Document · PDF

Bijlage 7 - Taxatierapport Schoolstraat 12 Burdaard

It Debat 12 januari 2023, gemeente Noardeast-FryslânBij agendapunt: Debat over toekomst MFC Burdaard21.360 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Taxatierapport commercieel vastgoed Op basis van EVS model 2017 Mogelijk gemaakt door NVM, VBO, en VastgoedPRO

Adres:

Schoolstraat 12 9111 HH Burdaard Naam opdrachtgever: Gemeente Noardeast-Fryslân Adres opdrachtgever: Postbus 13 9290 AA Kollum

Taxateur: Naam kantoor: Adres kantoor:

De Taxateur en Aankoopspecialist Hendoweg 3 – 16c 9101 PC Dokkum

A. Algemene gegevens Opdrachtgever Dossier nummer:

9111HH-12

Naam opdrachtgever(s):

Gemeente Noardeast-Fryslân

Adres opdrachtgever:

Postbus 13 9290 AA Kollum

Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door:

Teamleider Mienskip

Functie:

Taxateur Naam taxateur: Werkzaam bij en handelend namens:

De Taxateur en Aankoopspecialist

Lid van beroeps- of branchevereniging:

NVM

Onder registratienummer:

05285

Taxateur is bij het NRVT ingeschreven in Kamer BV onder nummer: Expiratiedatum:

Kwalificatie van de taxateur:

ingeschreven in het NRVT registratienummer RT749833092, registratie wonen, bedrijfsmatig en agrarisch.

Specialisatie /deskundigheid taxateur:

wonen, agrarisch en bedrijfsmatig

Waardepeildatum en andere relevante data Datum opdracht:

9 november 2021

Datum opname en inspectie:

17 november 2021

Waardepeildatum:

17 november 2021

Datum concept taxatierapport:

9 december 2021

Datum taxatierapport:

9 december 2021

B. Doel van de taxatie / te taxeren belang Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

Het betreft hier een multifunctioneel centrum met buitenberging en ondergrond. Het spectrum wordt gedragen door vrijwilligers die samen met het bestuur richting geven aan de activiteiten en vervult een regiofunctie. 09-12-2021

Paraaf Taxateur:

2 / 42

Object adres:

Schoolstraat 12 9111 HH Burdaard

Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:

actuele waarde Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Met als grondslag:

deels verhuurd, deels leegstaand en exploitatiegebonden

Het getaxeerde object is per waardepeildatum getaxeerd op:

€ 500.000,00 Zegge: vijfhonderd duizend euro

Toelichting op de waarde:

Er zijn 4 zelfstandige huurovereenkomsten van kracht. -Kinderopvang 94 m² € 2.326,50 exp. 31-12-2022, opzegtermijn 3 maanden -Peuterspeelzaal "Oer de Brege" 120 m² exp. onbepaalde tijd, opzegtermijn 3 maanden -geldautomaat € 1.125,- exp. onbepaalde tijd, opzegtermijn 3 maanden -Zwembad Spetter, exp. 31-3-2022, opzegtermijn 1 jaar. Opgeteld betekend dit een jaarhuur van € 48.201,Daarnaast zijn er meerdere deelovereenkomsten van kracht ten behoeve van verenigingen, (sportmuziek)scholen etc. De overeenkomsten welke taxateur heeft ontvangen zijn als bijlage aan dit taxatierapport gehecht. Het is niet duidelijk of taxateur alle overeenkomsten heeft ontvangen. Taxateur heeft eveneens een jaarrekening van 2020 ontvangen en een prognose van 2021. De toelichting op de jaarrekening geeft de omzet weer van de jaarhuur (zie bijlage a).

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

3 / 42

Gelet op de coronacrisis was de opbrengst van 2020 zeer laag. Wanneer we de opbrengsten van 2019 als uitgangspunt nemen en gebruik maken van de Ebitda (earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation’, oftewel winst vóór aftrek van rente, belastingen, afschrijving en amortisatie), leidt dit tot € 247.945,00 opbrengsten excl. Afschrijving en belasting -€ 50.980,00 Inkopen € 196.965,00 Bruto-marge -€ 87.643,00 kosten onroerende zaken -€ 58.861,00 machines en installaties € 50.461,00 resultaat excl. Rentelasten Wanneer we kijken naar de jaarhuur van de zelfstandige huurovereenkomsten, opgeteld € 48.201,- is dit vergelijkbaar met het resultaat. Inhoudende dat er uit de overige verhuur en exploitatie geen saldo overblijft, sterker nog, wanneer er rekening wordt gehouden met de overige kosten (vervoer-, verkoop, kantoor- en algemene kosten) leidt dit tot een negatief resultaat. NB. De € 247.945,00 welke als omzet staat vermeld op de jaarrekening is inclusief € 36.486,- ontvangen subsidie. De referentie (zie verderop in dit rapport) van Bad Nieuweschans is goed vergelijkbaar qua gebruik en vertegenwoordigt een m² koopprijs van € 410,Dit object is kleiner wat vloeroppervlakte betreft.

Wanneer deze m² koopprijs hiermee wordt gecorrigeerd naar € 375,- per m² en dit vertaald wordt naar getaxeerde, betekend dit € 375,- x 3245 m² = € 1.216.875,Wanneer er aan alle ruimten een marktconforme huurwaarde per m² zou worden toegekend en er rekening wordt gehouden met een hoge Yield van 10,5% vanwege het leegstandsrisico en op zich hoge exploitatiekosten van 25% komt de marktwaarde uit op € 1.250.000,- (zie bijlage b).

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

4 / 42

Getaxeerde bestaat uit 4 adressen, voor het overzicht heeft taxateur in deze berekening de ruimten toebedeeld aan deze 4 adressen. Helaas is te herleiden dat deze marktconforme huren niet betaald worden in Burdaard. Wanneer de marktconforme huren worden aangepast naar de huurprijzen welke op dit moment per m² worden betaald door de huurders van het MFC en er eveneens rekening wordt gehouden met een hoge yield van 10,5% (risico leegstand, komt dit uit op een huurwaarde van € 120.250,- min exploitatiekosten 25%, yield 10,5%, verrekening 8,3% koopkosten geeft dit een marktwaarde van € 795.000,- (eveneens bijlage b. Echter op de bijlagen d. en e. is te zien dat de exploitatiekosten geen 25% bedragen, maar tussen de 72 en 80%, wat leidt tot een marktwaarde van € 395.000,-/ € 315.000,Bijlage c. laat zien dat bij een huurwaarde excl. de hoge kosten van onderhoud en energie, de exploitatiekosten zelfs dan nog 33% hoog zijn en de marktwaarde dan uitkomt op € 1.161.000,De verhuurde ruimten van het MFC worden tegen zeer lage m² prijzen verhuurd, de huren zijn in al die jaren niet geïndexeerd en de ruimte welke leegstaat wordt maar niet verhuurd. Het huurcontract van het zwembad is op zich een goed huurcontract, echter is een groot deel van het onderhoud voor de verhuurder. Op dit moment zijn er gesprekken gaande met de huurder over voortzetting onder nieuwe voorwaarden.

Ook is bekend dat de energiekosten van getaxeerde zeer hoog zijn, er wordt gezocht naar alternatieven op basis van duurzaamheidsprogramma Klimop, het Friese KLImaat OntzorgingsProgramma, om deze kosten te reduceren. Ook wordt bekeken vanuit de gemeente of er bestemmingsplantechnisch een andere invulling kan worden gegeven aan het gedeelte van getaxeerde welke al sinds het begin leeg staat. Verbetering valt te behalen uit: -huurverhoging -invulling leegstaande ruimten onderhoudskosten zwembad naar gebruiker energiekosten omlaag (duurzaamheidsprogramma. Op basis van voorgaande is de huidige marktwaarde door taxateur getaxeerd op € 500.000,Deze taxatie betreft een: Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

Full valuation 09-12-2021

Paraaf Taxateur:

5 / 42

Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie.

Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage.

Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.

Bijzondere uitgangspunten: Geen

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

6 / 42

C. Verklaringen taxateur Verklaringen taxateur intern / extern:

De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Opdrachtbrief Op 19 november 2021 is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur op 22 november 2021 getekend door opdrachtgever is retour ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage 1 aangehecht aan de rapportage.(EVS 4.3 en 4.5.2) De taxateur hanteert het normblad: Ja Taxateur verklaart verder dat hij: gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren; de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; werkzaamheden verricht voor De Taxateur en Aankoopspecialist en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object; niet recentelijk betrokken is geweest c.q.

binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van VastgoedPRO en het NRVT; de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VastgoedPRO; tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VastgoedPRO daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

7 / 42

Indien er afgeweken is van een van bovengenoemde standaarden of regels, dan heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken. Taxateur valt onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Zie ook www.fiu-nederland.nl. Waar in dit taxatierapport ‘het object’ of ‘het getaxeerde object’ staat vermeld, kan ook respectievelijk ‘de objecten’ of ‘de getaxeerde objecten’ worden bedoeld. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro’s €. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde. Lokale kennis taxateur De taxateur verklaart te beschikken over voldoende plaatselijke kennis en ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken.

Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Algemene taxatie onnauwkeurigheid. Inspectie In uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden: Dat is hier niet het geval Copyright Dit taxatierapport is uitsluitend voor het genoemde doel (te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlage(n) vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Op verzoek van de opdrachtgever heeft de taxateur voldaan aan de eisen van de European Valuation Standards (EVS).

Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

8 / 42

D. Juridische status van het object PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Geraadpleegde informatie. In het kader van het persoonlijk verkrijgen van kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging van het te taxeren vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang (lijken te) zijn voor de waarde van het vastgoed. De opname heeft bestaan uit de volgende aspecten: 1.

Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - Akte van levering:

- Kadastraal plan:

- Kadastraal uittreksel:

- Basisregistratie Adressen en Gebouwen:

- Overig:

Nee

Kadastrale omschrijving object Cultuur Parkeren

Korte omschrijving: : Kadastraal bekend Kadastrale gemeente

Sectie

Nummer

Blija

863

Index

Kadastraal oppervlak 3.834 m² 3.834 m²

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

9 / 42

Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen: Als kwalitatieve verplichting, zoals bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, wordt bij dezen bedongen dat het de koper verboden is om zonder voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente Ferwerderadiel de eigendom (geheel of gedeeltelijk), of delen van de eventueel te vormen appartementsrechten, erf en ondergrond van het verkochte niet mogen worden vervreemd in welke vorm dan ook. Bij vervreemding van het verkochte of delen daarvan, in welke vorm dan ook, heeft de gemeente Ferwerderadiel altijd het recht van eerste koop. De koper is verplicht de gemeente Ferwerderadiel binnen twee maanden nadat er een exploitatietekort is geconstateerd de gemeente Ferwerderadiel hiervan schriftelijke op de hoogte te stellen. Als kwalitatieve verplichting, zoals bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek, wordt bij dezen bedongen dat het de koper verboden is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente Ferwerderadiel het gebruik van het verkochte, welk gebruik is gebaseerd op een sociaal/maatschappelijke functie, te wijzigen. Onder het sociaal /maatschappelijk gebruik wordt in deze situatie in ieder geval verstaan: a.

Sportvoorzieningen bestaande uit: - kantine en bestuurskamers voor de sportverenigingen in Burdaard, - sportzaal voor het gebruik door de onderwijsinstellingen en de sportverenigingen in Burdaard, - kleedruimtes ten bate van binnen-en buitensport. b. Daartoe bestemde en ingerichte ruimte voor de buiten schoolse opvang (BSO). c. Daartoe bestemde en ingerichte ruimte voor de peuterspeelzaal. d. Dorpshuisfuncties onder andere ten bate van het verenigingsleven in Burdaard. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN Onverminderd het hiervoor bepaalde heeft de koper het recht om het verkochte te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in titel 9 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, één en ander conform het hiervoor bepaalde.

Gebruiksbepalingen:

Naast hetgeen opgenomen in het bestemmingsplan, geen bijzondere gebruiksbepalingen bekend.

Vereniging van Eigenaren:

Nee

T.a.v. het recht van erfpacht / opstal:

Geen

T.a.v. het recht van vruchtgebruik:

Geen

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen:

De gemeente en/of Provincie via (via ruimtelijkeplannen.nl) en/of de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland

Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding:

- Plannaam:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

Bestemmingsplan Grote Dorpen, vastgesteld 19 november 2011 09-12-2021

Paraaf Taxateur:

10 / 42

- Planstatus:

vastgesteld

- Vasstellingsdatum:

19 november 2009

- Naam overheid:

Gemeente Ferwerderadiel

- IMRO versie:

PRPCP2008

Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig:

Het huidige/ het voorgenomen gebruik is :

(1) multifunctioneel centrum (dorpshuis, opbaarruimte en dergelijke); (2) sportvoorzieningen; (3) kinderopvang en diverse medische functies ten behoeve van het dorp en de regio, dit op basis van inzet van vrijwilligers. Gebruikers zijn scholen, verenigingen, particulieren etc.

Het huidige / het voorgenomen gebruik is in overeenstemming met het bestemmingsplan (zie ook punt E.2.a.en b.):

Het gebruik is, met uitzondering van het gebruik als dorpshuis, conform het bestemmingsplan.

Bedrijfsmatige objecten dienen te voldoen aan de volgende kenmerken: Geen bijzondere vestigingseisen bekend

Vestigingseisen:

Er zijn geen bijzondere vestigingseisen van toepassing.

Bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen:

Er zijn taxateur geen bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen bekend.

Toekomstige planologische ontwikkelingen:

Geen toekomstige van belang zijnde ontwikkelingen van toepassing

Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (of een voorstel daartoe):

Nee

Monument Volgens opgave van:

De dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland en/of de gemeente waarbinnen het getaxeerde is gelegen en/of de Provincie waarbinnen het getaxeerde is gelegen.

is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het object: -

als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988):

Nee

tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (Monumentenwet):

Nee

tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument:

Nee

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

11 / 42

VERONTREINIGING. MILIEU 1.

Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd:

Kadaster:

Gebruiker / eigenaar:

Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst:

Nee

Bodemrapport:

ja, bodemloket geraadpleegd. In 2006 heeft er een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden.

Overige:

Opmerkingen:

Bijzonderheden

De onder punt 1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd:

Historische gegevens:

Agrarisch gebied

De volgende informatie over het object/complex of directe omgeving is bekend (gemaakt):

Er zijn geen bijzonderheden bekend

Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten:

Nee

Ten aanzien van (opslag)tanks geldt:

Geen ondergrondse tanks aanwezig voor zover bekend.

Er is asbestverdacht materiaal waargenomen:

Nee

Conclusie:

Geen bijzonderheden bekend.

De resultaten van het uitgevoerde (historische) bodemonderzoek geven aan dat de (voormalige) activiteiten en/of de onderzoekslocatie voldoende zijn onderzocht in het kader van de Wet bodembescherming.

FISCALE ASPECTEN 1.

Bijzondere fiscale aspecten:

De dagopvang is vrij van BTW, verder geen bijzondere fiscale aspecten bekend bij taxateur.

Overig:

Geen overige bijzondere fiscale aspecten bekend die invloed hebben op onderhavige waardebepaling.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

12 / 42

E. Omschrijving gebruik en omgeving 1.

Object:

Ruimten Ruimte type gehele gebouw, diverse ruimten. Voor details zie elders in dit rapport.

BVO/m²

VVO/m²

3.650

3.245

3.650

3.245

Indeling: Entree, verkeersruimte, receptie, foyer, grote zaal (theaterzaal) met telescopische trlnune en vast podium, dames- en herentolletgroep, Invalidentoilet, 2 kleedruimten met douche en toilet, open keuken, spoelkeuken, koude keuken en ruimte chefkok met douche. Zaal 1, opbaarzaaltje met eigen entree en toilet, mediatheek, entree/garderobe, kantoor, 2 slaapkamers, ruimte voor geldautomaat, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, gezamenlijke keuken, gezamenlijke verschoon en kindertofletten, buitenruimte, 2 buitenbergingen, sportzaal, 2 kleedruimten met gezamenlijke douche, separate douche en toilet, zljentree, nog In te vullen ruimte, fitnessruimte met kantoortje en 2 kleedruimte met douche en toilet, 4 kleedruimten met gezamenlijke douches en separate toilet, 2 kleedruimten met gezamenlijke douches en separate douche en toilet, 2 separate toiletten op dé gang, achterentree. Buitenberging bestaande uit 5 aparte bergruimten. Verdieping: klaverjasruimte, vergaderzaal 3, kleedruimte, zwembad met beweegbare bodem, kleedruimte met toilet en douche, kleedhokjes met lockers, jeugdsoos met entresol, opslagruimte, dames- en herentoilet, vergaderzaal 2, kantine voorzien van terras, balkon met trap naar beneden, bestuurskamer en opslag keuken (in gebruik bij de tennisbanen), dames- herentoilet en invalidentoilet. Het centrum is voorzien van 2x een personenlift.

Gebruik

Huidig gebruik:

Multifunctioneel centrum met zorgfunctie voor het dorp en de regio, dit op basis van inzet van vrijwilligers.

Voorgenomen gebruik:

Het huidige gebruik wordt voortgezet.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

13 / 42

Gebruiksmogelijkheden:

Volgens het vigerende bestemmingsplan is het volgende gebruik toegestaan. Enkel maatschappelijk. De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen (niet zijnde dorpshuizen), al dan niet in combinatie met: b. bijgebouwen; c. gebouwen ten behoeve van: 1. onderhoud en beheer; 2. berging en stalling; met daaraan ondergeschikt: d. nutsvoorzieningen; met de daarbijbehorende: e. tuinen, erven, terreinen en wateren; f. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Uitgangspunt is Highest And Best Use, een weerspiegeling van meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik. Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd.

Overig

Wijk, stand en aard van belendingen:

Goede stand, grenzend aan basisschool, tennisbanen en woningen. In Burdaard is geen sprake van een specifiek centrumgebied, de verschillende functies bevinden zich verspreid over het dorp. De functie 'wonen' vindt nagenoeg overal plaats, met een behoorlijk uitloper in zuidwestelijke richting in de vorm van de woonwijk "Groot Bornemeer". De openbare functies, zoals horeca en maatschappelijke functies, komen veelal voor in een ruim gebied rondom de brug tussen de Jislumerdyk en de Brugweg.

- Omschrijving van de situering:

In Burdaard wonen ruim 1.185 mensen. De Dokkumer Ie, bekend van de Elfstedentocht, loopt dwars door Burdaard. Daardoor is er een directe vaarverbinding (staandemastroute) met Dokkum, Het Lauwersmeergebied, de Waddenzee, Leeuwarden, Harlingen en het Friese merengebied. In de zomer varen ongeveer 12.000 plezierjachten en zeilboten door Burdaard.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

14 / 42

Bereikbaarheid - Per personenauto:

Goede bereikbaarheid

- Per vrachtauto:

Goede bereikbaarheid per vrachtauto

- Per openbaar vervoer:

Goede bereikbaarheid per openbaar vervoer

Parkeermogelijkheden - Op eigen terrein:

Parkeergelegenheid op openbare parkeergelegenheid voor en naast getaxeerde.

- Op openbare weg:

Er is een groot openbaar parkeerterrein voor de deur.

- Anders, nl.: d.

Voorzieningen Omschrijving van de voorzieningen in de (directe) nabijheid:

Alle relevante voorzieningen zijn aanwezig, hiermee wordt bedoeld voorzieningen voor deze betreffende locatie, dus goede ontsluiting, en overige relevante voorzieningen welke men mag verwachten. Burdaard kent veel voorzieningen voor inwoners, toeristen en dagjesmensen. Een passantenhaven en een camping aan het water. Verder zijn er op winkelgebied beperkte dorpsvoorzieningen aanwezig en is men aangewezen op omringende dorpen/steden.

Overige omgevingsfactoren De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

Taxateur heeft geen omgevingsfactoren waargenomen welke direct de toekomstige waardeontwikkeling substantieel beïnvloeden.

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

15 / 42

F. Huursituatie -

Volgens opgave van:

Opdrachtgever

Wordt het object thans verhuurd:

Huursituatie Etage

Verhuurd/leeg

Percentage

Begane grond en eerste verdieping

verhuurd/in gebruik

90 %

Begane grond

leegstand

10 %

Taxateur heeft alle relevante documenten m.b.t. de huur/verhuur ontvangen die benodigd zijn om tot een correcte waardering te komen:

Aan dit taxatierapport is een gedetailleerde huurlijst als bijlage toegevoegd: :

Toelichting op huurlijst: :

Huurcontracten zijn toegevoegd als bijlage aan dit rapport

Feitelijk gebruik en huurgegevens: :

Er zijn 3 zelfstandige huurcontracten (kinderopvang, peuterspeelzaal en het zwembad), daarnaast is er een huurovereenkomst voor de geldautomaat, de overige huurcontracten betreffen contracten ten behoeve van verenigingen en de school voor het gebruik van zaalruimte per uur of dagdeel.

Huidige huurinkomsten inclusief theoretische markthuur van de leegstaande delen:

€ 85.000,00

Huidige huurinkomsten exclusief theoretische markthuur van de leegstaande delen:

€ 80.266,00

Incentives, bijzonderheden uit allonges en bijlagen en andere noemenswaardige zaken:

Niet van toepassing

Leegstand:

Ca. 355 m² betreft leegstaande ruimten, al leegstaand vanaf het begin. Het was de bedoeling om hier een gezondheidscentrum te starten, maar de aspirant huurders zijn afgehaakt. Ca. 105 m² is op dit moment in gebruik als fitnessruimte. De toestellen zijn eigendom van het MFC.

Defaultrisico: kans op leegstand na huidig huurcontract (kans dat de huidige huurder vertrekt):

De huurcontracten zijn over het algemeen opzegbaar binnen 3 maanden tot een jaar. De kans dat huidige huurders vertrekken is moeilijk in te schatten, maar lijkt niet heel waarschijnlijk.

Mutatieleegstandverwachting in maanden (aantal maanden tot wederverhuur):

Wanneer huidige gebruiken worden voortgezet door een nieuwe huurder, is de termijn van mutatie minimaal. Wanneer er een nieuwe invulling moet worden gezocht dient er, gelet op de leegstaande ruimte, rekening te worden gehouden met een lange mutatietermijn.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

16 / 42

Toelichting op verhuurbaarheid van het getaxeerde object:

Gelet op de bestemmingsmogelijkheden, de indeling en de verhuur van de afgelopen periode, is de verhuurbaarheid in de huidige situatie zeer matig.

G. Technische omschrijving object 1.

Technische omschrijving

Bouwjaar / bouwperiode:

2011

Bouwaard, materialen en constructie:

Betonvloeren, stalen constructie, houtskeletwanden met modiwood buitenom, kunststofkozijnen voorzien van dubbele beglazing, staalplaten dak gedekt sedumbegroeiing. Bijgebouw betontegelvloer, houten wanden, kunststofkozijnen, stalen dak, stalling golfplaten gedekt

Installaties:

Verwarming d.m.v. vloerverwarming.

Maatvoering

BVO:

Uitgangspunt voor taxateur is VVO

VVO:

3245 m² (inclusief verdieping)

- Vrije hoogte (bij bedrijfsruimte):

915 cm.

Maximale vloerbelasting begane grond:

Niet bekend, voldoende voor huidig gebruik.

Maximale vloerbelasting verdiepingsvloer(en):

Niet van toepassing

Gerealiseerde renovatie(s) en/of verbouwing(en) + bijbehorende datum/data:

Niet van toepassing

Overig (bijvoorbeeld loadingdocks, aantal rolpoorten, sprinkler, liften, overige installaties):

Er zijn twee personenliften aanwezig, één in de foyer en één achter in het gebouw waar de voetbalkantine is.

Onderhoudstoestand

Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

De onderhoudsstaat van het object is goed evenals de bouwkundige staat. Van het sedumdak laat de begroeiing los en zakt weg. Hierover heeft het MFC contact met de aannemer, gemeente en degene die het dak heeft beplant.

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

17 / 42

Indicatie onderhoudstoestand Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is géén indicatie van de bouwkundige staat van het object. De ouderdomstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waardeoordeel begrepen. Met de hierna gebruikte termen wordt bedoeld: Uitstekend = Zo goed als nieuw Goed = Op peil Redelijk = Niet op peil maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig = Onderhoud op korte termijn is noodzakelijk Slecht = Achterstallig onderhoud Niet waargenomen = Niet gezien / kunnen zien, maar mogelijk aanwezig STAAT VAN ONDERHOUD Dakbedekking

Redelijk

Gevels

Goed

Kozijnen

Goed

Schilderwerk inwendig

Goed

Schilderwerk uitwendig

Goed

Vloeren

Goed

Plafonds

Goed

Afwerking

Goed

Verwarming

Goed

Liftinstallatie

Goed

Electra installatie

Goed

Algeheel onderhoud binnen

Goed

Algeheel onderhoud buiten

Goed

Globale onderhoudstoestand

Goed

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Rapport aanwezig en als bijlage toegevoegd aan dit taxatierapport.

Paraaf Taxateur:

18 / 42

Exploitatiekosten:

De vaste lasten en onderhoudskosten zijn afgeleid vanuit de jaarrekening en het MJOP. Zo ook onderstaande kosten, daarnaast waren er in 2019 hoge kosten voor machines en installaties, namelijk € 58.861,- Voor de prognose van 2021 is voor deze post € 25.000,opgenomen naast de basis onderhoudskosten van € 20.000,-

Onderhoud / Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) Onderhoud / Vastgoed Taxatiewijzer met de te verwachten kosten Basis onderhoudskosten:

€ 18.500,00

Onderhoudskosten direct gestookte installatie / heater(s): Onderhoudskosten indirect gestookte installatie / heater(s): Onderhoudskosten airco: Onderhoudskosten mechanische ventilatie: Onderhoudskosten topkoeling: Onderhoudskosten sprinkler: Onderhoudskosten zonwering: Onderhoudskosten liftinstallatie:

€ 1.495,00

Onderhoudskosten volgens Vastgoed Taxatiewijzer (VTW): Locatietoeslag: VTW Totaal: Onderhoud gemiddeld: Afwijking met VTW: d.

Achterstallig onderhoud

De kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud worden begroot op:

Niet van toepassing

De indruk die taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek:

Niet van toepassing

De volgende gebreken zijn door taxateur waargenomen:

Niet van toepassing

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

19 / 42

H. Duurzaamheid 1.

Energielabel Het getaxeerde object beschikt over een energielabel:

Nee

Energielabelklasse:

Niet bekend.

Energieprestatie index:

Het energielabel is afgegeven op en geldig tot:

Certificaten en keurmerken

BREEAM :

Nee

LEED :

Nee

GPR gebouw :

Nee

Greencalc (milieu-index gebouw) :

Nee

Greenkey (hotels) :

Nee

Slimbouwen :

Nee

Groenverklaring (Ministerie van Infra en Milieu) :

Nee

EPA certificaat (utiliteit:

Nee

Toelichting:

Gebruik van de grond Veel classificatiesystemen houden rekening met diverse aspecten ten aanzien van het gebruik van grond. Enkele voorbeelden zijn plaatsing ten opzichte van de waterloop, watermanagement ter plaatse en ontwikkelingen van de locatie. Deze factoren spelen een belangrijke rol op het moment van ontwikkeling, maar hebben een beperkte relevantie met betrekking tot de waardering van een bestaand gebouw.

Toelichting: Het getaxeerde object betreft een bestaand gebouw, waardoor deze duurzaamheidseigenschap niet relevant is voor de waardering van het vastgoedobject

Ontwerp en uitvoering Bouwkwaliteit en levenscyclus:

Goed

Efficiëntie van vloeroppervlakte:

Goed

Efficiëntie van hulpbronnen:

Matig

Flexibiliteit:

Goed

Aanpassingsvermogen:

Goed

Gezondheid en menselijke prestaties:

Goed

Bouwmaterialen en installaties Gebruikte soort bouwmaterialen:

staal en beton

Onderhoud en vervanging van bouwmaterialen :

Goed

Gebouwbeheer (airco en verwarming):

Wel aanwezig

Energie-efficiëntie:

voorzien van vloerverwarming, dakisolatie, wand- en vloerisolatie.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

20 / 42

Energiebronnen:

Er zijn geen bijzondere energiebronnen aanwezig op dit moment.

Waterefficiëntie:

niet aanwezig

Fiscale en wettelijke overwegingen Energie Investeringsaftrek (EIA):

niet aanwezig

Milieu Investeringsaftrek (MIA):

niet aanwezig

Vervroegde afschrijving milieu:

niet aanwezig

Investeringen (VAMIL) :

niet aanwezig

Geef toelichting op ontvangen bedragen,duur van subsidie/financiering Toelichting taxateur: 7.

Er zijn geen subsidies/financieringen ontvangen/verstrekt op basis van voornoemde.

Kwesties betreffende management en lease Green-lease overeenkomst:

niet aanwezig

Groenfinanciering:

niet aanwezig

ESCo’s (energieprestatiecontracten):

niet aanwezig

Beheer:

niet aanwezig

Quick wins De taxateur verwacht dat de volgende quick wins (snelle resultaten) van positieve invloed zijn op de duurzaamheid van het object: zonnepanelen

Secundaire voorwaarden:

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

Huurder en verhuurder hebben geen all in huurafspraken gemaakt.

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

21 / 42

I. Onderbouwing van de waarde 1.

Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken

Door taxateur gehanteerde taxatiestandaard:

European Valuation Standards

Toegepaste taxatiemethodieken en rekentechnieken De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

vergelijkingsmethode op basis van referenties

Toegepaste rekentechniek(en):

BAR/NAR en de Ebitda

Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en):

Object wordt verhuurd en wordt geëxploiteerd.

voor deze waarderingsmethodiek is gekozen i.v.m.:

gebruikelijk voor soortgelijk onroerend goed.

Backtesting

Zijn er vorige taxaties beschikbaar:

Locatie: Gelegen in een woonomgeving van een kleinschalig dorp.

Onroerende zaak: Het betreft een grootschalig multifunctioneel centrum welke meer biedt dan de regio kan invullen.

Courantheid voor verhuur en/of verkoop: Gelet op de huidige situatie is de verkoopbaarheid matig, ook blijkt en is gebleken dat de verhuurbaarheid redelijk tot matig is. Opmerkelijk is wel dat de ruimte nauwelijks als huur is - en wordt aangeboden via de media.

Alternatieve aanwendbaarheid: Het bestemmingsplan laat enkel maatschappelijke bestemming toe.

SWOT

Nee

Sterkte: Representatief gebouw Multifunctioneel Voldoende parkeermogelijkheden Goed bereikbaar. Zwakte: Bestemmingsplan laat enkel maatschappelijk gebruik toe. Niet direct gelegen op een zichtlocatie. Huisvestings- en energiekosten zijn in relatie tot de opbrengsten (te) hoog. Verenigingen zien hun ledenaantallen over het algemeen dalen, hebben een minder sterke financiële positie waardoor ze minder gebruik maken van ruimten (of zelfs verdwijnen). Dit betekent een risico om belangrijke huurders te verliezen. Wellicht te ruim opgezet om een behaaglijke sfeer voor ontmoeting te creëren.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

22 / 42

Kansen: Aanpassing bestemmingsplan om zodoende de leegstaande ruimten in te vullen. Duurzaamheidmaatregelen treffen om zodoende o.a. de energiekosten omlaag te brengen. Onderzoeken welke sociale activiteiten er mogelijk (nog meer) georganiseerd kunnen worden. Als gemeente te zorgen voor een toekomstbestendig gebouwen en hierin het MFC tegemoet te komen, op voorwaarde dat ook het maatschappelijk rendement wordt gemaximaliseerd. Ruimten te huur aanbieden via de media. Bedreigingen: Langdurige leegstand. Huisvestingskosten welke nog hoger worden door toekomstig onderhoud. 5.

Referenties huur Perceel oppervlakte

VVO totaal

VVO verhuurd

ruimte in gebruik bij een turn- en gymschool, deel uitmakend van een bedrijfspand

0 m²

955 m²

Hogedijken 18 Dokkum

sportschool op de verdieping van een bedrijfsverzamelcomplex

0 m²

Hogedijken 18 Dokkum

foyer/theater/horecagedeelte 0 m² in bedrijfsverzamelcomplex

Beijumerweg 19a Groningen

Ruimte in gebruik als kinderopvang

Adres

Soort object

Holwerderweg 7A Dokkum

0 m²

Huurprijs p/m² p/j

Huur p/j

955 m²

€33

€31.511

1.295 m²

€60

€77.499

1.819 m²

€33

€60.242

320 m²

€122

€39.000

Toelichting referenties huur: In de directe omgeving zijn geen goed vergelijkbare referenties beschikbaar. Taxateur is uitgeweken naar elders. De verhuurder van de vermelde 3e referentie, foyer/theater aan de Hogedijken 18 te Dokkum, ontvangt naast het huurbedrag een subsidie van de gemeente (bron: verhuurder).

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

23 / 42

Referenties koop/belegging Perceel oppervlakte

VVO totaal

VVO verhuurd

Koopprijs

Huur p/j

2.233 m²

555 m²

€875.000

Willem Sprengerstraat 43 Leeuwarden

Maatschappelijk 1.615 m² vastgoed, voormalig schoolgebouw, verkocht voor herontwikkeling woonappartementen. Koopprijs per m² € 545,-

780 m²

€425.000

Bunderweg 14 a-e Bad Nieuweschans

bedrijfsverzamelgebouw, 2.364 m² onder meer bestaande uit sportschool, sporthal, peuterspeelzaal, artsenpost, recreatiezaal/horecazaal. Koopprijs per m² € 410,-

770 m²

€315.000

Keatsebaen 1 te Wommels

Maatschappelijk Vastgoed, voormalig gemeentehuis, aangekocht voor herontwikkeling tot appartementen. koopprijs per m² € 380,-

1.355 m²

€515.000

Adres

Soort object

Kalverdijkje 77D te Leeuwarden

Maatschappelijk Vastgoed, aanwezig kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang. Koopprijs per m² € 1.577,-

2.150 m²

Toelichting referenties koop belegging: In de directe omgeving zijn geen goed vergelijkbare referenties beschikbaar. Taxateur is uitgeweken naar elders. De derde vermelde referentie betreft een beleggingsobject, welke in verhuurde staat is verkocht. Rendement bij vraagprijs € 350.000,- was 8%. Koopprijs € 315.000,- is goed voor een rendement van 9%. Bouwjaar 1974, sporthal is nieuw gebouwd in 2003 - v.v. 67 zonnepanelen ( +/- 14.000 kw)

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

24 / 42

Kwalitatieve analyse van het getaxeerde object ten opzichte van de referentieobjecten Ouderdom

Slechter dan het getaxeerde object

Getaxeerde is over het algemeen van een nieuwer bouwjaar dan de referentiepanden.

Grootte

Slechter dan het getaxeerde object

Getaxeerde is groter dan de referentiepanden

Onderhoud

Slechter dan het getaxeerde object

Getaxeerde is beter onderhouden over het algemeen in vergelijking tot de referentiepanden.

Ligging

Beter dan het getaxeerde object

Getaxeerde is gelegen in dunbevolkte regio.

Bouwaard

Slechter dan het getaxeerde object

Getaxeerde is goed onderhouden, de referentiepanden zijn over het algemeen iets ouder.

Totaal

Vergelijkbaar met het getaxeerde object

Gelet op het bestemming e.d. zijn de referenties goed vergelijkbaar.

10. Gehanteerde kengetallen en parameters Gehanteerde kengetallen en parameters :

Voor de gehanteerde kengetallen en parameters verwijzen wij naar de bijgevoegde berekeningen

11. Inflatie-/bouwkostenindex Bij de taxatie is volgende inflatie- of bouwkostenindex gebruikt: niet van toepassing 12. Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak.: Binnen het vigerende bestemmingsplan is een dergelijk gebruik als huidig gebruik het beste gebruik.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

25 / 42

13. Nadere toelichting Nadere toelichting: Het dorpshuis is een ontmoetingsplaats en vaak nog de enige voorziening voor het verenigingsleven, theater en muziekuitvoeringen en binnensport. Daarnaast zijn over het algemeen diverse commerciële maatschappelijke diensten in dorpshuizen gevestigd. Denk aan huisarts, fysiotherapeut, bloedprikken, buitenschoolse opvang, dagopvang van mensen met een beperking en dergelijke. Dorpshuizen bestaan vooral dankzij de inzet van vrijwilligers. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid op het platteland. Dorpshuizen hebben specifieke kenmerken (net als scholen en zorgpanden). Voor de versterking van dorpshuizen is daarom een integrale en programmatische aanpak gewenst. Een dorpshuis dat alleen dient als een gebouw voor ruimteverhuur aan verenigingen zal op een gegeven moment geen stand meer houden. Een houding van netwerken en/of ondernemen past veel meer bij de huidige tijd – een houding waar in samenwerking met andere organisaties vernieuwende activiteiten en diensten worden georganiseerd worden of waar het dorpshuis dient als sociale onderneming waar iedereen het initiatief mag nemen om een duurzaam en leefbaar dorp te creëren.

Er komt dus veel kijken bij het organiseren van een dorpshuis van de toekomst en er zijn verschillende partijen betrokken – het bestuur, de gemeente, de inwoners, welzijnsorganisaties en andere organisaties. Voor een vrijwillig bestuur kan dit een hele kluif zijn. Er kan ook gekozen voor het beleggen van de exploitatie en het dagelijks beheer bij een professionele partij en dus weg bij het bestuur van de dorpshuizen. Wat hierin een belangrijk aspect is om mee te nemen, is de verbondenheid tussen de verschillende dorpen en dorpshuizen. De wereld verandert voortdurend en met haar ook de samenstelling van gemeenschappen en hun behoeften. Veranderingen zullen ook steeds sneller gaan omdat alles meer en meer met elkaar verbonden is (op economisch vlak, technologisch vlak maar ook op het gebied van gezondheid zoals COVID-19 laat zien). Alleen denken vanuit de eigen dorpskern past hier niet bij. Het is belangrijk dat er integraal gekeken wordt naar de vraagstukken die spelen en te leren van en mét elkaar. Om hiervoor te zorgen, moet er een partij zijn die verantwoordelijk is voor de coördinatie, de verbinding en afstemming tussen de verschillende betrokkenen. Een partij die zorgt dat alle neuzen dezelfde kant op staan, een naar buitengerichte en toekomstgerichte houding heeft en met de maatschappelijke ontwikkelingen op het netvlies.

J. Conceptrapportage 1.

Aanpassingen op conceptrapportage (indien van toepassing):

Niet van toepassing

Wezenlijke veranderingen in de waarde voor of na waardepeildatum:

Niet van toepassing

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

26 / 42

K. Overige mededelingen Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets. Noot: indien sprake is van een externe controlerend taxateur dient dit met de opdrachtgever te worden overeengekomen en in de opdrachtvoorwaarden, mede gelet op het beginsel van vertrouwelijkheid, te worden vastgelegd.

De geregistreerde taxateur waakt er in dat geval voor dat deze controlerend taxateur de beschikking zou krijgen over concurrentiegevoelige informatie betreffende de relatie tussen de geregistreerde taxateur en zijn opdrachtgever. Overige mededelingen: Geen.

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

27 / 42

L. Bijlagen opdrachtbevestiging plausibiliteitsverklaring kadastrale kaart kadastraal bericht akte van levering prognose 2021 overzicht resultaat uit jaarrekening, bijlage a bijlage b. rekenmodel, bijlage c. rekenmodel, bijlage d. rekenmodel, bijlage e. bouwtekening MJOP

rapport sedumdakbedekking bodemloketrapport kaart bestemmingsplan voorschriften bestemmingsplan huurcontracten huuroverzicht

Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te: Dokkum, op: 09-12-2021 De Taxateur en Aankoopspecialist Taxateur :

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

28 / 42

Afbeeldingen

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

29 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

30 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

31 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

32 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

33 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

34 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

35 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

36 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

37 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

38 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

39 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

40 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

41 / 42

Object: Schoolstraat 12 te Burdaard

09-12-2021

Paraaf Taxateur:

42 / 42

Normblad taxatierapport commercieel vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde.

Toelichting 1.2.1.Het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2.vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4.op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5.tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt.

1.2.6.bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7.zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen.

1.2.8.na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn; en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9.waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aanof verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1).

Verder moet het waardeverschil met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt aangegeven te worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen gemeld te worden, conform EVS, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is, (de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie), in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven.

Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Het gebruik dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 5.4.6) Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5.

Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS.

1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van een vastgoed en dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit. 1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc. 2. Kwalificaties van de taxateur Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die kan aantonen: 2.1. Onafhankelijkheid/ onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid.

Toelichting 2.1.1.Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2.De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen 2.1.3.De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij/zij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2.1.4.Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2.

Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie. Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=noardeastfryslan&id=985b0a17-ec1a-412f-9dd0-ed203a90c9e1