Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

De Kromme Nieuwstraat (6) (tussen Breestoep en Voorstraat) heeft geen directe zichtrelatie met de kern van de Nieuwstraat en maakt daardoor geen deel uit van het hart van het centrum dat zich op ‘kijken en vergelijken’ richt. Dit is meer een aanloopmilieu (vanaf de Boekenberg) en een uitloper naar de Voorstraat. Dit stuk van de Nieuwstraat leent zich daarom minder sterk voor fashion en meer voor de andere non-food-branches. Het aandeel zelfstandig ondernemersschap en gespecialiseerde bedrijven is hier hoger dan in het hart van het centrum. De Kopspijker (7) is na ernstige leegstand weer tot leven gekomen door actief management. Door de positie in de veranderende structuur van het centrum is De Kopspijker een uitloper en tevens onderdeel van het ‘rondje dorp’. Bij de positie als uitloper past een brede invulling: beperkt mode en vooral winkels die bewust bezocht worden, bijvoorbeeld boodschappen, vrije tijd of huishouden gericht. Daarnaast is dit een plek waar specialistische aanbieders en zelfstandige ondernemers passen. Maar ook doelgericht bezochte winkels passen hier (b.v. met prijspositionering zoals Action of een supermarkt). De veranderde positie in het systeem vergt ruimtelijke aanpassing om die rol duurzaam te kunnen vervullen.

De parkeergarage is geschikt als ‘abonnementengarage’, voor bewoners en werknemers in het centrum De Voorstraat (8) heeft zijn winkelfunctie grotendeels verloren. Dit is een gemengde stadsstraat die een functie vervult die aanvullende is aan het hart van het centrum. De Voorstraat is geschikt voor de groeiende categorie dienstverlening. Verder heeft deze straat een sterk horeca accent. De oude bebouwing met authentiek karakter versterkt de aantrekkelijkheid voor horeca. Op deze wijze houdt de Voorstraat een betekenisvolle rol voor het centrum, zonder accent op winkels. Voor zover er winkels zitten, betreft dit zelfstandige ondernemers uit alle branches met sterk gespecialiseerd aanbod in kleine units. Dit is ook een geschikte plek voor startende ondernemers. Binnen de Voorstraat is er een onderscheid. Het gedeelte tussen Kaaistraat en Havenplein heeft vrijwel volledige focus op horeca en diensten (in aansluiting bij het Havenplein). Het deel tussen Kaaistraat en Kromme Nieuwstraat heeft wel nog een aantal (gespecialiseerde) winkels, in aansluiting bij het bronpunt Boekenberg en de korte verbindingen naar de Nieuwstraat.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 21

De Kaaistraat (9) is een korte verbinding tussen Nieuwstraat en Voorstraat en maakt dat er meerdere rondjes gelopen kunnen worden. Vanwege de beperkte lengte is verder opvulling met functies niet nodig onder voorwaarde dat de zijkanten van panden aan de Voorstraat en de Nieuwstraat een aantrekkelijk beeld bieden. Ten opzichte van de huidige situatie is een flinke verbetering nodig vanwege het rommelige beeld, de achterkanten en geparkeerde auto’s. Door de maat en de relatie met het water heeft deze ruimte potentieel voor (dag-)horeca om de verbinding aantrekkelijk te maken. Het Havenplein (10) heeft inmiddels naam opgebouwd als horeca-concentratie (avond- en uitgaanshoreca). Van hieruit vindt uitwaaiering plaats van horeca naar de Voorstraat. Versterking van de verbinding met het hart van het centrum (via de Kopspijker) kan deze plek meer functie en betekenis geven voor het hart van het centrum en het winkelklimaat. 7.3 Gebiedsprofielen: transformatielocaties Een aantal locaties zal de winkelfunctie volledig (of gedeeltelijk) verliezen. Ingrijpende omzetting naar een andere functie is daar aan de orde. Dit geldt als eerste voor het Kolkplein waar de winkelfunctie in zijn geheel vanaf gaat. Door herontwikkeling wordt hier een omvang woonprogramma gerealiseerd. Hier komen geen commerciële functies terug (winkels, diensten of horeca).

Hiermee wordt ca 6.000 m2 wvo winkelruimte uit de markt genomen.

werkunits, leisure (escape-room, bowling/snooker, gaming), galerie of een andere voorziening (zorg, maatschappelijk). Het Saturnpand biedt deels potentieel voor wonen maar hier is ook fitness voorzien. Een incidentele grote, doelgericht bezochte winkel die niet mogelijk of wenselijk is in het centrum maar die je wel direct aangesloten wilt hebben op het centrum is ook mogelijk (supermarkt, kringloopwinkel, o.i.d.). Hiermee wordt ca. 2.800 m2 wvo winkelruimte uit de markt genomen. Voor de Diamant is een wooninvulling mogelijk op het Nieuwstraat niveau en op de etage. Uitgangspunt moet wel zijn dat in aansluiting op de Nieuwstraat ruimte blijft voor een winkelunit om de winkelcontinuïteit van de Nieuwstraat in stand te houden. Dit geldt ook voor de overzijde van de omloop om de Diamant. Hiermee wordt ca. 1.000 m2 uit de markt genomen. Voor de Stoep / Breestoep units op het hoge niveau aan de omloop om de Diamant ligt ook (gefaseerd) transformatie of verkleuring voor de hand. In dit geval wordt gedacht aan ruime bestemmingsmogelijkheid. Diverse typen voorzieningen, leisure, maar ook wonen en werkunits zijn voorstelbaar, afhankelijk van wat in de praktijk mogelijk blijkt. Maar ook een grote winkel die zeer doelgericht bezocht wordt en die zich normaliter niet in het centrum vestigt of kan vestigen, behoort tot de mogelijkheden

Voor de Noordpassage geldt dat daar redelijke mogelijkheden bestaan om deze aan beide zijden te transformeren naar wonen. De buitenruimte kan door herprofilering beter afgestemd worden op de woonfunctie, zodat een samenhangend woonmilieu ontstaat. Op de koppen aan het Theaterplein ligt behoud van een commerciële unit (b.v. voor horeca) voor de hand. Hiermee wordt ca 1.900 m2 wvo winkelruimte uit de markt genomen. Delen van de Zuidpassage zijn lastiger te transformeren, vooral de grote units aan de zuidzijde. Verder is er behoefte aan behoud van een route met enig publiek karakter naar het theater. In dit beeld kan de noordwand van de Zuidpassage wonen worden (samen met de zuidwand van de Noordpassage) of kleinschalige werkunits. Voor de zuidwand is transformatie mogelijk naar

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 22

ONDERLIGGENDE ANALYSES EN VERDIEPING BIJLAGE 1: MARKTANALYSE B.1.1 B.1.2 B.1.3 B.1.4 B.1.5 B.1.6

24

Trends in retail en winkelgebieden Lokale en regionale marktcontext Monitoring marktpotentieel en data Kwantitatief kader Ontwikkeling winkelareaal centrum Krimpopgave

BIJLAGE 2: FUNCTIONELE ANALYSE B.2.1 B.2.2 B.2.3 B.2.4 B.2.5

28

Verdeling functies en leegstand Verdeling winkelbranchering Bronpunten parkeren en stallen Passantenstromen Andere functies en betekenissen

BIJLAGE 3: RUIMTELIJKE ANALYSE EN OPGAVES CENTRUM B.3.1 B.3.2 B.3.3 B.3.4

33

Hart van de stad maar betekenis verandert Diversiteit plekken met uiteenlopende karakters Netwerk openbare ruimtes met discontinuïteiten Vier deelgebieden met eigen kansen en opgaven

BIJLAGE 4: RUIMTELIJKE STRATEGIEEN EN INTERVENTIES B.4.1 Ankerpunten B.4.2 Supermarkten B.4.3 Routing en winkelstructuur B.4.4 Verbindingen B.4.5 Verblijfsplekken

43

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 23

Bijlage 1: Marktanalyse

Ook zijn er grote verschillen naar schaal en marktomvang: tussen de centra van de grootste steden en die van middelgrote steden, maar ook tussen stadscentra en boodschappencentra in woongebieden.

B.1.1 Trends in retail en winkelgebieden De winkelmarkt verandert structureel en onomkeerbaar door wijzigingen in zowel het consumentengedrag als in het vestigingsgedrag van retailers. De consument beschikt over een snel groeiend nieuw kanaal: online kopen met thuisbezorging en Covid-19 versnelt die groei. Tegelijk wordt de markt door internet hypertransparant met prijsdruk als gevolg. Dit heeft effect op de continuïteit van winkels. Maar dit leidt ook tot groei van ‘lokaal kopen’, minder bezoek (maar hogere kassa-aanslag), doelgericht bezoek, focus op gezond / duurzaam en focus op prijs. Wat blijft bij de consument is de behoefte aan ontmoeting en vermaak. Daarvoor blijven mensen graag naar het centrum gaan. Maar de intrinsieke motivatie ligt minder bij winkelen en steeds meer bij andere activiteiten.

De centra van middelgrote steden verliezen marktpositie. De noodzaak voor ingrijpen is daar groot. Dat betekent: a) herdefiniëring van rol en betekenis in het marktgebied, b) herbepaling van het daarbij passend winkelaanbod, c) identificatie van (andere) relevante functies, d) herbestemming van panden en locaties. Spijkenisse Centrum zit in deze categorie van centra. B.1.2 Lokale en regionale marktcontext Het marktpotentieel van Spijkenisse Centrum is beperkt, voornamelijk tot de gemeente Nissewaard.

Veel nieuwe retailers verkopen alleen via internet en met succes, ook door logistieke innovaties. Bestaande retailers moeten zich aanpassen en hun fysieke winkel integreren met aanwezigheid op internet (multi-channel). Hierbij moeten zij hun relevantie voor de consument opnieuw bepalen door keuzes voor klant oriëntatie: a) experience (shoppen), b) convenience (efficiënt kopen), c) serviceverlening (of combinaties hiervan). Veel ketens kunnen toe met minder filialen. Multi-channel strategieën leiden tot andere rollen voor winkels (marketing-tool, showroom, service-punt, pickup point) met gevolgen voor locatiekeuze en metrage. En veel zelfstandige ondernemers stoppen omdat zij die verandering niet kunnen of willen volgen. Die herschikking van de winkelmarkt is nog in gang en wordt versneld door de corona. Het eindbeeld is nog niet helder maar zeker is dat dit leidt tot afname van de benodigde winkelruimte en toename van leegstand. De verschillen zijn groot: tussen branches, maar ook tussen typen winkelgebieden. Ook winkelgebieden moeten daarom hun profiel herzien: wat is de betekenis voor de consument? Voor elk winkelgebied geldt: non-retail (andere functies) wordt belangrijker, om klanten te trekken en om ruimtes te vullen. Hierbij is sprake van polarisatie tussen experience (vergelijkend, recreatief winkelen) en convenience (efficiënt boodschappen doen, doelgericht kopen).

Lokaal kent het winkelaanbod in het centrum forse concurrentie. Spijkenisse heeft een omvangrijk aanbod in wijkcentra en vooral een omvangrijk en breed ingevuld aanbod op de woonboulevard. Voor ‘boodschappen’ hebben weinig inwoners reden naar het centrum te gaan. Voor doelgericht kopen (non-food) is het aanbod op de woonboulevard omvangrijk en divers.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 24

Bovenregionaal marktpotentieel ontbreekt door de geïsoleerde ligging op een semi-eiland en door waterverband met beperkte verkeersverbindingen. Afvloeiing van koopkracht is makkelijk, onder meer door de metroverbinding. Zowel Rotterdam Centrum als Zuidplein zijn uitstekend bereikbaar. Door de Covid-19 pandemie is dit wat afgenomen maar de vraag is of dit structureel is. Spijkenisse Centrum heeft primair een functie voor de eigen inwoners (Spijkenisse en kleine kernen) en beperkt voor Rozenburg. Een groter bereik is incidenteel van aard. Die markt is beperkter van omvang dan het uitgangspunt was bij de planning van het centrum. De functie en marktpositie van Spijkenisse Centrum moeten herzien worden: aanpassing is nodig bij de nieuwe marktrealiteit. Dit centrum heeft vooral een functie voor de eigen inwoners; slechts beperkt voor consumenten van daarbuiten. Voor die eigen inwoners moet de basis niet alleen liggen bij niet-dagelijkse goederen (shoppen), maar ook bij dagelijks aanbod (convenience). B.1.3 Monitoring marktpotentieel en data Regionaal (Voorne-Putten) heeft het centrum niet de beoogde verzorgende functie door de sterke positie van retail in Hellevoetsluis en Hoogvliet. Die kernen zijn daardoor nauwelijks op Spijkenisse gericht en trekken zelf koopkracht uit de (gezamenlijke) regio.

Opvallend is ook de sterke convenience component in die centra als basis voor lokale trekkracht.

Actualisatie van het marktpotentieel door kwantitatieve doorrekening is niet mogelijk. Door de Covid-pandemie heeft de winkelmarkt vanaf begin 2020 abnormaal gefunctioneerd. De update van cijfers voor bestedingen en omzetten is hierdoor niet mogelijk. Voor onderzoek is het advies uit te gaan van 2019, het laatste ‘normale’ jaar. Dit is slechts 1 jaar na de laatste berekening voor Spijkenisse Centrum op basis van het koopstromenonderzoek uit 2018 en is daarmee nutteloos. Recent is een nieuw koopstromenonderzoek (KSO) aanbesteed. Resultaten worden laat in 2022 verwacht. Dit nieuwe KSO is nauwkeuriger dan het laatste, gaat beter in op het effect van online-verkoop en tegen dit tijd zijn ook de effecten van corona zichtbaar. Dat nieuwe KSO is daarom een betere bron voor kwantitatieve verkenning dan het materiaal dat nu beschikbaar is. De dynamiek in de winkelmarkt vergt regelmatige updates om bij te sturen. Eind 2022 ontstaat een moment voor een nieuwe update van het marktpotentieel. Daarmee kan de koers voor de winkelfunctie in het centrum aangescherpt worden. Voor dit moment wordt teruggegrepen op de resultaten uit 2018 met een kwalitatieve beschouwing daarvan.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 25

B.1.4 Kwantitatief kader Het aantal inwoners van Nissewaard was in 2005 nog 87.500 en neemt sindsdien af tot 85.500 in 2021. Rond de haven (bij het centrum) wordt veel nieuwbouw gerealiseerd; in het centrum zijn de komende jaren door transformatie en verdichting nog eens 500 a 600 woningen voorzien. Vooralsnog is de nieuwbouw voldoende om de gezinsverdunning in andere delen van de stad op te vangen: er is geen sprake van netto groei van inwoners. Nieuwbouw in en nabij het centrum leidt tot versterking van het draagvlak, vooral voor dagelijkse artikelen (boodschappen / convenience). Dit is echter beperkt van omvang en dit potentieel moet gedeeld worden met wijkcentra waarvoor gekozen kan worden. Het besteedbaar inkomen is redelijk en ligt ca. 2% onder het gemiddelde. Dit heeft een beperkt effect op de gemiddelde besteding. De gemiddelde particuliere vermogens zijn laag. Dit leidt tot een gering potentieel voor luxe aankopen. Die winkels ontbreken dan ook in Spijkenisse. Andere kernen op Voorne Putten met hogere inkomens en vermogens voorzien in het op welvarende doelgroepen gericht aanbod of er wordt uitgeweken naar grotere streden. De lokale koopkrachtbinding aan het eigen centrum is laag; voor dagelijkse artikelen (11% in 2018) en vooral voor niet-dagelijkse artikelen (22% in 2018). Dit laatste betekent dat andere winkellocaties in de gemeente (o.a.

woonboulevard), regio-plaatsen (o.a. Rotterdam) en steeds meer het internet (al ruim boven 25%) sterke concurrenten zijn. Door erosie van het aanbod neemt de trekkracht op bezoekers van buiten de gemeente verder af; mede hierdoor is ook de toevloeiing van koopkracht uit de regio zeer beperkt.

presteren van winkels. Volgens het KSO 2018 lag de gemiddelde omzet in de dagelijkse sector op de helft van het benchmark gemiddelde. In de niet-dagelijkse sector lag de omzet per m2 op twee-derde van het benchmark gemiddelde. Dit is een ongezonde situatie voor het gemiddelde van de winkels in het centrum en leidt dan ook tot het vertrek van de nodige winkels. B.1.5 Ontwikkeling winkelareaal centrum (ijkpunt: begin 2021) Tussen 2012 en 2021 groeide het winkelaanbod in de dagelijkse sector licht. Het aantal winkels nam toe van 27 naar 31 en het winkelareaal groeide met 300 m2 tot ruim 6.500 m2 wvo. Tussen 2012 en 2021 nam het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector sterk af. Het aantal winkels nam af met ruim 32% af (van 154 tot 104 begin 2021). Het winkelvolume nam af met 27% tot 27.000 m2 wvo in begin 2021. In die periode groeide de leegstand van ruim 7.000 naar bijna 15.000 m2 wvo. Dit is iets lager dan de piek van ruim 16.000 m2 in 2018. Begin 2021 was er sprake van veel dynamiek: er vertrokken winkels (b.v. H&M) maar er was ook sprake van herinvulling van leegstand (b.v. De Kopspijker). In 2012 was het totale winkeloppervlak, incl. leegstand, ruim 50.000 m2. Na een piek van 54.000 m2 in 2018 is dit afgenomen tot ruim 48.000 m2 in 2021. Er is dus duidelijk sprake is van onttrekking van m2’s aan de detailhandel en transformatie naar andere functies.

Vooral dienstverlening en horeca zijn de laatste jaren gegroeid. In Spijkenisse Centrum is die groei 45%: van 88 zaken in 2012 naar 128 zaken begin 2021.

Door versterking van het centrum (en beperking van locaties elders in de gemeente) kan de lokaal verzorgende functie geconsolideerd worden. Dit kan vooral zijn beslag krijgen door versterking van de boodschappenfunctie (convenience) waarmee wordt ingespeeld op de aankopen die met vrij hoge frequentie worden gedaan. De afname van de functie voor laagfrequente (o.a. modische) aankopen is een autonome tendens die voor kernen als Spijkenisse Centrum onomkeerbaar is. Door de combinatie van lage bestedingen en een te omvangrijk winkelareaal staan de omzetten per m2 zwaar onder druk. Dit is de graadmeter voor het Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 26

B.1.6 Krimpopgave De laatste marktberekening is van 2018 op basis van het KSO 2018. Toen werd de krimpopgave geraamd op ruim 20.000 m2 (combinatie van leegstand en overcapaciteit vanwege te lage omzet). Het reëel metrage voor winkels werd op dat moment geraamd op ca. 34.000 m2 wvo (totaal 54.000 m2 – 20.000 m2 krimp). Dit is exclusief metrage voor horeca en diensten. Een volgende kwantitatieve doorrekening is pas eind 2022 mogelijk wanneer geactualiseerde data en het nieuwe KSO beschikbaar zijn. Nu wordt teruggevallen op de rekenanalyse uit 2018, rekening houdend met kwalitatieve overwegingen vanwege ontwikkelingen in de laatste 3 jaar:    

+ groei ‘lokaal kopen’ en daarmee enige toename van lokale binding + nieuwe zelfstandige ondernemers (door afname huurrisico) - sterke groei van de omzet via online - heroriëntatie winkels (m2, locatie) i.v.m. integratie on-/offline

Op basis hiervan wordt een bandbreedte bepaald die richtinggevend is voor het programmeren van de transformaties en aanpassingen in het centrum:    

Consolidatie aanbod dagelijkse goederen Huidig aanbod niet-dagelijkse goederen Overcapaciteit niet-dagelijks (10% a 20%) Frictieleegstand: 4 a 5% bijna 50.000 m2 *)

6.500 a

7.000 m2 27.000 m2 - 3.000 a - 6.000 m2 2.000 m2

Alle m2’s in dit overzicht betreft m2 winkelvloeroppervlak (wvo) cf. Locatus *) Frictieleegstand gaat over alle commerciële voorzieningen; naast ca. 32.000 m2 wvo winkels (dagelijks en niet-dagelijks) ook ca. 15.000 m2 horeca en diensten.

Op basis van deze vertrekpunten komt het reëel metrage voor winkelruimte (incl. frictie-leegstand) uit op 30.000 a 33.000 m2 wvo. Met als vertrekpunt ruim 48.000 m2 wvo voor winkels en leegstand per begin 2021 komt de krimpopgave op 15.000 a 18.000 m2 wvo. Met de transformatie van het Kolkplein wordt eind 2021 de eerste 6.000 m2 wvo weggenomen. Hierin is het metrage voor horeca en diensten niet meegenomen: dat beslaat nog eens ca. 15.000 m2 en is extra op het hiervoor berekende volume. Totaal brengt dit het volume voor commerciële functies (winkels, horeca, diensten en incl. frictieleegstand) in het centrum op 45.000 a 48.000 m2 wvo. Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 27



Bijlage 2: Functionele analyse Structuur en verschijningsvorm van de winkelfunctie in Spijkenisse Centrum zijn bepaald in de laatste 50 jaar. Dat was eerst de aanwijzing als groeikern waardoor Spijkenisse snel groeide van klein dorp tot middelgrote stad. Verder is dat de planmatige ontwikkeling van het centrum in enige stappen waarvan de laatste ca 10 jaar geleden is gezet. Het centrum groeide schoksgewijs: de samenhang tussen oud (Voorstraat) en nieuw komt niet goed uit de verf.



tegenover de solitaire supermarkten zit ruimte voor kleine winkels die moeilijk functioneren (vooral tegenover AH in CityPlaza; er is regelmatig leegstand aan de Voorstraat; die wordt vaak weer opgevuld, met functieverandering, en is daardoor niet structureel.

B.2.1 Verdeling functies en leegstand Het centrum is lang vooral als ‘winkelgebied’ gezien en ook als zodanig ontwikkeld. Theater, bibliotheek en stadhuis staan op de hoekpunten van het centrum: daarbinnen is bijna uitsluitend sprake van winkels, gemengd met horeca en consumentgerichte diensten. In het centrum zijn enkele autonome (soms naar binnen gerichte) winkelcentra gerealiseerd; soms als verbinding maar soms ook als op zichzelf staande plek. Door die verschillende uitgangspunten en doordat verbindingen tussen die centra vaak niet goed zijn, kent het centrum niet de logische continuïteit en samenhang zoals je die graag zou zien. Dit leidt tot het centrum zoals dat zich nu laat schetsen aan de hand een kaart met winkels, horeca/diensten en leegstand. Dit maakt in één oogopslag de opbouw van het centrum en het functioneren daarvan duidelijk. Leegstand is geconcentreerd en vaak structureel in enkele centrumdelen:     

Kolkplein: dat is nog niet op deze kaart zichtbaar maar inmiddels is er veel leeg; hier wordt transformatie naar wonen voorbereid; Noord- en Zuidpassages: die verbinden het centrum met het nieuwe theater; zij kennen structurele leegstand vanaf oplevering; De Kopspijker: aanvankelijk was de leegstand veel ernstiger; met actief management (en komst Action) is die weer grotendeels ingevuld; lage deel Centrumpassage achter de roltrap waar ooit Albert Heijn en Blokker als trekkers zaten: dit ligt buiten beeld en buiten de routing; hoge deel Stoep / Breestoep, vooral de omloop naar de Centrumpassage; dit is een structuurvreemd element buiten de routing;

Dienstverlening, horeca en cultuur zijn geconcentreerd aan de randen van het centrum. Opvallend zijn de concentraties in de Voorstraat en het Havenplein (avondfunctie). Nieuw is de vestiging van afhaalhoreca aan de uitlopers. De Voorstraat heeft na het verlies van winkels een nieuwe rol als gemengde stadsstraat met horeca en diensten. Winkels zijn geconcentreerd in kernwinkelgebied. De laatst aan het centrum toegevoegde delen (Noord-/Zuidpassage, hoge deel van Stoep / Breestoep) functioneren moeizaam. Het zwaartepunt van de winkelfunctie ligt in de Stadhuispassage, het Uitplein, de Nieuwstraat en de Centrumpassage (de buitenschil). Opvallend zijn de twee solitaire gelegen supermarkten (AH en Dirk).

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 28

B.2.2 Verdeling winkelbranchering Winkels voor dagelijkse artikelen zijn tot enigszins geclusterd in/bij de Stadhuispassage. Hierdoor is er sprake van een herkenbaar convenience cluster (gemakwinkelen). De goede bereikbaar (parkeren en voor de fiets aan de rand van het centrum) ondersteunen dit. In feite ontbreekt een supermarkt om het cluster compleet te maken.

De twee supermarkten zitten buiten het centrum en functioneren autonoom. Zij leiden tot one-stop-shopping: in de verbinding tussen parkeergarage en supermarkt is er geen relatie met de winkels in het centrum. Gunstig voor de supermarkten zijn de bevoorrading en het parkeren. Voor de winkels in het centrum is dit een gemiste kans: die kunnen sterk profiteren van de trekkracht van supermarkten en hun passantenstromen. De winkels aan het Kolkplein zijn nog ingekleurd maar zijn over enkele maanden leeg in aanloop naar de transformatie naar wonen. De fitness lijkt voor het centrum behouden te blijven en Action ging naar De Kopspijker; andere winkels die hier zitten stoppen of vestigen zich elders in Spijkenisse. B.2.3 Bronpunten parkeren en stallen Parkeervoorzieningen zijn verspreid in een ring rond het centrum in een 5-tal garagers en op een aantal maaiveldlocaties die doorgaans wat verder weg liggen. Er zijn 2 geconcentreerde stallingslocaties voor fietsen waarvan de kwaliteit in meerdere opzichten te wensen over laat.

De winkels uit de modische sector en verwante branches zijn geconcentreerd rond Uitplein, Nieuwstraat en Centrumpassage (buitenranden). Deze winkels moeten het hebben van kijken en vergelijken en richten zich daarom op locaties met veel passanten dus in het hart van het centrum. In de Zuidpassage zitten nog wat modewinkels maar dit is een residu van eerste verhuring bijna 10 jaar geleden; deze situatie is niet lang meer houdbaar. Winkels voor ‘vrije tijd’ en ‘in/om het huis’ zitten aan de centrumrand en in aanloopzones. Dit stemt overeen met het meer doelgerichte bezoek aan die winkels: zij bieden goederen waarvoor de consument minder gericht is op kijken en vergelijken en meer op gemak en efficiency. Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 29

Van de parkeerbewegingen is 2/3 in garages en 1/3 op maaiveld. De meeste maaiveldlocaties liggen op enige afstand van het hart van het centrum.

Het aantal parkeerbewegingen in de 5 garages in/bij het centrum bleef tussen 2014 t/m 2019 (pre corona) redelijk gelijk. Het parkeren op maaiveld lijkt toegenomen maar dat is vanwege een betere betaalmoraal door gemak van de betaalapp en doordat strenger werd gecontroleerd. De belangrijkste garages (Stadhuisgarage, Boekenberggarage, Theatergarage) zijn evenwichtig verdeeld over de hoekpunten van het centrum en zijn zo geschikt voor adequate voeding van de routes naar/in het centrum. Doordat de Noord- en Zuidpassage hun winkelfunctie verliezen is het noodzakelijk dat de tweede entree van de Theatergarage tegenover de Kopspijker wordt opgewaardeerd tot volwaardige hoofdentree.

De groei in het gebruik van de Kolkpleingarage valt samen met de formulewisseling van de supermarkt van Coop naar Dirk.

B.2.4 Passantenstromen Het totaal aantal passanten in het centrum loopt terug. Per half jaar nam het aantal bezoekers tussen de tweede helft van 2016 en de eerste helft van 2019 af. Het verval daarna is volledig toe te schrijven aan corona maatregelen.

De Stadhuisgarage is verreweg het meest populair: gebruik hiervan is meer dan dubbel zo hoog als van de Boekenberg- of de Theatergarage. Het stadhuis speelt hierin uiteraard een rol. Maar ook de boodschappenfunctie in en rond de Stadhuispassage en de sterke positie die deze passage samen met het Uitplein in het centrum heeft, komt hierin tot uiting. De Boekenberggarage heeft een belangrijke functie aan de westzijde van het centrum, voor de Voorstraat in de inloop via de Nieuwstraat. Daarmee is deze garage, samen met de op dinsdag gehouden weekmarkt, een ankerpunt. Geleidelijk bereikt deze garage een gebruik vergelijkbaar met de (veel grotere) Theatergarage. Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 30

De conclusies met betrekking tot passantenstromen zijn gebaseerd op door RMC tussen 2016 en 2019 uitgevoerde tellingen. Dit is in verband gebracht met in het voorjaar door Locatus uitgevoerde tellingen. De beelden uit beide data-sets versterken elkaar. De verschillen tussen de locaties in het centrum zijn groot. Het Havenplein en de Voorstraat zijn het minst druk maar de stroom bezoekers is tussen 2016 en 2019 constant. Ook de supermarktlocaties zijn stabiel in passantenstroom. Evident is dat de Stadhuispassage, op afstand gevolgd door Centrumpassage en Uitplein, het drukst is. De Stadhuispassage is dominant. Dat is mede omdat die als verbinding naar andere plekken in het centrum fungeert en omdat niet-winkelbezoekers met uiteenlopende motieven in de Stadhuisgarage parkeren. Opvallend is het aantal passanten in de Centrumpassage. Dit stemt niet overeen met het ‘gevoel’ dat je krijgt bij bezoek. De Centrumpassage wordt zeer doelgericht gebruikt: op de route tussen Nieuwstraat (Kopspijker) en Uitplein. De passantenstroom is nauwelijks een koopstroom: dat blijkt uit het gebrek aan belangstelling onder retailers om zich hier te vestigen. Bemoedigend is dat Kromme Nieuwstraat (inloop vanaf de Voorstraat) zelfs licht is gegroeid qua passanten en daarmee in de routing zijn positie redelijk lijkt te kunnen behouden.

Alle andere locaties verloren in de periode 2016-2019; het sterkst was dit in de Noord- en Zuidpassage en De Kopspijker met meer dan 20% verval. Door verplaatsing van Action en recente verhuringen ligt het voor de hand dat De Kopspijker aan traffic wint. Dit wordt bevestigd in recent passantenonderzoek van Locatus waaruit blijkt dat ook door de Zuidpassage (gericht op de parkeergarage) weer sprake is van een wat toegenomen loopstroom. Kansloos lijkt de verbinding Breestoep, om de Diamant, over de brug naar de Centrumpassage. Over dit gehele traject is het aantal passanten zeer laag voor een locatie zo dicht bij het hart van het centrum. Dit bevestigt de eerder geponeerde stelling dat deze route een structuurvreemd element is in de centrumrouting.

B.2.5 Andere functies en betekenissen Het centrum van Spijkenisse is ontwikkeld als ‘winkelcentrum’ met de ambitie een regionale functie te vervullen; horeca en diensten hebben hierin een rol. De laatste jaren is er een sterke afname van winkels; daarentegen groeien diensten en horeca. Het centrum wordt hiermee completer voor de lokale consument en heeft minder nadruk op winkels.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 31

Als tweede functie speelt wonen een grote rol: deels op winkelgebouwen en deels in velden achter de winkellocaties. Dit draagt in de open delen van het centrum bij aan levendigheid buiten winkeluren en aan sociale veiligheid. Kantoren zijn er nauwelijks: hiervoor heeft het centrum geen profiel omdat dit centrum als plek voor consumptie en wonen is vormgegeven. De markt voor kantoren is in Spijkenisse beperkt en lokaal gericht. Mogelijkheden hiervoor zijn beter op andere locaties, o.a. de randen van het centrum. In de keuze tussen kantoren en woningen is wonen te verkiezen voor versterking van het centrum (b.v. door transformatie). Dit versterkt het draagvlak, zorgt voor sociale veiligheid en draagt bij aan levendigheid na winkelsluiting. Bovendien is er evident vraag naar wonen. Daarbij speelt wel de opgave om de parkeerbehoefte bij nieuwe woningen binneplans op te vangen. Het centrum kent drie andere functies van omvang en statuur die een lokale (deels regionale) functie hebben: het Stadhuis, de bibliotheek en het theater. Die zitten op de drie hoekpunten van het centrum, alle drie gecombineerd met een parkeergarage. Dit bepaalt de buitencontour van het centrum. Behoud en verdere uitbouw van deze drie ankers draagt bij aan het duurzaam functioneren van het daartussen gelegen centrumhart. In het centrum zijn leisure en cultuur slechts beperkt vertegenwoordigt.

Ook voorzieningen uit de domeinen zorg, educatie, maatschappelijk, etc. zijn beperkt in de directe omgeving van het centrum aanwezig. Dit is een gemiste kans: stapeling van functies en voorzieningen werkt versterkend. Winkels profiteren van de passantenstroom gericht op andere functies (b.v. ouders die een kind afzetten bij de muziekschool of een boodschap doen na bezoek aan de tandarts), het verhoogt het druktebeeld en daarmee de levendigheid en het versterkt de exploitatiebasis voor parkeervoorzieningen. Het kader hiernaast bevat een overzicht van functies en voorzieningen ter suggestie Het begrip Huiskamer-van-de-Stad wordt door de veranderende winkelmarkt veel belangrijker voor de toekomst van binnensteden. Die toekomst zal minder uit winkels en meer uit andere functies en voorzieningen bestaan. De mix van functies wordt belangrijker voor het centrum. Daarbij gaat het ook om ruimtelijke dimensies zoals sfeer en belevingswaarde. Op dat vlak is in het centrum van Spijkenisse veel aan kwaliteit te winnen. Daarmee kan ook beter ingespeeld worden op de verschuiving naar convenience in de winkelfunctie.

Kader: Suggesties voorzieningen voor verbreding van het centrum Het is wenselijk dit in beeld te brengen (uit een vestigingenbestand o.i.d.) en te bepalen of er zinvol actie mogelijk is op verplaatsing (als een gelegenheid zich daartoe voordoet). Maar vooral relevant is het om nieuwe potentiële vestigers te sturen naar het centrum van Spijkenisse of de flanken daarvan. Onderwijs / educatie: Alle vormen van zelfstandig, kleinschalig onderwijs / educatie of onderwijs dat door grotere onderwijsinstellingen op andere locaties wordt gegeven (dit varieert van bijles, praktijklessen, bureaus die in specifieke educatie of coaching voorzien, dansschool, toneelwerkplaats, andere culture oefenvoorzieningen, etc.; Zorg: alle vormen van vrij gevestigde zorgverleners (huisarts (incl. uiteenlopende typen praktijkondersteuners), tandarts, diverse andere vormen van mondzorgverlening zoals mondhygiëne, orthodontie, tandprothese), fysiotherapie, apotheek, thuisverpleging, kraamzorg, maatschappelijk werk, psychologen en consultatiebureaus), etc. Dit betreft niet alleen de hiervoor genoemde vormen van eerstelijnszorg maar kan ook specifieke onderdelen van tweedelijnszorg betreffen (voorbeeld: het cluster van zorgverleners aan de Lenteakkers, t.o.

winkelcentrum Akkerhof); Cultuur: diverse vormen van kunst- en cultuurbeoefening, tot en met uitvoering; denk aan ateliers, oefenruimtes, kleine podia/theaters tot en met bibliotheek en theater die al in het centrum zitten. Het gaat hierbij niet alleen om gemeentelijke instellingen maar ook om particuliere initiatieven; Leisure: denk aan gaming, fitness, snooker/biljart, bowling, bioscoop, etc.). Bedrijvigheid: Naast voorzieningen voldoen ook vele soorten kleinschalige bedrijvigheid (kantoor, ambacht, atelier / productie) aan fysieke kenmerken die relevant zijn voor vestiging in het centrum en daar kunnen bijdragen aan vergroting van bezoekstromen, verlevendiging van het beeld en versterking van de exploitatiebasis van parkeervoorzieningen.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 32

Bijlage 3: Ruimtelijke analyses – van en opgaves voor het Centrum B.3.1 Hart van de stad maar betekenis verandert

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 33

B.3.2 Diversiteit plekken met uiteenlopende karakters

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 34

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 35

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 36

B.3.3 Netwerk openbare ruimtes met discontinuïteiten

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 37

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 38

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 39

B.3.4 Vier deelgebieden met eigen kansen en opgaven

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 40

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 41

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 42

BIJLAGE 4: RUIMTELIJKE STRATEGIEËN EN INTERVENTIES B.4.1 Ankerpunten Het centrum heeft drie ankerpunten met zowel een bronpunt (parkeren van auto’s, stallen van fietsen) als één of meerdere betekenisvolle bestemmingen. Tussen die punten en het hart van het centrum zijn de loopafstanden kort. Bij een heldere en aantrekkelijke routing is dit een goede basis voor het publieksgericht functioneren van een compact centrum.

De omgeving Theaterplein is het derde anker. Deze is het zwakst van de drie voor ondersteuning van de winkelfunctie. De bezetting van de garage is laag. Publiek voor het theater is er vooral na winkeltijd. Winkels zijn verdwenen en de voetgangersentree bij de Kopspijker moet meer nadruk en kwaliteit krijgen. Versterking met leisure lijkt mogelijk. Als bronpunt liggen de drie ankers in het centrum (Stadshuisgarage) of op loopafstand (Boekenberg). De Theatergarage ligt ook goed maar hier is versterking van de voetgangersingang aan de Noordkade nodig (tegenover de Kopspijker). Dit geldt zowel voor de entree op maaiveld als voor de routing binnen de garage. Alle drie kunnen ook een functie vervullen voor fietsbezoek. Dat vergt een fietsstrategie. Zowel grote stallingen (bij de drie ankers) als kleine stallingen door het centrum, moeten daarin opgenomen worden. Inrichting en uitstraling van de stalling bij de Stadhuispassage en zichtbaarheid en toegankelijkheid van de stalling in de kop van De Kopspijker moeten verbeterd worden. Idealiter hebben de ankers meerdere bestemmingen: dat versterkt het bronpunt en leidt tot bezoek door mensen die elders zijn aangekomen. Versterking van de bestemmingen vergt permanent aandacht. De ankers (Stadhuis) Stadhuispassage en Theaterplein (kop Kopspijker / zuidpunt Zuidpassage) hebben mogelijkheden om de convenience-functie te versterken, b.v.

door vestiging van een supermarkt. Het anker Boekenberg kan versterkt worden met publieke functies (zorg, maatschappelijk, etc., geen winkels). De Markt biedt mogelijkheden voor programmering met activiteiten / events.

Het anker Stadhuis / Raadhuisstraat heeft de best bezochte parkeergarage en een (rommelige) fietsenstalling. Sterke bestemmingen zijn de winkels (o.a. Hema) en het stadhuis. Die trekkers functioneren overdag, gekoppeld aan winkeltijd. Dit anker is de sterkste motor voor centrumbezoek. Het anker Boekenberg / Markt heeft een sterke rol verworven. De nieuwe parkeergarage wordt goed gebruikt. Trekkers zijn de Boekenberg (bibliotheek, ontmoeting) en de Markt (stedelijk plein) met op dinsdag de weekmarkt. Dit anker voedt de Voorstraat en het hart van het Centrum via de Nieuwstraat.

Het anker Theaterplein is het zwakst door de verscholen ligging: aanpak van de kop van De Kopspijker is hiervoor belangrijk. Het ontbreekt aan trekkracht, mede door het wegvallen van winkels; het is wenselijk om de grote units in de Zuidpassage in te vullen met leisure, cultuur of andere publieksfuncties. B.4.2 Supermarkten Deze zijn van belang om de functie als gemakcentrum (convenience) te versterken. Dit benadrukt de lokale oriëntatie en vergroot de passantenstroom in

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 43

het centrum waar andere winkels van profiteren. Nu zijn de supermarkten volledig op one-stop-shopping gericht: er is geen relatie met de winkelstraten in het centrum en de verbinding tussen supermarkt en parkeergarage is in beide gevallen inpandig.

worden: Action vervult hier nu de rol van bestemming. In de Stadhuispassage komen zowel de plek van het Stadhuis als van de Hema in theorie in aanmerking voor een supermarkt: dit is alleen mogelijk op basis van een adequate (voorstelbare) oplossing voor een van de huidige gebruikers. Naast verplaatsing van een van de grote supermarkten draagt ook vestiging van kleine supermarktconcepten bij aan versterking van de rol als gemakscentrum (to-go concepten of gespecialiseerde / doelgroepsupers). B.4.3 Routing en winkelstructuur Het ‘hart van het centrum’ voor winkels bestaat uit Stadhuispassage, Uitplein, Nieuwstraat (van Kopspijker t/m Diamant) en Centrumpassage. De circulatie via deze ruimten is de hoofdwinkelrouting door het centrum. Het ‘rondje dorp’ sluit hierop aan. Die subroute bestaat uit twee aanloopmilieus (Kopspijker en Kromme Nieuwstraat) en de Voorstraat, met extra verbindingen tussen het oude en nieuwe centrum (via Spuistraat en Kaaistraat).

Bij voorkeur wordt een reeds gevestigde supermarkt verplaatst zodat er geen uitbreiding van winkelareaal is. Dit is ingewikkeld: behalve een nieuwe plek (waar vaak al een gebruiker zit), gaat het om belangen van zittende bedrijven en van vastgoedeigenaren. Maar het voordeel (nu of op langere termijn) is zo groot dat een inzet hierop (planvorming, overleg) zeer gewenst is. Aan supermarktlocatie zijn veel eisen verbonden. Belangrijk zijn: directe verbinding met parkeren (vergelijk met de huidige kwaliteit en om karretjes in het openbaar gebied te vermijden), probleemloos bevoorraden, oppervlak, vrije indeelbaarheid en vrije hoogte. In theorie lenen de ankerpunten zich voor supermarkten. Vanwege bevoorrading, parkeren en schaalgrootte komen zones in de Stadshuispassage en in de kop van de Kopspijker in aanmerking. Recente verhuringen in de Kopspijker lijken het uit te sluiten dat hier op korte termijn een supermarkt gevestigd kan

In dit systeem is de Nieuwstraat de centrale drager: die verbindt alle overige onderdelen van de hoofd- en sub-routing met elkaar.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 44

Uitwaaieringen naar de Boekenberg en het Theaterplein hebben een specifieke betekenis maar geen winkelinvulling. Locaties buiten deze routing spelen geen rol in de circulatie die het winkelen ondersteunt. De supermarkten liggen separaat met minimale betekenis voor het centrum. Randen met gemengde invulling hebben geringe betekenis voor winkels en zijn niet concurrerend (Gorsstraat, Van Marrewijklaan). Locaties die tot voor enige tijd winkels hadden maar nu buiten de routing liggen, hebben te maken met structurele leegstand en lijken hun winkelfunctie te verliezen. Dit geldt voor de Noord- en Zuidpassage en het Saturn-pand en dit lijkt ook te gelden voor het hoge deel van Stoep / Breestoep en het lage deel van de Centrumpassage. Deze locaties verliezen geheel of deels hun winkelfunctie. Perspectief is verkleuring naar een gemengd programma (leisure, horeca, diensten, wellicht een enkele doelgericht bezochte winkel) of transformatie (wonen). B.4.4 Verbindingen Het centrum kent diverse discontinuïteiten: die belemmeren de overzichtelijkheid en aantrekkelijkheid voor de consument en maakt het centrum moeilijk leesbaar en daardoor risicovol voor winkelbedrijven. Ingrepen in verbindingen zijn nodig om de beoogde structuur krachtig en duurzaam te maken.

Het functioneren van het hart van het centrum wordt belemmerd doordat de twee verbindingen tussen Uitplein en Nieuwstraat allebei slecht zijn. Fundamentele verbetering van beiden is van belang voor het duurzaam functioneren van het centrum. Tussen Stoep/Breestoep en Centrumpassage is nu sprake van een slecht herkenbare en onaantrekkelijke verbinding via een roltrap en een lift. Die zijn vaak in storing en hebben hoge beheerskosten. Op dit punt is een sterkere verbeelding nodig (in het zicht) van de verticale verbinding. Die moet zowel comfortabel als uitnodigend zijn. Via de Centrumpassage moet de relatie naar de Nieuwstraat / Kopspijker helder en uitnodigend zijn. De verbindende betekenis van de Centrumpassage komt nu niet uit de verf. Desondanks komen er nog veel passanten maar die besteden er nauwelijks.

Tussen ‘hart Centrum’ en ‘rondje dorp’ is ook veel te verbeteren aan verbindingen om een duurzame aanhechting van de Voorstraat te bereiken. Dit is nodig voor het functioneren van het Havenplein en om de Voorstraat zijn functie als gemengde stadsstraat te laten vervullen. De route tussen Kopspijker en Voorstraat/Havenplein is geblokkeerd. De Kopspijker is volledig gericht op de Passages maar voor winkelen valt het belang van die route weg. De relevante relatie via het Havenplein naar de Voorstraat is er nu niet. Zowel voor de toekomst van De Kopspijker als voor het succes van Havenplein en Voorstraat is het van groot belang dat die verbinding mogelijk wordt gemaakt. Dit is overigens slechts één van de redenen voor herstructurering van de kop van De Kopspijker. Verder zijn er verbindingen tussen Nieuwstraat en Voorstraat via Kaaistraat, Spuistraat en Kromme Nieuwstraat. Die verbindingen hebben verschillende rollen in de routing. Voor elk is bewaking (verbetering) van de aantrekkelijkheid nodig. Vooral aan de verbinding via de Kaaistraat is veel te verbeteren. De Spuistraat is van ondergeschikt belang en is een bijzonder element in het centrum. De route via de Kromme Nieuwstraat wordt gevoed door het ankerpunt Boekenberg maar is kwetsbaar voor verval van de winkelfunctie.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 45

B.4.5 Verblijfsplekken De verblijfskwaliteit in het hart van het winkelgebied is beperkt. Dat komt door het ontbreken van winkelbezoek ondersteunende daghoreca. Dat hangt mede samen met het ontbreken van attractieve plekken voor verblijf.

Het Uitplein heeft de nodige kwaliteit: hier is meer horeca met terras nodig. De schaal van de plek maakt terras mogelijk en de schakelfunctie in de routing wordt ermee ondersteund. Het Kopspijkerplein en de Kaaistraat tussen water en Nieuwstraat bieden kansen. Beide plekken moeten stedenbouwkundig aangepakt worden om ze aantrekkelijker te maken voor verblijf. Aan de randen van het centrum liggen plekken die een specifieke rol kunnen vervullen. Het Havenplein is al een herkenbare horeca-concentratie. Het Theaterplein komt niet uit de verf als publieke plek tussen theater en water; door de transformatie van de Passages verandert de context en dat kan aanleiding zijn voor aanpak van dit plein. De Markt is een verstilde plek met iconische beelden; meer betrokkenheid bij het centrum is gewenst (niet voor winkels maar door andere functies die bezoek oproepen).

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 46