VGP presentatie Deloitte d.d. 9 februari 2022

Grondexploitaties en VGP

Gemeenteraad Nijmegen, informatiebijeenkomst 9 februari 2022 Bart Blomjous, Jaapjan Zuidema

Agenda 1. Wat is een grondexploitatie? 2. Kaderstellend beleid en controlerende rol 3. Belangrijke elementen in de grondexploitatie 4. Wat valt op in het VGP 2022? 5. Afsluiting

2

1. Grondexploitatie: wat is het wel en wat is het niet Begrippen en definities: financiële waardeketen

Grondverwerving

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Gebouwexploitatie

•Kosten •Verwerving grond •Overdrachtsbelasting •Beheerkosten •Plankosten

•Kosten •Inbrengwaarde grond •Bouwrijp maken •Woonrijp maken •Plankosten

•Kosten •Verwervinggrond •Bouwkosten •Bijkomende kosten •Algemene kosten

•Kosten •Verwering opstal(len) / grond (kapitaallasten) •Onderhoud •Beheer

•Opbrengsten •Verkoop / inbreng grond •Evt. bijdragen

•Opbrengsten •Grondverkopen •Bijdragen

•Opbrengsten •Verkoop opstal(len) (+ grond)

•Opbrengsten •Huurinkomsten •Restwaarde

•SALDO

•SALDO

•SALDO

•SALDO

3

2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad? Kaderstelling in relatie tot individuele grondexploitaties

Omgevingsvisie

• In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen • Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van de stad • Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen?

Bestemmingsplannen

• In een bestemmingsplan staat wat er in een bepaald gebied gebouwd of verbouwd mag worden. En hoe de grond en de gebouwen gebruikt mogen worden. Het bestemmingsplan geeft aan waar bijvoorbeeld woningen, winkels, bedrijven of horeca mogen zijn. En welke grond bedoeld is voor wegen en groen • De gemeente kan op eigen initiatief een bestemmingsplan herzien/wijzigen, bijvoorbeeld door een verandering in het beleid

Grondexploitaties

• De raad stelt budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting. • Deze budgetten regelen de financiering en dekking van de uitvoering van de grondexploitatiebegroting en zijn dan bestemd voor aankopen, wegenaanleg, groenaanleg, riolering, enzovoort • Afwijkingen worden meegenomen in de jaarlijkse actualisatie in het VGP

Ontwikkeling activa

• De raad stelt investeringskredieten beschikbaar. 4

2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad? Wat is de impact? Situatie 1: Alle kosten moeten worden toegerekend aan de grondexploitatie:

Situatie 2: Een deel van de kosten woonrijpmaken kan niet worden toegerekend:

Opbrengsten:

Opbrengsten:

€ 100 mln

€ 100 mln

Kosten Woonrijpmaken € 110 mln

Kosten Woonrijpmaken € 105 mln

Saldo:

Saldo:

€

Overige investeringen:

€ 5 mln worden geactiveerd en afgeschreven.

€ 10 mln negatief

Verwerking in de jaarrekening: Er wordt een voorziening gevormd voor het gehele verlies ter grote van € 10 mln in de jaarrekening van 2021.

5 mln negatief

Verwerking in de jaarrekening: Er wordt een voorziening gevormd voor het verlies van €5 mln in de jaarrekening van 2021. De overige investeringen worden geactiveerd en afgeschreven over de looptijd. Wanneer de activa een levensduur hebben van 10 jaar, ontstaat een afschrijvingslast van € 500.000 ( € 5mln / 10) per jaar.

Raadsbesluit Winkelsteeg:

5

2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad? Wat staat in de regelgeving?

6

3. Belangrijke elementen GREX

De 5P’s (inclusief wettelijk kader): onderlinge samenhang

De 5P’s staan niet op zichzelf maar hangen onderling nauw samen. Enkele willekeurige voorbeelden: Parameters

Planning

Plankosten

Programmering

Prijs

• Het later plannen van kosten betekent dat de indexatie van kosten hoger is, en daarmee de geraamde kosten hoger en het verwachte resultaat lager zijn. • Het later plannen van verkopen betekent dat de gemeente het geïnvesteerd vermogen (kosten) later terugverdiend en dus de rentekosten hoger zijn. Tegelijk is hierdoor de opbrengstenstijging hoger. • Het inrekenen van veel appartementen terwijl er meer vraag is naar huurwoningen betekent dat de gemeente de verkopen later/niet realiseert, en hierdoor de planning aanpassing vraagt. Tegelijk nemen de rentekosten hierdoor toe omdat het langer duurt voordat de gemeente het geïnvesteerd vermogen terugverdient.

7

4. Wat valt op in het VGP? Overkoepelend overzicht

VGP 2022

Forse toename als gevolg van opstart nieuwe grondexploitaties Stationsgebied en Winkelsteeg. Onzekerheden ontstaan door bijvoorbeeld; - Inschatting van kosten archeologie - Inschatting kosten verwervingen - Inschatting kosten saneren - Ontwikkeling inflatie gedurende het project. 8

4. Wat valt op in het VGP?

De fasering voor 2021 is verhoogd, waar deze afgelopen jaren niet is gerealiseerd

Uitgegeven kavels en raming 2021 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

2017

2018

2019 Raming

2020

2021

Realisatie

NB: voor de waardering heeft een vertraging van de uitgifte een verwaarloosbaar effect omdat de toe te rekenen rente 0% is. Rente kan echter wel stijgen. 9

4. Wat valt op in het VGP?

De parameters zijn in een vroegtijdig stadium vastgesteld met peildatum VGP. Bouwkosten zijn fors toegenomen

7,7% 10

4. Wat valt op in het VGP? Complexiteit Stationsgebied Uitgangspunten •

Binnenstedelijke ontwikkeling van stationsgebied – basis vanuit de afspraken uit het BO-MIRT;

•

Concrete definiëring van afspraken met betrokken partijen en risico-eigenaarschap volgt in realisatieovereenkomst;

•

Impact op financiële en technische inhoud van de planexploitatie afhankelijk van deze afspraken;

•

Hoge mate van infrastructurele werken;

•

Subsidierisico’s (kunnen voldoen aan voorwaarden alsook subsidies nog te realiseren);

•

Startfase: •

Inherente onzekerheid aan de prospecties kosten en opbrengsten;

•

Normatieve ramingen met bandbreedtes en risico-opslagen;

•

Planexploitatie zoals voorhanden gaat uit van het feit dat de gemeente Nijmegen zelfstandig risicodrager is voor alle onderdelen;

•

Tijdelijke (verkeers)maatregelen lastig te definiëren en te voorspellen, weinig tot geen referentiekaders.

Wat zien we op basis van onze accountantscontrole • Grootste aandachtspunt in de controle. Het besluit omvat een Bouwgrond in exploitatie (BIE) maar ook de ontwikkeling van Materiele vaste activa. • Verslaggevingstechnisch moet je een uitsplitsing maken terwijl je de beheersing vorm wil geven vanuit de totale ontwikkeling. • De calculatie zoals opgesteld door gemeente en Royal Haskoning worden geïndexeerd als gevolg van stijgende bouwkosten.

Impact op de jaarrekening •

Risico’s en voorzieningen gaan er in de jaarrekening waarschijnlijk anders uit zien. Hiervoor is wel reeds dekking toegezegd.

•

De kosten en opbrengsten kunnen afwijken door macro-economische ontwikkelingen na peildatum VGP. 11

4. Wat valt op in het VGP? Complexiteit Winkelsteeg Uitgangspunten •

Binnenstedelijke ontwikkeling

•

Diversiteit aan woningen, bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en groen. Plangebied omvat meer vierkante meters dan de grondexploitatie.

•

Infrastructurele werken (kunstwerken)

Wat zien we op basis van onze accountantscontrole •

•

Kosten •

Hoge mate van verwerving te realiseren (prijsrisico’s, onteigeningsprocedures, planningsrisico’s);

•

Risico’s voor saneringen, sloop, archeologie en explosieven;

•

Civiele kosten gebaseerd op ramingsmethodiek (SSK) – deels normatief;

•

Voorziene bouwkosten gebaseerd eerste schetsen en ontwerpen, uitwerking van plannen kan leiden tot voor en/of nadelen. Aanpassing zal echter plaats moeten vinden op basis van besluitvorming door de raad.

Opbrengsten •

•

Subsidierisico’s (kunnen voldoen aan voorwaarden alsook subsidies nog te realiseren);

Impact op de jaarrekening •

Risico’s en voorzieningen gaan er in de jaarrekening waarschijnlijk anders uit zien. Hiervoor is wel reeds dekking toegezegd.

•

De kosten en opbrengsten kunnen afwijken door macro-economische ontwikkelingen na peildatum VGP.

Overige •

Er is gebruik gemaakt van deskundigen voor de onderbouwing van posten. Deskundigen hebben echter niet altijd een uitspraak gedaan maar leggen verantwoordelijkheid terug bij gemeente.

•

Het plan zal gedurende de jaren concreter worden. Van belang te beseffen dat ook dan nog keuzes gemaakt kunnen worden door de raad. Bijv. wanneer verwervingen fors duurder zijn dan nu geraamd.

12

4. Wat valt op in het VGP? Waalsprong

Uitgangspunten •

Uitleglocatie

•

Diversiteit aan woningen, bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en groen.

•

Bereikt eindfase

Wat zien we op basis van de onze controle: •

•

•

Kosten •

Diverse deelplanen zijn verder uitgewerkt en voorzien van detailramingen;

•

Actualisatie van de kostenramingen aan de hand van indexatie en nieuwe ramingen.

Opbrengsten •

1.315 kavels uitgegeven (iets onder verwachting);

•

Vertraging uitgifte Stelt en Vlek 50;

•

Versnelde uitgifte Hof van Holland.

Overige •

Resultaat verbeterd met ca. € 3.000.000 op eindwaarde;

•

Groen licht voor ontwikkeling “de Grift” (bedrijventerrein) door akkoord Regionale Programma Werklocaties vanuit de Provinciale Staten.

13

4. Wat valt op in het VGP? Waalfront

Uitgangspunten •

Binnenstedelijke ontwikkeling

•

Publiek-private samenwerking met BPD (Ontwikkelbedrijf Waalfront B.V.)

Wat zien we op basis van de onze controle: •

•

Kosten •

Dijkkwartier West niet meer opgenomen in de planexploitatie (aanzienlijke daling van geraamde kosten), ontwikkeling wordt gerealiseerd door private partij op basis van bestaande visie;

•

Actualisatie van bestaande ramingen.

Opbrengsten •

•

Subsidierisico’s nog maar beperkt, € 500.000 van de initiële raming aan te ontvangen subsidies is voorzien en wordt niet meer verwacht;

Overige •

Resultaat aanzienlijk verbeterd, verliesvoorziening neemt hierdoor af;

•

Intentieovereenkomst gesloten over business case Honigcomplex.

14

4. Wat valt op in het VGP? Kernboodschap: Maak duidelijke afspraken over hoe u geïnformeerd wilt worden en welk mandaat u aan het college geeft. - Passen de kaders zoals opgenomen in de financiële verordening bij de omvang, complexiteit en voortgang van de nieuwe exploitaties?

- Raadsbesluiten Stationsgebied en Winkelsteeg:

15

5. Afsluiting

16