rol die wij op willen pakken maar blijven de ontwikkelingen monitoren om te bepalen of het gewenst of noodzakelijk is onze strategie aan te passen. Op deze manier is zowel intern als extern duidelijk welke afwegingen wij maken om tot een bepaald type grondbeleid te komen. Dit is schematisch in onderstaande afbeelding weergegeven.

Pagina 6 van 44

I.

II.

III.

De eerste afweging is de vraag wie de grond in eigendom heeft. De grondpositie is het gevolg van de eerder gemaakte afweging. Wanneer deze afweging destijds niet gemaakt is of wanneer er wijzigingen in de uitgangspositie hebben plaatsgevonden kan deze overweging alsnog worden gemaakt. Dit kan ertoe leiden dat wij de gronden alsnog verwerven. De tweede afweging is of de gemeente voldoende capaciteit en financiële draagkracht heeft voor het project. Ten eerste de financiële capaciteit. De financiële haalbaarheid en de eventuele risico’s van een plan dienen te worden getoetst aan de gemeentelijke, financiële capaciteit. De reserves of voorzieningen dienen voldoende groot te zijn om een tekort of eventuele risico’s op te vangen. Onder capaciteit verstaan we de aanwezige kennis en menskracht die het mogelijk maakt een project te begeleiden. De beoordeling of voldoende kennis en mankracht aanwezig is, is in zekere zin arbitrair. Wanneer er onvoldoende kennis of menskracht aanwezig is, kan deze worden ingehuurd. Uiteraard geldt dat er dan voldoende slagkracht en kennis beschikbaar moet zijn om de inhuur te kunnen managen en aan te sturen. De kosten van inhuur kunnen normaliter ten laste worden gebracht van de (toekomstige) grondexploitatie. Overigens is het uitgangspunt om datgene wat de gemeente zelf goed kan doen, dat ook zelf te doen.

De derde afweging is of de gemeente risico’s wil dragen en/of actief wil sturen bij de ontwikkeling van het gebied. De gemeente dient zich bij elke ruimtelijke ontwikkeling af te vragen in hoeverre regie daarop gewenst dan wel noodzakelijk is. Het gaat hier om invloed op de planvorming, kwaliteit en de planuitvoering. Veel regie is bijvoorbeeld nodig wanneer bepaalde beleidsdoelen, bijvoorbeeld maatschappelijke doeleinden, gerealiseerd dienen te worden. De regierol kan op twee manieren bij ons blijven. In de eerste plaats indien de grondexploitatie geheel of gedeeltelijk (via een samenwerkingsvorm) door de gemeente worden gevoerd. In de tweede plaats via de wettelijke kaders. Waarbij de regie op feitelijke realisatie het sterkst is bij grondeigendom en grondexploitatie door de gemeente.

Pagina 7 van 44

De mate van financiële risico’s bij een project is afhankelijk van de aard en omvang van het project. Om als gemeente een afweging te kunnen maken in de keuze van een samenwerkingsmodel, is een haalbaarheidsanalyse van het plan met risicoprofiel nodig. De grootte van de risico’s is van invloed op het gekozen samenwerkingsmodel. In bijlage 3 zijn de samenweringsmodellen nader toegelicht.

3.2. De beleidsdoelen in het afwegingskader

Voor de derde afweging in het model (of de gemeente actief wil sturen bij de ontwikkeling van het gebied) kijken we naar de beleidsdoelen. Met name naar de doelen voor woningbouw en voor bedrijventerreinen.

Ca 75% van de woningvraag via actief grondbeleid voorzien

Bij de ontwikkeling van woningen willen we voor circa 75% volledig actief grondbeleid voeren en voor circa 25% via PPS of faciliterend. Hierbij zal het actieve grondbeleid zich in ieder geval richten op de ontwikkeling van vrije bouwkavels, waarop particulieren zelf een woning kunnen realiseren, en zal faciliterend grondbeleid zich meestal richten op projectmatige bouw.

Inzetten op 100% actief grondbeleid voor bedrijventerreinen

Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen hebben wij de voorkeur voor actief grondbeleid. Wij kunnen dan als gemeente optimaal sturen op de ruimtelijke inpassing, de haalbaarheid, de aard van de bedrijvigheid en de beschikbaarheid van kavels. Marktpartijen zijn vaak ook minder geïnteresseerd in de ontwikkeling van bedrijventerreinen, omdat de financiële haalbaarheid lastig is.

Pagina 8 van 44

4. Beleid voor grondverwerving Om actief grondbeleid te kunnen voeren, is de belangrijkste voorwaarde om de gronden in eigendom te hebben of te krijgen. Hierbij is het voeren van een adequaat verwervingsbeleid van belang. 4.1. (Strategische) grondverwerving

Wanneer het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik daarom vraagt, kan het noodzakelijk zijn om grondpositie(s) in te nemen. Als wij in de gelegenheid komen om strategisch onroerend goed te verwerven, is accuraat handelen van belang. Dit vereist duidelijkheid binnen de gemeentelijke organisatie over taken en verantwoordelijkheden, de wijze van verantwoording, de inzet en mogelijke reservering van financiële middelen en afspraken tussen de raad en het college.

Afwegingskader strategische grondverwerving

De combinatie van realiseringstermijn, risico en kosten en de verwachte haalbaarheid bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid om tot een aankoop te komen. Bij de beoordeling van een situatie moet rekening worden gehouden met de termijn waarop een voorgenomen bestemming kan worden gerealiseerd. Verder moet het risico worden geschat dat een ontwikkeling wordt vertraagd of zelfs niet doorgaat. Daarnaast is de hoogte van de verwervingsprijs van belang in relatie tot de financiële middelen van de gemeente.

Bevoegdheden in de juiste volgorde toepassen

Als wij in de gelegenheid komen om strategisch onroerend goed te verwerven, is accuraat handelen van belang. In een dergelijke situatie zal het college tot aankoop overgaan, na afweging van bovenomschreven belangen onder de ontbindende voorwaarde van instemming van de raad. Het College heeft de bevoegdheid om strategische aankopen te verrichten, maar kan dat niet eerder dan dat de raad daarvoor de middelen beschikbaar gesteld heeft. Want op grond van artikel 160, lid 1e, Gemeentewet is het College bevoegd tot het besluiten tot, en het verrichten van, privaatrechtelijke rechtshandelingen. Maar de uitoefening van deze bevoegdheid kan pas plaatsvinden wanneer de Raad hiervoor voldoende financiële middelen beschikbaar heeft gesteld.

Werkafspraken en jaarlijks budget voor strategische aankopen

Jaarlijks nemen we budget op in onze begroting om gronden en panden te kunnen aankopen, bouw- en woonrijp te maken en om daarmee slagvaardig te kunnen zijn op de vastgoedmarkt. Als risicobuffer voor de risico’s van de grondbank dient de Algemene reserve grondexploitatie. Voor strategische aankopen van gronden en/of panden hanteren we de werkafspraken uit bijlage 4.

4.2. Uitgangspunt is minnelijke verwerving

De gemeente heeft als verwervingsinstrumenten ter beschikking: minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening, kavelruil, herverkaveling en stedelijke kavelruil. In bijlage 5 worden deze grondverwervingsinstrumenten nader toegelicht. Per situatie wordt beoordeeld in welke mate en op welke wijze tot verwerving kan en zal worden overgegaan. Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente zo lang mogelijk probeert om de gronden minnelijk te verwerven, waar nodig voorafgegaan door vestiging van een voorkeursrecht.

Pagina 9 van 44

4.3. Voldoende inzicht en onderzoek vooraf

Aan iedere aankoop van (verhuurd) onroerend goed, leggen wij een juridische check ten grondslag. Ook wordt de financiële haalbaarheid van de aankoop inzichtelijk gemaakt door middel van een proef/tentatieve grondexploitatieopzet, dan wel door middel van een rendementsberekening, waarbij zo nodig ook alternatieve scenario’s worden betrokken. Om de transparantie van het overheidshandelen te bevorderen en om intern duidelijke richtlijnen te geven, volgen wij bij elke grondverwerving ons Verwervings- en taxatieprotocol. Hierin is onder andere vastgelegd wanneer een taxatie door een externe taxateur plaatsvindt. Het protocol is als bijlage 6 opgenomen in deze nota.

Strategische gronden op de balans In geval van actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden aan voor ontwikkeling. Die gronden worden dus vooruitlopend op definitieve planvorming gekocht, uiteraard passend binnen een ontwikkelvisie en binnen de financiële kaders van de haalbaarheid. Uitgangspunt bij nieuwe aankopen is dat de gronden na aankoop direct worden afgewaardeerd naar de waarde in huidige bestemming, of dat de gronden tegen de aankoopwaarde van ‘warme grond’ op de balans kan blijven staan. Voor waardering als warme grond gelden de strikte criteria van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Deze criteria zorgen voor een financieel solide werkwijze bij het aankopen en waarderen van gronden. Het risico op het niet terugverdienen is daardoor lager dan in het verleden het geval was.

Pagina 10 van 44

5. Grondprijzen- en uitgiftebeleid Het verkopen van gronden vraagt om prijzen en om heldere criteria voor de uitgifte. Die staan in dit hoofdstuk. 5.1. Uitgangspunten voor de grondprijzen

Het grondprijsbeleid is de manier waarop we als gemeente de prijs bepalen voor grond die we zelf verkopen. Voor de onderhandelingspositie van de gemeente gelden aan aantal principes bij de bepaling van de prijs:  We hanteren marktconforme prijzen.  We hanteren een functionele grondprijs. Dat wil zeggen dat de grondprijs afhangt van wat voor functie de grond heeft of zal krijgen. De functie van de grond is of wordt vastgelegd in een ruimtelijk besluit. De grondprijs wordt bepaald op basis van de maximale mogelijkheden in het ruimtelijk besluit. Voor het bepalen van de grondprijzen van de meest voorkomende functies gebruiken wij de methoden uit de tabel ‘grondprijsmethoden’ op de volgende bladzijde. De kostprijsmethode wordt nagenoeg niet gebruikt. De residuele grondwaardemethodiek wordt alleen toegepast op het moment dat de methode recht doet aan de totstandkoming van een marktconforme prijs.  Bij de totstandkoming van de grondprijs wordt rekening gehouden met de vigerende (bouw) weten regelgeving. Er wordt geen rekening gehouden met maatregelen voor extra duurzaam bouwen bovenop de vigerende wet- en regelgeving. Als extra duurzaam bouwen kostenverhogend werkt, dan wordt niet de grondprijs omlaag gebracht, maar wordt mogelijk subsidie verstrekt.

Daarnaast hangt de grondprijs onder andere af van:  Kwaliteit van de openbare ruimte;  De bodemgesteldheid;  De marktomstandigheden;  Materiaalgebruik en kwaliteit van het gebouw;  Bouwkosten en verkoopprijzen. Zie bijlage 7 voor meer uitleg over de totstandkoming van de grondprijzen. Grondprijzen voor uitgifte van particuliere kavels en bedrijfskavels staan in de Nota Grondprijzen die het college jaarlijks vaststelt. Voor projectontwikkeling wordt marktconform maatwerk toegepast. Het college is bevoegd om op grond van de gemeentewet privaatrechtelijke rechtshandelingen uit te voeren, waaronder ook het vaststellen van de grondprijzen. Het college moet zich wel houden aan de methoden die de raad als kader stelt.

Pagina 11 van 44

Grondprijsmethoden

De grondprijsmethoden in de onderstaande tabel zijn het uitgangspunt. In bijlage 7 is per functie ingegaan op de te hanteren grondprijsmethode. Tabel Grondprijsmethoden Functie Woningbouw Sociale huur Vrije sector huur Sociale koop Projectmatige koop Vrije kavels

Methode

Eenheid

Residueel/comparatief Residueel/comparatief Residueel/comparatief Residueel/comparatief Residueel/comparatief

Prijs per m2 Prijs per m2 Prijs per m2 Prijs per m2 Prijs per m2

Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen

Comparatief

Prijs per m2

Commerciële voorzieningen Kantoren Detailhandel Horeca

Residueel/comparatief Residueel/comparatief Residueel/comparatief

Prijs per m2 BVO Prijs per m2 BVO Prijs per m2 BVO

(sociaal)maatschappelijke voorzieningen Commercieel Niet-commercieel bebouwd Niet-commercieel onbebouwd

Residueel/comparatief Vaste prijs Vaste prijs

Prijs per m2 BVO Prijs per m2 Prijs per m2

Overige functies Nutsvoorzieningen Parkeren Snippergroen Energieopwekking

Commercieel Residueel/comparatief Vaste prijs comparatief

Prijs per m2 Prijs per m2 Prijs per m2 Prijs per m2

Pagina 12 van 44

5.2. Uitgangspunten voor uitgifte van gronden

De afspraken over verkoop, pacht, huur of ontwikkeling van de grond, krijgen pas betekenis wanneer de grond wordt overgedragen. In deze paragraaf leest u onder welke voorwaarden wij dat doen. Daarbij gelden ook de criteria van de gronduitgifte uit de beleidsregel gronduitgifte.

Onze algemene principes bij uitgifte van gronden

Bij de uitgifte van gronden, hanteren we een aantal algemene principes. Door consequente toepassing ervan in gelijke situaties hanteren we een toetsbaar grondbeleid. De principes zijn: 1. Nutsprincipe Veruit het belangrijkste uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is het nutsprincipe. De waarde van een stuk grond wordt bepaald door de economische functie die op die grond kan worden uitgeoefend; het economisch nut. 2. Zuiverheidsprincipe Met ‘zuiverheid’ wordt bedoeld dat geen andere elementen van de stichtingskosten of toekomstige exploitatiekosten im- of expliciet mogen worden verwerkt in de grondprijs die door de gemeente aan de initiatiefnemer in rekening wordt gebracht. 3. Gelijkheidsprincipe Met het gelijkheidsprincipe wordt bedoeld dat iedere initiatiefnemer voor een zelfde hoeveelheid grond en voor de zelfde of een vergelijkbare functie een op consistente wijze berekende grondprijs in rekening krijgt gebracht. 4. Locatieprincipe De gemiddelde gewogen grondprijs voor woningbouw of bedrijventerrein wordt bepaald door de locatie en liggingsfactoren (uitstekend, goed, voldoende etc.).

Bij voorkeur verkopen

Als een andere partij gebruik gaat maken van gemeentelijke grond, verkopen wij die grond aan die partij. Dat is ons uitgangpunt. Verpachting of verhuur doen we alleen als er een specifieke reden voor is. Bijvoorbeeld voor de strategische gronden en de agrarische gronden. Agrarische gronden verpachten wij (niet zijnde erfpacht). En ook voor woningzoekenden die moeite hebben om de financiering rond te krijgen, kan ook een andere vorm aangeboden worden. Bij verkoop van grond, onderscheiden wij drie uitgifte categorieën:  Particulieren geïnteresseerd in woningbouwkavels  Projectontwikkelaars/ aannemers geïnteresseerd in woningbouwkavels  Afnemers van bedrijfsgrond op bedrijventerrein Alle drie hebben de mogelijkheid om een reservering (eerste recht tot koop) af te sluiten voorafgaand aan een eventuele aankoop.

Alleen aan- of verkoop van grond die geschikt is voor zijn functie

De gemeente geeft alleen bouwpercelen uit die geschikt zijn voor het beoogde gebruik (bijv. woningbouw). Ook overig onroerend goed, niet zijnde een bouwperceel, is dit het uitgangspunt. Wij verkopen die grond alleen als het geschikt is voor het huidige gebruik, tenzij er maatwerkafspraken worden gemaakt. Deze lijn volgen wij ook bij de aankoop van gronden. Een belangrijk aspect hierbij is de bodem- en grondwaterkwaliteit. Daarom maakt een verkennend bodemonderzoek altijd onderdeel uit van een aan- of verkoop.

Pagina 13 van 44

Agrarische pacht

Agrarische grond wordt verpacht op basis van een geliberaliseerde pacht van 6 jaar en korter en verpacht tegen een marktconforme pachtprijs. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op grond van titel 7:397 van het Burgerlijk Wetboek en de hiermee samenhangende wetgeving. Het pachtrecht heeft een hoog dwingend karakter, evenals de pachtprijzen. De gemeente heeft hierin weinig beleidsvrijheid. De gemeente Noordoostpolder verpacht op basis van de geliberaliseerde pacht voor 6 jaar of korter. Verpachting vindt marktconform plaats waarbij de regels en pachtprijzen die vastgesteld zijn door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) in acht genomen worden.

Strategische gronden zoveel mogelijk verhuren en verpachten

Gronden en opstallen die de gemeente in eigendom wil houden voor latere ontwikkeling, worden zo veel mogelijk verhuurd of verpacht. Daarmee dekken we de kosten van beheer en onderhoud zoveel mogelijk.

Aandacht voor de fiscale aspecten

Bij de keuze van het inrichten van grondtransactie-contracten, besteden wij specifieke aandacht aan de fiscale gevolgen. De gemeente is slechts onder de volgende voorwaarden bereid om mee te werken aan verzoeken van de wederpartij voor het optimaal fiscaal inrichten van een grondtransactie:  er wordt transparant geopereerd;  de constructie past binnen alle wet- en regelgeving (bij twijfel over de juiste wetstoepassing vindt overleg met de belastingdienst plaats), en  de gemeente ondervindt geen financieel nadeel van de medewerking. Indien er een grondtransactie plaatsvindt, zal er moeten worden afgerekend met de fiscus. Er zijn bij een grondtransactie globaal gesproken vier mogelijkheden:  er is sprake van een grondtransactie in de BTW-sfeer (er moet BTW afgedragen worden);  er is sprake van een grondtransactie in de overdrachtsbelastingsfeer (er moet overdrachtsbelasting afgedragen worden);  in uitzonderingsgevallen is er sprake van samenloop en moet beide soorten belastingen afgedragen worden, en  er vindt geen heffing plaats, omdat er een vrijstelling van toepassing is. Bij de gronduitgifte, wordt de gemeente regelmatig verzocht om de betreffende grond in de BTW-sfeer te leveren. In die situatie kan de koper (indien deze een belastingplichtige is en met de grond btw-belaste prestaties verricht) de BTW in vooraftrek brengen.

Dit in tegenstelling tot een grondtransactie in de sfeer van de overdrachtsbelasting.

Pagina 14 van 44

6. Financiële aspecten Rond de aanschaf, ontwikkeling en verkoop van gronden, gelden veel wettelijke kaders en regels. Bijvoorbeeld voor het financieel overzicht van de kostenen opbrengsten bij een project of ontwikkeling (de grondexploitatie). Maar ook voor de belastingafdracht en voor de verantwoording over het grondbeleid. In dit hoofdstuk staat hoe wij die regels als gemeente naleven. 6.1. Processen en verantwoording

De regels voor het opstellen van financiële rapporten van de gemeente zijn gebaseerd op het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en zijn tevens leidend voor het toezicht op en uitvoering van grondexploitaties. Om goed uitvoering aan deze regels te geven, hanteren wij de volgende werkafspraken:         

Aan het eind van de initiatieffase van en project of ontwikkeling, stellen wij een voorlopige grondexploitatie op. De definitieve grondexploitatie volgt in de ontwerpfase, bij vaststelling van het bestemmingsplan. Bij over- en/of onderschrijdingen informeert het college de raad via de gebruikelijke rapportages in de planning- en controlcyclus. Als er sprake is van een substantiële afwijking, vraagt het college daarbij een bijgesteld krediet aan. Van projecten in de initiatiefase die onverhoopt niet doorgaan, boeken wij de gemaakte kosten af, ten laste van het jaarresultaat. Afsluiting, categorisering en waardering van de grondexploitatie vindt plaats conform de regelgeving van het BBV. De gemeente toetst jaarlijks of zij met de activiteiten binnen haar grondbedrijf een onderneming drijft, zoals bedoeld in de regels voor vennootschapsbelasting (Vpb). Grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Als de herziening van een grondexploitatie planinhoudelijke wijzigingen met grote financiële gevolgen heeft, wordt de grondexploitatie opnieuw aan de raad aangeboden voor vaststelling. Voor een verwacht verlies van een individuele grondexploitatie, treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat in het betreffende boekjaar. (Tussentijdse) winst wordt genomen volgens de voorgeschreven Percentage of Completion (POC)methode.

Subsidiebaten en de daarbij behorende subsidiabele kosten bij grondexploitaties maken geen deel uit van de tussentijdse winstneming en worden verantwoord op het moment dat de subsidie volgens de subsidievoorwaarden is gerealiseerd.

Wij volgen het BBV

Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat regelgeving voor gemeenten voor onder andere het opstellen van de begroting en jaarstukken, de financiële positie, waardering et cetera. Bij het uitvoeren en verantwoorden van haar grondbeleid handelt de gemeente in overeenstemming met de stellige uitspraken van de commissie BBV en houdt zij rekening met de aanbevelingen van de commissie BBV. Een grondexploitatie of exploitatieopzet kan als volgt worden gedefinieerd: Een financieel overzicht van kosten en opbrengsten van een ruimtelijke ingreep. Met de uitkomsten van het financieel overzicht wordt de financieel-economische haalbaarheid aangetoond. Na vaststelling door de raad fungeert het financieel overzicht, de grondexploitatie, als het financiële kader waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd wordt.

Pagina 15 van 44

7. Risicomanagement Grondexploitaties zijn langdurige processen, die onderhevig zijn aan financiële en andere risico’s. Bij het opstellen van een plan moeten allerlei aannames worden gedaan, waarbij het de vraag is of deze werkelijkheid worden. Dit kan grote nadelige effecten hebben op de begroting of het weerstandsvermogen van de gemeente. Daarom is het noodzakelijk om de risico’s per project in beeld te brengen en in beeld te houden. In dit hoofdstuk staat hoe wij dat doen. 7.1. Risico’s in beeld

Om de risico's te onderkennen en inzichtelijk te krijgen is actief risicomanagement noodzakelijk. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico's. Dit is geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico's is een steeds terugkerend proces.

Wij voeren jaarlijks een Monte Carlo berekening uit

We voeren jaarlijks een Monte Carlo berekening uit op bij de herziene grondexploitaties. Dit is een vaste berekeningsmethode die inzicht geeft in de mate van afwijking van het resultaat bij verandering van de parameters in de grondexploitaties. De berekening resulteert in een overzicht van de grootste risico’s, met kans en gevolg. Dit overzicht is een van de gegevens bij het bepalen van de gemeentelijke weerstandscapaciteit.

Risico’s veranderen

Bij alle activiteiten in een grondexploitatie zijn weer andere risico’s mogelijk. Risico’s die op verschillende momenten optreden en ieder hun eigen mate van invloed hebben. Risico’s in grondexploitaties hangen samen met:  Langjarige looptijd van plannen;  Afhankelijkheid van marktomstandigheden, derde partijen en (veranderlijke) wetgeving bij de uitvoering en ontwikkeling;  Detaillering van de plannen. De opzet van plannen gaat zowel inhoudelijk als financieel van grof naar fijn. Dit wil zeggen dat de onderbouwing en hardheid van plannen ook steeds duidelijker wordt bij het verstrijken van de looptijd van een plan;  De vele variabelen en uitgangspunten die als gevolg van bijstelling een forse impact kunnen hebben op de beoogde planuitkomsten.

Pagina 16 van 44

8. Taken en bevoegdheden Bij grondbeleid hebben college en raad samen een taak. Want ieder van hen heeft zijn eigen bevoegdheden. Voor en adequate uitvoering van het grondbeleid moeten de wensen en besluiten goed op elkaar zijn afgestemd. 8.1. Samenhang in taken en bevoegdheden

De raad heeft een kaderstellende en controlerende rol, ook voor het grondbeleid. Het college is bevoegd tot het besluiten over en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, waaronder het aan- en verkopen van onroerend goed. Met de jaarstukken legt het college verantwoording af over de realisatie van de door de raad in onder andere de programmabegroting vastgelegde beleidsvoornemens en budgetten. Voor de grondexploitaties stelt de raad jaarlijks de (herziene) budgetten vast In de onderstaande tabel staan de taakverdeling en bevoegdheden van de raad en het college. Tabel Overzicht taakverdeling en bevoegdheden Wat

Wanneer

Gemeenteraad (kaderstellend)

College (uitvoerend)

Nota grondbeleid

1x per raadsperiode

Vaststellen kaders grondbeleid

Aanbieden nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling gemeenteraad

Bestemmingsplannen/ Omgevingsplannen

Continu

Vaststellen bestemmingsplannen/ Omgevingsplannen

Opstellen bestemmingsplannen/ Omgevingsplannen

Verwerving

Continu

(Definitief) vestigen van Wet voorkeursrecht gemeenten

Vaststellen van een verwervingsstrategie

Voornemen en besluit tot verzoek onteigening

(Voorlopig) vestigen voorkeursrecht gemeenten (voorbescherming) Voorbereiding onteigening

Beheer vastgoed en gronden

Continu

Verhuur gronden Verpachten gronden Ingebruikgeving

Pagina 17 van 44

Bouw- en woonrijp maken

Continu

Vaststellen aanbestedingskaders

Aanbestedingsbeleid

Uitgifte

Continu

Principes gronduitgifte

Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden voor verkoop en uitgifte Uitgiftecontracten Keuze selectiemethode(n) Beleidsregel gronduitgifte

Vaststelling grondprijzen

Jaarlijks door college

Kostenverhaal

Project

Kostenverhaal door middel van vaststellen van een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anders is verzekerd

Sluiten van privaatrechtelijke anterieure kostenverhaalsovereenkomsten, dan wel exploitatieovereenkomsten

Vaststelling grondexploitatie

Project

Voorafgaand aan de realisatiefase een definitieve grondexploitatie vaststellen en vaststellen dat het kostenverhaal verzekerd is

Uitvoering

Aangaan overeenkomsten

Project

Wordt geïnformeerd

Sluiten (samenwerkings-) overeenkomsten

Samenwerking met derden

Project

Toetst ontwerpbesluit college tot deelneming in een

Besluit tot deelneming in een privaatrechtelijke

Pagina 18 van 44

Stelt jaarlijks actuele grondprijzen vast binnen de vastgestelde kaders van het grondprijzenbeleid

privaatrechtelijke rechtspersoon

rechtspersoon

Herziening grondexploitatie

Jaarlijks

Herziening grondexploitatie

Uitvoering

Informatievoorziening, waaronder ook afwijkingen en rapportages

Periodiek

Wordt geïnformeerd

Uitvoering

Pagina 19 van 44

Bijlage 1

Ruimtelijke opgaven

In deze bijlage staan onze ruimtelijke opgaven waaraan grondbeleid een bijdrage levert. Met uitleg over de wijze waarop grondbeleid een bijdrage levert aan het bereiken ervan.

Omgevingsvisie

De omgevingsvisie geeft integraal richting voor de lange termijn en het maken van keuzes voor de gehele fysieke leefomgeving van gemeente Noordoostpolder. De omgevingsvisie is onder de Omgevingswet een verplicht instrument voor de gemeente. Uiterlijk in 2024 dient de Omgevingsvisie te zijn vastgesteld. Naar verwachting zal de Omgevingsvisie voor Noordoostpolder eind 2022 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Strategische koers Op 31 januari 2022 heeft de gemeenteraad als tussenproduct van de Omgevingsvisie de strategische koers vastgesteld. De strategische koers voor de Omgevingsvisie toont de ambities en geeft richting aan de te maken keuzes voor de lange termijn: Noordoostpolder in 2050. Deze 5 ambities hebben daarmee prioriteit voor het welzijn en welbevinden van de mensen en hun omgeving: 1. Een inclusieve en hechte samenleving met ruimte voor iedereen. 2. Sociale krachtige dorpen en wijken en een gezonde aantrekkelijke leefomgeving. 3. Noordoostpolder biedt ruimte voor vindingrijkheid. 4. Koploper in toekomstgerichte landbouw. 5. Noordoostpolder is optimaal verbonden met haar omgeving. Met deze vijf ambities zorgt de gemeente ervoor dat er in 2050 een trotse toekomstbestendige samenleving staat met een herkenbare identiteit.

Elke ambitie is uitgewerkt met keuzes om te bepalen welke onderdelen van de sociale en fysieke leefomgeving beschermd en welke ontwikkeld worden. In de omgevingsvisie worden deze keuzes verder uitgewerkt. De ambities sluiten ook aan bij de (verplichte) opgaven van het Rijk, de provincie en het waterschap. Alle bestaande strategische beleidsinstrumenten die over de fysieke leefomgeving gaan, worden integraal meegenomen in de omgevingsvisie, zoals bijvoorbeeld de Woonvisie Noordoostpolder: Kansen Grijpen, Transitievisie Warmte het strategische gedeelte van het waterplan, de mobiliteitsvisie, de structuurvisie en delen van het beleidsplan Openbare Ruimte. Hiermee biedt de omgevingsvisie een integraal afwegingskader voor keuzes en opgaven die de gemeente de komende jaren op zich af ziet komen. Hieronder zijn de voor het grondbeleid belangrijkste onderwerpen toegelicht. Waar nodig worden de thema’s in het grondbeleid nog aangescherpt, aangevuld en of aangepast aan de hand van de ambities en keuzes in de Omgevingsvisie (eind 2022, begin 2023).

Meer woningen bouwen

In de Woonvisie Noordoostpolder Kansen Grijpen (2020) staat dat er op basis van bevolkings- en huishoudensontwikkeling 1.000 woningen in de komende 10 jaar kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad van de gemeente. Bureau Ruimtevolk heeft in 2021 een verkenning gedaan naar wat de gemeente extra kan bijdragen aan de landelijke woningbouwopgave. Voor de periode tot 2050 komt zij uit op een autonome woningbouwbehoefte van 2.100 – 3.300 woningen. Dit betekent een gemiddelde behoefte van 80-130 woningen per jaar. En daarboven op kan de gemeente Noordoostpolder met de komst van de Lelylijn 5.000 woningen toevoegen. De gemeente is voornemens om actief te sturen op de woningbouwopgaven. Dit houdt in dat de gemeente minimaal de helft van de woningbouwlocaties wil aanbieden door actief grondbeleid. Dit is zelf grond

Pagina 20 van 44

minnelijk verwerven en woningbouwkavels verkopen. De gemeente heeft aandacht voor sociale woningbouw. De gemeente en Mercatus doen hiervoor periodiek een kernvoorraadonderzoek. Ook maakt de gemeente prestatieafspraken met Mercatus en Woonzorg Nederland en hun huurdersbelangen/bewonerscommissies. Mogelijkheden grondbeleid • Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en woningbouwkavels verkopen; • Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen.

Nieuwe bedrijventerreinen & bestaande terreinen verbeteren

Er wordt in 2022 gewerkt aan een ontwikkelperspectief voor werklocaties. Dat is nodig omdat de huidige voorraad voor bedrijventerreinen naar verwachting binnen 10 jaar uitgegeven is. Naast nieuwe bedrijventerreinen is het belangrijk om waar mogelijk te investeren in de kwaliteit van bestaande, oudere, bedrijventerreinen. Mogelijkheden grondbeleid • Actief grondbeleid, zelf grond verwerven en bedrijfskavels verkopen; • Faciliterend grondbeleid, grondexploitatie door een private partij mogelijk maken, kosten openbare ruimte op de private partij verhalen.

Duurzaamheid: energie, klimaat, circulair en biodiversiteit

In de duurzaamheidsnota Noordoostpolder Energieneutraal (2017-2025), staat de ambitie en koers naar een energieneutrale gemeente Noordoostpolder in 2030, beschreven. Schone energie, nieuwe mobiliteit en circulariteit zijn daarbij destijds als de hoofdthema’s benoemd. Inmiddels zijn ook onderstaande actuele thema’s van invloed op de verduurzaming en het ruimtegebruik in Noordoostpolder. Energietransitie Door elektrificeren van bijvoorbeeld transport en verwarming, is het huidige energienetwerk toe aan een verzwaring. Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen zal al rekening worden gehouden met een zwaarder uitgevoerd netwerk. Er is bijvoorbeeld meer ruimte nodig voor trafo ruimten, laadpunten voor auto’s en mogelijk ook buurtaccu’s/opslag. Warmtetransitie In 2021 is de transitievisie warmte vastgesteld. Daarin is bepaald dat de focus tot 2030 ligt bij het aardgasvrij ready maken van de bestaande woning voorraad. Dat betekend inzetten op gasbesparing door het stimuleren van isoleren en bestaande technieken zoals (hybride) warmtepompen en waar mogelijk kleine warmtenetten. Daarnaast wordt er ervaring opgedaan in de landelijke proeftuin aardgasvrije wijken ‘Nagele in Balans’, en worden vergelijkbare lokale initiatieven die zich aandienen gefaciliteerd.

De kansen voor toepassing van warmtenetten gevoed door Geothermie en Aquathermie worden de komende periode verder verkend en uitgewerkt. Per wijk en of dorp wordt uiteindelijk in de Wijkuitvoeringsplannen een keuze gemaakt voor het meest passende warmtesysteem. Het is mogelijk dat er per wijk/dorp ruimte nodig is om de warmtetransitie te kunnen uitvoeren. Duurzame energie opwek: windparken en zonneweides Langs de dijken van het IJsselmeer aan de westkant van de Noordoostpolder ligt een van de grootste windparken van Nederland met in totaal 86 windturbines op het land en in het water. Het windpark wekt jaarlijks circa 1,4 miljard kWh schone, duurzame elektriciteit op. Dat is vergelijkbaar met het elektriciteitsverbruik van ruim 400.000 huishoudens. Windpark Noordoostpolder levert daarmee een substantiële bijdrage aan de doelen van het Energieakkoord en is daarmee een belangrijke duurzame energiebron voor Nederland. Voor de verdere opwek van duurzame elektriciteit geeft de gemeente de voorkeur aan zonnepanelen. In 2019 heeft gemeente Noordoostpolder hiervoor de structuurvisie zon vastgesteld waarin de zonneladder wordt toegepast. Dit houdt in dat er zoveel mogelijk opwek van zonneenergie op daken van gebouwen

Pagina 21 van 44

wordt nagestreefd. Voor het toepassen van zon op land zijn zoekgebieden aangewezen waarbij is vooral is gekeken naar aanwezigheid van bestaande energie infrastructuur en het beperken van toepassing op hoogwaardige landbouwgrond. Er is ruimte geboden voor de invulling van maximaal 500 hectare. De gemeente voorziet, gezien de grote duurzame energieopgave, wel grote zonparken ter plaatse van het windpark Noordoostpolder. Na de evaluatie van de provinciale structuurvisie zon, zal het toepassen van landbouwgrond alleen nog onder strikte voorwaarden mogelijk zijn. In de gemeentelijke structuurvisie Zon in de Polder is verder opgenomen dat er mogelijk per wijk/dorp initiatieven kunnen ontstaan waarbij er lokaal energie opgewekt en wellicht ook opslag en conversie toegepast gaat worden. Ruimtelijke (klimaat)adaptatie Ruimtelijke adaptatie is het aanpassen van de inrichting van zowel het stedelijk als het landelijk gebied aan de effecten van de klimaatverandering. De huidige opgave op het gebied van ruimtelijke adaptatie is geïnventariseerd door uitgevoerde stresstesten voor wateroverlast, overstroming, droogte en hitte. Tijdens herinrichtingswerkzaamheden in bestaand stedelijk gebied is het van belang gelijktijdig de geconstateerde knelpunten uit de stresstesten weg te nemen. Bij nieuwe plannen maakt ruimtelijke adaptatie als vanzelfsprekend onderdeel uit van het ontwerp.

Het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie blijft leidend om ons beheergebied naar 2050 voldoende klimaatbestendig en waterrobuust in te richten. Biodiversiteit Bij de (her)inrichting van openbare ruimte zal voldoende ruimte beschikbaar moeten zijn om biodiversiteit te versterken. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende m 2, maar ook om de ligging daarvan. De uitgangspunten voor biodiversiteit staan in het Beleidsplan Openbare Ruimte (raadsbesluit 13 december 2021). Duurzame grondbalans (Circulariteit) Bij het ontwikkelen van woningbouwplannen en bedrijventerreinen wordt gestreefd naar een gesloten grondbalans binnen de ontwikkellocatie. Het komt ook voor dat er extra grond nodig is of er juist grond moet worden afgevoerd. Door met ontwikkelaars van bouwgrond en overige overheden zoals het Waterschap (vrijkomende grond bij aanleg natuurvriendelijke oevers) en de provincie (vrij komende grond bij bermonderhoud) te kijken naar toepassing van grond is er binnen gemeentegrenzen een duurzame grondbalans mogelijk. ] Mogelijkheden grondbeleid  Actief grondbeleid, Grondverwerving voor lokale initiatieven (wijk/dorp) energieopwekking op land;  Actief grondbeleid, bij de inrichting rekening houden met ruimtegebruik voor energietransitie, ruimtelijke klimaatadaptatie en biodiversiteit.

 Faciliterend grondbeleid, onder voorwaarden ruimte bieden voor zonneparken en kostenverhaal door een verplichte bijdrage in een gemeentelijk energiefonds voor exploitanten van zonneparken en bij andere grootschalige energieopwekking.

Pagina 22 van 44

Bijlage 2

Uitleg kostenverhaal

In deze bijlage leest u nadere uitleg over het kostenverhaal. Het gaat over uitleg van de regels die daarvoor gelden en de mogelijkheden die dat biedt voor gemeentelijke keuzes. Vanzelfsprekend leest u hier ook wat daarin verandert als de Omgevingswet in werking treedt.

Omgevingswet

Per 1 januari 2023 zal naar verwachting de Omgevingswet (Ow) in werking treden. Met de komst van de Ow en de daaraan gekoppelde Aanvullingswet grondeigendom (Awg) is het belang voor de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid en het bijbehorende kostenverhaal gebleven. Met de komst van de Ow wordt de wettelijke verplichting tot gemeentelijke kostenverhaal daarom niet anders. De gemeente blijft verplicht de kosten te verhalen. De Aanvullingswet neemt onder andere de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), de Onteigeningswet (Ow) en de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) op in de Omgevingswet en bevat een nieuwe regeling omtrent kostenverhaal.

Kostenverhaal

Kostenverhaal betekent dat de gemeente de kosten, die zij maakt om ontwikkelingen van woningbouw, bedrijvigheid, kantoren, winkel-, sport- en schoolvoorzieningen, natuur- en recreatieve voorzieningen te realiseren, “in rekening brengt” bij degene die profijt heeft van deze kosten. Dit in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Via het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet (‘het Aanvullingsbesluit’) worden in het Omgevingsbesluit de kostenverhaalplichtige activiteiten en kostensoorten aangewezen. Gebiedseigen versus gebiedsoverstijgende kosten Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten. Gebiedseigen kosten zijn voor een enkele ontwikkeling. Deze worden per ontwikkeling bepaald, en worden altijd verhaald. Gebiedsoverstijgende investeringen komen ten goede aan meerdere ontwikkelingen of zelfs de hele gemeente. In de nog vast te stellen gemeentelijke Nota kostenverhaal wordt het verhalen van gebiedsoverstijgende kosten op nieuwe ontwikkelingen geregeld. Gemeente versus private grondexploitanten Dit kostenverhaal geldt voor iedereen: voor de gemeente zelf en voor derden. Het kostenverhaal voor de gemeente vindt plaats in de eigen gemeentelijke jaarrekening / begroting via investeringskredieten en gemeentelijke grondexploitatie (gronduitgifte).

Het kostenverhaal op derden (particuliere grondeigenaren / private partijen) kan de gemeente grofweg via twee sporen doen:, of privaatrechtelijk via een overeenkomst of publiekrechtelijk via regels en / of voorschriften in het Omgevingsplan.

Twee sporen

De Omgevingswet onderscheidt een tweetal sporen ten aanzien van het kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen: a) Privaatrechtelijke spoor Het sluiten van een (privaatrechtelijke) overeenkomst heeft met artikel 13.13 Omgevingswet een nieuwe wettelijke grondslag gekregen. Een overeenkomst wordt tussen gemeente en particuliere eigenaar gesloten vóór de vaststelling van de planologische maatregel. Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van het project. Partijen zijn dan nog niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het omgevingsplan. De overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en maakt afspraken over locatie-eisen, woningbouwprogramma, fasering en dergelijke. Ook is het mogelijk om afspraken te maken over een financiële bijdrage voor een ontwikkeling van een gebied

Pagina 23 van 44

mits functionele samenhang kan worden aangetoond en de financiële bijdrage is geregeld in een omgevingsvisie of een programma. Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor. Ook nadat het verhalen van de kosten is geregeld in een omgevingsplan kunnen partijen echter nog een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst. Daarbij moeten zij echter de regels van het kostenverhaal in het omgevingsplan in acht nemen. Wat de onderhandelingsruimte is in het kader van een posterieure overeenkomst hangt daardoor af van het omgevingsplan. b) Publiekrechtelijke spoor De mogelijkheid bestaat dat een gemeente niet tot een overeenkomst kan komen met een private partij voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Ook dan blijft het mogelijk om, als stok achter de deur, de kosten via de publiekrechtelijke weg te verhalen. Het bevoegde bestuursorgaan zal dan in het besluit dat de activiteit mogelijk maakt regels of voorschriften opnemen over het verhaal van kosten. Zo kan een gemeenteraad regels stellen over kostenverhaal in een omgevingsplan dat een aangewezen activiteit mogelijk maakt. Bij het publiekrechtelijke spoor mogen kosten alleen worden verhaald als ze voldoen aan de drie criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria) conform artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet.

Nieuw echter is dat ook in het publiekrechtelijke spoor de mogelijkheid wordt geïntroduceerd om financiële bijdragen te verhalen: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-35133-34.html Dit wordt geregeld in de artikelen 13.23 en 13.24 Ow. Het gaat om het verhalen van een ‘vrijwillige’ bijdrage, die bestaat uit kosten die niet hoeven te worden verhaald via het verplichte publiekrechtelijke kostenverhaal uit afdeling 13.6 Ow (zie ook 9.4). Met andere woorden, het bestuursorgaan heeft de keuze om al dan niet over te gaan tot verhaal van deze kosten. De gemeente heeft met de Omgevingswet een nieuw instrument in handen, te weten kostenverhaalkaders met beleidsuitwerking in regels per kostenverhaalsgebied of door middel van voorschriften in de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Met toepassing van regels is het kostenverhaal (ook zonder een overeenkomst) verzekerd voor de gemeente. Het kostenverhaal via actief of faciliterend grondbeleid is samengevat in onderstaande afbeelding.

Pagina 24 van 44

Integrale vs. organische gebiedsontwikkeling

Nieuw, naast het integrale kostenverhaal (art 13.14 Ow), is de mogelijkheid om kosten te verhalen bij zogenoemde organische gebiedsontwikkeling (art. 13.15 Ow). Met het (klassieke) integrale model worden zowel publieke kosten als kavelkosten (van uitgeefbare gronden) verhaald. Met het organische model worden alleen de publieke kosten verhaald. Het kenmerkende onderscheid tussen integrale en organische gebiedsontwikkeling zit in het vastleggen van het tempo van de ontwikkeling. Er zijn een aantal verschillen in de twee systemen. 1. Het eerste verschil is gelegen in de wijze van rekenen. Bij een organische ontwikkeling vermeldt het omgevingsplan slechts de activiteiten en het kostenplafond, het maximale kostenverhaal voor het gebied. Bij een integrale gebiedsontwikkeling wordt in het omgevingsplan een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen. 2. Het tweede verschil ziet op de kosten die verhaald kunnen worden. Bij de organische gebiedsontwikkeling zijn er onzekerheden over het eindbeeld, de kosten, het programma en het tempo. De gemeente zal haar investeringen en de vraag of zij voorzieningen wil aanleggen afhankelijk maken van de voortgang in het gebied.

Het kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is daarom beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor niet-uitgeefbare gronden.Bij integrale gebiedsontwikkeling is het uitgangspunt dat het hele gebied wordt ontwikkeld, dus kunnen de kosten voor het hele gebied worden verhaald. 3. Het derde verschil ziet op de begrenzing van het kostenverhaal. Bij integrale gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats bij vaststelling van het omgevingsplan en geldt het beginsel van macroaftopping (er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn). Bij organische gebiedsontwikkeling vindt de toets plaats op een later moment, namelijk bij de aanvraag van de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. Er wordt getoetst aan de waardevermeerdering als gevolg van de aanvraag voor de te verrichten activiteit. Het te verhalen bedrag mag niet hoger zijn dan de waardevermeerdering na aftrek van kosten (met inbegrip van de inbrengwaarde) op het eigen perceel. Op die manier wordt voorkomen dat een initiatiefnemer meer moet betalen dan dat zijn grond in waarde is gestegen.