Bijlage 3 - Schaarsteonderbouwing Nissewaard

5.5 Samenvattend Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we ook concluderen dat de markt krap is. Het kopen van een woning in Nissewaard is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM is te zien dat de koopwoningmarkt in Nissewaard de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van stijgende prijzen, minder aanbod en kortere verkooptijden.

Rapport Schaarste in Nissewaard

34

Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. S inds het laatste kwartaal van 2022 was er sprake van een kleine prijsdaling. De transactieprijzen zijn lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte-indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Cijfers over het derde kwartaal van 2023 laten juist weer toenemende krapte zien. Dit beeld van stijgende prijzen wordt tevens ondersteund door cijfers over de transactieprijsontwikkeling en WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Nissewaard. Laatstgenoemde is met 50 procent toegenomen tussen 2019 en 2023. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. Ongeveer 60 procent van het actuele aanbod lag boven de betaalbare koopgrens van €355.000. Ruim 50 procent van het actuele aanbod is bovendien buiten bereik van de hoogste middeninkomens.

Rapport Schaarste in Nissewaard

35

6

Vitale beroepen

In dit hoofdstuk onderzoeken we in welke mate er sprake is van schaarste aan inwoners met vitale beroepen en woningen voor deze beroepsgroepen in de regio Rotterdam. Voor de gemeente Nissewaard onderzoeken we de schaarste aan personeel in het Onderwijs, de Zorg en bij Politie en in Veiligheid, zoals defensie. Vitale beroepen Bij de wijziging in de Huisvestingswet 2014 is er ruimte gekomen extra voorrang te geven aan woningzoekenden met vitale beroepen. Wat deze beroepen zijn, mag de gemeente zelf bepalen, mits er een onderbouwing van de schaarste aan (woningen voor) deze beroepen is. Vitale beroepsgroepen worden afgebakend bij woningzoekenden met vitale beroepen die een woning zoeken in het betaalbare segment. In andere woorden we gaan er bijvoorbeeld vanuit dat artsen hun weg op de woningmarkt zelf kunnen vinden. Daarom maken we een selectie van vitale beroepen in de sectoren Onderwijs, Zorg en Openbaar bestuur en veiligheid aan de hand van beroepsniveaus (ISCO) en op basis van een inschatting van het startsalaris van verschillende beroepsklassen. Een deel van de gespecialiseerde (ISCO4) beroepen sluiten we om deze reden uit. Daarnaast hanteren we een inschatting van het startsalaris om een uiteindelijke selectie van beroepsklassen te maken. In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting opgenomen. We analyseren de schaarste van de volgende selectie van beroepsklassen: 1. a. b.

c. d. e. 2. a. b. c. d. 3. a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Pedagogische beroepen Docenten beroepsgerichte vakken Secundair onderwijs Docenten algemene vakken Secundair onderwijs Docenten Basisonderwijs Leidsters kinderopvang Onderwijsassistenten. Openbaar bestuur, veiligheid en justitie Beveiligingspersoneel (BOA) Politie Brandweer Militaire beroepen (ISCO 1/2/3). Zorg en welzijn beroepen Verpleegkundigen Medisch praktijkassistenten Verzorgenden Apothekerassistenten Laboranten Sociaal werkers, woonbegeleiders Fysiotherapeuten Maatschappelijk werkers Gespecialiseerde verpleegkundigen

We gaan in dit hoofdstuk in op verschillende bronnen om een zo’n compleet mogelijk beeld van de mate van krapte in de aangewezen sectoren in de regio Rotterdam te krijgen. Allereerst verzamelen we informatie over het landelijke personeelstekort. Vervolgens gaan we in op de situatie op de regionale arbeidsmarkt. De gemeente Rapport Schaarste in Nissewaard

36

Nissewaard behoort tot de arbeidsmarktregio Rijnmond 10. Op gemeenteniveau zijn weinig gegevens over de arbeidsmarkt beschikbaar. De arbeidsmarkt functioneert in grote mate regionaal. Waar mogelijk schetsen we een beeld van de situatie op gemeenteniveau.

6.1 Landelijk tekort Sinds de Coronapandemie, eind 2021, zijn de personeelstekorten geregeld in het nieuws. Het vierde kwartaal van 2021 markeert het punt waarop de spanning op de arbeidsmarkt zichtbaar werd: er waren voor het eerst sinds jaren meer vacatures dan werklozen 11.

Figuur 6-1 Spanningsindicator arbeidsmarkt. Bron: CBS, 2024

Het aantal openstaande vacatures is een goede graadmeter van krapte. Dit zijn de vacatures die open zijn blijven staan in een periode na aftrek van de gevulde vacatures. Dit aantal nam jaarlijks steeds verder toe in alle sectoren. In de periode 2020 en de eerste helft van 2021 is sprake van een dip in het aantal openstaande vacatures. Daarna nam dit aantal in Nederland wederom enorm toe. Een piek volgde in het e erste kwartaal van 2022.

6.2 Vitale beroepen Deze toegenomen krapte doet zich in alle sectoren op de arbeidsmarkt voor. In een aantal sectoren is het personeelstekort in Nederland het grootst, zoals in de horeca, de

Tot deze regio behoren, in aanvulling op de gemeenten uit regio Rotterdam de gemeenten Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard en Zuidplas, terwijl Lansingerland er juist buiten valt (die hoort bij arbeidsmarktregio Zuid-Holland centraal). 10

11

CBS (2024) Spanning op de arbeidsmarkt blijft even hoog.

Rapport Schaarste in Nissewaard

37

zakelijke dienstverlening en in transport. Maar ook bij vitale beroepsgroepen, zoals in de zorg, het onderwijs en bij de politie leiden personeelstekorten tot problemen. Figuur 6-2 Personeelstekort in het nieuws tussen 2022 en 2024. Bron: NOS; RTL Nieuws

Bij de politie is vooral in de grote steden sprake van onderbezetting en personeelstekort: 5,7 procent onderbezetting in Amsterdam en 5,1 procent onderbezetting in Rotterdam ten opzichte van de totale werkgelegenheid en tekorten van 383 agenten in Den Haag en 250 agenten in Utrecht. In het onderwijs is sprake van grotere krapte. Volgens de Onderwijsraad was er in 2022 voor leraren in het primair onderwijs een tekort van bijna 10.000 fte ( ongeveer 9,5 procent van de totale werkgelegenheid 12). In het voortgezet onderwijs is bijna twee derde van de vacatures moeilijk vervulbaar en is er een tekort van 3.800 fte. Daarbinnen is er veel sprake van verborgen tekorten: gaten worden opgevuld met onbevoegde of ingehuurd krachten, maar het tekort wordt niet structureel opgelost. In de steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Almere zijn de tekorten het grootst. In de G5 is het totale tekort in het primair onderwijs 15,2 procent van de werkgelegenheid, in de rest van Nederland is dit 8,5 procen t. In de gebieden rond de grote steden is het tekort ook hoger dan gemiddeld. Ook in de zorg zijn de openstaande vacatures alleen maar toegenomen en in sommige beroepsgroepen zelfs bijna verdubbeld sinds 2018. De krapte is het grootst in de verpleging, verzorging en thuiszorg. Naar verwachting is er in 2032 een tekort van 137.000 zorgmedewerkers.

Ook speelt met name in de zorg en het onderwijs de uitstroom van personeel een rol in de toenemende tekorten, bijvoorbeeld vanwege de hoge werkdruk 13. Van de nieuwe zorgmedewerkers heeft 40 procent de zorg na twee jaar alweer verlaten. Andere groepen die kampen met grote tekorten zijn in de kinderopvang en bij de brandweer. Vanwege een dreigend tekort aan brandweerlieden, is de Veiligheidsregio

12

Onderwijsraad (2023) Schaarste schuurt

Een Vandaag (2023) Waar is iedereen gebleven? En andere vragen over blijvende personeelstekorten beantwoord. 13

Rapport Schaarste in Nissewaard

38

Rotterdam een campagne gestart om vrijwilligers te zoeken. Het zou gaan om tientallen brandweerlieden die het korps moeten versterken. 14 Kijken we wederom naar de trend van het aantal openstaande vacatures in de sectoren onderwijs en kinderopvang, gemeentelijke overheid (waaronder veiligheid) en politie, en in verschillende delen van de zorg in Nederland (Figuur 6-3 en Figuur 6-4) dan zien we in alle gevallen een stijgende trend sinds 2018. Met name in het onderwijs, waar eind 2022 ruim 13.000 vacatures openstonden, en in verpleging, verzorging en thuiszorg, waar het om ruim 18.000 openstaande vacatures ging. Figuur 6-3 Openstaande vacatures in Nederland in Onderwijs en Veiligheid. Bron: CBS, 2024; bewerking RIGO.

Figuur 6-4 Openstaande vacatures in Nederland in Zorg en Welzijn. Bron: CBS, 2024; bewerking RIGO.

Rijnmond (2021) Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid zoekt opnieuw vrijwilligers voor brandweer, maar eisen zijn hoog 14

Rapport Schaarste in Nissewaard

39

6.3 Lokale arbeidsmarkt Lokaal en regionaal zijn er wel verschillen in de situatie op de arbeidsmarkt en de mate van krapte. In deze paragraaf zoomen we in op de arbe idsmarkt in de Provincie ZuidHolland, Arbeidsmarktregio en waar mogelijk de gemeente. In Zuid-Holland is het aantal openstaande vacatures al jaren het hoogst in vergelijking met andere provincies. Dat betekent dat er sprake is van een gespannen arbeidsmar kt. In het vierde kwartaal van 2023 is er sprake van 104 vacatures per 100 werkelozen 15. In de arbeidsmarktregio Rijnmond is het aantal openstaande vacatures tevens toegenomen sinds begin 2021. Aan het einde van het vierde kwartaal van 2023 waren er circa 28.050 openstaande vacatures. Na de arbeidsmarktregio’s Groot-Amsterdam en Midden-Utrecht, is het de regio met de meeste openstaande vacatures. De gemiddelde spanningswaarde is 3,01 in het vierde kwartaal van 2023. De arbeidsmarkt is iets minder krap dan een jaar eerder. De krapte in Rijnmond ligt ook iets lager dan het gemiddelde in Nederland. Toch wordt de arbeidsmarkt in de regio als ‘krap’ getypeerd door het UWV 16. De meeste vacatures in de arbeidsmarktregio Rijnmond staan open in de sectoren detailhandel, welzijn, groothandel en zakelijke dienstverlening 17.

Het aantal vacatures is sterk gestegen in de sectoren: specialistische zakelijke dienstverlening (+28%), energie (+25%), onderwijs (ondersteunend +20%), bouw (+20%) en metaalindustrie (+16%). Het aantal openstaande vacatures in de detailhandel, horeca, dienstverlening, voedingsmiddelenindustrie en ICT zijn juist meer dan 10 procent gedaald. In de volgende paragraaf onderzoeken we in op de spanning in de verschillende vitale sectoren en beroepsgroepen in de arbeidsmarktregio Rijnmond.

6.4 Vitale beroepen in de regio Om een beeld te krijgen van de mate van krapte bij de vitale beroepen in de arbeidsmarktregio Rijnmond bekijken we twee indicatoren van het UWV per beroepsklasse. De eerder beschreven spanningsindicator en de openstaande vacatures voor verschillende beroepsgroepen. In het kader hieronder worden deze indicatoren nader toegelicht. Waar mogelijk worden deze aangevuld met verdiepende gegevens over een beroepsgroep of sector.

UWV Krapte indicatoren Om specifieker naar de krapte op de arbeidsmarkt te kijken gebruiken we gegevens van het UWV18. Specifiek kijken we naar twee indicatoren, namelijk de spanningsindicator en naar het aantal vacatures. Spanningsindicator

15

CBS (2024) Dashboard Arbeidsmarkt

16

UWV (2024) Dashboard Spanningsindicator

17

Rijnmond InZicht (2024) Monitor Rijnmond Werkt Door

18

UWV (2024) Arbeidsmarktdashboards: Vacaturemarkt; Spanningsindicator.

Rapport Schaarste in Nissewaard

40

De spanningsindicator laat zien hoe groot de druk is op de arbeidsmarkt. Hoe hoger het getal, hoe hoger de spanning op de arbeidsmarkt voor werkgevers. De volgende typeringen gelden: • • • • •

zeer ruim: 0,06 tot 0,25; ruim: 0,25 tot 0,67; gemiddeld: 0,67 tot 1,50; krap: 1,50 tot 4,00; zeer krap: 4,00 tot en met 16,00.

Vacatures • Openstaande vacatures: het totaal aantal geschatte vacatures dat open staat aan het eind van een kwartaal (afgerond op 50-tallen).

Onderwijs In de arbeidsregio Rijnmond (minus Rotterdam) wordt gesproken van een tekort aan leraren in het voortgezet onderwijs en schoolleiders van 6,9 procent ten opzichte van de werkgelegenheid. In het basisonderwijs gaat het zelfs om 13,6 procent ten opzichte van de werkgelegenheid.

Voor docenten in het voortgezet onderwijs, in het basisonderwijs en in de kinderopvang is het aantal openstaande vacatures toegenomen ten opzichte van het derde kwartaal van 2021. In de beroepsgroepen in de kinderopvang en onderwijsassistenten is het aantal openstaande vacatures het hoogst (zie Figuur 6-5 ). Figuur 6-5 Aantal openstaande vacatures per kwartaal naar beroepsgroep. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

Samengevat, is in het onderwijs de arbeidsmarkt in de arbeidsregio Rijnmond met name zeer krap voor docenten in het basisonderwijs en (in iets mindere mate) voor docenten in het voortgezet onderwijs die algemene vakken geven. Wanneer de spanningsindicator boven 1,5 uitkomt, is er sprake van een krappe arbeidsmarkt, dus ook voor de andere twee beroepsgroepen is de arbeidsmarkt krap te noemen ( Figuur 6-6).

Rapport Schaarste in Nissewaard

41

Figuur 6-6 Spanningsindicator UWV voor pedagogische beroepen. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

Politie en veiligheid Bij de politie worden andere regionale eenheden gehanteerd, die ook effect hebben op de arbeidsmarkt in de regio Rijnmond. De gemeente Nissewaard valt in de regionale eenheid Rotterdam 19. In de politieregio Rotterdam geldt een tekort van 304 fte, waarvan 84 fte bij de regionale recherche en 220 fte bij de basisteams en districtsrecherche 20. Op basis van gegevens van het UWV is geen goed zicht te krijgen op de situatie bij defensie. Wel blijkt er ook in grote mate sprake te zijn van tekorten aan beveiligingspersoneel en in mindere mate bij politie en de brandweer ( Figuur 6-7 en Figuur 6-8). Al blijven het aantal openstaande vacatures min of meer gelijk in de beveiliging en bij de politie en brandweer in de regio Rijnmond, de arbeidsmarkt wordt voor deze beroepsgroepen als ‘krap’ getypeerd.

Alblasserdam, Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Dordrecht, GoereeOverflakkee, Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Molenlanden, Nissewaard, Papendrecht, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Sliedrecht, Vijfheerenlanden, Vlaardingen, Voorne aan Zee, Zwijndrecht. 19

20

NOS (2023) Tekorten bij politie houden nog jaren langer aan dan gedacht.

Rapport Schaarste in Nissewaard

42

Figuur 6-7 Aantal openstaande vacatures per kwartaal naar beroepsgroep politie en veiligheid. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

Figuur 6-8 Spanningsindicator UWV voor politie en veiligheid. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

Zorg In het eerste kwartaal van 2023 werkten 91.200 medewerkers in zorg en welzijn in regio Rotterdam-Rijnmond, dit is een toename van 2 procent ten opzichte van 2022. Toch is sprake van een tekort in deze sector in de regio Rijnmond volgens het prognosetabel arbeidstekort in de zorg en welzijn sector (Tabel 6-1). Met name in de branches verpleging en verzorging en de gehandicaptenzorg zijn er grote personeelstekorten in de regio Rijnmond

Rapport Schaarste in Nissewaard

43

Tabel 6-1 Arbeidsmarkttekort naar sector in Rijnmond. Bron: Prognosemodel Zorg en Welzijn. Bron: ABF, 2023.

Werkplek Universitair medische centra Ziekenhuizen en overige medisch specialistische zorg Geestelijke gezondheidszorg Huisartsen en gezondheidscentra Verpleging en verzorging Thuiszorg Gehandicaptenzorg Jeugdzorg Sociaal werk Kinderopvang Overige zorg en welzijn

Personen tekort in 2023 200 200 300 100 700 200 400 100 200 400 300

Wanneer we specifiek inzoomen op de gedefinieerde vitale beroepsgroepen in de zorg, dan is er veel vraag naar verzorgenden en sociaal werkers en woonbegeleiders. Het aantal openstaande vacatures per kwartaal zijn het hoogst voor verzorgenden, sociaal werkers en woonbegeleiders en gespecialiseerd verpleegkundigen. Voor apotheekassistenten en laboranten zijn er weinig openstaande vacatures in de regio Rijnmond (Figuur 6-9). Figuur 6-9 Aantal openstaande vacatures per kwartaal voor zorg en welzijn beroepen. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

De bestaande tekorten zijn vooral bij een aantal beroepsgroepen te vinden. Van de beroepsgroepen in Figuur 6-10 zijn alleen verzorgenden, apotheekassistenten, sociaal werkers en woonbegeleiders en maatschappelijk werkers krap. De rest van de beroepen zijn zeer krap. Enkel voor verpleegkundigen en Laboranten is de krapte afgenomen de afgelopen jaren. Gespecialiseerd verpleegkundigen zijn alle jaren aan de bovengrens van de krapte (16). Rapport Schaarste in Nissewaard

44

Figuur 6-10 Spanningsindicator UWV voor zorg en welzijn beroepen. Bron: UWV, 2024; bewerking RIGO.

Gemeente Op gemeenteniveau biedt het platform Arbeidsmarkt In Zicht, een samenwerking tussen Provincies en regio’s, cijfers over het aantal online vacatures naar beroepsklasse en -niveau. In de gemeente Nissewaard is in het vierde kwartaal van 2023 de meeste vraag naar personeel in de zorg en welzijn, de bedrijfseconomische en administratieve beroepen en commerciële beroepen. Op ISCO 1 en 2-niveau valt voornamelijk de dienstverlenende sector op. In de zorg gaat h et om ongeveer 180 vacatures, waarvan ruim de helft gericht op beroepsniveaus 2 en 3.

Figuur 6-11 Online openstaande vacatures naar beroepsklasse en -niveau in Q42023 in de gemeente Nissewaard. Bron: ArbeidsmarktInZicht, 2024

Rapport Schaarste in Nissewaard

45

6.5 Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen In deze paragraaf maken we een koppeling met de woningmarkt in de gemeent e Nissewaard. Hoeveel kunnen de vitale beroepsgroepen betalen voor een woning? Daarvoor gebruiken we een indicatie voor het (fulltime) bruto maandsalaris van een startende en een ervaren professional in de geselecteerde beroepsgroepen. Een tabel en toelichting is opgenomen in bijlage 3. Op basis van deze indicatie kan een inschatting worden gemaakt of zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen, een particuliere huurwoning potentieel betaal is en/of een koopwoning financieel bereikbaar is. Een kanttekening is dat de mogelijkheden van personen werkzaam in een vitale beroepsgroep sterk samenhangen met de huishoudenssamenstelling (eenverdiener of tweeverdieners), hoeveel werkervaring zij hebben, of zij fulltime of parttime werken, in welke regio ze werken en, specifiek in de koopsector, hoeveel eigen spaargeld zij mee kunnen brengen. De zorgsector staat er bijvoorbeeld om bekend dat er veel parttime wordt gewerkt. Deze (fulltime) inkomensindicaties zouden dus een overschatting kunnen zijn van de mogelijkheden voor deze beroepsgroepen in de praktijk. Onderwijs In het onderwijs zijn met name medewerkers van de kinderopvang, onderwijsassistenten en startende leraren in het basis en voorgezet onderwijs afhankelijk van de sociale huursector.

Met de indicatieve inkomens komen zij niet in aanmerking voor middenhuur. Daarnaast zijn hun mogelijkheden in de koopsector zeer gering. Voor meer ervaren docenten zijn er meer mogelijkheden in de vrije huur- en koopsector.

Figuur 6-12 Toegankelijkheid sociale huursector beroepsgroepen onderwijs.

Rapport Schaarste in Nissewaard

46

Figuur 6-13 Toegankelijkheid particuliere/vrije huursector beroepsgroepen onderwijs.

Figuur 6-14 Toegankelijkheid koopsector beroepsgroepen onderwijs.

Politie en veiligheid Voor beroepsgroepen bij politie en in veiligheid is tevens een groot deel op de sociale huursector aangewezen. Dat geldt voor zowel startende en ervaren beveiligers, brandweerlieden en agenten. De vrije huursector en koopsector zijn met de indicatieve inkomens moeilijk toegankelijk. Voor militairen geldt dat de inkomens zeer uiteenlopen, dus voor deze beroepsgroep is het lastig een inschatting te ma ken van hun mogelijkheden op de woningmarkt.

Rapport Schaarste in Nissewaard

47

Figuur 6-15 Toegankelijkheid sociale huursector beroepsgroepen openbaar bestuur en veiligheid.

Figuur 6-16 Toegankelijkheid particuliere/vrije huursector beroepsgroepen openbaar bestuur en veiligheid.

Figuur 6-17 Toegankelijkheid koopsector beroepsgroepen openbaar bestuur en veiligheid

Rapport Schaarste in Nissewaard

48

Zorg en welzijn Tenslotte hebben we de tekorten van negen beroepsgroepen onderzocht in de sector zorg en welzijn. Een groot deel van hen valt binnen de primaire en secundaire doelgroepen. Dat geldt met name voor startende professionals in de zorg en ook de meer ervaren apothekersassistenten, medisch praktijkassistenten, sociaal werkers en woonbegeleiders en verzorgenden. Ervaren fysiotherapeuten, laboranten, maatschappelijk werkers en verpleegkundigen hebben meer mogelijkheden in de vrije huursector. Echter, de koopsector is ook voor eenverdieners met deze vitale beroepen beperkt toegankelijk. Figuur 6-18 Toegankelijkheid sociale huursector beroepsgroepen zorg en welzijn.

Figuur 6-19 Toegankelijkheid particuliere/vrije huursector beroepsgroepen zorg en welzijn.

Rapport Schaarste in Nissewaard

49

Figuur 6-20 Toegankelijkheid koopsector beroepsgroepen zorg en welzijn.

6.6 Samenvattend Er is duidelijk sprake van schaarste in het onderwijs en in de zorg. Regionaal is er een ‘zeer krappe’ arbeidsmarkt in het basisonderwijs, en in de zorg in de vraag naar (gespecialiseerd) verpleegkundigen, laboranten, fysiotherapeuten en praktijkassistenten. Er is minder zicht op personeelstekorten en krapte bij de politie, brandweer en defensie. Dat heeft zeer waarschijnlijk ook te maken met het sterke regionale karakter van deze sectoren. Wanneer je kijkt naar de toegankelijkheid van de woningmarkt voor verschillende beroepsgroepen in het onderwijs en in de zorg, dan zijn vooral startende (eenverdieners) het meest gebaat bij voorrangverlening in de sociale huursector, zoals startende onderwijzers en verpleegkundigen, want voor de vrije huursector en koopsector zullen de mogelijkheden zeer gering zijn. Hetzelfde geldt voor startende en ervaren professionals in de kinderopvang, praktijk- en apotheekassistenten, sociaal werkers en verzorgenden. Voor deze beroepsgroepen is de arbeidsmarkt ook ‘krap’ getypeerd. Voor meer ervaren onderwijzers en, in mindere mate, verpleegkundigen is de koopsector potentieel beter financieel bereikbaar. Zij zouden dus eventueel geholpen zijn met voorrangverlening in de betaalbare koopsector.

Rapport Schaarste in Nissewaard

50

7

Verhuizingen binnen de gemeente

Een tekort aan woningen kan het zoekgedrag van woningzoekenden beïnvloeden. Woningzoekenden zoeken vaak lokaal, maar mogelijk kijken meer woningzoekenden verder dan de eigen gemeente om hun kansen te verhogen. In dit hoofdstuk nemen we de mutaties in de sociale huursector en de koopsector onder de loep en onderzoeken de mate waarin nieuwe inwoners vanuit de eigen gemeente verhuizen of van elders uit de regio of van buiten de regio komen.

7.1 Sociale huursector In onderstaande tabel (Tabel 7-1) zijn de verhuisbewegingen binnen de sociale corporatiehuur in de regio Rotterdam te zien voor het jaar 2022. De verhuisbewegingen van binnen naar buiten de regio Rotterdam zijn niet in de tabel weergegeven. Tabel 7-1 Aantal verhuizingen naar gemeente van vestiging en vertrek in 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2022.

In 2022 werd 58 procent van alle aangeboden woningen in Nissewaard verhuurd aan een woningzoekende die al in deze gemeente woonde. Nieuwe huurders van buiten de eigen gemeente komen het vaakst uit Rotterdam (25 procent) of van buiten de regio (6 procent).

7.2 Koopsector Eenzelfde beeld voor de koopsector kunnen we schetsen aan de hand van cijfers van het Kadaster (Figuur 7-1). In 2021 kwam 53 procent van de woningkopers uit de eigen gemeente en nog eens 33 procent uit de regio. Slechts 13 procent kwam van buiten de regio Rotterdam. Tot 2023 is het aantal kopers uit de gemeente Nissewaard licht gedaald en kopers van buiten de regio toegenomen.

Rapport Schaarste in Nissewaard

51

Figuur 7-1 Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.

In Figuur 7-2 wordt onderscheid gemaakt tussen transacties tot en boven de middeldure koopprijsgrens 21 (€355.000, prijspeil 2022). Er is een verschil in de herkomst van de kopers tussen de prijscategorieën. Het percentage kopers van een woningen tot de middeldure koopgrens uit de eigen gemeente is lager tussen 2021 en 2023 dan het aandeel in de prijscategorie vanaf €355.000. Woningkopers van buiten de regio Rotterdam kopen relatief gezien vaker een woning met een prijsklasse onder deze middeldure koopprijsgrens. Nog steeds wordt ruim 40 procent van de woningen in dit segment gekocht door inwoners uit Nissewaard.

Figuur 7-2: Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 naar prijsklasse. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.

21

Middeldure koopprijsgrens. In 2024 is deze bijgesteld naar €390.000.

Rapport Schaarste in Nissewaard

52

7.3 Samenvattend In de sociale huursector komt bijna de helft van de nieuwe huurders (48 procent) uit Nissewaard. Het overige grote deel komt uit de regio Rotterdam, met name uit de gemeente Rotterdam. Ongeveer 6 procent komt van buiten de regio. In de koopsector komt ruim de helft van de kopers uit de gemeente Nissewaard zelf. Deze percentages zijn in de onderzochte periode tussen 2021 en 2023 stabiel. Woningen in het duurdere prijssegment worden relatief vaker door inwoners uit de eigen gemeente gekocht, dan woningen tot de middeldure koopprijsgrens. Er kan geconcludeerd worden dat woningen tot €355.000 vaker betrokken werden door inwoners elders uit de regio of buiten de regio.

Rapport Schaarste in Nissewaard

53

8

Conclusie

In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Nissewaard sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in de gemeente Nissewaard als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. Het aanbod in het middenhuursegment is zeer gering, terwijl uit de WoON-analyse blijkt dat hier best een grote vraag naar is. Bovendien zorgen hoge prijzen in de koopsector ervoor dat huishoudens met een lagerof middeninkomen slechts een beperkt deel van de koopwoningen potentieel kunnen betalen. Er is daarmee sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen en negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te m aken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Woningtekort en spanning op de woningmarkt De gemeente Nissewaard heeft, net als een groot deel van Nederland, te maken met een woningtekort en de krapte is zichtbaar in alle delen van de woningmarkt. Het woningtekort voor de woningmarktregio Rotterdam is voor 2022 door de Primosprognose van ABF Research geschat op ruim 36.500 woningen, wat neerkomt op 5,3 procent van de woningvoorraad.

Daarmee kampt deze woningmarktregio met het grootste woningtekort in Nederland. Er is een aanzienlijke behoefte aan meer woningen. Een analyse van vraag en aanbod op basis van Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Nissewaard. Met name de vraag naar eengezinswoningen en koopwoningen in alle prijsklassen is groter dan in praktijk wordt aangeboden. Op basis van actuele gegevens hebben we de verschillende marktseg menten nader onderzocht. Sociale huursector De sociale huursector (verhuurd door woningcorporaties) is voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. De afgelopen jaren (2019 tot en met 2022) is het aantal actief won ingzoekenden in de sociale huursector hoog: bijna 30.000 woningzoekenden die jaarlijks reageren op aangeboden woningen in de gemeente en dit nam tot bijna 40.000 actief woningzoekenden in 2022. Ook het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning in deze periode is hoog. In 2022 ging het om gemiddeld 328 reacties per advertentie. Het aantal verhuurde woningen in deze periode schommelt tussen de 700 en 920 woningen per jaar. Dat zorgt voor lage slaagkansen in de sociale huursector, die tevens afnamen.

Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. De slaagkansen laten zien dat de krapte het grootst is voor de Rapport Schaarste in Nissewaard

54

jongere leeftijdsgroepen (<23 en 23-34 jaar). Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. Particuliere huursector Voor middeninkomens die niet in een corporatiewoning terecht kunnen biedt het middenhuursegment met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens van €1.075 wellicht mogelijkheden. We hebben het aanbod in de particuliere huursector onderzocht. Dit is echter niet de volledige huurmarkt. Een deel van de particuliere huurwoningen wordt mogelijk onderhands verhuurd, waardoor daar moeilijk zicht op te krijgen is. Wel is er enigszins inzicht te verkrijgen in de huurprijzen in de particuliere huursector in de provincie Zuid-Holland. Deze zijn hoog: sinds 2016 is de huurprijs per vierkante meter van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Het actuele aanbod in de particuliere huursector via het platform Pararius in de gemeente Nissewaard is beperkt. Het aanbod op een peilmoment betrof slechts vier woningen. De gemiddelde huurprijs van deze vier woningen was bovendien bijna €2.000 per maand. Aanbod van woningen tot de middenhuurgrens van €1.075 per maand is er niet. Slechts één woning is met een huurprijs van €1 .650 nog net beschikbaar voor de hoogste middeninkomens.

De particuliere huursector vormt hiermee (bijna) geen alternatief voor middeninkomens. Daaruit kan geconcludeerd worden dat het middenhuursegment in de particuliere huursector zeer schaars is. Koopsector Tenslotte hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de algemene prijsstijging in de sector. Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert sinds het ein de van 2022 in Nissewaard. De mediane transactieprijs liet een daling zien voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen neemt wel weer af in 2023 – een indicatie dat het aanbod krapper wordt. De NVM krapte-indicator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het er op dat de koopmarkt in Nissewaard iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het lijkt er echter op dat deze trend weer is omgedraaid en dat de krapte weer toeneemt in het derde kwartaal v an 2023. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet. In het huidige koopaanbod in de gemeente Nissewaard is er nog niet veel te merken van deze ontspanning in de ontwikkeling. Er kan gesproken worden van schaarste aan betaalbare koopwoningen tot de prijsgrens van €355.000. De mediane vraagprijs van het actuele aanbod op een peilmoment is €390.000.

40 procent van het koopaanbod is beschikbaar voor een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens. Ook onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector door middel van de toegankelijkheid van het aanbod aan koopwoningen. De toegankelijkheid van de koopsector voor lage en middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Voor huishoudens met lage en lagere middeninkomens is er een gering aanbod waar zij voor in aanmerking komen. Ook voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van €60.000 (1,5 keer modaal) is slechts ongeveer 10 procent van de koopvoorraad toegankelijk. Deze inkomensgroepen hebben daarbij ook te maken met concurrentie Rapport Schaarste in Nissewaard

55

van huishoudens met een hoger inkomen. Voor hogere middeninkomens tot €80.000, die potentieel een woning van €386.000 kunnen financieren, is ongeveer 50 procent van het aanbod in Nissewaard betaalbaar. Voor ruim de helft van de woningen komt ook deze groep, zonder eigen spaargeld, niet in aanmerking. Net zoals in de sociale huursector, komen naar verwachting m et name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Bijvoorbeeld ook gr otere huishoudens, zoals gezinnen, hebben potentieel meer last van schaarste en verdringing. Doorstromers kunnen mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase. Lokale binding Tot slot is in het kader van lokale binding onderzocht of er sprake is van tekorten aan vitale beroepsgroepen in de regio en in de gemeente Nissewaard en in hoeverre zij de effecten van de schaarste aan woningen ervaren. In de context van schaarste is ook onderzocht hoeveel inwoners binnen de eigen gemeente verhuizen en in welke mate nieuwe inwoners uit de regio Rotterdam of van buiten de regio komen.

Er is op de regionale arbeidsmarkt sprake van een tekort aan de vitale beroepsgroepen in het onderwijs en in de zorg. In de gemeente is het aantal openstaande vacatures in de zorg het hoogst. Met name startende werkenden in het onderwijs en de zorg kunnen de effecten van schaarste aan woningen in de sociale huursector in Nissewaard ervaren. Ook de ervaren professionals in het onderwijs en de zorg, zoals onderwijzers en verpleegkundigen, kunnen belemmeringen ervaren door de schaarste in de betaalbare koopsector, wanneer zij een koopwoning zoeken. Ook hebben we onderzocht in welke mate inwoners binnen de eigen gemeente verhuizen en hoeveel nieuwe inwoners uit de regio of van buiten de regio naar Nissewaard verhuizen. Daarin is gekeken naar mutaties in de sociale huursector, in de koopsector tot de middeldure koopprijsgrens en de koopsector vanaf de middeldure koopprijsgrens. In de sociale huursector komt ruim de helft van de nieuwe huurders uit de gemeente Nissewaard. In de gehele koopsector is dat aandeel vergelijkbaar in de onderzochte periode. In het koopsegment tot de middeldure prijsgrens is het aandeel nieuwe inwoners uit de eigen gemeente lager, namelijk ongeveer 45 procent.

Rapport Schaarste in Nissewaard

56

Bijlagen Bijlage 1: Gedefinieerde prijsgrenzen regio Rotterdam 2018-2023

Huur Koop

Sociale huur Midden huur Sociale koop Middeldure koop (NHG)

2018 € 711 € 1.000 € 140.000

2019 € 720 € 1.015 € 174.000

2020 € 737 € 1.040 € 174.000

2021 € 752 € 1.060 € 181.000

2022 € 763 € 1.075 € 210.000

2023 € 808 €1.075 €202.000

€ 265.000

€ 290.000

€ 310.000

€ 325.000

€ 355.000

€ 355.000

Bijlage 2: Indicatieve inkomensgroepen

Indicatieve middeninkomens

Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).

Bijlage 3: Vitale beroepen

We maken een selectie van vitale beroepen in de sectoren Onderwijs, Zorg en Openbaar bestuur en veiligheid aan de hand van beroepsniveaus (ISCO) en op basis van een inschatting van het startsalaris van verschillende beroepsklassen. Er worden in de landelijke registraties, zoals CBS, vier beroepsniveaus onderscheiden: • • • •

ISCO1: Eenvoudige routinematige taken; elementair of lager onderwijsniveau vereist. ISCO2: Weinig tot middelmatig complexe taken; lager of middelbaar onderwijsniveau vereist. ISCO3: Complexe taken; middelbaar of hoger onderwijsniveau vereist. ISCO4: Zeer complexe gespecialiseerde taken; hoger of wetenschappelijk onderwijsniveau vereist.

Daarnaast gebruiken we een indicatie voor het (fulltime) bruto maandsalaris van een startende en een ervaren professional in de beroepsklassen in de geselecteerde sectoren Op basis van deze indicatie kan een inschatting worden gemaakt op zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen en/of een particuliere huurwoning of koopwoning financieel bereikbaar is. Het gaat hier om een indicatieve inschatting per beroepsgroep op basis van de Nationale beroepengids.

Rapport Schaarste in Nissewaard

57

Tabel 0-1 Indicatieve inkomens per beroepsgroep. Bron: Nationale beroepengids, peildatum maart 2024; bewerking RIGO.

Beroepsklasse

Verzorgenden Apothekerassistenten Laboranten Medisch praktijkassistenten Medisch vakspecialisten Sociaal werkers, woonbegeleiders Verpleegkundigen (MBO) Artsen Fysiotherapeuten Gespecialiseerd verpleegkundigen Maatschappelijk werkers Psychologen en sociologen Leidsters kinderopvang Onderwijsassistent Docenten algemene vakken secundair onderwijs Docenten beroepsgerichte vakken secundair onderwijs Docenten hoger onderwijs en hoogleraren Leerkrachten basisonderwijs Onderwijskundigen Militair Beveiligingspersoneel (BOA) Brandweer Politie Overheidsambtenaren Politie-inspecteurs Juristen Overheidsbestuurders

ISCO

2 3 3 3

Starter Maandsalaris (bruto) € 1.950 € 1.900 € 2.600 € 2.000

Senior Maandsalaris (bruto) € 3.500 € 3.000 € 4.000 € 3.200

Starter Jaarsalaris (bruto) € 23.400 € 22.800 € 31.200 € 24.000

Senior Jaarsalaris (bruto) € 42.000 € 36.000 € 48.000 € 38.400

3

-

-

-

-

3

€ 2.100

€ 3.200

€ 25.200

€ 38.400

3

€ 2.500

€ 4.400

€ 30.000

€ 52.800

4 4 4

€ 2.500 -

€ 4.200 -

€ 30.000 -

€ 50.400 -

4

€ 3.000

€ 4.800

€ 36.000

€ 57.600

4

-

-

-

-

2 2 4

€ 1.900 € 1.900 € 2.900

€ 2.600 € 3.000 € 6.000

€ 22.800 € 22.800 € 34.800

€ 31.200 € 36.000 € 72.000

4

€ 2.900

€ 6.000

€ 34.800

€ 72.000

4

-

-

-

-

4

€ 3.000

€ 6.000

€ 36.000

€ 72.000

4 1/2/3/4 2

€ 1.000 € 2.300

€ 5.000 € 3.000

€ 12.000 € 27.600

€ 60.000 € 36.000

2

€ 1.400 € 1.450 -

€ 2.500 € 3.400 -

€ 16.800 € 17.400 -

€ 30.000 € 40.800 -

Rapport Schaarste in Nissewaard

3 3 4 4

58