Bijlage 1 - Bestemmingsplan ‘Dokkum – Dockumer Sluys'

Dokkum - Dockumer Sluys

Bestemmingsplan 2 april 2024

Dokkum - Dockumer Sluys Bestemmingsplan

COLOFON Opdrachtgever

: Dockumer Sluys B.V.

Auteur

:

Rapportnummer

: 22-787-3

Versie

: Vastgesteld

Datum

: 2 april 2024

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Hoofdstuk Aanleiding en doel Ligging plangebied Planologische regeling Leeswijzer

1 1 1 2 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Planbeschrijving Ruimtelijke structuur binnenstad Het plangebied Voorgestelde ontwikkeling Ruimtelijke inpassing

5 5 6 7 9

3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

15 15 16 17

4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Mer-beoordeling 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Geluid (wet geluidhinder) 4.4 Externe veiligheid 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Ecologie 4.7 Bodemkwaliteit 4.8 Watertoets 4.9 Archeologie 4.10 Cultuurhistorie 4.11 Luchtkwaliteit en gezondheid 4.12 Planologische zones

22 22 22 25 25 26 27 29 30 31 32 33 33

5 Juridische regeling 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de regels

35 35 35

6 6.1 6.2 6.3

38 38 38 39

Uitvoerbaarheid Algemeen Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

Planologisch akoestisch onderzoek Stikstofonderzoek Ecologische quickscan Nader ecologisch onderzoek Watertoets Inventariserend archeologisch onderzoek Verslag buurtbijeenkomst Reactienota vooroverleg

1

Hoofdstuk

1.1

Aanleiding en doel In de binnenstad van Dokkum, tussen de Keppelstraat en de Strobossersteeg, is de herontwikkeling van een aantal panden van en rondom de Dockumer Sluys voorzien. Dit winkelcentrum heeft op dit moment, behalve lunchroom Haagens, geen duurzame invulling. Daarbij heeft het naastgelegen restaurant KB Food & Drinks behoefte aan uitbreiding en wil een bescheiden Versmarkt zich vestigen. In nauw overleg met gebouweigenaren en ondernemers heeft Adema Architecten een plan gemaakt voor de herontwikkeling, waarbij KB Food & Drinks uitbreidt op de huidige plek van Haagens en Haagens en de Versmarkt een plek krijgen aan de overkant van de huidige entree naar de Dockumer Sluys. Dit entreepand krijgt daarbij een nieuwe gevel en door het vervallen van het trappenhuis naar de bovengelegen woningen kan op de bovenverdieping een nieuw appartement worden gerealiseerd. De bebouwing aan de zijde van de Strobossersteeg, waar eerder twee supermarkten waren gevestigd en later Flitsverkoop Dokkum en andere detailhandel en opslagfuncties, heeft weinig kwaliteit en wordt gesloopt. Langs de strobossersteeg, ook gelegen aan het parkeerterrein Acht Zaligheden, komt een programma van 18 drie-kamer-appartementen, 12 twee-kamer-appartementen en één grondgebonden woning. In totaal worden met het plan dus 32 woningen voorgesteld.

Op het binnenterrein ontstaat meer onbebouwde ruimte, die ten dele een semi-openbare logistieke- en buitenruimte voor de aangelegen omliggende woningen vormt achter het uitgebreide KB Food & Drinks wordt het unieke ‘Stadstuin’ terras eveneens verruimd. De ligging van de locatie in de historische binnenstad van Dokkum brengt enkele uitdagingen met zich mee. Enerzijds is het dé aangewezen plek om succesvolle horecabedrijving te faciliteren en biedt de herontwikkeling gouden kansen om de kwaliteit van dit gebied op te waarderen, anderzijds moet rekening worden gehouden met veel andere belangen, waaronder het woon- en leefklimaat van omwonenden en de cultuurhistorische waarden. De gemeente Noardeast-Fryslân staat positief tegenover de ontwikkeling en wil in principe medewerking verlenen aan het doorlopen van een planologische procedure voor de ontwikkeling. Dit bestemmingsplan voorziet hierin en vormt het juridisch planologisch kader waarmee de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied Het plangebied omvat een groot deel van het gebied tussen de Keppelstraat en de Strobossersteeg. Het gaat om vijf panden aan de zijde van de Keppelstraat en de panden aan de Strobosserweg, tussen de Watergeus en de woning op nummer 2. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

1

Figuur 1.1

1.3

De ligging van het plangebied

Planologische regeling Het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad, waarin het is bestemd als ‘Gemengd’. Binnen deze bestemming wordt voorzien in detailhandel, ambachtelijke bedrijven, dienstverlening, cultuur en ontspanning en woningen. Commerciële functies mogen alleen in de eerste bouwlaag. Het wonen mag ook op de verdiepingen. Voor wonen geldt wel dat er per pand maar één woning is toegestaan of het bestaande aantal, als dat er meer zijn. Voor horeca is een aanvullende regeling opgenomen. Horecabedrijven mogen alleen op daarvoor aangeduide plekken. Op het pand van KB Food & Drinks is de aanduiding ‘horeca’ van toepassing. Dit geldt niet voor Lunchroom Haagens. Deze is namelijk beschouwd als detailhandel in broodjes (groot deel afhaal) met daaraan ondergeschikte horeca. De gewenste situatie is voornamelijk een voortzetting van het bestaande gebruik, maar de lunchroom is van dien omvang dat een aanduiding voor horeca uit categorie 1 (een aan de centrumfuncties gebonden horecafunctie) op zijn plaats is. Buiten de aanduidingen om zijn ‘de daarbij behorende’ horecaterrassen (zijnde een al dan niet overdekt terras, behorende bij een al dan niet zelfstandig horecabedrijf en zich bevindend in de directe nabijheid van het betreffende bedrijf) toegestaan.

Deze zijn niet gebonden aan een aanduiding en daarmee overal binnen de bestemming, in de directe nabijheid van horecabedrijf, toegestaan. Op het gehele gebied ligt een bouwvlak, waarbinnen aan de zijde van de Keppelstraat een maximale goot- en bouwhoogte van 8 en 12 meter geldt en in het overige gebied 4,5 en 9 meter. Aanvullend geldt voor de steeg naar KB Food & Drinks de aanduiding ‘bebouwing uitgesloten’. Voor het deels bebouwen van deze steeg is een vergunning verleend. Het eerste deel blijft vrij van bebouwing. Dit blijft ook op gelijke wijze geregeld in dit bestemmingsplan.

2

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Het project is op een aantal onderdelen in strijd met het bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen twee fasen. Voor de eerste fase is inmiddels een omgevingsvergunning verleend. De eerste fase van het project, namelijk de functiewijziging en verbouwing van de panden aan de Keppelstraat, past grotendeels binnen de kaders van het bestemmingsplan. Een pand is gedefinieerd als een hoofdgebouw of een deel daarvan dat op een zodanige wijze gebouwd, dat er sprake is van visueel zelfstandige bebouwing, tot uitdrukking komend in de parcellering, goothoogte, dakvorm en/of gevelindeling. Daarmee is het gebouw waarin nu de entree van de Dockumer Sluys en het trappenhuis zich bevinden, een ‘pand’. Hierin is nog geen woning aanwezig, dus kan er één woning worden toegevoegd. De bouwkundige aanpassingen van de gevels zijn ook in overeenstemming met het bestemmingsplan. Het plan is op de volgende onderdelen in strijd met het bestemmingsplan: • Het horecabedrijf (horecacategorie 2) wordt uitgebreid buiten de aanduiding ‘horeca’; • Lunchroom Haagens (horecacategorie 1) wordt verplaatst naar een locatie buiten de aanduiding ‘horeca’. De tweede fase omvat de aanpassing en uitbreiding van het horecaterras en het overige binnenterrein en de realisatie van de woningen aan de Stroobossersteeg.

Dit deel is op de volgende onderdelen in strijd met het bestemmingsplan: • Er worden nieuwe woningen gebouwd, met meer dan één woning per pand; • De goot- en bouwhoogte van 4,5 en 9 meter wordt overschreden. De panden krijgen een goot- en bouwhoogte die aansluit bij het overig deel, maximaal 8 en 12 meter. Aanvullend op de bestemming ‘Gemengd’ gelden: • de bestemming ‘Waarde – Archeologisch waardevol gebied’, waarbinnen de archeologische resten in de bodem worden beschermd; en • de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’, waarbinnen de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing worden beschermd; en • de ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ waarbinnen de windvang van de molens De Hoop en Zeldenrust worden beschermd. Een fragment van de plankaart van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

3

Figuur 1.2

1.4

Fragment geldend bestemmingsplan

Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

4

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

2

Planbeschrijving

2.1

Ruimtelijke structuur binnenstad Historie en bebouwingsstructuur Stadscentrum Dokkum is van oudsher een vestingstad, dit is nog steeds duidelijk zichtbaar. De binnenstad van Dokkum bestaat uit een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle elementen en is nog zeer gaaf. De historische structuur van de binnenstad wordt sterk bepaald door de waterlopen in de stad waarvan het Groot- en het Kleindiep het belangrijkste gedeelte vormt binnen de bolwerken. De huidige structuur verwijst nog grotendeels naar de historische functie van dit gebied als haven met zeesluis (De Zijl). Rond de binnenstad maakt de stadsgracht met de bastions en twee molens het beeld van de historische stad compleet. Aan de noordzijde is het gewenst voor de totale beleving van de bolwerken en historische binnenstad de omgevingskwaliteit op te waarderen. Hier hebben zich in de loop van de tijd ontwikkelingen voorgedaan die niet passen in het beeld in en rond de binnenstad. Enkele entrees tot de binnenstad verwijzen met de benaming naar de historie. De Aalsumerpoort en de Hanspoort beheersten onder andere de toegang tot de landwegen. Ook in de toekomst is de Aalsumerpoort een van de belangrijke toegangspoorten voor de regionale consument en toerist door de komst van de Centrale As. De vele monumenten en karakteristieke panden geven de stad haar unieke historische waarde.

De bloeiperiode van de admiraliteit heeft een aantal waardevolle gevelwanden opgeleverd. Deze waarde is ook in de toekomst bepalend voor het karakter van de stad. Ongeveer de helft van de monumentale panden staat langs het Groot- en Kleindiep en De Zijl. De panden zijn in één rooilijn gesitueerd en hebben een individuele uitstraling met verticale gevelindeling. Veelal is sprake van twee lagen met kap, onderling in hoogte en breedte verschillend. Daarnaast variëren de gevelbeeindigingen sterk. Vestingwal Rondom de binnenstad, langs de stadsgracht, is sprake van de bolwerken. Over de bolwerken is een breed voet- en fietspad aangelegd en er is sprake van veel groen. De bolwerken zijn daarnaast grotendeels ingericht als woongebied. Dit geldt ook het Zuiderbolwerk. De bolwerken zijn gevormd als een ster, met op de uiteinden bastions. De bastions vormen de verbindingen tussen bovengenoemde bolwerken. Deze bastions zijn ook verschillend ingericht. Op Weerszijden van het Baantjebolwerk, aan de zuidwestzijde, staan twee molens: de Zeldenrust en de Hoop.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

5

Beschermd stadsgezicht Bij besluit van 18 november 1971 is de Binnenstad van Dokkum aan gewezen als beschermd stadsgezicht in de zin van de Monumentenwet. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een sterk toegenomen aandacht voor de historische waarde van de binnenstad. Sinds de aanwijzing is de binnenstad op een groot aantal plaatsen gerestaureerd. Het behoud van de kwaliteiten van de binnenstad als historisch waardevol centrum staat centraal bij alle ontwikkelingen in het gebied. Qua begrenzing is gekozen voor de buitenste oevers van de stadsgrachten rondom de omwalling. In de cultuurhistorische paragraaf (4.10) komt de stedenbouwkundige inventarisatie en analyse van de binnenstad, voor zover relevant voor dit plan, aan de orde die de waarden van het gebied bepalen.

2.2

Het plangebied Het plangebied ligt in het zuidelijk deel van de historische binnenstad van Dokkum. Het is hierin onderdeel van een samengestelde bebouwing, gelegen tussen de Keppelstraat, de Strobossersteeg en de Molensteeg. De Keppelstraat loopt in een hoek om dit gebied heen. Dit deel van de binnenstad is in de jaren ‘70 van de vorige eeuw, met een functionele kijk op zaken, herontwikkeld. Daarbij is de bebouwing achter de linten aan de Keppelstraat gesloopt om plaats te maken voor het winkelcentrum Dockumer Sluys en het parkeerterrein Acht Zaligheden. Het lint aan de Keppelstraat (noordzijde) is hierbij, behoudens de entree van het winkelcentrum, in stand gehouden. De bebouwing heeft hier de uitstraling van vier losse panden behouden, maar is intern niet zo ingericht. Hoewel het winkelcentrum een front heeft aan de zijde van het parkeerterrein, heeft de bebouwing aan deze zijde geen hoge ruimtelijke kwaliteit en steekt het af tegen de karakteristiek van de verder vrij gave binnenstad. De omgeving hier voelt ‘functioneel ingericht’ aan. Het is een plek om te parkeren. Na het vertrek van de supermarkten uit het winkelcentrum is de winkelruimte ingevuld met een budgetwinkel en particulier verkoopconcept. Momenteel wordt de ruimte, die een verkoopvloeroppervlak van bijna 1.400 m2 aan weerzijde van een centrale verkeersruimte van 260 m2 niet meer gebruikt.

Alleen lunchroom Haagens maakt nog gebruik van deze verkeersruimte. Hiermee verliest heeft deze onderneming zijn binding met het winkelend publiek deels verloren. Naast de gebouwen van Dockumer Sluys is het restaurant KB Food & Drinks aanwezig. Dit pand ligt los van de andere gebouwen in het project, gescheiden door een steeg. Het restaurant heeft zeer beperkte terrasmogelijkheden aan de voorzijde, maar wel een unieke ‘stadstuin’ aan de achterzijde. Deze wordt gebruikt als gedeeltelijk overdekt horecaterras. Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

6

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Figuur 2.1

2.3

Luchtfoto plangebied

Voorgestelde ontwikkeling Het initiatief betreft een integrale herontwikkeling van Dockumer Sluys, waarvan KB Food & Drinks deel uitmaakt. Het pand van dit restaurant wordt bouwkundig verbonden met de andere gebouwen. De steeg komt daarmee te vervallen. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om uit te breiden in het deel wat nu in gebruik is door Haagens. Deze lunchroom verplaatst dan weer naar de overzijde van de centrale verkeersruimte, aangevuld met een bescheiden versmarkt (ongeveer 85 m 2). Deze centrale verkeersruimte wordt gedeeltelijk een overdekte buitenruimte. Vanaf de straatzijde krijgt dit pand een nieuwe gevel, met in de eerste bouwlaag ijzeren poorten en op de verdieping (waar nu een trappenhuis is) een extra appartement. Deze aanpassingen en uitbreiding van de gebouwen is met zorg voor de ruimtelijke kwaliteit van de historische binnenstad ontworpen. Ter plaatse van de steeg wordt een vol glazen gevel gerealiseerd, met daarin een deur die de toegang vormt naar de binnentuin. Ten zuiden van de hiervoor beschreven ontwikkeling wordt de bouw van twee losse woongebouwen en een grondgebonden woning aan de Stroobossersteeg voorgesteld. Het ontwerp refereert aan de vroegere gevelwand aan deze steeg. In Dokkum zijn overal in de binnenstad de historische structuren nog aanwezig.

Het plangebied benut de kans om dit in de Strobossersteeg deels terug te brengen naar de situatie vóór de jaren ’70. Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

7

De bebouwing krijgt door de toegepaste gevelgeleding en gebruik van stegen tussen de bouwvolumes een karakter dat de rest van het gebied weerspiegelt. Tussen het westelijk en oostelijk bouwblok wordt een brede opening in het gevelbeeld voorgesteld met daarin een poortgebouw gekoppeld aan het oostelijk bouwblok. Dit bouwblok ligt naar achteren ten opzichte van het westelijk deel, waarmee aan de voorzijde de ruimte ontstaat voor een groene gemeenschappelijke buitenruimte. De bebouwing sluit hiermee aan op de huidige rooilijnen en het creëert een verbinding met het achterliggende, semiopenbare gebied. In de binnenruimte tussen de bebouwing aan de Keppelstraat en de Strobosserweg, wordt een grotere ruimte vrijgemaakt van bebouwing. Hier wordt het terras van KB Food & Drinks uitgebreid. Op dit terrein wordt een serre geplaatst die een slechtweervoorziening is, maar vooral wordt voorgesteld om geluiduitstraling van het terras op naastgelegen woningen te weren. De voorgestelde inrichting van het plan is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2

8

Voorgestelde inrichting plangebied

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Een onderdeel van de ontwikkeling is het aanpassen van de openbare strook langs de Strobossersteeg. Daarvoor moeten de ondergrondse containers worden verplaatst. De worden herplaatst aan de westzijde van het parkeerterrein, in het verlengde van de Molensteeg. Over de gevolgen voor de inrichting van de openbare ruimte en daarbij nodige grondoverdracht zijn afspraken gemaakt met de gemeente.

2.4

Ruimtelijke inpassing Het plan behelst een herontwikkeling in het beschermd stadsgezicht van Dokkum. Het is een gebied waarin de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden worden beschermd, waar historisch een functiemenging van wonen, werken en recreëren in een hoge dichtheid is ontstaan. Ruimte voor de auto is hierin vaak in conflict is met de schaarse ruimte en de ruimtelijke kwaliteit. Het ontwerp voor de herontwikkeling is met de grootst mogelijke zorg voor de kwaliteiten van de binnenstad door Adema Architecten tot stand gekomen. De hoge ambitie op kwaliteit vraagt wel een goed weloverwogen afweging van andere belangen. Ruimtelijke kwaliteit Sinds 1971 is de Binnenstad van Dokkum aangewezen als beschermd stadsgezicht. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een sterk toegenomen aandacht voor de historische waarde van de binnenstad. Het behoud van de kwaliteiten van de binnenstad als historisch waardevol centrum staat centraal bij alle ontwikkelingen in het gebied. In de toelichting van het geldende bestemmingsplan is uitgebreid ingegaan op kenmerken en kwaliteiten die waardevol en beschermd zijn. Voor dit project wordt uiteraard ingezoomd op de projectlocatie. Karakteristiek voor Dokkum is de gaafheid van de historische binnenstad.

Wat hierin een zeer belangrijke rol speelt is de sterke samenhang tussen de bouwblokstructuur, de bolwerken, de waterstructuur en het netwerk van de openbare ruimte. Het projectgebied ligt binnen één van de bouwblokken, waarvan de zijde van de Keppelstraat als voorkant is aangemerkt. De Strobossersteeg is een zogenaamde achterstraat. Ook zijn er vele stegen aangewezen in de hiërarchie van de straten. Dat geldt niet voor de steeg binnen het projectgebied. Ook in de kappenstructuur is alleen aan de strook langs de Keppelstraat richting gegeven als zijnde dwarskappen. De Strobossersteeg was vroeger een echte steeg, met kleinschalige bebouwing en diverse beeldtaal. Achterstallig onderhoud en verval waren aanleiding om in 1972, bij het opstellen van het bestemmingsplan, het steegkarakter en kleinschaligheid te vervangen voor een breder straatprofiel met de mogelijkheid tot het realiseren van grote bouwvolumes. In Dokkum waar de historische structuren nog overal aanwezig zijn, is de nieuwe Strobossersteeg de enige locatie waar afstand is gedaan van de oorspronkelijke structuur. Met het herontwikkelen van de locatie ontstaat ook de kans om de structuur van de oorspronkelijke gevelwand aan de Strobossersteeg weer terug te brengen.

Archiefonderzoek heeft voldoende beeldmateriaal en tekeningen opgeleverd om tot een ontwerp te komen waarvan de architectuur duidelijk terugverwijst naar de periode (ruim) voor 1972. De korrelmatige structuur is herkenbaar en is in tegenstelling tot de overige bebouwing rondom de Acht Zaligheden geen complexmatige volume. De nieuw te bouwen appartementen hebben qua architectuur een informeel karakter en passen binnen de beeldtaal van het oude centrum van Dokkum.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

9

Op dit moment vormt het plangebied een gedateerde en vrij gesloten barrière tussen de binnenstad van Dokkum en het parkeerterrein Acht Zaligheden. Ook voor de toeristen die in de zomerperiode gebruik maken van de ligplaatsen en passantenhavens zal het gebied tussen het Zuider- en Baantjebolwerk een schril contrast vormen met de sfeer en gezelligheid die zij in de binnenstad aantreffen. Het initiatief om het plangebied te herontwikkelen heeft dan ook mede als doel om de verbinding tussen de oude binnenstad van Dokkum en het zuidelijke deel van het centrum vriendelijker en aantrekkelijker te maken en te voldoen aan de vraag van de markt. Enkele beelden van de situatie nu en een impressie van de nieuwe situatie zijn weergegeven in de figuren 2.3 tot 2.5.

Figuur 2.3

10

Huidig en voorgesteld aanzicht Stroobossersteeg vanaf Watergeus

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Figuur 2.4

Huidig en voorgesteld aanzicht Stroobossersteeg bij entree Dockumer Sluys

Figuur 2.5

Huidig en voorgesteld aanzicht Keppelstraat bij eentree Dockumer Sluys

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

11

Woon- en leefklimaat De ontwikkeling vindt plaats in een gemengd gebied. Het is van belang dat er ook in de toekomstige situatie sprake is van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit ter plaatse van de bestaande en nieuwe woningen en appartementen. Centraal hierin staat het terras van KB Food & Drinks. Voor dit horecaterras geldt dat deze niet in strijd is met het bestemmingsplan, maar wel uitvoerbaar moet zijn vanuit de huidige milieuregelgeving, aangezien terrassen in een binnenterrein niet van milieutoetsing zijn uitgesloten voor wat betreft stemgeluid van zittende gasten, zoals wel geldt voor terrassen aan de doorgaande wegzijde. Er is onderzoek uitgevoerd naar de geluidseffecten van het terras (bijlage 1). Dit terras wordt als maatgevende bron beoordeeld. Het uitgangspunt daarbij is dat er tot uiterlijk 0:00 gasten op het terras worden bediend, waarna deze naar binnen (in de serre of in het restaurant) gaan. Om 01:00 uur is er niemand meer op het terras en moeten de ramen en deuren van de serre gesloten zijn, zodat hierdoor geen geluid van de gasten meer naar buiten kan. Er worden maatregelen getroffen om geluid voor de bestaande woningen zoveel mogelijk te reduceren tot de geluidsnorm (langtijdgemiddeld beoordelingsniveau) van 50 dB(A), conform artikel 2.17 Activiteitenbesluit.

Op enkele geveldelen is maatwerk nodig, waarvoor op grond van 2.17 Ab de norm met 5 dB kan worden verhoogd tot een maximale waarde van 55 dB(A). Omdat er pas maatwerk wordt aangevraagd onder de Omgevingswet (2024), moeten daarbij (onder de Bruidsschat) de regels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving in acht worden genomen. Hierin kunnen geen geluidsnormen in dB's meer opgenomen worden. Het maatwerk wat onder de Omgevingswet opgesteld wordt, mag wel voorzien worden in gebruiksregels. De FUMO adviseert om hierin in ieder geval de tijdstippen van het gebruik van het terras en de serre en het maximaal aantal gasten dat op het terras aanwezig mag zijn, vast te leggen in dit maatwerk. Daarnaast kan ook nog gekeken worden of het juridisch mogelijk is om hierin op te nemen dat de omliggende woningen van een bepaalde aanvullende isolatie moeten worden voorzien. Hiermee kan zo goed als mogelijk worden geborgd dat er sprake zal zijn van een goed woonklimaat voor omwonenden. Uit het onderzoek blijkt dat het voor de nieuwe woningen redelijkerwijs niet mogelijk is om te voldoen aan de standaard normstelling (50 dB(A)) of de verhoogde normstelling (55 dB(A)). De geluidsbelasting (langtijdgemiddeld beoordelingsniveau) loopt hier op tot 63 dB(A) en piekgeluid tot 75 dB(A). Hiervoor is maatwerk mogelijk, zowel onder het huidige recht, als straks onder de Omgevingswet. Er zijn twee opties.

Eén is het toepassen van een ‘dove gevel’, waarin geen te openen delen aanwezig zijn. Hiermee wordt de gevel voor de toetsing van de geluidswaarden niet als ‘gevel’ beschouwd. Artikel 2.20 van het Activiteitenbesluit biedt de mogelijkheid voor een tweede optie. Namelijk het bij maatwerkvoorschrift vaststellen van een andere waarde, met als voorwaarde dat binnen geluidsgevoelige ruimten dan wel verblijfsruimten van gevoelige gebouwen een etmaalwaarde van maximaal 35 dB(A) wordt gewaarborgd. Zoals hiervoor benoemd kan dit niet meer onder de Omgevingswet en zal met gebruiksregels voor het terras op het woon- en leefklimaat moeten worden gestuurd. Omdat de terrassen planologisch al mogelijk zijn, maar de appartementen nog niet, ontstaat door de vaststelling van het bestemmingsplan in beginsel een belemmering van de terrassen. Om te waarborgen dat door de bouw

12

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

van de appartementen het gebruik van het terras niet wordt belemmerd, wordt een voorwaardelijke regeling opgenomen, waarmee de aanvullende isolatiewaarde van de appartementen is verzekerd. Voor het vastleggen van maatwerk geldt dat er een afweging gemaakt moet worden van het niet voldoen aan de standaardwaarden ten opzichte van feitelijke omstandigheden en de belangen van omwonenden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de aankomende Omgevingswet, waarin het Activiteitenbesluit eerst via de bruidsschat ongewijzigd in werking blijft, maar waarbij in geval van maatwerk stemgeluid uitgesloten moet worden. In het maatwerk kunnen dan alleen nog gebruiksregels opgenomen worden. Uit het onderzoek is gebleken dat het redelijkerwijs niet mogelijk is om overal aan de standaardvoorschriften van het Activiteitenbesluit te voldoen. Er zouden dan afschermende maatregelen genomen moeten worden, die stedenbouwkundig en voor de gebruikers ongewenst zijn. In de huidige situatie is er sprake van een gemengd gebied, waarin het bestemmingsplan voorziet in wonen naast horecaterrassen. Er is nu geen enkele vorm van akoestisch afscherming tussen het terras en de naastgelegen woning. Door het toevoegen van de serre wordt geluid afgeschermd en worden woningen buiten het plangebied beter beschermd.

Voor de naastgelegen woning geldt dat daarmee op de eerste verdieping wordt voldaan aan de standaardnorm van 50 dB(A). Alleen voor de zolderverdieping is dit maximaal 55 dB(A). Een geluidsniveau tussen 50 en 55 dB(A) wordt beoordeeld als een redelijk geluidsklimaat en is passend bij een binnenstadsituatie. Omdat bij een standaard gevelwering conform bouwbesluit wordt voldaan aan de normen voor het binnenniveau, kan deze situatie als aanvaardbaar worden beoordeeld. Voor de appartementen geldt dat hier sprake is van een nieuwe planologische situatie. De geluidsbelasting op deze gevels is te beoordelen als ‘tamelijk slecht’. Hier staat tegenover dat de woningen een geluidsluwe buitenruimte krijgen, al dan niet gezamenlijk, aan de zijde van Stroobossersteeg en worden voorzien van extra geluidsisolatie van de buitengevel aan de zijde van het terras. Dit is gewaarborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Op basis hiervan moet een goed woon- en leefklimaat worden afgewogen en de afweging worden gemaakt of bij de hoge geluidsbelasting als gevolg van het terras, een dove gevel moet worden toegepast of dat het aanvaardbaar is om op binnenniveau te toetsen. Het nadeel van een dove gevel is dat de bewoners niet de vrijheid hebben om een raam open te zetten, ook niet wanneer het op het terras rustig is. Ook is dit een bouwkundige beperking voor het spuien (doorwaaien) van de woningen.

Voor het horecaterras geldt dat geluid dat als hinderlijk ervaren kan worden in de praktijk slechts met een beperkt aantal momenten voorkomt en dan voornamelijk in de (late) avondperiode. Het terras is alleen in de zomerperiode tot laat in gebruik en dan voornamelijk in de weekenden. Gelet daarop is het ongewenst om de woningen met een dove gevel uit te voeren, omdat het gesloten houden van ramen niet in redelijke verhouding staat tot de beperkte perioden dat geluid van het terras als hinderlijk wordt ervaren.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

13

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en het feit dat het maatwerk wordt geregeld in 2024, in het vergunningenspoor na vaststelling van het bestemmingsplan, betekent dit concreet dat de gemeente via maatwerk gebruiksregels vastlegt ten aanzien van de tijden en het aantal personen op het terras. Dit waarborgt, samen met de voorwaardelijke verplichting van aanvullende geluidisolatie van de appartementen, een goed woon en leefklimaat. In de woningen zal worden voldaan aan een aanvaardbaar binnenniveau (35 dB(A), voor piekgeluid 45 dB(A)). De hiervoor genoemde methode is passend bij het karakter van een binnenstad, waarin functies als horecaterrassen in de nabijheid van woningen voor kunnen komen. Wanneer de bewoners de ramen sluiten, biedt dit voldoende geluidwering om in de woning een goed woonklimaat te waarborgen. Omdat de Omgevingswet stemgeluid uitsluit van toetsing, ook voor situaties die niet grenzen aan de doorgaande weg, is het logisch om in het bestemmingsplan de geluidsituatie te waarborgen door het vastleggen van voldoende gevelisolatie van de appartementen. Verkeer en parkeren Voor herontwikkelingen in de binnenstad acht de gemeente het van groot belang dat hierdoor geen extra belasting van de parkeerterreinen ontstaat. Daarnaast moet worden gezorgd voor adequate mogelijkheden voor het stallen van fietsen.

Dit project stelt een transformatie voor van een winkelcentrum naar een combinatie van winkels en horeca in een kleinere omvang en de sloop van ongeveer 1.100 m 2 aan winkeloppervlak ten gunste van 32 woningen. Het winkeloppervlak heeft een parkeervraag van minimaal 39 parkeerplaatsen (afhankelijk van de toegepaste norm, voor een supermarkt namelijk 44), die afgewikkeld zou moeten worden op het parkeerterrein of andere openbare parkeerplaatsen. De woningen in het plan hebben een parkeervraag van 0,7 tot 1,5 parkeerplaatsen per eenheid. Dat betekent dat de ontwikkeling in principe geen toename is van parkeerdruk, uitgaande van gemiddelde getallen. Voor fietsparkeren is geen beleid vastgesteld. Wel is van belang dat de nieuwe bewoners een plek hebben om een fiets te stallen. De Leidraad Fietsparkeren gaat uit van 2 – 3 fietsparkeerplaatsen per appartement. Voor de 30 appartementen wordt daarom een fietsenberging gerealiseerd waar minimaal 60 fietsen in gestald kunnen worden. Met dit plan gaan ongeveer 35 openbare fietsenstallingen verloren. Deze stallingsruimte was primair bedoeld voor de winkelvoorzieningen in de Dockumer Sluys. Aangezien dit vervalt, is het niet nodig om alle stallingsplekken terug te brengen. Het deel dat getransformeerd wordt naar woningen wordt opgevangen in de hiervoor genoemde berging.

Bij de entree aan de zijde van de Stroobossersteeg komt een openbare stalling voor ongeveer 10 fietsen. Daarmee veroorzaakt het plan geen grotere druk van gestalde fietsen ten opzichte van de huidige situatie. Voor laden en lossen worden mogelijkheden gerealiseerd die niet zijn ontsloten op de Keppelstraat. De bevoorrading gaat geheel via de Stroobossersteeg, waar een plek is voor een kleine vrachtwagen stil te zetten, zonder he verkeer op de Stroobossersteeg te blokkeren.

14

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Het plangebied valt niet in één van deze gebieden. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' als procesvereiste opgenomen. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

15

Voor de commerciële functies in het project gaat het om concrete initiatieven om de kwaliteit van het aanbod te verbeteren. Dit gebeurd in bestaande bouwvolumes, waarmee er geen sprake is van een stedelijk ontwikkeling en waarbij de behoefte evident is. Ook voor de woningen geldt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijk ontwikkeling, die voor de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking in aanmerking komt. De ontwikkeling speelt op een plek die al bebouwd kan worden en waarin ook woningen zijn toegestaan. Er komen wel wat meer woningen dan theoretisch mogelijk zijn. In algemene zin is er een grote vraag naar duurzame, betaalbare woningen. De gemeente staat hierin voor een forse opgave. Dokkum is één van de kernen waarin het grootste deel van deze opgave gerealiseerd moet worden en in alle beleidslijnen heeft het de voorkeur om in deze behoefte te voorzien via herontwikkeling of inbreiding in bestaand stedelijk gebied. Daarmee is het project in feite een prioritair project in de woningbouwopgave van de gemeente. Voor de woningbouw in het plangebied geldt het voorgestelde programma goed aansluit op de vraag die uit de uitgevoerde marktanalyse blijkt. Hierop gaat paragraaf 3.3 nader in. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voldoet aan het uitgangspunt van duurzame verstedelijking.

De vraag naar woningen in Dokkum overstijgt het aanbod. Het plan komt tot stand via herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied en doet daarbij ook recht aan de ruimtelijke kwaliteit van deze omgeving. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving. Dit plan voorziet in de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. In Dokkum overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Het plan doet recht aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De provincie bevordert verder het natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij wordt onder andere ingezet op het versterken van de natuur in het stedelijk gebied. Natuurinclusief bouwen is een aspect dat niet in bestemmingsplan geregeld kan worden. Het gaat om uitvoeringszaken, zoals speciale stenen toe te passen met invliegmogelijkheden voor vleermuizen of een tuininrichting die biodiversiteit stimuleert.

De Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging heeft een checklist opgesteld met 40 punten waarmee bij stedelijke ontwikkeling rekening

16

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

gehouden kan worden. Voor de ontwikkeling worden geen aanvullende eisen gesteld op dit vlak. Wel is de checklist bij de initiatiefnemer kenbaar gemaakt als inspiratiekader. Ook het rekening houden met een veranderend klimaat bij nieuwe ontwikkeling een provinciale ambitie. De Provincie streeft naar ‘waterrobuust bouwen’. Dit houdt in dat gebouwen en straten op voldoende hoogte worden aangelegd en dat er voldoende ruimte is voor water in het plan. Paragraaf 4.8 gaat hier verder op in. Verordening Romte Fryslân In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. Het plangebied maakt deel uit van bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied. Bundeling De verordening streeft naar bundeling van stedelijke functies in het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied zoals begrenst op de kaarten bij de verordening. Wonen Met betrekking tot het thema wonen, geldt vanuit de verordening dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In paragraaf 3.3 is uiteengezet dat het voorgenomen initiatief past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarover afspraken zijn gemaakt met de provincie. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid Visie Binnenstad Dokkum Voor de binnenstad van Dokkum is in 2016 een toekomstvisie opgesteld. Daarbij is door de gemeente nauw samengewerkt met verschillende betrokken partijen. Deze visie geeft de ambitie en koers voor de binnenstad aan. Dit naar aanleiding van verschillende ontwikkelingen die in de binnenstad spelen. In de binnenstadvisie staat de bescherming van de levendigheid van het kernwinkelgebied centraal. Om de kwaliteit van het winkelgebied op peil te houden en zo mogelijk te versterken moet het (kern)winkelgebied compacter worden. Hierdoor is de kans dat dit gebied volledig wordt gevuld met detailhandel en horeca groter. Gekozen is voor de ‘d’, die bestaat uit de straten: Grote- en Kleine Breedstraat, Hoogstraat, Waagstraat en Diepswal. De afbakening is weergegeven in figuur 3.1.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

17

Figuur 3.1

Visiekaart Visie Binnenstad Dokkum

Het voorgaande heeft ook een vertaling gekregen in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad, waarin de ‘d’ is een centrumbestemming heeft en de aanloopstraten (en aanlooproutes deels) een gemengde bestemming. Relevante verschillen: daghoreca is in de centrumbestemming overal mogelijk en in de gemengde bestemming alleen waar aangeduid en in de gemengde bestemming is wonen overal mogelijk, waar dit in de centrumbestemming alleen op de verdiepingen mag. Voor dit plan is van belang dat het een deel is van de aanloopstraat/-route vanaf de Woudpoort en ook als gemengd is bestemd. In de aanloopstraten worden detailhandel, horeca en dienstverlening afgewisseld door wonen. Dit is volgens de visie de kraamkamer voor het kernwinkelgebied met in de toekomst minder ruimte voor detailhandel en horeca. De Snackbar De Woutpoort, Pizzeria Flamingo en KB Food & Drinks zijn aangeduid als ‘horeca’. Haagens zou gelet op de huidige invulling logischerwijs aangeduid worden als ‘horeca van categorie 1’, maar dat is niet het geval. Van belang is dat het een voortzetting en doorontwikkeling van een bestaand daghorecabedrijf is, waarbij de horecafunctie sterk is verweven met de detailhandelsfunctie (namelijk afhalen broodjes e.d.). In het bestemmingsplan is wel een afwijking opgenomen om een horecabedrijf van categorie 1 toe te voegen, wanneer die een bijdrage levert aan de versterking van de winkelfunctie.

Ook kunnen de centrumfuncties, waaronder horeca, worden uitgebreid (naar de bovenste bouwlagen), mits dit geen afbreuk doet aan het kernwinkelgebied.

18

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Om te voldoen aan de binnenstadvisie mag een ontwikkeling geen afbreuk doen aan de levendigheid van het kernwinkelgebied. KB Food & Drinks en Haagens zijn lokaal bekende ondernemingen en trekken mensen naar de binnenstad van Dokkum en dragen op die manier ook bij aan de levendigheid van het kernwinkelgebied, ondanks het feit dat deze buiten dit gebied vallen. Het verbeteren van de kwaliteit van het restaurant met beperkte uitbreiding leidt er niet toe dat er, ten opzichte van de huidige situatie, mensen uit het kernwinkelgebied worden getrokken. Het draagt wel bij aan de andere ambities van de visie, namelijk de kwaliteit en beleving versterken. Ook voor Haagens geldt dat er sprake is van een relatief beperkte uitbreiding in de combinatie met een kleine versmarkt en de voortzetting van de detailhandelsfunctie, die op deze plek is toegestaan. Ook hier geldt dat zolang er winkels en ondernemingen in het gebied rondom de Keppelstraat aanwezig zijn, een horecaondernemingen die dit ondersteunt de ruimte moet krijgen. Deze ondernemingen doen op geen enkele wijze afbreuk aan het kernwinkelgebied, deze dragen hier (zij het indirect) juist aan bij. Voor het woonprogramma geldt dat dit bijdraagt aan de wens om het voorzieningengebied compacter te maken.

Door de zijde van de Stroobossersteeg te ‘verkleuren’ van gemengd naar wonen, is het gebied rondom de Acht Zaligheden vrijwel geheel tot woongebied getransformeerd en richt het voorzieningaanbod in het plan zich geheel tot de aanlooproute. Dit sluit naadloos aan bij de ambitie die in de visie centraal staat, namelijk het creëren van een compacte en levendige binnenstad. Op de hiervoor beschreven wijze kan geconcludeerd worden dat de ontwikkelingen passen bij de ambities zoals beschreven in de Visie Binnenstad Dokkum. Woonvisie 2020-2025 De gemeente Noardeast-Fryslân heeft samen met inwoners, corporaties en belangenorganisaties de Woonvisie 2020-2025 gemaakt. De woonvisie vormt de basis voor het woonbeleid van de gemeente. In de visie wordt uitgelegd waar de gemeente in 2025 op het gebied van wonen wil staan. Ook wordt het gebruikt voor het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties en levert het belangrijke informatie op voor de Omgevingsvisie. De visie is op 21 januari 2021 door de raad vastgesteld. In de woonvisie staan 7 speerpunten uitgewerkt: 1. Toekomst geven aan bestaande woningen en buurten; 2. Nieuwbouw in stad, dorpen en wijken, omgang met groei en krimp; 3. Ontwikkeling van de sociale huurvoorraad: betaalbaar, beschikbaar en met kwaliteit; 4. Wonen en zorg in dorpen en wijken; 5. Energietransitie en verduurzaming; 6.

Leefbare dorpen: sociaal en veilig, met bereikbare voorzieningen; 7. Samenwerking gemeente, belanghebbenden en bewoners. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt speelt vooral in op speerpunten 2 en 3, maar sluit direct of indirect ook aan op de andere punten, vooral op het gebied van duurzaamheid en participatie. In hoofdstuk 6, onder de maatschappelijke uitvoerbaarheid, wordt verder ingegaan op de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

19

De gemeente zet in op de realisatie van voldoende nieuwbouwwoningen, om in te spelen op de vraag naar woningen voor diverse doelgroepen en in verschillende segmenten. Dus bouwen naar reële behoefte. Gemengd bouwen is het uitgangspunt. De gemeente wil daarmee de doorstroming bevorderen en monotone buurten voorkomen. Samen met de corporaties houdt de gemeente de vinger aan de pols (aan de hand van kengetallen) om keuzes te maken voor afname, stabiliteit of groei van de sociale voorraad. Voor de invulling van het stedenbouwkundig plan wordt veel aandacht gevraagd voor een goede omgevings- en beeldkwaliteit en klimaatadaptie. Flexibele woningbouwprogrammering In Noardeast-Fryslân zijn momenteel meer woningzoekenden dan woningen. Dat geldt voor zowel de koop- als de (sociale) huurmarkt. Dit zorg voor veel druk op de woningmarkt. De gemeente heeft de ambitie om dit in balans te brengen. Om dit proces te versnellen is een flexibel woningbouwprogramma en daarbij behorende afstemming met de provincie nodig. Om hierin te ondersteunen is de provincie in 2020 een experiment gestart met de regio Noordoost-Fryslân. Dit experiment loopt tot 2025. Dit houdt in dat de provincie niet actief stuurt op de verdeling van contingenten, maar de regie bij de regio legt. Gemeenten zijn binnen het experiment vrij in het programmeren van zowel binnen- als buitenstedelijke projecten.

Gemeenten zijn binnen het experiment verantwoordelijk voor een onderbouwing van de programmering rekening houdend met de geprognosticeerde behoefte. Bij deze verantwoordelijkheid hoort ook de afweging van woningbouwplannen en de onderbouwing daarvan. Daarbij geldt duurzame verstedelijking als belangrijk vertrekpunt. De gemeente geeft deze onderbouwing vorm aan de hand van de woningmarktanalyse, Dorpenatlas en monitoring. Behoefte Uit de woningmarktanalyse blijkt dat het aantal huishoudens de komende jaren nog stijgt en dat dit, samen met het nu al onder druk staande woningaanbod, de komende jaren leidt tot een aanhoudende behoefte is aan goede, betaalbare en duurzame woningen. Daarbij moet rekening worden gehouden met een vergrijzende regio en grote vraag naar sociale huur in de voorzieningenkernen. Meest relevant voor dit project is de kwalitatieve behoefte aan dit aanbod. Dit project voorziet in een gedifferentieerd programma van voornamelijk appartementen. Er zijn twee kamerappartementen van 65 m2 en eenpersoonshuishoudens van 49,5 m2. De compactere appartementen kunnen stedenbouwkundig goed ingepast worden en kunnen voldoen aan de vraagstelling naar kleinere appartementen. De vraag naar eenpersoonshuishoudens is in de afgelopen jaren steeds verder toegenomen. Jongeren willen onafhankelijk en zelfstandig wonen.

In de huidige woningmarkt is dit voor veel jongeren onbereikbaar. Hoge huizenprijzen en geringe doorstroming zorgen voor weinig keus in het woningaanbod. Daarnaast zorgen echtscheidingen en een langere levensduur voor een toename van eenpersoonshuishoudens. We zien in de huidige tijd ten opzichte van vroeger dat huwelijken, ouderschap en samenwonen, steeds langer worden uitgesteld wat indirect leidt tot meer jonge alleenstaande volwassenen. Bij elkaar genomen zien we dus verdunning van het aantal personen per

20

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

huishouding in meerdere demografische groepen, waardoor de vraag naar woningen zowel toeneemt als kwalitatief verandert, waarbij er meer vraag ontstaat naar relatief kleine, zelfstandige woningen. Naast de eenpersoonshuishoudens zien we in deze regio ook een veranderende werkgelegenheid. Probo en Bouw 7 zijn voorbeelden van bedrijven die zorgen voor een grotere concentratie van mensen die vanuit andere steden hun plek zoeken in Dokkum. Omdat deze young professionals hun opleiding over het algemeen niet hebben genoten in de omgeving van Dokkum, zijn deze bedrijven voor een deel afhankelijk van de beschikbaarheid van woningen die voldoen aan de vraag van hun potentiële medewerkers. Dat is een segment wat nu nog onvoldoende beschikbaar is wat niet alleen duidt op onderbenut marktpotentieel, maar op termijn ook de groei van deze bedrijven kan schaden. Young professionals en (potentiële) medewerkers zorgen voor een toegenomen vraag wat ook mede leidt tot hogere prijzen. De dichtere stedelijke ontwikkeling zorgt ook voor een toename van winkelend publiek. Ook hier zien we een toename van bedrijven die op gebied van food en boodschappen inspelen op kleinere leefruimtes. Stedelijke beleving is een belangrijk kernwoord in de aantrekkingskracht voor met name young professionals.

De gecombineerde ontwikkeling van het plan Dockumer Sluys versterkt deze beleving door (semi) openbare functies en het huisvesten van deze doelgroep. Betaalbare maaltijden die bezorgd worden en het aanbieden van gezonde klein verpakkingen zorgen dat de behoefte aan opbergruimte en een grote keuken afnemen. In de planvorming wordt door middel van Haagens en lokale versproducten ingespeeld op de behoefte van deze doelgroep. Alle woningen in het plan zijn bedoeld voor verhuur. Het plan is onderdeel van het flexibele woningbouwprogramma van de gemeente. In het kader van het experiment ‘woningmarkt in balans’ krijgt de gemeente van de provincie ruimte om plannen te faciliteren en te ontwikkelen die aansluiten bij de behoefte van markt. Het plan is prioritair binnen het woningbouwprogramma van de gemeente op basis van het inspelen op de behoefte en de binnenstedelijke locatie. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

21

4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1

Mer-beoordeling Toetsingskader In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer deze niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten beoordelen of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dit wordt een vormvrije mer-beoordeling genoemd. Daarbij moet wordt getoetst op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, maar hoort geen formele procedure. De omstandigheden betreffen de kenmerken van de projecten, de plaats van de projecten en de kenmerken van de potentiële effecten. De aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject is in het besluit opgenomen als beoordelingsplichtige activiteit. De drempelwaarden die hierbij horen zijn een oppervlakte van 100 hectare, een aaneengesloten gebied met 2.000 woningen of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m 2 of meer. Toetsing In dit geval is er sprake van transformatie van een bestaande bebouwd terrein. De locatie is perceelsgebonden, er is geen sprake van een toename van bebouwing en geen bovenregionaal verzorgingsgebied.

Daarmee is het project niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Overigens blijkt uit de beoordeling in de navolgende paragrafen dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.

4.2

Bedrijven en milieuzonering Toetsingskader Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Een belangrijk aspect in de ruimtelijke ordening is de afstemming tussen belastende functies, zoals bedrijven, en gevoelige functies zoals zorg en wonen. Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd en worden bedrijven niet belemmerd. De aanvaardbaarheid van een woon- en leefklimaat is niet overal hetzelfde. In een gemengd gebied wordt hier anders naar gekeken dan in een rustige woonwijk.

22

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Typering omgeving Een binnenstad is het typische voorbeeld van een gemengd gebied. Het is een omgeving waar wonen, werken en recreëren gezamenlijk voorkomen en waar zeker reuring het omgevingsgeluid bepaald. Het is een omgeving waar men als ‘goede buren’ rekening met elkaar houdt, maar ook wat van elkaar moet accepteren. In de binnenstad is het belangrijk om ondernemingen die bijdragen aan de levendigheid van het centrum te versterken en ruimte te geven. In de VNG-systematiek, die wordt gebruikt voor de afstemming tussen bedrijven en wonen, geldt voor deze functies dat ze aanpandig aan wonen kunnen worden uitgevoerd. Dit geldt ook voor cafés en restaurants, mits bouwkundig wordt gewaarborgd dat een acceptabel binnen-niveau in de woningen wordt gewaarborgd. Terrassen liggen veelal aan de zijde van de openbare weg, waar stemgeluid onderdeel is van het omgevingsgeluid en is vrijgesteld van toetsing. Dit geldt niet voor binnenterreinen of waar vaste overkappingen aanwezig zijn, zoals de onderhavige situatie. Daarom gelden voor het terras de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit. Doordat rondom het terras woningen aanwezig zijn of zijn gepland, vraagt dit om een oplossing op maat. Normering terrassen Terrassen zijn op grond van het geldende bestemmingsplan toegestaan, dus een ruimtelijke toets is in beginsel niet noodzakelijk.

Doordat er wel nieuwe woningen komen, zal deze toets wel plaatsvinden in het kader van de ruimtelijke procedure. In een gemengd gebied gelden voor de ruimtelijke toets (VNG-systematiek) dezelfde richtwaarden als de geluidswaarden uit het Activiteitenbesluit. Dit komt neer op een richtwaarde van 50 dB(A) en een grenswaarde van 55 dB(A) op de gevels van woningen. Voor dat laatste is een nadrukkelijke afweging nodig, waarbij ook cumulatie van geluid van andere bronnen en maatregelen ter reductie van geluid worden afgewogen. Het gaat om een gemiddelde ‘etmaalintensiteit’. Een maximale etmaalintensiteit van 50 dB(A) komt neer op een 50 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode tot 23:00 en 40 dB(A) in de nachtperiode. De avondperiode is daarmee bepalend, want het terras is na 23:00 gesloten of in ieder geval deels afgesloten. Een etmaalintensiteit van 50 dB(A) komt dus overeen met 45 dB(A) in de avondperiode. De maximale geluidsniveaus (pieken) zijn bepaald op 70 dB(A) op de gevels van woningen. Berekende geluidsbelasting Akoestisch Buro Tideman heeft onderzoek gedaan naar de geluidseffecten van (met name) het terras. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Daarbij is op basis van algemene kentallen voor stemgeluid, uitgaande van roepende mensen, de geluidsbelasting op de gevels van omliggende woningen bepaald.

Geconcludeerd is dat op de meest nabijgelegen woningen niet zonder maatregelen wordt voldaan aan de richtwaarden. Op bestaande woning naast het plangebied (Keppelstraat 2) is de geluidsbelasting berekend op 50 dB(A) etmaalwaarde op de eerste verdieping en 55 dB(A) op de zolderramen (50 dB(A) in de avondperiode). Daarvoor wordt voorgesteld om een maatwerkvoorschrift op te stellen. De geluidwering van een gevel is zonder maatregelen reeds 20 dB. In de nachtperiode wordt zonder maatregelen voldaan aan het geluidniveau in woningen gelegen buiten het plan. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk om aan het gewenst binnenniveau te voldoen. In de nachtperiode wordt een piekbelasting verwacht van stemgeluid van maximaal 65 dB(A). Met een gemiddelde geluidwering van 20 dB van een redelijk tot goed onderhouden woning ook aan de binnenwaarde van 45 dB(A) worden voldaan.

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

23

Op de bestaande woningen binnen het plangebied (boven KB) is de etmaalwaarde 56 dB(A) en op de nieuwe woningen 63 dB(A). Voor de nachtperiode geldt als uitgangspunt dat het terras niet intensief wordt gebruikt en de mensen zich terugtrekken in de serre. Indien mensen na 23 uur buiten roepen leidt dit tot een maximaal geluidniveau van 75 dB(A) bij woningen van derden. Om te voldoen aan de gewenste binnenwaarden is hier aanvullende geluidwering van de gevel nodig. De piekgeluiden zijn wel hoger dan de standaardregels in het Activiteitenbesluit, maar voldoen aan de regels in de Omgevingswet. Volgens het Activiteitenbesluit kan dit terrein ook in de toekomst nog worden gezien als binnenterrein waardoor het stemgeluid aan immissiewaarden moet worden getoetst. In de Omgevingswet worden per 1 januari 2024 alle stemgeluiden uitgesloten van toetsing aan immissiewaarden. Als de woningen worden bewoond of als KB Food wordt gebruikt zoals nu is doorgerekend dan zal de Omgevingswet in werking zijn getreden en is toetsing van stemgeluid aan immissiewaarde niet meer toegestaan. Voor de afweging in het ruimtelijk spoor kunnen de berekende waarden op dit moment onder voorwaarden en na afweging acceptabel zijn.

Hierbij kan worden afgewogen dat de locatie in een binnenstad ligt (waar horecaterrassen en woningen samen thuis horen), de piekgeluiden beperkt optreden (het terras is alleen in de avond- en nacht volledig bezet tijdens mooi weer in bepaalde tijden van het jaar) het is niet doelmatig is om andere maatregelen te treffen zoals het plaatsen van hoge geluidschermen. De optredende piekgeluidniveaus tot 75 dB(A) zijn vooral hinderlijk in de avond- en nachtperiode omdat die niveaus kunnen zorgen voor slaapverstoring. Om die reden wordt voorgesteld om de geluidwering van de gevel in het plan zodanig te verhogen dat wordt voldaan aan een aanvaardbaar piekgeluidniveau in de woning. Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau leidt tot een beperkte eis aan de geluidwering van de gevel. Maatregelen Op basis van de resultaten zijn enkele maatregelen nodig en haalbaar. Het gaat in eerste plaats om een afschermende voorziening aan de westzijde, om de geluidsbelasting voor de naastgelegen woning te reduceren. Hiermee kan het geluid worden gereduceerd tot de richtwaarden. Voor nieuwe woningen is een reductie van geluid niet doelmatig en zijn er mogelijkheden om maatregelen aan de zijde van de gevel te doen. Deze maatregelen zijn geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. In de praktijk kan worden gestuurd op de exploitatie van het terras.

Dit kan met aangepaste openingstijden of door het reduceren van het aantal tafels. Daarmee is ook aan de bron de geluidsproductie omlaag te krijgen. De uitgangspunten van het onderzoek worden in het milieuspoor vertaald naar gebruiksregels in de maatwerkvoorschriften (zie ook paragraaf 2.4). Overige geluidsaspecten Verder is er vanuit de gemeente aangegeven dat ook gekeken moet worden naar geluid als gevolg van laden en lossen, en (fiets)parkeren. In het kader van de ruimtelijke procedure zal hieraan aandacht worden besteed, maar duidelijk mag zijn dat in een gemengd binnenstadgebied dergelijke geluiden algemeen aanvaardbaar behoren te zijn.

24

Dokkum - Dockumer Sluys 22-787-3 | Vastgesteld

Conclusie Terrassen horen bij een binnenstad. De ‘stadstuin’ bij KB Food & Drinks is een bestaand horecaterras dat op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. Vanuit het milieuspoor moet altijd aan de geluidsnormen bij woningen worden voldaan. In het kader van het bestemmingsplan kan alleen worden beschouwd of dat redelijkerwijs haalbaar is. Met de toepassing van enkele maatregelen is dat het geval. Het gaat hier om een terras bij een restaurant. Over het algemeen zal hier rustig worden gerecreëerd, passend bij de reuring van de binnenstad. Het onderzoek gaat uit van de situaties waarbij bezoekers in de avondperiode de stem verheffen en naar elkaar roepen. Dit wordt voor het onderhavige type terras als worst-case, maar representatief beschouwd. Het risico op geluidsoverlast buiten deze uitgangspunten is daarmee in redelijkheid uitgesloten.