Bijlage 3 - Schaarsteonderbouwing Nissewaard

Rapport

Schaarste in Nissewaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Schaarste in Nissewaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Datum

6 september 2024

Opdrachtgever:

Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Projectnummer:

P47190

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

2

1

Woningtekort in Nederland

4

2

Inzicht in de woningmarkt

5

2.1

(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen

5

2.2

Spanningsindicator

9

2.3

Samenvattend

11

3

4

5

6

7

8

Sociale huursector

12

3.1

Toegang en verdeling

12

3.2

Woningzoekenden en zoekgedrag

12

3.3

Verhuringen

14

3.4

Slaagkansen

18

3.5

Samenvattend

21

De particuliere huursector

22

4.1

Prijsontwikkelingen

22

4.2

Actueel aanbod

23

4.3

Samenvattend

24

Koopsector

25

5.1

Woningmarktindicatoren

25

5.2

Prijsontwikkelingen

30

5.3

Actueel aanbod

31

5.4

Toegankelijkheid

32

5.5

Samenvattend

34

Vitale beroepen

36

6.1

Landelijk tekort

37

6.2

Vitale beroepen

37

6.3

Lokale arbeidsmarkt

40

6.4

Vitale beroepen in de regio

40

6.5

Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen

46

6.6

Samenvattend

50

Verhuizingen binnen de gemeente

51

7.1

Sociale huursector

51

7.2

Koopsector

51

7.3

Samenvattend

53

Conclusie

54

Bijlagen

Rapport Schaarste in Nissewaard

57

1

Inleiding De gemeente Nissewaard treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Nissewaard onderzocht.

Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Nissewaard van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de so ciale koopsector.

Rapport Schaarste in Nissewaard

2

Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Nissewaard. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste in Nissewaard

3

1

Woningtekort in Nederland

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huish oudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.

Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddel de koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Nissewaard wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD. De gemeente Nissewaard staat op plek 97 van de 342 onderzochte gemeenten.

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.

3

BPD (2024) Hittekaart 2024.

Rapport Schaarste in Nissewaard

4

2

Inzicht in de woningmarkt

We zoomen verder in op de gemeente Nissewaard. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Nissewaardse woningmarkt.

2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.

Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Nissewaard. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Nissewaard en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.

Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Rapport Schaarste in Nissewaard

5

Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.

Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager. Dit kan enigszins verklaard worden doordat altijd een deel van de verhuiswensen bij wensen blijft en het daadwerkelijk betrokken aantal woningen dus altijd lager ligt. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt echter ook samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze woningen komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. In de huursector zijn vraag en aanbod meer in balans, al is ook in deze sector meer vraag naar de eengezinswoningen dan dat recent verhuizingen gerealiseerd zijn naar dit segment. In het segment van meergezinshuurwoningen lijkt meer aanbod voor woningzoekenden aangezien het aantal recent betrokken woningen relatief dicht in de buurt zit bij de vraag naar dit type woningen.

Rapport Schaarste in Nissewaard

6

Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of appartementen met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 2-2. Voor het segment grote appartementen lijkt ook de druk het grootst. Er zijn ongeveer 80 procent minder woningen recent betrokken in de categorie grote appartementen dan dat er wordt gevraagd. Bij kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is deze verhouding juist andersom. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere appartementen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2023). In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd.

Rapport Schaarste in Nissewaard

7

Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Een deel van deze vraag zal uiteindelijk toch besluiten om niet te verhuizen maar desondanks is er enige disbalans tussen de vraag en het recent aantal betrokkenen in de sociale huur. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Er is meer vraag naar woningen tot de middenhuurgrens dan de gerealiseerde verhuizingen naar huurwoningen in deze prijsklasse. In het segment boven de middenhuurgrens is er ook meer vraag dan het aantal recent betrokken woningen maar deze aantallen liggen zo dicht bij elkaar dat er niet kan worden geconcludeerd dat er hier sprake is van een aanbodtekort.

Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2023). Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens en koopwoningen met een vraagprijs boven de middeldure koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.

Rapport Schaarste in Nissewaard

8

Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar koopappartementen lijkt er relatief een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt; naar huureengezinswoningen is minder vraag dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoopwoningen zijn sterk ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen en huurappartementen zijn juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een huurappartement te bemachtigen.

Rapport Schaarste in Nissewaard

9

Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.

Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.

De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. Er is sprake van krapte in alle segmenten en alle woningtypen. De spanning is het grootst onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur, en onder huurappartementen. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector; koopwoningen worden gemiddeld ongeveer twee keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk bijna 3 keer en bijna 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. Bij woningen met een vraagprijs boven de middeldure koopgrens is er minder krapte: woningen worden daarin ‘slechts’ anderhalf keer vaker gevraagd dan dat er recent waren betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden vaker gevraagd dan betrokken, maar voor huurappartementen is deze verhouding meer in balans. Dit is ook terug te zien in de index van de sociale huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens waar er geen sprake van krapte lijkt te zijn. Huurwoningen in de vrije sector met een huur tot aan de middenhuurgrens worden meer dan twee keer zo vaak gevraagd dan recent betrokken. De vraag naar vrije sectorwoningen boven de middenhuurgrens is ruim anderhalf keer zo groot als het aantal recent betrokken vrije sectorwoningen uit deze prijsklasse.

Rapport Schaarste in Nissewaard

10

Naast de vraag naar een huurwoning in de vrije sector, kan de vrije huursector ook dienen als gat wat de markt vult wanneer de koopmarkt krap is en huishoudens hier geen koopwoning kunnen vinden.

Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.3 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een - en meergezinswoningen in de koopsector en eengezinswoningen in de huursector in de gemeente Nissewaard. Ook zien we druk op de koopsector. Sociale koopwoningen worden in de gemeente bijna 3 keer meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Dat toont aan dat het in praktijk niet gemakkelijk is een sociale koopwoning in Nissewaard te bemachtigen. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van enige krapte in de vrije huursector tot de middenhuurgrens. De krapte is tevens groot in de koopsector voor woningen tot aan de middeldure koopgrens. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment.

Daarmee onderzoeken w e de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste. Rapport Schaarste in Nissewaard

11

3

Sociale huursector

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Nissewaard schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht .

3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Nissewaard bestaat 37 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Nissewaard aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •

Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));

•

Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Nissewaard. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Nissewaard. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de

4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Nissewaard (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

Rapport Schaarste in Nissewaard

12

gemeente Nissewaard ieder jaar toegenomen (Figuur 3-1). Er waren in 2019 meer dan 29.700 actief woningzoekenden in de gemeente Nissewaard. Dat is na een sterke toename in met name 2020 en 2021 toegenomen tot zo’n 39.800 actief woningzoekenden in 2022.

Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Nissewaard en de regio Rotterdam. Gemiddeld waren er 209 reacties per woning in 2019 en in 2022 gemiddeld 328 reacties per geadverteerde woning. Waar het aantal reacties in de regio gestaag toenam, was er in Nissewaard een schommeling te zien. Het aantal reacties nam in 2020 hard toe en nam in 2021 weer hard af. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met dat het aantal verhuringen in 2020 relatief laag en in 2021 relatief hoog was. Doordat het aanbod lager is, komen er per woning meer reacties, terwijl bij een groter aanbod de reacties over een groter aantal woningen kan worden verspreid.

Rapport Schaarste in Nissewaard

13

Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het aantal toewijzingen schommelde de afgelopen jaren tussen de 720 en 920 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2020 lag het aantal verhuringen het laagst, namelijk 717 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had het grootste effect op het aanbod in het reguliere inschrijfduurmodel. Het aantal verhuringen via directe bemiddeling nam zelfs toe in 2020. Samen met het inschrijfduurmodel is dit de toewijzingsmodule waarmee de meeste verhuringen tot stand komen. Beide toewijzingscategorieën vormen ongeveer 90 procent van de verhuringen.

Daarnaast wordt jaarlijks ongeveer 7 procent van de verhuringen toegewezen door middel van loting. Het aantal en aandeel toewijzingen via directe bemiddeling is de afgelopen jaren fors toegenomen. In 2019 ging het om 92 toewijzingen en een aandeel van 11 procent. In 2022 is dit toegenomen tot 211 toewijzingen en een aandeel van 27 procent. De toewijzingsmodules Direct kans en Wens & Wacht worden het minst ingezet bij woningtoewijzing. In 2019 werden er nog 40 woningen via laatstgenoemde module toegewezen, maar in de overige jaren werd deze module maar bij enkele verhuringen toegepast.

Rapport Schaarste in Nissewaard

14

Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.

Inschrijfduurmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal

2019 634 54 92 2 40 822

2020 552 15 138 9 3 717

2021 731 68 108 10 2 919

2022 497 60 211 4 2 774

2023* 254 27 79 5 365

Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij zeven op de tien verhuringen om een appartement.

Rapport Schaarste in Nissewaard

15

Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Nissewaard tussen de 4,2 en 4,4 jaar bedraagt. De mediane inschrijftijd in de regio was in 2020 half zo groot, maar is de afgelopen jaren toegenomen tot 3,3 jaar. Hiermee ligt de mediane inschrijftijd in Nissewaard bijna een geheel jaar boven die van de regio. Dit verschil komt door de invloed van de verhuringen via het inschrijfduurmodel. I n Nissewaard komt meer dan 70 procent van de verhuringen via het inschrijfduurmodel tot stand ten opzichte van de helft in de regio Rotterdam. In de regio wordt er relatief meer toegewezen via de andere toewijzingsmodules die niet of minder gebaseerd zijn op inschrijftijd. Dat heeft dus effect op de mediane inschrijftijd.

Rapport Schaarste in Nissewaard

16

Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Nissewaard en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Dat is bijvoorbeeld te zien in Figuur 3-6. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel ligt hoger. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier dan ook vele malen lager, namelijk tussen 1,7 en 2,5 jaar. Ondanks dat het aandeel toewijzingen via directe bemiddeling over de jaren is toegenomen, en de mediane inschrijftijd via deze toewijzingsmodule lager ligt dan via de inschrijfduurmodule, lijkt dit weinig effect te hebben op de totale mediane inschrijftijd in Nissewaard. Een verklaring hiervoor is dat de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via directe bemiddeling in 2022, net als het aantal toewijzingen, is gestegen.

Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Nissewaard uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Rapport Schaarste in Nissewaard

17

De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Voor de middelgrotere huishoudens nam de mediane inschrijftijd het hardst toe: 1,8 jaar voor de driepersoonshuishoudens, 1,3 jaar voor de vierpersoonshuishoudens. Voor de tweepersoonshuishoudens nam de mediane inschrijftijd met 1,2 jaar toe tot 5,4 jaar in 2023 en ook voor de vijfpersoonshuishoudens nam de mediane inschrijftijd toe – namelijk met 0,3 jaar. Voor eenpersoonshuishoudens is een afname te zien van de mediane inschrijftijd van 4,4 jaar in 2020 tot 2,8 jaar in 2023.

Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Nissewaard

2020 4,4 4,2 4,3 4,5 4,4 4,3

2021 3,3 4,7 6,0 4,8 8,9 4,3

2022 3,6 5,1 5,3 5,0 5,6 4,4

2023 2,8 5,4 6,1 5,8 4,7 4,2

Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met een half jaar af en in het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd met 0,4 jaar nog verder afgenomen tot 3,4 jaar. Voor de secundaire doelgroep was er een toename in de mediane inschrijftijd. In 2021 nam het nog af tot 4,3 jaar, maar dit nam vervolgens toe tot 5,2 en 5,5 jaar in respectievelijk 2022 en het eerste halfjaar van 2023. Voor de niet DAEB doelgroep ligt de mediane inschrijftijd met 6,6 jaar in 2020 hoger. In 2021 nam de mediane inschrijftijd net als voor de andere doelgroepen af, maar in 2022 nam dit weer iets toe tot 5,6 jaar. Voor het eerste halfjaar van 2023 zijn geen cijfers bekend voor de niet-DAEB doelgroep.

Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Nissewaard

2020 4,3 4,9 6,6 4,3

2021 4,1 4,3 5,3 4,3

2022 3,8 5,2 5,6 4,4

2023 3,4 5,5 4,2

3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.

Rapport Schaarste in Nissewaard

18

Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.

In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Nissewaard. De slaagkansen in de gemeente Nissewaard zijn in de onderzochte periode afgenomen. In 2020 daalde de gemiddelde slaagkans van 2,1 procent naar 1,5 procent. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen, terwijl het aantal woningzoekenden toenam. In 2021 steeg de slaagkans weer tot 1,7 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen dan de toename in het aantal woningzoekenden. In 2022 nam de slaagkans weer iets af tot 1,4 procent door een afname in het aantal verhuringen terwijl het aantal woningzoekenden licht toenam.

Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Nissewaard zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via loting, Direct Kans of Wens & Wacht.

Rapport Schaarste in Nissewaard

19

Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor jongeren tot 23 jaar het hardst gedaald, terwijl hun slaagkansen al laag waren.

Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Nissewaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO

<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Nissewaard

2019 1,6% 1,3% 1,5% 2,4% 5,9% 10,5% 2,1%

2020 0,7% 1,1% 1,0% 1,2% 1,5% 3,3% 1,5%

2021 0,7% 1,1% 1,5% 2,0% 5,8% 9,8% 1,7%

2022 0,6% 0,8% 1,1% 1,2% 4,1% 7,8% 1,4%

Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (48 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaag den valt 30 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagden. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 12 procent van de actief woningzoekend en. Zij kregen echter slechts 6 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen bijna drie keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden. De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 11 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 6 procent uit van de geslaagden.

Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).

Rapport Schaarste in Nissewaard

20

Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Nissewaard, periode 2019-2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal toewijzingen varieerde de afgelopen jaren indicatoren, laten zien dat er sprake is van een toenemende druk. • •

•

•

Het aantal woningzoekenden nam toe van 29.704 in 2019 tot 39.802 in 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning in de gemeente lag hoog met gemiddeld 328 reacties in 2022. In de regio nam het gemiddelde aantal reacties per geadverteerde woning toe. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende is nagenoeg onveranderd gebleven. De mediane inschrijfduur nam iets toe van 4,3 jaar in 2020 tot 4,4 in 2022, maar ligt voor het eerste halfjaar van 2023 op 4,2 jaar. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Nissewaard zijn laag en de afgelopen jaren verder gedaald. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.

Rapport Schaarste in Nissewaard

21

4

De particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Nissewaard. Ongeveer 5 procent van de woningen in Nissewaard zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.

4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Nissewaard biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.

Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Nissewaard een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.

6

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

7

Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.

Rapport Schaarste in Nissewaard

22

Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.

4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Nissewaard gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op het huurplatform Pararius. In totaal stonden er 4 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 oktober 2023 (Tabel 4-1). De huurprijzen lagen voor alle vier de woningen ruim boven de middenhuurprijsgrens van €1.075. Het gaat dan ook om ruime woningen met vier, vijf of zes kamers.

Tabel 4-1 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen in oktober 2023 in de gemeente Nissewaard. Bron: Pararius2023; bewerking RIGO.

buurt Karperveen Baarsveen Maaswijk-Zuidoost Vogelenzang-Zuid

Woningtype Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning

Rapport Schaarste in Nissewaard

Vraagprijs €2.400 €1.400 €2.500 €1.650

Oppervlakte in m² 120 118 141 99

Aantal kamers 6 5 5 4

23

4.3 Samenvattend Over de particuliere huursector en het middenhuursegment in Nissewaard is weinig bekend. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid-Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Bovendien lijkt het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente gering. Er werden op een aantal peilmomenten in oktober 2023 slechts vier woningen aangeboden. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.

Rapport Schaarste in Nissewaard

24

5

Koopsector

Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Nissewaard? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 58 procent van de woningvoorraad in de gemeente Nissewaard bestaat uit koopwoningen 8.

5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt in de gemeente Nissewaard? Dit beschrijven we aan de hand van de NVM kwartaalrapportage 2023Q3 voor de gemeente Nissewaard. Af en toe zal er ook een vergelijking worden gemaakt met de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds halverwege 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het vierde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. In het tweede kwartaal van 2023 daalden de prijzen het hardst. Toen lagen de mediane transactieprijzen 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt de prijsdaling afgezwakt en ligt de mediane transactieprijs nog maar net onder de prijs van een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in Nissewaard in het derde kwartaal van 2023 op €322.000. Dit was een jaar eerder €323.000.

In het COROP gebied Groot Rijnmond lag de mediane transactieprijs in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Een jaar eerder was dit €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en h oekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.

8

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.

Rapport Schaarste in Nissewaard

25

Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de gemeente Nissewaard weergegeven. De vraagprijzen lagen in he eerste halfjaar van 2023 onder de vraagprijzen van een jaar eerder, maar liggen in het derde kwartaal van 2023 – in tegenstelling tot de transactieprijzen - weer boven die van een jaar eerder. In het eerste kwartaal van 2019 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk tot eind 2021, waarna de groei afneemt en in het eerste kwartaal van 2023 zelfs leidt tot een daling van de vraagprijzen ten opzichte van een jaar eerder. In het tweede kwartaal is dit ook nog het geval, maar in het derde kwartaal van 2023 liggen de vraagprijzen weer hoger dan een jaar eerder. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €464.000 ten opzichte van €397.000 een jaar eerder. Met €464.000 ligt de mediane vraagprijs in de buurt van die van het COROP gebied Groot Rijnmond van €466.000. In het COROP gebied lag de mediane vraagprijs een jaar eerder echter een stuk hoger met €454.000. De vraagprijzen voor alle soorten woningen behalve 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen nam toe.

De vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 9,7 procent en 27,8 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg met 1,4 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022.

Rapport Schaarste in Nissewaard

26

Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vanaf het tweede kwartaal van 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in Nissewaard toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021. Toen was het gemiddelde verschil meer dan 6 procent. Sinds begin 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In het laatste kwartaal van 2022 lag voor het eerst sinds begin 2020 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in Nissewaard gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet.

Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 85 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 85 procent bleef een jaar lang de norm in Nissewaard en ook in de regio werd een jaar lang circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

Rapport Schaarste in Nissewaard

27

Het laagste punt lag in het tweede kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd meer dan 40 procent van de woningen overboden.

Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In het derde kwartaal van 2018 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 250 woningen te koop. Dit aantal neemt gestaag, maar met enkele kleine schommelingen, af tot circa 75 woningen begin 2021. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 neemt het aantal te koop staande woningen weer langzaamaan toe tot circa 175 eind 2022. In 2023 neemt dit aantal weer af tot 100 woningen in het derde kwartaal.

Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

De gemiddelde verkooptijd was op zijn piek in het eerste kwartaal van 2019 rond de 60 dagen. Dit is gestaag, maar met enkele schommelingen, afgenomen tot iets meer dan 20 dagen aan het eind van het tweede kwartaal van 2021 (Figuur 5-6). Vanaf het tweede Rapport Schaarste in Nissewaard

28

kwartaal van 2021 nam de gemiddelde verkooptijd langzaamaan weer toe tot meer dan 50 dagen aan het eind van het tweede kwartaal van 2023. In het derde kwartaal was dit weer iets afgenomen tot iets meer dan 40 dagen.

Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte-indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.

Rapport Schaarste in Nissewaard

29

Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Nissewaard. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoond eenzelfde trend als we zagen in de cijfers uit de kwartaalrapportage van het NVM. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt in het vierde kwartaal van 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 53 procent toe. Sinds het vierde kwartaal van 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, laten beide woningtypen dezelfde ontwikkeling zien. Wel steeg de gemiddelde transactieprijs van appartementen in de gehele periode met 58 procent harder, dan van eengezinswoningen (50 procent).

Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Nissewaard

30

Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Nissewaard heeft ongeveer 33 procent van de woningen een waarde boven €350.000 9. Dat betekent dat een groot deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is 50 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.

Figuur 5-9: Gemiddelde WOZ-waarde tussen 2019 en 2023. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.

5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 424 woningen te koop in de gemeente Nissewaard. De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 113 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Nissewaard op deze peildatum was €390.000 (Tabel 5-1).

Tabel 5-1 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Nissewaard op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.

Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

€ 390.000 113 m2 € 3.725

9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.

Rapport Schaarste in Nissewaard

31

In Figuur 5-10 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Het aanbod tot de sociale koopgrens bestaat enkel uit woningen met een oppervlakte tot en met 80 vierkante meter. In totaal worden er 9 woningen tot de sociale koopgrens aangeboden. Woningen met een vraagprijs tussen de sociale koopgrens en de middeldure koopgrens komen meer voor: op het peilmoment stonden er 162 woningen aangeboden in deze prijscategorie. Ook voor deze woningen geldt dat meer dan de helft ervan kleiner is dan 80 vierkante meter. Slechts 46 woningen zijn groter dan 100 vierkante meter. Grotere woningen zien we vooral terug in de prijscategorieën vanaf de middeldure huurgrens, en dan met name in het aanbod woningen met een vraagprijs boven €450.000.

Figuur 5-10 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

5.4 Toegankelijkheid Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoning. De hoogste inkomens hebben meer mogeli jkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Nissewaard. In hoeverre is het koopaanbod in Nissewaard betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft Rapport Schaarste in Nissewaard

32

daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Figuur 5-11 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €124.500 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €356.000 bij een jaarinkomen van €75.000.

Figuur 5-11 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).

In Tabel 5-2 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatiev e middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is.

Tabel 5-2 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Jaarinkomen

Groep

€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Rapport Schaarste in Nissewaard

Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000

33

Figuur 5-12 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 424 koopwoningen op Funda (10 oktober 2023). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 20 procent van de woningen een vraagprijs heeft van maximaal €300.000. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 5-2. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar.

Figuur 5-12 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Nissewaard voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Voor de laagste middeninkomensgroep (A), met een modaal inkomen van € 40.000, is er geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Nissewaard. Voor groep B zijn er enkele woningen die binnen bereik komen, en voor groep C is circa 3 procent potentieel toegankelijk. Ook bij een jaarinkomen van €60.000 (D) is nog steeds slechts 10 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Nissewaard binnen bereik. Dat zijn in totaal ongeveer 42 woningen. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) zijn er meer woningen financieel bereikbaar, respectievelijk 27 procent en 48 procent van het beschikbare koopaanbod. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) toegang heeft tot iets meer dan 200 van de 424 beschikbare koopwoningen. Daarmee is meer dan de helft van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek.