Voortgangsrapportage Grote Projecten 2024

2024

Voortgangsrapportage Grote Projecten Stadsontwikkeling Gemeente Nijmegen

VGP 2024 Inhoudsopgave VGP 2024 ........................................................................................................................................................................... 1 VGP samengevat .............................................................................................................................................................. 2 Inleiding ................................................................................................................................................................ 4 Voorstel om te besluiten ...................................................................................................................................... 8 Beleid & markt .................................................................................................................................................................. 9 Ambities & doelen grondbeleid ......................................................................................................................... 10 Instrumenten grondbeleid ................................................................................................................................. 11 Grondexploitaties ..........................................................................................................................................................

26 Totaaloverzicht grondexploitaties .................................................................................................................... 27 Woningbouwprojecten ...................................................................................................................................... 30 Stadscentrum ..................................................................................................................................................... 32 Stationsgebied ................................................................................................................................................... 34 Waalsprong......................................................................................................................................................... 36 Stedelijke ontwikkelingsprojecten .................................................................................................................... 40 Bedrijvigheidsprojecten ..................................................................................................................................... 41 Winkelsteeg Kanaalzone ....................................................................................................................................

42 Herstructureringsprojecten ............................................................................................................................... 44 Maatschappelijk vastgoedprojecten ................................................................................................................. 45 Koers west .......................................................................................................................................................... 48 Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's)............................................................................................................ 49 Strategische gronden ......................................................................................................................................... 50 Deelnemingen ................................................................................................................................................................ 52 Totaal overzicht verbonden partijen ................................................................................................................. 53 Reserve & risico ..............................................................................................................................................................

57 Saldireserve mutaties ........................................................................................................................................ 58 Risico’s ................................................................................................................................................................ 62 Bijlagen ........................................................................................................................................................................... 70 Hoe werkt de grondexploitatie financieel? ....................................................................................................... 71 Trefwoordenregister .......................................................................................................................................... 73 Actuele stukken en links .................................................................................................................................... 74

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2024 Enkele belangrijke projecten uitgelicht Soort projecten

Locatie van projecten

WAALSPRONG 1997 - 2033

AANTAL DOEL

12.720

388.000

107.000

GEREALISEERD

GEREALISEERD

GEREALISEERD

9.923

IN 2023 PROGNOSE

80.000

103.000

699 2.797

IN 2023 PROGNOSE

WONINGEN AANTAL

0 285.000

IN 2023 PROGNOSE

BEDRIJVEN M2

WAALFRONT 2003 - 2029

M2 DOEL

M2 DOEL

0 27.000

BIJZONDERE BEBOUWING M2

AANTAL DOEL

2.217

WATERSPORT BASTION

NATUURINCLUSIEF BOUWEN

€ 30,

6MILJOEN

INCLUSIEVE STAD

Risico’s en voorzieningen

Risico’s

40%

GEREALISEERD

1.307

€ 114 mln

GOEDKOPE WONINGEN (HUUR EN KOOP)

PUBLIEK/PRIVATE SAMENWERKING

TRANSITIE VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WONEN/WERKEN

WINKELSTEEG AANTAL DOEL

M2 DOEL

3.400

18% Waalfront 4% Winkelsteeg 46% Stationsgebied 26% Onderwijshuisvesting 2% Overig 2% Waalsprong

WONINGEN AANTAL

2021 - 2042

WINKELCENTRUM HART VAN DE WAALSPRONG

M2 DOEL

170.000

+ 500 TIJDELIJK + 2.400 FACILITAIR

+ 18.500 FACILITAIR

GEREALISEERD

GEREALISEERD

45.000

TEKORT OP ONTWIKKELING

WATERVEILIGHEID EN GEBIEDSONTWIKKELING

Voorzieningen

> 3.000

30% Waalfront 20% Winkelsteeg 17% Stationsgebied 12% Onderwijshuisvesting 19% Overig 6% Waalsprong

EXTRA BANEN

€ 107 mln

67% TOT BETAALBAARHEIDSGRENS

+ 8.500 FACILITAIR

WAARVAN 31% SOCIAAL

196

GEREALISEERD

0

WONINGEN AANTAL

0

BEDRIJVEN M2

BIJZONDERE BEBOUWING M2

WERKGELEGENHEID

Verhouding binnen gemeente (mln)

WONINGPROGRAMMA

Planexploitaties

Overig gemeente

Risico’s 200 180 160

STATIONS GEBIED PLANNING 2021 - 2030

140 120

HORECA 2.700 M2

PROGRAMMA HOOGFREQUENT SPOORVERVOER MET ONDER ANDERE: • NIEUW PERRON • ENTREE WESTZIJDE • TRANSFORMATIE STATIONSHAL

WERKEN 7.800 M

2

100

DEELFIETS/OV FIETS AANSLUITING SNELFIETSROUTE

E-HUB DEELAUTO’S | E-FIETSEN E-SCOOTERS

80 60 40 20 0

2021

WONINGEN 1.600

MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES 8.000 M2

154 STUDENTEN SHORTSTAY

MULTIMODALE HUB EN GEBIEDSONTWIKKELING

WINKELS 3.100 M2

VOETGANGERS

BUS- EN TAXIVERVOER AANSLUITING OP STADS- EN REGIONAAL VERVOER

2022

2023

Voorzieningen 150 120 90 60 30

OVERIGE 2008 - 2027

0

2019

meer dan

50

2021

2022

2023

Ontwikkeling in de tijd 125

156

114

150

GROND EXPLOITATIES

WONINGBOUW

BEDRIJVEN

MAATSCHAPPELIJK

NYMA

ONDERWIJS HUISVESTING

NIJMEGEN AARDGASVRIJ

Risico’s

0 150

Voorzieningen 54

145

107

2021

2022

2023

VGP samengevat Doel en status VGP Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen, zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Binnen het grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden onderscheiden, centraal staan de planexploitaties (zie ook onderdeel 'Beleid & markt'). Planexploitaties zijn de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders voor de uitoefening van het grondbeleid.

Jaarlijks moeten dit instrument en andere instrumenten worden herzien. Dit gebeurt met de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Doel van VGP De VGP geeft inzicht in de ontwikkelingen van alle instrumenten van het grondbeleid. Dit betekent dat de VGP betrekking heeft op alle planexploitaties in ontwikkeling (PIO), planexploitaties, deelnemingen en samenwerkingsverbanden die onder het grondbeleid vallen en de strategische gronden van de gemeente Nijmegen. De VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij de projecten. Als hierover in het kader van de VGP besluiten moeten worden genomen dan zijn deze als apart beslispunt in de VGP opgenomen, zie onderdeel ‘Voorstel om te besluiten’. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar. Status VGP In de verslaggevingsregels (Besluit Begroting en verantwoording, afgekort BBV) worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. De grondexploitaties moeten jaarlijks herzien worden. In de bijlage onder het kopje ‘Hoe werkt de grondexploitatie (financieel)? is nadere informatie hierover opgenomen.

VGP en P&C-cyclus Bij de sturing op het grondbeleid gaat het om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (interne en externe uren om een locatie te ontwikkelen incl. overhead), parameters (rentepercentages, kosten- en opbrengstenstijgingen) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad hierover op verschillende manieren geïnformeerd, te weten via de Koersdocument, Stadsbegroting, VGP, Stadsrekening en de halfjaarberichten over de Waalsprong en Waalfront. De halfjaarberichten zijn in 2023 vervangen door een tussentijdse voortgangsrapportage over Winkelsteeg, Stationsgebied, Waalfront en Waalsprong. Bij het Koersdocument wordt over de middelen voor nieuw beleid besloten, bij de Stadsbegroting worden de parameters vastgesteld en de risico’s herijkt en een algehele herziening in de VGP(jaarlijks) vooruitlopend op de

2

Stadsrekening. Net zoals in 2021 en 2022 is ook in 2023 besloten om in verband met de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt de parameters bij de Stadsbegroting te laten vaststellen, zodat de meest recente inzichten over de parameters kunnen worden gebruikt bij deze besluitvorming. Nu ligt de verantwoording over het jaar 2023 in deze VGP voor. De effecten van doorrekeningen van de grondexploitaties, het toepassen van de afgesproken parameters en het aanpassen van het risicoprofiel zijn in deze VGP opgenomen. De finale besluitvorming vindt plaats in de Stadsrekening, waarbij ook de effecten van het taakveld grondexploitatie van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling op het weerstandsvermogen inzichtelijk worden gemaakt en worden de voorzieningen vastgesteld. Basis voor de berekeningen in de VGP vormen de boekwaarden per 1 oktober en een prognose van de ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. Bij de Stadsrekening vindt de confrontatie plaats tussen deze prognose en de werkelijke ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. In de Stadsrekening wordt ingegaan op de financiële onderdelen: grondexploitaties (onderhanden werk, ramingen en verliesvoorzieningen), het programma Wonen & Stedelijke ontwikkeling – taakveld grondexploitatie, de verbonden partijen, de risico’s en bij de mutaties saldireserve.

Verder wordt in de Stadsrekening opgenomen wat (concreet) gerealiseerd is van de doelstellingen in het afgelopen jaar en wordt het VGP-resultaat verwerkt in de Stadsrekening. De VGP en de Stadsrekening hebben verschillende doelen en verstrekt de VGP projectinformatie en kijken we niet alleen terug, maar vooral ook vooruit. Bij een verwacht negatief saldo van de grondexploitaties moet volgens de regels van het BBV direct een voorziening ter grootte van dit tekort ten laste van de Stadsbegroting worden getroffen. Bij een verwacht positief saldo wordt dit lopende het project ten gunste van de Stadsbegroting gebracht.

Leeswijzer In deze VGP staan alle planexploitaties en planexploitaties in oprichting (de zogenaamde PIO’s) van de gemeente Nijmegen. Ook zijn in deze VGP een aantal investeringsprojecten opgenomen, die een directe inhoudelijke relatie hebben met de planexploitaties zoals de Dorpensingel in Nijmegen Noord. Niet alle investeringsprojecten van de gemeente Nijmegen staan in deze VGP, zoals de investeringsprojecten in het sociaal domein. In onderdeel ‘beleid en markt’ gaan we in op onze ambities & doelen, wat zijn de instrumenten van het grondbeleid en wat zijn de marktontwikkelingen (woningen, bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren) en gevolgen van stikstofregels. Ook gaan we bij dit onderdeel in op het onderscheid tussen faciliterend en actief grondbeleid. De inhoudelijke en financiële stand van zaken per planexploitaties worden in onderdeel ‘grondexploitaties’ beschreven. De nadere verdieping per project is in dit onderdeel te raadplegen. Overzicht van verbonden partijen zoals Waalfront is bij onderdeel ‘deelnemingen’ te raadplegen, de deelnemingen worden afzonderlijk nader toegelicht. Bij het onderdeel 'reserve & risico' gaan we nader in op de financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties en welke mutaties daarover moeten gaan plaatsvinden. Ook beschrijven wij de risico's op hoofdlijnen in dit onderdeel.

Tot slot leggen wij bij het onderdeel ‘bijlagen’ uit hoe een grondexploitatie werkt en verwijzen wij naar verschillende links.

3

Inleiding De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Nijmegen Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. Duidelijk is dat de stad blijft groeien Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit voor woningbouw vergroot naar 130%(niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte) en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad.

We focussen ons de komende jaren op groei binnen de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde planexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsgebied, de Kanaalzone zuid (o.a. Winkelsteeg) en rondom OV-knooppunten. In november 2021 zijn voor stationsomgeving en Winkelsteeg nieuwe grondexploitaties door de gemeenteraad vastgesteld. De binnenstad/stationsgebied en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen (Woondeal) en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Terugblik: ook in 2023 was er een grotere vraag dan aanbod Net zoals in 2021 en 2022 werd de ontwikkeling in 2023 gekenmerkt door een grotere vraag dan aanbod. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn. Het aantal transacties blijft dalen. De gemiddelde koopsom is enigszins gedaald. Hieronder leest u de terugblik op 2023, onderverdeeld in verschillende thema's. Woningbouw De prognose voor uitgifte van kavels in 2023 was circa 971 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag. Uiteindelijk is in 2023 grond voor circa 1023 kavels uitgegeven, alleen voor de Waalsprong is grond voor 700 woningen uitgegeven.

In Waalfront zijn dit jaar de woningen Dijkkwartier Oost opgeleverd. Eind 2023/begin 2024 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is namelijk inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd. In de bestaande stad heeft de grondoverdracht plaatsgevonden bij de Molukkenstraat. De uitgiftes voor de woningen aan bijvoorbeeld de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat staan voor 2024 geprogrammeerd. Bedrijventerreinen In het Regionale Programma Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. In het voorjaar 2021 hebben wij in het kader van de RPW een plan ingediend voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. Dit

4

heeft er toe geleid dat Nijmegen mag uitbreiden met 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek op de Grift. In 2023 is alleen de uitgifte van een kavel bedrijfsterrein op de locatie Mercuriuspark gerealiseerd. Detailhandel Voor wat betreft de detailhandel zijn er in 2021 belangrijke stappen gezet. Zo is eind 2021 gestart met de bouw van het nieuwe winkelcentrum in Hof van Holland. Dit centrum vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. In 2023 zijn de eerste winkels opengegaan. Het bestemmingsplan voor de grote bouwmarkt in Ressen is in de zomer van 2021 onherroepelijk geworden, de grond is overgedragen. De winkel is nu enige tijd open. Ook in Dukenburg zijn mijlpalen bereikt, zoals de opening vorig jaar van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst, aansluitend zijn de gevels van de dagwinkels opgeknapt. Voor winkelcentrum Weezenhof is in september 2022 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd en in juni 2023 vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld bij de Raad van State. In juni 2021 is een ambitieuze actie agenda Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld. We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden.

In december 2021 zijn 14 acties reeds uitgevoerd, 23 projecten lopen en zijn uitgevoerd in 2022, 6 projecten staan in de planning en van 3 projecten hebben we samen met de initiatiefnemers besloten dat deze niet meer passend of urgent zijn. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is verspreid. Vooruitblik Woningbouw In 2023 is woonbehoefteonderzoek afgerond en is de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen vastgesteld. Op basis hiervan wordt momenteel het woonbeleid (de huidige Uitvoeringsagenda Wonen 2020 -2025) geactualiseerd. In de Woondeal 2.0 is afgesproken om in Nijmegen van 2022 tot en met 2030 10.000 woningen toe te voegen, waarvan twee derde deel betaalbaar (sociale huur, middeldure huur of koop tot € 355.000) en minimaal 30% sociale huur. We blijven ons inzetten om de plancapaciteit op minimaal 130% van de woonbehoefte te houden(niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte).

Op dit moment is er een plancapaciteit van circa 20.000 woningen voor de periode 2024-2030 en voldoen we hier ruim aan. Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2024 op ruim 200 kavels uitkomt. Met uitgifte van kavels in het Waalfront en de bestaande stad gaan we nu uit van circa 200 c.q. 187 kavels. Vanaf 2024/2025 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden en we verwachten dat de uitgiftes dan weer oplopen. Afgelopen jaar is een aantal bestemmingsplannen voor deze gebieden vastgesteld. Bedrijventerrein De bestemmingsplannen Winkelsteeg en De Grift zijn in 2023 door de raad vastgesteld. Met de integrale gebiedsontwikkeling van Winkelsteeg waar bedrijvigheid en wonen samen gaan is het lastig om voor de stad een meerjarenprognose af te geven zoals we dat in voorgaande jaren hebben gedaan. Locatie Mercuriuspark kent nog 2,5 ha uitgeefbaar terrein. Deze zijn gepland voor uitgifte in de jaren 2024-2025. Een eerste uitgifte van de Grift wordt verwacht medio 2025. We verwachten dat voor de Grift vanaf 2025 het uitgifte 5

gemiddelde rond de 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar vanaf 2025 achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. In deze VGP is nog geen (of beperkt) rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie. In de volgende herziening moet duidelijk worden of en hoe netcongestie gevolgen heeft op het taakveld grondbeleid. Financieel De financiële effecten van de herzieningen zijn een toevoeging aan de saldireserve van € 37,9 miljoen en een daling van het risicoprofiel tot € 113,6 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn veroorzaakt door de herziening van de planexploitaties Waalsprong, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied.

Financieel beeld Het resultaat van de planexploitaties is hieronder samengevat, voor wat betreft de grootste toevoegingen/onttrekkingen. Het resultaat van de herzieningen bedraagt € 39,4 miljoen(verwacht een onttrekking van € 1,5 miljoen is geworden een toevoeging van € 37,9 miljoen). De afwijking van € 39,4 miljoen is als volgt opgebouwd: Waalsprong, aanpassen voorziening Waalsprong totaal

€

7,1

mln.

Stationsgebied, aanpassen voorziening Stationsgebied totaal

€

-0,3

mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, aanpassen voorziening Winkelsteeg totaal*

€

36,7

mln.

Waalfront, aanpassen voorziening Waalfront

€

-0,8

mln.

Nyma/Mercuriuspark, aanpassen voorziening Nyma/Mercuriuspark

€

-1,5

mln.

Instellen/aanpassen voorziening overige projecten totaal

€

-1,0

mln.

Licht positiever resultaat planexploitaties

€

0,2

mln.

Extra aanpassing voorziening t+1

€

-1,2

mln.

Slotuitkering Bijsterhuizen

€

0,2

mln.

Totaal

€

39,4

mln.

Bij de Stadsrekening 2022 heeft een bijstelling van resultaat en risico plaatsgevonden. In de periode tussen de peildatum van 1 oktober 2022 van de VGP 2023 en de peildatum van de stadsrekening 31 december 2022 heeft de verwachting van de verkoopprijzen van bouwgrond een ingrijpende verandering ondergaan. De parameter opbrengstenstijging is naar beneden bijgesteld. Als gevolg van deze bijstelling zijn de voorzieningen voor de gebiedsexploitaties Waalsprong, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied opgehoogd, het risicoprofiel van deze gebiedsontwikkelingen is naar beneden bijgesteld. De vergelijkingen worden dan ook gemaakt ten opzichte van de Stadsrekening 2022. De oorzaken van de aanpassing van de voorzieningen bij de huidige herziening ligt voor een groot deel in het nieuwe grondprijsadvies (Metafoor) per 1 januari 2024. Daarnaast heeft de aanpassing van de parameter opbrengstenstijging effect gehad. De parameter kostenstijging is gelijk gebleven. De parameter opbrengstenstijging voor koopwoningen is voor 2024 gedaald van -2% naar -4% en voor 2025 gedaald van 0% naar -1%. Ook zijn er project specifieke oorzaken, zoals bijvoorbeeld de verwerking van de besluitvorming maart 2023 over de herziening Winkelsteeg Kanaalzone die niet in de Stadsrekening 2022 kon worden verwerkt.

Daarnaast heeft in de Stadsbegroting 2024-2027 besluitvorming plaatsgevonden over het facilitair ontwikkelen van de locatie Lincoln Smitweld. Tenslotte heeft de gemeenteraad in november 2023 planinhoudelijke wijzigingen binnen de gebiedsexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone vastgesteld.

6

Voor stationsgebied is de anterieure overeenkomst met betrekking tot de UWV-locatie verwerkt evenals de uitkomst van de tender Westentree. Bij de Waalsprong heeft de actualisatie van het woningbouwprogramma voor een positief effect gezorgd. Zie verder ook de informatie die bij de verschillende projecten is opgenomen.

Vermogen en risico’s Vermogen De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. In het onderdeel 'reserve & risico' lichten we toe wat de mutaties van de saldireserve gedurende 2023 zijn geweest. De financiële effecten van de herzieningen zijn een toevoeging van € 37,9 miljoen aan de saldireserve. In de VGP 2023 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een onttrekking aan de saldireserve van € 1,5 miljoen. Woonfonds In het coalitie akkoord 2022-2026 is besloten een woonfonds in te richten. Bij de oplading van de Stadsbegroting 2023-2026 is uit de saldireserve een aparte reserve woonfonds gevormd ter grootte van € 10 miljoen. Ook is afgesproken om bij positieve resultaten uit de grondexploitaties, zo nodig, per jaar maximaal € 2 miljoen aan het woonfonds toe te voegen. Tot nu toe is vanuit de reserve woonfonds € 600.000 ingezet voor Vlaamse gas. Met dit VGP wordt een bedrag van € 37,9 aan de saldireserve toegevoegd.

Op basis van het coalitieakkoord wordt bij de Stadsrekening 2023 aan de gemeenteraad voorgesteld om een bedrag van € 2.000.000 aan dit woonfonds toe te voegen. Risico's Naast de meer algemene risico's bevat elke planexploitatie specifieke risico's. Deze risico's worden zo goed mogelijk bij de vaststelling van een planexploitatie in beeld gebracht en vormen permanent onderwerp van aandacht. Ook bij de VGP wordt aandacht besteed aan mogelijke risico’s. Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is gedaald ten opzichte van de Stadsbegroting 2024-2027, van € 137,3 miljoen naar € 113,6 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2024-2027 is het risico Winkelsteeg Kanaalzone fors afgenomen. Het risico Waalfront is ook afgenomen. Het risico Stationsgebied is stabiel gebleven. In deze VGP is nog geen (of beperkt) rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie. In de volgende herziening moet duidelijk worden of en hoe netcongestie gevolgen heeft op het taakveld grondbeleid. Voor meer informatie verwijzen wij naar het onderdeel 'reserve & risico' over de risico’s.

7

Voorstel om te besluiten

8

1.

De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2024 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters.

2.

De bijbehorende begrotingswijziging BW-01933 vast te stellen.

3.

De volgende planexploitaties toe te voegen: a. St Hubertusstraat b. Lankforst Woonwaarts;

4.

De volgende planexploitaties af te sluiten: a. St. Agnetenweg; b. Kop Burchtstraat;

5.

Een voorziening in te stellen voor de volgende projecten:  Dorpsstraat 92-118;  Dr. J. Berendsstraat;  Maisonnettes Lankforst.

6.

Ophogen van het krediet Stationsgebied (K000331) met een bedrag van € 1.389.000 voor de wijzigingen in dit vgp van de investeringsprojecten binnen de gebiedsontwikkeling Stationsgebied

7.

Terugboeken van € 100.000 van het investeringskrediet Herinrichting Hoogstraat (I003412) naar het krediet Uitvoering Valkhofkwartier(K000301)

Beleid & markt

9

Ambities & doelen grondbeleid Onze ambities en doelen staan in de Omgevingsvisie Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. In de omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte In de omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. De Omgevingsvisie is de ruimtelijke weerslag van de ambities die we hebben voor Nijmegen. Ruimte is echter een schaars goed. We moeten kiezen welke combinatie van ambities we waar willen maken en op welke plekken. We zijn nu bezig met de actualisatie van de Omgevingsvisie. Nijmegen blijft een compacte en leefbare stad In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030.

De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei willen we dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de focusgebieden De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

10

Instrumenten grondbeleid Instrumenten grondbeleid Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Afhankelijk van de situatie wordt faciliterend grondbeleid of actief grondbeleid toegepast, zie hiervoor onderstaand figuur.

Figuur: Situationeel grondbeleid Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich, maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren. De spelregels van het grondbeleid zijn vastgesteld in de Kadernota Grondbeleid In 2018 is de Kadernota Grondbeleid geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld (Nota grondbeleid). Hierin wordt ingegaan op het grondbeleid en de wijze waarop hiermee in Nijmegen wordt omgegaan. Het gaat hier onder meer om de voorwaarden waaronder wij actief grondbeleid voeren, het instrumentarium dat we hier voor inzetten, maar ook hoe de sturing en verantwoording is gewaarborgd. De actualisatie van deze nota zal in 2024 ter besluitvorming voorgelegd worden. Marktconforme prijzen & openbare procedure In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en in een openbare procedure dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. De andere methoden zijn situationeel. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden is volgens de Nota Grondbeleid in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vergt wel een gemotiveerd besluit van betrokken portefeuillehouder.

Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd. Op dit moment wordt onderzocht of de Nota grondbeleid moet worden

11

aangepast in verband met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 over verkoop onroerende zaak door een overheidslichaam. De verwachting is dat deze nota op dit onderdeel aangepast zal gaan worden. Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2023 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen aan woningcorporatie voor sociale huurwoningen, verkoop van grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed, verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking eerdere overeenkomst) en bouwclaims (ook hier uitwerking bestaande afspraken) en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgehad met tenders of anderszins openbaar bekend via website en/of bebording op locatie. Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:  Planexploitaties. Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage.

12



PIO’s. Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Strategische gronden. Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Deelnemingen. De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.

Woningmarkt Woningbouw Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw. Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we in lijn met de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' en conform het coalitieakkoord “Ons Nijmegen, Stad van iedereen” in op 15.000 woningen tot 2040, waarvan circa 15% middeldure, 30% sociale huurwoningen en 20% betaalbare koopwoningen tot € 280.000. In principe gelden de percentages voor betaalbare woningen voor ieder nieuw project. Beredeneerd afwijken daarvan kan als wijken daarmee diverser, gemengder en beter leefbaar worden en op stadsniveau de ambitie voor het betaalbare woningbouwprogramma nog steeds gehaald wordt. Zo hanteren we bijvoorbeeld in Dukenburg een lager percentage sociale huur. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’. Trends en ontwikkelingen in 2023 Koopwoningen We zagen in 2022 al dat het aantal transacties daalt. We zien dit jaar een verdere daling ten opzichte van het derde kwartaal vorig jaar.

In het vierde kwartaal zou zich dit nog enigszins kunnen herstellen. Dat blijkt uit de cijfers van vorige jaren. De daling geldt voor alle type woningen, maar het meest bij appartementen en tussenwoningen.

Figuur: Aantal transacties per woningtype (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3e kwartaal 2023 woningmarktcijfers.nl)

Figuur: Gemiddelde koopsom per woningtype(bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3e kwartaal 2023woningmarktcijfers.nl.)

13

De gemiddelde koopsom per jaar in Nijmegen daalt tot een gemiddelde prijs van circa € 410.000 (t/m het 3e kwartaal, bron: woningmarktcijfers.nl, 3e kwartaal 2023). Dit was € 426.000 in het derde kwartaal van 2022. In Nederland is dit gemiddeld € 418.000 in het derde kwartaal van 2023. Afgelopen jaar zijn de woningprijzen in zijn algemeenheid enigszins gedaald. ING research en Rabo research gaan er vanuit dat komend jaar de prijzen weer zullen stijgen. Dit zou te maken hebben met de stijging van de lonen. Zij voorzien wel minder transacties wat onder andere te maken heeft met de dip in de nieuwbouwproductie. Dit terwijl de vraag hoog blijft. Het afnemende aantal transacties zien we ook terug in de gegeven voor de gemeente Nijmegen. Bij nieuwbouw worden in (anterieure) overeenkomsten tussen gemeente en grondeigenaar afspraken vastgelegd over het programma en de instandhoudingstermijn van de sociale en middeldure huurwoningen. Op deze manier wordt geborgd dat deze woningen ook beschikbaar blijven. Om deze beschikbaarheid te verbeteren is daarnaast door de gemeenteraad besloten een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw van koopwoningen tot de NHG-grens in te voeren en heeft de gemeenteraad de verordening opkoopbescherming vastgesteld. De opkoopbescherming regelt een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een bestaande goedkope of middeldure koopwoning.

Oplevering aantal nieuwbouw woningen In 2023 zijn in totaal 1479 nieuwbouwwoningen opgeleverd (Bron: BAG, Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Dat is ongeveer twee keer zoveel als vorig jaar en de jaren daarvoor. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van opgeleverde nieuwbouw vanaf 2017 weergegeven.

Historische oplevering nieuwbouw woningen 2017-2023 1600,0 1400,0 1200,0 1000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 ,0 2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Woonbehoefte en plancapaciteit In 2023 is woonbehoefteonderzoek afgerond en is de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen vastgesteld. Op basis hiervan wordt momenteel het woonbeleid (de huidige Uitvoeringsagenda Wonen 2020 -2025) geactualiseerd. In de Woondeal 2.0 is afgesproken om in Nijmegen van 2022 tot en met 2030 10.000 woningen toe te voegen, waarvan twee derde deel betaalbaar (sociale huur, middeldure huur of koop tot € 355.000) en minimaal 30% sociale huur. Het woonbehoefteonderzoek toont aan dat Nijmegen nog steeds een hoog woningtekort heeft(5,8% in de regio Nijmegen, vergelijkbaar met regio's Amsterdam, Utrecht en Den Haag) en dat de woonbehoefte tot en met 2030 is gestegen. Meer dan twee derde deel van de behoefte bestaat uit betaalbare woningen (sociale en middeldure huur en koop tot max € 355.000, prijspeil 2022).

14

We blijven ons inzetten om de plancapaciteit op minimaal 130% van de woonbehoefte te houden(niet alle plannen vinden doorgang, daarom wordt de plancapaciteit hoger gehouden dan de woonbehoefte). Op dit moment is er een plancapaciteit van circa 20.000 woningen voor de periode 2024-2030 en voldoen we hier ruim aan. Voor ruim 8.200 woningen zijn er zogenaamde ‘harde plannen’. In de totale plancapaciteit is circa 60% betaalbaar. Voor sociale en middeldure huur hebben we voldoende plancapaciteit. Om te voorzien in de behoefte dienen we meer te plannen voor studentenhuisvesting en koopwoningen tot € 280.000. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde planexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is de focus verlegd naar de bestaande stad en dan specifiek naar de grootschalige NOVEX woningbouwlocaties het Stationsgebied (incl. Waalfront en Binnenstad) en de Kanaalzone Zuid. De planontwikkeling gaat snel; zo heeft de gemeenteraad november 2021 de nieuwe grondexploitaties voor Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld. Inmiddels zijn bestemmingsplannen voor deze gebieden in voorbereiding, zoals voor het gebied rondom station Goffert en Kanaalzone Noord. De tijdelijke woningen bij NDW21 worden inmiddels gerealiseerd. Meer specifieke informatie is te vinden in de betreffende VGP-bladen.

Ook voor Dukenburg, het centrum en de bestaande stad zijn nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld dan wel in voorbereiding. Ter versnelling van de woningbouw op deze grootschalige woningbouwlocaties heeft het Rijk, na de eerdere woningbouwimpulsgelden (WBI-gelden) en middelen voor flexwoningen, besloten over bijdragen van circa € 130 miljoen (incl. BTW) vanuit het Mobiliteitsfonds en het Gebiedsbudget. Uitgiftes 2023 De prognose voor uitgifte van kavels in 2023 was 971 kavels. Uiteindelijk komen we dit jaar naar verwachting uit op 1023 kavels1. Meer dan verwacht en zeker een flink herstel na 2022 waarin zeer weinig kavels werden uitgegeven. Vooral in de Waalsprong is meer grond uitgegeven (voor circa 700 woningen in plaats van 500). In het Waalfront loopt de uitgifte op schema. In de bestaande stad verloopt de uitgifte moeizamer. Er is steeds meer tijd nodig om met de externe partijen tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. Daarnaast is er een krapte op de arbeidsmarkt waardoor vertraging ontstaat en we hebben steeds meer te maken met een onzekere markt waarin bijvoorbeeld ontwikkelaars voorzichtiger worden en terughoudender zijn bij het aangaan van overeenkomsten en de levering van grond daardoor vertraagd raakt.

De onzekerheid zit bijvoorbeeld in de hoogte van de koop- en huurprijzen voor de huizen, stijgende bouwkosten, gebrek aan personeel en materialen en onzekerheid over het effect van stijgende hypotheekrentes op de verkoop. Daar is nog het probleem van netcongestie bij gekomen waardoor projecten niet kunnen starten (of niet opgeleverd kunnen worden) omdat geen stroom geleverd kan worden. Bij het onderdeel ‘grondexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar concreet toegelicht.

1 Dit onder voorbehoud dat dit jaar alle gronden die gepland staan nog geleverd worden. Op het moment van schrijven is dat nog niet zeker 15

Historische uitgifte 2017-2023 1400,0 1200,0 1000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 ,0 2017

2018

2019

1. Waalsprong

2020 2. Waalfront

2021

2022

2023

3. Best.Stad - OB

Figuur: Historische uitgifte 2017-2023 Deze cijfers zijn exclusief de 500 tijdelijke woningen (NDW21). 2024 en verder Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2024 op ruim 200 kavels uitkomt. Met uitgifte van kavels in het Waalfront en de bestaande stad gaan we nu uit van circa 200 c.q. 187 kavels. Vanaf 2024/2025 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden en we verwachten dat de uitgiftes dan weer oplopen. Afgelopen jaar zijn een aantal bestemmingsplannen voor deze gebieden vastgesteld. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.

Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2024-2027 Risico's bij deze prognoses Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal nadrukkelijke risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kost meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Participatie kost tijd en brengt niet de zekerheid met zich mee dat een gang naar de Raad van State niet nodig is. We merken ook dat het inmiddels bijna 1,5 à 2 jaar duurt voordat een eventuele hoorzitting bij de Raad van State plaatsvindt. Dat leidt tot forse vertragingen bij de uitgifte van kavels.

16

Voor Winkelsteeg en het Stationsgebied geldt dat dit plannen in ontwikkeling zijn, waarbij afgelopen jaar verschillende bestemmingsplannen zijn vastgesteld dieuitgifte van grond en bouw van nieuwe woningen mogelijk maakt. Maar deels is de voortgang nog afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden (bijvoorbeeld naar de Raad van State), mogelijke effecten van de invoering van de nieuwe Omgevingswet op 1 januari 2024 en de eerder genoemde marktomstandigheden, waarbij netcongestie een heel belangrijke factor is die vertragend kan werken. In zijn algemeenheid geldt verder dat zowel bij ontwikkelende partijen maar ook bij de gemeente de beschikbare (ambtelijke) capaciteit een zorgpunt is. Naast de uitgiftes zijn afgelopen jaar ook verschillende anterieure overeenkomsten vastgesteld (zie daarvoor de aparte VGP-bladen per project). De gemeente heeft daarbij een faciliterende rol en geeft geen grond uit, maar maakt met bestemmingsplannen wel nieuwbouw mogelijk. Deze zijn t.z.t terug te zien in de opgeleverde woningen. Conclusies ten aanzien van de uitgifte: -

Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte/plancapaiteit beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte na een dip vorig jaar dit jaar naar verwachting is verlopen.

-

Dat geldt inmiddels ook voor de Winkelsteeg waar voor een deel de woningbouw door

-

Realiteit is dat de dat de marktontwikkelingen onzeker blijven, regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld

bestemmingsplannen is mogelijk gemaakt en (de voorbereidingen voor) het bouwrijpmaken zijn gestart. stikstof, invoering Omgevingswet, en landelijke regelgeving ten aanzien van huurprijzen), forse vertraging ontstaat als plannen naar de Raad van State gaan, beschikbaarheid van (ambtelijke) capaciteit en het leveren van stroom een probleem is waardoor er risico’s op vertraging blijven de komende jaren. -

Vanaf 2024/2025 gaan de ontwikkelingen Winkelsteeg en Stationsgebied een rol spelen bij de kaveluitgifte.

17

Bedrijventerreinen

Regionale ontwikkeling De regionale Programmering Werklocaties (RPW) als afwegingskader In het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. De gemeenten in de regio hebben in het RPW afgesproken dat deze additionele ontwikkelruimte in twee tranches wordt toebedeeld aan de meest kansrijke plannen. Voorjaar 2021 heeft Nijmegen in het kader van de RPW 1e tranche een plan ingediend voor de ontwikkeling van circa 30 ha bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. In de zomer 2021 heeft er besluitvorming plaatsgevonden met betrekking tot alle ingediende verzoeken. Tijdens de vergadering van het Bestuurlijk Overleg Regionaal Programma Werklocaties (RPW) op 9 juni 2021 heeft dan ook de voltallige vergadering ingestemd met het advies voor de verdeling van de ontwikkelingsruimte voor bedrijventerreinen in de regio op grond van het RPW 20212024: "Verdeling ontwikkelingsruimte werklocaties 1e tranche". Aan zes gemeenten is 90 ha ontwikkelruimte voor bedrijven toebedeeld (Gemeente Duiven, Lingewaard, Nijmegen, Montferland, Wijchen en Zevenaar). Hiervan is circa 56 ha voor regionale bedrijvigheid en circa 35 ha voor XXL logistiek. Nijmegen is gehonoreerd voor 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek. Alle ha moeten op de locatie de Grift worden uitgegeven.

Uitgifte bedrijventerrein Nijmegen Voor uitgifte van bedrijventerreinen in Nijmegen zijn al langere tijd de volgende terreinen in beeld: -

Mercuriuspark;

-

Compaqterrein;

-

De Grift;

-

Knoop Winkelsteeg;

-

Bijsterhuizen.

Voor Winkelsteeg en het Compaqterrein is al eerder gemeld dat uitgifte van bedrijventerreinen op deze locaties mogelijk een andere wending krijgen als gevolg van de gesloten Woondeal voor onder andere Winkelsteeg als onderdeel van Kanaalzone zuid. Op het Compaqterrein worden nu onder andere 500 tijdelijke wooneenheden gebouwd en voor Winkelsteeg heeft de gemeenteraad in november 2021 de Ontwikkelvisie Winkelsteeg en de nieuwe planexploitatie vastgesteld. Inmiddels zijn ook de deel-bestemmingsplannen door de gemeenteraad vastgesteld. Inzet van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is een groei van het aantal arbeidsplaatsen in Winkelsteeg. Om dit doel te bereiken, wordt ruimte geboden aan bestaande en nieuwe bedrijvigheid. Deze dienen te passen bij de kwaliteiten van het gebied en samen te gaan met de huisvestigingsopgave. Winkelsteeg transformeert naar een gemengd stedelijk gebied met een mix van wonen, werken en voorzieningen. Ook Winkelsteeg zal een bijdrage gaan leveren aan versterking van de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de stad. Uitgangspunt in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is behoud van de bestaande bedrijvigheid waar mogelijk en het bieden van een helder perspectief voor nieuwe ontwikkelingen.

In eerste instantie zal de transformatie zich vooral richten op de ontwikkeling van onbebouwde percelen en percelen die in gemeentelijk eigendom zijn van de gemeente of gronden die worden aangeboden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hierdoor zal het aantal bedrijfsverplaatsingen naar verwachting beperkt kunnen zijn. Voor die bedrijven die mogelijk een kritieke belemmering vormen voor een goede gebiedsontwikkeling zal de gemeente zich inspannen om die bedrijven alsnog in te passen dan wel met de ondernemers het gesprek aan te gaan voor een verplaatsing naar elders. De opgave Winkelsteeg voorziet in veel gevallen een gebiedsontwikkeling met meervoudig ruimtegebruik. Bedrijvigheid en wonen kunnen op veel plaatsen op dezelfde footprint gerealiseerd worden. Daarmee is het lastig de opgave Winkelsteeg uit te drukken in een uitbreiding van x-ha bedrijvigheid. Voor Winkelsteeg is de opgave beter uit te drukken in vierkante meters bruto vloer oppervlak (BVO).

18

Het werkprogramma in de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg is als volgt onderverdeeld: - Smart Industry 60.000 m2 bvo - Light Industry 77.000 m2 bvo - Stadsdistributie 30.000 m2 bvo - Commerciële Dienstverlening 31.000 m2 bvo In Nijmegen hebben historisch gezien grote kavels bijna de helft van de uitgifte bepaald Veel van deze grote kavels zijn uitgegeven op de locatie Bijsterhuizen. Op Bijsterhuizen zijn we nagenoeg uitverkocht. Het college heeft mede hierom in het voorjaar 2020 de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Voor De Grift is vervolgens een marktverkenning opgesteld welke rekening houdt met een deel logistiek, een deel klassiek gemengd en ruimte voor eventuele bedrijfsverplaatsingen vanuit elders in de stad of Winkelsteeg. In 2021 is dan ook de planvoorbereiding gestart voor het bestemmingsplan de Grift. In september 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de Grift vastgesteld. Op De Grift kan nog circa 30 ha worden uitgegeven. De verwachting is dat circa 23 ha uitgegeven zal worden aan bedrijven met een perceeloppervlak van 0,5 tot circa 6 ha. Uitgifte 2023 De uitgifte voor 2023 is bepaald op basis van de kennis van december 2023 met betrekking tot getekende overeenkomsten, respectievelijk de aktepasseringen. Dit resulteert in een uitgifte van totaal ca. 3700 m2 locatie Mercuriuspark.

Figuur: Verwachte en gerealiseerde uitgifte 2019- 2022 Ontwikkelingen en meerjaren prognose De bestemmingsplannen Winkelsteeg en De Grift zijn in 2023 door de raad vastgesteld. Met de integrale gebiedsontwikkeling van Winkelsteeg waar bedrijvigheid en wonen samen gaan is het lastig om voor de stad een meerjarenprognose af te geven zoals we dat in voorgaande jaren hebben gedaan. Locatie Mercuriuspark kent nog 2,5 ha uitgeefbaar terrein. Deze zijn gepland voor uitgifte in de jaren 2024-2025. Een eerste uitgifte van de Grift wordt verwacht medio 2025. We verwachten dat voor de Grift vanaf 2025 het uitgifte

19

gemiddelde rond de 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar vanaf 2025 achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. Bedrijventerrein De Grift De Grift maakt deel uit van de totaalvisie Knoop 38, logistieke Corridor A15 Doel is om het internationale vestigingsklimaat te stimuleren en banen te creëren. Dit door middel van een multimodaal vervoersysteem met als speerpunt het Railterminal Gelderland (RTG) en duurzame bedrijventerreinen. Deze moeten goed ingebed worden in het landschap met aandacht voor duurzame energie en ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten Nijmegen en Overbetuwe en de provincie werken samen aan een goede bereikbaarheid.

Figuur: Impressie knoop 38 We zetten in op een duurzame De Grift, natuurinclusief bouwen en het creëren van extra arbeidsplaatsen Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid zullen we de bestaande bedrijven op De Grift opnieuw bestemmen en doen we met provincie en de gemeente Overbetuwe voorstellen voor de aanpak van de infrastructuur Griftdijk/Afslag 38. Begin 2021 is gestart met de realisatie van het transformatorstation nabij Afslag 38 voor een stabielere energievoorzieningen. Nijmegen zet in op een duurzame De Grift. Tevens zetten we in op het creëren van extra arbeidsplaatsen en is er aandacht voor Natuurinclusief bouwen. Het bestemmingsplan voor de uitbreiding van De Grift is in september 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor de bestaande bedrijvigheid Stationsstraat en Rietgraaf is in 2022 het bestemmingsplan in procedure gebracht bedoelt voor planactualisatie. Met het coalitieakkoord 2022 is € 3,8 mln. vrijgemaakt voor revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen Stationsstraat/Rietgraaf. In 2023 zijn we inventariserende gesprekken met ondernemers gestart. Een en ander kan ook leiden tot bedrijfsverplaatsing of uitbreiding binnen mogelijkheden van de locaties de Grift en Stationsstraat. Samengevat De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2023 met slechts 3700 m2 beneden de prognose verlopen.

Voor 2024 en 2025 verwachten we een beperkte uitgifte op locatie Mercuriuspark. We verwachten dat vanaf 2025 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt.

20

Detailhandel

Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Met de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland is een nog ontbrekende schakel in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen-Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen. Hof van Holland Het centrum in Hof van Holland vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. Er komen ca. 12.000 m² aan centrumfuncties, het winkelprogramma is grotendeels gelegen aan het centrale plein en richt zich op de dagelijkse boodschappen met lokale producten en biedt daarnaast ruimte aan eigentijdse horeca. In 2018 is de aanbesteding voor het winkelcentrum Hof van Holland afgerond, de grond is in 2019 geleverd. Eind 2020 is de tijdelijke supermarkt geopend. De bouw van het winkelcentrum is ver gevorderd, in november 2023 zijn de eerste winkels open gegaan. Ressen In mei 2017 hebben de provincie en Nijmegen overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op Ressen. Naast de bouwmarkt gaat de provincie ook akkoord met de bouw van een tankstation en restaurant.

Het overig deel van Ressen zal parkachtig worden ingericht aansluitend op Park Lingezegen. De afspraken tussen provincie en Nijmegen zijn in de RPW (perifere detailhandel) verwerkt. Het project is afgestemd met de buurgemeenten Lingewaard en Overbetuwe. Zomer 2021 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden, de grond is overgedragen. De winkel is nu enige tijd open. Dukenburg In 2018 is de winkelstructuur voor Dukenburg vastgesteld, tevens is afgesproken een gezamenlijk onderzoek naar transformatie van het winkelcentrum Dukenburg uit te voeren. Vorig jaar zijn de supermarkten in het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst geopend. Aansluitend zijn de gevels van de dagwinkels opgeknapt en is de openbare ruimte opnieuw ingericht . Met dit vernieuwde centrum zijn de eerste stappen voor verbetering van de winkelstructuur gezet. Voor winkelcentrum Weezenhof geldt dat in september 2022 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd. Dit bestemmingsplan moet een nieuw winkelcentrum met één moderne supermarkt, ruimte voor kleine winkels en medische voorzieningen met daarboven woningen mogelijk te maken. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan in juni 2023 vastgesteld. Tegen de vaststelling is door de Belangenvereniging Weezenhof beroep ingesteld bij de Raad van State.

In opdracht van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum Dukenburg en in nauwe samenwerking met de gemeente, werkt BPD-Giesbers aan een haalbaar masterplan voor transformatie van dit winkelcentrum, de omliggende openbare ruimte en de OV-verbindingen. De inzet is dit gebied waar nu flinke leegstand is in het centrum, te transformeren naar een stedelijk gebied waar mensen kunnen winkelen, werken en elkaar kunnen ontmoeten. Naar verwachting worden 500 woningen toegevoegd voor verschillende doelgroepen en is ruimte voor culturele activiteiten. Veel aandacht is er voor verbeteren van de bereikbaarheid, toegankelijkheid, aansluiting op de OV-verbindingen en het verbeteren van het leefklimaat en groen. Voor het verbeteren van de bereikbaarheid werken de partijen nauw samen met de provincie, NS en Prorail. Centrum Nijmegen heeft een compacte binnenstad, opgebouwd uit meerdere gebieden Een A1-kernwinkelgebied, waar vooral de ketens en filiaalbedrijven gevestigd zijn. Om dat A1-gebied liggen de ringstraten waar vooral bijzonder kleinere mkb-bedrijven gesitueerd zijn, met vaak een typisch Nijmeegs karakter. De grote diversiteit aan winkels hebben we te danken aan deze ringstraten. De horeca (restaurants en cafés) is

21

vooral geconcentreerd in de horeca-accentgebieden, verspreid over de binnenstad. In de ringstraten treffen we veel nieuwe lichte horeca-concepten (lunchrooms, koffiebarretjes, ijssalons) aan. De binnenstad kan rekenen op grote bezoekersaantallen We zien de trend dat deze bezoekers niet langer alleen naar de binnenstad komen om te winkelen, maar steeds meer om iets te beleven. Sectoren in de binnenstad als horeca (hotels, restaurants, cafés en hun terrassen), cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de perioden dat de horeca gesloten was, werd het belang van deze sector voor de dynamiek in onze binnenstad nog eens duidelijk. We blijven investeren in de binnenstad We willen in de binnenstad ruimte bieden voor de groei van deze sectoren. Tegelijkertijd willen we het evenwicht blijven bewaken tussen “leefbaarheid” (steeds meer mensen wonen in de binnenstad) en “levendigheid” (door terrassen, evenementen en meer bezoekers). Nijmegen heeft de Binnenstad aangewezen als zero emissiezone per 2025, dit vraagt aanpassingen aan de logistieke bewegingen in de Binnenstad. Het blijven investeren in de binnenstad moet uiteindelijk resulteren in het blijvend aantrekken van bezoekers en daarmee zorgen voor bestedingen. En daarmee dus de groei van de werkgelegenheid.