Onderzoeksrapport Rekenkamer Nissewaard - Wonen en behoefte (2025)

Er zijn afspraken gemaakt voer ondermijning, samenwerking op sociaal vlak en een subsidieproces voor het indienen van bewonersinitiatieven.

3.2.4 Projectontwikkelaars en makelaars De gemeente heeft veel contact met projectontwikkelaars en makelaars. Samenwerkingspartners van de gemeente geven aan dat de gemeente meer regie zou kunnen voeren op de verkoopmomenten (bijvoorbeeld door het gespreid uitgeven van gronden) van projecten. Volgens hen zou de startkans van projecten vergroot kunnen worden door gespreid te starten met de verkoop. Als projecten gelijktijdig in de verkoop gaan, is er een grotere kans dat de projecten niet door kunnen gaan omdat de woningen slechts deels worden verkocht.

28 Prestatieafspraken 2025 – 2025; gemeente Nissewaard

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 30.

3.2.5 Zorgaanbieders In interviews wordt aangegeven dat de ambitie van Nissewaard is om wonen met zorg zoveel mogelijk in de gemeente zelf aan te bieden. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen om een woonzorgvisie op te stellen. Eind 2023 heeft de gemeenteraad de woonzorgvisie Nissewaard 20232040 vastgesteld. De woonzorgvisie gaat in op het vraagstuk van vergrijzing in combinatie met de wens om langer thuis te blijven wonen. Dat vraagt aanpassingen aan woningen. Naast senioren zijn ook mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking en jongvolwassenen die uit de jeugdhulp uitstromen een doelgroep van de woonzorgvisie. In de woonzorgvisie wordt onder meer geconstateerd dat een gebrek aan geschikte woningen voor deze doelgroep ertoe leidt dat men onnodig lang gebruik maakt van maatschappelijke opvang. In de woonzorgvisie staan drie doelen centraal. Ten eerste zet de gemeente erop in dat inwoners door aanpassingen aan woningen in hun eigen gemeenschap kunnen blijven wonen. Het tweede doel ziet toe op het realiseren van passende huisvesting voor verschillende kwetsbare doelgroepen. Tot slot streeft de gemeente met de woonzorgvisie naar maximale zelfregie van inwoners, om een onnodig zwaar beroep op de zorg te voorkomen. De woonzorgvisie biedt een belangrijk kader voor de samenwerking en het contact tussen de gemeente en woonzorgaanbieders op het gebied van wonen.

3.2.6 Woonplatform De gemeente organiseert een woonplatform, waar de gemeente, de woningcorporaties, projectontwikkelaars, makelaars en andere marktpartijen aan deelnemen. Bij deze overleggen geven alle partijen hun visie op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt, wordt de planning van ontwikkelingen behandeld en worden nieuwe projecten besproken. Ook wordt er vanuit dit woonplatform twee keer per jaar een woonbeurs georganiseerd. Samenwerkingspartners geven aan dat de gemeente de kennis van marktpartijen dikwijls benut.

3.2.7 Overige partijen Naast bovenstaande actoren heeft gemeente Nissewaard met enige regelmaat contact met de Provincie. Er bestaat een verschil tussen de ambities die de gemeente heeft en die de Provincie heeft. De doelen die de gemeente Nissewaard heeft gesteld zijn sterk kwaliteit-gericht, terwijl de Provincie eerder kwantiteit-gericht is volgens de gemeente. Nissewaard zet naar eigen zeggen in op differentiatie en andere woonvormen, terwijl de Provincie meer naar de hoeveelheid gebouwde woningen kijkt, blijkens de interviews. Dat is wat de rekenkamer betreft minder een verschil in berekenmethode, maar meer een verschil in visie en kijk op het woonbeleid. In het verlengde hiervan wordt in interviews aangegeven dat het voor Nissewaard soms lastig is dat het beleid van het Rijk en de provincie niet altijd op elkaar aansluit. In interviews wordt aangegeven dat Nissewaard met de gemeenten in de regio samenwerkt. Deze samenwerking is, naast beleidsmatig, vooral gericht op het huisvesten van statushouders, asielzoekers en Oekraïners.

3.3 Gemeentelijk instrumentarium Ook de gemeente Nissewaard kan haar instrumentarium inzetten om haar doelstellingen op het gebied van wonen te bereiken. Net zoals bij het Rijk kan het onderscheid gemaakt worden in drie categorieën, namelijk regulering, belasting en stimulering.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 31.

3.3.1 Regulering In het coalitieakkoord worden een aantal voornemens ten aanzien van regulering uitgesproken. Zo wil Nissewaard mantelzorgers urgentiestatus toekennen voor passende huisvesting.29 Daarnaast spreekt gemeente Nissewaard in het coalitieakkoord de ambitie uit om te onderzoeken hoe een opkoopbescherming het beste kan worden ingevoerd. Een zelfbewoningsplicht zou onder voorwaarden ingevoerd moeten worden. Op 13 september 2023 is aangekondigd dat de zelfbewoningsplicht voor nieuw te bouwen wonen inderdaad ingevoerd wordt. Voor de wijken De Hoek, Sterrenkwartier, Waterland, Vierambachten, ’t Plateau e.o., Vriesland en De Akkers geldt een vergunningsplicht voor kamerverhuur. Dat betekent dat het verboden is een kamerverhuurbedrijf te exploiteren zonder vergunning van het college. In juli 2022 heeft het college van B&W besloten om deze vergunningsplicht ook voor de wijk Centrum Spijkenisse toe te passen.30 Bij overlast door kamerverhuur in andere gebieden handhaaft de gemeente via reguliere instrumenten, zoals het bestemmingsplan. Scheefwonen In gemeente Nissewaard bestaat er een relatief iets hoger percentage goedkope scheefwoners.

Zo zijn er in de gemeente 14,3 procent aan goedkope scheefwoners ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 12 procent.31 Met goedkope scheefwoners worden woninghuurders bedoeld die in verhouding tot hun maandelijkse inkomen een relatief lage huur betalen. Dure scheefwoners zijn dan woninghuurders die in verhouding tot hun maandelijkse inkomen een relatief groot deel van hun inkomen aan hun huur betalen. Uit de interviews blijkt dat de gemeente Nissewaard niet over concrete middelen beschikt om iets aan scheefwonen te doen in de gemeente. Daarbij wordt aangegeven dat deze situatie voor sommige wijken juist een kans biedt om hogere inkomens in sociaaleconomisch lagere wijken te behouden. Scheefwonen wordt daarmee niet, in tegenstelling tot in veel andere gemeenten, als probleem gezien. Inzet Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) – Rotterdamwet De gemeente Nissewaard past sinds 2020 de Wbmgp toe voor enkele gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. In februari 2024 is de inzet van de wet voor nog vier jaar verlengd.32 De wet wordt ingezet op 1393 woningen in delen van de wijken De Akkers, De Hoek, Waterland, Groenewoud, Sterrenkwartier en Hoogwerf. Deze woningen zijn grotendeels in bezit van een van de woningcorporaties. De gemeente zet de wet op twee manieren in.

In de eerste plaats krijgen mensen met een inkomen uit arbeid, pensioen of studiefinanciering voorrang ten opzichte van andere woningzoekenden (artikel 9 Wbmgp). Daarnaast komen woningzoekenden die in het verleden overlast hebben veroorzaakt niet in aanmerking voor een woning in de gebieden waar de Wbmgp wordt toegepast. Het voornaamste doel van de inzet van de Wbmgp is het versterken van kwetsbare wijken doordat de instroom van nieuwe bewoners bestaat uit mensen met een sterkere maatschappelijke positie.

3.3.2 Stimulering De gemeente beschikt over beperkte sturingsmogelijkheden om bijzondere woonvormen te faciliteren, zoals seniorenhofjes of woonzorglocaties. Met name in het voortraject kan de gemeente 29 Coalitieakkoord 2022-2026, p. 25. 30 Gebiedsaanwijzingsbesluit afdeling 6A Toezicht op kamerverhuur APV, 12 juli 2022. 31 Waarstaatjegemeente.nl, Lokale Monitor Wonen 32 Gemeente Nissewaard, Raadsvoorstel 23.R.00138 Verlengingsaanvraag Wbmgp (Rotterdamwet)

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 32.

randvoorwaarden meegeven aan ontwikkelaars. Per project dient er een afweging gemaakt te worden gemaakt over welke woonvorm zich het beste leent voor de locatie en welke aandachtsgroep prioriteit heeft. De gemeente kan in de realisatie vooral ondersteunen in de vorm van de ontwikkelperspectieven, de woonzorgvisie en lokale kennis. Woonwagen en standplaatsenbeleid gemeente Nissewaard Sinds 2020 heeft gemeente Nissewaard apart woonwagen en standplaatsenbeleid opgesteld, naar aanleiding van de uitspraken door het Europese Hof van de Rechten van de Mens. In de Nissewaardse woonvisie is ook in het bijzonder aandacht besteed aan woonwagens en standplaatsen. Maatregelen die uit het opgestelde beleid onder andere zijn voortgekomen zijn:33 • • • •

Opstellen gemeentelijke wachtlijst voor standplaatsen waarin voorrangscriteria de plek van de kandidaat bepalen; De gemeente voorziet op korte termijn in standplaatsen voor personen die al langer dan vijf jaar op een standplaats wachten, zijnde de eerste vier personen op de op basis van voorrangscriteria gevormde wachtlijst; Het college komt met een voorstel om het bestemmingsplan aan te passen om de locatie Clara Visserstraat met twee of drie plaatsen uit te breiden. Dit voorstel is nog niet ingediend. Er wordt via een ruimtelijk onderzoek gekeken welke inpassings- en uitbreidingsmogelijkheden op Groenoord en de Clara Visserstraat mogelijk zijn om in de extra behoefte aan standplaatsen te voorzien.

Collectief particulier opdrachtgeverschap Uit de interviews blijkt dat er op dit moment geen uitgifte is van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dat heeft onder andere te maken met het feit dat de gemeentelijke bouwgrond snel aan het teruglopen is. Het is niet duidelijk op welke manier de gemeente andere grondeigenaren zou faciliteren om CPO te realiseren. In ieder geval blijkt uit de woonvisie en de interviews dat de gemeente een positieve grondhouding heeft wat betreft deze initiatieven. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven is de gemeente Nissewaard aangesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Onderdeel van dit fonds is de mogelijkheid voor Nissewaardse inwoners om een Starterslening of duurzaamheidslening aan te vragen. Starterslening De gemeente Nissewaard kent sinds 2015 een starterslening. Deze lening is bedoeld voor mensen die een eerste woning willen kopen. Aanvragers mogen niet ouder zijn dan 40 jaar om in aanmerking te komen voor de starterslening.34 Er kan maximaal €30.000 worden geleend. De lening kan worden verstrekt als de prijs van de woning niet hoger is dan de Nationale Hypotheek Garantie.

Onder ‘prijs’ wordt de som verstaan van de koopsom van de woning, de kosten van kwaliteitsverbetering, de kosten van energiebesparende voorzieningen en een eenmalige storting in een onderhoudsfonds voor het toekomstig onderhoud van de woning. Op deze manier zet de gemeente Nissewaard ook via de starterslening in op het verduurzamen van woningen. Het beschikbare krediet voor de starterslening is in de afgelopen jaren volledig benut. In 2020 heeft de gemeenteraad de starterslening verlengd voor de periode van 2021 tot en met 2023.35 In 2022 verzocht 33 Woonwagen- en standplaatsenbeleid gemeente Nissewaard 2020 34 Gemeente Nissewaard, Verordening Starterslening 2018 35 Gemeente Nisseaard, Raadsbesluit R. 22.R.00136 Ophogen krediet Starterslening

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 33.

het college de gemeenteraad om aanvullend krediet beschikbaar te stellen, omdat het tot dan toe verstrekte krediet bijna volledig was gebruikt. Ook in 2024 was het budget voor de Starterslening vroegtijdig op. Daarop is besloten het bedrag voor 2025 vroegtijdig in te zetten. Dit bedrag is op 4 december 2024 aangevuld. Daarnaast is er voorzien op een extra aanvulling medio 2025 van een half miljoen. Het gemiddelde toegekende bedrag ligt in de afgelopen jaren rond de €20.000 tot €25.000. In de meest recente verordening heeft de gemeente een bindingsvereiste toegevoegd, hetgeen betekent dat personen maatschappelijk of economisch aan Nissewaard verbonden moeten zijn om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Duurzaamheidslening De gemeente Nissewaard kent sinds 2020 ook een duurzaamheidslening.36 Particuliere woningeigenaren kunnen aanspraak maken op de duurzaamheidslening om hun woning te verduurzamen. Woningeigenaren kunnen tussen de €2500 en €25.000 lenen. De lening kan worden ingezet voor de aankoop en installatie van zonnepanelen en voor het kopen van isolatiematerialen, die de woningeigenaren zelf moet aanbrengen. De duurzaamheidslening van Nissewaard vormt een aanvulling op de energiebespaarlening van het nationale warmtefonds.

Het fonds voor de duurzaamheidslening is revolverend, wat inhoudt dat aflossingen op de leningen worden ingezet om nieuwe leningen mogelijk te maken. De duurzaamheidslening wordt net als de starterslening volop gebruikt. Begin mei 2022 waren er 228 duurzaamheidsleningen verstrekt, voor een bedrag van in totaal €1.2 miljoen. Het gemiddelde leenbedrag was €5200. Bij de verlenging van de duurzaamheidslening in 2022 is het beschikbare krediet opgehoogd naar €900.000 per jaar, voor een onbepaalde tijd. De duurzaamheidslening is een ander instrument dan een verduurzaamingslening. Een verduurzamingslening (GVR) is een bekostigings- en ontzorgingsinstrument voor zowel gemeenten als woningeigenaren en kan gezien worden als een vorm van gebouw gebonden financiering. De woningeigenaren betalen in 30 jaar maandelijks een bedrag aan de gemeente in de vorm van gemeentelijke baatbelasting. Het streven daarbij is dat het maandelijks verschuldigde bedrag aan baatbelasting gelijk is aan de gecalculeerde besparing op de energierekening (woonlastenneutraliteit). De gemeente heeft gekozen dit instrument niet in te zetten, vooral omdat het wettelijk niet mogelijk is.

3.3.3 Belasting Gemeenten kunnen ook door middel van belasting invloed uitoefenen op de woningmarkt. Te denken valt bijvoorbeeld aan een korting op de OZB voor mensen in een duurzame woning, de zogenaamde groene heffingskorting. De gemeente Nissewaard maakt op het moment van schrijven geen gebruik van instrumentarium op het gebied van belasting.

36 Gemeente Nissewaard, raadsvoorstel 22.R.00074 Verlenging Duurzaamheidslening.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 34.

3.4 Doelbereik – kwantitatieve doelstellingen 3.4.1 Woningbouw Gemeente Nissewaard – Waarstaatjegemeente.nl 2019

2020

2021

2022

2023

2024

Totaal aantal woningen

39.036 (+206)

39.225 (+189)

39.469 (+244)

39.921 (+452)

40.034 (+113)

40.308 (+274)

Afgegeven bouwvergunningen

139

371

158

335

279

553

De afgelopen jaren is het aantal woningen in Nissewaard jaarlijks met enkele honderden toegenomen. Ook het aantal afgegeven bouwvergunningen wijst erop dat het woningaanbod in Nissewaard niet stilstaat. De planregistratie van de gemeente wordt periodiek geüpdatet. Uit de interviews blijkt dat dat alsnog niet de duidelijkheid biedt om te kunnen sturen. Zo kan de gemeente niet garanderen dat er 4.700 woningen voor 2030 worden gerealiseerd. Dat ligt meer aan de marktomstandigheden dan aan de gemeente zelf, blijkens de interviews. Zoals eerder al beschreven dient de gemeente wat betreft woningbouw soms ook keuzes te maken met betrekking tot de kwalitatieve en kwantitatieve eisen. Niet altijd kan (volledig) aan de kwalitatieve eisen worden voldaan, en dan moet de keuze worden gemaakt om ofwel wél woningen te realiseren maar niet volgens alle kwalitatieve eisen óf helemaal geen woningen realiseren. Deze keuzes worden per project gemaakt, er is hier geen afwegingskader voor opgesteld in samenspraak met de raad. Daarbij geldt dat er in de toekomst met de komst van de omgevingsvisie gewerkt gaat worden met een milieueffectrapportage en een omgevingseffectrapportage. De opzet hiervan is op een manier zodat er ook gemonitord kan worden op de lange termijn. Op dit moment vindt er weinig monitoring plaats, blijkt uit de interviews.

In interviews wordt aangegeven dat de gemeente afhankelijk is van externe factoren, zoals het beleid van de provincie en het Rijk, vergunningen, rechterlijke uitspraken en ontwikkelingen rondom stikstof.

3.5 Doelbereik – kwalitatieve doelstellingen De woonvisie van de gemeente Nissewaard bespreekt in algemene zin doelstellingen en ambities. Deze worden echter beperkt uitgewerkt in toetsbare doelen. Dat maakt het toetsen van doelbereik lastig. Ook in onderliggende documenten en aanpalende beleidsdocumenten worden doelen beperkt geconcretiseerd. In het Ontwikkelperspectief Nissewaard Naar 2040 wordt per project een doel en globale planning beschreven. Hieronder zijn de algemene doelen uit de Woonvisie beschreven, en wordt toegelicht hoever de gemeente Nissewaard is met implementatie hiervan.

3.5.1 Spreiding van sociale voorraad en vergroten leefbaarheid De eerder beschreven gebiedspaspoorten zijn een handvat voor de gemeente om de draagkracht van een wijk te bepalen. De veerkracht van de wijk staat hierin centraal. Uitgangspunt is dat woningbouw een wijk altijd sterker moet maken. Dit zien we ook terug in de wijze waarop de gemeente Nissewaard

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 35.

omgaat met scheefwonen. Hogere inkomens in zwakke wijken zijn wat betreft de gemeente goed voor de leefbaarheid. De gemeente stimuleert de doorstroming van draagkrachtige inwoners daarom niet. Wel is te verwachten dat het aantal scheefhuurders af zal nemen vanwege passend toewijzen. Risico: Zwakke sociale instroom Een belangrijke ontwikkeling op de woningmarkt van Nissewaard is dat de instroom van huurders in sociale huurwoningen gemiddeld een zwakkere sociaaleconomische positie heeft dan de huurders die uitstromen. Dit is bijvoorbeeld te verklaren doordat een groot aandeel van de instromende huurders met urgentie een woning toegewezen krijgt, bijvoorbeeld omdat zij uitstromen uit maatschappelijke opvang of een LVB-achtergrond hebben. De grotere behoeften van deze instromende huurders hebben invloed op het zorgbudget van Nissewaard.

3.5.2 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Er zijn verschillende groepen die vallen onder de noemer ‘bijzondere doelgroepen’. Dit zijn onder anders statushouders, waarvoor een taakstelling geldt (die de gemeente Nissewaard in 2023 en 2024 heeft behaald), mensen met een zorg-indicatie en senioren. De woon-zorgvisie die er nu is, is nog niet gebiedsgericht. De gemeentelijke doelstelling voor volgend jaar is om deze visie meer gebiedsgericht te maken, blijkt uit de interviews. Vervolgens kan in de gebiedspaspoorten een gerichte woon-zorgtaak worden toegevoegd, waardoor er meer sturingsruimte ontstaat voor de gemeente richting projectontwikkelaars. Een noemenswaardige ontwikkeling is dat de doorstroming van senioren moeilijk op gang komt. Het aanbod aan levensloopbestendige woningen is beperkt, hoewel de wachtlijsten aanzienlijk korter zijn dan de wachtlijsten voor andere woningen. Daarnaast is het moeilijk om ouderen te motiveren om te verhuizen, bijvoorbeeld omdat zij voor hun mantelzorg afhankelijk zijn van een specifieke locatie. Ook speelt de prijs van een levensloopbestendige huurwoning een rol, met name voor ouderen die uit een afbetaald koophuis verhuizen. In interviews wordt aangegeven dat de inzet van doorstroommakelaars weinig effect heeft gehad. Individuele kwesties worden opgepakt door woonconsulenten.

3.5.3 Verduurzaming In gesprekken met woningcorporaties wordt aangegeven dat de verduurzamingsopgave van de sociale voorraad overzichtelijk is, omdat veel woningen in de jaren ’70 en ‘80 zijn gebouwd. Daardoor is de basiskwaliteit goed. Vanuit de nationale prestatieafspraken wordt ingezet op het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G. Het aandeel van deze woningen in de portefeuille van Nissewaard is beperkt. Woningcorporaties grijpen de reguliere onderhoudsmomenten aan om verdere stappen te zetten om te verduurzamen. Er wordt onder andere ingezet op isolatie en het installeren van zonnepanelen. Uit gesprekken blijkt dat de woningcorporaties in de samenwerking met de gemeente op het gebied van duurzaamheid veel gezamenlijkheid ervaren. De warmtetransitie wordt als een grotere opgave gezien.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 36.

4. Informatievoorziening en sturing In dit hoofdstuk wordt er gekeken naar de monitoring en evaluatie van de gemeente; heeft de gemeente zicht op het doelbereik van de maatregelen en het beleid. Daarnaast wordt er gekeken naar het daadwerkelijk behalen van de doelstellingen en ambities en op welke manier dit wordt gemonitord. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 6. Welke afspraken hebben de raad en het college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent Wonen? 7. Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van Wonen? 8. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van Wonen? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in?

4.1 Monitoring door de organisatie 4.1.1 Monitoring prestatieafspraken samenwerkingspartners De ruim 100 opgestelde prestatieafspraken tussen huurderorganisaties, woningcorporaties en gemeente Nissewaard (zie hoofdstuk 2) worden halfjaarlijks gemonitord, in april en oktober. Deze monitors worden gestructureerd aan de hand van de vier opgestelde afspraken. Waar dit eerder in 2020 nog gebeurde op hoofdlijnen met beperkte informatie, is dit sinds 2021 aangepast naar een format waarin – naast de opgestelde afspraken – bijvoorbeeld ook betrokken partijen worden gespecificeerd, het type afspraak wordt beschreven (i.e. resultaatgericht of doorlopend) en de voortgang tussen april en oktober wordt weergegeven. Ook wordt er sindsdien gewerkt met kleuren die de status van de voortgang weergeven. In april 2021 lag 9% van de uit te voeren afspraken en projecten achter op schema en werden gedefinieerd als ‘aandachtspunt’.37 1% van de projecten was nog niet gestart. Per oktober 2021 lag 8% van de projecten achter op schema en waren alle projecten inmiddels gestart. Kijkend naar 2022 levert dit het volgende beeld op: in april 2022 lag 12% van de projecten achter op schema en was 2% nog niet gestart. In oktober 2022 was dit inmiddels teruggelopen tot respectievelijk 8% en 1%.38 Tegelijkertijd liep in oktober 2022 47% van de projecten op schema of voor op schema.

44% van de projecten is afgerond of is structureel lopend. Wat hierbij opvalt is dat in het tweede gedeelte van het jaar projecten worden gestart of op schema worden gebracht. Wanneer in de monitoringsdocumenten de status met rood (nog niet opgestart) of geel (achter op schema, aandachtspunt) worden gekleurd, worden deze besproken tijdens overleggen tussen gemeente, corporaties en huurders.

4.1.2 Projectvoortgangsoverzicht De organisatie houdt een overzicht bij van de voortgang van alle lopende woningbouwprojecten. Hierin wordt aangegeven in welke fase een project zich bevindt. Via een ‘stoplicht’ wordt aangegeven hoe het project er qua financiën en planning voor staat. Er zijn overzichten voor grondexploitaties, private ontwikkelingen en overige vastgoedontwikkelingen.

37 Cirkeldiagram 1e en 2e monitoringsmoment prestatieafspraken, 2021. 381% gaat hier om een absoluut aantal van twee afspraken die nog niet gestart zijn.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 37.

4.1.3 Tussentijdse evaluatie Wbmgp In 2022 vond een tussentijdse evaluatie van de inzet van de Wbmgp plaats.39 Deze evaluatie is gebruikt als onderbouwing voor de verleningsaanvraag eind 2023. Bij de evaluatie is gebruik gemaakt van zowel kwalitatieve bronnen, zoals interviews en enquêtes, als kwantitatieve bronnen, zoals de buurtmonitor en cijfers van een meldpunt. Voor deze evaluatie heeft gemeente Nissewaard samengewerkt met woningcorporaties De Leeuw van Putten, Maasdelta Groep, Woonbron en de politie.

4.1.4 Monitoring starters- en duurzaamheidslening Ook de starters- en duurzaamheidsleningen worden gemonitord. Bij de voorstellen aan de raad om de leningen voor te zetten of kredieten op te hogen wordt de raad geïnformeerd over het aantal aangevraagde en verstrekte leningen, de hoogte daarvan en de stand van zaken wat betreft aflossingen en de resterende kredieten.

4.2 Informatievoorziening aan de raad De gemeenteraad wordt via de P&C-documenten geïnformeerd over de ontwikkelingen op het thema wonen. Als beleidsindicatoren zijn onder andere de gemiddelde WOZ waarde, het aantal nieuw gebouwde woningen, de tevredenheid met de woning en enkele demografische gegevens opgenomen. Verder wordt er een tekstuele samenvatting van de activiteiten binnen het thema gegeven en een aantal financiële afwijkingen wordt benoemd. Ook wordt in de P&C-documenten gerapporteerd over het grondbeleid van de gemeente. Voor bouwprojecten en grondexploitatie zijn geen beleidsindicatoren opgenomen. Opvallend is dat er in de P&C-documenten niet rechtstreeks wordt gerefereerd naar de voortgang van de woonvisie. In 2022 had de gemeenteraad de behoefte om de prestatieafspraken met de woningcorporaties niet als ingekomen stuk te behandelen, maar deze ook te bespreken tijdens een commissievergadering. In interviews wordt daarnaast aangegeven dat de raad regelmatig in besloten vergaderingen informatie krijgt over projecten.

4.3 Inzet van raadsinstrumentarium De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de woonvisie kaders gesteld wat betreft de opgave en ambitie van de gemeente op het gebied van wonen. Daarnaast stuurt de gemeenteraad per project op de woningbouwopgave door het vaststellen van de bestemmingsplannen. De gemeenteraad maakt ook gebruik van het raadsinstrumentarium om te sturen op het woondossier. De raad stelt met enige regelmaat vragen aan het college over het onderwerp wonen. Deze vragen gaan onder meer in op de rol van investeerders die woningen opkopen en het instrumentarium om hiermee om te gaan. Daarnaast gaan de vragen in op het huisvesten van bijzonder doelgroepen, met name de huisvesting van statushouders en de invloed hiervan op het aantal beschikbare woningen. Ook wordt ingespeeld op actuele regionale en landelijke ontwikkelingen. Zo worden er vragen gesteld naar aanleiding van nieuwberichten, te verwachten wetgeving en uitspraken van bewindspersonen. De afgelopen jaren zijn er zo nu en dan moties ingediend over wonen. De moties richten zich eveneens op investeerders die woningen opkopen en de gevolgen van het huisvesten van statushouders. Opvallend is dat de raad het instrument moties ook inzet om het college aan te sporen om signalen van de gemeenteraad uit te dragen richting het Rijk, samen met de regio en de VNG. Zo is er in 2020 een

39 Tussentijdse evaluatie 2022 Wbmgp Nissewaard

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 38.

motie aangenomen die het college oproept om bij het Rijk te pleiten voor het afschaffen van de verhuurdersheffing. In 2021 is een motie aangenomen die het college oproept om te lobbyen voor het afschaffen van de zes maandentermijn voor het toetsen van huurprijzen.

4.4 Rolopvatting raad Ook voor de gemeenteraad is wonen een belangrijk thema. In de vorige raadsperiode zijn raadsleden betrokken bij het opstellen van de woonvisie. Raadsleden die bij het opstellen van de woonvisie nog niet in de raad zaten, ervaren echter weinig invloed op het woonbeleid. In de optiek van enkele raadsleden is de termijn van 10 jaar voor de woonvisie achteraf gezien te lang. Verder dient de gemeente vaak een zienswijze in op het regionale woonbeleid, wat soms door de raad geïnitieerd wordt. Raadsleden merken ook dat de gemeente niet alleen in zet is op het woondossier, maar dat de opgave ook vanuit het Rijk en de regio vormgegeven wordt. De raad is in het algemeen tevreden over de informatievoorziening over het thema wonen. Hoewel de informatie niet al te gedetailleerd is, wordt deze wel als toereikend ervaren. Aanvullende informatie die opgevraagd wordt, ontvangen de raadsleden zonder problemen. Ook de themabijeenkomsten over wonen en onderwerpen die hieraan raken worden gewaardeerd. Wel zijn er een aantal wensen vanuit de raad waar te nemen om de kaderstellende rol preciezer en effectiever in te vullen. In algemene zin geven raadsleden aan dat het inhoudelijke gesprek over wonen te weinig wordt gevoerd, ook wanneer het thema wonen raakt aan andere beleidsvelden.

Raadsleden merken op dat er nu bij specifieke projecten veel discussie is wanneer deze niet op alle punten aan de doelstellingen van het beleid voldoen. Ook zien raadsleden dat projecten soms aan de voorkant aan alle doelstellingen lijken te voldoen, maar dat er tijdens de realisatie bijvoorbeeld toch sociale huurwoningen wegvallen om het financiële plaatje kloppend te maken. De raad zou daarom graag tijdens projecten willen kunnen bijsturen. Verder merken enkele raadsleden op dat er in hun optiek teveel gestuurd wordt op nieuwbouw en te weinig op de verbetering van de bestaande voorraad. Een ander aandachtspunt zijn de participatietrajecten rond woningbouwontwikkelingen. In interviews wordt aangegeven dat de gemeenteraad er moeite mee heeft als de raadsleden later van participatie bij nieuwe projecten weten dan inwoners. Afweging: wie informeer je eerst? Uit gesprekken blijkt dat het college van B&W van mening is dat inwoners eerst geïnformeerd moeten worden, en de raad kort daarna. Andersom zou namelijk kunnen leiden tot onrust onder inwoners. Als oplossing voor dit dilemma worden raadsleden nu uitgenodigd als toehoorder bij bewonersavonden. De raadsleden merken een verschil in participatietrajecten die door de gemeente worden geïnitieerd ten opzichte van participatietrajecten die door projectontwikkelaars worden opgestart.

Bij trajecten die de gemeente opstart is de communicatie toereikend, maar krijgt de gemeente volgens enkele raadsleden veel weerstand. Die weerstand kan de gemeente vaak niet wegnemen, omdat het zaken betreft die bij de projectontwikkelaar liggen. Bij participatietrajecten die worden opgestart door projectontwikkelaars, is de communicatie minder goed en wordt de raad soms niet betrokken. Raadsleden merken op dat de gemeente en projectontwikkelaars nog moeten wennen aan het vormvrije karakter van participatie onder de omgevingswet.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 39.

Bijlage 1. Geraadpleegde bronnen Schriftelijke documentatie Voor de geraadpleegde schriftelijke documentatie wordt verwezen naar de voetnoten in de rapportage.

Gevoerde interviews Functie

Datum

Portefeuillehouder Mijnans

6 september 2023

Beleidsadviseur, beleidsmedewerkers en

13 november 2023

directeur-bestuurder woningcorporaties Beleidsadviseur wonen, planeconoom,

14 november 2023

planologen, bestuursadviseur Projectontwikkelaar en makelaar uit

14 november 2023

Nissewaard Makelaar uit Nissewaard

23 november 2023

Afvaardiging van de gemeenteraad

25 januari 2024

Gesprek over ambtelijk wederhoor met

2 september 2024

ambtelijke organisatie Vanwege de lange doorlooptijd heeft er meermaals een actualisatieslag plaatsgevonden.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 40.