Bijlage 7 - Taxatierapport Schoolstraat 12 Burdaard

2.3.2.De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat gegevens door hem/haar verkregen in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur onderbouwt zijn waardering, aannames en conclusies Toelichting 2.4.1.In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. 2.4.2.Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens waarop hij zijn taxatie baseert deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. 2.5 Eerdere betrokkenheid De taxateur die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is.

Toelichting 2.5.1.Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. 2.6 Integriteit/ objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2.De taxateur stelt zijn (waarde) oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3.Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar het geen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien.

2.6.4.De eisen die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever te vragen alle andere belanghebbende of verbonden partijen op te geven, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.5.Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6.Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren.

2.7 Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.7.1.De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2.7.2.Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het mede verantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.7.3.Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo. 2.8 Verzekering Een (Register) taxateur dient zich te verzekeren tegen: • conform de eisen van het NRVT • De kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever.

3 Bijzondere vereisten voor het taxatieproces de taxatie opdracht 3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden

Opmerkingen

1.

Benoeming van de opdrachtgever

De opdrachtgever dient juist te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een ander juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object. (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.)

2.

Benoeming van de taxateur

De taxateur dient juist te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren.

3.

Het doel van de taxatie

De basis van de waarde dient exact omschreven te worden alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden.

4.

Het onderwerp van de taxatie

Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden.

5.

Het te taxeren belang

6.

Gebruik van het object of de classificatie van het object

Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.) Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv eigen gebruik, eigen grond, erfpacht,

7.

Basis van de waarde

De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip)

8.

Datum opname en inspectie

Datum opdracht Inspectiedatum Waardepeildatum Conceptrapportagedatum Rapportagedatum De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarden object betrokken is geweest.

9.

Verklaring van eerdere betrokkenheid

10.

Verklaring omtrent de status van de taxateur

In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt.

11.

Valuta

In de opdrachtbevestiging dient de valuta waarin getaxeerd wordt vermeld te worden.

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd.

13.

Opschorting verslaggeving

Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens hij/zij niet gehouden kan zijn de gevraagde rapportage uit te brengen.

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt dienen deze expliciet vermeld te worden.

15.

Beperkingen/ Uitsluitingen/ aansprakelijkheid

In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt.

16.

Publicatie

In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie van, publicatie of verwijzing naar de taxatie of het rapport.

17.

Norm

In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm.

18.

Kwalificatie taxateur

In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie.

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium.

20.

Tuchtrecht

Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.

3.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt.

3.4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan. 3.6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door derden opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde.

Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen. 4 Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4.1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen, om de informatie waarop hij zich bij de waardering baseert te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden ten minste en niet limitatief de navolgende gebieden: No

Onderzoeksgebied

1.

Juridische aspecten van het vastgoed

2.

Gebruik van het object

Privaatrechtelijke aspecten

Eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart, kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen (zie ook 4.5)

Publiekrechtelijke status van het vastgoed

Bestemmingplan, voorbereidingsbesluit, omgevings- vergunning, exploitatieplannen etc. (zie ook 4.6)

Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur) overeenkomsten Ruimten

Status ten aanzien van B.T.W., (herzieningsperiode), overdrachtsbelasting, nieuw vervaardigd onroerend goed etc.(zie ook 4.7) Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580 Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s.

Technische eigenschappen

Huurders

Huurovereenkomsten, looptijden, bijzondere verplichtingen, zekerheden, andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder.

Locatieaspecten

Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren, (sociale) veiligheid, winkels etc.

Beperkte technische omschrijving

Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object.

Bouw- en/of renovatieen/of uitbreidingsplannen

Omschrijving van voorgenomen bouwrenovatie of uitbreidingsplannen, kosten en status.

Voorzieningen behorende tot het vastgoed

Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed op de waarde. Bijvoorbeeld WKO-installaties klimaatbeheersingsinstallaties etc.

Onderhoudstoestand

De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur is nimmer een garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreken.(zie ook 4.8)

Milieu (vervuiling)

Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde zoals bodem, grondwater, geluid, licht, stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend zijn (bijv. asbest) (zie ook 4.9)

Duurzaamheid

Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig.

Risico’s

Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/ of de financier die samenhangen met het object, de markt en of de voorgenomen ontwikkelingen

Marktomstandigheden De EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 5.5.2).

Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen

4.4 Specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte en andere ruimten ex artikel 7:290BW te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 BW procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art 7:303 BW bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van de huurherziening. Het vaststellen van de herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn ( ROZ) luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde. 4.5 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen.

Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; • De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); • Het actuele canonbedrag per jaar; • Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld. • Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien, dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld.

Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat, kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde; • Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot waar de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt, dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; • Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum dient deze datum te worden aangegeven. • Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is, bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; • De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren, openbare lichamen (zoals waterschappen, hoogheemraadschappen, spoorwegen etc.) dit vermelden. 4.6 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie en welke functionaris is geraadpleegd.

De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.

4.7 Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. 4.8 Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden.

Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur dient bij eigenaar, gebruiker, koper en verkoper te vragen naar eventuele bodemrapporten en het gebruik in het verleden. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst, alsmede het bodemloket. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. Marktwaarde als waarderingsgrondslag editie 2010 Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, Prof. Dr. A.C. Hordijk MRICS. 5

Vereisten voor de verslaglegging in het Taxatierapport 5.1 Algemene uitgangspunten Het taxatierapport vormt de verslaglegging van de door de taxateur uitgevoerde waardering. Een taxatierapport dient vanuit dat perspectief en in zijn geheel ondubbelzinnig, eenduidig en niet multiinterpretabel te zijn. Daarnaast dient in het taxatierapport geborgd te zijn dat deze voldoet aan het doel van de taxatie, zoals dat met de opdrachtgever is overeengekomen. Indien in het taxatierapport wordt afgeweken van de hieronder omschreven minimumvereisten dient dit te worden aangetekend en voorzien van een door de taxateur onderbouwde argumentatie. In het kader van de bestrijding van fraude dient gestreefd te worden naar maximale transparantie in de verslaglegging. Indien er gegevens niet openbaar gemaakt (mogen) worden in de verslaglegging dient hiervan aantekening gemaakt te worden in het rapport, voorzien van een argumentatie. Bijvoorbeeld bedrijfseconomisch belang van de opdrachtgever, maar wel ingezien door de taxateur.

5.2 Minimumvereisten taxatierapport Naast het feit dat het rapport moet voldoen aan de in de vorige paragraaf geformuleerde algemene beginselen dient het inhoudelijk minimaal aan de onderstaande vereisten te voldoen: 1.

Benoeming van de opdrachtgever

2.

Duiding van de taxateur

3.

Datum opname en inspectie

4.

Peildatum van de waarde

5.

Object/ Onderwerp van de taxatie

6.

Het te taxeren belang

7.

De basis van de waarde

8.

Bijzondere uitgangspunten/ afwijkingen en voorbehouden

9.

Verklaring intern/extern

10.

Verklaring van eerdere betrokkenheid bij het object Openbaarmaking of uitsluiting van de betrokkenheid van de taxateur bij de opdrachtgever of het object

11.

12.

Verklaring van de kwalificatie(s) van de taxateur

13.

Verklaring van toepassing zijnde tuchtrecht Gebruikt valuta

14.

15. 16.

17.

Bevestiging door de taxateur van de gehanteerde norm Verklaring beperking geldigheid

De taxatie vermeldt de omvang van de uitgevoerde recherche, de aard en de geraadpleegde

Het rapport moet gericht zijn aan de opdrachtgever. Voor het overige dienen die eisen in acht genomen worden die gelden voor opdrachtverlening en identificatie in het rechtsverkeer. Het rapport moet duidelijk herkenbaar zijn als afkomstig van een met naam en toenaam genoemde taxateur (natuurlijk persoon) alsmede van zijn professionele kwalificatie(s). Daarnaast de gegevens van het bedrijf of de organisatie waaraan de taxateur verbonden is De opnamedatum dient in het taxatierapport te worden vermeld. De peildatum voor de waardering dient in het taxatierapport apart te worden vermeld ook al is deze gelijk aan de opnamedatum. Het object/ onderwerp/object van de taxatie dient voldoende omschreven te zijn en juridisch geduid door de kadastrale aanduiding. Het juridisch belang in het te taxeren object dient geduid te worden. Bijvoorbeeld taxatie ten behoeve van koop/ huur / financiering De basis van de waarde dient te worden vermeld aangevuld met een uitgeschreven definitie van de betreffende waarde. De basis van de waarde dient in overeenstemming te zijn met die zoals gedefinieerd in deze norm. (zie ook 5.3) De taxateur onderbouwt uitgebreid en gemotiveerd welke bijzondere uitgangspunten, uitsluitingen en of aannames er zijn gehanteerd. De taxateur verklaart of deze tot de organisatie van de opdrachtgever behoort dan wel een onafhankelijke derde is.

De taxateur verklaart of deze het object de afgelopen twee jaren eerder getaxeerd heeft en met welk doel. De taxateur verklaart in welke verhouding hij tot de opdrachtgever staat dan wel het object. Is er uitsluitend sprake van een verhouding opdrachtgever opdrachtnemer of zijn er ander verbanden of belangen van de taxateur bij opdrachtgever of object. Hier geeft de taxateur aan op grond van welke kwalificaties hij van mening is in staat te zijn deze taxatie uit te voeren. Bijvoorbeeld ingeschreven in het register ….. De taxateur verklaart welk tuchtrecht van toepassing is op hem en de uitgevoerde taxatie. In het taxatierapport wordt verklaard in welke valuta de waardering is uitgebracht. Indien waarde componenten uit een andere valuta zijn gebruikt wordt aangegeven welke wisselkoers per peildatum is gehanteerd ten opzichte van de hoofdvaluta en wat de bron is waaruit is geput. De taxateur verklaart overeenkomstig welke norm de taxatie is uitgevoerd. “ Deze taxatie is uitsluitend bestemd voor het genoemde doel (te taxeren belang) en de genoemde opdrachtgever etc. “ De taxateur beschrijft welke recherches door hem in het kader van de taxatie zijn uitgevoerd. Ook maakt hij uitputtend melding van de geraadpleegde bronnen en de

18.

19.

20.

bronnen van informatie De vastgestelde waarde dient te worden weergegeven in cijfers en in woorden met toevoeging van de gehanteerde valuta Het rapport dient te worden ondertekend en voorzien van een datum van ondertekening. Visuele object presentatie

omvang van de verkregen en gehanteerde informatie. Indien er sprake is van meerdere objecten dienen deze individueel gewaardeerd te worden.

Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeeldingen van het vastgoed waardoor een goed totaalbeeld van het vastgoed kan worden verkregen, waar bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt. (zie ook 5.5)

5.3 Onderbouwing waardeoordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. De taxateur geeft uitleg over de gehanteerde methodieken en waarom hij deze heeft gehanteerd. Van iedere gehanteerde methode wordt een berekening bijgevoegd, welke is voorzien van een onderbouwing van de gebruikte marktgegevens. (kapitalisatiefactoren/vergelijkingsobjecten/etc.). Bij de berekeningen wordt voor de vloeroppervlakten NEN 2580 gehanteerd. In de berekening dienen een onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de economische huurwaarde en de exploitatielasten terug te vinden zijn. 5.4 Referentiepanden Huidige richtlijn ROZ: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object).

Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. In het taxatierapport dient de taxateur de afwijking tussen de getaxeerde waarde en de modelwaarden nader toe te lichten. De afwijking kan bijvoorbeeld ontstaan doordat de onroerende zaak qua gebruik afwijkt van de referentieobjecten. Dit dient u per referentieobject aan te geven. 5.5 Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat tenminste een presentatie met afbeelding van het object waardoor een goed totaalbeeld van het object kan worden verkregen, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht, alsmede een plattegrond waaruit de ligging van het object blijkt. Het taxatierapport bevat ten minste één afbeeldingen per object waarbij minstens de voor- en achterkant van het object, het straatbeeld en het interieur in beeld worden gebracht. De foto’s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. 5.6 Taxatierichtlijn, specifieke aanvulling voor winkels Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte (en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege een mogelijke art. 7:303 procedure niet haalbaar is. Bij winkels dient de taxateur dan ook naast de markthuur een herzieningshuurwaarde vast te stellen. Deze wordt doorgaans, conform art.

7:303 bepaald als het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in de vijfjaarsperiode voorafgaande aan het moment van huurherziening. Het vaststellen van deze herzieningshuurwaarde wordt beschouwd als de deskundigheid van de taxateur. De richtlijn luidt om een inzichtelijke onderbouwing (referenties) te geven van de gehanteerde herzieningshuurwaarde.

Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende,

Controlerend taxateur: Bedrijfsnaam :

Makelaardij Roos

Adres controlerend taxateur:

Aalsumerpoort 6 - 8 9101 JL Dokkum

Ingeschreven in register:

NRVî onder nummer RT286262986

Lid van:

NVM

verder te noemen "taxateur'', Taxateur heeft het taxatierapport met nummer 9111HH-12 van het bedrijfspand aan De Schoolstraat 12 te Burdaard, kadastraal bekend onder: Gemeente Blija, sectie G, nummer 863 getaxeerd door de waarde.

bekeken op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van

Taxateur heeft het taxatierapport 9 december 2021 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is/ Op basis van de beoordeelde stukken heeft taxateur volgende opmerkingen: Geen.

Aldus door taxa'.!:te ~ _,_Plaats: ~

/

Da ;um;-9...decembe

021

(handtekening taxateur)

Kadastrale kaart

Uw referentie: gz1

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Blija G 863

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 16 november 2021 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

O

2011.002233.01 Stichting

Heden, dertig september tweeduizend elf, om tien uur dertig minuten, verschenen voor mij, , notaris in de gemeente Leeuwarderadeel: 1. de heer gemeente-ambtenaar, wonende te geboren te (paspoort nummer afgegeven in de gemeente Menaldumadeel op dertig juni tweeduizend tien), ten deze handelend in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde met de macht van substitutie van de burgemeester van de gemeente Ferwerderadiel, en als zodanig de gemeente Ferwerderadiel, kantoorhoudende Hegebeintumerdyk 2, 9172 PJ Ferwert, rechtsgeldig vertegenwoordigende, krachtens besluit van de burgemeester ingevolge artikel 171 van de Gemeentewet en gelet op het bepaalde in artikel 3:60 van het Burgerlijk Wetboek en in titel 10 "Mandaat en Delegatie" van de Algemene wet bestuursrecht, welk besluit is gehecht aan een akte van depot op drieëntwintig november tweeduizend één voor mr , destijds notaris in de gemeente Leeuwarderadeel, verleden, en voorts handelende uit kracht en ter uitvoering van het besluit van de Raad van die gemeente van negen november negentienhonderd vijfennegentig, afdeling I, nummer 124, mede in verband met het besluit tot verkoop van Burgemeester en Wethouders van die gemeente van zevenentwintig september tweeduizend elf, nummer 13P, - van welk laatstgemeld besluit een kopie aan deze akte zal worden gehecht; de gemeente Ferwerderadiel hierna te noemen: verkoper; (paspoort nummer: ,

afgegeven in de 2. a. mevrouw gemeente Fererderadiel op twee juni tweeduizend negen), wonende te Burdaard, , geboren te b.

(Nederlandse Identiteitskaart nummer: , afgegeven in de de heer gemeente Ferwerderadiel op acht maart tweeduizend tien), wonende te Burdaard, , geboren te g

handelende in hun hoedanigheid van respectievelijk voorzitter en penningmeester van de stichting Stichting Multifunctioneel Centrum Burdaard, statutair gevestigd te Burdaard (gemeente Ferwerderadiel) en aldaar kantoorhoudende aan de Bourboomweg 29 (9112 HK), welke stichting is ingeschreven in het handelsregister, gehouden door de Kamers van Koophandel onder nummer 01108192, handelende ter uitvoering van het besluit van het bestuur van voormelde stichting en als zodanig deze stichting overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 2 van haar statuten rechtsgeldig vertegenwoordigende; blijkende van voormelde besluit uit notulen van de betreffende vergadering, welke notulen bij uittreksel aan deze akte zijn gehecht; de Stichting Multifunctioneel Centrum Burdaard hierna te noemen: koper. De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaren het navolgende: VERKOOP EN LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK De verkoper heeft een overeenkomst gesloten met de koper, waarbij de verkoper heeft verkocht aan de koper en de koper heeft gekocht van de verkoper het hierna te omschrijven registergoed. Deze overeenkomst is vastgelegd in een door partijen ondertekende koopovereenkomst welke aan deze akte is gehecht.

Op grond van het vorenstaande levert de verkoper aan de koper, die hierbij aanvaardt: het nieuw gebouwde gebouw bestaande uit een drietal bepaalde gedeelten (in de koopovereenkomst aangeduid als appartementsrechten), die blijkens hun inrichting bestemd

Hypotheken 4

blad 1.

zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en voorts zoals bepaald in artikel 5: 106 lid 4 Burgerlijk Wetboek, met erf, ondergrond en verder aan- en toebehoren, zijnde: (I) multifunctioneel centrum (dorpshuis, opbaarruimte en dergelijke); (II) sportvoorzieningen; (III) kinderopvang en diverse medische functies, fysiek gelegen in het pand staande aan de Schoolstraat te Burdaard, respectievelijk groot (als vloeroppervlak): (I) éénduizend vierhonderddrieënvijftig vierkante meter (op de schetsen met rood aangegeven); (II) tweeduizend éénhonderdvijfenzeventig vierkante meter (op de schetsen met blauw aangegeven); en (III) zeshonderdzevenenveertig vierkante meter (op de schetsen met groen aangegeven), totaal groot circa vierduizend tweehonderdvijfenzeventig vierkante meter, als aangegeven op bijgaande schetsen en welke aan deze akte zijn gehecht, inclusief erf, ondergrond en verdere toebehoren voor het gebruik als multifunctioneel centrum, kadastraal bekend gemeente Blija, sectie G, nummers 840, 610 en 197 (allen deels), totaal groot circa drieduizend zeshonderdvijftig vierkante meter, uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte ter grootte als na ambtshalve uitmeting door de landmeter van de Dienst voor het kadaster zal blijken te zijn, van de hiervoor genoemde aaneengesloten percelen kadastraal bekend gemeente Blija, sectie G, nummers: 840, 610 en

197, zoals globaal gearceerd is aangegeven op de aan deze akte vastgehechte situatietekening met nummer V-OV-92; hierna ook te noemen: het gekochte en/of het verkochte. De koper is voornemens het registergoed te gebruiken als hiervoor en in de koopovereenkomst vermeld. Met betrekking tot dit gebruik heeft de verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. VOORAFGAANDE VERKRIJGING DOOR VERKOPER Het verkochte registergoed werd, voor wat de grond betreft, de opstallen zijn verkregen door stichting voor eigen rekening, door de verkoper in eigendom verkregen als volgt: - gemeld kadasternummer 840, deels door de inschrijving op het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn op zes januari tweeduizend negen in register Hypotheken 4 deel 56098 nummer 34 van het afschrift van een akte van ruiling op vijf januari tweeduizend negen verleden voor mr notaris te Dokkum, bij welke akte kwijting werd verleend voor de betaling van de toegift; en deels door de inschrijving op het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn op vijf januari tweeduizend negen in register Hypotheken 4 deel 56072 nummer 197 van het afschrift van een akte van levering op diezelfde dag verleden voor mr , notaris te Dokkum, bij welke akte kwijting werd verleend voor de

betaling van de koopsom; - gemeld kadasternummer 610 door de inschrijving op het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn op zeventien oktober tweeduizend acht in register Hypotheken 4 deel 55631 nummer 29 van het afschrift van een akte van ruiling (met gesloten beurzen) op diezelfde dag verleden voor mr , notaris te Stiens. - gemeld kadasternummer 197 krachtens de toedeling bij de akte van ruilverkaveling "Ferwerderadeel" op éénendertig oktober negentienhonderd vijfentachtig verleden voor , destijs notaris te Marrum, ingeschreven op het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Leeuwarden op diezelfde dag in register Hypotheken 4 deel 5655 nummer 1. KOOPSOM, VERREKENING LASTEN, KWIJTING 1.190.000,00). In de hiervoor omschreven koopprijs is begrepen negentien procent (19 %) omzetbelasting ten bedrage 190.000,00). van é

Hypotheken 4

blad 2.

De koopsom is als volgt (exclusief omzetbelasting) onderverdeeld: 1. - multifunctioneel centrum (hiervoor aangeduid met I): driehonderdnegenendertigduizend 339.883,00); 2. - sportvoorzieningen (hiervoor aangeduid met II): 508.772,00); en 3. - kinderopvang en diverse medische functies (hiervoor aangeduid met III): éénhonderdéénenvijftigduizend driehonderdvijfenveertig euro 151.345,00), 1.000.000,00), te vermeerderen met negentien procent (19%) omzetbelasting ten bedrage van 190.000,00), derhalve in totaal één miljoen éénhonderdnegentigduizend euro 1.190.000,00). De totale koopsom is door de koper voldaan door storting op een rekening ten name van Derdengelden AGW notarissen. De verkoper verleent de koper kwitantie voor de betaling van de koopsom. UITBETALING KOOPSOM Uitbetaling van de koopsom door mij, notaris, zal eerst plaatsvinden, nadat mij uit onderzoek bij voormelde openbare registers is gebleken, dat de overdracht en levering van het onderhavige registergoed is geschied zonder inschrijvingen die bij de laatste recherche vóór het verlijden van deze akte van levering niet bekend waren. De notaris is bevoegd uit de koopsom rechtstreeks datgene aan ingeschreven schuldeisers te voldoen, dat ertoe zal leiden dat de ingeschreven zekerheidsrechten komen te vervallen.

BEPALINGEN EN BEDINGEN Voormelde overeenkomsten van koop en levering zijn, voorzover hierbij nog van belang, gesloten onder de navolgende bepalingen en bedingen: Kosten en belastingen Artikel 1. 1. Alle kosten van deze levering en de kadastrale rechten zijn voor rekening van de koper. 2. Met betrekking tot de levering van het gekochte is omzetbelasting over de koopsom verschuldigd. In dit verband wordt tevens verwezen naar de brief van Deloitte Belastingadviseurs de dato twee december tweeduizend negen, kenmerk 3111059490.2550.010-TR/gh, welke door de Belastingdienst Noord voor akkoord is getekend. Een kopie van voormelde brief is aan deze akte gehecht. Leveringsverplichting, juridische- en feitelijke staat Artikel 2. 1. De verkoper is verplicht aan de koper eigendom te leveren, welke: a. onvoorwaardelijk is en niet onderhevig aan welke vernietiging dan ook; b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypothecaire inschrijvingen, anders dan die waarvoor toestemming tot doorhaling is verleend. De verkoper verklaart voorts dat het hem niet bekend is dat het registergoed bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen, bezwaard is met beperkte rechten, bezwaard is met andere lasten en beperkingen uit wet of overeenkomst. 2.

Indien de hiervoor vermelde oppervlakte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten. 3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, vrij van huur of andere gebruiksrechten en. Tijdstip feitelijke aflevering, baten en lasten, risico Artikel 3. 1. De aflevering (feitelijke bezitsverschaffing) van het gekochte zal plaatshebben op heden, terstond na de ondertekening van deze akte. 2. Vanaf heden komen alle baten van het gekochte geheel ten goede aan de koper. 3. Vanaf heden komen alle zakelijke lasten en belastingen, aanslagen en contributies van het gekochte

Hypotheken 4

blad 3.

geheel voor rekening en ten laste van de koper. 4. Vanaf heden draagt de koper het risico van het gekochte en komt het onderhoud geheel voor zijn rekening. Eigendomsbewijzen en bescheiden, aanspraken Artikel 4. De op het gekochte betrekking hebbende eigendomsbewijzen en overige bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn, voorzover verkoper deze in zijn bezit had, aan de koper afgegeven. De koper heeft, voorzover hierbij nog van belang, kennisgenomen van de inhoud van de in deze akte vermelde eigendomstitel(s) en overige stukken en aanvaardt hierbij uitdrukkelijk alle bijzondere lasten en beperkingen, die uit deze stukken blijken of voortvloeien. Alle aanspraken die de verkoper met betrekking tot het gekochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwers, (onder)aannemers, installateurs en leveranciers, gaan over op de koper. Voorzover deze aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek is de verkoper verplicht op eerste verzoek van de koper aan een overdracht mee te werken. De verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen, welke met betrekking tot het gekochte mochten bestaan, aan de koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze op naam van de koper te doen stellen. Garanties van verkoper Artikel 5. De verkoper garandeert het navolgende: 1.

hij is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; 2. het verkochte is niet zonder recht of titel in gebruik bij derden; 3. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen; 4. voor de verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop, huurkoop of leasing; 5. op het verkochte rusten de gebruikelijke zakelijke lasten, waarvan de verschenen termijnen volledig zijn of op eerste verzoek zullen worden voldaan; 6. van overheidswege zijn krachtens de Woningwet of door de nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; 7. betreffende het verkochte is geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend: als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 Monumentenwet 1988; tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 Monumentenwet 1988; door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; 8. het is hem niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten; 9.

het is hem niet bekend dat met betrekking tot het verkochte beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag. Geldigheid koopovereenkomst Artikel 6. Voorzover daarvan bij deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in de koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen. KWALITATIEVE VERPLICHTING (teruglevering) Als kwalitatieve verplichting, zoals bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, wordt bij dezen bedongen dat het de koper verboden is om zonder voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente Ferwerderadiel de eigendom (geheel of gedeeltelijk), of delen van de eventueel te vormen appartementsrechten, erf en ondergrond van het verkochte niet mogen worden vervreemd in welke vorm dan ook.

Hypotheken 4

blad 4.

Bij vervreemding van het verkochte of delen daarvan, in welke vorm dan ook, heeft de gemeente Ferwerderadiel altijd het recht van eerste koop. Bij overtreding van dit artikel is de koper een bij eerste aanmaning, zonder rechterlijke tussenkomst, opeisbare boete verschuldigd aan de gemeente 1.000.000,00), onverminderd het recht van overige schadevergoeding en/of rechten van verhaal. Bij levering aan de gemeente van het geheel of een gedeelte van het verkochte zal de koopsom gelden die door de koper is betaald ter gelegenheid van de onderhavige levering, één en ander conform het hiervoor bepaalde. De koper is verplicht de gemeente Ferwerderadiel binnen twee maanden nadat er een exploitatietekort is geconstateerd de gemeente Ferwerderadiel hiervan schriftelijke op de hoogte te stellen. Indien de koper in gebreke blijft, is zij op eerste aanmaning een boete verschuldigd aan de gemeente Ferwerderadiel van 5.000,00) per keer dat er geen melding wordt gemaakt van een exploitatietekort als hiervoor genoemd.

In aanvulling op het hiervoor gestelde, geldt voor die voorzieningen die bedoeld zijn voor de sportvoorzieningen op grond van -en die bedoeld zijn voor- de maatschappelijke taak ter uitvoering van sportuitoefening, dat de bijdrage van de gemeente Ferwerderadiel hieraan kan worden teruggevorderd, indien de koper en/of derde (de koper en/of andere belanghebbenden) in gebreke blijft of de provincie Fryslân onderscheidenlijk de gemeente Ferwerderadiel anders recht kan doen gelden op de activa die samenhangen met de investering. KWALITATIEVE VERPLICHTING (gebruik) Als kwalitatieve verplichting, zoals bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, wordt bij dezen bedongen dat het de koper verboden is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente Ferwerderadiel het gebruik van het verkochte, welk gebruik is gebaseerd op een sociaal/maatschappelijke functie, te wijzigen. Bij constatering van overtreding hiervan is de koper op eerste aanmaning per overtreding een direct, zonder rechterlijke tussenkomst, opeisbare boete verschuldigd aan de gemeente Ferwerderadiel ad 200.000,00), onverminderd het recht op overige schadevergoeding en rechten van verhaal. Onder het sociaal /maatschappelijk gebruik wordt in deze situatie in ieder geval verstaan: a.

Sportvoorzieningen bestaande uit: - kantine en bestuurskamers voor de sportverenigingen in Burdaard, - sportzaal voor het gebruik door de onderwijsinstellingen en de sportverenigingen in Burdaard, - kleedruimtes ten bate van binnen- en buitensport. b. Daartoe bestemde en ingerichte ruimte voor de buiten schoolse opvang (BSO). c. Daartoe bestemde en ingerichte ruimte voor de peuterspeelzaal. d. Dorpshuisfuncties onder andere ten bate van het verenigingsleven in Burdaard. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN Onverminderd het hiervoor bepaalde heeft de koper het recht om het verkochte te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in titel 9 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, één en ander conform het hiervoor bepaalde. ONTBINDENDE VOORWAARDEN (uit onderliggende overeenkomsten) Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op deze koop en levering betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt, zodat geen van partijen zich meer op deze ontbindende voorwaarden kan beroepen. OVERDRACHTSBELASTING (beroep op artikel 15 Wet Belastingen Rechtsverkeer) De koper verklaart een beroep te doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting als bedoeld in artikel 15 lid 1 sub a.

Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, aangezien het verkochte niet als bedrijfsmiddel is gebruikt, zodat ter zake van de verkrijging van voormeld registergoed geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. WOONPLAATS Ter zake van de uitvoering van deze overeenkomst wordt woonplaats gekozen ten kantore waar het

Hypotheken 4

blad 5.

protocol waartoe deze akte behoort, zich bevindt, alsmede, voorzover nodig, ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers waar deze akte wordt ingeschreven. SLOT De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de bij deze akte betrokken verschenen personen, voorzover door de wet voorgeschreven, is door mij, notaris, aan de hand van de hiervoor gemelde en daartoe bestemde documenten vastgesteld. WAARVAN AKTE, is verleden te Stiens op de datum en het tijdstip in het hoofd van deze akte vermeld. Na zakelijke opgave van de inhoud van deze akte en een toelichting daarop door mij, notaris, aan de verschenen personen hebben zij verklaard van de inhoud van deze akte kennis te hebben genomen, daarmee in te stemmen en op volledige voorlezing daarvan geen prijs te stellen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing van de akte is deze eerst door de verschenen personen en vervolgens door mij, notaris, ondertekend. (Volgt ondertekening) UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT w.g. mr S. Swart

Ondergetekende, mr notaris te Leeuwarderadeel, verklaart dat op het registergoed, bij vorenstaande akte vervreemd in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing in de zin van deze wet van toepassing is, hetzij dat de vervreemding niet in strijd is met deze wet. w.g. mr S. Swart

Ondergetekende, mr , notaris in de gemeente Leeuwarderadeel, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is.

Hypotheken 4

blad 6.

2021 op eigen benen 2021 op basis van 2019 € % € % Uitgangspunt is dat er geen corona is in 2021

2020 concept TVZ € %

2019 €

%

OPBRENGSTEN Opbrengsten Inkopen Bruto-marge

213.000 51.000 162.000

100,0 23,9 79,4

248.000 51.000 197.000

100,0 20,6 79,4

155.284 19.592 135.692

100,0 12,6 87,4

247.945 50.980 196.965

100,0 20,6 79,4

Afschrijvingen Kosten onroerende zaken Machines en installaties

46.500 80.000

21,8 37,6

46.500 88.000

18,8 35,5

55.005 117.401

35,4 75,6

68.812 87.643

27,8 35,3

25.000

11,7

59.000

23,8

23.182

14,9

58.861

23,7

Vervoerskosten Verkoopkosten Kantoorkosten Algemene kosten Som der bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat Resultaat

150 4.500 7.000 8.500 171.650

0,1 2,1 3,3 4,0 80,6

150 4.500 7.000 8.500 213.650

0,1 1,8 2,8 3,4 86,1

60 4.769 8.986 3.116 212.519

0,0 3,1 5,8 2,0 136,9

150 2.538 6.573 -9.716 214.861

0,1 1,0 2,7 -3,9 86,7

-9.650 0 1.500 -1.500 -11.150

-1,2

-16.650 0 16.000 -16.000 -32.650

-6,7

-76.827 10 15.598 -15.588 -92.415

-49,5

-17.896 6 15.203 -15.197 -33.093

-7,3

KOSTEN

-0,7 -0,7 -1,9

-6,5 -6,5 -13,2

-10,0 -10,0 -59,5

6,1 -6,1 -13,4

Bijlage a.

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

2020

2019

80.266 6.702 0 20.342 10.592 7.383 3.563 695 25.879 -143 5 155.284

102.722 9.477 -6 49.881 16.437 16.720 13.360 3.203 36.486 -340 5 247.945

-41 8.282 4.432 6.919 0 19.592

-154 20.344 9.763 21.049 -22 50.980

40.765 14.240 55.005

40.765 28.047 68.812

0 48.752 11.688 16.646 2.054 38.261 117.401

1.148 35.391 11.688 16.284 2.227 20.905 87.643

Omzet Omzet verhuur Omzet fitness Omzet 0% horeca Omzet laag horeca Omzet hoog horeca Omzet entree gelden Omzet kaartverkoop MG Tickets Omzet donateurs Ontvangen subsidies Kasverschillen Betalingsverschillen

Inkopen Inkopen 0% horeca Inkopen laag horeca Inkopen hoog horeca Inkopen voorstellingen/evenementen Ontvangen kortingen crediteuren

Afschrijvingen Afschrijving bedrijfsgebouwen Afschrijving inventaris

Kosten onroerende zaken Huur onroerend goed/tennisbanen Gas, water en elektra Verzekering onroerend goed Vaste lasten onroerend goed Schoonmaakkosten Onderhoud gebouwen

16

2020

2019

Machines en installaties Exploitatie- en machinekosten Aanschaf klein materiaal Assurantie machines en installaties

19.411 3.173 598 23.182

58.248 613 0 58.861

60

150

4.440 329 4.769

2.502 36 2.538

674 2.468 5.844 0 8.986

601 3.242 2.695 35 6.573

1.500 1.055 431 0 130 3.116

3.401 -14.232 1.020 71 24 -9.716

10

6

13.794 1.804 15.598

14.234 969 15.203

Vervoerskosten Overige autokosten

Verkoopkosten Reclame- en advertentiekosten Representatiekosten

Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden Abonnementen Telecommunicatie Portokosten

Algemene kosten Accountantskosten Advieskosten Zakelijke verzekering Werkkleding Overige algemene kosten

Rentebaten Ontvangen rente

Rentelasten Rente hypotheek Rente en bankkosten

17

Bijlage b.

Omschrijving Schoolstraat 12 Openbaar incl. gebruik verkeersruimten gezamenlijke binnen- en buitenbergruimten en toiletgroepen Foyer/receptie/keuken opbaarruimte/2 zaaltjes Theater/kleedruimten Zwembad/kleedruimten/bergruimte losse zaaltjes verdieping Sportpaad 1 Sport incl. gebruik buitenbergingen Sportzaal/kleedruimten kantine/kleedruimten/toiletruimten Schoolstraat 14 Zorg Peuterspeelzaal/slaapkamer Kinderdagverblijf incl. pantry/verschoon/voorraad/ bergingen/slaapkamers/entree/gang/ toiletten, trap naar verdieping incl. gebruik patio met buitenbergingen zaaltje verdieping Leegstaande ruimten, totaal deels ingericht met fitnesstoestellen incl. toiletruimten/werkkast Schoolstraat 12a geldautomaat Totaal

m²

m²

m²

185 25 320 300 40

37 71 30 49 60

94 102

509 212

95 245

m² markthuur markthuur huurwaarde opgeteld marktconform basis Burdaard marktconform

42 94

316 198 350 391 194

€ 75,00 € 50,00 € 50,00 € 110,00 € 35,00

€ 35,00 € 30,00 € 40,00 € 110,00 € 15,00

€ 23.700,00 € 9.900,00 € 17.500,00 € 43.010,00 € 6.790,00

€ 11.060,00 € 5.940,00 € 14.000,00 € 43.010,00 € 2.910,00

24

604 481

€ 30,00 € 50,00

€ 20,00 € 25,00

€ 18.120,00 € 24.050,00

€ 12.080,00 € 12.025,00

293,5

293,5

€ 55,00

€ 20,00

€ 16.142,50

€ 5.870,00

62 355

62 355

€ 25,00 € 80,00

€ 15,00 € 35,00

€ 1.550,00 € 28.400,00

€ 930,00 € 12.425,00

huuropbrengst zefstandige contracten

€ 42.250,00

€ 2.326,50 € 2.500,00

€ 1.125,00 2302

587

356

3245,5 exp.

Marktwaarde

huurwaarde basis Burdaard

€ 189.162,50 € 120.250,00 25% yield 10,5% 25% yield 10,5% kk 8,3 % kk 8,3% € 1.250.000,€ 795.000,00

€ 48.201,50

bdbd b

Marktwaarde (Onderhandse verkoopwaarde) op basis van de NAR

© LTversie 2.915

Bijlage c. Objectgegevens:

MFC, berekening excl. de extra kosten onderOpname/Waardepeildatum: Omschrijving object: 17-nov-2011 Schoolstraat 12 Burdaard houd en energie. Adresgegevens: Eigenaar: Stichting MFC Gebruiker: idem. Taxateur lid van brancheorganisatie: VastgoedPro Objectgegevens: (HBW=Herbouwwaarde) Bruto deel omschrijving Huur/m2 Huurwaarde oppervlakte eenheid HBW/m2 HBW 1 huurinkomsten/omzet - inkoop 2019 m2 €0 € 196.965 2 m2 €0 €0 3 m2 €0 €0 4 m2 €0 €0 5 m2 €0 €0 6 m2 €0 €0 7 m2 €0 €0 8 m2 €0 €0 9 m2 €0 €0 10 stuks €0 €0 Perceeloppervlakte: m2 --------------------------totaal: 0 m2 €0 € 196.965 Exploitatiekosten: Vaste lasten % (vd HBW) 27972 Onroerendezaakbelasting € 16284 Overige belastingen € Erfpachtcanon € Verzekeringen € 11688 Variabele lasten objectbeheerskosten % 2,00% € 3.939 3939 instandhouding onderhoud % 30905 - jaarlijks onderhoud € 20905 - resevering groot onderhoud € 10000 Huurdersdervingskosten % (vd Huur) 0 huurvrije perioden/kortingen € Structurele mutatie/frictieleegstand € Stucturele leegstand € Overige kosten % (vd Huur) 2227 BTW niet verrekenbaar € €0 Servicekosten eigen rekening € € 2.227 Oninbare huren € €0 Huurdersmutatiekosten etc.. € €0 overige kosten € €0 33,02% TOTAAL exploitatiekosten: € 65.043 Netto Huurwaarde: € 131.922

Kapitalisatiefactor Basis rendement (kapitaalmarktrente) Opslag risico

-0,05% --->} Netto 10,55% __/

Yield 10,50% |---------- >> factor

€ 1.256.397

9,52

Te verrekenen kosten (Kapitaalscorrecties)

eenheid waarde per eenheid 1 Achterstallig onderhoud 0 2 Erfpachteffect 0 €0 3 Milieuaanpassingen cq reserveringen 0 €0 4 huurcorrectie 0 5 verharding 6 Ongebonden grond (m2) factor 1,0 0 € 25 7 Totaal kapitaalscorrecties (incl. k.k.): Onderhandse verkoopwaarde vrij op naam AF: kosten van overdracht over het recht van erfpacht (6% * 17 * canon) AF: kosten van overdracht 8,3% Onderhandse verkoopwaarde kosten koper (berekende) Marktwaarde in verhuurde staat (afgerond) Executiewaarde in verhuurde staat (afgerond) Opmerkingen:

totaal incl. k.k.

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.256.397 €0 € 96.289 € 1.160.108 € 1.161.000 N.V.T.

0%

BAR-yield VON 15,68%

H.W.K.-factor

5,9

Marktwaarde (Onderhandse verkoopwaarde) op basis van de NAR

© LTversie 2.915

Bijlage d. Objectgegevens:

MFC, berekening incl. de extra kosten onderOpname/Waardepeildatum: Omschrijving object: 17-nov-2011 Schoolstraat 12 Burdaard houd en energie. Adresgegevens: Eigenaar: Stichting MFC Gebruiker: idem. Taxateur lid van brancheorganisatie: VastgoedPro Objectgegevens: (HBW=Herbouwwaarde) Bruto deel omschrijving Huur/m2 Huurwaarde oppervlakte eenheid HBW/m2 HBW 1 huurinkomsten/omzet - inkoop 2019 m2 €0 € 196.965 2 m2 €0 €0 3 m2 €0 €0 4 m2 €0 €0 5 m2 €0 €0 6 m2 €0 €0 7 m2 €0 €0 8 m2 €0 €0 9 m2 €0 €0 10 stuks €0 €0 Perceeloppervlakte: m2 --------------------------totaal: 0 m2 €0 € 196.965 Exploitatiekosten: Vaste lasten % (vd HBW) 27972 Onroerendezaakbelasting € 16284 Overige belastingen € Erfpachtcanon € Verzekeringen € 11688 Variabele lasten objectbeheerskosten % 2,00% € 3.939 3939 instandhouding onderhoud % 89766 - jaarlijks onderhoud € 79766 - resevering groot onderhoud € 10000 Huurdersdervingskosten % (vd Huur) 0 huurvrije perioden/kortingen € Structurele mutatie/frictieleegstand € Stucturele leegstand € Overige kosten % (vd Huur) 37618 BTW niet verrekenbaar € €0 Servicekosten eigen rekening € € 2.227 Oninbare huren € €0 Huurdersmutatiekosten etc.. € €0 overige kosten € € 35.391 80,87% TOTAAL exploitatiekosten: € 159.295 Netto Huurwaarde: € 37.670

Kapitalisatiefactor Basis rendement (kapitaalmarktrente) Opslag risico

-0,05% --->} Netto 10,55% __/

Yield 10,50% |---------- >> factor

€ 358.759

9,52

Te verrekenen kosten (Kapitaalscorrecties)

eenheid waarde per eenheid 1 Achterstallig onderhoud 0 2 Erfpachteffect 0 €0 3 Milieuaanpassingen cq reserveringen 0 €0 4 huurcorrectie 0 5 verharding 6 Ongebonden grond (m2) factor 1,0 0 € 25 7 Totaal kapitaalscorrecties (incl. k.k.): Onderhandse verkoopwaarde vrij op naam AF: kosten van overdracht over het recht van erfpacht (6% * 17 * canon) AF: kosten van overdracht 8,4% Onderhandse verkoopwaarde kosten koper (berekende) Marktwaarde in verhuurde staat (afgerond) Executiewaarde in verhuurde staat (afgerond) Opmerkingen:

totaal incl. k.k.

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 358.759 €0 € 27.801 € 330.959 € 331.000 N.V.T.

0%

BAR-yield VON 54,90%

H.W.K.-factor

1,7

Marktwaarde (Onderhandse verkoopwaarde) op basis van de NAR

© LTversie 2.915

Bijlage e. Objectgegevens:

MFC, berekening op basis van opzet op eigen Opname/Waardepeildatum: Omschrijving object: 17-nov-2011 Schoolstraat 12 Burdaard benen (zie prognose) Adresgegevens: Eigenaar: Stichting MFC Gebruiker: idem. Taxateur lid van brancheorganisatie: VastgoedPro Objectgegevens: (HBW=Herbouwwaarde) Bruto deel omschrijving Huur/m2 Huurwaarde oppervlakte eenheid HBW/m2 HBW 1 huurinkomsten/omzet - inkoop 2021 m2 €0 € 162.000 2 op eigen benen m2 €0 €0 3 m2 €0 €0 4 m2 €0 €0 5 m2 €0 €0 6 m2 €0 €0 7 m2 €0 €0 8 m2 €0 €0 9 m2 €0 €0 10 stuks €0 €0 Perceeloppervlakte: m2 --------------------------totaal: 0 m2 €0 € 162.000 Exploitatiekosten: Vaste lasten % (vd HBW) 27972 Onroerendezaakbelasting € 16284 Overige belastingen € Erfpachtcanon € Verzekeringen € 11688 Variabele lasten objectbeheerskosten % 2,00% € 3.240 3240 instandhouding onderhoud % 55905 - jaarlijks onderhoud € 45905 - resevering groot onderhoud € 10000 Huurdersdervingskosten % (vd Huur) 0 huurvrije perioden/kortingen € Structurele mutatie/frictieleegstand € Stucturele leegstand € Overige kosten % (vd Huur) 29975 BTW niet verrekenbaar € €0 Servicekosten eigen rekening € € 2.227 Oninbare huren € €0 Huurdersmutatiekosten etc.. € €0 overige kosten € € 27.748 72,28% TOTAAL exploitatiekosten: € 117.092 Netto Huurwaarde: € 44.908