Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Spijkenisse Centrum koersdocument en uitvoeringsprogramma voor transitie van ‘winkelgebied’ naar ‘stadshuiskamer’

Datum:

December 2021

Opdrachtgever: Driepartijenoverleg Centrum Spijkenisse Door:

ArnoRuigrok-PPP (’s-Hertogenbosch) De Zwarte Hond (Rotterdam)

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 1

INHOUD 1 STARTPUNT EN KADERZETTING 1.1 Aanleiding 1.2 Opdrachtgevers 1,3 Vertrekpunten 1.4 Relatie andere beleidstrajecten 1.5 Probleemschets 1.6 Doel koersdocument

3

7 GEBIEDSPROFIELEN 7.1 Gebiedsprofielen ‘hart centrum’ 7.2 Gebiedsprofielen ‘rondje dorp’ 7.3 Gebiedsprofielen: transformatielocaties

20

ONDERLIGGENDE ANALYSES EN VERDIEPING

DE KOERS VOOR HET CENTRUM VAN SPIJKENISSE 2 PROGRAMMATISCHE KOERS 2.1 Functionele opgave 2.2 Profiel van het centrum 2.3 Programmatische uitgangspunten

6

3 RUIMTELIJKE KOERS 3.1 Dynamiek en perspectief centrumdelen 3.2 Strategieën en interventies structuurkenmerken

8

4 ORGANISATORISCHE KOERS EN SAMENWERKING

11

HET UITVOERINGSPROGRAMMA 5 UITVOERINGSAGENDA

14

6 OPGAVES EN PROJECTEN Transformatie Kolkplein Transformatie Noordpassage Transformatie en verkleuring Zuidpassage (incl. Saturnpand) Transformatie Diamant Transformatie en verkleuring Stoep / Breestoep Verbinding Uitplein – Nieuwstraat Verbinding en herstructurering Centrumpassage Verbinding en herstructurering Kop Kopspijker Ontwikkeling Oude Haven Verkleuring Voorstraat Openbare ruimte: strategie en lange termijn Supermarkten IN het centrum

16

BIJLAGE 1: MARKTANALYSE B.1.1 Trends in retail en winkelgebieden B.1.2 Lokale en regionale marktcontext B.1.3 Monitoring marktpotentieel en data B.1.4 Kwantitatief kader B.1.5 Ontwikkeling winkelareaal centrum B.1.6 Krimpopgave

24

BIJLAGE 2: FUNCTIONELE ANALYSE B.2.1 Verdeling functies en leegstand B.2.2 Verdeling winkelbranchering B.2.3 Bronpunten parkeren en stallen B.2.4 Passantenstromen B.2.5 Andere functies en betekenissen

28

BIJLAGE 3: RUIMTELIJKE ANALYSE EN OPGAVES CENTRUM B.3.1 Hart van de stad maar betekenis verandert B.3.2 Diversiteit plekken met uiteenlopende karakters B.3.3 Netwerk openbare ruimtes met discontinuïteiten B.3.4 Vier deelgebieden met eigen kansen en opgaven

33

BIJLAGE 4: RUIMTELIJKE STRATEGIEEN EN INTERVENTIES B.4.1 Ankerpunten B.4.2 Supermarkten B.4.3 Routing en winkelstructuur B.4.4 Verbindingen B.4.5 Verblijfsplekken

43

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 2

1. STARTPUNT EN KADERZETTING

Betrokken vastgoedeigenaren zijn: Staete Invest, Kralingsch Beheer (Subaev), Vivesta Winkelbeleggingen, Manhave Vastgoed en ARC Real Estate Partners;

1.1 Aanleiding

De gemeente is betrokken via de portefeuille Economie en Stadscentrum en heeft ook belang op portefeuilles Openbare Ruimte, Parkeren en Financiën.

Vastgoedeigenaren, gemeente en ondernemers zien mogelijkheden om door gezamenlijke aanpak te zorgen voor een aantrekkelijker, vitaler en meer toekomstbestendig centrum van Spijkenisse. Daar zijn problemen ontstaan door de dynamiek in de winkelmarkt en door de structuur en omvang die het centrum nu heeft. Er is een samenwerking gegroeid tussen ondernemers, eigenaren en gemeente. Die leidt nu tot ideeën voor grote ingrepen: dit is daardoor hét moment om vervolgstappen te zetten die bepalend zijn voor de toekomst van het centrum. Een heldere, breed gedragen koers is nodig om plannen te maken voor – en besluiten te nemen over de aanpak van het centrum. Dit is ook nodig om overtuigend te communiceren naar consumenten en vestigingskandidaten. Dit document bestaat uit drie delen. De Koers In de hoofdstukken 2 en 3 wordt ingegaan op de functionele en de ruimtelijke koers voor de aanpak van het centrum. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op de organisatorische aanpak van de transitie. Het Uitvoeringsprogramma Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoeringsagenda en hoofdstuk 6 beschrijft de belangrijkste opgaves en projecten. Hoofdstuk 7 bevat de gebiedsprofielen die leidend zijn bij de sturing op de ontwikkeling van de delen van het centrum. De analyses Vier bijlages gaan in op onderliggende analyses of geven verdere verdieping.

1.2 Opdrachtgevers Opdrachtgevers voor dit koersdocument zijn 3 partijen die een rol spelen in het centrum en verbonden zijn in het Driepartijenoverleg: de BIZ Spijkenisse Centrum, betrokken vastgoedeigenaren en de gemeente Nissewaard. In de BIZ zitten alle eigenaren en alle ondernemers uit het kernwinkelgebied. De BIZ is onlangs voor 5 jaar verlengd. De door de BIZ ingeschakelde Centrummanager was betrokken bij dit koersdocument.

1.3 Vertrekpunten De opdrachtgevers hebben in hun samenwerking de laatste jaren veel bereikt. Dat heeft geleid tot diverse ideeën om locaties aan te pakken. Dit koersdocument structureert en onderbouwt maatregelen, verbindt die met elkaar en is een aanzet voor versnelling en concrete afspraken. Vertrekpunten zijn o.a.:  Intenties en afspraken uit het Driepartijenoverleg na de Boekenberg-sessie in 2018 (waaronder het convenant d.d. 20 januari 2020);  Verlenging van de BIZ Spijkenisse Centrum na de eerste 5 jaar;  De Herijking Meerjarenvisie Stadscentrum Spijkenisse (2018);  ‘The History Store’ (dna en identiteit, 2018) legt een basis voor uitwerking in toekomstige aanpak van marketing en communicatie;  Plannen voor o.a. *) transformatie Kolkplein, *) Noord-/Zuidpassage, incl. Saturnpand, *) Stoep/Breestoep, *) kantoren Uitstraat.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 3

1.4 Relatie andere beleidstrajecten Het koersdocument wil concreet en uitvoeringsgericht zijn. De grotere kaders, uit gemeentelijke beleidsoptiek, worden gezet in andere, op dit moment actuele trajecten. Daartoe heeft uitwisseling plaatsgevonden om afstemming te waarborgen. Dat betreft:

Ad 4: Naast problemen door wijdlopigheid, onduidelijke routing en ontbreken van heldere profielen van deelgebieden zijn ook de sfeer en verblijfskwaliteit in het centrum onvoldoende. In stedenbouwkundige zin (ruimte-vorming) laat de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting te wensen over.

 Omgevingsvisie Centrum Spijkenisse (Definitief Ontwerp);  Nissewaard 2040;  Branding / City-marketing (Brand Urban Agency).

Verder komt de functie als ‘Huiskamer-van-de-Stad’ onvoldoende uit de verf. Verbreding van het aanbod (naast winkels ook andere voorzieningen) en de ruimtelijke kwaliteit (structuur en inrichting) zijn hiervoor belangrijk.

1.5 Probleemschets

Wat ook niet helpt is het ontbreken van een aansprekend verhaal over wat dit centrum wil zijn: waar en op wie richt dit centrum zich. Dat is belangrijk in de communicatie naar consumenten en ook naar potentiële huurkandidaten. De City-marketing aanpak (Brand Urban Agency) kan hiervoor de basis leggen.

De winkelfunctie van het centrum van Spijkenisse krimpt. Er is structurele leegstand en met het sluiten van winkels verdwijnen delen van het aanbod. De volgende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: 1. beperkte omvang van het marktgebied; 2. de structuurverandering in de winkelmarkt door de groei van online 3. discontinuïteiten in de ruimtelijke structuur 4. onvolkomenheden in sfeer, verblijfskwaliteit en ruimtelijke inrichting De aantrekkingskracht en de verzorgende functie van het centrum en daarmee de relevantie voor bepaalde doelgroepen en koopmomenten staat hierdoor onder druk. De Covid-pandemie heeft dit proces versneld. Ad 1: Door regionale en lokale concurrentie heeft het centrum van Spijkenisse niet de regionaal verzorgende functie bereikt die aanvankelijk beoogd was. Nu de winkelmarkt krimpt, staat vooral het aanbod dat een grote markt nodig heeft onder druk (mode, delen van de non-food sector).

1.6 Doel koersdocument De functionele toekomst van het centrum en de daarbij passende ruimtelijke opbouw en inrichting moeten scherper geschetst worden. Om het centrum meer levensvatbaar, aantrekkelijker en duurzaamer te maken is het volgende nodig: a. een compleet voorzieningenpakket (meer dan alleen winkels); b. een herkenbare structuur; c. aantrekkelijk verblijf door invulling panden en inrichting van de ruimte d. een compact centrum door de krimp goed te geleiden.

Ad 2: De winkelmarkt verandert structureel en onomkeerbaar. Het online kanaal wint sterk aan belang en dat dwingt alle winkelbedrijven tot heroriëntatie op hun strategie. Vooral de centra van middelgrote kernen en bepaalde branches en marktsegmenten staan onder druk. Ad 3: Het moeizaam functioneren wordt ook veroorzaakt door enkele fysieke discontinuïteiten en doordat een duidelijke hiërarchie ontbreekt. Voor consumenten maakt dit het centrum lastig leesbaar en minder aantrekkelijk. Voor winkelbedrijven maakt dit het centrum instabiel en risicovol.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 4

DE KOERS VOOR HET CENTRUM VAN SPIJKENISSE 2 PROGRAMMATISCHE KOERS 2.1 Functionele opgave 2.2 Profiel van het centrum 2.3 Programmatische uitgangspunten

6

3 RUIMTELIJKE KOERS 3.1 Dynamiek en perspectief centrumdelen 3.2 Strategieën en interventies structuurkenmerken

8

4 ORGANISATORISCHE KOERS EN SAMENWERKING

11

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 5

2. PROGRAMMATISCHE KOERS De aanleidingen om de rol, betekenis en marktpositionering van het centrum van Spijkenisse tegen het licht te houden zijn:  Structuurverandering in de winkelmarkt: nieuwe kanalen, ander koopgedrag en nieuwe vestigingsvoorkeuren vereisen dat rol en betekenis van het winkelgebied opnieuw scherp worden gesteld;  Feitelijke marktomvang: Spijkenisse heeft primair vooral een lokaal verzorgende functie; daarmee moet invulling gegeven worden aan de begrippen compleetheid en aantrekkelijkheid.  De krimp-opgave bedraagt 15.000 a 18.000 m2 wvo. Begin 2021 had het centrum 48.000 m2 winkels en leegstand terwijl het reëel metrage voor winkels incl. frictieleegstand op dat moment 30.000 a 33.000 m2 wvo was. Het Kolkplein neemt de eerste 6.000 m2 wvo uit de markt. Voor onderliggende marktanalyses en functionele analyses zie bijlagen 1 en 2. 2.1 Functionele opgave De centra van middelgrote steden en van new-towns worstelen met dezelfde problemen. Het midden van de markt staat onder druk: dit geldt voor retailers en voor aankoopplaatsen. Dat vergt een heroriëntatie op rol en marktpositie.

maakt centra eenzijdig. Functieverandering gaat vaak uit van wonen. Maar nu is er een kans om ook andere voorzieningen naar het centrum te halen. Dit stimuleert winkels en versterkt de convenience-focus. Dus ook ‘verkleuren’ (andere publieksfunctie) naast ‘transformeren’ (naar wonen). Het bestemmingsplan moet voor die verbreding de ruimte bieden. Opwaarderen Huiskamer-van-de-Stad: Mensen houden behoefte aan contact en ontmoeting. Veel dingen doe je liever in een winkel dan online en mensen willen elkaar zien en elders afspreken. De samenleving is door stijgende welvaart meer gericht op afspreken, eten en drinken buitenshuis. Die behoefte blijft en dus ook die rol voor het centrum. Dat is een rol als Huiskamer-van-deStad. Dat vergt een compleet pakket aan functies en voorzieningen maar ook sfeer en belevingswaarde in de openbare ruimte. Nieuw ondernemerschap en buy-local: Op 2 vlakken is vernieuwing in retail zichtbaar: a) er is weer sprake van nieuw ondernemerschap in winkels, vaak op basis van ‘passie’ voor een product (Jeremy’s chocolaterie, b) door corona (al langer door milieu-denken) kopen mensen bewuster, onder meer bij lokale ondernemers als die een verantwoord en vertrouwenwekkend product bieden. Niet duidelijk is of dit doorzet en het vult geen grote volumes, maar de centrummanager signaleert dit fenomeen ook in Spijkenisse.

Afbouw van non-food en modisch: Voor Spijkenisse Centrum betekent dit dat de rol als (regionaal) centrum voor vergelijkend winkelen (modisch, breed en diep in non-food) herzien moet worden. In een krimpende markt kiezen veel retailers voor minder filialen en voor de grootste steden. Daarmee staan nonfood en mode niet volledig ter discussie, maar wel de omvang en samenstelling ervan: die zijn beperkter dan 10 jaar geleden werd gedacht.

2.2 Profiel van het centrum

Versterking van convenience: Het centrum moet meer gericht worden op de lokale markt en op regelmatige aankopen waarvoor de consument efficiency, comfort en gemak zoekt. Dit vergt boodschappenwinkels die ook in wijkcentra zitten; in een stadscentrum kun je dit breder invullen met specialistische food-winkels, huishouden-gerichte non-food winkels en diensten. Dit is een versterking van de rol als gemakcentrum (convenience). Hierbij passen supermarkten met directe aansluiting op de centrumrouting.

Aansluiting is nodig bij de door Brand Urban Agency genoemde invalshoeken ‘starters-mentaliteit’, ‘menselijke maat’ en ‘doeners/lef’. Spijkenisse Centrum is jong, modern en no-nonsense. Dit kan de basis vormen voor profilering van het centrum (het ‘verhaal’) en de marketing en communicatie (deel 5 in ‘Hoofdlijnen Uitvoeringsagenda Placebranding 2021-2022).

Binnenstad meer dan winkelcentrum: Stadscentra hebben van oudsher een brede functie als plek voor uitwisseling (van goederen, mensen, gedachten). Sinds WO II is de rol van het centrum veelal verengd tot de winkelfunctie: dat

Belangrijk zijn twee programmatische vertrekpunten: 1) versterken van de convenience-functie voor retail, en 2) verbreden met andere functies en voorzieningen. Dit moet het centrum in de breedte completer maken voor alle inwoners, voor meer bezoekmomenten en voor diverse bezoekmotieven. Het centrum wordt minder ‘winkelcentrum’ en meer ‘stadscentrum’.

Andere thema’s waarvan vaak gebruik wordt gemaakt voor branding van het centrum (historie, ruimtelijke kwaliteit, etc.) heeft Spijkenisse-Centrum door z’n ontwikkelgeschiedenis onvoldoende. Waardevolle aangrijpingspunten zijn wel enkele bijzondere plekken / gebouwen die meer verbijzonderd kunnen worden.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 6

Bij dat laatste is het belangrijk om in de ruimtelijke (verblijfs)kwaliteit van het centrum te investeren, gekoppeld aan bijzondere gebouwen en op plekken die (potentieel) geschikt zijn voor ‘verblijf’. Dat kan door inrichtingselementen maar er zijn ook stedenbouwkundige maatregelen vereist (ruimtevorming en creëren van aangename plekken met identiteit). Ook stevige vergroening is belangrijk: dit versterkt sfeer en welbevinden en is goed voor klimaatadaptatie. En door het hele winkelgebied is meer dag-horeca (met terras) nodig om de kwaliteit voor verblijf te versterken. 2.3 Programmatische uitgangspunten Samengevat betekent dit dat de volgende keuzes gemaakt moeten worden:        

Prioriteit voor centrum (beperken van ontwikkeling / vestiging elders); Afschalen van retail (volume) en actief geleiden van krimp; Geringere positie voor non-food (modisch / ketens); Versterken convenience / boodschappen functie; Verruiming mogelijke functies in het bestemmingsplan; Supermarkten directer koppelen aan het centrum; Faciliteer starters en ondersteun ‘buy local’; Versterken non-retail: voorzieningen op gebied van leisure, cultuur, zorg, onderwijs, maatschappelijk (voorbeelden zie bijlage B.2.5);  Ruimte voor kleine, ambachtelijke bedrijvigheid aan de randen;  Versterk rol als ‘Huiskamer-van-de-Stad’: functioneel (convenience, nonretail) en ruimtelijk (verblijfsplekken, kwaliteit van inrichting);  Versterk wonen in het centrum.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 7

3. RUIMTELIJKE KOERS Het centrum bestaat uit deelgebieden met uiteenlopende kenmerken. Die deelgebieden vervullen verschillende functies in de winkelstructuur. Door marktveranderingen en door fysieke kenmerken (w.o. ligging) zijn er grote verschillen in dynamiek, kwaliteit en functioneren. Het functioneren van het centrum wordt ook bepaald door enkele structuurkenmerken. Die zijn belangrijk voor de aantrekkelijkheid van het centrum als geheel en ook voor de positionering van de afzonderlijke deelgebieden: zoals bronpunten (auto, fiets), bestemmingen (trekkers), hoofdrouting, verbindingen, verblijfsplekken. Ten aanzien van de structuurkenmerken en de deelgebieden zijn er voor het centrum van Spijkenisse verbeterpunten. Die komen hierna terug in de uitvoeringsagenda, in opgaves en projecten en in gebiedsprofielen. Voor onderliggende functionele en ruimtelijke analyse zie bijlagen 2 en 3.

De Nieuwstraat is de centrale drager tussen diverse delen van het centrum: van daaruit zijn er verbindingen met zowel het oude als het nieuwe centrum. Die centrale functie vereist meer statuur en uitstraling. Ook sfeer en verblijfskwaliteit voldoen niet meer aan hedendaagse eisen voor een centrale winkelstraat. Verbindingen naar aanliggende gebieden, met name naar het Uitplein, zijn niet duidelijk en matig vormgegeven. Voorstraat en Havenplein lijken in de luwte van het winkelhart een eigen functie en een stabiele rol te hebben: het Havenplein is een autonoom horeca-cluster en de Voorstraat is een gemengde stadsstraat waar naast beperkt winkels vooral diensten en horeca zitten en starters kunnen ondernemen. Als onderdeel van een uitvoeringsprogramma worden in hoofdstuk 7 voor de centrumdelen profielen geschetst. Die bevatten de gewenste functionele en ruimtelijke ontwikkeling van deze delen van het centrum. Daarbij wordt als indeling gehanteerd: ‘hart-centrum’, ‘rondje-dorp’ en ‘transformatiezones’.

3.1 Dynamiek en perspectief centrumdelen Noord- en Zuidpassage liggen buiten het gebied dat de consument bezoekt en dat als centrum wordt ervaren: de winkelfunctie gaat verloren. De Theatergarage doet hier niets aan af: om als adequaat bronpunt te fungeren is versterking van de entree bij De Kopspijker nodig. De route via Stoep/Breestoep, om de Diamant via de brug naar Centrumpassage is onlogisch en werkt vervreemdend. Logische (en gewenste) keuzes voor winkelrouting lopen niet volgens deze verbinding. De Centrumpassage heeft een redelijke passantenstroom maar trekt toch geen huurders. Deze locatie moet door herontwikkeling meer de rol krijgen van verbinding in het centrum. Dit vergt een andere vormgeving van routing en entrees. Op het hoge niveau kan een goed winkelmilieu ontstaan; op het lage niveau lijken alleen ruimtes relevant met adres aan het Uitplein. De units achter de roltrap zijn erg moeilijk te verhuren (functieverandering). De Stadhuispassage werkt goed; niet alleen door ligging en uitvoering maar ook door de invulling met winkels die regelmatig bezocht worden (boodschappen doen: convenience). Die functie van het centrum blijkt uitermate waardevol voor het trekken van bezoekers.

3.2 Strategieën en interventies structuurkenmerken Rond zes invalshoeken worden de structuurkenmerken van het centrum geschetst. Daarbij worden strategieën en interventies beschreven waarmee het centrum sterker en aantrekkelijker gemaakt kan worden. De structuurkenmerken worden hier kort benoemd en uitgebreider beschreven in bijlage 4.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 8

Het centrum heeft drie ANKERPUNTEN (Stadhuis/Raadhuisstraat), Boekenberg/Markt en Theaterplein) met zowel een bronpunt (parkeren, stallen) als een of meer betekenisvolle bestemmingen. Tussen die punten en het hart van het centrum zijn de loopafstanden kort. Met duidelijke en attractieve routes is dit een goede basis voor een sterk en compact centrum. De ankerpunten zijn op lange termijn belangrijk voor evenwichtige voeding van het centrum. Dat vergt aandacht voor onderhoud en uitbouw (ook kwalitatief) van zowel de bronfunctie (parkeren, entrees, fietsstrategie) als van de betekenis als bestemming (winkels maar ook andere functies).

In de ROUTINGSTRUCTUUR is de Nieuwstraat de centrale drager: die verbindt alle overige routes en centrumdelen met elkaar. Op basis hiervan worden een hoofdcircuit (‘hart centrum’) en een subcircuit (‘rondje dorp’) onderscheiden. Buiten deze routingstructuur liggen nog andere, voor het centrum relevante gebieden en verbindingen maar die spelen geen belangrijke rol in de winkelfunctie van het centrum. Die gebieden dragen wel bij aan centrum (multifunctionaliteit) in brede zin.

SUPERMARKTEN spelen een grote rol in een ‘gemakcentrum’. Ze versterken de lokale oriëntatie en verhogen de bezoekersstroom. Winkels voor frequente aankopen worden belangrijker voor de trekkracht van centra van middelgrote kernen vanwege de transitie die de winkelmarkt doormaakt. Nu dragen de twee supermarkten door hun geïsoleerde ligging niet bij aan de routing door het centrum. Opname van supermarkten (liefst de al gevestigde formules) in of bij de ankerpunten is ingewikkeld maar wenselijk. Uitgangspunt is dat geen hinder door winkelwagens ontstaat. Naast verplaatsing van een supermarkt draagt ook vestiging van nieuwe, kleinere formules (to-go concept of doelgroep-formule) bij aan dit doel. Hiervoor bestaan diverse opties. Die zijn fysiek makkelijker inpasbaar en geven minder hinder in hun omgeving Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 9

Verbetering van VERBINDINGEN is nodig om discontinuïteiten op te heffen en het centrum attractief te maken en zo levensvatbaar en toekomstbestendig te houden. Dit betreft vooral twee verbindingen: tussen Uitplein en Nieuwstraat (roltrap en lift) en tussen Uitplein en Kopspijker (via de Centrumpassage). Aanpak van de Centrumpassage is lastig door de eigendomssituatie. Aanpak van de verbinding Uitplein – Nieuwstraat heeft prioriteit, ook vanwege zichtbaarheid / beeldwaarde en beschikbaarheid na winkelsluiting. Ook is aandacht nodig voor creëren van nieuwe en verbeteren van bestaande verbindingen tussen het oude en nieuwe centrum om de Voorstraat en het Havenplein duurzaam met het winkelhart te verbinden.

Kader: Concepten en strategieën bij ruimtelijk ingrijpen/veranderen. Transformatie: ingrijpende wijziging (fysiek en financieel) naar een andere vorm van gebruik waardoor terugkeer naar de oorspronkelijke of daarmee verwante functie niet voor de hand ligt; Verkleuring: aanpassing naar een andere functie die enigszins gebruik maakt van dezelfde pandkenmerken waardoor aanpassing minder ingrijpend en terugkeer naar de oude functie later mogelijk is; Comprimeren: krimp van retail door functieverandering aan de randen van het winkelgebied waardoor het op de consument gerichte gebruiksgebied kleiner wordt;

Kwaliteit van RUIMTELIJKE INRICHTING is niet aan specifieke locaties gebonden en speelt door het hele centrum. Goede inrichting kent vele dimensies (ruimtevorming door gebouwen, materiaalgebruik, groen, inrichtingselementen) en draagt bij aan aantrekkelijkheid. Dat stimuleert het winkelen en is belangrijk voor invulling van de rol als ‘Huiskamer-van-de-Stad’. Ook spreiding van daghoreca (met terras) door het centrum versterkt het verblijfsklimaat. De kwaliteit van VERBLIJFSPLEKKEN in het hart van het centrum is beperkt. Dat heeft te maken met programmeren (o.a. horeca) maar ook met stedenbouwkundig structuur en ruimtelijke inrichting. Om de functie als Huiskamervan-de-Stad goed te kunnen vervullen is hiervoor aandacht nodig.

Verdunnen: krimp van retail door in een winkelgebied andere functies op te nemen (vergelijkbaar of wonen) zodat de betreffende straat / zone binnen het gebruiksdomein van de consument blijft; Verbinden: leggen van een nieuwe of verbeteren van een bestaande verbinding om de winkelrouting te versterken. Het kan gaan om verduidelijken, vergemakkelijken of attractief maken (of combinaties hiervan); Herstructureren: dit is een fysiek verdergaande ingreep waarin met behoud van huidige functies de ruimtelijke structuur (verkaveling, routing, plekvorming) in samenhang wordt aangepakt; Robuuste plint: uitvoering van de begane grond van een gebouw met zodanige maatvoering en materialisatie dat deze past in het gevarieerde beeld van een gemengd stedelijk milieu en zodat later functiewisseling mogelijk is.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 10

4. ORGANISATORISCHE KOERS EN SAMENWERKING

Programma

De transitie en verbetering van het centrum van Spijkenisse lukt alleen doorsamenwerking tussen de stakeholders: gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers. In die samenwerking moeten partijen hun eigen rollen vervullen maar zij moeten daarnaast ook elkaar zodanig in positie brengen dat iedereen zijn rol kan spelen.

De komende jaren is de opgave in het centrum omvangrijk. Er is veel werk aan de programmatische opgaven en de ruimtelijke ingrepen. Inzet, focus en continuïteit zijn nodig om voortgang te boeken en om het Driepartijenoverleg in de gelegenheid te stellen zijn rol te vervullen.

Driepartijenoverleg Het Driepartijenoverleg bundelt de drie stakeholders (ondernemers, eigenaren en gemeente). Dit overleg is essentieel voor de uitvoering van de strategie voor transitie en verbetering van het centrum. Dit overleg is initiërend en informerend voor de plannen waaraan wordt gewerkt en ziet toe op de voortgang. Om die rol te vervullen is (continuering van de) professionele ondersteuning noodzakelijk. Het Driepartijenoverleg heeft een gestructureerde agenda die waarborgt dat:  relevante informatie wordt gedeeld (stand van plannen, marktinformatie, nieuws over huurders/kandidaten);  voortgang in alle plantrajecten / transformatiedossiers wordt gemonitord (waaronder de voortgang van de krimp);  na elk overleg worden afspraken / toezeggingen voor actie vastgelegd. In het Driepartijenoverleg zitten 5 vastgoedeigenaren met omvangrijk bezit en met transformatieopgaves. Verdere verspreiding van initiatief, informatie en kennis is nodig naar meer eigenaren. Dit hoeft niet op frequente basis maar is wel 1 a 2 keer per jaar gewenst.

Dat is in feite een ‘programma’. Dat programma moet er op gericht zijn dat:    

initiatieven worden genomen; planprocessen worden opgestart; voortgang wordt gemonitord; per opgave / project worden de juiste partijen samengebracht.

Met het programma wordt regie gevoerd en gezorgd dat individuele partijen op de juiste manier en op het juiste moment in positie worden gebracht. Rollen Rol van de gemeente is om initiatieven en maatregelen met collectief belang (partij-overstijgend) op te pakken. Dit is ook vanuit het belang van de bezoeker / burger. In trajecten met meerdere belangen is de rol van de gemeente:     

initiatiefnemer van (nieuwe) planprocessen; stimuleren en binden van relevante stakeholders; beleidsvorming en vergunningverlening; investeren in de openbare ruimte; partijen faciliteren en meedenken over middelen en instrumenten.

Hiermee heeft de gemeente een aantal sleutelrollen: dat maakt de andere stakeholders deels afhankelijk van de gemeente.

Verbreding stakeholders Het Centrum is meer dan alleen een winkelgebied: ook andere functies en voorzieningen zijn hier gewenst. Dat kan betekenen dat meer partijen in de toekomst belang hebben bij de ontwikkelingen in het centrum. Dit kan reden zijn voor een platform waarin ook die andere functies deelnemen, waar informatie en kennis worden uitgewisseld en waar acties worden afgestemd. Zeker voor de BIZ kan dit tot waardevolle informatie leiden en er is potentieel voor samenwerking op gebied van marketing.

De rol van eigenaren richt zich primair op het beheer van het eigen bezit en het daartoe onderhouden van een goede relatie met huurders. Van eigenaren moet het volgende verwacht kunnen worden:  actieve en creatieve inzet op het vinden van huurders voor het vastgoed;  zorgen voor goede uitstraling van panden die (tijdelijk) leeg staan;  tijdig en creatief plannen maken voor aanpassing van panden als invulling met winkels duurzaam niet mogelijk blijkt;  uitvoeren van transformaties conform plannen.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 11

Van ondernemers wordt verwacht dat zij:  met alle facetten van hun winkel (exploitatie) gericht zijn op het maximaal bedienen van bezoekers zodat dit bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van het hele centrum;  bijdragen aan het organiseren van evenementen / collectieve activiteiten die de aantrekkelijkheid van het centrum vergroten;  hun winkel in de markt profileren en bijdragen aan de marketing van het centrum als geheel. Regie De gemeente staat als hoeder van het collectief belang op diverse momenten tussen de partijen. In die positie kan de gemeente door initiatief te nemen stake-holders in positie brengen zodat zij hun rol (beter) kunnen vervullen. Dat is enerzijds omdat veel informatie bij de gemeente samenkomt. Maar dat is ook omdat voor veel zaken de gemeente een rol speelt (toestemming, vergunning en toezicht). Hierdoor zijn eigenaren en ondernemers op veel momenten afhankelijk van de medewerking van de gemeente. In een periode van transitie en problemen is het belangrijk dat planprocessen soepel verlopen: snel, flexibel, creatief en met continuïteit.

Dit vergt een toegesneden inrichting van de gemeentelijke organisatie en besluitvorming met  accountmanagement: 1 of 2 mensen waar alle lijnen vanuit gemeente en markt samenkomen, die alle relevante partijen / personen direct kunnen bereiken en kunnen zorgen dat snel gereageerd / gehandeld wordt;  vast en toegewijd team: goede en frequente interne afstemming binnen de gemeente zodat snel, gecoördineerd en met inhoudelijke continuïteit op initiatieven en ontwikkelingen gereageerd wordt;  mandatering: waar mogelijk veel ruimte om zonder formele processen snel te kunnen reageren op initiatieven, om ambtelijke inzet te regelen en coördineren en om opdrachten te verstrekken;  kaders voor planvorming en besluiten.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 12

HET UITVOERINGSPROGRAMMA 5 UITVOERINGSAGENDA

14

6 OPGAVES EN PROJECTEN Transformatie Kolkplein Transformatie Noordpassage Transformatie en verkleuring Zuidpassage (incl. Saturnpand) Transformatie Diamant Transformatie en verkleuring Stoep / Breestoep Verbinding Uitplein – Nieuwstraat Verbinding en herstructurering Centrumpassage Verbinding en herstructurering Kop Kopspijker Ontwikkeling Oude Haven Verkleuring Voorstraat Openbare ruimte: strategie en lange termijn Supermarkten IN het centrum

16

7 GEBIEDSPROFIELEN 7.1 Gebiedsprofielen ‘hart centrum’ 7.2 Gebiedsprofielen ‘rondje dorp’ 7.3 Gebiedsprofielen: transformatielocaties

20

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 13

5. UITVOERINGSAGENDA

Gezamenlijke aanpak

De stakeholders in het centrum van Spijkenisse (gemeente, eigenaren, ondernemers) staan samen voor de transitie-opgave. Het centrum wordt zo minder door winkels gedomineerd; andere functies (ook wonen) worden belangrijker. Het wordt een voorzieningenhart voor de eigen inwoners.

Dit Koersdocument beschrijft strategieën, ingrepen en maatregelen, voorzien van analyses en onderbouwingen, om het centrum de noodzakelijke transitie door te laten maken.

Het gaat niet alleen om verbreding van functies en voorzieningen, maar ook om versterking van de ruimtelijke structuur en verhoging van de sfeer en verblijfskwaliteit. Dit is een vervolgstap in de evolutie van het centrumgebied waardoor die steeds meer de rol als ‘Huiskamer-van-de-Stad’ kan vervullen. Transitie van het centrum naar ‘huiskamer-van-de-stad’ Aan die transitie van ‘winkelcentrum’ naar ‘huiskamer-van-de-stad’ moeten alle stakeholders met ieder hun eigen middelen en mogelijkheden bijdragen. Dat heeft tot doel om het volgende te bereiken;  COMPLEET CENTRUM: a) primair gericht op de eigen inwoners, b) met brede invulling (minder winkels, meer cultuur, vermaak, horeca, zorg, diensten, maatschappelijk), c) met meer focus op dagelijkse en gemakaankopen (convenience) en minder op mode, en d) met meer wonen;  HERKENBARE STRUCTUUR: sterk en goed leesbaar voor zowel bezoekers als bedrijven, met a) goede ankerpunten (bronpunten/bestemmingen), b) heldere routing en winkelstructuur, c) krachtige verbindingen en d) herkenbare plekken;  AANTREKKELIJK VERBLIJF: ‘Huiskamer-van-de-Stad’ door a) een breed pakket functies en voorzieningen waarvoor veel mensen vaak komen, b) goede bereikbaarheid (route naar centrum, parkeren, stallen), en c) sfeer en hoge verblijfskwaliteit (attractieve, groene inrichting);  COMPACTE SETTING: een overzichtelijk en goed beloopbaar gebied met krimp

van het winkelareaal (-15 a 18.000 m2) door verkleuring naar een bredere functiemix of transformatie naar wonen.

Samenwerking is noodzakelijk om tot verbetering van het centrum te komen. Het is een proces van lange adem waarbij onderweg monitoring en bijsturing nodig is. Aan een opbouw van die samenwerking is de afgelopen tijd gewerkt: dat moet nu verder groeien. In zo’n complex proces met diverse partijen en lange looptijd is het niet alleen belangrijk om de eigen rol te vervullen maar ook om eraan bij te dragen dat andere partijen in een goede positie komen om hun rollen te vervullen. Een proactieve houding is noodzakelijk. In dit proces hebben alle stakeholders een rol. Rollen hangen samen met de specifieke taken en verantwoordelijkheden van de partijen, met de aard en omvang van hun belang en met de middelen waarover zij beschikken. Dat is niet alleen geld maar ook de inzet van andere middelen en instrumenten waar die partijen over kunnen beschikken. In het Driepartijenoverleg komen de belangen samen. Dit overleg is daarom belangrijk voor uitvoering van het gezamenlijke programma: om initiatieven te starten en om de continuïteit van uitvoering te bewaken. Partijen bespreken hier hoe ze optimaal van elkaars inzet en mogelijkheden gebruik kunnen maken om samen maximaal resultaat te behalen. Uitdagingen gemeente: Dit betreft niet alleen specifieke eigen taken van de gemeente maar ook het in positie brengen van marktpartijen om de juiste dingen te doen en om uitvoering te stimuleren.

De gemeente speelt vaak een initiërende rol bij de start van ontwikkelingen die later door marktpartijen gerealiseerd worden.  Het Stadscentrum heeft prioriteit voor winkels die hier passen en bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het centrum; ontwikkeling in wijkcentra en kleine kernen blijft mogelijk mits passend bij hun marktpositie;

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 14

 Toelaten van winkels op non-retail locaties en nieuwe winkelontwikkeling worden vermeden. Als er reden is om hiervan af te wijken wordt dit tijdig gemeld in het Driepartijenoverleg  Overige publieksfuncties en voorzieningen op het centrum richten. Inventarisatie van relevante voorzieningen (nieuw en reeds aanwezig) en inzet op oriëntatie op het centrum (voorbeelden zie bijlage B.2.5);  Verruimen mogelijkheden in bestemmingsplan voor functiemix: non-retail op moeilijk invulbare locaties en horeca in het hele winkelgebied;  Versterken positie ‘Huiskamer-van-de-Stad’: focus op convenience, meer overige voorzieningen, heldere ruimtelijke structuur, kwaliteit ruimtelijke inrichting, faciliteren activiteiten/evenementen;  Onderzoek naar verplaatsing supermarkten: (laten) ontwikkelen van plannen en business-cases, gesprek met ondernemers / eigenaren;  Initiatief voor verbeteren van hoofdroutes (Uitplein-Nieuwstraat, route Centrum-passage, Kopspijker-Havenplein); betrekken eigenaren en samen ontwikkelen van plannen en business-cases;  Stimuleren van transformaties door inzet van gemeentelijke instrumenten en besluiten om die mogelijk te maken;  Beleid en instrumenten om starters (winkels, andere publieksfuncties) te helpen met vestiging; in samenwerking met de BIZ;  Verbetering bronpunten (entree Theatergarage, fietsstrategie, stallingen voor de fiets in/bij centrum) en

betrekken van marktpartijen bij realisatie;  Stimuleren van ontvlechting splitsingsakte en vereenvoudiging van het eigendom van de Centrumpassage;  Meenemen van het centrum als een van de hoofdelementen in de aanpak van de city-marketing / branding van Spijkenisse;  Uitdragen gebiedsprofielen en als vertrekpunt hanteren bij plannen en besluiten voor nieuwe ontwikkelingen en transformaties;  Plan en strategie voor verbetering van verblijfsplekken, verhoging aantrekkelijkheid openbaar gebied;  Uitvoering van de plannen voor meer groen in het centrum;  Onderzoek naar mogelijkheden voor juridisch en financieel instrumentarium (subsidies) ter stimulering van transformaties, etc.

Opdracht eigenaren:  Continuïteit acquisitie-inspanning voor winkels, horeca/diensten, andere voorzieningen;  Uitdragen gebiedsprofielen en als vertrekpunt hanteren bij plannen en besluiten voor nieuwe ontwikkelingen en transformaties;  Proactieve planontwikkeling voor alle transformatielocaties;  Deelname aan collectieve plantrajecten die meerdere eigendommen raken (gebiedsontwikkelingen, verbindingen);  Ontvlechting van de splitsingsakte en vereenvoudiging van het eigendom van de Centrumpassage;  Inzet van kennis, netwerk en ervaring voor ondersteuning van planontwikkeling door gemeente en door andere eigenaren;  Bij verkoop van bezit spannen eigenaren zich ervoor in dat een volgende eigenaar ook weer deelneemt aan het Driepartijenoverleg.  Faciliteren van verbetering van bronpunten (zowel auto als fiets).

Opdracht BIZ / centrummanager:  Uitdragen gebiedsprofielen en als vertrekpunt hanteren bij plannen en besluitvorming voor nieuwe ontwikkelingen en transformatie;  Business-development: identificeren en benaderen van lokale / regionale helden (zelfstandige ondernemers in Spijkenisse of de regio) die mogelijke kandidaat voor vestiging zijn;  Identificeren en benaderen van in Spijkenisse zittende bedrijven die mogelijk kandidaat zijn voor verplaatsing (retailers, andere voorzieningen);  Begeleiden van starters bij initiatieven om zich in het centrum te vestigen;  Initiëren van innovaties in logistiek (city-hub, CO2 neutrale distributie);  Ontwikkeling van een evenementenkalender;  Ontwikkeling B2C marketing / communicatie centrumgebied;  B2B communicatie naar regionale / nationale makelaars;  B2B communicatie naar branche-organisaties en retail-netwerken.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 15

6. OPGAVEN EN PROJECTEN

Transformatie Noordpassage

Hier worden de belangrijkste fysieke opgaves en projecten geschetst die van belang zijn voor de transitie van het centrum. Deze hebben een verder strekkende invloed: die overstijgt doorgaans de locatie.

Voor aanpak van deze passsage bestaan plannen: die wachten op uitwerking, besluitvorming en realisatie.

Enkele projecten zijn al in voorbereiding. De meeste hieronder beschreven opgaven moeten vooral gezien worden als opstart van haalbaarheidsstudies. Het Driepartijenoverleg wil planontwikkeling en samenwerking bevorderen. Uiteindelijke realisatie is aan direct betrokken partijen: die moeten daartoe zelf besluiten nemen. Met dit Koersdocument spreken de partijen commitment uit aan de opstart en uitvoering van de haalbaarheidsstudies. Besluitvorming over investeringen volgt later nog. Er is bijna altijd sprake van meerdere belanghebbenden. Verder is bijna altijd openbaar gebied in het geding en is publieke besluitvorming en/of vergunningverlening nodig. Dat maakt dat de gemeente in alle projecten een rol heeft. Vaak is die rol initiërend en faciliterend; soms regisserend of zelfs realiserend. Wisselend zijn eigenaren betrokken, afhankelijk van direct eigendom of indirect effect van ingrepen. Er zijn vele kleine fysieke aanpassingen nodig met minder grote invloed. Die zijn ook belangrijk voor de winkelfunctie en de verblijfskwaliteit. Ook in die kleinere projecten is sprake van betrokkenheid in verschillende rollen van zowel eigenaren als de gemeente. Naast de fysiek projecten zijn er programmatische en/of thematische benaderingen (beschreven bij de uitvoeringsagenda).

Transformatie Kolkplein Door inzet van gemeente en provincie is overeenstemming met de eigenaar bereikt om de winkelfunctie op te heffen en na sloop woningen te realiseren. De fitness krijgt een andere plek in het centrum en Action zit in de Kopspijker; andere winkels stoppen of verplaatsen naar locaties elders in Spijkenisse. In de nieuwe situatie komt geen retail (winkels of horeca of diensten). Initiatief: Gemeente en provincie (functieverandering, ontmanteling) Initiatief: Eigenaar / ontwikkelaar (vervolgstap planontwikkeling) Betrekken: Gemeente (faciliterend) Realisatie: Eigenaar / ontwikkelaar (gemeente openbare gebied)

Bestaande winkelruimte is vaak moeilijk om te zetten naar wonen door maatvoering, situering aan straten met winkelprofiel en door functies daarboven. Toch is transformatie naar wonen vaak gewenst omdat extra wonen bijdraagt aan draagvlak, levendigheid na winkeltijd en sociale veiligheid en omdat dit onder de huidige marktcondities een kansrijke functie is. Voor het noordelijk deel is omzetting naar wonen mogelijk, mede doordat aan de achterzijde opening naar het water mogelijk is. Voor het zuidelijk deel is dit lastiger maar wel mogelijk op basis van een specifiek woningtype. Aanpassing van de openbare ruimte is noodzakelijk om een passende woonsfeer te laten ontstaan en om te zorgen voor privacy in de woningen. Initiatief: Staete Invest Betrekken: Gemeente (faciliterend) Realisatie: Staete Invest (gemeente openbaar gebied) Transformatie en verkleuring Zuidpassage (incl. Saturnpand) Voor aanpak van deze passsage bestaan plannen: die wachten op de uitkomst van haalbaarheidsonderzoek en besluitvorming naar aanleiding daarvan. Omzetting van winkelruimte stuit in de Zuidpasssage op problemen. Door de gebouwdiepte is lichttoetreding en daardoor het aantal mogelijke functies beperkt. Vanwege de ligging van het theater is enig publieksgericht programma gewenst op de route daarnaartoe. De Zuidpassage biedt daarvoor kansen.

Het noordelijk deel van de Zuidpassage kan door verkleuring bestemd worden voor kleine werkunits maar samen met de aanpak van de zuidzijde van de Noordpassage is ook transformatie naar wonen mogelijk. De zuidzijde van de Zuidpassage is gemaakt voor winkels en kan hierdoor ook verkleuren naar leisure, cultuur (galerie), voorziening (zorg, maatschappelijk) en kleine werkunits, als hier vraag naar is. Een grote, doelgericht bezochte winkel die niet elders in het centrum past maar die je bij het centrum wilt behouden is ook nog mogelijk. Aanpassing van de openbare ruimte is nodig naar een gemengde stadsstraat. Hierin passen de diverse functies; ook wonen op de begane grond.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 16

Voor het Saturnpand ligt een plan dat uitgaat van wonen op etage en deels op de begane grond en voor een commerciële functie op de begane grond in aansluiting op het publieke karakter van het Theaterplein (fitness). Initiatief: Staete Invest Betrekken: Gemeente (faciliterend) Realisatie: Staete Invest (gemeente openbaar gebied) Transformatie Diamant De Diamant is op etage en aan de omloop slecht verhuurbaar. De omloop om de Diamant is als route niet logisch. Op de kop van dit volume is een winkel nodig voor continuïteit van winkelbeeld aan de Nieuwstraat. Verder is transformatie naar wonen mogelijk. Dit staat in relatie met de aanpak van de tegenover liggende wand met diepe units (Stoep / Breestoep). Voor aanpak van De Diamant bestaan plannen: die wachten op uitwerking, besluitvorming en realisatie. Er is mogelijk sprake van wonen met zorgsignatuur. Door centrale ontsluiting en mogelijk enig semi-publiek programma voor bewoners, kan dit passen bij het publiekgerichte karakter van de omgeving. De omloop om de Diamant via de brug naar de Centrumpassage krijgt door transformatie een andere betekenis; zeker als ook het tegenoverliggend volume Stoep / Breestoep verandering ondergaat. Het aansluitend openbaar gebied is in bezit van vastgoedeigenaren: aandacht is nodig voor aanpak hiervan in het verlengde van de aanpak van gebouwen.

Door de moeilijke verhuurbaarheid en bij functieverandering van de Diamant lijkt wijziging van functie wenselijk. Vanwege de grote diepte ligt verkleuring voor de hand naar een functie die daarmee uit de voeten kan (zorg, onderwijs, maatschappelijk, werkunits). Als winkel kan gedacht worden aan grote winkels uit de categorie in/om huis die doelgericht bezocht worden Bij transformatie naar wonen is afstemming nodig met transformatie van de Diamant. Mogelijk kunnen invullingen elkaar versterken; de tussenliggende openbare ruimte kan dan vanuit één visie aangepast worden. Het aansluitend openbaar gebied is in bezit van vastgoedeigenaren: aandacht is nodig voor aanpak hiervan in het verlengde van de aanpak van gebouwen. Initiatief: ARC RE en andere eigenaren Betrekken: Gemeente (faciliterend), Vivesta Realisatie: ARC RE en andere eigenaren (marktpartijen openbaar gebied) Verbinding Uitplein – Nieuwstraat Uitplein en Nieuwstraat maken samen deel uit de van de hoofwinkelstructuur en de verbinding tussen die twee is daarom cruciaal. In de praktijk werkt deze verbinding slecht door de uitvoeringskenmerken. Het Uitplein loopt dood op een winkelwand met zijdelings een lift en roltrap (die vaak in storing zijn). Er is ruimte nodig om een aantrekkelijke, uitnodigende en comfortabele verticale verbinding te maken.

Het stijgpunt moet over de volle lengte van het Uitplein zichtbaar zijn; de uitstraling van het hoge niveau moet ertoe uitnodigen de verbinding naar de Nieuwstraat te benutten. Met aan alle zijden winkels van verschillende eigenaren is dit een complexe opgave: er bestaat geen evidente oplossing. Daarom is studie van dit knooppunt vereist om te verkennen wat de mogelijkheden zijn. Daarbij spelen naast de gemeente ook de aanliggende eigenaren een rol.

Initiatief: Vivesta Betrekken: Gemeente (faciliterend), ARC RE Realisatie: Vivesta (marktpartijen openbaar gebied) Transformatie en verkleuring Stoep / Breestoep De units op het hoge niveau van Stoep /Breestoep zijn ook moeilijk verhuurbaar door ligging aan de slecht als verbinding werkende route via de omloop van de Diamant. De diepe units zijn lastig te transformeren. Voor aanpak van Stoep / Breestoep bestaan geen plannen: studie op verkleuring / transformatie is wenselijk.

Van de twee verbindingen in het hoofdcircuit heeft deze een hogere prioriteit dan die via de Centrumpassage. Op realisatie van deze verbinding is meer grip, deze is sterker beeldbepalend door ligging in de buitenruimte en is dag en nacht beschikbaar (de Centrumpassage gaat ’s-avonds dicht). Initiatief: Gemeente, Manhave Betrekken: Vivesta, aanliggende eigenaren / VvE Centrumpassage Realisatie: Gemeente (openbaar gebied), stijgpunt; eigenaren (vastgoed)

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 17

Verbinding en herstructurering Centrumpassage De Centrumpassage is ontwikkeld als naar binnen gekeerd centrum om mensen vast te houden rond een stijgpunt dat ook als plein werkt. Door latere ontwikkelingen is de positie van de passage in het centrum verandert: die zou nu vooral als verbinding tussen Uitplein en Kopspijkerplein moeten werken. Als de verbindende functie goed wordt vervuld en de passage een attractieve aankleding en sfeer heeft, kan die een grote rol spelen in de hoofdcirculatie met grote passantenstroom. Ook voor achterliggende delen van het centrum (b.v. De Kopspijker) is dit belangrijk. Ook dit is een complexe opgave die verkenning vergt. Essentie is het rechttrekken van de passage op het hoge niveau, draaien van de roltrap, versterken van de signaalwaarde van de entrees (zijde Uitplein over twee lagen) en herschikken van winkelunits op het hoge niveau. Op het lage niveau lijken units alleen retail betekenis te hebben bij adres aan het Uitplein. Verplaatsing van de roltrap creëert meer verhuurbare ruimte; maar die blijft verstopt met slechte diepte-breedte verhouding. Kansen voor herindeling van het lage niveau met oriëntatie op het Uitplein zijn beperkt. Andere opties vergen verkenning (-1 aansluiten bij units aan de Nieuwstraat of met andere functie ontsluiten op de H. de Lintweg).

Groot probleem is de eigendomsstructuur en de slechte financiële situatie van de VvE. Door een ingewikkelde splitsing moeten eigenaren met sterk uiteenlopende belangen besluiten over - en betalen aan ingrepen waarin zij ongelijk belang hebben. Dit leidt tot verlamming in initiatief en besluitvorming. Ontvlechting van de splitsing en vereenvoudiging van het eigendom (minder eigenaren met meer bezit) is vereist om tot aanpak te komen. Initiatief: Betrekken: Additioneel: Realisatie:

Gemeente eigenaren Centrumpassage, Driepartijenoverleg, Staete Invest Beheerder VvE eigenaren Centrumpassage

Verbinding en herstructurering kop Kopspijker De context van de kop van De Kopspijker verandert. De betekenis van de twee uitgangen wijzigt als de Stadspleinpassages van functie veranderen (lopende haalbaarheidsstudies moeten uitwijzen of dit mogelijk is). De entree van de Theatergarage aan de Noordkade moet belangrijer worden door routing en

signing in de garage en door uitstraling en signing van de entree op straat. De Kopspijkergarage is en blijft een ‘abonnementengarage’. De Kopspijker heeft in het ‘rondje dorp’ de functie van aanloopstraat. Door de ligging op een hoek van het centrum nabij parkeren is dit ook een ankerpunt. Action heeft nu die rol. Ook een supermarkt zou passend zijn (zat er vroeger ook). Door de huidige verhuursituatie is dit voorlopig niet aan de orde. De Kopspijker krijgt meer betekenis in de routing als de verbinding via de loopbrug naar Havenplein en Voorstraat wordt geactiveerd. Dit versterkt het ‘rondje dorp’. De nieuwe positie van de Kopspijker kan reden zijn voor aanpak van de uitvoering van de passage (maat, materialisatie, overkapping). Een verkenning van de mogelijkheden voor herstructurering van de kop van De Kopspijker kan verbonden worden met een studie naar mogelijkheden voor ontwikkeling en kwaliteitsverbetering van de Oude Haven. Initiatief:

Gemeente primair (voor verbinding); Kopspijker bv / Staete Invest secundair (voor aanpassing vastgoed) Betrekken: Eigenaren Oostkade, stakeholders Havenplein en Voorstraat Uitvoering: Gemeente, Staete Invest en Kopspijker bv (zie Oude Haven) Ontwikkeling Oude Haven Rond de Oude Haven (Oostkade, Kaaistraat, Westkade) bestaat een rommelig beeld met slechte kwaliteit en lage gebruiksintensiteit. Dit staat in schril contrast met de aanwezigheid van robuust stedelijk water dat elders aanleiding is voor een sterk en hoogwaardig stedelijk woonmilieu. Dit hoeft niet gepaard te gaan met hoge gebruiksintensiteit (commerciële functies): dit is ook mogelijk op basis van wonen. Vooral voor wonen zijn er mogelijkheden door (her)ontwikkeling van panden en terreinen aan zowel de Oostkade als de Westkade. Dit vergt ruimtelijke studie en verkenning van mogelijkheden (programma, financieel). Dat richt zich op de idee om huidige bebouwing te vervangen door nieuwbouw. Wonen kan in de plint aangevuld worden met ruimte voor horeca (terras op de zon) en voor diensten en voorzieningen. Dat kan ook het kantoor voor de woningbouwvereniging zijn. Winkels worden hier niet voorzien.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 18

Door gebiedsontwikkeling kan een nieuwe verbinding vanuit de Kopspijker naar de voetgangersbrug over de haven in een grotere context geplaatst worden. Hierdoor kunnen ruimtelijke en financiële opties voor deze gecombineerde ontwikkeling toenemen.

Doorgaans is de gemeente verantwoordelijk voor het openbaar domein, zoals eigenaren dat zijn voor gebouwen. Waar investeringen in gebouwen en openbaar gebied parallel kunnen lopen, kan kosten-efficiency bereikt worden.

Initiatief: Gemeente en eigenaren vastgoed Betrekken: Eigenaren Oostkade (en Westkade) Realisatie: Eigenaren ontwikkellocaties, gemeente regie en openbaar gebied

Investeren in het openbaar domein moet gebaseerd zijn op een lange termijn strategie en een consistent plan. Die strategie kan deels samenvallen met de lange termijn onderhoudsplanning, met investeringen in ondergrondse infrastructuur en met investeringen in aanpalende gebouwen.

Verkleuring Voorstraat

Supermarkten IN het centrum

De Voorstraat heeft zijn winkelfunctie grotendeels verloren; er vestigen zich andere publieksfuncties. Hierdoor ontstaat het profiel van een gemengde stadsstraat. Toename van horeca versterkt dit profiel. Ook voor starters heeft de Voorstraat een functie. Dat is prima voor de rol in het ‘rondje dorp’. Zo blijft de betekenis van deze straat (historie, authentiek beeld) behouden.

De twee supermarkten leiden tot one-stop-shopping: er is nauwelijks spin-off naar centrumbezoek. De toekomst van Spijkenisse Centrum ligt bij de lokale consument en bij gemakswinkelen (convenience). Hierin spelen supermarkten een grote rol.

Ook wonen op de begane grond past in een gemengde stadsstraat; niettemin zijn commerciële functies sterker voor dit beeld. Daarom wordt bij herinvulling van panden op de begane grond eerst naar een commerciële invulling gestreefd. Dit kan ook een werkfunctie zijn. Als dit niet realistisch blijkt, is invulling met (of herontwikkeling naar) wonen wenselijk. Dit is onder voorwaarde dat op begane grond wordt uitgegaan van een robuuste plint (maatvoering en materialisatie die bijdragen aan een gevarieerde stedelijk beeld waardoor later functie-omzetting mogelijk is). Transformaties, soms door herontwikkeling met nieuwbouw, zijn nodig om tot goede nieuwe bestemmingen te komen die bijdragen aan het beeld en het functioneren van de Voorstraat. Voor haalbaarheid van plannen en voor optimalisatie van het beeld kan een creatieve aanpak, b.v. voor planvolumes, nodig zijn. Gemeente en eigenaren spannen zich hier samen voor in. Initiatief: Eigenaren (i.s.m. ondernemers) Betrekken: Gemeente (regie en faciliterend) Realisatie: Eigenaren (gemeente openbaar gebied)

Supermarkten stellen eisen aan maatvoering, parkeren en bevoorrading. Hierdoor is het aantal opties voor een supermarkt binnen de beoogde winkelkern beperkt. De Stadhuispassage biedt mogelijkheden (door verplaatsing en herontwikkeling). De Kopspijker ligt vanwege recente verhuringen minder voor de hand. Bij de Boekenberg zijn er geen afdoende mogelijkheden. Bij voorkeur wordt uitgegaan van verplaatsing van één van de nu bij het centrum gevestigde winkels (Dirk, AH). Daarmee zijn de belangen van die bedrijven in het geding en ook van de eigenaren van de betreffende panden. Voor die locaties zijn alternatieven nodig. Ook voor de parkeergarages heeft dit effect; dit kan kansen bieden voor andere functies of nieuwe ontwikkelingen. In de Stadhuispassage lijken er bijvoorbeeld mogelijkheden om een supermarkt te integreren op de plek van de begane grond van het gemeentehuis. Recent heeft de gemeente hier verbouwd: Mogelijk kan de inpassing van een supermarkt parallel lopen met gemeentelijke heroriëntatie op – en vernieuwing van haar huisvesting, uiteraard met behoud van alle publieksfuncties. Initiatief: Gemeente Betrekken: eigenaren vastgoed, eigenaren optie-locaties, supermarkten Realisatie: eigenaren optie-locaties, gemeente regie; supermarkten

Openbare ruimte: strategie en lange termijn Dit is geen locatie-specifiek project maar een benadering die voor het hele centrum geldt. Bovendien komt de openbare ruimte in bijna ieder hierboven geschetste opgave voor. Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 19

7. GEBIEDSPROFIELEN Die beoogde basisstructuur heeft gevolgen voor de gewenste ontwikkeling van deelgebieden, ook door kleinere ingrepen. Om daarop te sturen worden gebiedsprofielen geschetst. Die geven ruimtelijk en functioneel een beeld van de in de toekomst gewenste ontwikkeling. De gebiedsprofielen zijn niet ‘in beton gegoten’ maar zijn richtinggevend voor de gewenste kleuring van het centrum. Naast focus zijn ook variatie en flexibiliteit gewenst in elk deelgebied en marktkansen moeten benut worden als die zich voordoen. Sturing op gebiedsprofielen gebeurt door overleg en advies ‘in de geest van dit koersdocument’. Vestiging is vrij en een eigen beslissing van ondernemers. De profielen werken stimulerend voor potentiële vestigers en zijn een signaal naar retailers om zich af te vragen of zij wel op de goede plek zitten.

‘Rondje dorp’: dit zijn vooral zones ten oosten van het centrum rond de Voorstraat. Hier zit de aanvullende branchering. Dat zijn winkels die in zekere mate doelgericht bezocht worden. Maar hier zit ook het zwaartepunt van avondhoreca en dienstverlening. Dit zijn bij uitstek plekken waar zelfstandige ondernemers en specialistische winkels zich vestigen. Hier is sprake van coleur local ten opzichte van het door ketens gedomineerde hart van het centrum. ‘Transformatie-locaties’: een aantal locaties zal de winkelfunctie volledig (of gedeeltelijk) verliezen. Omzetting naar een andere functie is daar aan de orde. Dit kan bestaan uit ‘verkleuring’ naar een andere vorm van gebruik (maar nog wel gericht op bezoekers) of uit ‘transformatie’ naar een wezenlijk andere vorm van gebruik, voornamelijk wonen. 7.1 Gebiedsprofielen: ‘hart centrum’ In het hart van het centrum zit de kernbranchering. Hier ligt de nadruk op winkels en op ketens met per deelgebied accentverschillen in branches.

De gebiedsprofielen zijn opgedeeld in 3 groepen.

De Stadhuispassage (1) is aantrekkelijk voor ketenbedrijven in het middensegment. In principe is deze geschikt voor alle centrumbranches maar er is nu al sprake van een accent op gemakwinkels (convenience). De passage heeft een intensief en consumptief karakter; dat past minder bij hoog in de markt gepositioneerde (fashion-) winkels en zaken met specialistische assortimenten. Minimaal 1 trekker is essentieel. Dat is nu Hema; een supermarkt past hier goed bij. Mogelijk kan de supermarkt in de plaats van Hema indien die een meer centrale locatie zou overwegen. De Stadhuispassage is gericht op bewegen en niet op verblijf: daarom is hier take-away horeca op z’n plaats maar dat geldt veel minder voor zit-horeca (geen terras).

‘Hart centrum’: hier zit de kernbranchering. Nadruk ligt op winkels en ketens met per deelgebied accentverschillen in branches. Zo is er onderscheid naar modisch accent en nadruk op gemakwinkels. Maar ook winkels die meer doelgericht bezocht worden kunnen tot accentverschil leiden. Op bepaalde plekken is winkelbezoek ondersteunende horeca (daghoreca) gewenst.

Het Uitplein (2) is ook aantrekkelijk voor ketenbedrijven in het middensegment en voor vele branches; hier is echter van nature meer focus op fashion. De maat van het Uitplein geeft meer ruimte en meer statuur. Daardoor leent deze plek zich ook bij uitstek voor daghoreca; vooral met terras versterkt dit de verblijfskwaliteit van deze centrale plek. Dit is het hart van het centrum hetgeen normaal gesproken via relatief hogere huren leidt tot winkels met aanzienlijke omzetten en marges en flinke passantenaantallen. Ketens in het modische of daaraan gelieerde sectoren passen hierbij.

Koersdocument Spijkenisse Centrum 2021

Pagina | 20

De Uitstraat (3) kruist de aansluiting van Stadhuispassage en Uitplein. Door de beperkte lengte sluit in een groot deel van deze straat de branchering vanwege nabijheid en zichtbaarheid aan bij de branchering van Uitplein en Stadshuispassage. Aan beide uiteinden valt de passantenstroom sterk terug: dit milieu is daarom meer geschikt voor gespecialiseerde retailers (zoals de fietsenwinkels), horeca (met name take-away) en op de koppen ook dienstverlening. De Nieuwstraat (4) is de centrale drager van het winkelgebied tussen de diverse centrumdelen. Deze straat is geschikt voor non-food branches met focus op de modische en luxe sector (winkels die bezocht worden door ’kijken en vergelijken’). Door de ruimtelijke setting heeft deze straat van nature meer allure. Hierbij past sterker dan in de eerder genoemde straten een invulling met gespecialiseerde winkels met een gemiddeld hogere kwaliteit. Door de aard van dit winkelmilieu en de bezonningssituatie is horeca alleen op specifieke locaties mogelijk waar een passende maat bestaat: voor de Kopspijker en in de aansluiting naar de Kaaistraat. Voor de Centrumpassage (5) geldt grotendeels dat daar gevestigde winkels zich op het Uitplein, de Uitstraat of de Nieuwstraat richten en daar dus al beschreven zijn.

In de huidige situatie heeft het binnengebied (de passage) op het hoge niveau een onbestemd profiel: sfeerloos, drukkend en vooral gebruikt om snel doorheen te lopen. Door ligging en passantenstroom kan dit, na herontwikkeling, een vergelijkbaar profiel krijgen als de Nieuwstraat. Het lage niveau moet zich zoveel mogelijk op het Uitplein richten en daarmee qua invulling het karakter van die ruimte aannemen. Als de gewenste ontwikkeling tot verbinding werkelijk gestalte krijgt, kan dit betekenen dat een deel van het volume op het lage niveau op een andere wijze toegankelijk gemaakt of gebruikt moet worden. 7.2 Gebiedsprofielen: ‘rondje dorp’ In der zone ten noorden van het centrum bevindt zich de aanvullende branchering. Hier ligt meer nadruk op horeca en diensten, op zelfstandig ondernemerschap en op specialistische bedrijven.