Bijlage 1 - Programma Grondbeleid 2025-2028
Tekst van het document
Programma Grondbeleid 2025-2028 13-12-2024 4.0
COLOFON Opdrachtgever Rapport gegevens Rapport Opsteller Vastgesteld Door Datum Paraaf Gemeente Noardeast-Fryslân Postbus 1 9100 AA Dokkum Tel. (0519) 29 88 88 info@noardeast-fryslan.nl www.noardeast-fryslan.nl
Programma Grondbeleid MK
1
Nota grondbeleid 2025-2028
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ....................................................................................................................................5
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................5
1.2 Doelstelling ..........................................................................................................................5 1.2.1 Doel van het programma 5 1.2.2
Doel van het grondbeleid
5
1.3
Opbouw en leeswijzer ..........................................................................................................6
2
WETTELIJK KADER GRONDBELEID ................................................................................................7
2.1
Inleiding ...............................................................................................................................7
2.2
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) ..................................7
2.3
Didam-arrest ........................................................................................................................7
2.4
Staatssteun...........................................................................................................................7
2.5 Omgevingswet ......................................................................................................................8 2.5.1 Omgevingsvisie 8 2.5.2
Samenwerking met private partijen en kostenverhaal
8
2.5.3
Voorkeursrecht
9
2.5.4
Onteigening
9
3
BELEIDSKADER NOARDEAST-FRYSLÂN .......................................................................................10
3.1
Inleiding .............................................................................................................................10
3.2
Actuele ontwikkelingen ......................................................................................................10
3.3
Omgevingsvisie ...................................................................................................................10
3.4
Recreatie en toerisme .........................................................................................................11
3.5
Volkshuisvestingsprogramma .............................................................................................12
4
VORMEN GRONDBELEID ............................................................................................................13
4.1
Inleiding .............................................................................................................................13
2
Nota grondbeleid 2025-2028
4.2
Actief grondbeleid ..............................................................................................................13
4.3
Faciliterend grondbeleid .....................................................................................................13
4.4
Keuze grondbeleid ..............................................................................................................13
4.5
Beleidsuitgangspunten .......................................................................................................13
5
INSTRUMENTEN GRONDVERWERVING EN BEHEER VAN GRONDEN .........................................15
5.1
Inleiding .............................................................................................................................15
5.2 Verwerving .........................................................................................................................15 5.2.1 Planmatige verwerving 15 5.2.2
Strategische verwerving
15
5.2.3
Minnelijke verwerving
16
5.2.4
Voorkeusrecht en onteigening
17
5.2.5
Bevoegdheid tot het sluiten van overeenkomsten
17
5.2.6
Beleidsuitgangspunten grondverwerving
18
5.3 Beheer ................................................................................................................................18 5.3.1 Bouwgrond in exploitatie 18 5.3.2
Ruilgronden
18
5.3.3
Beheer openbare ruimte (niet functionele gronden en reststroken)
19
5.3.4
Overige gronden
19
5.3.5
Verhuur en verpachting
19
5.3.6
Vestiging zakelijke rechten
20
5.3.7
Illegaal en clandestien grondgebruik
21
5.4
Beleidsuitgangspunten beheer............................................................................................22
6
INSTRUMENTEN UITGIFTE .........................................................................................................23
6.1 Inleiding .............................................................................................................................23 6.1.1 Kaveluitgiftes 23 6.1.2
Optieverlening
24
6.2 Verkoop niet-functionele gronden/reststroken...................................................................24 6.2.1 Verkoop voor transformatorhuisjes 25 6.3
Verkoop gronden niet zijnde reststroken ............................................................................25
6.4
Algemene verkoopvoorwaarden .........................................................................................25
6.5
Erfpacht ..............................................................................................................................25
3
Nota grondbeleid 2025-2028
6.6 Gemeentelijk bebouwd vastgoed........................................................................................25 6.6.1 Tijdelijk gebruik gemeentelijk vastgoed/antikraak 26 6.7
Eén-op-één-uitgifte .............................................................................................................26
6.8
Beleidsuitgangspunten .......................................................................................................27
7
GRONDPRIJSBELEID ...................................................................................................................28
7.1
Inleiding .............................................................................................................................28
7.2 Methodieken ......................................................................................................................28 7.2.1 Kostprijsmethode 28 7.2.2
Comparatieve methode (vastgestelde m²-prijs)
28
7.2.3
Residuele grondwaardemethode
29
7.2.4
Taxatie/openbare aanbesteding
29
7.3 Grondprijsbeleid .................................................................................................................29 7.3.1 Selectie op prijs en plan 30 7.4
Bestaande overeenkomsten ...............................................................................................30
7.5
Herziening ..........................................................................................................................30
7.6
Staatssteun .........................................................................................................................30
7.7
Sociale grondprijs ...............................................................................................................30
7.8
Beleidsuitgangspunten .......................................................................................................31
8
GRONDEXPLOITATIES.................................................................................................................32
8.1
Inleiding .............................................................................................................................32
8.2 Vaststelling grondexploitatie ..............................................................................................32 8.2.1 Voorbereidingskrediet 33 8.2.2
Uitvoeringskrediet
33
8.3
Parameters .........................................................................................................................33
8.4
Actualisatie grondexploitaties ............................................................................................35
8.5
Afsluiting grondexploitaties ................................................................................................35
8.6
Beleidsuitgangspunten .......................................................................................................35
9
FINANCIËN .................................................................................................................................36
9.1
Inleiding .............................................................................................................................36
4
Nota grondbeleid 2025-2028
9.2
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ........................................................................36
9.3
Reserve Woningbouwontwikkeling en strategische aankopen ............................................36
9.4
Reserve Bedrijventerreinen ................................................................................................37
9.5 Planning & Control cyclus ...................................................................................................38 9.5.1 Paragraaf Grondbeleid 38 9.5.2
Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)
38
9.6
Winstneming ......................................................................................................................38
9.7
Verliesneming .....................................................................................................................38
9.8
Boekhoudkundige behandeling...........................................................................................39
9.9
Beleidsuitgangspunten .......................................................................................................39
10
RISICOMANAGEMENT................................................................................................................40
10.1
Inleiding ..........................................................................................................................40
10.2
Risico’s ............................................................................................................................40
10.3
Beleidsuitgangspunten ....................................................................................................40
11
TAKEN EN BEVOEGDHEDEN .......................................................................................................42
11.1
Inleiding ..........................................................................................................................42
11.2
Mandaatregeling .............................................................................................................43
11.3
Hardheidsclausule ...........................................................................................................43
11.4
Beleidsuitgangspunten ....................................................................................................43
5
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Nota grondbeleid 2025-2028
Het voorliggende stuk is het nieuwe grondbeleid van de gemeente Noardeast-Fryslân. In dit programma leggen we het grondbeleid voor de komende vier jaar vast. Het grondbeleid is een middel om maatschappelijke doelen te bereiken. Hierbij valt te denken aan vraagstukken op het gebied van wonen, werken, natuur, sport, cultuur, recreatie, zorg en onderwijs. Op dit moment wordt een actief grondbeleid gehanteerd door de gemeente. Bij grondbeleid gaat het om de tactische inzet van alle instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft. Dit om zo economisch verantwoord mogelijk uitvoering te geven aan het ruimtelijk beleid van NoardeastFryslân. Gelet op de actualiteit is er ook een aantal vraagstukken die hernieuwde aandacht vragen. Dit zijn met name de thema’s wonen, werken, zorg, natuur en onderwijs. Zaken die hierbij onder andere spelen zijn: - de woningmarkt die onvriendelijk is voor starters; - huisvesting voor vluchtelingen, statushouders en asielzoekers; - de verschuiving naar het hybride werken; - behoefte aan meer zorginstellingen; - hoe om te gaan met de klimaatverandering en de energietransitie. Naast bovenstaande thema’s, zijn er ook ontwikkelingen op juridisch gebied die vragen om nieuw grondbeleid, met name het Didam-arrest en de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vragen hierbij om aandacht.
Gelet op de focus op participatie in de Omgevingswet en het feit dat de overheid niet altijd meer de meest invloedrijke partij is bij ruimtelijke ontwikkeling, is het nodig het grondbeleid duidelijk te formuleren. Hierbij is het van belang alle instrumenten die deze nieuwe wet ons biedt te benutten om de regie te hebben en houden op bouwplannen en kostenverhaal.
1.2
Doelstelling
1.2.1 Doel van het programma
Dit programma grondbeleid zal de hoofdlijnen voor ons beleid weergeven, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: - De raad stelt de kaders vast in de omgevingsvisie; - Het college baseert daarop de uitvoeringsprogramma’s, waaronder het Programma Grondbeleid; - Het gemeentelijk beleid is aangepast aan de meest recente wetgeving; - Duidelijkheid over grondverwerving en gronduitgifte; - Het programma geeft handvaten voor de uitvoering van het grondbeleid; - Het programma geeft kaders met betrekking tot grondexploitaties; - Het programma geeft inzicht in de wijze waarop grondprijzen tot stand komen;
1.2.2 Doel van het grondbeleid
Het grondbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de instrumenten van grondbeleid zo optimaal mogelijk kan inzetten om de beleidsdoelstellingen binnen de gemeentelijke programma’s
6
Nota grondbeleid 2025-2028
te behalen. Dit programma grondbeleid geeft handvaten om de verschillende beleidsdoelstellingen te behalen. Hoewel het bezitten van grond geen doel op zich is van de gemeente, kan grondbezit noodzakelijk zijn voor het behalen van verschillende beleidsdoelstellingen. Het programma grondbeleid is een middel om de verschillende beleidsdoelstellingen vanuit het ruimtelijk oogpunt op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid biedt de gemeente een groot deel van de instrumenten om de regie over deze ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen voeren. Dit kunnen ontwikkelingen zijn die geïnitieerd worden door de gemeente zelf, eventueel in samenwerking met bijvoorbeeld woningbouwcorporaties, zorgaanbieders of ontwikkelaars, maar ook ontwikkelingen die volledig geïnitieerd worden door derden. Door middel van een goede regie kan de dekking van de kosten die met dergelijke ontwikkelingen gepaard gaan aan de juiste partij worden toegewezen. Naast de realisatie van de ruimtelijke ontwikkelingen is het creëren van inzicht in de financiële risico’s van het te voeren grondbeleid, namelijk ook een belangrijk doel. Het grondbeleid biedt de instrumenten om met deze risico’s om te gaan.
Daarnaast is het noodzakelijk de risico’s die grondexploitaties met zich meebrengen inzichtelijk te maken in een Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) en deze grondexploitaties te actualiseren.
1.3
Opbouw en leeswijzer Dit beleidsstuk is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 en 3 worden de kaders van het grondbeleid weergegeven. Hierbij wordt in hoofdstuk 2 begonnen met de landelijke wet- en regelgeving. Dit wordt opgevolgd door gemeentelijk beleid en gemeentelijke regels in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden de verschillende soorten grondbeleid uiteengezet, waarna in hoofdstuk 5 en 6 de instrumenten die de gemeente voor de uitvoering van grondbeleid kan gebruiken aan bod komen. Beiden worden ook besproken in relatie tot het geldende beleid. In hoofdstuk 7 komt het grondprijsbeleid aan bod, waarna in hoofdstuk 8 wordt ingegaan op grondexploitaties. Hierna wordt in hoofdstuk 9 ingegaan op de financiële aspecten van grondbeleid en in hoofdstuk 10 wordt risicomanagement behandeld. Tot slot wordt in hoofdstuk 11 uitgelegd waar de taken en bevoegdheden voortvloeiend uit het grondbeleid zijn neergelegd.
7
2
WETTELIJK KADER GRONDBELEID
2.1
Inleiding
Nota grondbeleid 2025-2028
Het grondbeleid van een gemeente wordt ingekaderd door de markt en regelgeving. Beide gebieden zijn voortdurend onderhevig aan verandering. In dit hoofdstuk komt de regelgeving, ook wel het wettelijk kader genoemd, aan bod.
2.2
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) In het Besluit Begroting en Verantwoording is in artikel 16 bepaald dat in de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening de volgende zaken beschreven moeten staan met betrekking tot het grondbeleid: - een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; - een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; - een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; - een onderbouwing van de geraamde winstneming; - de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken. De commissie BBV heeft de BBV-verslaggevingsregels grondexploitaties m.i.v. 2016 herzien. De commissie heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. Sindsdien is voor gemeenten de vennootschapsbelasting ingevoerd. In hoofdstuk 9 wordt hier verder bij stilgestaan.
2.3
Didam-arrest Het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 heeft ervoor gezorgd dat gemeenten bij verkoop van gemeentelijk vastgoed moeten aantonen dat er geen strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat een gemeente niet zomaar aan één partij grond of ander vastgoed mag verkopen, zonder andere partijen hier ook de mogelijkheid toe te geven. Een gemeente mag slechts één op één verkopen op het moment dat de gemeente kan stellen dat de partij op grond van redelijke en objectieve criteria de enige geschikte koper is. Hierbij is het van belang dat ook andere partijen die van mening zijn dat zij voldoen aan de criteria de mogelijkheid wordt gegeven dit aan te geven. Hetzelfde geldt voor andere wijzen van uitgifte zoals verhuur.
2.4
Staatssteun Bij de verwerving van gronden, opdrachtverlening voor bouw- en woonrijp maken en bij verkoop van bouwrijpe grond kan staatssteun een rol spelen. In het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) is het algemene Europees staatssteunverbod neergelegd. Er is slechts sprake van staatssteun als aan de volgende voorwaarden is voldaan: - De steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht; - De steun wordt door staatsmiddelen bekostigd;
8
-
Nota grondbeleid 2025-2028
Deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit) De maatregel is selectief; het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio; De maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.
Op basis van de de-minimisverordening kunnen decentrale overheden ondernemingen over een periode van 3 jaren tot € 3.00.000,- steunen. Doordat het effect op het handelsverkeer in de EU onder dit bedrag erg klein is, gelden steunmaatregelen hieronder niet als staatssteun. Er is ook een de-minimisverordening voor de landbouwsector waarbij het grensbedrag € 20.000,- is. Voor de visserijsector geldt een grensbedrag van € 30.000,-. Onder een de-minimisverordening mogen geen steunmaatregelen worden verleend aan Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).
2.5
Omgevingswet Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Deze wet vervangt 26 bestaande wetten, waaronder de Wet Ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).
2.5.1 Omgevingsvisie
In de Omgevingswet is bepaald dat het rijk, de provincies en gemeenten voor hun grondbeleid een omgevingsvisie vast moeten stellen. De omgevingsvisie geeft de gewenste ontwikkeling weer van de fysieke leefomgeving. De visie geeft richting voor het ruimtelijke beleid van onze gemeente en is daarnaast een juridische basis voor de vestiging van een voorkeursrecht voor ruimtelijke ontwikkelingen.
2.5.2 Samenwerking met private partijen en kostenverhaal
De Omgevingswet regelt net als de voormalige Wro de omgang tussen de gemeente en private partijen in de gevallen dat een ontwikkeling (deels) plaatsvindt op grond in eigendom van deze private partij. Daarnaast wordt ook het kostenverhaal geregeld, uitgangspunt blijft dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen. Kostenverhaal kan zowel op privaatrechtelijke wijze als publiekrechtelijke wijze plaatsvinden. Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan. Deze kostensoorten zijn op grond van artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit aangewezen en staan in bijlage IV bij dit besluit.
Privaatrechtelijk kostenverhaal
Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via de privaatrechtelijke weg. Hiervoor wordt dan een kostenverhaalsovereenkomst opgesteld. De wettelijke grondslag van de kostenverhaalsovereenkomst is terug te vinden in paragraaf 13.6.2 van de Omgevingswet. Voordeel van kostenverhaal via de privaatrechtelijke weg is, dat de gemeente en de private partij nog niet gebonden zijn aan het publiekrechtelijke kader van de Omgevingswet en daarom meer vrijheid hebben in het maken van afspraken. De kostenverhaalsovereenkomst wordt dan ook in de beginfase van een project opgesteld, zodat er nog onderhandelingsruimte is. Bijkomend voordeel is dat hier ook afspraken kunnen worden gemaakt over eventuele locatie-eisen, een woningbouwprogramma, fasering en dergelijke. Hiervoor is bij privaatrechtelijk kostenverhaal meer ruimte dan bij publiekrechtelijk kostenverhaal.
9
Nota grondbeleid 2025-2028
Publiekrechtelijk kostenverhaal
Wanneer het kostenverhaal niet middels een kostenverhaalsovereenkomst geregeld is of kan worden, dient dit publiekrechtelijk gedaan te worden. De Omgevingswet biedt hier drie mogelijkheden voor: - In het omgevingsplan - In een projectbesluit - In de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit Daarnaast zijn er binnen de Omgevingswet twee systemen voor publiekrechtelijk kostenverhaal, namelijk met en zonder tijdvak. Kostenverhaal met tijdvak is het systeem zoals we dat ook al kenden onder de Wro. Plannen die hier geschikt voor zijn hebben een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum, waardoor het goed mogelijk is de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling vooraf te berekenen. Nieuw is het kostenverhaal zonder tijdvak, bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Plannen zonder duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum vallen hieronder. Het publiekrechtelijk kostenverhaal is neergelegd in paragraaf 13.6.3 van de Omgevingswet. Indien het kostenverhaal niet privaatrechtelijk is geregeld, is de gemeente verplicht dit voor de kosten opgenomen in de kostensoortenlijst publiekrechtelijk te regelen.
2.5.3 Voorkeursrecht
Het voorkeursrecht heeft zijn grondslag in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet met de Aanvullingswet Grondeigendom. Met het voorkeursrecht heeft de gemeente de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen. Wanneer op een perceel een voorkeursrecht is gevestigd, betekent dit dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop verplicht zijn de grond eerst aan de gemeente aan te bieden. De Omgevingswet kent de volgende grondslagen voor het vestigen van een voorkeursrecht: - Een zelfstandig raadsbesluit - Een omgevingsvisie - Een omgevingsprogramma - Een omgevingsplan
2.5.4 Onteigening
De Onteigeningswet is ook grotendeels opgegaan in de Omgevingswet en is neergelegd in hoofdstuk 11 van de Omgevingswet. Onteigening geeft de gemeente de mogelijkheid een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Onteigening kan op grond van de Omgevingswet plaatsvinden in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Daarnaast is het alleen mogelijk in het geval dat dit noodzakelijk en urgent is. Noodzakelijk betekent dat in ieder geval al is geprobeerd de gronden minnelijk te verwerven. Van urgentie is alleen sprake indien binnen 3 jaar wordt begonnen met de ontwikkeling, het gebruik of het beheer van de fysieke leefomgeving van het onteigende. De gemeenteraad is bevoegd een onteigeningsbesluit te nemen. Dit besluit moet daarna wel bekrachtigd worden door de bestuursrechter. De onteigeningsgrondslag vervalt wanneer de eigenaar kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren.
10
3
BELEIDSKADER NOARDEAST-FRYSLÂN
3.1
Inleiding
3.2
Nota grondbeleid 2025-2028
Naast de wettelijke regels waarbinnen het grondbeleid uitgevoerd dient te worden, heeft de gemeente ook haar eigen beleid dat kaders stelt voor het grondbeleid. In dit hoofdstuk worden deze beleidskaders beschreven.
Actuele ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen
De gemeente Noardeast-Fryslân heeft te maken met demografische ontwikkelingen. De verwachting van het Fries Sociaal Planbureau is dat het aantal inwoners tussen 2020 en 2030 zal dalen van 45.000 naar ruim 43.000. Ook de samenstelling van de bevolking verandert, we hebben nog steeds te maken met vergrijzing en ontgroening. Gezinnen worden kleiner en ook het aantal huishoudens daalt op termijn licht. Dit terwijl we gelijktijdig een toenemende migratie zien. We zien daarnaast dat het aantal jong volwassenen (15 tot 30 jaar) dat vertrekt vanwege studie of werk op provinciaal niveau iets afneemt. Redenen hiervoor kunnen zijn de verandering in studiefinanciering of meer opleidings- en baanmogelijkheden in de regio of provincie. Volgens de prognoses zetten deze trends de komende jaren door. Deze ontwikkelingen hebben consequenties voor de samenleving omdat ze de woning- en arbeidsmarkt, het onderwijs, de zorg en het voorzieningenniveau beïnvloeden. Hierdoor kunnen deze ontwikkelingen een effect hebben op de leefbaarheid.
Programma Woningbouw
In heel Nederland heerst ondanks bovenstaande demografische ontwikkelingen krapte op de woningmarkt. Om het woningtekort terug te dringen en een gezond evenwicht te bereiken heeft het Rijk in 2022 het programma Woningbouw vastgesteld. Landelijk wordt met dit programma ingezet op 900.000 nieuwbouwwoningen tot en met 2030, waarvan minimaal twee derde voor lagere- en middeninkomens moeten zijn. De gemeente Noardeast-Fryslân heeft hierin ook een opdracht, in het grondbeleid dient hier rekening mee te worden gehouden.
Klimaatverandering
Het klimaat verandert en de aarde warmt op. Hierdoor hebben we te maken met meer weersextremen, zoals extreme regenval en langere droogte en hitte. Het is belangrijk om nu al rekening te houden met het klimaat van de toekomst. Hierbij zullen wij als gemeente moeten inzetten op biodiversiteit en flexibiliteit en aanpasbaarheid als ontwerpprincipe moeten hanteren, zodat we ons in de toekomst kunnen blijven aanpassen. In de uitvoering van het grondbeleid dient hier rekening mee gehouden te worden, zodat het grondbeleid ook benut wordt de hierbij behorende doelen te behalen. Dit kan bijvoorbeeld door grond te benutten voor het opwekken van (wind- of zonne-)energie, door grond(en) beschikbaar te stellen voor groene initiatieven of juist bewust te behouden als groen.
3.3
Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie wordt aangegeven dat de gemeente fitaal, sûn, ûndernimmend, oantreklik en duorsum wil zijn. Hiervoor wordt het volgende ‘takomstperspektief’ gesteld:
11
Nota grondbeleid 2025-2028
In 2030 is Noardeast-Fryslân een vitale, gezonde, ondernemende, aantrekkelijke en duurzame gemeente met een sterke Mienskipssin. Je kunt in Noardeast-Fryslân prettig wonen en werken in de gemeente zelf of de regio. De gunstige ligging ten opzichte van de noordelijke stedelijke driehoek draagt daaraan bij. De economische structuur is verbeterd door een evenwichtige en duurzame mix van economische activiteiten. Noardeast-Fryslân staat op de kaart als een aantrekkelijk en gastvrij (water)recreatiegebied. Dokkum is een mooie en sterke regiostad en de dorpen zijn vitaal en leefbaar, de voorzieningen bereikbaar. We koesteren onze diverse landschappelijke kwaliteiten en unieke gebieden. Onze energiebehoefte wordt in 2030 voor minimaal 70% op een duurzame wijze opgewekt en we zijn een eind op weg om klimaatbestendig te worden. Om het takomstperspektief te bereiken zijn deze 4 kerndoelstellingen opgesteld: 1. levendige dorpen en stad waar het prettig wonen en leven is 2. gezonde en vitale mensen in een gezonde en veilige leefomgeving 3. een gezonde economische structuur en toeristisch-recreatieve aantrekkelijkheid 4. een energieneutrale, klimaatbestendige en biodiverse gemeente Bij uitvoering van het grondbeleid zullen deze kerndoelstellingen als leidraad gebruikt moeten worden.
3.4
Recreatie en toerisme
We hebben als gemeente de nodige ambitie op het gebied van toerisme en recreatie. Dit is vastgelegd in de gezamenlijke visie op Toerisme en Recreatie in Noordoost-Fryslân 2020-2030. In de regio willen we de komende jaren meer bezoekers ontvangen, die langer blijven en meer besteden. Dit moet de economie en de leefbaarheid in ons gebied ten goede komen. Sleutelwoorden hierbij zijn slimme groei, seizoenverbreding en verbinding. De schaal van nieuwe ontwikkelingen moet passen bij ons gebied. Een vitale vrijetijdseconomie is belangrijk omdat het kan zorgen voor een prettige en gezonde woonen leefomgeving, kan bijdragen aan het behoud van natuur- en cultuurerfgoed en in een veranderende economie toekomstbestendige banen biedt (people, planet, profit). Daarom moet de groei van recreatie en toerisme bijdragen aan de volgende maatschappelijke opgaven: •
Het in standhouden van lokale voorzieningen; veel voorzieningen in de regio staan onder druk, en dat heeft ook gevolgen voor onze inwoners. Meer bezoekers van buiten kunnen bijdragen aan het bestaansrecht van bijvoorbeeld winkels of horecavoorzieningen.
•
Het in standhouden van cultureel erfgoed; de regio beschikt over veel cultuurhistorisch erfgoed, bijvoorbeeld oude boerderijen, kerken, huizen en bijzondere landschappen. Het is in onze regio een uitdaging om al dit mooie erfgoed in stand te houden. De regio ziet, via herbestemming in toerisme een kans om een deel van dit erfgoed te behouden en te versterken voor de toekomst, in samenwerking met de ondernemers.
•
Een prettige leefomgeving voor eigen inwoners; voor toeristen en recreanten zijn aantrekkelijke routestructuren (te fiets, te voet of via het water) van groot belang. Ook voor de eigen inwoners van onze regio zijn aantrekkelijke paden en routes van belang; om zo ook zelf optimaal te kunnen genieten van de omgeving.
12
•
Nota grondbeleid 2025-2028
Het welbevinden van inwoners; Voldoende recreatiemogelijkheden zorgen ervoor dat onze inwoners kunnen ontspannen en meer bewegen, wat een positief effect heeft op de gezondheid.
Om deze opgaven te realiseren voert de gemeente zelf of in samenwerking met andere partijen verschillende activiteiten en projecten uit waar ook eigendom of gebruik van gronden en gebouwen een rol spelen. Afhankelijk van de inhoud van het project of de activiteit is er sprake van actief of meer faciliterend grondbeleid. Actief grondbeleid in de vorm van aankoop van gronden en objecten komt bij recreatie en toerisme niet vaak voor. Dit speelt enkel bij bijvoorbeeld de aanleg van een fiets- of wandelpad of in bijzondere situaties in bijvoorbeeld de overdracht van gronden tussen overheden. In de meeste gevallen gaat het bij het realiseren van toeristisch-recreatieve voorzieningen om het eigendom, onderhoud en beheer op een goede wijze te regelen. Indien de gemeente in een situatie geen eigenaar van de grond is, wordt via een recht van opstal het eigendom geborgd.
3.5
Volkshuisvestingsprogramma
Onder de Omgevingsvisie valt ook het Volkshuisvestingsprogramma. Hierin zal de langetermijnvisie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en het Wonen worden beschreven. In de in procedure gebrachte Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting wordt een verplichting toegevoegd aan de Omgevingswet die o.a. gemeenten verplicht om een volkshuisvestingsprogramma vast te stellen. Dit op te stellen volkshuisvestingsprogramma vervangt de huidige Woonvisie Noardeast-Fryslân 2020 – 2025. Het in 2025 op te stellen volkshuisvestingsprogramma zal de visie op het woonbeleid verder uitwerken en concrete maatregelen benoemen om tot realisering van het woonbeleid te komen. De Omgevingsvisie en het Volkshuisvestingsprogramma samen zullen het ‘waarom en wat’ vormen van ons ruimtelijk beleid. Het programma grondbeleid beschrijft onder welke condities de gemeente haar instrumenten wil inzetten en welke instrumenten worden gebruikt om uitvoering te geven aan de huidige en toekomstige woonopgave. Er zal worden beschreven hoe de gemeente haar gronden en vastgoed wil inzetten om woningbouw te realiseren en faciliteren (het ‘hoe’). De meest actuele opgave is het uitvoering geven aan de in de Regionale woondeal 2023-2030 voor de Regio Noardeast-Fryslân opgenomen woningbouwopgave voor onze gemeente. De Omgevingsvisie en volkshuisvestingsprogramma zullen de toekomstige opgaven definiëren.
Met name de grote woningmarktopgave vraagt van de gemeente een actievere opstelling dan voorheen. Daarom hanteert deze Nota als uitgangspunt dat de gemeente een meer proactief grondbeleid gaat voeren. Op basis van afwegingscriteria wordt per gebieds- of locatieontwikkeling bepaald welke grondbeleidsstrategie en -instrumenten de gemeente wil inzetten.
13
4
VORMEN GRONDBELEID
4.1
Inleiding
4.2
4.3
4.4
Nota grondbeleid 2025-2028
In dit hoofdstuk worden de verschillende vormen van het grondbeleid toegelicht. De gemeente wil met name actief grondbeleid voeren, het is echter geen exacte wetenschap wanneer welke vorm wordt toegepast, dit zal per geval afgewogen moeten worden, waardoor het grondbeleid een situationeel karakter krijgt.
Actief grondbeleid
Bij deze vorm heeft de gemeente het meest de regie in handen. De gemeente koopt bij actief grondbeleid in een vroeg stadium grond aan en stelt een (wijziging van het) omgevingsplan vast. De gemeente maakt daarna ook zelf het plangebied bouw- en woonrijp en geeft de grond (in kavels) uit. Hierdoor heeft de gemeente de mogelijkheid gronden gericht voor een speciale doelgroep te exploiteren. De gemeente voert dus zelf de grondexploitatie en kan winst maken of verlies leiden. De (financiële) risico’s zijn ook voor de gemeente, en de gemeente is verantwoordelijk voor alle gevolgen, zowel positief als negatief.
Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid ligt het eigendom van de grond bij marktpartijen (vaak ontwikkelaars en/of corporaties). De marktpartij voert de grondexploitatie en maakt de grond bouw- en woonrijp, verkoopt de grond en bouwt de woningen. Het initiatief ligt bij de markt en de gemeente werkt hieraan mee door (een wijziging van het) het omgevingsplan op te stellen en/of vast te stellen. Kostenverhaal wordt dan geregeld middels een overeenkomst of in (de wijziging van) het omgevingsplan, hiermee worden de gemeentelijke kosten gedekt. De gemeente stelt daarnaast kwaliteitseisen aan de openbare ruimte, voorzieningen en infrastructuur.
Keuze grondbeleid
De keuze tussen actief of faciliterend grondbeleid is niet zwart-wit. Het zal niet zo zijn dat de gemeente zich altijd actief of juist faciliterend opstelt. Dit zal per geval afgewogen moeten worden. De gemeente kan zich opstellen als investeerder in de openbare ruimte, gebiedsregiseur of slechts facilitator. Verschillende projecten en verschillende stakeholders vragen de gemeente om ook verschillende rollen in te nemen. Ook kunnen gemeentelijke of maatschappelijke doelstellingen leiden tot de keuze een actieve inzet te leveren, voorbeelden van zulke gevallen zijn: - Een positie in een gebied veiligstellen om langs de privaatrechtelijke weg invloed te hebben op ontwikkelingen; - Ongewenste ontwikkelingen op een locatie voorkomen/gewenste ontwikkelingen stimuleren; - Een ontwikkeling om een concreet doel te realiseren; - Aansluiting creëren bij huidig bezit. De gemeente bepaalt haar rol afhankelijk van de voorliggende opgave en het geval. Dit is een beleidskeuze die kan resulteren in faciliterend of actief grondbeleid en alles wat daar tussen inzit.
4.5
Beleidsuitgangspunten
De huidige tijd vraagt om maatwerk en pragmatisch handelen, de gemeente Noardeast-Fryslân kiest daarom primair voor een actief grondbeleid, waarbij afgeweken kan worden naar een meer faciliterende vorm. Dit zorgt ervoor dat het grondbeleid een situationeel karakter krijgt. Kijkend naar
14
Nota grondbeleid 2025-2028
de gemeentelijke opgaven die er liggen, is een actieve houding vereist om een sterke stempel op ontwikkelingen te kunnen drukken conform de gemeente randvoorwaarden. Hierbij moet het financiële risico wel aanvaardbaar zijn. Bij deze afweging kan het ook voorkomen dat zelfs in het geval dat een ontwikkeling zou resulteren in een financieel tekort, het doel zwaarder weegt. De raad wordt hierbij altijd geïnformeerd. Bij de keuze voor actief grondbeleid zullen de volgende vragen in ieder geval afgewogen moeten worden: - Past de ontwikkeling binnen de beleidsdoelen van de gemeente? - Komt de ontwikkeling ook tot stand zonder ingrijpen van de gemeente? - Voldoet het woningaanbod aan het huisvestingsbeleid? - Is de gemeente bereid en in staat de financiële risico’s van een actieve opstelling te dragen?
15
Nota grondbeleid 2025-2028
5
INSTRUMENTEN GRONDVERWERVING EN BEHEER VAN GRONDEN
5.1
Inleiding
5.2
Voor het uitvoeren van haar grondbeleid heeft de gemeente Noardeast-Fryslân verschillende instrumenten tot haar beschikking. In dit hoofdstuk komen de instrumenten voor het verwerven van gronden aan bod. Ook de instrumenten voor het beheren van de in eigendom zijnde gronden worden behandeld.
Verwerving
Verwerving kan planmatig of strategisch zijn. Het verschil hiertussen heeft te maken met de mate van concreetheid van de toekomstige ontwikkelingen. In deze paragraaf wordt uitgelegd wat het verschil en wanneer welke vorm van toepassing is. Verwerving kan verder minnelijk of meer geforceerd, via onteigening of door vestiging van een voorkeursrecht, plaatsvinden. Ook dit zal kort aan bod komen.
5.2.1 Planmatige verwerving
Bij planmatige verwerving worden onroerende zaken verworven in exploitatiegebieden waarvoor de raad al een grondexploitatie heeft vastgesteld of al een voorbereidingskrediet heeft verstrekt. De verwerving zal ook binnen de grondexploitatie moeten worden verantwoord.
5.2.2 Strategische verwerving
Strategische verwerving kenmerkt zich doordat binnen het verwervingsgebied nog geen vastgestelde planvorming is. In sommige gevallen is er zelfs nog geen planologisch kader of tastbare visie voor handen. Het gaat om gebieden waar de gemeente grondposities kan verwerven of deze kan verbeteren met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden of aanleg van nieuwe infrastructuur. Met strategische verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel in het geval van commerciële als maatschappelijke bestemmingen. Bij deze verwervingsvorm vindt verwerving over het algemeen plaats voordat er een initiatief ligt. Voordeel hiervan is dat de gemeente de gronden goedkoper kan verwerven dan wanneer hier al plannen voor zijn. Daar tegenover staat dat er een financieel risico is omdat de kans bestaat dat de ontwikkeling niet door kan gaan of de toekomstige grondopbrengsten tegenvallen.
Afwegingskader strategische grondaankopen
Voordat over kan worden gegaan tot aankoop, dient een beleidskeuze gemaakt te worden. Strategische grondaankopen brengen namelijk risico’s met zich mee. Deze risico’s moeten inzichtelijk worden gemaakt en afgewogen worden. In de benodigde advisering kunnen de volgende aspecten aan bod komen: -
-
Realisatietermijn: De termijn waarbinnen het onroerend goed in exploitatie kan worden genomen of nodig is als ruilgrond dient te worden afgewogen. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. De te verwerven gronden of het te verwerven vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen. Bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur. Risico’s: Mogelijke risico’s moeten in kaart worden gebracht. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen. Hierbij onder andere rekening houdend met rijksbeleid, provinciaal en/of gemeentelijk beleid, procedures, milieueisen, archeologie, planschaderisico’s, etc.
16
-
-
Nota grondbeleid 2025-2028
Prijs: Er dient te worden beoordeeld of de prijs marktconform is of niet. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming. Dekking: In het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de Reserve Woningbouwontwikkeling of de Reserve Bedrijventerreinen.
Bovenstaande factoren worden in samenhang afgewogen, om zo de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop te bepalen. De risicoanalyse dient zodanig plaats te vinden dat inzicht kan worden verschaft in de afweging die vooraf is gegaan aan de strategische aankoop. Een afweging zal altijd enigszins subjectief zijn. Maar desondanks biedt het houvast bij de beoordeling van voorkomende situaties. De toetsing vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college.
Voorbeelden strategische grondaankopen
Gronden kunnen strategisch zijn om verschillende redenen. Een aantal grondaankopen die als strategisch kan worden gezien is bijvoorbeeld: - Een stuk agrarisch land komt te koop. Voorlopig zijn er in dit gebied nog geen ontwikkelingen aan de orde. De grond is echter geschikt als ruilgrond om een ontwikkeling elders mogelijk te maken. - Een boer biedt zijn grond aan de gemeente aan omdat er geen opvolger is voor zijn boerenbedrijf. De komende 10 jaar wordt hier nog geen ontwikkeling verwacht, maar daarna wel omdat de grond geschikt is als uitbreidingslocatie en eventueel ook als zodanig is aangeduid in de Omgevingsvisie of in een programma. Door de grond nu te kopen, wordt een veel lagere prijs betaald dan over 10 jaar als de grond een (verwachtings-)waarde voor woningbouw of bedrijventerrein krijgt. Dit is een vroegtijdige aankoop. - Een pand in de gemeente staat te koop. Het staat in een gebied dat de gemeente over een aantal jaren wil ontwikkelen. Ook in dit geval geldt dat de waarde op dit moment lager is, dan over een paar jaar. Totdat de gemeente overgaat tot ontwikkeling, is het pand in beheer en kan het tijdelijk worden verhuurd. - Een pand komt vrij in een naastliggend gebied van een ontwikkellocatie van de gemeente. Het pand kan aangekocht worden om de ontwikkeling uit te breiden.
Belangrijk is dat bovenstaande situaties slechts voorbeelden zijn, ook andere criteria/overwegingen kunnen zorgen dat een grondaankoop strategisch is. In alle gevallen is dient een risicoanalyse op basis van het hiervoor besproken afwegingskader doorlopen te worden.
Uitgangspunt strategische verwerving
Gelet op de opgave die de gemeente heeft in het kader van woningbouw die voornamelijk voortkomt uit de Regionale woondeal 2023-2030, geldt als uitgangspunt dat strategische verwervingen op dit moment ten dienste zullen zijn van de woningbouw. Het college kan besluiten dat een strategische verwerving die niet direct ten dienste is van woningbouw, toch wenselijk is. Een voorbeeld van een dergelijke situatie kan zijn dat de verwerving het woon-/werkklimaat ten goede komt.
5.2.3 Minnelijke verwerving
Bij grondverwerving (of dit nu planmatig of strategisch is) is minnelijke verweving het uitgangspunt. Bij minnelijke verwerving is sprake van aankoop van grond waarbij de grondeigenaar op vrijwillige
17
Nota grondbeleid 2025-2028
basis instemt met de voorwaarden van overdracht naar de gemeente. Hierbij is het moment van verwerving erg belangrijk, wanneer de gemeente te vroeg overgaat tot aankoop, kan de gemeente flinke renteverliezen leiden. Bij een te late aankoop kan de prijs opgedreven worden als gevolg van reeds ingezette ruimtelijke planning, het is dan ‘warme grond’ geworden. Een succesvolle aankoop is dus volledig afhankelijk van het moment, dit betekent dat het belangrijk is slagvaardig te kunnen handelen. Het openingsbod vanuit de gemeente is over het algemeen gebaseerd op een taxatie. Uitgangspunt van de aankoopprijs, is daarmee marktconformiteit, het kan echter zijn dat de uiteindelijke aankoopprijs boven de taxatiewaarde ligt na onderhandelingen met de verkoper.
5.2.4 Voorkeusrecht en onteigening
Wanneer een grondeigenaar van strategische gronden niet wil verkopen, kan een voorkeursrecht gevestigd worden. Dit voorkeursrecht geeft de gemeente een eerste recht van koop op het moment dat de eigenaar zijn eigendom wil verkopen. Een voorkeursrecht kan voor 5 jaar worden gevestigd. Hiervoor kan bijvoorbeeld worden gekozen op het moment dat een locatie beoogd is als in- of uitbreidingslocatie voor woningbouw, maar er nog geen concrete plannen zijn. Wanneer verwerving noodzakelijk en urgent is, kan onteigening worden ingezet. Onteigening is noodzakelijk wanneer verwerving op minnelijke wijze al is geprobeerd maar niet is gelukt. Van urgentie is sprake indien de grond binnen 3 jaar zal worden ontwikkeld. De onteigeningsgrondslag vervalt wanneer de eigenaar aan kan tonen de ontwikkeling zelf te kunnen realiseren.
5.2.5 Bevoegdheid tot het sluiten van overeenkomsten
De bevoegdheid tot het aangaan van (koop)overeenkomsten ligt bij het college (art. 160 lid 1 sub e Gemeentewet). Artikel 169 lid 4 Gemeentewet geeft een beperking, namelijk: wanneer een rechtshandeling een ingrijpend gevolg voor de gemeente betekent, dan kan besluitvorming niet plaatsvinden zonder dat de raad in de gelegenheid is gesteld om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Het college is gemandateerd voor strategische aankopen tot € 2.500.000,-. Bij het bepalen van dit bedrag is rekening gehouden met: - De hoogte van de grondwaardes; aankopen van strategische gronden lopen al gauw op tot het grensbedrag; - De slagvaardigheid; uit ervaring blijkt dat bij een lager mandaat voor strategische grondaankopen de gemeenteraad vaak om budget zal moeten worden gevraagd, dit zou er toe leiden dat wij kansen mislopen; - Landelijke politiek; gezien de opdrachten die wij meekrijgen vanuit het huidige politieke klimaat, kan het nodig zijn dat wij op korte termijn veel gronden aan moeten kopen, om dit werkbaar te houden, is minimaal dit bedrag vereist. Als uit de beoordeling blijkt dat de strategische aankoop wenselijk is, dan gelden de volgende uitgangspunten: -
-
Het college is gemandateerd voor strategische aankopen tot € 2.500.000,- ten behoeve van de woningbouw en voor (de uitbreiding van) bedrijventerreinen, de kosten voor de aankoop worden gefinancierd uit de algemene middelen, indien nodig zullen hiervoor externe middelen (leningen) worden aangetrokken. Aankopen boven dit bedrag vereisen goedkeuring van de gemeenteraad. Verantwoording van de strategische aankopen tot € 2.500.000,- aan de raad vindt binnen 3 maand na de aankoop via een informerende raadsbrief plaats.
18
-
-
Nota grondbeleid 2025-2028
De gemeente heeft een Reserve Woningbouwontwikkeling vastgesteld van € 1.000.000,-, deze zal worden gebruikt voor afwaardering van een eventuele lagere boekwaarde en onderzoekskosten. Daarnaast moet de omslagrente hieruit worden gedekt voor de komende 10 jaar. De gemeente heeft een Reserve Bedrijventerreinen vastgesteld van €0,-, na vulling zal deze reserve worden gebruikt voor afwaardering van een eventuele lagere boekwaarde en onderzoekskosten. Daarnaast moet de omslagrente hieruit worden gedekt voor de komende 10 jaar.
5.2.6 Beleidsuitgangspunten grondverwerving -
5.3
Het uitgangspunt bij grondverwerving is minnelijke verwerving. Hierbij koopt de gemeente gronden aan waarbij op vrijwillige basis overeenstemming met de grondeigenaar is bereikt; Planmatige verwerving vindt slechts plaats voor zover dit past binnen de vastgestelde grondexploitaties van de gemeente; Voor strategische aankopen dient het afwegingskader doorlopen te worden. Het college van B&W is gemandateerd voor strategische aankopen tot € 2.500.000,- , waarbij het college van B&W de gemeenteraad binnen 3 maand na aankoop via informerende raadsbrief zal informeren en zich zal verantwoorden. De mogelijkheden die de Omgevingswet biedt in het kader van voorkeursrecht en onteigening worden indien nodig ingezet;
Beheer
De gemeente Noardeast-Fryslân heeft gronden in voorraad die worden beheerd. Om kosten van beheer, onderhoud en rente te dekken, worden deze gronden in verschillende vormen uitgegeven. De grondvoorraad valt te verdelen in: -
Bouwgrond in exploitatie Ruilgronden Beheer openbare ruimte (niet functionele gronden en reststroken) Overige gronden
5.3.1 Bouwgrond in exploitatie
Dit zijn gronden waarvoor door de raad een grondexploitatiecomplex (grondexploitatie) met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. De gronden kunnen bestemd zijn voor toekomstige woningbouw of bedrijfskavels. Directe beschikbaarheid is hierbij van belang. Dergelijke gronden worden bij voorkeur verhuurd voor een kortere periode tot de termijn waarop ze beschikbaar moeten komen voor ontwikkelingen.
5.3.2 Ruilgronden
Ook ruilgronden vallen voor een deel onder de voorraden. Deze gronden zijn niet aangetrokken voor de toekomstige bouw, maar zijn bedoeld om op korte termijn te verkopen/ruilen tegen gronden waarop wel toekomstige bouw is/wordt voorgenomen. Het zijn vaak agrarische gronden die als doel hebben toekomstige verwerving van strategische gronden te versnellen en hierbij langdurige onderhandelingen en juridische procedures te voorkomen. Deze gronden worden eveneens tijdelijk verpacht of verhuurd.
19
Nota grondbeleid 2025-2028
5.3.3 Beheer openbare ruimte (niet functionele gronden en reststroken)
De openbare ruimte valt onder te verdelen in functionele en niet-functionele gronden (reststroken). Functionele gronden zijn gronden die belangrijk zijn voor openbare doeleinden en infrastructuur (wegen, groen, wateren, natuur, bossen, evt. nutsvoorzieningen etc.). De beheerstaak en kosten zijn geregeld in de functionele begroting van beheer, wegen en groen. Niet functionele gronden/reststroken zijn gronden in de openbare ruimte die niet meer voor eigen bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en verkocht kunnen worden tegen de vastgestelde grondprijs. De toetsingscriteria voor de uitgifte van reststroken zijn opgenomen in paragraaf 6.2.
5.3.4 Overige gronden
Dit zijn vaak gronden waarvoor een voornemen is deze op termijn te ontwikkelen. Deze gronden worden tijdelijk verpacht of verhuurd. Deze opbrengsten worden ingezet om de beheers- en rentelasten te dekken.
5.3.5 Verhuur en verpachting
Verhuur van gronden wordt geregeld in boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek. Door verhuur van grond, water, kavels of panden blijft de gemeente eigenaar van het onroerend goed. De huurder krijgt de grond, het water, de kavels of pand in gebruik en dient op basis van de wettelijke regelingen een vergoeding te betalen. Daarnaast zijn partijen vrij om nadere afspraken met betrekking tot het gebruik vast te leggen in een huurovereenkomst. Verpachting betreft verhuur van gronden specifiek voor bedrijfsmatig agrarisch gebruik en wordt geregeld in boek 7 titel 5 van het Burgerlijk Wetboek.
Verhuur
Binnen de gemeente Noardeast-Fryslân worden alleen in uitzonderlijke omstandigheden reststroken gemeentegrond verhuurd (m.u.v. strategische gronden, ruilgronden en gronden in exploitatie). Verhuur van gemeentegrond en gemeentelijk vastgoed brengen jaarlijks de nodige administratieve werkzaamheden met zich mee. Verhuur is daarnaast vaak van tijdelijke duur, dit betekent dat de huur opgezegd kan worden, waardoor de gemeente het onderhoud van de grond of het vastgoed weer voor haar rekening moet nemen. Dit heeft financiële gevolgen, waarmee rekening dient te worden gehouden. Verhuur kan ook als alternatief dienen wanneer grond niet kan worden verkocht. Dit kan een optie zijn in bijvoorbeeld de volgende gevallen: - verhuur van aangrenzende grond aan een huurder van een woning wanneer verhuur van de grond een wezenlijke vergroting van het woongenot voor de huurder betekent; - de aanwezigheid van kabels en leidingen van nutsbedrijven in het perceel grond (hoofdleidingen); - indien de grond strategisch voor de gemeente nog nodig is voor toekomstige ontwikkelingen (bv. ontsluitingsweg naar een toekomstig uitbreidingsplan, voetpaden etc.). Verhuur van gemeentelijk vastgoed kan ook worden ingezet op het moment dat dit (nog) niet kan worden verkocht of wanneer de gemeente nog niet weet wat zij met het vastgoed wil.
Hierbij kan worden gedacht aan de volgende gevallen: - een schoolgebouw dat op grond van artikel 110 van de Wet op het Primaire Onderwijs weer in eigendom van de gemeente is, waarvoor de gemeente nog geen nieuwe bestemming heeft, dat wordt (deels) verhuurd aan een school die ruimtegebrek heeft;
20
-
Nota grondbeleid 2025-2028
een pand waarvan de gemeente weet dat het op termijn gesloopt zal worden, dat nu nog leegstaat, dat tijdelijk wordt verhuurd aan een maatschappelijke organisatie om in een behoefte te voorzien, bijvoorbeeld de voedselbank of buurtkamer die anders geen plaats heeft in de regio.
Wanneer gronden worden verhuurd zal de huursom in ieder geval de gemeentelijke kosten voor administratieve werkzaamheden(contractbeheer) dekken. De huurprijs is vastgelegd in de grondprijsbrief die jaarlijks wordt vastgesteld. Of dergelijke gronden kunnen worden verhuurd, wordt afgewogen door meerdere afdelingen, zo zal in ieder geval moeten worden beoordeeld of er geen bezwaren zijn vanuit verkeersveiligheid. Huurovereenkomsten worden altijd afgesloten voor een beperkte duur van maximaal 5 jaar met aansluitend verlengingsmogelijkheden. Er worden geen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd meer afgesloten. Bij verhuur van (ruimtes in) panden komen gas, water en elektra in beginsel voor rekening van de huurder. Dit om te bereiken dat de gemeente tussentijds wijzigingen kan doorvoeren op grond van ervaring (bv. slecht huurderschap) of voortschrijdend inzicht. Het jaarlijks indexeren van de huurprijs geeft de nodige administratieve belasting. Een eventuele verhoging van de huursom zal slechts zelden deze administratieve kosten dekken, waardoor het uitgangspunt is dat de huurprijs voor de looptijd van maximaal 5 jaar zal worden vastgesteld. Bij eventuele verlenging van de huurovereenkomst wordt dit op grond van het grondprijsbeleid aangepast.
Verpachting
Percelen grond die op dit moment niet nodig zijn voor toekomstige ontwikkelingen komen in aanmerking voor verpachting. De gemeente Noardeast-Fryslân verpacht alleen gronden op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Geliberaliseerde pacht is een flexibele pachtvorm, die de grondeigenaar de mogelijkheid biedt grond in gebruik te geven, zonder dat de pachter rechten kan claimen. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land en hiervoor gelden minder regels dan voor reguliere pacht: - Er geldt geen prijstoets voor overeenkomsten met een looptijd korter dan 6 jaar. Verpachter en pachter mogen samen een pachtprijs afspreken; - Het voorkeursrecht van koop is niet van toepassing. Als de grondeigenaar de verpachte grond wil verkopen, dan hoeft hij de grond niet eerst aan te bieden aan de pachter; - Het continuatierecht geldt niet. Er is geen sprake van automatische verlenging van de overeenkomst; - Er is geen sprake van indeplaatsstelling. De pachter kan dus niet een ander in zijn plaats (laten) stellen als pachter.
5.3.6 Vestiging zakelijke rechten
Er komen ook regelmatig verzoeken binnen voor het plaatsen van opstallen op gemeentegrond. Hierbij valt te denken aan reclameborden, nutsvoorzieningen, zendmasten, kunstwerken, sportkantines, kleedruimten en dergelijke. Vaak wordt de ondergrond voor dergelijke opstallen niet verkocht. Verhuur van deze grond is wel een optie, maar om natrekking te voorkomen is het vestigen van een recht van opstal noodzakelijk, zodat het eigendom van de opstallen en daarmee ook het onderhoud niet naar de gemeente toe gaat. Vaak wordt daarnaast nog een huurovereenkomst voor de grond afgesloten. Het recht van opstal is vaak ook nodig zodat een opstalhouder een recht van hypotheek en de daarbij behorende financiering kan krijgen voor opstallen voor een langere termijn. De looptijd voor het recht van opstal is in zulke gevallen gelijk aan de looptijd van de hypotheek. De kosten voor het vestigen van een recht van opstal zijn voor de verzoeker.
21
Nota grondbeleid 2025-2028
Voor antennemasten voor commercieel gebruik wordt ook een recht van opstal gevestigd. Hiervoor wordt een jaarlijkse vergoeding per gevestigd recht in rekening gebracht bij de eigenaar van de opstallen. Daarnaast moet voor elke extra provider die gebruikmaakt van de antennemast ook een bedrag worden betaald. Deze bedragen worden vastgelegd in de grondprijsbrief die jaarlijks wordt vastgesteld. De vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd.
Objecten plaatsen op gemeentegrond
De gemeente krijgt ook met enige regelmaat verzoeken voor het plaatsen van (kleine) objecten op gemeentegrond. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een gedenksteen of een kruisje bij de plaats van een ongeval, maar ook bankjes of bijvoorbeeld publicatiepalen van het plaatselijke dorpsbelang vallen hieronder. De kosten voor het vestigen van een recht van opstal wegen in dat soort gevallen vaak niet op tegen de kosten van het daadwerkelijke object. Dit is in veel gevallen dan ook niet wenselijk. De gemeente wil dit soort zaken wel faciliteren, maar het is belangrijk hier wel kaders voor te stellen, want niet alles kan worden toegestaan. De gemeente hanteert in dergelijke gevallen de volgende criteria: - Alleen gedenktekens voor overleden (verklaarde) personen worden toegestaan, gedenktekens anders dan voor personen worden niet toegestaan; - Voor andere objecten dan gedenktekens, geldt dat deze een informatief of sociaalmaatschappelijk doel moeten hebben en zonder commerciële doeleinden moeten zijn; - De gekozen locatie moet de (verkeers)veiligheid niet verminderen; - De eenheden, Fêstgoed en Behear Iepenbiere Romte moeten instemmen met de locatie, in veel gevallen zullen de objecten vergunningvrij zijn, indien dit niet het geval is of hierover twijfel bestaat, wordt tevens afstemming gezocht met de eenheid Fergunnings.
Afstemming met Fergunnings vindt in ieder geval plaats op het moment dat de locatie zich bevindt in beschermd dorps- en/of stadsgezicht; - De aanvragers blijven te allen tijde verantwoordelijk voor het object; - De gemeente kan ervoor kiezen nadere afspraken vast te leggen in een overeenkomst; - Het object mag voor maximaal 15 jaar geplaatst worden en dient op eerste aanwijzing van de gemeente door de aanvragers verwijderd te worden.
5.3.7 Illegaal en clandestien grondgebruik
Op verschillende plaatsen in de gemeente Noardeast-Fryslân wordt ongevraagd gebruik gemaakt van gemeentegrond. Vaak betreffen dit strookjes gemeentegrond die bij een tuin worden getrokken. Dit is illegaal grondgebruik, omdat niet alle gevallen bij de gemeente bekend zijn is dit vaak ook clandestien. Bij vaststelling van dergelijk illegaal gebruik dient de gebruiker eerst aangeschreven te worden en wordt deze gesommeerd de betreffende grond te ontruimen. In sommige gevallen wordt al jaren (illegaal) gebruik gemaakt van de grond, is dat het geval, dan kan sprake zijn van verjaring. Dan is het eigendomsrecht van de gemeente verjaard, waardoor geen aanspraak meer worden gemaakt op de grond en de grond eigendom van de gebruiker is geworden. Voor een succesvol beroep op verjaring moet de gebruiker van de grond wel aantonen dat hij de grond al minimaal 20 jaar in gebruik heeft. Op dit moment is niet in beeld hoeveel gevallen van illegaal grondgebruik in onze gemeente spelen. Daarom is ook niet duidelijk hoeveel gevallen gelegaliseerd kunnen worden of hoeveel verjaard zijn. Op het moment van opstellen van dit programma grondbeleid heeft de gemeente niet de capaciteit dit grootschalig op te pakken. Op illegale situaties die de gemeente constateert zal worden geacteerd.