Business Case Verkenning Markenburgpolder
Tekst van het document
Business Case Verkenning Markenburgpolder Gemeente Nissewaard
1
COLOFON Auteurs
: B (Bas) Kohlmann – KWK : G.M. (Gaëlle) de Sévaux - KWK : E. (Evert) Kuijpers – Accent Adviseurs : M (Mathijs) van Mullekom – Accent Adviseurs
Opdrachtgever
: Gemeente Nissewaard
Project
: Business case ‘Verkenning Markenburgpolder’
Status
: Definitief
Versie
: 3.0
Datum
: 23 mei 2025
2
MANAGEMENTSAMENVATTING Inleiding
Stedenbouwkundig concept
In september 2024 is de memo Verkenning opvanglocatie Markenburg besproken tussen gemeenteraad en college, waarna
het
college
besloten
heeft
om
Onderstaand is het stedenbouwkundig plan weergegeven.
een
‘haalbaarheidsverkenning’ uit te laten voeren. Belangrijk in het gesprek met de gemeenteraad was de wens om in het
programma
ook
de
ruimte
te
bieden
voor
maatschappelijke functies en flexwonen op deze locatie, welke meerwaarde bieden voor Nissewaard. Op basis hiervan is een breder programma op haalbaarheid verkend met een passende kwaliteit voor een langere periode. Het
mede
gelet
ontwikkelingen
programma
is
rondom
de
maatschappelijke)
opvang,
de
op
een
aantal
(preventieve
asielopvang
en
de
verwachte verlenging van de tijdelijk regeling opvang Oekraïense ontheemden, bepaald op: •
Flexwonen (76 woningen)
•
Skaeve Huse (7 woningen)
•
Asielopvang (250 plekken)
•
Voedselbank (omvang 750 m2)
KWK heeft opdracht gekregen te onderzoeken hoe realistisch het is om bovenstaand programma te kunnen huisvesten op de locatie Markenburgpolder. Op basis van deze ‘haalbaarheidsverkenning’ met een onderliggende
business
case,
is
er
een
nieuw
afwegingsmoment voor de gemeenteraad.
3
Ruimtelijke en planologische inventarisatie
Ruimtebeslag
Financiën
Om de mogelijke risico’s in kaart te brengen voor het
Het totale terrein van het plangebied is 3 hectare. Vanuit
De totale investeringskosten (excl. COA) bedragen €
plangebied
de verschillende functies is er een totaal terrein benodigd
16.774.000,-- incl. BTW.
is
er
inventarisatie
door
Arcadis
uitgevoerd
(d.d.
een
planologische 2024).
van 22.813 m2. De algemene infra (toegangsweg) en
Verscheidene adviseurs bij de gemeente hebben hier
inrichting van de openbare ruimte voor de voedselbank en
toevoegingen aan gedaan t.a.v. geluid en riolering.
de flexwoningen zijn hierin niet meegenomen.
Onderstaand
is
weergegeven
december
welke
punten
Planning Indien de initiatieffase wordt gestart na het besluit op 2
zijn
onderzocht en welke beheersmaatregelen er zijn voorzien
Functie
om de risico’s te beperken.
Flexwoningen
juli 2025, wordt het project augustus 2026 opgeleverd.
M2*
De planning gaat uit van 58 weken doorlooptijd, waarbij
In de onderstaande tabel zijn de onderzochte/relevante
Woningen (footprint)
1.720
m2
onderwerpen weergegeven inclusief de status.
Parkeren
1.220
m2
er geen rekening is gehouden met projectrisico’s. In de
Subtotaal
2.940
m2
planning bij start project dienen de ambtelijke en
Geen onderzoek benodigd (Aanvullend) onderzoek benodigd Mogelijke belemmering
Onderwerp
bestuurlijke doorlooptijden en besluitvormingsmomenten
Skaeve Huse 245
m2
Voorzieningen
35
m2
planning herijkt/geactualiseerd en eventueel uitgebreid
3.180
m2
op basis van de kennis en status van de desbetreffende
Parkeren
40
m2
fase.
Subtotaal
3.500
m2
Terrein incl. infra SH
Status
Archeologie en cultuurhistorie
te worden opgenomen. Gedurende elke fase wordt de
Woningen
Bodem Bedrijven en milieuzonering
Conclusie
AZC Terrein
15.000
m2
Parkeren
500
m2
Subtotaal
15.500
m2
Gebouw
750
m2
Geluid
Terrein
100
m2
Externe Veiligheid
Fietsparkeerplekken
23
m2
Parkeren
0
m2
Subtotaal
873
m2
22.813
m2
Flora en fauna Natuurnetwerk Nederland Stikstof Geur
Luchtkwaliteit Water Riolering en hemelwaterafvoer
Voedselbank
Totaal Ruimtebeslag
Het volledig programma kan ruimtelijk ingepast worden op de kavel in de Markenburgpolder. Het COA ontwikkelt hierbij hun eigen terrein en de centrale infrastructuur. De business case is sluitend en financieel haalbaar, indien uitgegaan wordt van een gebruiksperiode van minimaal 15 jaar, waarbij er afspraken zijn met het COA voor 10 jaar.
4
INHOUD
6.
COLOFON ................................................................................................ 2 MANAGEMENTSAMENVATTING ....................................................................... 3 1.
2.
3.
4.
5.
INLEIDING ......................................................................................... 6 1.1
Aanleiding .............................................................................. 6
1.2
Afhankelijke projecten ............................................................... 6
1.3
Stakeholdersanalyse ................................................................... 6
1.4
Uitgangspunten ........................................................................ 6
1.5
Doelgroepen Markenburgpolder ..................................................... 7
STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT .............................................................. 9 2.1
Toelichting............................................................................. 11
2.2
Stedenbouwkundig programma ..................................................... 13
5.4
Voedselbank ...........................................................................35
5.5
Totaal ruimtebeslag Markenburgpolder ............................................36
FINANCIËLE ONDERBOUWING ................................................................ 38 6.1
Uitgangspunten........................................................................38
6.2
Subsidies ...............................................................................39
6.3
Stichtingskostenraming ..............................................................40
6.4
Exploitatieberekening ................................................................40
6.5
Marktconsultatie ......................................................................40
6.6
Besluitvorming ........................................................................40
7.
PLANNING ....................................................................................... 42
8.
CONCLUSIE EN VERVOLGSTAPPEN .......................................................... 44 8.1
Conclusie ...............................................................................44
8.2
Vervolgstappen ........................................................................45
BIJLAGEN .............................................................................................. 47
RUIMTELIJKE EN PLANOLOGISCHE INVENTARISATIE EN ANALYSE .................... 15 3.1
Historische ontwikkeling ............................................................. 15
3.2
Planlocatie............................................................................. 16
3.3
Planologische verkenning ............................................................ 17
BASIS ONTWERPKAART ....................................................................... 27 4.1
Toelichting............................................................................. 27
4.2
Hoogtekaart ........................................................................... 28
PROGRAMMA VAN EISEN EN RUIMTEBESLAG DOELGROEPEN ........................... 30 5.1
Flexwoningen.......................................................................... 30
5.2
Maatschappelijke Opvang “Skaeve Huse” ......................................... 33
5.3
Asielopvang ............................................................................ 34 5
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding 1.2
In september 2024 is de memo Verkenning opvanglocatie Markenburg besproken tussen gemeenteraad en college,
Afhankelijke projecten
Windmolens
een
Er loopt een traject bij de Raad van State over plaatsing
‘haalbaarheidsverkenning’ uit te laten voeren. Belangrijk
van windmolens in de buurt van de kavel. De plaatsing van
in het gesprek met de gemeenteraad was de wens om in
windmolens heeft invloed op de mogelijkheid voor
het
huisvesting. Dit komt door de extra geluidsoverlast,
waarna
het
college
programma
besloten
ook
de
heeft
ruimte
te
om
bieden
voor
maatschappelijke functies en flexwonen op deze locatie, welke meerwaarde bieden voor Nissewaard. Op basis hiervan is een breder programma op haalbaarheid verkend
1.3
Stakeholdersanalyse
Op het plangebied zijn meerdere stakeholders aanwezig. Onderstaand is een stakeholdersanalyse weergegeven. Een uitgebreide analyse incl. toelichting is te vinden in bijlage 1.
slagschaduw en overige wettelijke richtlijnen. Ontwikkelingen dienen in de gaten gehouden te worden.
met een passende kwaliteit voor een langere periode. Oekraïnelocatie MRIJA Het
programma
is
mede
gelet
ontwikkelingen
rondom
de
maatschappelijke)
opvang,
de
op
een
aantal
(preventieve
asielopvang
en
de
verwachte verlenging van de tijdelijk regeling opvang Oekraïense ontheemden, bepaald op:
mogelijk worden overgenomen voor de ontwikkeling in de
gehouden te worden met een scenario waarbij de MRIJA
▪ Asielopvang (250 plekken)
units niet meer beschikbaar zijn.
▪ Voedselbank (omvang 750 m2) KWK heeft opdracht gekregen te onderzoeken hoe realistisch het is om bovenstaand programma te kunnen huisvesten op de locatie Markenburgpolder. Op basis van deze ‘haalbaarheidsverkenning’ met een case,
komen er een groot aantal woonunits vrij. Deze kunnen
de enige geïnteresseerde partij. Er dient rekening
▪ Skaeve Huse (7 woningen)
business
een groot deel van het terrein af te stoten. Hierdoor
Markenburgpolder. Gemeente Nissewaard is echter niet
▪ Flexwonen (76 woningen)
onderliggende
De Oekraïne-opvang MRIJA te Vlaardingen dient in 2026
is
er
afwegingsmoment voor de gemeenteraad.
een
nieuw
Vrachtwagenparkeerplaats
1.4
Uitgangspunten
Er zijn op basis van gesprekken met verschillende
De vrachtwagenparkeerplaats naast het gebied gaat
stakeholders
mogelijk uitbreiden. Met de uitbreiding is een aparte
ontwikkeling.
toegangsweg gewenst achterlangs de milieustraat. Hier wordt in de planvorming rekening mee gehouden.
▪ Door
uitgangspunten
gemeente
vastgelegd
Nissewaard
zijn
t.a.v.
de
kernwaarden
vastgesteld voor de planuitwerking. Duurzaamheid en kwaliteit staan hier centraal. 6
▪ Op het ‘perceel’ voor het AZC is recht van erfpacht
▪ Maatschappelijke opvang “Skaeve Huse”
De asielopvang draait om het bieden van materiële en
van toepassing. Het perceel wordt ontwikkeld door
▪ Asielopvang
immateriële ondersteuning aan asielzoekers op een
het COA.
▪ Voedselbank
sobere, maar humane manier. Hierbij wordt gestreefd
- Aanvullende voorwaarden COA:
naar een leefbare omgeving die vergelijkbaar is met
In de volgende fase dienen de specifieke
Onderstaand is een korte omschrijving gegeven van de
sociale woningbouw in Nederland. Asielzoekers worden
betalingsvoorwaarden, ontbindingsvoorwaarden
doelgroepen. In hoofdstuk 5 is een omschrijving gegeven
gedurende hun verblijf begeleid, ongeacht de uitkomst
en overige voorwaarden nader besproken en
van de eisen van de doelgroepen en het bijbehorende
van hun asielprocedure. Tegelijk wordt hun eigen
vastgelegd te worden in een huur- en
ruimtebeslag.
verantwoordelijkheid en zelfstandigheid gestimuleerd.
Flexwoningen
Voedselbank
bestuursovereenkomst. Deze zullen in overleg worden vastgesteld, met het oog op de verdere afstemming van de projectplanning en de
De
bijbehorende contractuele afspraken. ▪ Het gebied heeft de bestemming recreatie. De provincie ziet deze graag terugkomen. Met deze reden en de verlichte maatregelen/mogelijke ontheffingen rondom tijdelijke bouw, is het opvangtermijn op 10 jaar vastgesteld. ▪ Een andere functie dan asiel is toegestaan, mits deze ondergeschikt is aan de hoofdfunctie asiel en integraal onderdeel is van het plan. ▪ Het
Waterschap
Hollandse
Delta
beheert
mensen
De voedselbank biedt mensen, die op of onder de
waarvoor met spoed een woning benodigd is. In de
flexwoningen
bieden
huisvesting
voor
armoedegrens leven, gratis voedselproducten in de vorm
flexwoningen kunnen zelfredzamen en arbeidsmigranten
van een wekelijks voedselpakket.
terecht voor een overgangsperiode.
Om voldoende eten voor op voorraad te hebben, werkt de
Gedurende de eerste drie jaar zullen de flexwoningen
voedselbank samen met bedrijven, instellingen en
voor een groot deel als Oekraïne opvang fungeren. De
particulieren. Zo probeert de voedselbank armoede te
Oekraïneopvang biedt ruimte voor vluchtelingen uit
verminderen en tegelijk voedselverspilling tegen te gaan.
Oekraïne. De vluchtelingen zullen (mogelijk) gedeeltelijk
De voedselhulp is tijdelijk: de voedselbank werkt samen
uit MRIJA (de bestaande opvang in Vlaardingen) worden
met lokale organisaties. Het streven is dat de klanten
overgenomen.
weer zo snel mogelijk op eigen benen kunnen staan. De Voedselbank Spijkenisse is aangesloten bij Voedselbanken
de
waterwegen en dijklichamen rondom het plangebied.
Maatschappelijke opvang “Skaeve Huse”
Er moet voldaan worden aan de eisen zoals
Skaeve Huse is een speciale woonvorm van kleine
vastgesteld door het waterschap Hollandse Delta.
woningen voor mensen die niet goed in een gewone buurt passen. Ze veroorzaken daar vaak overlast. Hierdoor raken ze soms dakloos. Met Skaeve Huse wil de gemeente deze mensen een plek bieden waar ze met geindiceerde
1.5
Doelgroepen Markenburgpolder
begeleiding relatief rustig en zelfstandig kunnen wonen. In meerdere gemeenten is dit al succesvol gebleken. Het helpt de bewoners om meer grip op hun leven te krijgen
Het programma van het terrein zal bestaan uit een viertal
en vermindert de overlast voor anderen.
Nederland.
De doelgroepen kruisen elkaar op verscheidene plekken op het terrein. Het is van belang het terrein met oog op goed sociaal beheer en veiligheid in te richten. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met de veiligheid van de omgeving. In de vervolgfase wordt hiervoor een ‘Beheerplan samenwonen met diverse groepen’ opgesteld.
doelgroepen: ▪ Flexwoningen
Asielopvang 7
2 STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT
8
2. STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT
N
9
Sfeerbeelden inrichting plangebied
Zichtlijnen tussen de gebouwen
Groen, waterberging en spelaanleidingen gecombineerd
Robuuste inrichting van het plangebied (lang gras, paden en bomen)
Bebouwing los in het plangebied met als rug de dijk met houtsingel houtsingel
Bebouwing zichtbaar onder de bomen
Privé en openbaar tussen de gebouwen
10
2.1
Toelichting
Ligging plangebied Het plangebied is gelegen in de voormalige polder Nieuw Markenburg. De Hartelsedijk is nog een restant van de dijk die de polder beschermde tegen het water. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Markenburgweg. De boezemkade vormt de oever van het voedingskanaal Brielse meer en is een recreatieve ontsluiting voor auto- en langzaam verkeer. Ten oosten van het plangebied ligt het Hartelpark als buffer tussen Spijkenisse en de industrie van de Botlek. Ten zuiden van het plangebied is een mix van functies zoals een Fastfood restaurant, de milieustraat van Spijkenisse en een trucker parkeerplaats. Ten westen van het planbied liggen agrarische gronden. Het plangebied wordt ontsloten via de N218 en Borgtweg.
deze aan de uiterste zijden van het gebied te leggen,
Landschap
wordt mogelijke overlast beperkt.
De noord-zuid georiënteerde landschappelijke inrichting
Met name de Skaeve Huse dienen een rustige omgeving te
van het plangebied verdeelt het gebied in 3 ‘percelen’.
hebben. Ze zijn aan de rechterkant van de kavel geplaatst
De scheiding van de percelen wordt gevormd door mix
waardoor de bewoners niet de gehele kavel door moeten
hagen en/of met struweel en enkele bomen. Onderaan het
om de woningen te bereiken. Dit beperkt onnodige
dijklichaam van de secundaire waterkering (zuidzijde)
contacten.
bepaald een aaneengesloten landschapselement in de vorm van een houtsingel van 5 à 10 meter breed het
De voedselbank vraagt om grotere logistieke bewegingen.
toekomstige beeld. Deze zorgt voor beschutting van mens
Door deze aan de ingang van het terrein te leggen, wordt
en bebouwing aan de oost-zuid- en westzijde van het
het vrachtverkeer over het terrein beperkt.
plangebied. Aan de noordzijde wordt een bomenrij aangeplant parallel aan de Boezemkade. De bomenrij
De parkeerplaats ligt tussen de flexwoningen en de
zorgt ervoor dat er zicht blijft op en contact blijft met het
voedselbank
open landschap rondom het Hartelkanaal.
manoeuvreerruimte en de bewoners van de flexwoningen
in.
Dit
geeft
de
voedselbank
ruimte om te parkeren. Uit ervaring is vastgesteld dat de
De sfeer van het gebied gaat langzaam over van stedelijke functies aan de stadsrand naar open landschap rondom
Bebouwing
AZC en Skaeve Huse over een minimaal aantal auto’s
het Hartelkanaal. In de verte zijn ten noorden van het
De positionering van gebouwen in het plangebied volgt de
zijn van bewoners van het AZC en de Skaeve Huse kunnen
plangebied de silhouetten van de industrie van de Botlek zichtbaar.
noord-zuid gerichte oriëntatie. Dit zorgt ervoor dat het plangebied transparant blijft vanuit de omgeving en dat er lange zichtlijnen vanuit het plangebied ontstaan
beschikken. Het kleine aantal auto’s welke wel in bezit op de algemene parkeerplaats geparkeerd worden.
Stedenbouwkundig concept
richting het open landschap rondom het Hartelkanaal. De
Ontsluiting
Het concept voor de inrichting van de Markenburgpolder
noord zuid gerichte oriëntatie van bebouwing zorgt er
De huidige entree tot het plangebied ligt in het
daarnaast voor dat de dichte kopgevels van de gebouwen
noordwesten, waar de Hartelsedijk begint. De ontsluiting
gesitueerd
loopt via een onverharde toegang. Verder liggen ten
is gebaseerd op de rationeel verkavelde landschappen die landbouw mogelijk maakte binnen de dijken. Langgerekte noord-zuid georiënteerde kavels gescheiden door sloten zijn hierin kenmerkend.
zijn
in
de
richting
van
de
grootste
geluidsbronnen.
noorden het Hartelkanaal en de Markenburgweg. Ten oosten van het plangebied ligt de Borgtweg. Voor
Daarnaast is er rekening gehouden met de behoeftes van
voetgangers en fietsers zijn de Markenburgweg en
de verschillende functies. De AZC en Skaeve Huse dienen
Borgtweg een geschikte route. Voor gemotoriseerd
afgeschermd te worden van de overige functies. Door
verkeer zijn er voor ontsluiting via de Markenburgweg weinig mogelijkheden. 11
Een nieuwe ontsluiting kan het gebied toegankelijk maken voor gemotoriseerd verkeer. Er zijn door Arcadis (Verkeerstoets AZC Nissewaard, d.d. februari 2025) verschillende
opties
voor
de
ontsluiting
van
het
plangebied onderzocht (zie afbeelding). Hierbij kwam optie 2 als voorkeursoptie naar voren. In overleg met de gemeente is er een vijfde optie ontwikkeld. Deze optie speelt in op de mogelijke uitbreiding van de vrachtwagenparkeerplaats. De nieuwe ontsluiting loopt van de Borgtweg achterlangs de milieustraat naar de vrachtwagenparkeerplaats. Hier wordt een aftakking gemaakt naar het plangebied. Deze optie zorgt ervoor dat er minder tijdelijke wegen worden aangelegd. Daarnaast zal de verkeersveiligheid bij de Macdonalds verhoogd worden doordat de vrachtwagens niet meer langs het kruispunt hoeven. Om optie 5 te realiseren dient er rekening gehouden te worden met de hoogteverschillen op het terrein (zie de hoogtekaart in paragraaf 4.2). Een groot aandachtspunt voor de ontsluiting is de toegankelijkheid van de voedselbank voor aan- en afvoer van
producten.
aanhangers
Hiervoor
benodigd
zullen
zijn.
vrachtwagens
Specificaties
van
en de
toegangsweg dienen deze voertuigen te ondersteunen. Ontsluiting 5, via de Borgtweg, zorgt voor een hogere mate van verkeersveiligheid, kortere reistijden en manoeuvreerruimte t.b.v. grote voertuigen en heeft daarmee de voorkeur. De ontsluitingsoptie dient in het vervolgproces verder onderzocht te worden op technische en financiële haalbaarheid. De toegangsweg en parkeerplaats wordt ontwikkeld door het COA. 12
2.2
Stedenbouwkundig programma
13
3 INVENTARISATIE & ANALYSE
14
3. RUIMTELIJKE EN PLANOLOGISCHE INVENTARISATIE EN ANALYSE 3.1
Historische ontwikkeling
1890: De Markenburgpolder heeft een geschiedenis die teruggaat tot de 14e eeuw. Van origine voorziet het gebied van bedijking tussen Geervliet en Spijkenisse en is ingepolderd om landbouw mogelijk te maken. Kenmerkend zijn de lange, rechte percelen van de polder en het oude dijklichaam daar rondom.
1950: Tussen 1890 en 1950 is het gebied niet veel veranderd. Door ruilverkavelingen is een meer rationeel landschap ontstaan. Ten zuiden van de Markenburgpolder zijn de eerste structuren te zien van de provinciale weg N218.
1970: Door toenemende vraag vanuit de haven van Rotterdam na de jaren ‘50 is het Hartelkanaal gegraven voor zeevaart en waterbeheer. Parallel aan het Hartelkanaal is in de periode tussen 1950 en 1970 het Voedingskanaal gegraven. Door de aanleg van dit kanaal is een deel van het oude dijklichaam veranderd.
1990: In de periode 1970 - 1990 zijn er enkele ontwikkelingen zichtbaar rondom het plangebied. Zo is ten zuidoosten het Hartelpark aangelegd. Dit park fungeert als groene bufferzone tussen Spijkenisse en de noordelijk gelegen industriegebieden. Naast het Hartelpark is ten noordwesten een jachthaven gevestigd.
2005: De Markenburgpolder wordt door ontwikkelingen zoals de realisatie van de Justitiële Jeugdinrichting (zuidoosten), MacDonalds en Truckparking (zuiden) en Hondenschool (oostzijde) steeds verder ingesloten door stedelijke functies.
2023: Vanaf 2015 is ten zuiden van de locatie de stadswerf ontwikkeld. De oude secundaire waterkering en boezemkade zijn nog steeds toonaangevend aanwezig in het landschap. Het Voedingskanaal heeft momenteel een belangrijke recreatieve functie.
15
3.2
Planlocatie
plangebied
Recreatieve route; Markenburgseweg Plangebied Hartelkanaal
Boezemkade
1
2
Hartelkanaal
Secundaire waterkering Boezemkade
Plangebied
4
3
Zone tussen milieustraat en dijklichaam
Secundaire waterkering
Zone tussen truck parkeerplaats en dijklichaam
Toegang hondenvereniging ten westen van het plangebied
5
6
7
Ingang watersportvereniging Plangebied
Secundaire waterkering Fietsroute ten oosten van het plangebied
Bovenzijde dijklichaam
8
9
Markenburgweg
10
Ingang watersportvereniging
11
Markenburgweg
16
3.3
Planologische verkenning
Om de mogelijke risico’s in kaart te brengen voor het plangebied
is
inventarisatie
door
Arcadis
uitgevoerd
er
(d.d.
een
Flora en fauna
planologische
december
Geen risico verwacht, dus geen
quickscan uitgevoerd te worden om te
beheersmaatregel noodzakelijk.
bepalen of de risico-contouren een
2024).
belemmering vormen voor de
Verscheidene adviseurs bij de gemeente hebben hier
Natuurnetwerk
Geen risico verwacht, dus geen
ontwikkeling. Het onderzoek dient tijdig
toevoegingen aan gedaan t.a.v. geluid en riolering.
Nederland
beheersmaatregel noodzakelijk.
te worden uitgevraagd in verband met
Stikstof
Geen risico verwacht, dus geen
Onderstaand
is
weergegeven
welke
punten
zijn
onderzocht en welke beheersmaatregelen er zijn voorzien
langere doorlooptijden.
om de risico’s te beperken.
Luchtkwaliteit
beheersmaatregel noodzakelijk. Er dient
worden om te bepalen of de risico-
nader onderzoek uitgevoerd te worden
contouren een belemmering vormen
Geen (aanvullend) onderzoek benodigd
voorafgaand aan de aanvraag
voor de ontwikkeling. Het onderzoek
(Aanvullend) onderzoek benodigd
omgevingsvergunning.
dient tijdig te worden uitgevraagd in
Mogelijke belemmering
verband met langere doorlooptijden. Geur
Archeologie en
Voor de aanvraag omgevingsvergunning
cultuurhistorie
dient een archeologisch onderzoek plaats te vinden.
Bodem
Er dient een onderzoek uitgevoerd te
Geen risico verwacht, dus geen beheersmaatregel noodzakelijk.
Water
in overleg en afstemming met waterschap wordt bepaalt op welke
Geluid
In verband met hoge geluidscontouren
wijzen de waterwegen en dijklichamen
dient er aanvullend akoestisch
mogelijk aangetast zouden kunnen
Geen risico verwacht, dus geen
onderzoek uitgevoerd te worden om het
worden gedurende de bouw- en
beheersmaatregel noodzakelijk. Echter
leefklimaat van het gebied inzichtelijk
exploitatiefase van de ontwikkeling en
dient er nader onderzoek uitgevoerd te
te maken. Hierbij is de verwachting dat
welke mate van verharding er toegepast
worden voorafgaand aan de aanvraag
er maatregelen benodigd zullen zijn om
zal worden. De mogelijke aanpassingen
omgevingsvergunning.
aan de norm te voldoen. Hier wordt in
dienen met het waterschap besproken
de financiële doorrekening van de
worden en gepaste maatregelen
business case rekening gehouden.
gevonden worden.
Bedrijven en
In vervolgfasen dient er aanvullend
milieuzonering
onderzoek ondernomen worden om vast te stellen of het huidige programma overlast zou veroorzaken.
Externe Veiligheid
De verwachting van het VRR
Riolering en
In de planning en vervolgstappen dient
(Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond)
hemelwaterafvoer
rekening gehouden te worden met de
is dat de ontwikkeling geen
aangegeven aandachtspunten.
belemmering zal vormen. Er dient een
17
Archeologie en cultuurhistorie Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met het aanwezige cultureel erfgoed, bestaande uit archeologische
en
cultuurhistorische
waarden.
Archeologische waarden zijn cultuurhistorische waarden die zich in de bodem bevinden. De regels rondom archeologie en cultuurhistorie zijn te vinden in artikel 5.1.5.5 van het Bkl. De
gemeente
Spijkenisse
verwachtingskaart
heeft
vastgesteld.
een
Deze
archeologische staat
hiernaast
weergegeven. Op de projectlocatie is geen archeologische waarde aangegeven, ook liggen er geen archeologische monumenten op of rondom de projectlocatie. Ondanks dat deze niet op de kaart staat, geldt er wel een archeologische verwachting op de locatie, deze is weergegeven. Er is een archeologisch
vervolgonderzoek
benodigd
voor
het
voornemen. Beheersmaatregel: Voor de aanvraag omgevingsvergunning dient een archeologisch onderzoek plaats te vinden.
18
Bodem & sonderingen
Bedrijven en milieuzonering
Flora & Fauna
Een nieuwe functie kan pas worden toegestaan indien is
Bedrijfsactiviteiten kunnen een milieu-uitstraling hebben
Uit onderzoek blijkt dat in het projectgebied geen
aangetoond dat de bodem geschikt is of geschikt gemaakt
op de omgeving en daardoor hinder of gevaar opleveren
mogelijke
kan worden voor de functie die beoogd is op de locatie.
voor personen. Daarom moet getoetst worden dat het
waargenomen.
Betreft de bodemverontreiniging en sanering in de
planvoornemen
daarmee niet tot aantasting van beschermde functies en
omgeving van de projectlocatie zijn geen gegevens
omliggende milieugevoelige objecten, zoals woningen en
bekend.
worden
of omliggende bedrijfsactiviteiten geen negatieve invloed
vooralsnog geen belemmeringen verwacht. Geadviseerd
hebben op de nieuwe woningen binnen het plangebied. De
Aanbevelingen n.a.v. onderzoek
wordt, om voorafgaand een bodemonderzoek uit te
handreiking “Bedrijven en milieuzonering” (VNG, Den
N.a.v. het onderzoek worden de volgende aanbevelingen
voeren om te kunnen bepalen of er maatregelen genomen
Haag,
gedaan:
dienen te worden in het kader van de bodemkwaliteit.
bedrijfstypen en vormt de basis voor de toetsing.
▪ Voer de werkzaamheden aan het projectgebied buiten
In kwartaal 1 van 2024 is er een grondonderzoek
Het voornemen heeft geen invloed op de milieuruimte van
▪ Indien de werkzaamheden binnen het broedseizoen
uitgevoerd op het plangebied om de bodemopbouw te
andere
bepalen.
milieuhinder veroorzaakt voor omliggende woningen of
Voor
het
aspect
bodemkwaliteit
2009)
geen
bevat
negatieve
invloed
richtafstanden
heeft
voor
op
diverse
functies De
voor
beschermde
geplande
soorten
werkzaamheden
zijn leiden
niet tot overtreding van de natuurwetgeving.
het broedseizoen uit. bedrijven
in
de
buurt,
omdat
het
geen
bedrijven. Wel ligt er op circa 100-150 meter afstand een
vallen,
wordt
aanbevolen
een
aanvullende
broedvogelcontrole door een ecoloog uit te laten voeren.
milieustraat, welke kan zorgen voor milieuhinder op de
▪ Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt
nieuwe functies. Geluidsoverlast door de milieustraat zal
broedgevallen worden aangetroffen, dient het werk te
naar verwachting beperkt zijn, en enkel binnen de
worden gestaakt en een deskundige ecoloog te worden
openingstijden
van
de
milieustraat.
Eventuele
geuroverlast zou gemitigeerd kunnen worden door middel van het toepassen van geurfilters indien nodig
ingeschakeld om een passende oplossing te treffen. ▪ Maak gedurende de werkzaamheden geen gebruik van additionele, nachtelijke verlichting gedurende de actieve periode van vleermuizen.
Beheersmaatregel: Geen risico verwacht, dus geen
Beheersmaatregel: In vervolgfasen dient er
Beheersmaatregel: Geen risico verwacht, dus geen
beheersmaatregel noodzakelijk. Echter dient er
aanvullend onderzoek ondernomen worden om vast
beheersmaatregel noodzakelijk. Er wordt
nader onderzoek uitgevoerd te worden om
te stellen of het huidige programma overlast zou
aangeraden de aanbevelingen in acht te nemen
bodemkwaliteit te bepalen voorafgaand aan de
veroorzaken.
gedurende uitvoering.
aanvraag omgevingsvergunning.
19
Natuurnetwerk Nederland
Stikstof
Geur
De locatie ligt niet binnen de begrenzing van het
De locatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-
Uit het omgevingsplan van de gemeente Nissewaard blijkt
Natuurnetwerk
Het
gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn
dat woningen zijn aangemerkt als een geurgevoelig
dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op een afstand van circa
‘Oude Maas’ in het oosten op een afstand van circa 3
object, gezien er menselijk verblijf mogelijk wordt
1,3 kilometer. Directe effecten door ruimtebeslag of
kilometer en ‘Haringvliet’ in het zuiden/zuidoosten op
gemaakt. Geuremissies kunnen veroorzaakt worden door
aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen zijn
een afstand van ongeveer 6 kilometer. Directe effecten
veehouderijen, andere landbouwactiviteiten en sommige
uitgesloten, gezien de afstand tot de dichtstbijzijnde
door ruimtebeslag of verstoring zijn gezien de afstand tot
bedrijfs-/industriële activiteiten. In de omgeving van de
gebieden.
de Natura 2000-gebieden en de aard van het voornemen
noodopvanglocatie bevindt zich een milieustraat (circa
uitgesloten. Een negatief effect op de Natura 2000-
100-150 meter afstand), een dierenopvangcentrum (circa
Binnen de provincie Zuid-Holland is er geen vereiste om
gebieden zou nog veroorzaakt kunnen worden door de
300 meter afstand), een crematorium (circa 450 meter
te toetsen aan externe werking voor NNN-gebieden.
uitstoot van stikstof.
afstand) en het haventerrein Botlek/Pernis.
Echter zijn beide Natura 2000-gebieden niet overbelast in
Uit de handreiking ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de
het kader van stikstofdepositie, en vormt dit geen
Vereniging van Nederlandse Gemeenten volgt dat de
belemmering. De gemeente Nissewaard heeft de DCMR
vereiste afstand tot categorie 4.1 bedrijven minimaal 200
Milieudienst Rijnmond gevraagd om te bepalen hoeveel
meter bedraagt. De milieustraat ligt binnen 200 meter,
woningen er toegevoegd kunnen worden binnen een plan
waardoor dit mogelijk een belemmering vormt voor het
in
voornemen, wat mogelijk een risico vormt.
Nederland
(hierna:
NNN).
Hiermee hoeft niet te worden vastgesteld of er sprake is van indirecte effecten op de nabijgelegen NNN-gebieden.
de
gemeente
zonder
dat
er
hiervoor
een
stikstofberekening benodigd is; met als doel om te voorkomen dat er onnodige berekeningen gemaakt
Echter ligt het gebied binnen de 0,5 tot 1 odeur units, wat
worden voor relatief kleine projecten. Hier is een grens
niet ongebruikelijk in het Rijnmondgebied en hoeft
uit gekomen van 0,005 mol/ha/ jaar. Verwachtende dat
realisatie naar verwachting niet in de weg te staan.
de gemeente deze lijn ook zal volgen voor dit voornemen, geldt dat mits het plaatsen van de units onder deze maximale
berekende
stikstofemissie
blijft
kunnen
significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten. Beheersmaatregel: Geen risico verwacht, dus geen
Beheersmaatregel: Geen risico verwacht, dus geen
Beheersmaatregel: Geen risico verwacht, dus geen
beheersmaatregel noodzakelijk.
beheersmaatregel noodzakelijk. Er dient nader
beheersmaatregel noodzakelijk.
onderzoek uitgevoerd te worden voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning.
20
Geluid
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat regels inzake verkeerslawaai en industrielawaai. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten aan die regels worden getoetst. Bij de beoordeling van het aspect geluid is het van belang hoe de huisvesting op deze locatie gekwalificeerd wordt. Er wordt uitgegaan van tijdelijk wonen, tot een periode van maximaal 10 jaar. Het plan is getoetst op het aspect geluid. Uit dit onderzoek is geconcludeerd dat de planlocatie is gelegen in een sterk geluid belast gebied met een hoge geluidsbelasting vanuit de havenindustrie van Botlek-Pernis.
Zie
onder
andere
naastgelegen
weergave. Daarnaast zijn en er andere bronnen als de A15 en het mogelijke windpark Brielse Maasdijk, waarbij alsdan ook ander voorwaarden zullen gelden. Op basis van de verzamelde geluidsgegevens is geconcludeerd dat het realiseren van een woonfunctie gezien de hoge geluidsbelastingen wordt afgeraden. Hetzelfde geldt voor een tijdelijke functie. Indien dit toch wordt onderzocht zal onderbouwd moeten worden dat er sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat. Er zal geluidswering nodig zijn om te voldoen aan de eis van een binnenwaarde van 38 dB en gekeken moeten worden naar mogelijkheden voor luwe gevels en buitenruimten. Nader akoestisch onderzoek op basis
Beheersmaatregel: In verband met hoge geluidscontouren wordt aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd om het leefklimaat van het gebied inzichtelijk te maken. Er zijn maatregelen nodig om aan de norm te voldoen. Hier is in de financiële doorrekening van de business case rekening gehouden.
van het stedenbouwkundig ontwerp is nodig.
21
Externe veiligheid Opslag, verwerking en vervoer van brand- of explosiegevaarlijke of giftige stoffen kunnen effect hebben op de veiligheid van personen in de omgeving van die activiteit. Zeker wanneer er zich een ongeval met die stoffen voordoet. De veiligheid wordt gewaarborgd door uit te sluiten dat een planvoornemen leidt tot een onaanvaardbare risicotoename met dodelijke afloop voor personen die geen directe relatie hebben met de genoemde opslag, verwerking of vervoer. In het beoordelingskader staan twee begrippen centraal: 1.
Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico is de kans op het overlijden van een onbeschermd en continu aanwezig persoon buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit. Het plaatsgebonden risico kan op een kaart worden weergegeven met zogeheten risicocontouren. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is de risicocontour van 10-6/ jaar het meest relevant. Binnen deze contour mogen geen nieuwe zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties gerealiseerd worden. Ons plangebied valt buiten deze contour. 2.
Groepsrisico
Het groepsrisico is de kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit. Het groepsrisico wordt bepaald binnen de aandachtsgebieden brand, explosie en gifwolk, en geldt voor zeer kwetsbare,
Beheersmaatregel: Er dient een quickscan uitgevoerd te worden om te bepalen of de risicocontouren een belemmering vormen voor de ontwikkeling. De verwachting van het VRR (Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond) is dat de ontwikkeling geen belemmering zal vormen. Het onderzoek dient tijdig te worden uitgevraagd in verband met langere doorlooptijden.
kwetsbare en beperkt kwetsbare gebouwen en locaties. Het plangebied ligt niet binnen een aandachtsgebied. Over de projectlocatie liggen twee plaatsgebonden risicocontouren en geldt er een groepsrisico (aandachtsgebieden). Er dient een onderzoek te worden uitgevoerd om vast te stellen of omgevingsveiligheid een belemmering vormt voor het voornemen, en of er eventueel maatregelen genomen dienen te worden.
22
Luchtkwaliteit Een gezonde lucht draagt bij een aan gezonde leefomgeving. De luchtkwaliteit is echter niet overal even goed, als gevolg van zware industrie, (concentraties van) intensieve veehouderijen en drukke (vaar)wegen. Aangetoond moet worden dat een project zelf niet bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast moet worden beoordeeld of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Artikel 5.54 Bkl bevat categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen
Beheersmaatregel: Er dient een onderzoek uitgevoerd te worden om te bepalen of de risico-contouren een belemmering vormen voor de ontwikkeling. Het onderzoek dient tijdig te worden uitgevraagd in verband met langere doorlooptijden.
aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. De luchtkwaliteit ter plaatse is bekeken en daaruit blijkt dat deze in de huidige situatie is matig is, maar ligt wel onder de omgevingswaarden van 40 microgram/m3 voor NO2 en PM10. Wel ligt de projectlocatie binnen een van de aandachtsgebieden uit het Bkl: de regio Rotterdam/ Dordrecht, waar de gemeente Nissewaard onderdeel van uitmaakt. Er wordt geadviseerd om een luchtkwaliteitstoets uit te voeren om te bepalen of het aspect ‘luchtkwaliteit’ een belemmering vormt voor het voornemen.
23
Water Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient het aspect water te worden meegewogen. Het waterschap Hollandse
Delta
heeft
waterschapsverordening
in
met
de
bijbehorende
leggerkaart regels opgenomen waar rekening mee gehouden
moet
planvoornemen.
worden De
gedurende
planlocatie
is
het
hiernaast
weergegeven. Te zien is dat het gebied gelegen is in een buitendijks gebied. Het plan wordt volledig omdijkt
door
regionale
waterkeringen
(boezemkade en secundaire waterkering). Deze waterkeringen
hebben
tevens
een
beschermingszone waar rekening mee gehouden moet worden. Er is nog geen onderzoek uitgevoerd naar de weging van het waterbelang voor de voorliggende
inventarisatie.
Indien
er wordt
overgegaan tot een vergunningsaanvraag dient dit aspect verder uitgewerkt te worden. Daarnaast heeft het waterschap richtlijnen voor mogelijke compensatiemaatregelen. Indien er > 500 m2 verhard wordt, dient 14% van de verharding gecompenseerd te worden. Hier dient rekening mee gehouden te worden in de
Beheersmaatregel: In overleg en afstemming met waterschap wordt bepaalt op welke wijzen de waterwegen en dijklichamen
vervolgfase.
mogelijk aangetast zouden kunnen worden gedurende de bouw- en exploitatiefase van de ontwikkeling en welke mate van verharding er toegepast zal worden. De mogelijke aanpassingen dienen met het waterschap besproken worden en gepaste
Aandachtspunten gedurende dit onderzoek zijn
maatregelen gevonden worden.
o.a. de benodigde infrastructuur en riolering.
24
Riolering en hemelwaterafvoer Gedurende de business case is er verkennend gekeken naar de mogelijkheden voor de rioolaansluiting. Hierbij is uitgegaan van 500 bewoners met een belasting van 6m3/uur. De verkenning heeft aangetoond dat er een aansluiting mogelijk is bij de riolering onder de Borgtweg. Hiervoor dient een nieuw gemaal geplaatst te worden. De aansluiting zal dan door de dijk heen lopen. De verkenning geeft enkele aandachtspunten mee: ▪ Alleen afvalwater kan worden afgevoerd via de aansluiting. Het hemelwater dient afgevoerd te worden naar oppervlaktewater of bergen op eigen terrein. ▪ Bij de Hartelborgt staat ook een gemaal voor de afvoer van afvalwater. Hier is regenwater op aangesloten. Dit is oorspronkelijk niet de bedoeling van de aansluiting. De aansluiting dient afgekoppeld te worden alvorens de ontwikkeling kan plaatsvinden. ▪ De benodigde aansluiting zal het overige vermogen van de afvoer benutten. Dit houdt in dat er in de toekomst geen andere ontwikkelingen meer op deze persleiding kunnen worden aangesloten omdat de limieten van het systeem hiermee bereikt worden. ▪ Het gemaal dient aan de eisen van het LIOR te voldoen en uitgerust te zijn met speciale pompen.
Beheersmaatregel: In de planning en vervolgstappen dient rekening gehouden te worden met de aangegeven aandachtspunten.
25
4 BASIS ONTWERPKAART
26
4. BASIS ONTWERPKAART 4.1
Toelichting
De basis ontwerpkaart geeft een overzicht van de ruimtelijk en planologische inventarisatie & analyse van het plangebied. Ruimtelijk Waardevol en kenmerkend voor het gebied zijn de aanwezige struwelen, gekoppeld aan de diverse watergangen, Het weidse landschap van de met gras begroeide boezemkade met bomenrijen op de oevers van het kanaal en het dijklichaam als secundaire waterkering dat grotendeels het plangebied omsluit. Het plangebied bestaat uit agrarische gronden. Door de secundaire waterkering ten oosten, westen en zuiden van het plangebied is het alleen vanuit de noordkant beleefbaar. De Borgtweg is een duidelijke scheiding tussen de sfeer van het plangebied en de omgeving en het Hartelpark met functies ten oosten van het plangebied. Het gebied tussen de N218, Borgtweg en Markenburgseweg kent een grote variatie in hoogten. Dit is weergegeven in een kaartje op de volgende pagina. Planologisch De dijklichamen (Boezemkade en Secundaire waterkering) zijn eigendom en in beheer van het waterschap. Rondom beide dijklichamen gelden beschermingszones. Deze zones moeten voor beheer en onderhoud toegankelijk zijn. Bouwen en beplanten is in deze zones niet toegestaan. Geluid vanuit de Botlek (Industrielawaai) zorgt voor een geluidsbelasting
binnen
het
plangebied.
Op
de
basis
ontwerpkaart is deze zonering aangeduid, in het planologische deel is toelichting daarbij opgenomen. 27
4.2
Hoogtekaart
De hoogtekaart geeft een beeld van het verschil in hoogten in en direct rondom het plangebied. Het geeft o.a. inzicht in de uitdaging die er ligt als het gaat om de ontsluiting van het plangebied. Verder overleg met het waterschap Hollandse
Delta
(eigenaar
en
beheerder van de dijklichamen) is noodzakelijk om de ontsluiting- en rioleringsmogelijkheden te bepalen.
28
5 PVE DOELGROEPEN
29
5. PROGRAMMA VAN EISEN EN RUIMTEBESLAG DOELGROEPEN Onderstaand zijn de eisen t.a.v. de doelgroepen uitgelicht. Per doelgroep is inzichtelijk gemaakt
welke
uitgangspunten
er
worden
genomen
voor
de
indeling
van
Beheer
de
Begeleiding
Markenburgpolder.
▪ Aanwezigheid van leiding welke kan optreden indien nodig (overlast, etc.)
Uitstroomperspectief
5.1
▪ N.t.b.
▪ De woningen zijn georiënteerd op vluchtelingen van de Oekraïneoorlog. In het scenario dat de vrede terugkeert in
Flexwoningen
Oekraïne kunnen veel vluchtelingen terug naar hun geboorteland.
De flexwoningen worden ingezet voor zelfredzame mensen die met spoed een woning zoeken en arbeidsmigranten. Hiervoor zijn de volgende eisen vastgelegd: Ruimtebehoefte: Omvang Leefruimte
▪ 76 woningen ▪ Parkeerplaatsen ▪ Fietsparkeren ▪ Speelplaats
Woning
▪ Zelfstandige woningen ▪ Eigen badkamer en keuken
Beheer
▪ Externe beheerorganisatie
Voor de berekening van de ruimtebehoefte is de opvanglocatie voor Oekraïners in Vlaardingen (MRIJA) als referentie gebruikt. ‘3-laags appartementengebouw De Meeuw’ 29 woonunits per gebouw, 18 grote appartementen (± 60 m2 BVO), 11 kleine appartementen (± 40 m2 BVO) ‘Half 3-laags appartementengebouw De Meeuw’
Oekraïneopvang
18 woonunits per gebouw, 6 grote appartementen (± 60 m2 BVO), 12 kleine appartementen
In de eerste drie jaar van de opvangperiode worden de flexwoningen ingezet als
(± 40 m2 BVO)
Oekraïneopvang. Voor de berekening van de ruimtebehoefte is de opvanglocatie voor Oekraïners In Vlaardingen (MRIJA) als referentie gebruikt. Omvang Leefruimte
Parkeren (0,8 per unit): 0,8 * 76 = 61 parkeerplekken (1.220 m2)
▪ 160 - 200 opvangplekken ▪ Speelplaats ▪ Terreinverlichting
Woning
▪ Er dient een mix van grote gezinswoningen, kleine gezinswoningen en studio’s aanwezig te zijn op het terrein zodat verschillende leefstijlen gehuisvest kunnen worden. 30
‘3-laags appartementengebouw De Meeuw’
‘Half 3-laags appartementengebouw De Meeuw’
Gebouw ‘3-laags appartementen De Meeuw’ met op de afbeelding onderstaand de
Gebouw ‘3-laags logiesgebouw De Meeuw - Klein’ met op de afbeelding onderstaand de
plattegrond van een verdieping van het gebouw. Totaal 58 woningen in 2 gebouwen.
plattegrond van een verdieping van het gebouw. Totaal 18 woningen.
31
Invulling Oekraïneopvang
Invulling Spoedzoekers
In de kleine appartementen is ruimte voor 2 personen. In het grote appartement is plek voor 4 persoon (mogelijk met kind).
In de kleine appartementen is ruimte voor 1 persoon. In het grote appartement is plek voor 1 persoon (mogelijk met kind).
Heel gebouw: Half gebouw:
Heel gebouw: Half gebouw:
(4*18) + (2*11) = (4*6) + (2*12) =
94 plekken 48 plekken
18 + 11 = 6 + 12 =
29 plekken 18 plekken
Invulling Arbeidsmigranten In de kleine appartementen is ruimte voor 1 -2 personen. In het grote appartement is plek voor 2-3 personen. Heel gebouw: Half gebouw:
(2*18) + 11 = (2*6) + 12 =
47 plekken 24 plekken
32
5.2
Maatschappelijke Opvang “Skaeve Huse”
▪ Regelmatige aanwezigheid beheerder Selectie
Politie en zorgaanbieder selecteren, in opdracht van de
De ruimtebehoefte is bepaald o.b.v. referenties elders in Nederland.
gemeente, bewoners die nu of in de toekomst geen
Voorbeelden van Skaeve Huse in Eindhoven en Rotterdam. De locaties zijn ruim van opzet
veiligheidsrisico vormen voor de omgeving of de andere
met verspreid liggende woningen in een groene omgeving met afstand tot overige functies.
Skaeve Huse-bewoners. Huisregels
Omvang
▪ 7 woningen + beheerdersunit
Leefruimte
▪ Minimaal 2100 m2 per 10 units
Duidelijke regels. Indien hier niet aan voldaan wordt dienen bewoners te verhuizen.
Uitstroomperspectief
Uitgangspunt is dat bewoners permanent in de Skaeve Huse
▪ Woningen met (enige) afstand (75 tot 100 m) tot
blijven wonen. Ze zijn ‘uitbehandeld’, in die zin dat er geen
woonbebouwing of andere gevoelige functies.
perspectief meer is op het terugkeren in een woning. Indien
▪ Mogelijkheid om het terrein af te schermen door groen of
mensen tot rust zijn gekomen is uitstroom mogelijk.
een schutting, zowel om overlast te beperken, zodat hier weinig tot geen sprake van is, als om de privacy te bevorderen. De omheining heeft één uitgang en een nooduitgang. ▪ Rustige loop- en fietsroutes naar winkels en andere voorzieningen.
Ruimtebehoefte: Oppervlakte woonvorm.
: +/- 35 m2/ won.
Plot
: 3.500 m2
Parkeren Skaeve Huse
: 2 parkeerplekken (voor 7 woningen en 1 beheerdersruimte)
▪ Eigen inrit vanaf een openbare weg. ▪ Sobere en doelmatige buitenruimte. ▪ Terreinverlichting. ▪ Camerasysteem Woning
▪ Kleine woningen van 30-50 vierkante meter. ▪ Robuuste uitvoering en goed schoon te houden. ▪ Brandalarm. ▪ Riool: bij voorkeur een eigen nieuwe aansluiting of centrale put op terrein. ▪ Nutsvoorzieningen: water en elektra – geen gas! ▪ Elke woonunit is voorzien van een (draadloze) internetaansluiting. NB: Cliënten moeten op dit adres ingeschreven kunnen worden in de GBA
Beheer
▪ N.t.b. (eventueel kan er een zorgaanbieder intermediaire verhuur aanbieden).
Begeleiding
▪ Individuele begeleiding (WMO) 33
5.3
Asielopvang
De asielopvang zal worden uitgewerkt door het COA. Om de asielopvang te kunnen realiseren is de helft van de kavel (1,5 Ha) beschikbaar. Hierop dienen zowel de woningen, dienstengebouwen
en
voorzieningen
(binnen
en
buiten)
gerealiseerd te worden. De uitwerking dient te passen binnen de gestelde stedenbouwkundige opzet en in overeenstemming zijn met de kwalitatieve uitgangspunten van het gebied. De parkeerplekken worden opgenomen op de parkeerplaats van het gehele terrein. Het COA vraagt 10 parkeerplekken per 100 asielopvangplekken. T.a.v. het COA zijn er 25 parkeerplekken benodigd. Dit resulteert in een ruimtebeslag van 500 m2 (opgenomen op de algemene parkeerplaats).
34
5.4
Voedselbank
De eisen voor de voedselbank zijn opgehaald vanuit overleg met de voedselbank. In bijlage 3 zijn is de concept ruimtestaat terug te vinden. Deze dient in het vervolgproces verder afgestemd te worden met de voedselbank. Omvang
▪ 750 m2
Ruimte
▪ Parkeermogelijkheden ▪ Fietsenrek bij ingang ▪ Wachtruimte buiten ▪ 6 meter manoeuvreerruimte voor de rolluiken t.a.v. laden/lossen
Loods
▪ Gewenste hoogte is minimaal 7m ▪ 2 rolluiken voor aan- en afvoer van goederen. ▪ Kantoor - Logistiek (4 werkplekken) - Client administratie (2 werkplekken) - Voorraadbeheer (1 werkplek) ▪ Sanitair ▪ Koelcel ▪ Vriescel ▪ Lockerruimte ▪ Camerabewaking
Nuts Beheer
▪ 50.000 kWh/jaar ▪ N.t.b.
De voedselbank wordt gesitueerd in een nieuwe loods bij de ingang van het terrein. Ruimtebehoefte: Loods
: 750 m2
Manoeuvreerruimte
: 100 m2 (aanname)
15 fietsparkeerplekken
: 23 m2 (aanname)
Totaal terrein
: 873 m2
35
5.5
Totaal ruimtebeslag Markenburgpolder
Het totale terrein van het plangebied is 3 hectare (excl. toegangsweg). Vanuit de verschillende functies is er een totaal terrein benodigd van 22.813 m2. De algemene infra
Functie
(toegangsweg) en inrichting van de openbare ruimte voor de voedselbank en de flexwoningen
Flexwoningen
zijn hierin niet meegenomen.
Soort Woningen (footprint) Parkeren
In de tabel is de ruimtebehoefte uitgewerkt.
M2* 3-laags
1.720
m2
Op parkeerplaats
1.220
m2
2.940
m2
245
m2
Beheerdersunit
35
m2
Weg, tuintjes
3.180
m2
Subtotaal Skaeve Huse Woningen
TERREINVERDELING MARKENBURGPOLDER
Studio
Voorzieningen
TOTAAL 3 HECTARE
Terrein incl. infra SH Parkeren
10%
Op parkeerplaats
40
m2
3.500
m2
Te ontwikkelen door COA
15.000
m2
Op parkeerplaats
500
m2
15.500
m2
Subtotaal
24% 12%
AZC Terrein Parkeren Subtotaal
3%
Voedselbank Gebouw
Loods
750
m2
Terrein
Manoeuvreerruimte
100
m2
15x
23
m2
Fietsparkeerplekken Parkeren Subtotaal Totaal Ruimtebeslag
51% Flexwoningen
Skaeve Huse
AZC
Voedselbank
Openbare ruimte/infra
Opgenomen in geheel
0
m2
873
m2
22.813
m2
*Voor gebouwen ingevuld als m2 BVO
36
6 FINANCIËLE ONDERBOUWING
37
6. FINANCIËLE ONDERBOUWING 6.1
Uitgangspunten Het COA gaat uit van een opvangcapaciteit van 250
Flexwoningen, Skaeve Huse, Voedselbank, Infra
Algemene uitgangspunten
In overleg met de afdeling financiën van gemeente
Business Case gaat uit van de realisatie van gebruik
is belangrijk voor de verdere ontwikkeling van het gebied
Nissewaard zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd:
gerede gebouwen. Begeleiding en beheer is hierin niet
zodat de uitgangspunten kunnen worden gegarandeerd.
opgenomen. Dit wordt als volgt ingeregeld:
Daarnaast zal er voor parkeren en recreatie/sport binnen
Grondkosten
Bouwkosten
:
:
€ 0,--
Per functie
Grond in
▪ Asielopvang, door COA.
het plangebied naar integrale oplossingen worden
eigendom van
▪ Flexwoningen, is beperkt opgenomen.
gekeken.
de gemeente
▪ Voor Voedselbank is geen beheer opgenomen.
MRIJA units
▪ Skaeve Huse wordt door MO georganiseerd.
voor
Directiekosten
2.
Ontwikkelingskosten voor 1,5 hectare grond
COA draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het COA draagt zorg voor ontmanteling gebouwen en terrein
bouw- en woonrijp maken van 1,5 hectare grond,
:
voor het gedeelte dat door COA wordt gehuurd. De
Daarnaast realiseert COA de eigen opvangplekken voor
:
overige ontmantelingskosten kunnen worden gedekt door
250 bewoners, overeenkomstig het stedenbouwkundig
subsidies.
model en de beoogde duurzame kwaliteit van het
flexwoningen Bijkomende kosten
bewoners op het aangegeven gebied van 1,5 hectare. Dit
10 – 15 %
Inrichtingskosten
:
Per functie
Onvoorzien
:
10 – 20 %
Rekenrente
:
3,15 %
Afschrijvingsmethodiek
:
Annuïteiten
Afschrijvingstermijn
:
15 jaar
Onderhoud en beheer
:
€ 25, --
Wederopleveringskosten
:
plangebied. Er is rekening gehouden met onderhoudskosten van € 25,-- per m2 Bruto Vloeroppervlakte.
per m2
50 % voor rekening COA dekking door subsidie.
:
Koop/huur
:
Subsidies
:
Gezamenlijk toegangsweg
In aanvulling op de infra die wordt voorzien door COA is
toegangsweg naar de betreffende grond. Dit betekent
uitgegaan van een volledige terreininrichting, incl.
dat de kosten voor de aanleg van de toegangsweg
groenvoorziening en inrichting.
volledig door het COA worden gedragen.
resterend deel Restwaarde
3.
COA financiert en ontwikkelt de gezamenlijke
Niet opgenomen n.t.b.
Overeenkomst COA (AZC) 1.
Huurprijs voor agrarische grond
COA huurt de grond, 1,5 ha, aan de Hartelsedijk voor
Subsidies zijn opgenomen in
een marktconforme huurprijs van € 12,-- per vierkante
de berekening
meter per jaar.
4.
Nutsvoorzieningen en Trafo
Als onderdeel van de ontwikkeling van de grond draagt COA zorg voor de benodigde nutsvoorzieningen, inclusief de aanvraag van een transformatorstation (trafo). De capaciteit van deze trafo zal worden afgestemd op de totale ontwikkeling van 3 hectare grond. Het COA draagt 38
de volledige verantwoordelijkheid voor het aanvragen en realiseren van de trafo en de benodigde capaciteit.
▪
Bijdrage voor Spoedzoekers, conform het puntensysteem van Sociale huur, er is gerekend met
AP:
39
20
0
Arbeidsmigranten
OP:
31
62
94
AP:
19
38
58
Spoedzoeker
OP:
18
18
18
AP:
18
18
18
€ 880,-- per woning. Dit is op basis van het Skaeve Huse
puntenstelsel. Het puntenstelsel Hierbij worden punten toegekend op basis van:
Er is rekening gehouden met een huurprijs van € 805,--
- Woonoppervlak
OP = Opvangplekken in periode X
per maand per woning.
- Energieprestatie
AP = Appartementen in periode X
De huurprijs is bepaald op basis van het puntenstelsel.
- Sanitair
Opvangplekken per doelgroep
Hierbij worden punten toegekend op basis van:
- Keuken
gedurende 10 jaar
▪
Woonoppervlak
- Buitenruimte
140 120
▪
Energieprestatie
- WOZ-waarde
▪
Sanitair
- Verwarming en warm water
▪
Keuken
- Isolatie en extra voorzieningen
▪
Buitenruimte
▪
WOZ-waarde
▪
Verwarming en warm water
▪
126 94
100 80
62
64
60
31
40
▪ Bijdrage voor arbeidsmigranten, overeenkomstig
18
20
inschatting van het Havenbedrijf.
0
0 0
Isolatie en extra voorzieningen
De kosten van de beheerderswoning wordt gedekt vanuit
De 76 flexwoningen worden voor drie verschillende
deze 7 woningen.
doelgroepen gebruikt:
1
2
3
4
Oekraïneopvang
5
6
7
8
Arbeidsmigranten
9
10
Spoedzoeker
▪ Spoedzoekers Flexwoningen Voor de flexwoningen is ervanuit gegaan dat gebruik wordt gemaakt van de bestaande woningen van het project Mrija in Vlaardingen. Er is uitgegaan van een samenwerkingsovereenkomst met het Havenbedrijf en een contractant voor de verhuur en beheer van flexwoningen, waarbij de afnamegarantie wordt geregeld. De opbrengsten zijn als volgt ingeschat: ▪
Bijdrage voor Oekraïne opvang, conform de geldende dagvergoeding, er is gerekend met € 30,-per dag.
▪ Oekraïneopvang
Voedselbank
▪ Arbeidsmigranten
Er is rekening gehouden met de huur, overeenkomstig de
Het aantal van elke doelgroep dat gehuisvest wordt in de
huidige afspraken. Dit betreft € 40,-- per m2.
flexwoningen, evolueert gedurende de 10 jaar. In de eerste jaren zullen de flexwoningen voornamelijk in gebruik zijn voor de Oekraïneopvang. Vervolgens zijn de woningen voornamelijk in gebruik voor arbeidsmigranten. Het halve gebouw wordt gedurende 10 jaar gebruikt voor spoedzoekers. Onderstaand is een overzicht gegeven van het verloop van de huisvesting. Jaar: Oekraïneopvang
OP:
0-3
3-5
5-10
126
64
0
6.2
Subsidies
Voor verscheidene functies zijn subsidies aan te vragen. De aanvraag dient in het vervolgproces plaats te vinden. Onderstaand is een overzicht van de mogelijke subsidies weergegeven: ▪ Het Ministerie biedt transitievergoeding voor de Oekraïneopvang van € 5.000.000,-- incl. BTW. 39
▪ Subsidieregeling Flex- en transformatiewoningen van:
6.5
Marktconsultatie
€ 14.000,-- per woning (ook voor Oekraïners). Gedurende het schrijven van de business case hebben verscheidene oriënterende gesprekken plaatsgevonden:
6.3
Stichtingskostenraming
▪ Woningcorporatie ▪ Investeerder
Onderstaand zijn de investeringen incl. terreinkosten per
▪ Verhuurder woonunits
doelgroep weergegeven: Het is aannemelijk dat er een investeerder/leverancier ▪ Skaeve Huse
€
695.000
gevonden kan worden voor de realisatie van de
▪ AZC
€
0
flexwoningen en de voedselbank. De beheer- en
▪ Flexwoningen
€ 15.397.000
exploitatievorm dient in het inkoop en
▪ Voedselbank
€
aanbestedingstraject onderzocht te worden.
682.000
De totale investeringskosten (excl. COA) bedragen € 16.774.000,-- incl. BTW. De bijdrage van het COA op de
6.6
Besluitvorming
terreinkosten is in mindering gebracht. Gevraagd besluit aan de gemeente Nissewaard is kennisname van de resultaten in de business case en goedkeuring op de vervolgstappen.
6.4
Exploitatieberekening
Op basis van de hiervoor beschreven parameters is een exploitatieberekening gemaakt voor een periode van 10 en 15 jaar. Vanuit integraal perspectief is er een positieve Business Case indien er uitgegaan wordt van een periode van 15 jaar. In het geval van een gebruiksperiode van maximaal 10 jaar zijn de boekwaarden nog substantieel hoger dan de opbrengsten op deze ontwikkeling.
40
7 PLANNING
41
7. PLANNING Voor de planning zijn de volgende uitgangspunten
doorlooptijden en besluitvormingsmomenten te worden
beschreven:
opgenomen. Gedurende elke fase wordt de planning
▪ Afronding BC, 12 mei 2025
herijkt/geactualiseerd en eventueel uitgebreid op basis
▪ Afronding integrale BC, 21 mei 2025
van de kennis en status van de desbetreffende fase.
▪ Vaststelling BC door college, 27 mei 2025 ▪ Bespreken BC in Bestuurscommissie, 10 juni2025
Indien de initiatieffase wordt gestart na het besluit op
▪ Vaststelling BC door raad, 2 juli 2025
2 juli 2025, wordt conform deze doorlooptijd het project augustus 2026 opgeleverd.
Voor de planning worden een aantal doorlooptijden (in weken) aangehouden conform onderstaande tabel: Fase
Doorlooptijd (in weken)
Initiatieffase waarin stedenbouwkundige randvoorwaarden
4 weken
worden vastgesteld Ontwerpfase RO procedure, incl. omgevingsvergunning
26 weken
Aanbesteding en selectie uitvoerende partijen Bouwvoorbereiding en bouwrijp maken
12 weken
Realisatie en nazorg
16 weken
Totaal
58 weken
De doorlooptijd van de planning gaat uit van het niet, dan wel beperkt optreden van de projectrisico’s. In de planning bij start project dienen de ambtelijke en bestuurlijke 42
8 CONCLUSIE & VERVOLGSTAPPEN
43
8. CONCLUSIE EN VERVOLGSTAPPEN 8.1
Conclusie
▪ Asielopvang (250 plekken)
Om de ‘Opvang Markenburgpolder’ te kunnen realiseren
▪ Voedselbank (omvang 750 m2)
zijn er meerdere onderzoeken benodigd. Het belangrijkste aandachtspunt is hierbij geluid en archeologie. Deze
Deze business case is gericht op de financiële, technische
onderzoeken dienen na de goedkeuring van de business
en stedenbouwkundige mogelijkheden voor inpassing van
Het concept voor de inrichting van de Markenburgpolder is
de ‘Opvang Markenburgpolder’. Het doel van het onderzoek
gebaseerd op de rationeel verkavelde landschappen die
is:
landbouw mogelijk maakte binnen de dijken. De noord-zuid georiënteerde
landschappelijke
inrichting
van
het
case opgestart te worden.
Ruimtebeslag
plangebied verdeelt het gebied in 3 ‘percelen’. De
Het totale terrein bevat 30.000 m2. De helft hiervan
Een business case van de ‘Verkenning Markenburgpolder’
scheiding van de percelen wordt gevormd door mix hagen
(15.000 m2) zal aan het COA overgedragen worden ter
met als doel te komen tot een stedenbouwkundige
en/of met struweel en enkele bomen. De AZC en Skaeve
ontwikkeling van het AZC.
inrichting, kostenraming en (financiële) haalbaarheid in
Huse zullen d.m.v. een hek van de rest van de functies
de brede zin.
gescheiden worden. De verschillende functies zijn ruimtelijk inpasbaar in het
Uit deze business case kan geconcludeerd worden dat de
aangegeven kavel.
‘Verkenning Markenburgpolder’ haalbaar gerealiseerd kan worden op de aangewezen locatie in de Markenburgpolder.
Financiële haalbaarheid De totale investeringskosten (excl. COA) bedragen € 16.774.000,-- incl. BTW. De bijdrage van het COA op de energieaansluiting is in mindering gebracht. Vanuit integraal perspectief is er een positieve Business Case indien er uitgegaan wordt van een periode van 15
De volgende uitgangspunten zijn vastgesteld voor de
jaar. In het geval van een gebruiksperiode van maximaal
business case:
10 jaar zijn de boekwaarden nog substantieel hoger dan
▪ Duurzaamheid en kwaliteit centraal.
de opbrengsten van deze ontwikkeling.
▪ Het AZC wordt door het COA ontwikkeld. ▪ Asielopvang voor een periode van 10 jaar. Besluitvorming Gevraagd
Ruimtelijke inrichting De volgende doelgroepen diende ingepast te worden: ▪ Flexwonen (76 woningen)
besluit
aan
de
gemeente
Nissewaard
is
kennisname van de resultaten in de business case. Planologische verkenning
▪ Skaeve Huse (7 woningen) 44
8.2
Vervolgstappen
Onderstaand zijn de vervolgstappen voor de realisatie van de ‘Verkenning Markenburgpolder’ uitgelicht: ▪ Inrichten projectteam ▪ Overeenstemming COA voor de ontwikkeling van het AZC ▪ Aanbesteding van het gebied (tender). ▪ Programma van Eisen opstellen per functie ▪ Ontwerpen terreininrichting en ontsluiting ▪ Vastleggen
afspraken
en
kaders
met
Hoogheemraadschap, Provincie en stakeholders ▪ Ontsluiting onderzoeken (infra en nuts) ▪ Beheerplan samenwonen met diverse groepen ▪ Subsidieaanvragen ▪ Uitvoeren
van
aanbesteding)
benodigde en
onderzoeken
(incl.
participatie voor
de
omgevingsvergunning.
45
BIJLAGEN
46
BIJLAGEN Bijlage 1
Stakeholdersanalyse
Bijlage 2
Risico-inventarisatie
Bijlage 3
Concept ruimtestaat voedselbank
47
Bijlage 1
Stakeholdersanalyse
Gemeente Nissewaard
Waterschap Hollandse Delta
De gemeente Nissewaard initieert samen met het COA de
Het plangebied (en de ruimte
ontwikkeling van de opvang in de Markenburgpolder. Het
hier omheen) bevat meerdere
is voor hen van belang dat het plan slaagt.
waterwegen en duinen. Om
De afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) bij de
het plangebied toegankelijk te
gemeente Nissewaard heeft ruimte nodig voor de
maken dienen er wegen over
ontwikkeling
het water heen gelegd te
van
beschrijving).
Skaeve