Onderzoeksrapport Rekenkamer Nissewaard - Wonen en behoefte (2025)

Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie Rekenkamer Nissewaard

Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 8-8-2025 Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 1.

Colofon Datum: 8-8-2025 Rekenkamer Nissewaard: Wouter de Jong, directeur Sabine van Zuydam, plv. directeur Contactgegevens: Nick Woudstra, secretaris 06 30 89 32 50 / nick@necker.nl Onderzoekers: Nick Woudstra nick@necker.nl Tim Kunis tim@necker.nl Pieter Overeem pieter@necker.nl

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 2.

Inhoudsopgave Colofon

2

Inhoudsopgave

3

Bestuurlijke nota

4

Aanleiding en verantwoording

5

Conclusies en aanbevelingen

7

Reactie van college van B&W

10

1. Context en kaders

15

2. Ambities, doelstellingen en beleid

19

3. Uitvoering en doelbereik

28

4. Informatievoorziening en sturing

37

Bijlage 1. Geraadpleegde bronnen

40

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 3.

Bestuurlijke nota

Bestuurlijke nota

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 4.

Aanleiding en verantwoording Aanleiding Wonen is een onderwerp dat om verscheidene redenen aandacht vraagt van gemeenten. Voorbeelden hiervan zijn de demografische samenstelling van de gemeente en de woningvoorraad, noodzakelijke verduurzaming en de regionale samenwerking. In Nederland is sprake van een onvoorspelbare woningmarkt. Op het moment van schrijven stijgen de huizenprijzen weer en staan de huurprijzen op de hoogste prijs ooit. Verder is er sprake van achterblijvende woningbouwproductie en een toename van het aantal huishoudens. Al met al wordt het voor gemeenten steeds lastiger om voldoende woningen te realiseren die geschikt zijn voor alle doelgroepen in hun gemeenten. Voor de lokale situatie betekent voor de gemeente Nissewaard dat er aandacht nodig is voor nieuwbouw en de diversiteit van de woningvoorraad.

Doelstelling en vraagstelling In het onderzoek wordt zowel intern als extern gekeken. Er wordt gekeken naar de rolneming van de gemeenteraad, het college en de organisatie als het gaat om beleid, strategie en uitvoering (intern). Vanzelfsprekend staat de gemeente niet alleen voor de woningbouwopgave en wordt om die reden ook gekeken naar het perspectief van wooncorporaties, huurdersverenigingen en projectontwikkelaars (extern). Sterker nog, de gemeente kan minder regie voeren dan wellicht gewenst. Het doel van het onderzoek is om inzicht te bieden in waar de gemeente Nissewaard staat in het realiseren van haar ambities en om handvatten te bieden aan de gemeenteraad om te kunnen sturen op dit dossier. Dit ook in vergelijking met andere vergelijkbare gemeenten en de buurgemeenten Voorne aan Zee en GoerreeOverflakkee. Bij sturing gaat het om het beïnvloeden van het woonbeleid en de instrumenten die de raad daarvoor tot zijn beschikking heeft. Daarnaast wordt ook gekeken naar de mate van informatievoorziening over wonen aan de gemeenteraad.

In het licht van het voorgaande heeft de rekenkamer de volgende hoofdvraag geformuleerd: In hoeverre zijn de gemeentelijke doelen en ambities op het gebied van wonen gerealiseerd in de gemeente Nissewaard en welke mogelijkheden heeft de gemeenteraad voor (bij)sturing op dit terrein? Om de hoofdvraag te beantwoorden zijn er deelvragen geformuleerd. De deelvragen zijn:

Beleid 1. 2. 3.

Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Nissewaard geformuleerd op het gebied van wonen? Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? Met welke partijen wordt samengewerkt rondom het woonbeleid, welke afspraken liggen hieraan ten grondslag?

Uitvoering en doelrealisatie 4. 5.

Hoe wordt de uitvoering van het woonbeleid in de praktijk vormgegeven? Waar staat de gemeente Nissewaard in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren?

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 5.

Informatievoorziening en sturing 6. 7. 8.

Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent wonen? Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van wonen? Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen? In hoeverre en hoe zet de gemeenteraad deze instrumenten in?

Onderzoeksuitvoering Dit onderzoek is in 2024 uitgevoerd. Het onderzoek startte met een startgesprek tussen de onderzoekers en een afvaardiging van de ambtelijke organisatie. In dit gesprek is de onderzoeksopzet toegelicht en hebben de onderzoekers documenten opgevraagd. De onderzoekswerkzaamheden bestonden uit een documentanalyse en interviews. De documentanalyse is in juli en augustus 2023 uitgevoerd. Tussen september en december hebben de onderzoekers meerdere interviews gevoerd. Ook zijn de onderzoekers in gesprek gegaan met een afvaardiging van de raad. In 2024 is de rapportage opgesteld. Daarna volgde de fase van ambtelijk en bestuurlijk wederhoor. Vanwege een misverstand bij de rekenkamer heeft het een periode geduurd om de rapportage aan te bieden voor bestuurlijk wederhoor. De rapportage is tussentijds, aan de hand van het ambtelijk wederhoor geactualiseerd.

Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen: de bestuurlijke nota en de nota van bevindingen. De bestuurlijke nota bevat deze onderzoeksverantwoording, gevolgd door de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamer. Daarna is de bestuurlijke reactie van het college integraal opgenomen. De nota van bevindingen start met een inleidend hoofdstuk over de verdeling van taken en bevoegdheden op het gebied van wonen tussen het nationale, provinciale, regionale en lokale niveau. Het eerste hoofdstuk van de nota van bevindingen schetst een beeld van de doelen en ambities op het gebied van wonen zoals vastgelegd in het beleid van Nissewaard. Het tweede hoofdstuk is gericht op de uitvoering van het beleid en het doelbereik. Het laatste hoofdstuk gaat in op de informatievoorziening aan en sturing door de gemeenteraad.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 6.

Conclusies en aanbevelingen Vooraf De rekenkamer is onder de indruk van de inzet van de gemeente Nissewaard in het realiseren van de doelen van de woonvisie. Ondanks tegenvallende marktomstandigheden, wijzigende wetgeving en complexe juridische omstandigheden is de gemeente Nissewaard actief bezig met het realiseren van de doelen. De rekenkamer trof een professionele organisatie aan, met veel vakkennis en vermogen om de opgave integraal op te pakken. Tegelijkertijd zag de rekenkamer op enkele punten aanleiding om aanbevelingen te doen voor de toekomst.

Conclusies 1. De gemeente Nissewaard kent een bijzondere samenstelling van de woningvoorraad, die zorgt voor specifieke uitdagingen. De woningvoorraad van Nissewaard bestaat voor een relatief groot deel uit sociale huurwoningen (36,3%), aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde van 28,3%. Tegelijkertijd is het aandeel particuliere huurwoningen (4,8%) juist laag, zeker in vergelijking met het landelijke gemiddelde van 14,5% en de 10,9% in vergelijkbare gemeenten (hoofdstuk 2, p. 17). Ook valt op dat meer dan de helft van de woningen in de gemeente gebouwd is in de jaren ’70 en ’80 (51,1%), wat leidt tot een eenzijdige woningvoorraad (hoofdstuk 2, p. 17). Deze kenmerken zorgen voor specifieke uitdagingen, zoals beperkte doorstroming en het moeilijker inspelen op veranderende woonbehoeften. De gemeente is zich hiervan bewust en speelt hierop in door de inzet van instrumentarium.

2. Er is sprake van voldoende planningscapaciteit, maar doelbereik is ook afhankelijk van externe factoren. Het tempo van realisatie is momenteel te laag om doelstellingen te behalen. De gemeente beschikt over voldoende plancapaciteit, maar het realiseren van de beoogde 4.700 woningen in de periode 2019–2030 blijft onzeker. Hoewel het aantal afgegeven bouwvergunningen en nieuw gerealiseerde woningen jaarlijks fluctueert, wordt in interviews aangegeven dat realisatie sterk afhankelijk is van externe factoren zoals marktomstandigheden, wet- en regelgeving en provinciaal beleid (hoofdstuk 3, p. 24 en p. 31). Zo werden in 2023 slechts 113 woningen aan de voorraad toegevoegd (hoofdstuk 3, p. 31). Het is door deze omstandigheden onzeker of het doel en de woningbouwopgave wordt behaald.

3. De gemeente Nissewaard is actief bezig met het verkennen, onderzoeken en inzetten van gemeentelijk instrumentarium om de woningvoorraad en nieuwbouw te regulering. Uit het onderzoek blijkt dat de gemeente inzet op diverse regulerende instrumenten. Zo past zij sinds 2020 de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) toe in kwetsbare wijken, een maatregel die recentelijk is verlengd (hoofdstuk 3, p. 29). Daarnaast is inmiddels een zelfbewoningsplicht ingevoerd en is er onderzocht of opkoopbescherming een passend instrument zou zijn voor Nissewaard (hoofdstuk 3, p. 29). Ook wordt actief gebruikgemaakt van stimulerende instrumenten, zoals de starterslening en de duurzaamheidslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (hoofdstuk 3, p. 30). Hiermee toont de gemeente zich actief en flexibel in haar benadering van woningbouw en -regulering.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 7.

4. De gemeente heeft aandacht en passend instrumentarium voor het tactische plaatsen van nieuwe woningen om de leefbaarheid van wijken te vergroten. Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen werkt de gemeente met gebiedspaspoorten, waarin per wijk wordt bepaald welke woningtypologie het beste past bij de sociale draagkracht van het gebied (hoofdstuk 3, p. 24). De toepassing van de Wbmgp, waarbij woningzoekenden met een sterkere maatschappelijke positie voorrang krijgen in kwetsbare wijken, is eveneens gericht op het versterken van de leefbaarheid (hoofdstuk 3, p. 29). Daarbij geldt het uitgangspunt dat woningbouw altijd een wijk sterker moet maken (hoofdstuk 3, p. 32). Dit duidt op een weloverwogen en gebiedsgerichte aanpak van leefbaarheidsvraagstukken.

5. In beleid en uitvoering ligt de prioriteit bij het realiseren van nieuwe woningen, en minder op het verbeteren van de bestaande voorraad. Hier zijn wel doelstellingen voor opgesteld. De woonvisie van Nissewaard legt sterk de nadruk op nieuwbouw, mede vanwege de kwantitatieve opgave van 4.700 extra woningen tot 2030 (hoofdstuk 2, p. 16). Hoewel er beleidsmatige aandacht is voor verduurzaming van bestaande woningen, bijvoorbeeld via prestatieafspraken met woningcorporaties (hoofdstuk 3, p. 27), worden deze ambities in mindere mate uitgewerkt tot toetsbare doelstellingen (hoofdstuk 3, p. 31). De aandacht voor bestaande voorraad richt zich vooral op reguliere onderhoudsmomenten, waarbij isolatie en zonnepanelen worden toegepast (hoofdstuk 3, p. 32), maar kent geen integraal uitvoeringskader. Daarmee ligt de focus in de praktijk meer op uitbreiding dan op verbetering van het bestaande woningbestand (waar de woningeigenaar primair verantwoordelijk voor is).

6. De gemeenteraad is tevreden over de informatievoorziening over het woonbeleid, maar voelt soms ongemak bij de externe communicatie van projectontwikkelaars. De gemeenteraad ontvangt via P&C-documenten, monitors van prestatieafspraken en besloten informatiebijeenkomsten structureel informatie over het woonbeleid (hoofdstuk 4, p. 33–34). Uit interviews blijkt dat raadsleden over het algemeen tevreden zijn met de interne informatievoorziening. Wel bestaat er soms ongemak over de externe communicatie van projectontwikkelaars, die sneller en zichtbaarder naar buiten treden dan de gemeente zelf (hoofdstuk 4, p. 34). Dit spanningsveld tussen bestuurlijke controle en externe beeldvorming onderstreept het belang van regie op communicatie en participatie.

Aanbevelingen 1. Ontwikkel een (laagdrempelig, kaderstellend) afwegingskader voor balans tussen kwantiteit en kwaliteit in woningbouwprojecten Projecten worden momenteel ad hoc beoordeeld op basis van kwantitatieve én kwalitatieve doelen, waarbij regelmatig wordt afgeweken van kwaliteitscriteria ten behoeve van realisatie (hoofdstuk 3, p. 31) om de voortgang van een project zeker te stellen. Een transparant afwegingskader opgesteld in overleg met de gemeenteraad helpt bestuurders, de ambtelijke organisatie én de raad om onderbouwd keuzes te maken wanneer doelen conflicteren. Sinds 1 januari 2022 is de gemeentelijke woonvisie verplicht. Belangrijk punt daarbij is dat de woonvisie maximaal over de komende vijf jaar mag gaan. Een actualisatie van de huidige woonvisie kan een natuurlijk moment zijn om dit op te stellen.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 8.

2. Blijf aandacht houden voor de gemeentelijke houding en rol bij externe communicatie en afstemming met ontwikkelaars Raadsleden ervaren ongemak bij de communicatie door projectontwikkelaars richting inwoners, die soms sneller en prominenter plaatsvindt dan de communicatie vanuit de gemeente (hoofdstuk 4, p. 34). Overweeg het vaststellen van communicatieafspraken en een rol voor de gemeente als eerste afzender bij majeure projecten. Dit is in lijn met de aanbevelingen die de rekenkamer heeft gedaan naar aanleiding van het rapport over het gemeentelijk participatiebeleid.

3. Ondersteun innovatieve woonvormen met concreet beleid en capaciteit De gemeente staat positief tegenover initiatieven zoals seniorenhofjes en collectief particulier opdrachtgeverschap, maar beschikt niet over ondersteunend beleid of uitvoeringsprogramma’s om hier structureel op te sturen (hoofdstuk 3, p. 30) en te stimuleren. Ontwikkel beleid en stel concrete doelen om deze woonvormen te stimuleren en de doelen te behalen.

4. Maak de woonzorgvisie gebiedsgericht en verbind deze aan woningbouwprogrammering De woonzorgvisie benoemt relevante opgaven, maar is nog niet geïntegreerd in de gebiedspaspoorten of in concrete bouwprogrammering (hoofdstuk 3, p. 32). Door dit wel te doen ontstaat meer sturingsruimte om voorrang te geven aan kwetsbare doelgroepen in gebiedsontwikkelingen.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 9.

Reactie van college van B&W

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 10.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 11.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 12.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 13.

Nota van bevindingen

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 14.

1. Context en kaders In dit hoofdstuk schetsen we welke rollen, taken en verantwoordelijkheden het Rijk, de provincie en de gemeente hebben op het gebied van woonbeleid en uitvoering hiervan. De onderstaande samenvatting is niet uitputtend, maar gericht op de gemeentelijke uitvoering en regie op de woningbouw en woningvoorraad. Het is bedoeld als houvast aan lezers die minder ingewijd zijn in het thema.

1.1 Rijksoverheid Vanuit de Grondwet (art. 22, lid 2) heeft de overheid de zorgplicht om te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid is. Het Rijk is (steeds meer) regisseur van de woningbouwopgave. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) verdeelt het woonbeleid van het Rijk in drie categorieën: regulering, belasting en stimulering.

1.1.1 Regulering De Rijksoverheid zet verschillende wetten in om de woningmarkt vorm te geven vanuit regulering: Woningwet (meest recente wijziging: 2024 bij invoering Omgevingswet) • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor woningbouw. Deze verantwoordelijkheid omvat de zorg voor voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. • De Rijksoverheid is verantwoordelijk voor het opstellen en het beheer van de bouwregelgeving en verantwoordelijk om hiermee de bouwkwaliteit te borgen door middel van regisseren en doen uitvoeren. Hieronder valt onder andere het bouwbesluit dat bepaalt aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. • De Rijksoverheid draagt bij aan zorg voor de bevordering en ondersteuning van stedelijke vernieuwing, met name voor het ondersteunen van partijen, bij de versterking van de leefbaarheid in de stedelijke gebieden en krimp- en anticipeergebieden. Huisvestingswet (meest recente wijziging: 2024) Met deze wet biedt de Rijksoverheid gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders.

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (meest recente wijziging: 2005) Deze wet geeft bevoegdheid aan gemeenten om wooncomplexen, straten of gebieden aan te wijzen waar eisen kunnen worden gesteld of voorrang wordt verleend aan woningzoekende huurders. Bijvoorbeeld een bepaald inkomensniveau. Deze wet wordt ook wel de Rotterdamwet1 genoemd, omdat Rotterdam de eerste gemeente was die er gebruik van maakte. De Omgevingswet en bijbehorende omgevingsvisie (2024) De Omgevingswet gaat over de ruimte waarin mensen wonen, werken en ontspannen. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor wat er buiten te zien, horen en ruiken is. Voorheen waren dit, op het gebied van wonen, onder andere de Wet Ruimtelijke Ordening en structuurvisies. De Omgevingswet heeft grote invloed op de manier waarop woningbouwinitiatieven van inwoners en ondernemers worden behandeld. 1 De Rotterdamwet geeft gemeenten de ruimte om in bepaalde delen van de gemeenteaanvullende eisen te stellen aan toewijzing

van woningen om bepaalde groepen te weren of voorrang te geven.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 15.

Naast bovenstaande wetten is er ook regelgeving die de wijze van bouwen bepalen (Besluit bouwwerken leefomgeving), de waardering van -vooral sociale huur- woningen (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) en rechten van plichten van bewoners (huurbescherming).

1.1.2 Belastingen De Rijksoverheid heeft invloed op de woningbouw en de woningmarkt via belastingen als de overdrachtsbelasting, eigenwoningforfait en de verhuurdersheffing. Daarnaast stelt het Rijk de kaders voor gemeenten om OZB (onroerendzaakbelasting) te heffen. De gemeente bepaalt de hoogte van het tarief.

1.1.3 Stimulering De Rijksoverheid heeft verschillende instrumenten om bepaalde type bewoning, woningbouw of plaatsing te stimuleren. Voorbeelden daarvan zijn huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, subsidieregelingen voor verduurzaming en de Nationale Hypotheekgarantie. Deze maatregelen hebben invloed op het woningaanbod van de gemeente en de aantrekkingskracht van type woningen en de betaalbaarheid voor inwoners. De Nationale Woon- en Bouwagenda Jarenlang was Den Haag terughoudend met regievoeren op woningbouw en liet veel over aan provincies, gemeenten en ontwikkelaars. Het oude ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) werd opgesplitst. In de laatste jaren is er weer meer regie genomen. Het Rijk heeft in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld2 : een pakket aan stimuleringsregelingen, regulering en belastingmaatregelen. Het is dus geen regelgeving op zichzelf. In deze agenda staan drie beleidsdoelen: 1.

2. 3.

Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar (huur tot ongeveer 1000 euro in de maand en koop tot 355.000 euro). Sinds 1 januari 2024 geldt een aangepaste betaalbaarheidsgrens van 390.000 euro. Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar.

Het Rijk bouwt zelf geen (grote aantallen) woningen, maar maakt over het aantal te bouwen woningen prestatieafspraken met de provincies. Daarnaast maakt het Rijk prestatieafspraken over de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen met gemeenten en corporaties. In deze afspraken leggen Rijk, provincies, gemeentes en corporaties vast op welke manier ze de doelen van het Rijk kunnen behalen. Daarnaast stelt het Rijk geld beschikbaar om onrendabele toppen te financieren. Zo kunnen woningbouwprojecten tot van de grond komen, ondanks lastige financiering. Daarnaast staan in de Nationale Woon- en Bouwagenda doelen als het afschaffen van schenkingsvrijstelling en verhuurdersheffing, aanpassing van de Wet Goed Verhuurderschap en introductie van het Wetsvoorstel Versterken Regie Volkshuisvesting.

1.2 Provinciaal De provincie heeft primair een faciliterende rol in de woningbouwopgave. De provincie is onder andere verantwoordelijk voor zorgvuldig ruimtegebruik. Deze taak staat beschreven in de Omgevingswet. In de Nationale Woon- en Bouwagenda staat daarnaast dat de provincies zorg dragen voor 2 Nationale Woon en Bouwagenda, Ministerie BZK, maart 2022

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 16.

bovengemeentelijke afstemming, een efficiënte ruimtelijke ordening en behoud van open ruimte. De provincie gaat niet over woningbouw, maar wel over het beschikbaar stellen van de ruimte. Zij bepaalt ook of gemeenten mogen uitbreiden. De provincie stelt een provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening vast. Hierin zijn de regels en voorwaarden voor de regio’s te vinden voor de woningbouwopgave. Zij draagt daarnaast ook zorg voor een vertaling van de landelijke woningbouwopgave naar een regio-specifieke opgave. Hoewel de provincie niet over het realiseren van woningen gaat, kan zij een gemeente wel de opdracht geven om een gebied een woonbestemming te geven. Hiermee kan zij indirect sturen op de woningbouwopgave. De provincie kan ook opdracht geven aan de gemeente om de bestemming van een gebied te veranderen. Dit zijn processen die niet vaak worden ingezet. Zoals gezegd maakt het Rijk onder andere prestatieafspraken met de provincie. Het Rijk heeft met de Provincie Zuid-Holland afgesproken dat er tot en met 2030 minimaal 235.640 woningen gebouwd moet worden.3 De provincie maakt over de uitvoering afspraken binnen de vijf woonregio’s. Dit doet zij met regio’s, gemeenten en woningcorporaties. Dit worden ook wel Woondeals genoemd.

1.3 Regionaal Een deel van de planvorming en afstemming over wonen vindt plaats in de regio, op het niveau tussen gemeentelijke en provinciale schaal. Woningzoekers kijken namelijk vooral regionaal. Gemeenten maken bijvoorbeeld op regionale schaal afspraken met elkaar in de vorm van een regionale woonvisie of woonprogramma. De regionale woonafspraken zijn het kader voor de gemeentelijke woonvisie. De gemeenteraden stellen de regionale afspraken vast. De provincie ziet er vervolgens op toe dat de gemeentelijke plannen overeenkomen met de afspraken die in regioverband zijn gemaakt. Woondeals of woonakkoorden worden ook op regioniveau gesloten. Het Rijk initieert de woondeals. In deze woondeals staan afspraken tussen Rijk, provincie, gemeenten en corporaties. Het belangrijkste doel is het woningtekort aanpakken. De afspraken gaan met name in op kwantitatieve doelen, maar bevatten ook kwalitatieve afspraken over onder meer sociale huur en de huisvesting van aandachtsgroepen. Tot slot speelt de regio ook een rol bij de toepassing van de ‘Ladder van duurzame verstedelijking4’. Gemeenten moeten onderbouwen dat hun plannen voorzien in een regionale behoefte, die niet op een andere manier binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden ingepast. Gemeenten moeten hierover in regioverband overleggen en afstemmen.

De provincie toetst de plannen van de gemeente op basis van deze Ladder van duurzame verstedelijking.

1.4 Lokaal Een belangrijk deel van de lokale bevoegdheden voor wonen komt uit de Woningwet. De Woningwet beschrijft onder andere de rol van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben de taak huurwoningen te realiseren en te beheren voor mensen met lagere inkomens (artikel 47). Gemeenten en huurdersverenigingen hebben invloed op de woningcorporaties via prestatieafspraken. De prestatieafspraken staan in/komen uit de woonvisie, die de gemeenteraad vaststelt, ook weer op basis van de Woningwet (artikel 42). In de woonvisie legt de gemeente het beleid over de gehele woningmarkt of een gedeelte daarvan vast. Er kan bijvoorbeeld een percentage aan sociale huurwoningen voor nieuw gebouwde woningen worden opgenomen. De woonvisie kan verder ingaan 3 Afspraken woningbouw Zuid-Holland 2022 t/m 2030 4 Ladder voor duurzame verstedelijking | Informatiepunt Leefomgeving

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 17.

op de particuliere huursector en koopwoningen. Sinds 2022 is het vaststellen van een woonvisie verplicht. De woonvisie is voor gemeenten met name van belang omdat het de basis is voor de prestatieafspraken met wooncorporaties en huurdersverenigingen. De prestatieafspraken kunnen onder meer gaan over het aantal nieuw te bouwen woningen, verduurzaming en de samenhang tussen zorg en wonen. Gemeenten hebben vanuit de Huisvestingswet bevoegdheden voor het toewijzen van huurwoningen bij schaarste. De gemeenteraad kan in een huisvestingsverordening bepalen welke groepen voorrang moeten krijgen. Ook kan de gemeente in de huisvestingsverordening regels opnemen voor het splitsen van woningen. Verder kan de gemeente een opkoopbescherming in de huisvestingsverordening op nemen om het opkopen van goedkope en middeldure woningen voor verhuur aan banden te leggen. Gemeenten hebben ook invloed op wonen via het ruimtelijke beleid. Door de invoering van de Omgevingswet zijn de omgevingsvisie en omgevingsplannen instrumenten waarmee gemeenten de kaders voor het gebruik en de bebouwing van (delen van) het grondgebied vastleggen. Tot slot kan de gemeente invloed uitoefenen op wonen via het grondbeleid. De gemeente kan zelf grond aankopen om bijvoorbeeld woningen, natuur of andere publieke voorzieningen te realiseren.

Bij een passief of faciliterend grondbeleid laat de gemeente het verwerven van grond over aan private partijen. Gemeenten kunnen ook samen met ontwikkelaars handelen in een zogeheten publiek-private samenwerking. Dit onderzoek gaat niet verder in op grondbeleid.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 18.

2. Ambities, doelstellingen en beleid In het tweede hoofdstuk worden de ambities en doelstellingen van de gemeente Nissewaard op het gebied van wonen in kaart gebracht. Daarbij wordt gekeken naar de wijze waarop deze ambities en doelstellingen vertaald worden naar daadwerkelijke uitvoering. Verder wordt ook gekeken naar de samenwerkingspartners en de gemaakte afspraken met hen. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen. 1. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Nissewaard geformuleerd op het gebied van Wonen? 2. Op welke manier zijn de doelstellingen en ambities vertaald naar een uitvoeringsprogramma? 3. Met welke partijen wordt samengewerkt rondom het woonbeleid en welke afspraken liggen hieraan ten grondslag? Het landelijke woningtekort is de afgelopen jaren flink opgelopen. Dit maakt het versnellen van de woningbouwopgave onvermijdelijk. Het Rijk heeft hierin een rol door woondeals te sluiten met provincies, regio’s en gemeenten en stuurt ook aan op versnelling van de woningbouw. Veel gemeenten hebben door deze ontwikkeling ambities om meer woning te bouwen, zo ook de gemeente Nissewaard. De woningbouwopgave voor de gemeente Nissewaard bedraagt 4.700 woningen voor de periode 2019 – 2030, aldus opgenomen in het Regioakkoord en de Realisatieagenda. Om dit aantal woningen te halen moet de bouw van woningen versneld worden.

2.1 Structuur van de woningvoorraad in Nissewaard De woningvoorraad in Nissewaard bestaat voor een relatief groot deel uit sociale huurwoningen (2024). Het landelijk gemiddelde is een aandeel van 28.3% sociale huurwoningen, waar dit in Nissewaard 36,3% is. Daarnaast is opvallend dat het aandeel particuliere huurwoningen in Nissewaard laag is. Met een aandeel van 4.8% heeft Nissewaard niet alleen minder particuliere huurwoningen dan het landelijk gemiddelde van 14.5%, maar ook ten opzichte van vergelijkbare gemeenten, waar gemiddeld 10.9% particuliere huur voorkomt. De gemeente Nissewaard valt volgens de Lokale Monitor Wonen binnen de categorie minder welgestelde of ‘multi-problematiek gemeenten'. Samenstelling woningvoorraad (2024) Nissewaard

58,9

Vergelijkbare gemeenten

58,5

10,9

30,5

Landelijk

57,1

14,5

28,3

0%

10%

Koop

20%

30%

4,8

40%

Particuliere huur

50%

60%

36,3

70%

80%

90%

100%

Corporatiewoningen

Een ander opvallend kenmerk van de woningvoorraad van Nissewaard is dat een zeer groot deel van de woningen in de jaren ’70 en ’80 is gebouwd. 51.1% van de woningen in Nissewaard is in deze periode gebouwd, terwijl dit in vergelijkbare gemeenten 31.9% is en landelijk 28.9%. In het lokale beleid en in

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 19.

gesprekken wordt geduid dat Nissewaard hiermee een eenzijdige woonvoorraad heeft. Dat heeft gevolgen in het beleid, het is bijvoorbeeld makkelijker om deze woningen te isoleren en verduurzamen (dan woningen uit bijvoorbeeld de jaren 30). Samenstelling woningvoorraad naar jaar (2024) <1945

1945-1970

Nissewaard 2,7

Vergelijkbare gemeenten

1991-2000

19,9

14,3

Landelijk

1971-1990

2001-2010

>2010

51,1

26,7

18,2

22,9

31,9

28,9

12

7,3

5

11,3

8

5,6

11,2

9

7,2

2.2 De structuur van het woonbeleid In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de structuur van zowel het regionale als het lokale woonbeleid. Vervolgens wordt de inhoud van de regionale en lokale doelstellingen en ambities besproken. In tabel 1 zijn de relevante kaders voor het woonbeleid van de gemeente Nissewaard weergegeven. Tabel 1 Regionaal en lokaal woonbeleid voor de gemeente Nissewaard

Niveau

Relevante (beleids)documenten

Betrokken overheden

Regionaal: regio Rotterdam

•

Gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee, Capelle aan den IJssel

• • • •

Lokaal: gemeente Nissewaard

• • • • • •

Regionale Woonvisie 2021-2040 (2021) Geactualiseerd regioakkoord (2022) Woondeal zuidelijke Randstad (2019) Regionaal Bouwmanifest (2020) Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam (2020) Woonvisie 2020 – 2030 Nissewaard naar 2040 (2018) Ontwikkelperspectief Vitale Kernen (2021) Woonwagen- en standplaatsenbeleid 2020 Coalitieakkoord Nissewaard 20222026 ‘Samen bouwen op Nissewaard’ Prestatieafspraken en overig aanvullend instrumentarium

Provincie: Zuid-Holland

Gemeente Nissewaard

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 20.

2.2.1 Regionaal Binnen de regio Rotterdam bestaat al sinds 2015 een samenwerkingsverband tussen 14 gemeenten op het gebied van wonen. Op dit moment zijn er op regionaal niveau een viertal documenten die – op verschillende manieren – houvast bieden en richting geven aan de volkshuisvestelijke opgaven. Het gaat om de regionale Woonvisie, het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken, het regionale Bouwmanifest en de Woondeal Zuidelijke Randstad. Daarbij geldt dat ‘’de regionale woonvisie de kwalitatieve ambities duidt, het Regioakkoord zich focust op de kwantitatieve woningmarktopgaven en het Bouwmanifest gericht is op woningbouwversnelling.’’5 In interviews wordt het regionale beleid als momentopname gekenschetst, omdat het regionale beleid regelmatig wordt geactualiseerd. In interviews wordt aangegeven dat de regio – en met name Rotterdam - invloed heeft op de woningbouwopgave in Nissewaard en de uitvoering hiervan. Zo zorgt de inzet van de Rotterdamwet in Rotterdam en omliggende gemeenten mogelijk voor een waterbedeffect. Ook komen veel woningzoekenden in de sociale huursector vanuit Rotterdam in Nissewaard terecht. In Nissewaard komt 25% van de nieuwe huurders van corporatiewoningen uit Rotterdam, aldus de gemeente. Dat zijn relatief veel woningen in absolute zin. Daarnaast stelt de provincie Zuid-Holland strenge eisen aan woninguitbreidingslocaties.

Zo mogen er in Zuid-Holland geen uitleglocaties groter dan 3 hectare bijkomen in de provincie, buiten daarvoor aangewezen locaties. Daarnaast stelt de provincie aanvullende eisen aan betaalbaarheid, boven de normen van het Rijk. Maximale plancapaciteit De provincie Zuid-Holland heeft met het Rijk afgesproken om een maximale plancapaciteit van 130% te hanteren. Dit betekent dat er in de gehele provincie Zuid-Holland maximaal 30% meer plannen mogen zijn voor woningbouw dan nodig is. Regio Rotterdam is van mening dat een plancapaciteit van meer dan 130% nodig is om te kunnen voldoen aan de bouw van het benodigde aantal woningen. De praktijk van een maximale plancapaciteit betekent dat als één gemeente binnen de regio voor 140% aan plannen heeft de andere gemeenten minder dan 130% plancapaciteit mogen hebben. Inmiddels zijn de provincie Zuid-Holland en het Rijk minder gaan sturen op de maximale plancapaciteit. Beide overheden zien in dat het verstandiger is om meer plancapaciteit te hebben (in verband met het uitvallen van plannen) dan te weinig. Regionale Woonvisie In de Zuid-Hollandse opgestelde Omgevingsvisie is de verplichting opgenomen om een regionale woonvisie op te stellen.

De regio Rotterdam heeft in 2017 een regionale woonvisie opgesteld, welke in de loop van 2020 is geactualiseerd.6 Deze visie reikt tot 2040 en geeft een ‘’lange termijn beeld van de gewenste kwaliteiten voor het wonen in de regio.’’7 In de visie worden acht regionale opgaven genoteerd. Het gaat om de volgende punten: 1. Het woningtekort terugdringen 2. Een betere spreiding van de sociale voorraad 5 Regionale woonvisie, regio Rotterdam 2021-2040: ‘Fijn wonen in een veelkleurige regio’, p. 5. 6 Regionale woonvisie, regio Rotterdam 2021-2040: ‘Fijn wonen in een veelkleurige regio’. 7 Ibid., p. 4.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 21.

3. 4. 5. 6. 7. 8.

Betaalbaarheid van woningen De toegankelijkheid en beschikbaarheid van woningen verbeteren Toekomstbestendig en duurzaam maken van bestaande woningen Aanpak van kwetsbare gebieden Vernieuwende (tijdelijke) woonvormen faciliteren Goede, verantwoorde en integrale afweging tussen wonen en andere domeinen

Wat opvalt is dat de identificatie van deze opgaven vooraf gaat aan de opgestelde toekomstperspectieven in hoofdstuk 4. Het formuleren van een visie kan – grofweg – op een tweetal manieren: het startpunt ligt in de toekomst bij hoe je wenst dat de (woon)wereld er op dat moment uitziet, of, het startpunt ligt in het heden bij hoe de (woon)wereld er op dit moment uitziet. Voor de regionale woonvisie is het tweede uitgangspunt genomen. De vier gepresenteerde toekomstvisies zijn een resultante van de geïdentificeerde woningopgaven. Het gaat om de volgende – in willekeurige volgorde – vier toekomstperspectieven: • • • •

Een meer gelijkwaardige & inclusieve woningmarkt Een diversiteit aan woon(zorg)vormen Gemengde en verbonden woongebieden Een groenblauwe en natuurinclusieve leefomgeving

Regioakkoord Rotterdam In het Regioakkoord ‘Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam’ 2021-2030 (uit 2022) zijn afspraken opgesteld over de volkshuisvestelijke opgaven tussen de twaalf gemeenten in de regio, provincie Zuid-Holland, 22 corporaties en een gemeentelijk woonbedrijf. Het Regioakkoord is onlangs in 2022 geactualiseerd, naar aanleiding van de in 2019 afgesproken driejaarlijkse inventarisatie van de regionale woningbehoefte. De ambitie van de regio is ‘’het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio Rotterdam. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoorraad en specifiek voldoende woningen in het sociale segment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid.’’8 Naast deze ambitie zijn er twee kernwaarden opgesteld die richting moeten geven voor de uitwerking van de afspraken, namelijk: • •

De partners acteren op basis van onze verantwoordelijkheid voor de doelgroepen, met bijzondere aandacht voor de sociale en kwetsbare doelgroep. Iedere gemeente heeft haar eigen woon-dynamiek, karakter en historie.

Vervolgens is er een vijftal doelstellingen opgesteld, waar na actualisatie in 2022 nog een zesde (cursief) aan is toegevoegd. Het gaat om de volgende doelstellingen: 1. 2. 3. 4. 5.

Voldoende totale voorraad Voldoende sociale voorraad Voldoende middeldure voorraad Evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad Beschikbaarheid op lokaal niveau en regionaal gelijkmatiger toegang tot sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden 6. Voldoende betaalbaalbare woningen met een huur onder bovenste aftoppingsgrens De gemeente Nissewaard bouwt daarmee tot 2040 4.700 woningen. De gehele regio Rotterdam heeft een behoefte van ongeveer 54.000 woningen.9

8 Geactualiseerd regioakkoord 2022 ‘Nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2021-2030, p.8. 9 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 9.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 22.

Het Bouwmanifest Zoals hierboven reeds beschreven is het in 2020 opgestelde Bouwmanifest een instrument om de volkshuisvestelijke opgaven versneld te kunnen oppakken. De ondertekenaars – gemeenten, provincie, woningcorporaties – spreken onder andere af verantwoordelijkheid te dragen voor de kwantitatieve opgaven uit het Regioakkoord. Woondeal Zuidelijke Randstad Sinds 2019 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties woondeals gesloten met regio's die kampen met een tekort aan woningen. Deze woondeals omvatten afspraken over het versnellen van woningbouw en het aanpakken van plancapaciteitskwesties. Bovendien kan de centrale overheid via de Woningbouwimpuls financiële steun verlenen aan gemeenten om het bouwtempo te verhogen. Gemeenten komen in aanmerking voor deze steun wanneer minstens 50% van de woningen in het projectgebied als betaalbaar wordt beschouwd. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft in totaal € 1 miljard beschikbaar gesteld, gespreid over meerdere jaren. In 2019 hebben de rijksoverheid, de provincie Zuid-Holland en 24 gemeenten in de regio Rotterdam de 'Woondeal Zuidelijke Randstad' gesloten, daarbij hoort ook de gemeente Nissewaard. Deze woondeal omvat diverse binnenstedelijke versnellingsprojecten en stedelijke ontwikkelingslocaties die steun ontvangen van de centrale overheid in de vorm van financiële middelen en expertise.

Bovendien hebben verschillende gemeenten in deze regio rijksbijdragen ontvangen op basis van de Woningbouwimpuls. De gemeente Nissewaard heeft binnen de gemeentegrenzen geen versnellingsprojecten. Wel stond de locatie Spijkenisse-Centrum/rond metrostation op de longlist voor een volgende tranche. Wel zijn er vanuit het Rijk diverse andere subsidies toegekend. Zo heeft de gemeente € 3.150.711 van het ministerie van BZK toegezegd gekregen om kansrijke projecten voor woningbouw snel te realiseren. Die projecten dreigden vanwege de gestegen rente en hoge bouwkosten vertraging op te lopen. De projecten zijn o.a. de bouw van de eerste twee torens aan het Waterfront in de wijk De Elementen, de transformatie van het leegstaande Saturnpand in het stadscentrum en de bouw van 12 appartementen aan de Ouverturelaan in de wijk Vogelenzang. Dankzij deze subsidie kunnen versneld ruim 300 woningen worden gerealiseerd, waarvan 227 in de categorie betaalbare woningen vallen. Het gaat dan om woningen tot maximaal middenhuur (€ 1.100 per maand) of een koopprijs onder de Nationale Hypotheekgarantie (€ 461.100 in 2024).

Verordening woonruimtebemiddeling 2020 Verder geldt dat sinds 1 juli 2015 de 14 gemeenten die deel uitmaken van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam met een gezamenlijke verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam werken.10 Per 1 januari 2025 is deze verordening geactualiseerd.11 Deze verordening biedt de kaders en afspraken voor gemeenten in het reguleren van de toewijzing van woonruimten, onder voorwaarde dat er sprake is van schaarste van woningen (en daardoor ongewenste verdringing).12 Daarnaast hanteert de verordening een keuzemodel voor aanvullend instrumentarium. Dat betreft de volgende instrumenten: •

Woningen toewijzen aan vitale beroepsgroepen: De verordening biedt de mogelijkheid om woningen met voorrang toe te wijzen aan vitale beroepsgroepen (o.a. zorg, politie, onderwijs).

10 Toelichting bij nieuwe verordeningstekst, RIGO, 21 november 2019. 11 Het gaat hier om een relatief kleine aanpassing van de uitbreiding van de urgentieregio’s. 12 Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 16 april 2025

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 23.

•

•

De gemeente Nissewaard kiest hier niet voor omdat het voor deze beroepsgroepen nog mogelijk is om woningen te kopen. Verordenen van segment particuliere sociale huur: Om meer woningen beschikbaar te maken voor de sociale doelgroep, kan de particuliere woningvoorraad met sociale huurprijzen onder de verordening gebracht worden. De gemeente Nissewaard kiest hier niet voor vanwege de relatief kleine particuliere huursector. Verordenen van segment betaalbare koopwoningen: Een gemeente kan maximaal 50% van de nieuw betaalbare koopwoningen (tot 405.000 euro) met voorrang toewijzen aan lokaal woningzoekenden. De gemeente Nissewaard kiest hier niet voor om de mogelijkheden van woningzoekenden niet te beperken en omdat het grootste deel van de woningen al door lokale woningzoekenden wordt gekocht.

2.3 Lokaal beleid Gemeente Nissewaard is een groeigemeente. Tot 2030 is de verwachting dat er daarom een extra behoefte van 4.700 woningen zal zijn, blijkt uit de provinciale Trendraming 2019. 13 Ook is er recent een woonbehoefteonderzoek voor Voorne-Putten uitgevoerd. Hoewel Nissewaard een kwantitatieve opgave heeft, wordt in interviews benadrukt dat de kwalitatieve opgave in Nissewaard centraal staat. Dat houdt in dat Nissewaard niet wil bouwen om het bouwen, maar juist streeft naar meer kwaliteit en balans in de woonvoorraad. En de bouw van woningen in dat licht wil bezien. Dit blijkt ook uit het lokale beleid. De gemeente Nissewaard heeft twee richtinggevende documenten vastgesteld voor de ontwikkeling van de gemeente. De visie Nissewaard naar 2040 (2018) schetst een langetermijnbeeld van een aantrekkelijke, bereikbare en toekomstbestendige gemeente, met aandacht voor economische ontwikkeling, duurzaamheid en leefbaarheid. Deze visie vormt het strategisch kader voor ruimtelijke en maatschappelijke keuzes, waaronder woningbouw. Het Ontwikkelperspectief Vitale Kernen (2021) sluit hierop aan door deze langetermijndoelen te vertalen naar gebiedsgerichte aanpakken. Het richt zich op het versterken van de leefbaarheid, diversiteit en sociale samenhang in de dorpen en wijken, met concrete handvatten voor woningbouw, voorzieningen en participatie.

Beide documenten leggen de basis voor een integrale gebiedsgerichte aanpak van wonen, werken en leven in Nissewaard. Hieronder worden de overige lokale beleidsdocumenten beschreven.

2.3.1 Woonvisie 2020-2030 ‘Nissewaard, een plek voor iedereen!’ Voor de periode 2020-2030 heeft gemeente Nissewaard daarom een nieuwe woonvisie opgesteld, die de Woonvisie uit 2016 vervangt. De Woonvisie wordt beschreven als ‘flexibel’ document op hoofdlijnen en in lijn met de zes doelstellingen uit het Regio-akkoord14 en de ambities zoals geformuleerd in het ontwikkelperspectief ‘Nissewaard naar 2040’. Uit de Woonvisie blijkt dat de huidige woningvoorraad van gemeente Nissewaard een eenzijdig karakter kent, voortkomend uit de toespitsing op eengezinswoningen in de jaren '70 en '80. Gemeente Nissewaard erkent daarom onvoldoende in staat te zijn om adequaat in te spelen op de (economische) veranderingen, zoals de transitie van de Rotterdamse haven naar een diensteneconomie.15 Richting 2040 hoopt Nissewaard een plek te zijn die een dermate diverse woonvoorraad heeft dat alle inwoners – van starter tot oudere – hun gewenste wooncarrière binnen de gemeente kunnen maken. In interviews wordt toegelicht dat bouwen om zo lang mogelijke verhuisketens mogelijk te maken centraal staat in de woonvisie. Dit vraagt om het bouwen van woningen in bepaalde segmenten, bijvoorbeeld goedkope woningen voor jongeren en 13 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 8. 14 Geactualiseerd regioakkoord 2022 ‘Nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2021-2030 15 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 9.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 24.

passende seniorenwoningen. De gedachte is dat de beschikbare woonvoorraad meer in balans kan worden gebracht door deze doorstroming. De langste verhuisketens kunnen volgens geïnterviewden worden gerealiseerd door levensloopbestendige appartementen te bouwen, waardoor eengezinswoningen vrijkomen en vervolgens ook starterswoningen. De gemeente Nissewaard formuleert de ambitie van de Woonvisie 2020-2030 zelf als volgt: ‘’De ambitie van de Woonvisie voor Nissewaard is de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Daarnaast willen we nieuwe doelgroepen aantrekken voor een toekomst- en schokbestendig Nissewaard. Om dat mogelijk te maken spannen we ons, samen met ontwikkelaars, woningcorporaties en inwoners, in om onze woningvoorraad en woonmilieus meer divers te maken.’’ Bij deze ambitie wordt opgemerkt dat vergrijzing een van de belangrijkste ontwikkelingen is. In 2030 is naar verwachting het aantal 65-plussers de grootste doelgroep in de gemeente. Dit centrale doel vertaalt zich naar de volgende deelambities. Woonvoorraad en bevolkingssamenstelling te eenzijdig Enerzijds wil Nissewaard adequaat inspelen op deze wijzigende woonbehoefte van de komende jaren.

Anderzijds ambieert gemeente Nissewaard het hebben en creëren van ‘aantrekkingskracht’ op jongereen gezinshuishoudens uit de regio.16 Nissewaard constateert dat de ambitie om hun aantrekkingskracht op jongere- en gezinshuishoudens te vergroten niet alleen kan worden gerealiseerd door het bouwen van passende woningen. Deze ambitie gaat gepaard met ambities op het vlak van bereikbaarheid en leefomgeving. Voornamelijk voor leefbaarheid van kernen en wijken wil Nissewaard veel in samenspraak met inwoners doen.17 Daarnaast bestaat de ambitie om tot 2030 het woningaanbod verder te diversifiëren, waarbij een verbeterde spreiding van sociale huurwoningen expliciete aandacht krijgt. De lokale ambitie voor een diversifiëring van de woonvoorraad én een betere spreiding van sociale woningen ligt in lijn met de regionale ambitie.18 Allerlaatst expliciteert Nissewaard een economische ambitie in relatie tot wonen. Vanuit de wens om nieuwe bedrijvigheid aan te trekken is de woningvoorraad en de bevolkingssamenstelling een belangrijk aspect. Concreter betekent dit dat het voornamelijk hoog opgeleide personeel dat hier bedoeld wordt op zoek is naar ‘’een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving, zowel binnen als buiten de stad.’’19 Daartoe wordt in de Woonvisie uitgesproken hier op in te blijven zetten.

Centrale ambitie ondersteund door richtinggevende uitspraken In samenspraak met belanghebbenden en raadsleden zijn er een aantal uitgangspunten geformuleerd die de woonambitie ondersteunen. Dit zijn bijvoorbeeld het belang van vitale kernen, goede en duurzame kwaliteit van de bestaande voorraad of het goed kunnen voorzien in de vraag van woningen in alle prijssegmenten. Vanuit deze uitgangspunten zijn er een aantal richtinggevende uitspraken voor de uitwerking van de Woonvisie gedaan. Deze uitgangspunten zijn een eerste vertaling naar uitvoeringsniveau, waarover meer in het volgende hoofdstuk. 16 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 8. 17 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 28. 18 Regioakkoord ‘Nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018-2030, p. 5. 19 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 8.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 25.

Voor de meeste van deze richtinggevende uitspraken geldt dat ‘’het grootste deel van de toekomstige woningvoorraad er nu ook al staat’’.20 Dit besef helpt des te meer om te begrijpen dat de woonopgaven van de komende jaren voornamelijk zullen worden opgepakt met bestaande middelen (woningen), bijvoorbeeld door aanpassing, verdichting en verdunning. Diversificatie, verduurzaming en levensloopbestendig maken van woningen zijn daarvoor cruciale instrumenten. Om uitvoering te geven aan deze verschillende ambities wordt er in gemeente Nissewaard gewerkt met gebiedspaspoorten, waar we in het volgende hoofdstuk verder op in gaan. Uitgangspunten ondersteuning woonambitie 1. Levensloopbestendig wonen voor zowel nieuwbouw als bestaande voorraad. Doorstroming is hierbij een belangrijk uitgangspunt; 2. Transformatie van leegstaande (winkel)panden op centrale locaties kan een uitkomst bieden voor vraag naar woningen op dergelijke locaties; 3. Aandacht voor middenhuur. Kansrijk voor zowel starters, scheefwoners in de sociale huur, als ouderen die hun koopwoning willen verkopen; 4. Herstructureringsopgave. Sociale voorraad waar nodig verdichten of verdunnen. Mix in de wijk is belangrijk en moet leiden tot meer diverse buurten en wijken, woningen en woonmilieus in Nissewaard. 5. Er is veel eenzaamheid in de gemeente onder zowel ouderen als chronisch zieken.

Houd hier rekening mee met nieuwe woonvormen. Stimuleer ontmoeten. Inclusief wonen behoeft aandacht; 6. Sta open voor bewonersinitiatieven. Dit is ‘de kracht van de wijk’ en de ‘vitaliteit van de kern’; 7. Zoek aansluiting bij de ambities uit het ontwikkelperspectief ‘Nissewaard naar 2040’. Samenwerking met partners De Woonvisie is in samenspraak met verschillende partners opgesteld. Gemeente Nissewaard heeft politiek input opgehaald door de gemeenteraad te betrekken. Daarnaast heeft de gemeente maatschappelijke organisaties, zoals corporaties en huurdersorganisaties, gevraagd om mee te denken. Daarnaast is gemeente Nissewaard één van de deelnemers van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Via het SVn kunnen gemeenten leningen aan inwoners verstrekken voor bepaalde situaties. In Nissewaard kunnen inwoners een starterslening aanvragen voor de aankoop van een eerste huis of een duurzaamheidslening voor het installeren van zonnepanelen of het aanbrengen van isolatie.21

2.3.2 Coalitieakkoord Nissewaard 2022-2026 ‘Samen bouwen op Nissewaard’ In het coalitieakkoord wordt de overspannen woningmarkt als uitdaging genoemd. Daarbij wordt specifiek ingegaan op de kansen op de woningmarkt voor de eigen inwoners van Nissewaard. De coalitie wil een aantal instrumenten inzetten om de eigen inwoners te ondersteunen, zoals de starterslening. In de prestatieafspraken met woningcorporaties wil de coalitie aandacht besteden aan verduurzaming en herstructurering, maar ook aan de mogelijkheden om inwoners van Nissewaard voorrang te geven voor een sociale huurwoning in hun eigen kern of wijk. Ook wil de coalitie een zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming als instrumenten onderzoeken. De ambitie is om de inzet van de Rotterdamwet (zie het volgende hoofdstuk) te verlengen. Tot slot is in het coalitieakkoord 20 Woonvisie 2020-2030 Nissewaard, p. 16. 21 Informatiebrief aan het college, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 2021.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 26.

aandacht voor de woonbehoeftes van specifieke groepen inwoners, zoals jongeren en kwetsbare senioren. De intentie wordt uitgesproken om een woonzorgvisie op te stellen en om in de bestuursperiode minstens één bijzondere woonvorm te realiseren, zoals tiny houses of een knarrenhof.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 27.

3. Uitvoering en doelbereik In dit hoofdstuk ligt de focus op de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente Nissewaard. Daarbij wordt de gekeken naar de samenwerkingspartners van de gemeente Nissewaard en hoe deze samenwerking wordt gewaardeerd. Ook wordt gekeken welke instrumenten zijn ingezet en welke maatregelen zijn getroffen om de doelstellingen te bereiken. Daarmee geeft dit hoofdstuk antwoord op de volgende deelvragen: 4. Hoe wordt de uitvoering van het woonbeleid in de praktijk vormgegeven? 5. Waar staat de gemeente Nissewaard in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van wonen? Hoe is dit te duiden en te verklaren?

3.1 Totstandkoming woningaanbod De totstandkoming van het aanbod is een samenspel van de ambities van het college, marktinitiatieven en signalen van woningcorporaties, blijkt uit de interviews. Vanwege de verschillende woonambities die Nissewaard heeft, en de beperkte bouwambitie, gaat er veel aandacht naar het toevoegen van kwaliteit, leefbaarheid en differentiatie van de voorraad. In de praktijk betekent dat dat er per wijk wordt gekeken naar de behoefte van een wijk – zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Zo zal aan een gebied met veel draagkracht eerder sociale woningbouw worden toegevoegd. Om hier op een gestructureerde manier uitvoering aan te geven wordt er gewerkt met gebiedspaspoorten. Daarmee wordt per gebied gekeken naar hoeveel en welk type woningen zo goed mogelijk kunnen aansluiten bij een bepaald gebied. Deze paspoorten stellen geen kader voor maximum aantal te bouwen woningen, maar geven bandbreedtes mee. In het Ontwikkelperspectief Nissewaard naar 2040 zijn vier uitgangspunten opgesomd die onderdeel van een gebiedspaspoort moeten zijn. Daarbij bestaat er geen prioritering binnen die uitgangspunten. Dat betekent dat er niet met één standaard wordt gewerkt, en dat er keer op keer naar een specifiek gebied wordt gekeken.

In het ene gebied liggen er meer kansen om meer in te zetten op het ene uitgangspunt, bijvoorbeeld bereikbaarheid en mobiliteit, dan in het andere gebied. Omdat de gebiedspaspoorten een uitwerking zijn van het Ontwikkelperspectief is de insteek van deze paspoorten voornamelijk maatschappelijk van aard. Uit de interviews blijkt dat dat soms botst met het economische perspectief van samenwerkingspartners, bijvoorbeeld in het aantal te realiseren woningen. Met de corporaties wordt nagedacht over wat er wel en niet in de gebiedspaspoorten wordt opgenomen. Inwoners spelen hierbij geen rol. Uit de interviews blijkt dat een van de risico’s van de gebiedspaspoorten is dat plannen soms niet gerealiseerd kunnen gaan worden door de hoge kwaliteitseisen. Voorstelbaar is dat er politiekbestuurlijke keuze wordt gemaakt dat er woningen worden gebouwd die niet voldoen aan de kwaliteitseisen in de paspoorten. Ook is het niet de bedoeling dat deze gebiedspaspoorten resulteren in een uitgelijnd plan per gebied of wijk. Een van de uitgangspunten van de gebiedspaspoorten is de flexibiliteit daarvan.

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 28.

3.2 Samenwerking met partners De gemeente bouwt geen huizen. Daar zijn partners voor nodig, zowel marktpartijen als woningcorporaties. Naast de samenwerking op regionaal niveau werkt de gemeente Nissewaard ook samen met verschillende stichtingen en verenigingen.

3.2.1 Woningbouwcorporaties en bewonersorganisaties De gemeente Nissewaard heeft prestatieafspraken gemaakt met woningstichting De Leeuw van Putten, woonstichting De Zes Kernen, stichting Maasdelta Groep en stichting Woonbron. In het prestatiekader 2020-2024 is opgenomen dat er minimaal vier keer per jaar bestuurlijk overleg plaatsvindt tussen de wethouder wonen en een vertegenwoordiger van de woningcorporatie.22 Acht keer per jaar vindt een voorbereidend beleidsoverleg plaats. Om een indruk te krijgen van de verhoudingen tussen de woningbouwcorporaties is het nuttig om hun woningvoorraad in beeld te brengen. De Leeuw van Putten beheert ongeveer 4000 woningen en andere objecten.23 Woonbron heeft ruim 3600 woningen in Nissewaard, en een veelvoud daarvan in Rotterdam.24 De Zes Kernen beheert ruim 1350 woningen.25 Tot slot bezit Maasdelta ongeveer 5500 woningen.26 Naast de gemeente en de woningbouwcorporaties zijn de huurdersorganisaties huurdersvereniging LvP, huurdersvereniging Bernisse, stichting Huurdersraad Spijkenisse, bewonersvereniging De Samenwerking en concernparticipatieraad Woonbron zijn partij in de prestatieafspraken. Jaarlijks is er in het tweede kwartaal een overleg tussen de gemeente, corporaties en bewonersorganisaties over de prestatieafspraken, waarbij de monitoring en de actualisatie van de afspraken wordt besproken.

3.2.2 Prestatiekader 2020-2024 De gemeente, woningcorporaties en bewonersorganisaties hebben afspraken gemaakt voor de periode van 2020 tot 2024.27 Tot 2023 was het idee dat deze afspraken worden jaarlijks vertaald naar prestatieafspraken voor dat jaar. De afspraken in het prestatiekader zijn onderverdeeld in vier inhoudelijke thema’s: •

•

•

Beschikbaarheid. Deze afspraken betreffen zaken als de voorraad en spreiding van sociale huurvoorraad, monitoring en wijze van woningtoewijzing, de huisvesting van bijzondere groepen en de rol van de woningcorporaties in de vrije sector. Als bijzondere doelgroepen worden vergunninghouders, nieuwkomers, ‘urgentie met nazorg’, mindervaliden en beschermd wonen. Betaalbaarheid. Binnen dit thema zijn afspraken gemaakt over onderhoud met een focus op verduurzaming en asbestverwijdering, investeringen in energiebesparing en duurzaamheid, en uiteraard de betaalbaarheid van de woningen. Daarbij gaat het zowel om de huurprijs als de totale woonlasten. De eventuele invloed van investeringen op het gebied van duurzaamheid voor de huurprijs is daarbij van belang. Sociaal domein. Onder dit thema vallen afspraken over Thuis in de Wijk en langer thuis wonen. Thuis in de Wijk draait om de koppeling tussen informele activiteiten voor ontmoeting en ontspanning enerzijds en toegang tot professionele instanties. Afspraken over langer thuis

22 Prestatiekader 2020-2024, p. 3 23 ‘Wie zijn wij?’ – Woningstichting De Leeuw van Putten 24 ‘Over ons’ – Stichting Woonbron 25 ‘Over De Zes Kernen – Organisatie’ – Woonstichting De Zes Kernen 26 Jaarstukken 2022 – Stichting Maasdelta Groep 27 Prestatiekader 2020-2024

Rekenkamer Nissewaard | Wonen en behoefte: de uitvoering van de woonvisie | 29.

•

wonen zien toe op het levensloopbestendig maken van woningen en het aanwijzen van seniorencomplexen. Leefbaarheid en veiligheid. De inzet op het thema leefbaarheid richt zich vooral op buurten met een homogene inwonerssamenstelling waarbij sprake is van lage inkomens en lage arbeidsparticipatie. Verder zijn er afspraken gemaakt over de omgang met de openbare ruimte, kerngericht werken, de aanpak van woonoverlast, buurtbemiddeling en het aanzien van de tuinen en achterpaden. Tot slot zijn er afspraken gemaakt over buurt-, inbraak- en brandpreventie.

In interviews wordt aangegeven dat het prestatiekader 2020-2024 sinds het vaststellen van de woonvisie niet meer wordt gebruikt. In plaats daarvan worden tweejaarlijkse prestatieafspraken gemaakt aan de hand van de thema’s van de woonvisie.

3.2.3 Prestatieafspraken 2025-2026 De gemeente, woningcorporaties en bewonersorganisaties hebben besloten om voor de jaren 2025 en 202628 gezamenlijk prestatieafspraken te maken, in plaats van een jaarlijkse actualisatie. Voor 20252026 was dit de tweede keer dat er op deze manier afspraken werden gemaakt. In interviews wordt toegelicht dat ervoor is gekozen om vooral afspraken te maken over zaken die in gezamenlijkheid worden opgepakt. •

•

•

•

Betaalbaarheid en beschikbaarheid. De partijen conformeren zich aan het Regioakkoord. De ambitie is om de sociale woningvoorraad op peil te houden en deze evenwichtiger te verdelen over de gemeente. Daarnaast is de ambitie om doorstroming te stimuleren. Er zijn concrete afspraken gemaakt over het totaal aantal woningen dat moet worden bijgebouwd, per woningcorporatie. Een duurzaam Nissewaard. De partijen spreken de ambitie uit dat Nissewaard in 2050 is overgeschakeld op CO2-vrije energiebronnen, er zorgvuldig wordt omgegaan met grondstoffen, klimaatadaptief is en dat er maatschappelijke acceptatie voor deze maatregelen is. De maatregelen dienen haalbaar, betaalbaar en uitvoerbaar te zijn. Inwoners worden betrokken bij beslissingen. Ook zijn er afspraken gemaakt over overlegmomenten. Wonen en zorg. De ambitie wordt uitgesproken dat inwoners zo zelfstandig mogelijk kunnen wonen in een passende woonruimte. Het gaat daarbij om ouderen en kwetsbare doelgroepen. Als kwetsbare doelgroepen worden vergunninghouders, mensen die in maatschappelijke opvang, jongerenopvang of vrouwenopvang verblijven, daklozen, mensen in beschermd wonen en ex-gedetineerden genoemd. De gemeente en corporaties werken de plannen uit via een uitvoeringsprogramma, zichtbaar in projectpagina’s. Leefbare dorpen en wijken. Dit thema ziet toe op zowel de fysieke als sociale leefbaarheid van de woonomgeving.