17.Afsluiten realisatieovereenkomst deelplan Schipper; 210827 REOK inclusief bijlagen
Tekst van het document
Realisatieovereenkomst Schipper
Realisatieovereenkomst Haven Zuid Deelgebied Schipper
27 augustus 2021 Partijen 1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Nissewaard, te dezen ingevolge artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door burgemeester de heer Mr. F. van Oosten handelend ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Nissewaard d.d…………..….;
2.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende op het adres Ringwade 71 (3439 LM) Nieuwegein, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Rotterdam onder nummer 24237504 en te dezen vertegenwoordigd door de heer K. Günaydin CEO en de heer J.H. Labrie Head of Finance;
3.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dura Vermeer Bouw Zuid West B.V., statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende op het adres Airportplein 21 (3045 AP) Rotterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Rotterdam onder nummer 24242896 en te dezen krachtens rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer D. Snelleman;
4.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vorm Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Papendrecht, kantoorhoudende op het adres Veerweg 165 (3351 HC) Papendrecht, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Rotterdam onder nummer 24407638 en te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer J. Meurs; en de onder 2, 3 en 4 genoemde vennootschappen handelend in hun hoedanigheid van vennoot van de vennootschap onder firma Dijkzone V.O.F., statutair gevestigd te Capelle aan den IJssel, kantoorhoudende op het adres Fascinatio Boulevard 582 te (2909 VA) Capelle aan den IJssel, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Rotterdam onder nummer 24393324.
verklaren: Definities 1.1.
In de Realisatieovereenkomst wordt verstaan onder: - Aanvullende Werken de op de Situatietekening aangegeven • keerwanden; • gaasmatwerken met • stalen palen; en • hederabeplanting;
Pagina 1 van 21
-
-
-
-
-
-
-
-
• poorten; • tegelstroken; • staptegels; en • Mantelbuizen; Allonge het document bedoeld in overweging 2.2.1 van de Considerans; Appartementengebouw een op de Bouwkavel te realiseren gebouw met daarin • 14 Woonappartementen; en • een Encroachment Zone; welk gebouw deel uitmaakt van het Vastgoedproject; Appartementsrecht een door het splitsen in appartementsrechten van • een Perceel Appartementengebouw; en • een Appartementengebouw te vormen aandeel in genoemd perceel en gebouw rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een Woonappartement; Berekening Koopsom de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte berekening van de Koopsom versie 16 d.d.
8 juni 2021; Bouwkavel een bouwlocatie • bestemd voor realisatie van het Vastgoedproject; en • bestaande uit • een aaneen gesloten stuk grond omvattende • het hele perceel Gemeente Spijkenisse, sectie C, nummer 3369; • een deel van het perceel Gemeente Spijkenisse Sectie C nummer 3369; en • een deel van het perceel Gemeente Spijkenisse Sectie C nummer 3174; en • 20 losse stukken grond elk omvattende een deel van het perceel kadastraal bekend als Gemeente Spijkenisse, sectie C, nummer 3396; welke stukken grond • gezamenlijk een oppervlakte hebben van circa 6.141 m²; en • elk afzonderlijk op de Tekening Verkoop Grond zijn aangegeven met • een blauwe omlijning; en • een blauwe schuine streeparcering; Bruikbare Omgevingsvergunning een vergunning zoal bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; welke vergunning • onherroepelijk is; dan wel • naar het oordeel van de Stuurgroep voldoende vertrouwen geeft om met de bouw van het Vastgoedproject te beginnen; Civieltechnisch Programma van Eisen het als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte civieltechnisch programma van eisen voor het Deelgebied De Haven te Spijkenisse versie definitief d.d.
31 juli 2017; Considerans de considerans van de Realisatieovereenkomst; Definitief Ontwerp een ontwerp dat geschikt is voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; Encroachment Zone
Pagina 2 van 21
-
-
-
-
-
-
een bij de Grondgebonden Woningen en de Appartementengebouwen te realiseren overgangszone bestaande uit straatwerk en een trap naar de aangrenzende openbare ruimte welke Encroachment Zone op de Situatietekening met een lichtgrijze kleur is aangegeven; Gekoppelde Parkeerplaats een aan een Grondgebonden Woning casu quo een Woonappartement gekoppelde parkeerplaats, welke parkeerplaats deel uitmaakt van het Vastgoedproject; Gemeente de bij Partijen sub 1 genoemde partij; Grondgebonden Woning een op de Bouwkavel te realiseren woning met berging en Encroachment Zone welke woning • direct via de Encroachment Zone vanaf straatniveau toegankelijke is; en • samen met de berging en de Encroachment Zone deel uitmaakt van het Vastgoedproject; Inrichtingsplan het als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte Verkavelingsplan Spijkenisse Haven 2015; Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning een overeenkomst waarbij • door de verkoper worden verkocht • een Bouwperceel Grondgebonden Woning; en • een Perceel Gekoppelde Parkeerplaats casu quo een Perceel Gekoppelde Parkeerplaats en één of meer Percelen Vrije Parkeerplaats; welke verkoop door de koper wordt aanvaard; en vervolgens • door de koper als enige gerechtigde opdracht wordt gegeven voor • de bouw van een Grondgebonden Woning; en • de aanleg van • een Gekoppelde Parkeerplaats; casu quo • een Gekoppelde Parkeerplaats en een of
meer Vrije Parkeerplaatsen; welke opdracht door de verkoper wordt aanvaard; Koop-/Aannemingsovereenkomst Woonappartement een overeenkomst waarbij • door de verkoper worden verkocht • een Appartementsrecht; en • een Perceel Gekoppelde Parkeerplaats casu quo een Perceel Gekoppelde Parkeerplaats en één of meer Percelen Vrije Parkeerplaats; welke verkoop door de koper wordt aanvaard; en vervolgens • door de koper • als deelgerechtigde opdracht wordt gegeven voor de bouw van het Appartementengebouw; en • als enige gerechtigde opdracht wordt gegeven voor de aanleg van • een Gekoppelde Parkeerplaats; casu quo • een Gekoppelde Parkeerplaats en een of meer Vrije Parkeerplaatsen; welke opdracht door de verkoper wordt aanvaard; Koopsom: de voor de koop van de Bouwkavel door de Ontwikkelaar verschuldigde koopsom; Koper/Opdrachtgever de koper en opdrachtgever bij • een Koop-/Aannemingsovereenkomst Woonappartement; casu quo • een Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning;
Pagina 3 van 21
- Mantelbuis een ondergrondse buis met trekdraad bestemd voor het bekabelen van een op een Gekoppelde Parkeerplaats te realiseren oplaadpaal voor een elektrische auto • welke buis als Aanvullend Werk deel uitmaakt van het Vastgoedproject; en • waarvan de aanlegvoorwaarden en ligging respectievelijk zijn aangegeven • in memo/2021-0709-3; en • op de Tekening Mantelbuizen; - Matenplan: het als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte Matenplan tekeningnummer 10-22-2015 d.d. 25 augustus 2021; - Memo/2017-1278 versie 2 de door de heer H. Vrooman opgestelde memo van 23 december 2017 inzake: • de berekening van de Koopsom; en • de toepasselijkheid van de regeling voor de Overwaarde; welke memo als bijlage aan de Overeenkomst is gehecht; - Memo/2021-0709-3 de door de heer H.
Vrooman opgestelde memo van 24 maart 2021 waarin de in de Stuurgroep op 18 maart 2021 gemaakte afspraken over de aanleg van Mantelbuizen op binnenterreinen in Haven Zuid zijn vastgelegd; welke memo als bijlage aan de Overeenkomst is gehecht; - Ontwikkelaar de bij Partijen sub 2, 3 en 4 genoemde partijen gezamenlijk; - Overzicht VON-Prijzen Grondgebonden Woningen en Woonappartementen de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte Prijslijst Schipper; - Partij de Gemeente casu quo de Ontwikkelaar; - Partijen: de Gemeente en de Ontwikkelaar gezamenlijk; - Perceel Appartementengebouw een op de Bouwkavel te vormen perceel grond bestemd voor de bouw van een Appartementengebouw welk perceel op de Situatietekening is aangegeven met • een blauwe omlijning; en • het bloknummer van het op dat perceel te realiseren Appartementengebouw; - Perceel Grondgebonden Woning een op de Bouwkavel te vormen perceel grond bestemd voor de bouw van een Grondgebonden Woning; welk perceel op de Situatietekening is aangegeven met • een blauwe omlijning; en • het bouwnummer van de op dat perceel te realiseren Grondgebonden Woning; - Perceel Gekoppelde Parkeerplaats een op de Bouwkavel te vormen perceel bestemd voor de aanleg van een Gekoppelde Parkeerplaats; welk perceel op de Situatietekening is aangegeven met • een blauwe omlijning; en • het bouwnummer van de Grondgebonden Woning casu quo het
Woonappartement waaraan het Perceel Parkeerplaats is gekoppeld; - Perceel Vrije Parkeerplaats een op de Bouwkavel te vormen perceel bestemd voor de aanleg van een Vrije Parkeerplaats; Pagina 4 van 21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
welk perceel op de Situatietekening alleen is aangegeven met een blauwe omlijning; Planning de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte planning voor het realiseren van het Vastgoedproject bladnummer 02 d.d. 14 juli 2021 en gewijzigd op 19 augustus 2021 versie Fase 2; welke planning op door de Stuurgroep is vastgesteld; Realisatieovereenkomst: deze overeenkomst; Samenwerkingsovereenkomst de door Partijen op 20 december 2005 gesloten samenwerkingsovereenkomst, zoals vermeld in overweging 1.1 van de Considerans en van welke overeenkomst de inhoud kort samengevat is aangegeven in overweging 1.2 van de Considerans; Situatietekening de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte tekening nummer 43-02-A-1-00-01 d.d. 26 juli 2021; op welke tekening het Vastgoedproject is aangegeven; Tekening Mantelbuizen de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte tekening waarop de ligging van de Mantelbuizen schetsmatig is aangegeven; Tekening Verkoop Grond de als bijlage aan de Realisatieovereenkomst gehechte gronduitgiftetekening, nummer 10-23-2007 d.d.
11 juni 2021; op welke tekening de door de Gemeente aan de Ontwikkelaar te verkopen Bouwkavel is aangegeven; Vastgoedproject het op de Bouwkavel te realiseren Vastgoedproject bestaande uit: • 31 grondgebonden kadewoningen met berging waarvan • 6 woningen met beukmaat 4,80 meter; • 9 woningen met beukmaat 5,40 meter; • 7 woningen met beukmaat 6,00 meter; • 6 woningen met beukmaat 6,30 meter; en • 3 woningen met beukmaat 6,60 meter; • 2 Appartementsgebouwen met elk 14 Woonappartementen waaronder penthouses; en • 59 Gekoppelde Parkeerplaatsen; • 35 Vrije Parkeerplaatsen; en • de Aanvullende Werken; een en ander zoals is vastgelegd in het • door de Ontwikkelaar gemaakte; en • door de Stuurgroep goedgekeurde; Definitief Ontwerp van het Vastgoedproject; en Verklaring Bodemgesteldheid Bouwgrond een verklaring van de Gemeente waarin wordt aangegeven dat de bodem van de Bouwkavel milieutechnisch geschikt is voor het door Partijen beoogde gebruik te weten welke verklaring deel uitmaakt van het Civieltechnisch Programma van Eisen; Vrije Parkeerplaats een niet aan een Grondgebonden Woning of een Woonappartement gekoppelde parkeerplaats, welke parkeerplaats deel uitmaakt van het Vastgoedproject; Woonappartement een in het Appartementengebouw te realiseren woning.
Pagina 5 van 21
1.2.1.
In de Realisatieovereenkomst worden ook definities gebruikt uit: - de Samenwerkingsovereenkomst; en - de Allonge.
1.2.2.
De aldus gebruikte definities hebben dezelfde betekenis als in de Samenwerkingsovereenkomst casu quo de Allonge.
2.
Alle definities kunnen zonder verlies van betekenis in het enkel - en meervoud worden gebruikt.
Considerans 1.1.
Partijen hebben op 20 december 2005 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten.
1.2.
In deze Samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de samenwerking van Partijen bij de ontwikkeling van de Plangebieden Dijkzone en Het Land tot stadswijken en wel in het bijzonder over -
2.1.
de bij die samenwerking door Partijen uit te oefenen taken; en de daarbij in acht te nemen: • uitgangspunten; • regels; en • voorwaarden.
Na het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst zijn in de Stuurgroep afspraken gemaakt over -
-
samenwerking door Partijen in Haven Zuid; zulks in aanvulling op de bestaande samenwerking in Dijkzone en Het Land; betaling van een financiële bijdrage door de Ontwikkelaar aan de Gemeente, welke bijdrage bestemd is voor de door en voor rekening van de Gemeente uit te voeren grondexploitatie van • Dijkzone; • Het Land; en • Haven Zuid; zulks als compensatie voor: • de extra kosten van milieuonderzoek en sanering in Dijkzone en Het Land; en • een lagere residuele grondwaarde in Deelgebied IB; waarbij rekening is gehouden met de door de Gemeente aan de Ontwikkelaar geboden mogelijkheid om naast de bestaande bouwprogramma’s in Dijkzone en Het Land ook een bouwprogramma te ontwikkelen en te realiseren in Haven Zuid; bijstelling van het woningbouwprogramma dat is voorzien in het Masterplan voor Het Land; vervanging van de regeling voor winst- en verliesdeling in de Samenwerkingsovereenkomst door twee nieuwe regelingen in zake de toedeling aan Partijen van een mogelijke overwaarde waarvan • de één speciaal is bestemd voor:
Pagina 6 van 21
-
• Dijkzone, uitgezonderd Deelgebied IA en Deelgebied IB; en • Haven Zuid; en • de ander speciaal voor Het Land; en uitbreiding van het aantal bestuurlijke vertegenwoordigers van de Gemeente in de Stuurgroep.
2.2.1.
Partijen hebben deze afspraken vastgelegd in een schriftelijk document.
2.2.2.
Dit document is op 20 mei 2014 door Partijen -
2.3.1.
ondertekend; en als allonge bij de Samenwerkingsovereenkomst gevoegd.
Daarna zijn in de Stuurgroep voor het Plangebied Haven Zuid ter zake van -
de berekening van de Koopsom van de Bouwkavel; en de toepasselijkheid van de Overwaarde;
afspraken gemaakt die afwijken van de afspraken in -
Samenwerkingsovereenkomst; casu quo Allonge.
2.3.2.
Deze afspraken zijn vastgelegd in Memo/2017-1278 versie 2.
3.1.
De Ontwikkelaar heeft inmiddels een Definitief Ontwerp gemaakt van het op de Bouwkavel te realiseren Vastgoedproject.
3.2.
De Stuurgroep heeft dit Definitief Ontwerp goedgekeurd.
komen overeen: Artikel 1 Verkoop en koop De Gemeente verkoopt de Bouwkavel aan de Ontwikkelaar, die deze Bouwkavel koopt.
Artikel 2 Koopsom 1.
De Ontwikkelaar is bij de ingebruikgeving van de Bouwkavel door de Gemeente een Koopsom van € 3.422.412 (zegge: driemiljoen vierhonderdtweeëntwintigduizend vierhonderdtwaalf Euro) aan de Gemeente verschuldigd.
2..
De Koopsom is vastgesteld op basis van: - het Overzicht VON-Prijzen Grondgebonden Woningen en Woonappartementen; en - de Berekening Koopsom.
Pagina 7 van 21
Artikel 3 Rente 1.
De Ontwikkelaar is bij de levering van -
een Bouwperceel Grondgebonden Woning; casu quo een Appartementsrecht;
een enkelvoudige rente verschuldigd over het dan te betalen deel van de Koopsom. 2.
Deze rente zal worden berekend - over een periode die • begint op de dag van de ingebruikgeving van de Bouwkavel door de Gemeente; en • eindigt op de dag voorafgaande aan de levering van: • het betreffende Bouwperceel Grondgebonden Woning; casu quo • het betreffende Appartementsrecht; en - tegen een percentage van 4 % per jaar.
Artikel 4 Bijbetaling op de Koopsom 1.
De Ontwikkelaar zal terstond nadat alle - Percelen Grondgebonden Woning; en - Appartementsrechten; zijn geleverd schriftelijk aan de Gemeente melden - bij welke Grondgebonden Woningen en Woonappartementen • Finex Hoeksche Waard B.V. heeft bemiddeld inzake de financiering in de grond- en bouwkosten; en • de Ontwikkelaar heeft bijgedragen in de kosten van die bemiddeling.
2.
Blijkt uit deze melding dat er Grondgebonden Woningen en/of Woonappartementen zijn waarbij Finex Hoekse Waard B.V. niet heeft bemiddeld inzake de financiering van de grond- en bouwkosten, dan is de Ontwikkelaar voor elk van die Grondgebonden Woningen en/of Woonappartementen een bijbetaling van € 1.000,- (zegge: duizend Euro) op de Koopsom verschuldigd.
Artikel 5 Omzetbelasting 1.
Het in artikel 2 genoemde bedrag van de Koopsom en het bedrag van de bijbetaling genoemd in artikel 4 zijn exclusief de aan de fiscus verschuldigde omzetbelasting.
2.
De Ontwikkelaar is deze omzetbelasting en, indien daarvan sprake is, ook de
Pagina 8 van 21
omzetbelasting over de rente bedoeld in artikel 3 verschuldigd aan de Gemeente.
Artikel 6 Betalingen 1.1.1.
De Ontwikkelaar zal de Koopsom in delen aan de Gemeente betalen; en wel telkens - terstond na een levering aan een Koper-/Opdrachtgever, zoals bedoeld in artikel 6; en - voor een deel dat gelijk is aan de som van de grondwaarden die ingevolge de Berekening Koopsom zullen worden toegerekend aan • de op de betreffende grond te realiseren Grondgebonden Woning casu quo het op die grond te realiseren Woonappartement; en • de op de betreffende grond • te realiseren Gekoppelde Parkeerplaats; en in voorkomende gevallen • te realiseren Vrije Parkeerplaats.
1.1.2.
De Ontwikkelaar zal dan ook de verschuldigde rente en omzetbelasting over dat deel van de Koopsom aan de Gemeente betalen.
1.2.
De Ontwikkelaar zal de Gemeente bij elke levering aan de Koper-/Opdrachtgever tijdig vooraf informeren, waarna de Gemeente aan de Ontwikkelaar ter zake van - het te betalen deel van Koopsom; - de te betalen rente; en - de te betalen omzetbelasting; een factuur zal sturen.
2.1.
Is uit hoofde van artikel 4 een bijbetaling op de Koopsom verschuldigd, dan zal de Ontwikkelaar deze aan de Gemeente betalen.
2.2.
De Gemeente zal daartoe direct na de melding bedoeld in artikel 4 aan de Ontwikkelaar een factuur sturen.
Artikel 7 Levering 1.
De Gemeente zal - de Bouwkavel in delen en aandelen leveren; en wel - elk deel en elk aandeel rechtstreeks aan de betreffende Koper/Opdrachtgever.
2.
Met de levering aldus zal worden begonnen binnen 3 maanden nadat de Bouwkavel door de Gemeente in gebruik is gegeven.
Artikel 8
Pagina 9 van 21
Vervroegde ingebruikgeving De Gemeente zal de Bouwkavel, vooruitlopend op de levering daarvan in gebruik geven: -
op een in goed overleg met de Ontwikkelaar vast te stellen dag; en op voorwaarde dat dan: • voor 70% van het Vastgoedproject: • een Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning casu quo een Koop-/Aannemingsovereenkomst Woonappartement is gesloten; en • deze overeenkomst niet meer door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde in die overeenkomst ontbonden kan worden; • de verkoopwaarde van het deel van het Vastgoedproject waarvoor een Koop-/ Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning casu quo Koop-/ Aannemingsovereenkomst Woonappartement is gesloten tenminste gelijk is aan 50% van de verkoopwaarde van het hele Vastgoedproject; • voor het realiseren van het Vastgoedproject een Bruikbare Omgevingsvergunning is verleend; en • Partijen gezamenlijk hebben geconstateerd dat de Bouwkavel zich bevindt in de staat zoals afgesproken in artikel 9 lid 2.1 van de Realisatieovereenkomst.
Artikel 9 Aflevering 1.
De Bouwkavel zal worden afgeleverd bij de ingebruikgeving van de Bouwkavel door de Gemeente aan de Ontwikkelaar.
2.1.1.
De Bouwkavel zal dan milieutechnisch geschikt zijn voor het door de Gemeente en de Ontwikkelaar uit hoofde van de Realisatieovereenkomst beoogde gebruik van de Bouwkavel
2.1.2.
Deze geschiktheid zal blijken uit de Verklaring Bodemgesteldheid Bouwgrond.
2.2.1.
De Bouwkavel zal dan ook civieltechnisch bouwrijp zijn in de zin, zoals is afgesproken in het Civieltechnisch Programma van Eisen.
2.2.2.1. Stuit de Ontwikkelaar tijdens het ten behoeve van de bouw van het Vastgoedproject uit te voeren graaf- en heiwerk op tot dan toe onbekende obstakels, daaronder ook te verstaan bekende niet geruimde obstakels die in werkelijkheid geheel of gedeeltelijk op een andere plaats gelegen zijn dan is aangegeven door de Gemeente, in de Bouwkavel, dan dient de Ontwikkelaar de Gemeente: - daarvan onverwijld in kennis te stellen; en - in geval van schade gelijktijdig zo nauwkeurig mogelijk opgave te doen van deze schade. 2.2.2.2. Partijen zullen daarna in overleg treden over: - verder te nemen maatregelen; en - in geval van schade over het vergoeden van deze schade.
Pagina 10 van 21
Artikel 10 Garanties 1.
De Gemeente garandeert, dat zij bevoegd is tot verkoop en levering van de Bouwkavel.
2.
Verder garandeert de Gemeente, dat de Bouwkavel bij aflevering: - vrij is van: • • • •
hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan; andere beperkte rechten dan hypotheek; kwalitatieve verplichtingen, bijzondere lasten en/of kettingbedingen; huurovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten, andere overeenkomsten waarbij het genot of gebruik aan derden is gegeven en overeenkomsten die tot het aangaan van zodanige overeenkomsten kunnen leiden; en • verplichtingen jegens derden uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; - niet is betrokken in een ruilverkavelings- casu quo herinrichtingsplan; en - niet ter onteigening is aangewezen.
Artikel 11 Risico 1.
De Bouwkavel is, behoudens het bepaalde in het volgende lid van dit artikel, voor risico van Ontwikkelaar vanaf de ingebruikgeving van de Bouwkavel door de Gemeente.
2.
Blijkt echter later dat: - vanaf het moment waarop de Realisatieovereenkomst is gesloten toch sprake is geweest van verontreiniging van de Bouwkavel; en - daardoor de Bouwkavel niet geschikt is voor wonen; één en ander te beoordelen naar de wetenschappelijke en technische inzichten ten tijde van eerder vermeld moment, dan zal de Gemeente de Bouwkavel binnen een redelijke termijn alsnog geschikt (doen) maken voor wonen.
Artikel 12 Onder- of overmaat Onder- of overmaat van Bouwkavel verleent aan geen van Partijen enig recht.
Artikel 13 Lasten en belastingen Lasten en belastingen die zijn of worden opgelegd casu quo geheven in verband met de Bouwkavel komen voor rekening van Ontwikkelaar vanaf de ingebruikgeving van de Bouwkavel door de Gemeente. Pagina 11 van 21
Artikel 14 Overdracht rechten 1.
Gaan rechten van de Gemeente ter zake van de Bouwkavel jegens haar rechtsvoorgangers en/of andere derden niet gelijktijdig met de levering van de Bouwkavel over op de Ontwikkelaar, dan is de Gemeente verplicht op eerste verzoek van de Ontwikkelaar mee te werken aan een levering van die rechten aan de Ontwikkelaar.
2.
De Ontwikkelaar is bevoegd de levering van deze rechten mee te delen aan de betreffende schuldenaar.
Artikel 15 Bestemming en gebruik Beperking bevoegdheden 1.
De Percelen Grondgebonden Woning en de Percelen Appartementengebouw zijn elk - bestemd voor wonen in de zin, zoals is omschreven in het voor de Bouwkavel vigerende bestemmingsplan; en - mogen alleen voor die bestemming worden gebruikt.
2.
De Percelen Gekoppelde Parkeerplaats en Percelen Vrije Parkeerplaats zijn elk - bestemd voor parkeren van een personenauto; en - mogen alleen voor die bestemming worden gebruikt.
3.
Het is niet toegestaan een Perceel Gekoppelde Parkeerplaats en de bijbehorende Mantelbuis los van de Grondgebonden Woning casu quo het Woonappartement waaraan dat perceel gekoppeld is aan casu quo op naam van een derde. -
te vervreemden; te bezwaren met een zakelijk recht; te verhuren; in bruikleen te geven; of anderszins in gebruik te geven.
Artikel 16 Verdere verplichtingen 1.1.1.
De Ontwikkelaar zal, voor zover nog niet gedaan en voor haar rekening - de voor het realiseren van het Vastgoedproject benodigde vergunningen, ontheffingen en/of toestemmingen aanvragen; - voor de Grondgebonden Woningen en Woonappartementen een waarborgcertificaat aanvragen bij de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen te Rotterdam; en
Pagina 12 van 21
- het Vastgoedproject doen realiseren; zulks, voor zover van toepassing • met inachtneming van • de ter zake verleende vergunningen, ontheffingen en/of toestemmingen; • de op het Matenplan aangegeven maatvoering; • de eisen vermeld in het Civieltechnisch Programma van Eisen; • de termijnen gesteld in de Planning; en • het bepaalde in het volgende lid van dit artikel; en • op voorwaarde dat de Bouwkavel door de Gemeente aan de Ontwikkelaar in gebruik is gegeven. 1.1.2.
De Ontwikkelaar zal aan de Gemeente opdracht geven om - de Gekoppelde Parkeerplaatsen - de Mantelbuizen; en in voorkomende gevallen ook - de Vrije Parkeerplaatsen gelijk met de aangrenzende openbare ruimte te doen aanleggen.
1.2.1.
De Ontwikkelaar zal tijdens het realiseren van het Vastgoedproject de overlast voor derden zoveel als in redelijkheid mogelijk is beperken.
1.2.2.
De Gemeente is niet aansprakelijk voor de schade van derden als gevolg van het realiseren van het Vastgoedproject.
1.2.3.1. Partijen zullen tijdens het realiseren van het Vastgoedproject samenwerken bij het geven van voorlichting aan het publiek. 1.2.3.2. Deze samenwerking laat onverlet de publiekrechtelijke taak van de Gemeente op het punt van voorlichting. 2.1.
De Ontwikkelaar zal bij het vaststellen van de vrij op naam prijzen van de Grondgebonden Woningen en de Woonappartementen steeds uitgaan van - marktconforme prijzen; en - een woning zonder keuken maar verder compleet met; • een passend kwaliteitsniveau; en • een gangbaar volume; één en ander telkens te beoordelen naar de in de markt voor de desbetreffende Woning casu quo desbetreffende Woning en Parkeerplaats Binnenterrein geldende maatstaven.
2.2.1.
De Ontwikkelaar zal bij sluiten van een Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning en een Koop-/Aannemingsovereenkomst Woonappartement ten behoeve van de Gemeente Nissewaard casu quo een particulier nutsbedrijf aan de Koper/Opdrachtgever, voor zover toepasselijk, de volgende verplichtingen, geboden en verboden opleggen - de verplichting om te gedogen dat door de Gemeente op, in of boven de betreffende Grondgebonden Woning casu quo het Appartementengebouw kabels, leidingen, schakelkasten, armaturen, aanduidingborden of andere voorzieningen voor algemeen nut worden
Pagina 13 van 21
-
-
-
-
• aangebracht; • onderhouden; en • in stand gehouden; een en ander op voorwaarde dat: • daarover vooraf overleg zal plaatsvinden; en • alle schade die daarvan het onmiddellijk gevolg is en redelijkerwijs niet voor rekening van de Koper/Opdrachtgever kan zijn door de Gemeente naar keuze: • op haar kosten zal worden hersteld; of • zal worden vergoed; en de verplichting om de Encroachment Zone • vóór de Grondgebonden Woning; casu quo • langs de zijkant van het Appartementengebouw; in stand te houden en te onderhouden, de verplichting om het gasmatwerk met de stalen palen en de hedera achter de Grondgebonden Woning • te onderhouden; en • in stand te houden; de verplichting om • de Gekoppelde Parkeerplaats; casu quo • de Gekoppelde Parkeerplaats en de Vrije Parkeerplaats; in geval van ophoging van de aangrenzende openbare ruimte door of in opdracht van de Gemeente • voor eigen rekening; • gelijktijdig; en • op een door de Gemeente aan te geven wijze mee op te (doen) hogen; het gebod vermeld in artikel 15 lid 1; het gebod vermeld in artikel 15 lid 2; en het verbod vermeld in artikel 15 lid 3.
een en ander met in achtneming van het bepaalde in - lid 2.2.2 van dit artikel; - artikel 17; en - artikel 18. 2.2.2.
Bij verzuim van de Koper/Opdrachtgever bij - de verplichtingen vermeld in het vorige lid van dit artikel bij het 2e , 3e en 4e gedachtestreepje; - het gebod vermeld in artikel 15 lid 2; en - het verbod vermeld in artikel 15 lid 3; verbeurt deze zonder tussenkomst van de rechter een terstond opeisbare boete van respectievelijk - € 25.000,- (zegge: vijfentwintigduizend Euro); - € 25.000,- (zegge: vijfentwintigduizend Euro); - € 50.000,- (zegge: vijftigduizend Euro);
Pagina 14 van 21
prijspeil de dag waarop de Realisatieovereenkomst is gesloten. 3.
De Gemeente zal voor haar rekening en risico en binnen de daarvoor in de Planning gestelde termijn de Bouwkavel woonrijp doen maken; zulks voor zover van toepassing met inachtneming van: - het Civieltechnisch Programma van Eisen; - het Matenplan; en - het Inrichtingsplan.
. Artikel 17 Derdenwerking 1.
De Ontwikkelaar zal in de akte van levering uitdrukkelijk bedingen dat - de verplichtingen; - de geboden; en - het verbod; vermeld in de artikel 15 en artikel 16, voor zover de wet dat toestaat, bij wijze van een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek zullen overgaan op de rechtsopvolgers van de Koper-/Opdrachtgever.
2.1.
Is het opleggen van een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek niet toegestaan in de wet, dan zal de Ontwikkelaar bedingen, dat -
bij volgende verkopen van de Grondgebonden Woning casu quo een Appartementsrecht; en bij bezwaringen van de Grondgebonden Woning casu quo een Appartementsrecht met een beperkt genotsrecht;
de verkopende partij casu quo de partij die een beperkt genotsrecht verleent de betreffende verplichtingen en geboden en het betreffende verbod zonder meer ten behoeve van de Gemeente zal - opleggen aan de wederpartij; en - laten aanvaarden door deze wederpartij; zulks op straffe van een zonder tussenkomst van de rechter, terstond opeisbare boete van € 50.000, - (zegge: vijftigduizend Euro), prijspeil de dag waarop de Realisatieovereenkomst is gesloten, bij verzuim van deze verplichting.
Artikel 18 Indexering en voldoening boetebedragen 1.
De bedragen van de boetes vermeld in artikel 16 lid 2.2.2 en artikel 17 lid 2.1. zullen vanaf de dag waarop de Realisatieovereenkomst is gesloten tot de dag van
Pagina 15 van 21
verschuldigdheid van de desbetreffende boete jaarlijks worden aangepast aan de hand van de Consumenten Prijsindex (CPI) reeks: Alle huishoudens 2016=100. 2.
De aldus te indexeren boetes dienen door de verzuimende partij binnen veertien dagen na een daartoe strekkend verzoek van de Gemeente te worden voldaan aan de Gemeente.
Artikel 19 Erfdienstbaarheden 1.1.
De Gemeente en de Ontwikkelaar zullen zo spoedig mogelijk - na het vormen van de Percelen Appartementengebouw twee erfdienstbaarheden vestigen voor het hebben en houden van balkons; en wel; • een erfdienstbaarheid • ten gunste van het Perceel Appartementengebouw met bloknummer 4A; en • ten laste van de openbare ruimte • in beheer en eigendom van de Gemeente; en • grenzend aan dat Perceel Appartementengebouw; en • een erfdienstbaarheid • ten gunste van het Perceel Appartementengebouw met bloknummer 4B; en • ten laste van de openbare ruimte • in beheer en eigendom van de Gemeente; en • grenzend aan dat Perceel Appartementengebouw; zulks op de wijze zoals is aangegeven op de Tekening Verkoop Grond; en - na elke levering als bedoeld in artikel 7 een erfdienstbaarheid voor het hebben en houden van een Mantelbuis • ten gunste van het betreffende Perceel Gekoppelde Parkeerplaats; en • ten laste van het openbare gebied • in beheer en eigendom van de Gemeente; en • gelegen tussen het betreffende Perceel Gekoppelde Parkeerplaats en het betreffende Perceel Grondgebonden Woning casu quo het betreffende Perceel Appartementengebouw. zulks met in achtneming van het bepaalde in lid 1.2.1, lid 1.2.2.1 en lid 1.2.2.2 van dit artikel.
1.2.1.
Het trekken van een elektriciteitskabel door de Mantelbuis mag alleen door een erkend installateur worden uitgevoerd.
1.2.2.1 Ook onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de Mantelbuis. mogen alleen worden verricht door een erkend installateur en wel uitsluitend - in goed overleg met de Gemeente; en - op een in samenspraak met de Gemeente te bepalen moment. 1.2.2.2. Zijn daarbij graaf- herstel- en/of andere werkzaamheden in, op of openbare voorzieningen noodzakelijk, dan mogen deze werkzaamheden alleen - in opdracht van de Gemeente; en - voor rekening van de gerechtigde tot de betreffende erfdienstbaarheid
Pagina 16 van 21
worden uitgevoerd. 2.
De Ontwikkelaar zal voor zover nodig bij sluiten van een Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning bedingen, dat erfdienstbaarheden worden gevestigd voor -
inbalking en inankering; licht- en luchttoetreding; afvoer van hemelwater; en het hebben en houden van kabels en leidingen
ten gunste en ten laste van de Percelen Grondgebonden Woning over en weer.
Artikel 20 Afspraken voor het geval een of meer percelen Vrije Parkeerplaats niet worden verkocht 1.1.
Zijn er zes maanden na oplevering van alle Grondgebonden Woningen en Woonappartementen aan de Kopers-/Opdrachtgever nog Percelen Vrije Parkeerplaats onverkocht, dan zal het uit hoofde van artikel 8 verkregen recht van de Ontwikkelaar op gebruik van die percelen eindigen.
1.2.
Vanaf dat moment heeft de Gemeente - weer de volledige zeggenschap over de niet verkochte Percelen Vrije Parkeerplaats; en - de vrijheid om op die percelen • openbare parkeerplaatsen • vrije parkeerplaatsen voor de verkoop aan particulieren; en/of • openbaar groen of andere openbare voorzieningen te doen realiseren.
2.
De Gemeente zal dan ook - het in de Berekening Koopsom aan de niet verkochte Percelen Vrije Parkeerplaats toegerekende deel van de Koopsom; verminderd met - de in de Berekening Koopsom aan die percelen toe te rekenen uitvoeringskosten in aftrek brengen op de Koopsom.
Artikel 21 Relatie met de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge Bij strijdigheid van de afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge met de afspraken in Memo/2017-1278 versie 2 prevaleren de afspraken in Memo/2017-1278 versie 2.
Artikel 22 Nieuw overleg
Pagina 17 van 21
1.
Partijen zullen in overleg treden, indien: - buiten toedoen van Partijen, daaronder ook te verstaan handelingen die de Gemeente moet verrichten en beslissingen die zij moet nemen op grond van publiekrechtelijke voorschriften, binnen 6 maanden na het sluiten van de Realisatieovereenkomst niet of niet volledig is voldaan aan de voorwaarden gesteld in artikel 7 van de Realisatieovereenkomst; of - tien maanden na het sluiten van de Realisatieovereenkomst nog niet voor het hele Vastgoedproject een Koop-/Aannemingsovereenkomst Grondgebonden Woning casu quo een Koop-/Aannemingsovereenkomst Woonappartement is gesloten.
2.
Partijen zullen zich tijdens dit overleg tot het uiterste inspannen om tot een oplossing te komen die zoveel mogelijk recht doet aan de belangen van beide Partijen.
Artikel 23 Geschillen 1.
Geschillen over de uitvoering van de Realisatieovereenkomst zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te Rotterdam.
2.
Het bepaalde in het vorige lid van dit artikel laat onverlet de bevoegdheid van een Partij om zich in kort geding te wenden tot de Voorzieningenrechter.
Artikel 24 Kosten Kosten en belastingen die verband houden met de uit de Realisatieovereenkomst voortvloeiende levering zijn voor rekening van Ontwikkelaar.
Artikel 25 Overdracht rechtsverhouding 1.
Het is Ontwikkelaar niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente haar rechtsverhouding uit hoofde van de Realisatieovereenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen.
2.
De Gemeente kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden.
Artikel 26 Bijlagen 1.
De aan de Realisatieovereenkomst gehechte bijlagen maken deel uit van de Realisatieovereenkomst.
2.
Bij strijdigheid van deze bijlagen met de afspraken in de Realisatieovereenkomst prevaleren de afspraken in de Realisatieovereenkomst.
Pagina 18 van 21
Artikel 27 Domicilie Partijen zullen ter zake van de uitvoering van de Realisatieovereenkomst domicilie kiezen in de gemeente Nissewaard. Aldus overeengekomen en in vijfvoud ondertekend te Nissewaard op …………….
Pagina 19 van 21
Namens de Gemeente Nissewaard, de burgemeester,
Namens Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.
Mr. F van Oosten
K. Günaydin CEO
J.H. Labrie Head of Finance
Namens Dura Vermeer Bouw Zuid West B.V.
D. Snelleman
Namens Vorm Ontwikkeling B.V.
J. Meurs
Pagina 20 van 21
Bijlagen behorend bij de Realisatieovereenkomst 1. Berekening Koopsom 2. Civiel Technisch Programma van Eisen 3. Planning 4. Inrichtingsplan 5. Matenplan 6. Memo/2017-1278 versie 2 7. Memo/2021-0709-3 8. Overzicht VON-Prijzen Grondgebonden Woningen en Woonappartementen 9. Situatietekening 10. Tekening Mantelbuizen 11. Tekening Verkoop Grond
Pagina 21 van 21
Bijlage 1
Berekening Koopsom
MODEL STICHINGSKOSTEN WONINGEN SPIJKENISSE RESIDUELE GRONDWAARDE OPBRENGSTEN WONINGEN FASE De Haven Schipper BTW 21%
d.d. 8-6-2021 Versie 16
ALGEMENE GEGEVENS
A 4,80
Type Beuk Kavel voorzijde m1 Aantal woningen
VERKOOPOPBRENGSTEN Verkoopprijs VON incl BTW (Basis van EPC 0) Incl. Mantelbuis Kosten mantelbuis Verkoopprijs VON incl BTW (Basis van EPC 0) Verkoopprijs VON excl BTW
C 5,40
D 6,30
E 6,60
6,00
5,40
6,30
6,60
6
7
9
6
3
489.333 500 488.833 403.994
€ € € €
459.583 500 459.083 379.408
€ € € €
468.667 500 468.167 386.915
24
4
35
94
€ € € €
10.000 10.000 8.264
26.481.250 29.500 26.451.750 21.860.950
8.264
TOTAAL
374.105 €
370.661 €
403.994 €
379.408 €
386.915 €
335.735 €
400.413 €
234053
217942
265081
233680
246729,1
229083
252.962
0
13.967.736
3.000 0 0 2.341
3.000 0 0 2.179
3.000 0 0 2.651
3.000 0 0 2.337
3.000
3.000
2.291
3.000 0 0 0
294.000
0 2.467
6.000 0 0 2.530
239.394
223.121
270.732
239.017
252.196
234.373
261.491
3.000
14.401.413
1.900 1.000 700 150
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
1.900 1.000 700 150 3.750
0 0 0 0 0
112.100 59.000 41.300 8.850 221.250
765 1.006 300 0
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
765 1.006 300 0 2.071
0 0 0 0 0
45.135 59.354 17.700 0 122.189
3.621 2.716 1.000 2.263 2.263 1.000 1.269 14.133
3.588 2.691 1.000 2.243 2.243 1.000 1.257 14.021
3.911 2.933 1.000 2.444 2.444 1.000 1.370 15.102
3.673 2.755 1.000 2.295 2.295 1.000 1.287 14.305
3.745 2.809 1.000 2.341 2.341 1.000 1.312 14.548
3.250 2.437 1.000 2.031 2.031 1.000 1.139 12.889
3.876 2.907 1.000 2.423 2.423 1.000 1.358 14.986
80 60 0 50 50 0 0 240
211.614 158.711 59.000 132.259 132.259 59.000 73.168 826.010
3.699 0 3.699
3.447 0 3.447
4.183 0 4.183
3.693 0 3.693
3.896 0 3.896
3.621 0 3.621
4.040 0 4.040
46 0 46
222.502
13.580 22.633 9.053 45.267
13.455 22.425 8.970 44.850
14.665 24.442 9.777 48.883
13.773 22.954 9.182 45.908
14.045 23.408 9.363 46.817
12.187 20.312 8.125 40.624
14.535 24.225 9.690 48.450
300 500 200 1.000
793.553 1.322.588 529.035 2.645.175
Totaal bijkomende kosten excl BTW
68.919
68.139
73.989
69.727
71.082
62.955
73.297
1.286
4.037.125
Totaal kosten excl BTW
308.313
291.261
344.721
308.744
323.279
297.328
334.788
4.286
18.438.539
Residuele grondwaarde excl BTW Residuele grondwaarde / meter kavel voorzijde
65.792 13.707
79.400 13.233
59.273 10.977
70.664 11.216
63.636 9.642
38.407
65.625
3.978
3.422.412 4.141.118
394.752
555.802
533.460
423.983
190.908
921.773
262.500
139.234
3.422.412
Totaal bouwkosten excl BTW
€ € € €
Parkeerplaatsen
€
0,00% 1,00%
449.000 500 448.500 370.661
Appartementen Penthouse
453.167 500 452.667 374.105
aanneemsom basis Gasloosbouwen & epc nul Infra stedenbouwkundige aanpassingen prijsindexactie tot onvoorzien
€ € € €
Appartementen
€ € € €
Totaal opbrensten excl BTW TOTAAL KOSTEN bouwkosten
B 6,00 4,80
€ € € €
406.740 500 406.240 335.735
€ € € €
485.000 500 484.500 400.413
€
21.860.950
0 139.677
bijkomende kosten ontwerp honorarium architect uitwerking honorarium constructeur honorarium overige adviseurs grondmechanisch onderzoek sub totaal
Nutsvoorzieningen aansluitkosten gas aansluitkosten elektra aansluitkosten water aansluitkosten kabeltelevisie aansluitkosten riolering sub totaal Verkoop honorarium makelaar honorarium notaris honorarium nexthome verkoopdocumentatie/art. impressies advertenties/promotie kopersbegeleiding garantiecertificaat GIW/Woningborg sub totaal Overig leges vergunningen leges inritten sub totaal
Afdrachten ontwikkelingskosten marge ontwikkelaar onvoorzien sub totaal
controle
over von-prijs 0,8% 0,6% 1.000 0,5% 0,5% 1.000 0,28%
over bouwkosten 1,545%
over von-prijs 3,0% 5,0% 2,0%
222.502
Bijlage 2
Civiel Technisch Programma van Eisen
1
datum
Civiel Technisch Programma van Eisen
31 juli 2017
Bouw- en woonrijpmaken
versie
definitief
De Elementen Deelgebied, De Haven te Spijkenisse
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
Auteur(s)
C. Tramper
versie: def
2
Colofon
Opdrachtgever
:
Gemeente Nissewaard Projectteam de Elementen Postbus 25 3200 AA Spijkenisse
Contactpersoon
:
dhr. C. Tramper c.tramper@nissewaard.nl
Projectnaam Documentkenmerk Auteurs Status Datum
: : : : :
Technisch Programma van Eisen De Haven te Spijkenisse SWPREJEH/PvE001 D. Kreft / R. Riegman / S. Verheij / C. Tramper definitief 31 juli 2017
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
3
Inhoudsopgave 1
2
3
4
5
Inleiding .......................................................................................................... 5 1.1
Inleiding ................................................................................................. 5
1.2
Omschrijving ontwikkeling plangebied De Haven .......................................... 6
Fasering .......................................................................................................... 8 2.1
Voorbereidende werkzaamheden ................................................................ 8
2.2
Planvorming ............................................................................................ 9
Terreingesteldheid .......................................................................................... 12 3.1
Bouwterrein .......................................................................................... 12
3.2
Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ................................................. 12
Bodemonderzoeken ........................................................................................ 13 4.1
Geotechnisch onderzoek ......................................................................... 13
4.2
Waterveiligheidsplan en drooglegging ....................................................... 13
Basisgegevens ............................................................................................... 14 5.1
Basis uitgangspunten ............................................................................. 14
5.2
Globale hoeveelheden ............................................................................. 14
5.3
Keur Waterschap Hollandse Delta ............................................................. 15
6
Grondwerken ................................................................................................. 16
7
Wegenbouw ................................................................................................... 17
8
9
10
11
12
7.1
Fundering ............................................................................................. 17
7.2
Elementenverharding.............................................................................. 17
7.3
Bouwwegen ........................................................................................... 17
Waterbouwkundige constructies ....................................................................... 18 8.1
Damwanden en groutankers .................................................................... 18
8.2
Basalttalud ............................................................................................ 18
8.3
Steigers en ligplaatsen............................................................................ 19
Bouwkundige maatregelen cq beperkingen ........................................................ 20 9.1
Kruipruimten ......................................................................................... 20
9.2
Heiwerk ................................................................................................ 20
Kabels en leidingen ...................................................................................... 21 10.1
Voorbereiding ..................................................................................... 21
10.2
Uitvoering .......................................................................................... 21
10.3
Voorwaarden vanuit nutsbedrijven ........................................................ 22
10.4
Aansprakelijkheden ............................................................................. 22
Waterhuishouding ........................................................................................ 23 11.1
Algemeen ........................................................................................... 23
11.2
Drainage ............................................................................................ 23
11.3
Rioleringstelsel.................................................................................... 23
11.4
Dimensionering ................................................................................... 24
11.5
DWA en HWA aansluitingen .................................................................. 24
11.6
Materiaal ............................................................................................ 24
11.7
Uitvoering .......................................................................................... 25
11.8
Afmetingen van de (hoofd)watergangen ................................................. 25
Groenvoorziening ........................................................................................ 26 12.1
13
Cultuurtechniek ................................................................................... 26
Overdracht gemeente Nissewaard .................................................................. 27 13.1
Vooropname gebouwen ........................................................................ 27
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
4
14
13.2
Inspecties riolering na aanleg, overdracht aannemer civiel naar gemeente . 27
13.3
Monitoring riolering door ontwikkelaars tijdens de bouw ........................... 27
13.4
Inspecties riolering na oplevering bouwblokken, ontwikkelaars.................. 28
13.5
Tekeningen......................................................................................... 28
13.6
Oplevering civiele aannemer aan de gemeente........................................ 28
13.7
Straatmeubilair ................................................................................... 29
13.8
Brandweer .......................................................................................... 29
13.9
Openbare verlichting............................................................................ 29
13.10
Landmeten ...................................................................................... 29
13.11
Kunstwerken .................................................................................... 30
13.12
Verkeersvoorzieningen ...................................................................... 30
Projectdossier ............................................................................................. 31
Bijlagen: A – Stedenbouwkundig plan B – Bodemgeschiktheidsverklaring De Haven C – Protocol aanbrengen palen naast groutankers D – Profiel kruipruimte woningen tbv geuroverlast
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
5
1
Inleiding
1.1
Inleiding
In het programma van eisen worden afspraken vastgelegd tussen de gemeente Nissewaard en de ontwikkelaars (V.O.F. Dijkzone) en Stevast Baas&Groen BV en Domus Vastgoed Ontwikkeling BV. Daarnaast zijn in het programma van eisen voorwaarden en uitgangspunten opgenomen ten aanzien van de (civiele) voorbereiding en uitvoering. De ontwikkelaars en gemeente Nissewaard verplichten zich op tekeningen, in de bestekken en in de uitvoering de aanwijzingen uit dit programma van eisen (PvE) te verwerken. Voor de definitie van begrippen zoals genoemd in het programma van eisen, wordt verwezen naar de samenwerkingsovereenkomst met de V.O.F. Dijkzone (de samenwerkingsovereenkomst; de SOK) en naar de ontwikkelovereenkomsten met Stevast Baas&Groen BV d.d. 2 juni 2016 en Domus Vastgoed Ontwikkeling BV d.d. 9 juni 2016; ‘Definities’. 1.1.1
UAV
Op het programma van eisen worden de Uniforme administratieve voorwaarden 2016 van toepassing verklaard alsmede Standaard 2015 van de CROW. 1.1.2
V.O.F. Dijkzone
V.O.F. Dijkzone is een vennootschap onder firma, waaronder onderstaande vennoten vallen: -
Ballast Nedam Bouw BV (penvoerder);
-
Dura Vermeer Bouw Rotterdam BV;
-
Vorm Ontwikkeling BV;
hierna te noemen “ontwikkelaars” voor bouwontwikkeling Haven Zuid. 1.1.3
Stevast Planontwikkeling en Domus Vastgoed
De Veerkade is verdeeld in 4 deelplannen: -
Stevast Baas&Groen BV voor het oostelijk deel van de Veerkade (deelplan I, II en III);
-
Domus Vastgoed Ontwikkeling BV voor het westelijk deel van de Veerkade (deelplan IV);
hierna te noemen “ontwikkelaars” voor bouwontwikkeling Haven Veerkade. 1.1.4
Verantwoordelijkheid
Het plangebied is eigendom van de gemeente Nissewaard. De ontwikkelaars koopt een bouwkavel, die voor overname aan de ontwikkelaars bouwrijp gemaakt zal worden door de gemeente. De gemeente zal per fase tijdig het aanliggende terrein woonrijp maken conform hetgeen is opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK), paragraaf 11.2. Het woonrijp maken zal circa 8 weken voor oplevering van de eerste woning starten en parallel aan de ontwikkeling van de bouw geschieden en zoveel mogelijk zijn afgerond bij oplevering en bewoning van de eerste woning(en). Met betrekking tot de civieltechnische bepalingen dient de ontwikkelaars zich bij de ontwikkeling van de kavels te houden aan dit programma van eisen. De ontwikkelaars is verantwoordelijk voor de werken op het betreffende bouwkavel (uitgeefbaar terrein). De gemeente is verantwoordelijk voor werken in het (toekomstig) openbaar gebied. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouwrijpmaken van de bouwkavels conform de afspraken in de SOK. Een tekening met de uit te geven kavels wordt per fase opgesteld en vastgelegd in de realisatieovereenkomst.
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken Haven Zuid
versie: def
6
Als werken overgaan naar andere instanties niet zijnde de gemeente Nissewaard, dienen de werken te voldoen aan de door de betreffende instantie gestelde eisen. 1.1.5
Schade
Alle schade welke aantoonbaar ten gevolge van activiteiten die worden uitgevoerd in opdracht van de ontwikkelaars door aannemers, onderaannemers etc., zal op kosten van de betreffende ontwikkelaars worden hersteld. Zo spoedig mogelijk na het constateren van schade zal de ontwikkelaars daarvan schriftelijk op de hoogte worden gesteld. 1.2
Omschrijving ontwikkeling plangebied De Haven
Op 15 december 2015 heeft de raad van gemeente Nissewaard het masterplan De Haven goedgekeurd. In het masterplan is een onderscheid gemaakt tussen Haven-Zuid en Haven-Veerkade. Dit civiel technisch Programma van Eisen voor het bouw- en woonrijpmaken is van toepassing op het gehele plangebied De Haven. Haven-Zuid omvat het terrein tussen de Elementenweg, de Schenkelweg, de Haven van Spijkenisse, en de Hongerlandsedijk. Haven Zuid is in de jaren ‘60 opgehoogd met havenslib vanuit de Rotterdamse havens. Het terrein is sinds de jaren ’70 in gebruik als bedrijventerrein. Op het terrein van Haven-Zuid zijn alle opstallen gesloopt en alle ondergrondse obstakel grotendeels verwijderd. Een deel van het plangebied wordt op de plek van het huidige water van de haven gebouwd. Hierdoor moet water gedempt worden. Voor de oevers worden damwanden aangebracht en plaatselijk zetsteen taluds van basaltblokken. Het deelgebied aan de Veerweg, de Veerkade wordt nagenoeg geheel in het water gebouwd. In de haven is sprake van eb- en vloed. De sluis is de verbinding tussen de haven en de Oude Maas. De sluis wordt gesloten bij extreem hoog water. Dit maakt het plangebied tot een bijzondere woonlocatie. Het plangebied Haven Zuid wordt door de ontwikkelaars grotendeels bebouwd met circa 307 stuks grondgebonden woningen en 72 stuks appartementen.
Totaal bestaat het plangebied uit circa 379 wooneenheden (exclusief fase 10). In het nieuwbouwplan worden twee havenkommen gegraven voor ligplaatsen van de toekomstige pleziervaart. Een groenstrook is gereserveerd voor speelactiviteiten. Het bouwplan wordt naar verwachting in 10 fasen ontwikkeld. In het 1e deelplan (Fregat) wordt medio 2017 gestart met de bouw, het 2e deelplan (Sluis) volgt begin 2018. Afhankelijk van de snelheid van de woningverkoop wordt in het plan Haven-Zuid tot 2026 gebouwd. Het plangebied van de Veerkade wordt door Stevast en Domus ontwikkeld, hier zijn 63 grondgebonden woningen en 111 appartementen voorzien. Totaal bestaat het plangebied uit 174 wooneenheden en 620 m2 BVO andere functies. In het nieuwbouwplan is een aanmeerplaats voor rederij Marlina voorzien. De bestaande Veerweg wordt gereconstrueerd naar een ontsluiting voor het woongebied en voor het achtergelegen bedrijventerrein. Tussen de Veerweg en het bedrijventerrein wordt waar mogelijk is een groenwal aangelegd ter afscherming. Het bouwplan wordt naar verwachting in 4 fasen ontwikkeld. In het 1e deelplan aan de oostzijde nabij de sluis wordt medio 2018 gestart met de bouw, dit is afhankelijk van het zettingsverloop van de aanvulling.
Aan de noordzijde van de Veerweg dienen plaatselijk bij enkele bedrijven geluidswerende voorzieningen te worden aangebracht in het kader van het ‘Uitwerkingsplan Veerweg’.
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
7
Een overzicht van het plangebied De Haven.
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
8
2 2.1 2.1.1
Fasering Voorbereidende werkzaamheden Sloop gebouwen
Ter plaatse van de bouwrijp te maken gebieden worden alle te vervallen opstallen, funderingen, installaties, kabels en leidingen, hekwerken, struiken, bomen, verhardingen etc. door of in opdracht van en voor rekening van de gemeente verwijderd. De heipalen van de opstallen worden niet verwijderd maar afgeknipt. Al het, ter plaatse van de uit te voeren werken, aanwezige afval, puin en andere verontreinigingen worden in opdracht en op kosten van de gemeente opgeruimd (gesaneerd) en afgevoerd. Vrijkomende materialen zullen zoveel als mogelijk worden hergebruikt. De eventuele acceptatiekosten zijn voor rekening van de gemeente Nissewaard.
De sloop van de bestaande opstallen en de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur is inmiddels uitgevoerd. De fundering van de gebouwen is verwijderd en de heipalen zijn tot ca. 2,00 meter onder het bestaande maaiveld afgeknepen. De heipalen zijn tijdens de uitvoering digitaal (X,Y coördinaten) ingemeten, hiervan is een revisie-tekening beschikbaar. De opgestelde revisietekeningen van de heipalen worden tijdig beschikbaar gesteld aan de (bouw)aannemer van het civiele werk en aan de ontwikkelaars. De bestaande riolering op het terrein en de verhardingen zijn grotendeels verwijderd met uitzondering van de bestaande toegangsweg nabij Elementenweg 18. Een deel van de verharding en riolering zijn gehandhaafd om het gebied te ontsluiten voor het bouwverkeer. Te zijner tijd wordt deze verwijderd.
2.1.2
Sanering spots
Op de locatie zijn een aantal spots aangetroffen die tijdens de sloop van de panden en bij het bouwrijpmaken verwijderd zijn. De rapporten hiervan zijn beschikbaar. Voor het havenslib in de ondergrond is een Plan van Aanpak opgesteld door Sweco en door DCMR beoordeeld en goedgekeurd. Dit is geen belemmering voor de locatie. Van het terrein is na de sloop van de panden een milieukundige nul-situatie vastgelegd door PJ Milieu BV. Voor het gebied is een bodemgeschiktheidsverklaring opgesteld. Deze wordt tijdig beschikbaar gesteld aan de ontwikkelaars.
2.1.3
Planning
Voor Haven-Zuid en de omliggende wegen is een globale planning opgesteld. De planning is leidraad voor het bouw- en woonrijpmaken en voor de ontwikkeling van de woningbouw. Voor de ontwikkeling van Haven- Zuid wordt uitgegaan van een tiental fasen. Vooralsnog is het uitgangspunt om circa 379 woningen te bouwen en op te leveren binnen een tijdsbestek van maximaal 10 jaar. De eerste paal van de woningen in het deelplan Fregat wordt geslagen omstreeks 3e a 4e kwartaal 2017, naar verwachting zal deelgebied Sluis in het 1e kwartaal gebouwd worden en de 1e fase van de Veerkade omstreeks medio 2018. Voorafgaand aan de start van de bouwplannen wordt een detailplanning vastgesteld van de voorbereidingsen uitvoeringsfase van zowel de bouw als de civiele werkzaamheden.
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
9
2.2 2.2.1
Planvorming Stedenbouwkundig masterplan
Het stedenbouwkundige plan (VO en DO) is door de gemeente Nissewaard in samenwerking met architectenbureau PPHP te Amsterdam ontworpen. Het definitief ontwerp is zowel bestuurlijk als in de Stuurgroep vastgesteld. Op 15 december 2015 is het masterplan en het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Op 30 mei 2016 is het Ontwerp Openbare Ruimte vastgesteld door het college van B&W van de gemeente Nissewaard. Voor Fase 1 is het ontwerp Openbare Ruimte in detail uitgewerkt. De indeling van het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het bestemmingsplan.
2.2.2
Maten en assenplan
Op basis van het stedenbouwkundig plan is een tekening met assen en uitgeefbare grenzen opgesteld. Het assenplan dient als basis voor de aan te leggen wegenstructuur. De uitgeefbare grenzen zijn ter vaststelling van de begrenzing van de te bebouwen kavels. Het assenplan met de begrenzingen is de basis voor het op te stellen inrichtingsplan en de uit te werken bestekstekeningen. Nadat de bebouwingsgrenzen en de wegprofielen definitief zijn vastgesteld, wordt door de gemeente Nissewaard in samenspraak met de ontwikkelaars een stedenbouwkundig matenplan per fase vervaardigd dat de basis is voor alle civieltechnische tekeningen. Op dit matenplan worden door de gemeente de maten van de gebouwen, verhardingen en eigendomsgrenzen aangegeven. Dit matenplan is tevens de basis voor de gemeentelijke gronduitgifte tekening. De gemeente en/of ontwikkelaars is verantwoordelijk voor de (juiste) maatvoering van de uit te voeren werken. De gemeente zal zorgdragen voor de kadastrale registraties. De kadastrale registratie heeft betrekking op de uitgifte van percelen. Een gronduitgifte tekening geeft de vast te leggen kadastrale grenzen weer tussen de diverse kavels. De uitgiftegrens wordt uitgezet door de gemeente en overgedragen aan de ontwikkelaars. De gemeente Nissewaard zorgt voor de kadastrale registratie van de verschillende bouwkavels.
In de realisatieovereenkomst (per fase) worden deze aspecten vastgelegd. 2.2.3
Ontwerp Inrichtingsplan
Op basis van het definitieve stedenbouwkundige matenplan is door de gemeente een inrichtingsplan Openbare Ruimte opgesteld, waarop alle elementen van de openbare ruimte, alsmede de gebouwen aangegeven zijn. De elementen zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan van de woningen en de openbare ruimte. Gestreefd wordt naar een hoogwaardig kwaliteitsniveau. Het kwaliteitsniveau is vastgesteld door de Stuurgroep. Wijzigingen op het stedenbouwkundig plan dienen ter toetsing aan de gemeente Nissewaard te worden voorgelegd en te worden vastgesteld in de Stuurgroep. 2.2.4
Beeldkwaliteitsplan Openbare Ruimte
Het stedenbouwkundig plan is door de gemeente en de ontwikkelaars verder uitgewerkt tot een inrichtingsplan met dwarsdoorsneden en maatvoering in het horizontale vlak. Hierbij wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan Openbare Ruimte. Rekening is gehouden met een evenwichtige verdeling van de ligging van kabels en leidingen, riolering en de plaats van bomen en groenstroken. Hierbij dient tevens rekening te worden gehouden met eisen vanuit het Waterschap Hollandse Delta (nabijheid hoofdwaterkering, KEUR). Dit inrichtingsplan dient verder op specifieke onderdelen te voldoen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in dit Technisch Programma van Eisen. De oevers rond de haven en in de nieuw te graven havenkommen zullen gedeeltelijk bestaan uit een onbehandelde stalen damwanden voorzien van betonnen deksloof en een talud met zetsteen van
Civiel Technisch Programma van Eisen bouw- en woonrijpmaken De Haven
versie: def
10
basaltblokken. Uit de berekeningen blijkt dat vanwege de eigenschappen van de grond en de kerende hoogte een zwaar type damwand gebruikt moet worden. De damwand wordt verankerd in verband met de stabiliteit. Deze verankering wordt deels onder de te realiseren woningen aangebracht. Er dient afstemming plaats te vinden tussen de ontwikkelaars en de gemeente met betrekking tot de situering van de verankering en de plaats van de heipalen. 2.2.5
Bouwrijpmaken
De gemeente draagt zorg voor het bouwrijpmaken conform de bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomsten. De gemeente draagt zorg voor alle aansluitingen van wegen en riolering in het openbaar gebied. Voor het bouwrijpmaken zijn door diverse adviesbureaus technische (voor)onderzoeken en adviezen opgesteld waaronder: -