Tussenrapportage Winkelsteeg 2026

Tussenrapportage aan Raad Project Gebiedsexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone

Peildatum 1 april 2026

Brieven en huisstijldocumenten / sjab = Huisstijl A4 (staand)

Inhoudsopgave Tussenrapportage aan Raad .......................................................................................................1 Inhoudsopgave ............................................................................................................................2 1. Inleiding ...............................................................................................................................3 1.1 Algemeen .......................................................................................................................3 1.2 Samenvatting tussenrapportage ..................................................................................3 1.3 Leeswijzer.......................................................................................................................3 2.

Winkelsteeg overkoepelend ................................................................................................4 2.1 Programma (inhoudelijk kader) ...................................................................................4 2.2 Financiële kaders ...........................................................................................................5 2.3 Top risico’s Winkelsteeg ................................................................................................5 2.4 Omgevingsmanagement ...............................................................................................6 2.5 Mobiliteit ........................................................................................................................7 3. Deelgebied I Stationsomgeving Goffert NTC ......................................................................9 3.1 Programma (inhoudelijk kader) ...................................................................................9 3.2 Voortgang / planning .....................................................................................................9 3.3 Financiële afwijkingen .................................................................................................13 3.4 Risico’s .........................................................................................................................13 4.

Deelgebied II Kanaalknoop ...............................................................................................14 4.1 Programma (inhoudelijk kader) .................................................................................14 4.2 Voortgang / planning ...................................................................................................14 4.3 Financiële afwijkingen .................................................................................................17 4.4 Risico’s .........................................................................................................................17 5. Deelgebied III Levensader .................................................................................................18 5.1 Programma (inhoudelijk kader) .................................................................................18 5.2 Voortgang / planning ...................................................................................................18 5.3 Financiële afwijkingen .................................................................................................18 5.4 Risico’s .........................................................................................................................18 6.

Deelgebied IV Kanaalfront.................................................................................................19 7. Deelgebied V Stedelijk Landgoed .....................................................................................19

Pagina 2

1. Inleiding Dit betreft de 5e tussenrapportage voor de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. Het rapport gaat in op de periode over januari t/m maart 2026.

1.1 Algemeen In onderstaande tabel zijn de algemene projectgegevens vastgelegd conform MPG 2026 en voor de planrealisatie (kosten) zijn de kosten t/m Q1 2026 opgenomen. De kosten in Q1 2026 betreft €4,1 mln., waarvan €1,0 mln. planexploitatie, €3,1 mln. investeringen en 0,3 mln. faciliterende ontwikkelingen. Algemeen

Financieel

Datum van gegevens: Projectnaam: Projectkenmerk:

1 januari 2026 Winkelsteeg Gebiedsexploitatie

Programma:

Aantrekkelijke stad

Portefeuillehouder:

Noël Vergunst

Looptijd: Omzet (kosten): Planrealisatie (kosten) t/m Q1 2026: Saldo Eindwaarde: - Planexploitatie - Investeringen Risicoprofiel

17 jaar (2042) € 346.510.000 € 116.213.667 -€ 77.520.000 -€ 16.500.000 -€ 61.020.000 € 41,7 mln. (planexploitatie) € 8,2 mln. (investeringen)

1.2 Samenvatting tussenrapportage In onderstaande tabel wordt beknopt de stand van zaken samengevat op de onderwerpen inhoudelijke kaders (programma), voortgang/planning, financiële afwijkingen en risico’s. Samenvatting

1-4-2026

I Programma (inhoudelijk kader) II Voortgang/planning III Financiële afwijkingen IV Risico’s

Toelichting: De scoretabel is niet gewijzigd ten opzichte van de vorige tussenrapportage. De onzekerheid rondom netcongestie is toegenomen (zie §2.3 voor een toelichting op dit risico), daarom scoort risico rood.

1.3 Leeswijzer Voorliggende tussenrapportage hanteert de vigerende informatie vanuit het MPG 2026. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ontwikkeldoelen, het programma wonen en nietwonen, de financiële kaders, de top risico’s en de overkoepelende thema’s omgevingsmanagement en mobiliteit. In hoofdstuk 3 t/m 7 wordt per deelgebied een toelichting gegeven over recente ontwikkelingen en voortgang.

Pagina 3

2. Winkelsteeg overkoepelend De beoogde impact van de gebiedsexploitatie Winkelsteeg/Kanaalzone is om de transformatie van Winkelsteeg tot een aantrekkelijk woon-, werk-, en verblijfsgebied te bewerkstelligen. Om inhoudelijk richting te geven aan de transformatie is eerder een visie opgesteld, waarin de volgende ontwikkeldoelen zijn geformuleerd: ▪ ▪ ▪

Winkelsteeg draagt bij aan duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid. Winkelsteeg draagt bij aan het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid. Winkelsteeg speelt een sleutelrol in het verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, het verkleint de gevoelde/beleefde afstand tussen de stadsdelen aan weerszijden.

2.1 Programma (inhoudelijk kader) Programma grondexploitatie Winkelsteeg Het vigerende programma MPG 2026 (actief en excl. passief grondbeleid) is als volgt: Tabel 1 Programma grondexploitatie Winkelsteeg. Programma Totaal

Stationsomgeving Kanaalknoop 1 2

Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Woningbouw

612 won. 274 won. 136 won. 66 won. 143 won. 1.231 won.

Smart Industry Light Industry Stadsdistributie Consumentverzorgende dienstverlening Short Stay voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Bedrijven & voorzieningen

56.386 m² bvo

Parkeren Verkoop grond sport

311 won. 324 won. 142 won. 316 won. 681 won. 1.774 won.

Levensader 3

Kanaalfront Stedelijk Landgoed 4 5

95 won. 75 won. 48 won. 12 won. 230 won.

83 won.

0 won.

379 won. 462 won.

Totaal m² BVO 1.101 won. 598 won. 353 won. 430 won. 1.215 won. 3.697 won.

7.904 m² bvo 6.709 m² bvo 22.661 m² bvo 93.660 m² bvo

43.496 m² bvo 15.729 m² bvo 4.637 m² bvo 2.883 m² bvo 849 m² bvo 18.545 m² bvo 10.835 m² bvo 1.858 m² bvo

4.090 m² bvo

4.231 m² bvo 3.965 m² bvo 61.445 m² bvo 22.401 m² bvo 23.182 m² bvo

7.033 m² bvo 11.123 m² bvo

56.386 m² bvo 63.862 m² bvo 22.277 m² bvo 24.687 m² bvo 6.709 m² bvo 37.890 m² bvo 211.811 m² bvo

9.940 m² bvo

14.448 m² bvo 10.500 m² bvo

0 m² bvo

5.376 m² bvo

40.264 m² bvo

-

-

27.000 m²

-

27.000 m²

-

In de hoofdstukken 3 t/m 7 wordt het programma per deelgebied nader uitgewerkt en worden eventuele afwijkingen toegelicht. Verwachte grondverkoop De volgende grafiek (figuur 1) betreft het woningbouwprogramma binnen de gemeentelijke grondexploitatie verdeeld over de jaren. In 2026 wordt naar verwachting voor 557 woningen grond verkocht. Voor 2027 staat grondverkoop voor circa 543 woningen gepland. In 2026 wordt één tender afgerond (Kanaalknoop-Zuid) en worden meerdere (grond)overeenkomsten gesloten. In totaal zijn daarmee voor ca. 2.425 woningen grondovereenkomsten gesloten, naast de faciliterende ontwikkeling van 2.400 door Ontwikkelcombinatie Winkelsteeg Nijmegen, samenwerking tussen Borghese en Amvest. Verwacht wordt dat er in 2026 voor een tweetal faciliterende ontwikkelingen (Levensader en Stationsomgeving) anterieure overeenkomsten worden gesloten. Daarmee heeft de gemeente in hoog tempo het gebied “gereed gemaakt” voor de realisatie van een nieuw woon-werk programma. Er breekt nu een fase aan, waarin het tempo meer afhankelijk wordt van de marktpartijen die de daadwerkelijke bouw voor hun rekening (kunnen) nemen.

Pagina 4

Figuur 1 Fasering grondverkoop woningbouw per MPG 2026

2.2 Financiële kaders Voor de opbouw van de vigerende gebiedsexploitatie Winkelsteeg wordt verwezen naar het MPG 2026. Dit betreft het uitgangspunt ten opzichte waarvan voorliggend tussenrapportage is opgebouwd.

2.3 Top risico’s Winkelsteeg In het MPG 2026 staan de top risico’s uitgewerkt. Voor een tweetal top risico’s is hieronder een nadere uitwerking gegeven: Risico omschrijving

Maatregelen

Netcongestie belemmert de gebiedsontwikkelingen

- Intensief contact met Liander, ook ten

in

behoeve van uitbreiding onderstation aan de

Nijmegen.

De

onzekerheid

daarover

is

toegenomen, vanwege nieuwe landelijke regelgeving

Tarweweg van Liander.

en recente berichten van netbeheerder TenneT over

- Werken aan de mogelijkheden om ook

verslechterde vooruitzichten:

ondanks netcongestie de ontwikkeling van

- Het effect van congestie-maatregelen in het

Winkelsteeg door te laten gaan. Verkenning

hoogspanningsgebied Flevopolder-Gelderland-Utrecht

van het maken van afspraken met Liander om

valt tegen. In februari waarschuwde TenneT dat zonder

elektriciteitsvermogen

extra interventies vanaf zomer 2026 een aansluitstop in

Winkelsteeg vast te leggen. Zodat extra

het FGU-gebied noodzakelijk kan zijn. Er is dan voor

besparing per aansluiting in Winkelsteeg

(on)bepaalde tijd geen stroom beschikbaar voor nieuwe

ingezet kan worden om andere aansluitingen

projecten.

te realiseren.

- De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft regels

- Afstemmen met het ministerie van BZK

veranderd welke aansluitingen prioriteit krijgen. Ook

welke mogelijkheden er verder nog zijn om

transportverzoeken voor kleinverbruik komen in een

het risico op netcongestie te verkleinen en

wachtrij. Omdat de werksystematiek hiervoor nog niet is

noodzakelijke maatregelen financieel te

uitgewerkt is er onzekerheid over de gemeentelijke rol

dragen. Dit heeft geleid tot een Rijksbijdrage

en het ontwikkelperspectief van plannen waarvoor nog

voor netbewust bouwen.

geen transport is toegekend door de netbeheerder.

- Uitwerken varianten voor het programma

- De provincies Flevoland, Gelderland en Utrecht hebben

werken (bedrijven die een grootverbruik

samen het voornemen om regels in te stellen in hun

aansluiting nodig hebben).

Omgevingsverordeningen, om de beperkte netcapaciteit zo goed mogelijk te benutten. Bedoeling van de provincies is vanaf 2027 een prestatienorm in te voeren

Pagina 5

beschikbaar

voor

voor woningbouwprojecten; bouwers moeten met netbewuste maatregelen in de schil van het vastgoed en voor

het

warmtesysteem

netcapaciteitsplafond

onder

blijven.

een

Deze

zogeheten maatregelen

brengen meerkosten met zich mee. Aanvullend wil de provincie

Gelderland

een

plicht

invoeren

voor

gemeenten om een omgevingsprogramma op te stellen, om aan te geven welke projecten prioriteit hebben in geval van een tekort aan netcapaciteit. Financieringskosten (rente);

- Door cashflow-sturing wordt getracht de

Door de lange looptijd van de grondexploitatie en

financieringsbehoefte niet te ver op te laten

aanzienlijk investeringsvolume dient er financiering

lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk

aangetrokken te worden. Doordat het saldo verbeterd is,

te houden.

de

rente

relatief

financieringsbehoefte

laag door

en de

de

reeds

huidige ontvangen

subsidies ingevuld kan worden zijn de rentekosten in de grondexploitatie relatief laag. Wanneer echter deze elementen wijzigen, kunnen de rentekosten fors toenemen. Door cashflow-sturing wordt getracht de financieringsbehoefte niet te ver op te laten lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk te houden.

2.4 Omgevingsmanagement Voor de voortgangstekst over het jaar 2025 rondom participatie, branding, placemaking, communicatie, bereikbaarheid en afstemming stakeholders wordt verwezen naar het MPG2026. Over het eerste kwartaal van 2026 het volgende: ▪

▪

▪

Pagina 6

Tijdens NLdoet, de grootste vrijwilligersactie van Nederland, gingen ook in Winkelsteeg de handen uit de mouwen. Bij de Kleedkamers in Park Winkelsteeg werkten burgemeester Hubert Bruls en enkele wethouders mee bij Hackerspace Nijmegen: een plek voor iedereen die houdt van techniek en waar je samen sleutelt, leert en nieuwe ideeën uitprobeert. Op 13 maart bracht de eerste DUUX-bijeenkomst buurtbewoners en geïnteresseerden samen in de voormalige kantine van SV Hatert. DUUX is een van de projecten in Winkelsteeg aan de zuidkant van de Nieuwe Dukenburgseweg (deelgebied Kanaalknoop Zuid). Op deze plek komen ongeveer 650 nieuwe woningen en is ruimte voor zo’n 11.500 m² aan kleine bedrijven en winkels. Op 13 maart is de zogeheten EcoWall geopend bij de sportvelden van Quick1888. De muur staat langs de Neerbosscheweg en is ongeveer 6 meter hoog en 183 meter lang. Het is de eerste modulaire én circulaire geluidswand van Nederland. Met het planten van de laatste struiken hebben wethouder Cilia Daemen en twee bewoners uit de wijk Heseveld de EcoWall symbolisch afgerond.

Figuur 2 Symbolische opening van de Ecowall

▪

De EcoWall heeft meerdere functies. De muur vermindert het geluid van het verkeer en helpt ook om fijnstof te verminderen. Daarnaast biedt de wand ruimte voor planten en dieren. Voor de voetbalvelden van Quick1888 werkt de muur ook als ballenvanger. Door de open structuur kunnen planten langs de muur groeien. In de komende jaren wordt de wand steeds groener. Zo draagt de EcoWall bij aan een stiller, groener en duurzamer sportpark aan de rand van Winkelsteeg. Er is gestart met de voorbereidingen van de tweede Dag van Winkelsteeg, gepland op 19 mei (16:00- 20:00 uur).

2.5 Mobiliteit Motie Mobiliteit in Balans N.a.v. de motie Mobiliteit in Balans is toegezegd aan de Raad dat in de voorliggende “Tussenrapportage Winkelsteeg” jaarlijks wordt gerapporteerd over de voortgang over het maken van afspraken tussen gemeente, projectontwikkelaars en mobiliteitsaanbieders. Hierbij kan gedacht worden aan de invulling van deelmobiliteit, de ontwikkeling van de parkeergarages en de afspraken over parkeerrechten. Hieronder de stand van zaken: Auto parkeren Gereguleerd parkeren Winkelsteeg is autoluw. Dit betekent dat er geen auto's op maaiveld parkeren, met uitzondering van minder validen, hulpdiensten en laden en lossen. Auto's en busjes parkeren in de daarvoor bestemde parkeerhubs of op eigen terrein. Voor de realisatie en in exploitatie nemen van de eerste drie parkeerhubs is op 3 juli 2024 een investeringskrediet van € 59,5 miljoen verleend door de gemeenteraad. Met de bouw van de parkeerhub bij het Sportcentrum aan de Nieuwe Dukenburgseweg is al begonnen. Voor de parkeerhubs bij i) Station Goffert en in ii) deelgebied Kanaalknoop Zuid is een bouwer gecontracteerd. De ontwerpuitwerking is in volle gang om vervolgens in 2027 tot uitvoering te komen.

Pagina 7

Voor het huidige maaiveld parkeren in de bestaande gebieden wordt er gereguleerd parkeren ingevoerd. Daarvoor zijn er ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg “parkeerdruk” onderzoeken uitgevoerd om het bestaande gebruik van parkeerplaatsen op maaiveld in beeld te brengen. Het komende half jaar wordt een dergelijk onderzoek ook uitgevoerd aan de noordzijde van de Nieuwe Dukenburgseweg. Fiets parkeren Bewoners parkeren hun fietsen inpandig in de daarvoor bestemde fietsenstalling. Deze fietsenstallingen worden zo ontworpen dat de ingang dicht bij de voordeur of gemeenschappelijke entree van de woningen ligt. Bezoekers parkeren in de openbare ruimte op de daarvoor aangegeven/bestemde plekken. In de autoluwe gebiedsontwikkeling Winkelsteeg worden parkeerhubs, op afstand, gerealiseerd waarin het auto parkeren wordt opgevangen. Om dit goed te laten werken zijn ook fiets parkeerplekken in de parkeergebouwen noodzakelijk. Daarmee maken we mogelijk dat bewoners vanaf hun eigen woning naar de parkeerhub kunnen fietsen. Om te voorkomen dat fietsen op het maaiveld in de openbare ruimte rondom de hub eindigen, is er behoefte aan een inpandige stallingsmogelijkheid voor bewoners, maar ook voorwerknemers van bedrijven die gebruikmaken van de parkeerhubs. De fiets parkeerplekken zijn gekoppeld aan de parkeerabonnementen en zijn niet bedoeld voor bezoekers.

Op dit moment wordt hier beleid voor gemaakt door de afdeling mobiliteit. Een toevoeging van fiets parkeren in de garages betekent ook iets voor de investering. De financiële consequenties worden in beeld gebracht en t.z.t. voorgelegd. Deelmobiliteit Er is voor gekozen om in Winkelsteeg de regie te houden over deelmobiliteit. Hiermee wordt voorkomen dat iedere deel ontwikkeling zijn eigen oplossing bedenkt die ervoor zorgt dat het voor bewoners onoverzichtelijk wordt. Daarnaast kan een centrale aanbieder efficiënter werken. De gemeente onderzoekt de organisatievorm en onder welke voorwaarden de deelmobiliteit kan worden gerealiseerd. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het aanbod aan deelmobiliteit aansluit bij de vraag. Het is de bedoeling dat deelauto’s een plek krijgen in de hubs en dat deel(bak)fietsen beschikbaar komen op verschillende plekken (hubs of openbare ruimte) in Winkelsteeg. Het uitgangspunt is dat de deel(bak)fiets dichterbij beschikbaar is dan een deelauto.

Pagina 8

3. Deelgebied I Stationsomgeving Goffert NTC 3.1 Programma (inhoudelijk kader) Programma woning & niet-woningbouw De vigerende inhoudelijke kaders rondom het programma woningbouw en nietwoningbouw voor deelgebied I is opgenomen in tabel 1 (§2.1). Als gevolg van de uitkomsten van de tender worden er naar verwachting meer woningen in het gebied gerealiseerd passend binnen het vigerende bestemmingsplan.

3.2 Voortgang / planning 3.2.1 Uitgifte grond In onderstaande figuur is de vastgoedontwikkeling (verdeeld in plots) in het deelgebied Stationsomgeving Goffert NtC weergegeven:

Figuur 3 Overzichtskaart deelgebied Stationsomgeving Goffert NtC

Pagina 9

Plot 1A en 1C-2 “Groene Waarden Stadse Praktijken” De tender o.b.v. concurrentie gerichte dialoog is gegund en de koopovereenkomst is getekend. De opgave bestaat uit circa 600 woningen, 100-180 short-stay eenheden en 4.500 m2 - 8.271 m2 bruto vloeroppervlakte aan niet-woonprogramma en een parkeerhub voor 600-622 parkeerplaatsen. Het ontwerpproces is gaande. De verwachting is dat de 1e gronden eind 2026 worden geleverd voor bouw van de parkeerhub en de 1e fase woningbouw. Inmiddels is het bouwrijpmaken op de plot (1C-2) in volle gang of wordt voorbereid (1A) Plot 1B (werkprogramma) Op plot 1B is conform de planexploitatie een werkprogramma gepland. Er zijn gesprekken gevoerd met partijen, maar op korte termijn wordt geen uitgifte voorzien vanwege netcongestie-problematiek. Op deze plot staat nu een bomenhotel en wordt ingezet als tijdelijk foerageergebied voor vleermuizen (vanuit vergunningsvoorwaarden WNBontheffing). In de toekomst wordt het ook tijdelijk ingezet als parkeer- en/of bouwterrein. Plot 1C-1 Woningcorporaties In plot 1C-1 hebben de vier woningbouwcorporaties Talis, Woonwaarts, Portaal en SSH& een eigen perceel voor ontwikkeling. Het bouwrijpmaken is in uitvoering. ▪ Met Talis en Woonwaarts is een koopovereenkomst gesloten en is de grond geleverd. Talis heeft een onherroepelijke omgevingsvergunning. Beide verwachten te starten met bouw in Q2 2026.

In onderstaande figuur is het ontwerp van beide partijen weergegeven. ▪ Met SSH& en Portaal worden plannen nader uitgewerkt, waarna koopovereenkomsten gesloten worden om woningbouw mogelijk te maken.

Figuur 4 Ontwerp Talis (links) en Woonwaarts (rechts)

Plot Multicultureel Centrum Eyup Sultan Met Islamitische Stichting Nederland (ISN) is in 2025 het addendum op de koopovereenkomst gesloten. ISN gaat hier het Multicultureel Centrum Eyup Sultan realiseren, waarbij de levering van de grond plaatsvindt nadat de Omgevingsvergunning onherroepelijk is. Het ontwerpproces verloopt goed waarbij wordt ingezet op een goede aansluiting tussen het gebouw en het gebied. De verwachting is dat de grond in Q4 2026 geleverd kan worden. Een groot risico voor de realisatie is het tijdelijk verkrijgen stroom. Plot 1C3 In 2026 wordt gestart met de voorbereiding voor een tender voor dit deelgebied.

Pagina 10

Plot 1G Sportcentrum i.c.m. woon en werkprogramma (o.a. gezondheidscentrum) Na het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning eind 2025 is in de eerste week van januari 2026 officieel gestart met de bouw van het Sportcentrum Nimma Nova en de parkeerhub. Talis ontwerpt op dit moment de woontoren op dit plot. Voor deze opgave heeft Talis een subsidie ontvangen via het Woonfonds. De verwachting is dat Talis eind 2026 start met de bouw. Plot Muntmeesterlaan Er lopen gesprekken met een partij om de plot Muntmeesterlaan als een facilitaire ontwikkeling tot realisatie te brengen. Hiertoe is een voorloopovereenkomst gesloten. Noviotech Campus (NtC) De Noviotech Campus is een belangrijke schakel binnen de gebiedsontwikkeling. Enerzijds door haar ligging tussen Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid, anderzijds vanwege de ambitie op het werkprogramma. In 2026 wordt de Frontrunner een gebouw van circa 2.500m2 toegevoegd aan de campus. Daarnaast heeft de Noviotech Campus een subsidie ontvangen om een Werklandschap van de Toekomst te worden. Dit budget wordt ingezet om de campus te vergroenen, de buitenruimte aantrekkelijk gebied te maken en om verbindingen te maken met haar omgeving. Deze ontwikkeling gaat hand in hand met de ontwikkeling van het gebied.

De opgave voor het komend jaar is om het parkeren te organiseren op de campus, dit zal door de campusorganisatie zelf moeten worden georganiseerd. Nadat de parkeerplaatsen aan de S100 in 2025 verdwenen verdwijnt ook het NXP parkeerterrein aan de Boekweitweg in 2028. NXP dient zelf een nieuwe parkeervoorziening te realiseren.

3.2.2 Publieke maatregelen Hoofdinfrastructuur Winkelsteeg De werkzaamheden aan de hoofdinfrastructuur lopen in 2026 richting het einde. Er wordt nu gewerkt aan de afbouw van drie onderdoorgangen voor langzaam verkeer en het OV-plein (“bussenplein”) ten noorden van Station Goffert. In het eerste kwartaal is ook de Ecowall (zoals eerder benoemd in §2.4) geopend als onderdeel van de hoofdinfraen groenstructuur.

Figuur 5 Bovenaanzicht kruising Neerbosscheweg-Nieuwe Dukenburgseweg met twee nieuwe onderdoorgangen

Stationsvallei Voor de inrichting van het stationsvallei gelegen ten zuiden van Station Goffert en ten westen van plot 1C-1 is gestart met bouwrijpmaken. Tevens is opdracht verleend om de fietsstructuur te realiseren om de bereikbaarheid van Station Goffert tijdens de woningbouwontwikkeling te garanderen. Pagina 11

Verleggen Kabels & Leidingen (K&L) Het tijd verleggen en aanleggen van K&L in een continue proces dat in afstemming met beheerders wordt uitgevoerd. Dit levert behoorlijke uitdagingen in een gebied waar meerdere aannemers aan het werk zijn. Op dit moment wordt de aanleg van nieuwe waterleidingen van Vitens voorbereid. Verwachte uitvoering in najaar 2026. Hoofdgroenstructuur Het hout van gekapte bomen in Winkelsteeg wordt toegepast als onderdeel van de hoofdgroenstructuur en elementen in de openbare ruimte, zoals Takkenrillen, obstakels tegen parkeren/ doorrijden, insectenhotels of zitplek). Bomen die verplant kunnen worden zijn tijdelijk in een bomenhotel geplaatst. Deze blijven hier totdat ze naar hun definitieve bestemming binnen Winkelsteeg kunnen. Door ze bij elkaar te zetten is er een goed te beheren situatie en ontstaat er een (tijdelijke) groenstructuur die bijdraagt aan de biodiversiteit. Een deel van de bomen uit het bomenhotel is de afgelopen maanden geplant in Winkelsteeg. Daarnaast zijn er verplaatsbare bomen (in bakken) in de hoofdstructuur neergezet. Hiermee blijven bestaande vleermuisroutes intact. Deze blijven voor een deel staan en een deel is vervangen door definitieve bomen.

Figuur 6 Het bomenhotel en de verplaatsbare bomen in bak

Er is een onderdoorgang ter hoogte van het Jonkerbosplein gerealiseerd waarin een ecologische passage is opgenomen. Ook wordt er een faunapassage voor eekhoorns gerealiseerd aan de Weg door Jonkerbos. Daarnaast wordt er tijdens de uitvoering rekening gehouden met de vleermuis en bijbehorende vleermuisroutes. Komende mijlpalen (in 2026) ▪ Aanvraag (en verkrijgen) omgevingsvergunningen door woningbouwcorporaties; ▪ Aanvraag (en verkrijgen) omgevingsvergunning voor fase 1 woningbouw plot 1C2 en de parkeerhub plot 1A; ▪ Levering gronden aan woningbouwcorporaties SSH& en Portaal en aan ISN; ▪ Bouwrijpmaken plot 1A en 1C-2; ▪ Start tenderprocedure voor plot 1C-3; ▪ Sluiten koopovereenkomst Talis plot 1G (woontoren en gezondheidscentrum).

Pagina 12

3.3 Financiële afwijkingen Er breekt nu een fase aan, waarin het tempo meer afhankelijk wordt van de marktpartijen die de daadwerkelijke bouw voor hun rekening nemen. Indien het tempo niet kan worden gewaarborgd kunnen financiële afwijkingen ontstaan (uitstel levering gronden). Een mogelijk gevolg is dat niet kan worden voldaan aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Tevens is het mogelijk dat partijen afspraken in koopovereenkomsten ter sprake brengen om op af te wijken. Voor de bouw van het sportcentrum is sprake van een financiële afwijking rondom indexatie. Er wordt onderzocht of dit gevolgen heeft voor de parkeerexploitatie.

3.4 Risico’s De top inhoudelijke risico’s voor het deelgebied Stationsomgeving Goffert NTC betreffen: ▪ Bereiken overeenstemming met Portaal om tot ontwikkeling te komen; ▪ Uitwerken van de plannen op 1A en 1C2 langzamer dan gewenst; ▪ Vertraagd verkrijgen van omgevingsvergunningen i.v.m. bezwaren/beroepen of capaciteitstekort bij de vergunningverlening.

Pagina 13

4. Deelgebied II Kanaalknoop 4.1 Programma (inhoudelijk kader) Programma woning & niet-woningbouw De vigerende inhoudelijke kaders rondom het programma woningbouw en niet-woningbouw voor deelgebied II is opgenomen in tabel 1 (§2.1). Als gevolg van de uitkomsten van de tenders en het verloop van de planuitwerking (zie §4.2) wordt er naar verwachting meer woningbouwprogramma gerealiseerd. Dit is mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan.

4.2 Voortgang / planning Deelgebied Kanaalknoop De stedenbouwkundige overzichtskaart is hiernaast weergegeven. Het deelgebied bestaat uit verschillende onderdelen: 1. Hoofdgroenstructuur Figuur 7 Stand van zaken Kanaalknoop 2. Onderdoorgang Nieuwe Dukenburgseweg (NDW) 3. Kanaalknoop Noord (ontwikkelingen ten noorden NDW) 4. Kanaalknoop Zuid (ontwikkelingen ten zuiden NDW) 5. Voetbalvelden in combinatie met parkeren/werken

4.2.1 Kanaalknoop Noord Dit gebied ten noorden van de NDW bestaat uit een aantal verschillende opgaven, gekenmerkt door de rol van de gemeente in het ontwikkelingsproces. In alle gevallen is de gemeente opdrachtgever, met uitzondering van de ontwikkeling van het Laskwartier. Faciliterend grondbeleid Laskwartier Voor het Laskwartier, de voormalige locatie Lincoln Smitweld, is een anterieure overeenkomst overeengekomen met de Ontwikkelcombinatie Winkelsteeg Nijmegen, een samenwerking tussen Borghese en Amvest (50/50 joint venture). De overeenkomst ziet toe op de ontwikkeling van het woningbouwprogramma van max 2.420 woningen en de ontwikkeling van ca. 8.500m2 BVO Gemengde Doeleinden en ca. 18.500m2 BVO werken.

Figuur 8 Kanaalknoop Noord, ontwikkellocatie Laskwartier

De Ontwikkelcombinatie Winkelsteeg Nijmegen heeft in 2025 gewerkt aan het voorlopig ontwerp voor zowel het stedenbouwkundig plan als het inrichtingsplan voor het gehele Laskwartier. Na een tussentijdse herijking wordt begin 2026 deze ontwerpfase afgerond. Pagina 14

Parallel hieraan wordt begin 2026 gestart met de ontwikkeling van de eerste fase woningbouw (circa 950 woningen), waarvan nu de verwachting is dat de start van de bouw medio 2027 zal plaatsvinden. De voorbereidende werkzaamheden, o.a. het slopen van gebouwen en het verwijderen van groen, zijn gestart medio 2025 en worden afgerond in het 2e kwartaal van 2026. Parkeergarages Laskwartier In het raadsbesluit van 3 juli 2024 ‘Parkeergarages Winkelsteeg’ is besloten om in te zetten op gemeentelijke eigendom van (openbare) parkeergarages in Winkelsteeg. Dit geldt ook voor de parkeergarages in het Laskwartier. Op dit moment wordt gewerkt aan een intentieovereenkomst tussen gemeente en Ontwikkelcombinatie Winkelsteeg waarin de principes m.b.t. gemeentelijk eigendom van de parkeergarages in het Laskwartier worden vastgelegd. Het benodigde investeringsvoorstel wordt tzt voorgelegd aan de raad. Parkeerterrein NXP Aan de oostzijde van het Laskwartier ligt het parkeerterrein NXP, dit is de toekomstige locatie voor woningen en voorzieningen zoals een supermarkt. Vooruitlopend wordt de vestiging van een tijdelijke supermarkt onderzocht. Verkenning sporten op dak Op het voormalige terrein van Ashendene (zie figuur 7 nr. 5) zijn gesprekken gevoerd met een High Tech bedrijf om het werken, parkeren en sporten (op dak) te combineren.

Deze partij heeft aangeven te stoppen met onderzoek naar deze ontwikkeling. De gemeente is daaropvolgend gestart met de voorbereiding van een plan om tijdig een parkeerfaciliteit en sportvelden te realiseren op deze locatie, ook wordt het scenario van een gefaseerde aanleg (eerste sporten en parkeren op maaiveld en later op dak) uitgewerkt vanwege de volgtijdelijkheid van de benodigde parkeerplaatsen

4.2.2 Kanaalknoop Zuid Uitgifte grond De Kanaalknoop Zuid is weergegeven in hiernaast weergegeven figuur en bestaat uit drie ontwikkelingen genaamd Duux, Living Inn en The Woods (zie figuur 10). Met VanWonen is een koopovereenkomst gesloten voor een programma met 650 woningen en ca 10.250 m2 aan niet-woonprogramma. Het ontwerpproces is in volle gang en rond de zomer wordt het Definitief Ontwerp stedenbouwkundig plan afgerond. De verwachting is dat Q2/Q3 2027 wordt gestart met de eerste fase van de bouw.

Figuur 9 Kanaalknoop Zuid en Park

Voor Living Inn is een koopovereenkomst gesloten met Roozen van Hoppe. Roozen van Hoppe realiseert in Winkelsteeg het concept Living Inn zoals dit ook in Lent tot realisatie is gebracht. Er worden 442 woningen gerealiseerd voor doelgroep 55+ in combinatie met starters. BPD Woningfonds neemt het complex als belegger in eigendom nemen. Medio maart is gestart met de bouw. Pagina 15

Voor The Woods is middels een intentieovereenkomst Kondor Wessels Projecten (KWP) na een tender gecontracteerd als partner voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek en voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan voor maximaal 184 woningen. Het doel is om na het doorlopen van deze fase te komen tot Figuur 10 Woningbouwlocaties Kanaalknoop Zuid een koopovereenkomst. Bouwrijpmaken Een groot deel van het voormalige sportterrein is bouwrijp gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van de deelplannen. Voor een deel is de riolering aangelegd en het voormalige sportterrein is vrijgemaakt van obstakels. Op de locatie van het te ontwikkelen deel van DUUX is inmiddels de gasleiding volledig verlegd en is de tribune gesloopt. Archeologische vrijgave is voor 80% gereed. Enkel ter plaatse van het gebied van The Woods moeten nog enkele delen archeologisch vrijgegeven worden. Parkeergebouw naast gemeentewerf De gemeente realiseert een parkeerhub naast de gemeentewerf voor de parkeerbehoefte van Kanaalknoop Zuid. Door het toevoegen van het bestaande werkprogramma (o.a. werkbedrijf) en NDW21 is het aantal parkeerplaatsen verhoogd van 1080 naar 1200 plekken. Dit leidt mogelijk tot financiële afwijkingen van de door de raad vastgestelde parkeerexploitatie en wordt indien noodzakelijk aan de raad voorgelegd.

Bouwpartner Goldbeck is geselecteerd na een selectieprocedure en hiermee is inmiddels een bouwteamovereenkomst gesloten. In de komende periode worden de uitgangspunten uitgewerkt en het ontwerp opgestart om te komen tot een definitief ontwerp en prijsovereenstemming. Gestreefd wordt naar start bouw Q1/Q2 2027. Om de parkeerhub te realiseren dient een deel van de gemeentewerf nu al verplaatst te worden naar een terrein aan de Hulzenseweg. Er wordt eveneens gewerkt aan een plan voor verplaatsing van de gehele gemeentewerf, in de loop van dit jaar zullen de voorstellen hiervoor richting college en raad komen.

4.2.3 Publieke maatregelen Nieuwe Dukenburgseweg (NDW) De onderdoorgang voor langzaam verkeer is gerealiseerd en inmiddels dichtgezet met bouwhekken tot het moment dat deze noodzakelijk is voor gebruik. Op dit moment wordt de Nieuwe Dukenburgseweg heringericht. In mei a.s. vindt er nog een weekendafsluiting plaats. Verder is het uitvoeringsontwerp gemaakt voor de Boekweitweg en een deel van de Gerstweg. Dit wordt in het najaar gerealiseerd.

Pagina 16

Hoofdgroenstructuur De onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Nieuwe Dukenburgseweg is voorbereid om ook te laten functioneren als ecologische verbinding met ruimte voor waterdoorvoer tijdens een piekbui. Park Winkelsteeg Het schetsontwerp inrichtingsplan van het park is gereed. De kaders/uitgangspunten vanuit dit ontwerp worden toegepast voor alle inrichtingsplannen van Kanaalknoop Zuid. De insteek is om het park in fases te realiseren, zodat bij oplevering van de eerste woningen een recreatiegebied beschikbaar is ter bevordering van de leefbaarheid van het gebied. Verleggingen K&L Om de ontwikkellocaties van elektra te kunnen voorzien wordt er intensief samengewerkt met nutspartijen aan nieuwe tracés voor 10kV en 50kV: ▪ In samenwerking met Alliander wordt gewerkt aan een 10kV tracé met nieuwe locaties voor middenspanningsruimten in de deelgebieden Stationsomgeving Goffert NTC en Kanaalknoop Noord & Zuid. Het werk is in uitvoering. Daarbij worden er ook drie grote trafo’s gerealiseerd. ▪ In samenwerking met Qirion wordt een tracé voor 50kV verkend van locatie onderstation Winselingseweg tot aan de Tarweweg.

4.2.4 Komende mijlpalen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Aanvraag (en verkrijgen) omgevingsvergunningen voor eerste fase Duux; Aanvraag (en verkrijgen) omgevingsvergunningen voor eerste fase Laskwartier; Realiseren en opleveren Nieuwe Dukenburgseweg en Boekweitweg; Uitvoeringsovereenkomst voor parkeergarage Kanaalknoop Zuid; Koopovereenkomst voor ontwikkeling The Woods.

4.3 Financiële afwijkingen Er breekt nu een fase aan, waarin het tempo meer afhankelijk wordt van de marktpartijen die de daadwerkelijke bouw voor hun rekening nemen. Indien het tempo niet kan worden gewaarborgd kunnen financiële afwijkingen ontstaan (uitstel levering gronden). Naast het later ontvangen van de ingerekende grondopbrengsten heeft dit mogelijk ook tot gevolg dat niet kan worden voldaan aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Wij sturen daarom als projectteam Winkelsteeg maximaal op het faciliteren van de nodige voortgang van de planontwikkelingen die momenteel onderhanden is bij genoemde marktpartijen.

4.4 Risico’s De top inhoudelijke risico’s voor het deelgebied Kanaalknoop betreffen: ▪ Er breekt nu een fase aan, waarin het tempo meer afhankelijk wordt van de marktpartijen die de daadwerkelijke bouw voor hun rekening nemen; ▪ Bereiken overeenstemming over koopovereenkomst The Woods; ▪ Vertraagd verkrijgen van omgevingsvergunningen i.v.m. bezwaren/beroepen of capaciteitstekort bij de vergunningverlening.

Pagina 17

5. Deelgebied III Levensader 5.1 Programma (inhoudelijk kader) Programma woning & niet-woningbouw De vigerende inhoudelijke kaders rondom het programma woningbouw en nietwoningbouw voor deelgebied III is opgenomen in tabel 1 (§2.1). Er zijn op dit moment geen afwijkingen op het vigerende programma voorzien.

5.2 Voortgang / planning NDW21 Er wordt nog gewerkt aan een aantal kavels voor verplaatsbare kleine woningen. Verder heeft de parkeerhub Kanaalknoop Zuid impact op de bestaande situatie (openbare ruimte). In de komende periode wordt een visie opgesteld om deze ontsluiting zo goed mogelijk te organiseren. Gemeentewerf Er wordt onderzoek gedaan naar definitieve verplaatsing van de Gemeentewerf. Tot dit moment wordt het buitenterrein (exclusief de milieustraat) tijdelijk verplaatst naar de Hulzenseweg (ook binnen Winkelsteeg), zodat er ruimte is voor de ontwikkeling van Kanaalknoop Zuid en met name de parkeerhub. De tijdelijke verplaatsing start in Q2 2026. Faciliterend grondbeleid; ontwikkelingen langs de Nieuwe Dukenburgseweg Er lopen gesprekken met een aantal ondernemers langs de Nieuwe Dukenburgseweg over hun ideeën voor intensivering op hun eigendom. Daarbij wordt onderzocht hoe deze ideeën passen binnen de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. Voor één partij wordt gewerkt aan de Anterieure overeenkomst waarin in de eerste fase circa 168 studentenappartementen worden gerealiseerd op eigen terrein. De verwachting is dat deze voor de zomer wordt getekend. Voor de overige locaties langs de Nieuwe Dukenburgseweg is de verwachting is dat er in het lopende jaar meer concreet beeld volgt. (Oriënterende) gesprekken met stakeholders Er worden met diverse stakeholders gesprekken gevoerd.

Het gaat onder andere om (niet uitputtend) gesprekken met autobedrijven met als doel om te onderzoeken of partijen open staan voor verplaatsing. Ook met de brandweer - die een kazerne in dit gebied heeft - worden er gesprekken gevoerd over de voortgang van de ontwikkelingen in de directe omgeving voor de nodige afstemming en eventuele consequenties op lange termijn. Komende mijlpalen ▪ Tijdelijke verplaatsing buitenruimte Gemeentewerf naar Hulzenseweg; ▪ Anterieure overeenkomst langs NDW voor studentenhuisvesting.

5.3 Financiële afwijkingen Op dit moment zijn er geen financiële afwijkingen voorzien.

5.4 Risico’s Op dit moment zijn er geen top risico’s voor dit deelgebied. Pagina 18

6. Deelgebied IV Kanaalfront Binnen het deelgebied Kanaalfront zijn er geen noemenswaardige ontwikkelingen en/of afwijkingen ten opzichte van het MPG 2026.

7. Deelgebied V Stedelijk Landgoed Binnen het deelgebied Stedelijk Landgoed zijn er geen noemenswaardige ontwikkelingen en/of afwijkingen ten opzichte van het MPG 2026.

Pagina 19