Document · PDF

Troostwijk Adviesrapport review

Besluitronde (raadsvergadering) 29 januari 2025, gemeente NijmegenBij agendapunt: D37 d.d. 10 december 2024 over Voornemen tot verkoop van het Goffertstadion aan N.E.C.18.100 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Review

Stadion de Goffert Stadionplein 1 6532AJ 1 Nijmegen Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen T.a.v. Dhr. W. van Hees, Dhr. R. van der Straaten Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Datum Kenmerk Status Consultant Consultant Audit

: 26 juni 2024 : 308859-01-0 : Definitief : G.S. Haarsma MSc MRE REV RT : J.F. Kaptein MSc : Ir. J. Kleemans MRE

308859-01-0

Inhoudsopgave 01.

Opdrachtformulering ........................................................................................................................ 2 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10.

02.

Uitgangspunten object ..................................................................................................................... 7 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

03.

Opdrachtverstrekking ............................................................................................................... 2 Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers ...................................................... 2 Verantwoording en aansprakelijkheid ..................................................................................... 2 Achtergrond ............................................................................................................................. 2 Vraagstelling ............................................................................................................................. 2 Specifiek overeengekomen werkzaamheden ........................................................................... 2 Onderwerp van opdracht ......................................................................................................... 3 Bezichtiging .............................................................................................................................. 3 Aard en bron van de geraadpleegde informatie ...................................................................... 5 Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie .................................................................... 6

Object ....................................................................................................................................... 7 Bijzondere uitgangspunten ...................................................................................................... 7 Eigendom.................................................................................................................................. 7 Akte van levering ...................................................................................................................... 8 Erfpachtcorrectie ...................................................................................................................... 9 Publiekrechtelijke aspecten/ bestemming ............................................................................. 10 Locatieomschrijving ................................................................................................................ 11 Bodemverontreiniging ............................................................................................................ 13 Asbest ..................................................................................................................................... 13

Uitgangspunten methode ................................................................................................................14 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.

Taxatiemethode ..................................................................................................................... 14 Waardepeildatum .................................................................................................................. 14 Opdrachtgever en doel ........................................................................................................... 15 Vloeroppervlakte en capaciteit .............................................................................................. 15 Parkeren ................................................................................................................................. 16 Beschrijving object – kwaliteit en staat van onderhoud ........................................................ 17 Huursituatie ............................................................................................................................ 17 Exploitatielasten en CAPEX..................................................................................................... 17 Markthuur .............................................................................................................................. 19 Rendement .............................................................................................................................

23 Courantheid ............................................................................................................................ 25

04.

Conclusie en advies ..........................................................................................................................26

05.

Bijlagen ............................................................................................................................................28

Bijlagen De volgende bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit adviesrapport. • • •

Locatiefoto’s Opdrachtbevestiging Algemene voorwaarden

01. Opdrachtformulering 01.

Opdrachtverstrekking Op 1 mei 2024 heeft de heer R. van der Straaten, handelend namens Gemeente Nijmegen, gevestigd te Nijmegen aan de Korte Nieuwstraat 6, opdracht verstrekt tot het evalueren van het taxatierapport, opgesteld door Cushman & Wakefield B.V. (Hierna: Cushman & Wakefield), van de nader omschreven onroerende zaak. De opdracht is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 24 april 2024, onder referentienummer RE2024-25338 en welke in het rapport is opgenomen als bijlage. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de werkzaamheden zijn gedurende het proces niet aangepast. Deze opdracht betreft nadrukkelijk geen taxatie in de zin van de reglementen van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs[1] (Hierna: NRVT). Met een adviesrapport (specifiek overeengekomen werkzaamheden, zie paragraaf 01.6) kan een geregistreerd taxateur opdracht krijgen om advies uit te brengen waarvoor de specifieke deskundigheid van de geregistreerde taxateur vereist is en/of een schriftelijke opinie omvat van de waarde van een onroerende zaak.

Dergelijke adviezen worden in de regel uitgebracht in een opdrachtgever-/opdrachtnemer-relatie, waarbij de geregistreerde taxateur handelt in het belang van zijn opdrachtgever en waarbij niet direct sprake is van derdenwerking dan wel maatschappelijk vertrouwen. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst (PTD) in de zin van de Algemene gedrags- en beroepsregels, alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

02.

Opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers OPDRACHTGEVER Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail Uw contactpersoon OPDRACHTNEMER

Gemeente Nijmegen De heer R. van der Straaten +31 6 48 03 05 07 r.van.der.straaten@nijmegen.nl

Bedrijfsnaam Contactpersoon Telefoonnummer E-mail

Troostwijk Real Estate B.V. De heer G.S. Haarsma MSc MRE REV RT 06- 21 20 39 88 g.haarsma@troostwijk.nl

Deze opdracht omvat specifiek overeengekomen werk. Er is derhalve nadrukkelijk geen sprake van taxatiewerkzaamheden. Consultant conformeert zich wel aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Dit ziet toe op integer, objectief en deskundig handelen. Deze opdracht wordt dan ook gezien als specifiek overeengekomen werk. De heer G.S. Haarsma MSc MRE REV RT voert deze opdracht uit met de heer J.F. Kaptein MSc. 03.

Verantwoording en aansprakelijkheid Algemene voorwaarden Op deze opdracht zijn de Algemene voorwaarden Troostwijk Real Estate B.V. van toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlage van dit rapport.

04.

Achtergrond De Gemeente Nijmegen (de gemeente) is voornemens het Goffert-stadion te verkopen aan de professionele voetbalvereniging N.E.C. (Hierna: N.E.C.). De gemeente heeft Cushman & Wakefield in 2023 gevraagd een taxatie uit te voeren. Cushman & Wakefield is in September 2023 uitgekomen op een marktconforme verkoopwaarde (marktwaarde) van € 5.900.000. Ook N.E.C. heeft een taxatierapport laten opstellen. Colliers Valuations B.V. in haar taxatie van Maart 2022 uitgekomen op een marktconforme verkoopwaarde (marktwaarde) van € 3.000.000. De twee taxaties verschillen qua uitgangspunten, methodieken en aannames, hetgeen aanleiding geeft voor het uitvragen van een review.

05.

Vraagstelling “Om helderheid te krijgen over de vergelijkbaarheid van de uitgangspunten, methodieken en hierdoor een goede richting te krijgen wat een marktconforme waarde kan zijn (in een bandbreedte), heeft de gemeente behoefte aan een review van de rapportage van Cushman & Wakefield, waarna deze in perspectief kan worden geplaatst op de taxatie uitgevoerd door Colliers.”

06.

Specifiek overeengekomen werkzaamheden Deze opdracht wordt gekwalificeerd als ‘Specifiek overeengekomen werkzaamheden: door een Register-Taxateur overeengekomen werkzaamheden, waarbij Schatting van de waarde van vastgoed een onderdeel is, niet zijnde een Professionele Taxatiedienst. Het betreft derhalve nadrukkelijk geen taxatie in de zin van de regelementen van het NRVT.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

[1]

07.

08.

Het Nederlands Register Vastgoed Taxateur, www.nrvt.nl

Onderwerp van opdracht

OBJECT

STADION DE GOFFERT

ADRES POSTCODE PLAATS

Stadionplein 1 6532 AJ Nijmegen

Bezichtiging Op 14 mei 2024 is de locatie door consultants de heer G.S. Haarsma MSc MRE REV RT en de heer J.F. Kaptein MSc bezichtigd. Het doel van de bezichtiging is een goede indruk te krijgen van het object en zijn omgeving. Een bezichtiging houdt in een site-visit, waarbij het object en de directe omgeving van het object wordt bezichtigd, waarbij wordt gekeken naar onder andere (niet limitatief) karakteristieken, kenmerken, kwaliteiten/ gebreken en (alternatief) gebruik van het object. BEZICHTIGING Opname intern Opname extern Technische ruimte(n) Dak inspectie Mondelinge toelichting Deskundige bijstand

Ja Ja Ja Ja Ja n.v.t.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

09.

Aard en bron van de geraadpleegde informatie Hierna staat bij de bron aangegeven welke relevante informatie wij van de opdrachtgever hebben ontvangen. Tevens is aangegeven via welke externe bron informatie is opgevraagd. Adviseur geeft aan of hij de ontvangen informatie als ‘plausibel’ beoordeelt. Deze informatie wordt vervolgens als ‘uitgangspunt’ gehanteerd. BENODIGDE INFORMATIE RAPPORT CUSHMAN & WAKEFIELD D.D. 1 SEPTEMBER 2023

ONTVANGEN Ja

BRON Gemeente

PLAUSIBEL Ja

JAARCIJFERS N.E.C.

N.E.C.

GEGEVENS OVER SEIZOENKAARTHOUDERS/BEZETTING

N.E.C.

FINANCIËLE KENGETALLEN

OFS Groep/ KNVB

MEERJAREN ONDERHOUDSPLAN EN OPGAVE BOUWKUNDIGE GEBREKEN

N.E.C.

HUURCONTRACT EN HUURNOTA

Gemeente

SPECIFICATIE VERZEKERINGSPREMIE

Gemeente

OZB

Gemeente

RIOLERING

Gemeente

WATERSCHAPSBELASTING

Gemeente

KADASTRALE INFORMATIE

Kadaster

Naast de verstrekte informatie hebben we voor deze analyse gebruik gemaakt van gesprekken met Wilco van Schaik (algemeen directeur van N.E.C.) en Luc te Riele (operationeel manager van N.E.C.). Wanneer informatie niet ter beschikking wordt gesteld, kan hier niet specifiek rekening mee worden gehouden. In dat geval worden de uitgangspunten geformuleerd en in het rapport vermeld.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

10.

Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie Beperkingen in gebruik Het rapport mag gebruikt worden ten behoeve van het eerder aangegeven doel. Distributie en publicatie Wij verstrekken het rapport, zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever, niet aan derden. Troostwijk Real Estate B.V. heeft kennisgenomen van de noodzaak om het rapport openbaar te maken zoals vereist door de Wet open overheid (WOO). Wij begrijpen het belang van transparantie. Echter aangezien het rapport bedrijfsgevoelige informatie bevat, verzoeken wij u vriendelijk om eerst met ons af te stemmen voordat (delen van) het rapport openbaar worden gemaakt. Dit stelt ons in staat om samen eventuele gevoelige gegevens te identificeren en passende maatregelen te nemen om de bedrijfsbelangen te beschermen, zonder afbreuk te doen aan de verplichtingen van de WOO. Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons rapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd, alsmede ten aanzien van het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken voordat het wordt verspreid.

Bijlagen van een rapport maken een onverbrekelijk deel uit van het rapport.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

02.

Uitgangspunten object In dit hoofdstuk worden de verschillende aspecten uit het taxatierapport van Cushman & Wakefield nader geanalyseerd in de context van de opdracht ten aanzien van het object en de gehanteerde kwalificaties. Daar waar geen nadere toelichting benodigd is, is het schematisch weergegeven in de tabel onder 02.1. Een meer uitgebreide analyse vindt plaats vanaf 02.2.

11.

Object STANDAARD KWALIFICATIES

CUSHMAN & WAKEFIELD Gemeente Nijmegen

PLAUSIBEL

N.v.t.

OPDRACHTGEVER Voetbalstadion

TYPE OBJECT belegging CLASSIFICATIE OBJECT STATUS OBJECT REGELEMENT DOEL SCHATTINGSONZEKERHEID

WAARDEPEILDATUM VLOEROPPERVLAKTE KADASTRALE OPPERVLAKTE AANTAL PARKEERPLAATSEN BOUWJAAR ERFPACHT/EIGEN GROND

12.

Ja verhuurd grootzakelijk vastgoed verkoop hoog 1 september 2023 (actualisatie met peildatum 32-2022) circa 4.270 m2 v.v.o. 3 hectare 56 are 16 centiare geen parkeerplaatsen 1939 eigen grond

Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja (oorspronkelijk bouwjaar) Nee (2000 bj huidig stadion) Nee

Bijzondere uitgangspunten In de taxatie van Cushman & Wakefield is uitgegaan (bijzonder uitgangspunt) van de as-is waarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Voor de waardering zijn toekomstige ontwikkelingen uitgesloten. Gelet de scope van de opdracht en de uitvraag van de gemeente, is dit plausibel te noemen.

13.

Eigendom De eigendomssituatie kan invloed hebben op de waarde, bijvoorbeeld bij erfpacht en/of recht van opstal waarbij een zakelijk recht is gevestigd op de grond, maar geen eigendom is. Ook is de oppervlakte van invloed op de potentiële gebruiksmogelijkheden en waarde van het terrein.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

In het rapport van Cushman & Wakefield staat in het samenvattingsblad bij “Erfpacht/eigen grond” dat er sprake is van eigen grond. Bij het hoofdstuk “Object” staat verder de volgende omschrijving: “Het getaxeerde betreft een zevental percelen grond met daarop gevestigd het stadion 'De Goffert', met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, waaronder een spelershome en bestuurs- en recreatieruimte, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa's, verdeelstation), een fietsenstalling, en alle verharding, beplanting en verder toebehoren, gelegen aan en nabij het Stadionplein te Nijmegen” En worden de volgende percelen beschreven:

In de berekeningen wordt een canon (of retributie) gehanteerd als vergoeding voor een recht van erfpacht (of opstal), hetgeen impliceert dat er geen sprake is van volledig/ onbezwaard eigendom. 14.

Akte van levering Op basis van het betreffende afschrift openbaar register (HYP4 deel 30209 nummer 199 reeks ARNHEM, opgemaakt 25 februari 2003) bestaat het object uit drie onderdelen, welke juridisch als volgt zijn afgebakend: 1. een zakelijk recht van opstal tot het stellen en in eigendom hebben van een stadion met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa's, verdeelstation), de fietsenstalling tussen de Bussenweg en het Stadionplein en de binnen de begrenzing aanwezige verharding en beplanting op de percelen gelegen nabij de Oude Mollenhutseweg te Nijmegen, plaatselijk bekend Stadionplein te Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummers 4252 4253 4254 4255 en 4256, gezamenlijk groot drie hectare tweeënvijftig are en negenentwintig centiare; 2. een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een spelershome op een perceel grond gelegen te Nijmegen in het sportpark De Goffert, plaatselijk bekend Stadionplein 2 te 6532 AJ Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummer 3838, groot een are en tweeënzestig centiare

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

3. een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een bestuurs- en restauratieruimte op een perceel grond gelegen te Nijmegen, in het sportpark De Goffert, plaatselijk bekend Stadionplein I te 6532 AJ Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummer 3918, groot twee are en vijfentwintig centiare; juridisch eigendom van de stichting In het rapport van Cushman & Wakefield is de juridische afbakening en het gebruik van een canon is enigszins strijdig met elkaar en wordt niet nader toegelicht. Ook is er bij de uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten geen situatie geschetst waarbij de keuze wordt gemaakt voor volledig eigendom of recht van opstal, met vergoeding (canon/retributie). 15.

Erfpachtcorrectie In de waardering van Cushman & Wakefield is rekening gehouden met een erfpachtcorrectie (canon). Dit houdt in dat er in dit geval rekening is gehouden met een jaarlijkse vergoeding bij erfpacht (canon) of retributie (opstal). Deze wordt betaald door de erfpachter aan de eigenaar van de grond (erfverpachter) en heeft daarmee direct invloed op de marktwaarde. Cushman & Wakefield gaat uit van een opgegeven jaarlijkse canon van € 60.000, één en ander conform het voor ons verifieerbare raadsvoorstel d.d. 31-01-2024 en doet recht aan de situatie in relatie tot de casus (verkoop opstallen, grond wordt uitgegeven middels een recht van opstal, retributie bepaald op basis van 4% van een grondwaarde van € 1.500.000). Hierbij is verder niet duidelijk onder welke condities het zakelijk recht wordt aangegaan, zoals onder andere looptijd, indexering, aanpassing, voorwaarden einde zakelijk recht. In de berekeningen van Cushman & Wakefield wordt de canon (retributie) van de Bruto Markthuur afgetrokken, waardoor de Netto Markthuur € 60.000 lager ligt. Deze Netto Markthuur wordt vervolgens ‘gekapitaliseerd’ tegen het door Cushman & Wakefield ingeschatte rendement. Door het via deze methode opnemen van de erfpachtcorrectie, waaruit een lagere markthuur voortvloeit, vindt er een uiteindelijke correctie plaats van circa -€ 1.000.000.

Dit wordt niet zichtbaar gemaakt in de berekening, maar is feitelijk het gevolg van het verschil tussen een gekapitaliseerde markthuur zonder correctie én een gekapitaliseerde markthuur mét correctie. Volgens de literatuur zoals o.a. Taxatieleer Vastgoed (Arnhem, van, Berkhout, Have, ten, 2013) en de RICS Guidance Note/ Briefing paper “taxeren bij erfpacht” is het meer gangbaar om een correctie te doen voor het bloot eigendom (omdat het volle onbezwaarde eigendom feitelijk niet bij de koper komt te liggen), dan verrekening met de markthuur, omdat hiermee meer recht gedaan wordt aan het karakter van erfpacht/opstal en de aanpassingen/ correcties waaraan canon/retributie onderhevig is. Hierbij wordt een separate contante waarde berekening gemaakt van toekomstige canonbetalingen en separaat gecorrigeerd in de waarde.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Hoewel niet duidelijk is onder welke condities het zakelijk recht wordt aangegaan (looptijd, indexering, aanpassing, voorwaarden einde zakelijk recht), zal bij het hanteren van uitgangspunten ten aanzien van marktconforme parameters, bij een canon/retributie van € 60.000 een correctie voor de hand liggen van -€ 1.300.000 tot -€ 1.600.000, hetgeen een aanzienlijk groter effect heeft op de marktwaarde. De hoogte van de grondwaarde en daarmee de afgeleide retributie is direct van invloed bij de bepaling van de marktwaarde in het geval van verder gelijkblijvende parameters. Een hogere grondwaarde leidt tot een hogere retributie en daarmee tot een grotere negatieve correctie, hetgeen leidt tot een lagere marktwaarde. Andersom geldt dat een lagere grondwaarde leidt tot een lagere retributie en daarmee tot een lagere negatieve correctie en een hogere marktwaarde. 16.

Publiekrechtelijke aspecten/ bestemming Het getaxeerde ligt in het bestemmingsplan ‘Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017’. Hierna worden de kenmerken kort weergegeven: BESTEMMINGSPLAN Naam Status Datum Gemeente Enkelbestemming Dubbelbestemming Aanduiding

Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017 Onherroepelijk 30 januari 2019 Nijmegen Gemengd -2 Archeologie 2 Specifieke vorm van gemengd horeca

Het figuur hieronder toont de verbeelding van het bestemmingsplan ter plaatse van het getaxeerde.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Verbeelding bestemmingsplan, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl De beschrijving van de publiekrechtelijke aspecten door Cushman & Wakefield ligt hiermee in lijn met hetgeen weergegeven bij Ruimtelijkeplannen.nl en daarmee plausibel te noemen. 17.

Locatieomschrijving Het object is gelegen Nijmegen, een stad in de provincie Gelderland in het oosten van Nederland. Nijmegen is de grootste stad van Gelderland en een van de grotere steden van Nederland met een bevolking van ongeveer 180.000 inwoners. Het Goffert-stadion ligt in het Goffertpark, een groot stadspark in het zuidwesten van Nijmegen. Het park beslaat ongeveer 83 hectare en biedt diverse recreatieve voorzieningen.

Ligging, bron: Google OpenStreetMap

Luchtfoto, bron: Cyclomedia

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Dichtstbijzijnde bushalte: Nijmegen, Burg. Daleslaan •

Loopafstand: 0,3 km

• Looptijd: 4 min Dichtstbijzijnde treinstation: Nijmegen Goffert •

Loopafstand: 1,3 km

• Looptijd: 18 min De dichtstbijzijnde opritten van de snelweg: •

A73 op 3,7 km hemelsbreed met 9 min reistijd over een route van 4,5 km

• •

A326 op 6,5 km hemelsbreed met 13 min reistijd over een route van 8,8 km A15 op 7,9 km hemelsbreed met 18 min reistijd over een route van 10,4 km

Cushman & Wakefield zegt hierover het volgende: Stand en ligging Het getaxeerde is gelegen in de stad en gelijknamige Gemeente Nijmegen in de provincie Gelderland. Nijmegen telt circa 178.000 inwoners en is gelegen in het oosten van Nederland, nabij de Duitse grens, ten zuiden van de stad Arnhem. Het object ligt in het Goffertpark van Nijmegen, enkele kilometers ten zuidwesten van het stadscentrum. De omliggende percelen van het getaxeerde bestaan voornamelijk uit het voormelde Goffertpark. Ten oosten van het stadion ligt aangrenzend een sportcomplex (voetbalvelden en kantinegebouw), voornamelijk in gebruik bij N.E.C. voor trainingen en voor wedstrijden van jeugdelftallen. Ten westen van het stadion aan de overzijde van de Burgemeester Daleslaan zijn diverse bijzondere instanties gevestigd: het Canisius Wilhelmina Ziekenhuis, Sanadome Nijmegen en een basisschool. Waardepeildatum 1 september 2023 'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen 26 september 2023 Gemeente Nijmegen 18 De dichtstbijzijnde woonwijk bevindt zich op ruim 200 meter aan de oostzijde van het stadion. De stand en ligging van het object voor een stadion en evenementen worden als redelijk beoordeeld. Bereikbaarheid Het object ligt op circa 5 kilometer afstand van de dichtstbijzijnde rijksweg, de A73, ofwel circa 10 minuten reistijd met de auto.

De afstand tot spoorwegstation Nijmegen-Goffert is circa 1,5 kilometer, ofwel circa 20 minuten lopen. Daarnaast kan men gebruik maken van het openbaar vervoer. De bussen rijden met een redelijk frequente dienstregeling, dichtstbijzijnde bushalte ligt bij de kruising van de Burgemeester Daleslaan en Stadionplein.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

De locatiebeoordeling zoals beschreven door Cushman & Wakefield is daarmee plausibel te noemen. 18.

Bodemverontreiniging

Brononderzoeken, bron: https://kaart.nijmegen.nl/ Cushman & Wakefield stelt dat er geen verontreinigingen bekend zijn en dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Echter de bodemkaart toont aan dat er op locatie bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Het onderzoek concludeert dat nader onderzoek nodig is. Hoewel dit de aanbeveling verdient, is het bij het uitblijven van dergelijke informatie gebruikelijk dat dergelijke aannames worden gedaan. De conclusie dat ervan uit wordt gegaan dat de grond geschikt is voor het huidige danwel beoogde gebruik is derhalve plausibel te noemen. 19.

Asbest Door Cushman & Wakefield wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de gronden en het grondwater niet verontreinigd zijn met asbesthoudende materialen danwel andere schadelijke stoffen. Er is geen verdere informatie verkregen ten aanzien van eventueel aanwezige asbest/bodem-/milieuonderzoeksrapporten. Ten aanzien van asbest dient opgemerkt te worden dat het stadion in 2000, behoudens enkele oorspronkelijke delen, voornamelijk is nieuwgebouwd. Gelet het verbod op de beroepsmatige toepassing en verkoop van asbest sinds 1 juli 1993, is de aanwezigheid van asbest in het in 2000 gerealiseerde deel niet reëel te veronderstellen. Er bestaat een mogelijkheid dat er in de oorspronkelijke bouwdelen (torentje) eventueel een mogelijkheid is tot de aanwezigheid van asbesthoudende materialen, echter gelet het gebruik en toegankelijkheid van deze delen kan ervanuit gegaan worden dat het pand geschikt is voor het huidige dan wel beoogde gebruik. Gelet dit gegeven en het gebrek aan verdere onderzoeksrapporten is de door Cushman & Wakefield gehanteerde disclaimer plausibel te noemen.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

03.

Uitgangspunten methode In dit hoofdstuk worden de verschillende aspecten uit het taxatierapport van Cushman & Wakefield nader geanalyseerd ten aanzien van de gehanteerde methoden en methodieken, waarbij ook gekeken is naar de gemaakte keuzes ten aanzien van de gehanteerde parameters welke direct of indirect invloed hebben gehad op de taxatie.

20.

Taxatiemethode Cushman & Wakefield heeft getracht de toen beschikbare informatie te gebruiken om een taxatie uit te voeren op basis van een comparatieve methode en BAR/NAR-methode1. De comparatieve methode werkt door het vergelijken van het object met vergelijkbare objecten die recentelijk zijn verhuurd en verkocht, om hiermee een huurprijs te bepalen die het meest waarschijnlijk kan worden gerealiseerd als het object nu op de markt zou worden aangeboden, en om het rendement vast te stellen dat in de huidige markt haalbaar zou zijn. De BAR/NAR-methode, waarbij BAR staat voor Bruto Aanvangsrendement en NAR voor Netto Aanvangsrendement, richt zich op de verhouding tussen huurinkomsten en de aankoopprijs van het vastgoed. Omdat goede referentietransacties voor dit type vastgoed veelal beperkt beschikbaar zijn, verdient het de voorkeur om een DCF2-methode te hanteren. De DCF-methode werkt door toekomstige kasstromen te voorspellen en deze terug te rekenen naar hun huidige waarde met behulp van een disconteringsvoet. Hierbij kan de disconteringsvoet worden bepaald met behulp van het Capital Asset Pricing Model (Hierna: CAPM). Dit is een financiële beleggingstheorie om de rendementseis te bepalen door het de exploitant van het vastgoed te eiken aan beursgenoteerde ondernemingen die in vergelijkbare sector opereren.

Alternatief kan de disconteringsvoet worden opgebouwd volgens een Built-Up methode, waarbij de risicovrije rente wordt verhoogd met specifieke risico-opslagen die van toepassing zijn op het vastgoed. Vaak worden de CAPM en Built-Up methode gecombineerd om een zo sterk mogelijke onderbouwing van de verdisconteringsvoet te verkrijgen.

21.

Waardepeildatum De datum waarop de waarde van het vastgoed wordt berekend is essentieel omdat de waarde mede afhankelijk is van de marktomstandigheden op dat moment. De gehanteerde waardepeildatum van het rapport van Cushman & Wakefield was 26 September 2023. De marktomstandigheden waren toen redelijk vergelijkbaar met nu.

1 Hierbij wordt gesproken over een Bruto Aanvangsrendement (BAR) of een Netto Aanvangsrendement (NAR), een percentage

om de kwaliteit van een object uit te drukken. 2 De DCF-methode (Discounted Cashflow methode) is een methode waarbij alle toekomstige inkomsten en uitgaven contant

worden gemaakt tegen een bepaald rendement en vervolgens bij elkaar worden opgeteld.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Echter is belangrijk op te merken dat verschillende waardebepalende factoren, zoals de resterende looptijd van het huurcontract en de hoogte van de huur, thans logischerwijs zijn veranderd ten opzichte van de waardepeildatum aangehouden door Cushman & Wakefield. 22.

Opdrachtgever en doel De gemeente heeft de taxatie van Cushman & Wakefield laten uitvoeren om gebruikt te worden bij de verkoop. Het is belangrijk op te merken dat een voetbalstadion een incourant object is op de vastgoedmarkt. Er is geen verplaatsingsmarkt en N.E.C. is dus eigenlijk de enige mogelijke huurder van het stadion. De inkomsten van de club hangen sterk af van de resultaten, wat veelal afhankelijk is van de sportieve prestaties, welke zeer volatiel kunnen zijn. Deze afhankelijkheid zorgt ervoor dat de nagenoeg enige potentiële koper van het stadion huurder N.E.C., of een investeerder (of groep investeerders) is die de club uit emotionele redenen wil steunen. Bovendien heeft de gemeente aangegeven dat ze het stadion aan N.E.C. wil verkopen. Bij aankoop door N.E.C. zou N.E.C. eigenaar-gebruiker worden, wat eveneens invloed kan hebben op de waarde van het vastgoed. Voor een correcte marktwaarde dient men echter uit te gaan van vrije en open marktwerking waar een investeerder zonder emotionele band met de club het stadion koopt.

Cushman & Wakefield gaat dan ook uit van open marktwerking, hetgeen plausibel is volgens marktwaarde ('market value') zoals gedefinieerd in New International Valuation Standards (IVS)-raamwerk, paragraaf 30: ‘Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.’ 3

23.

Vloeroppervlakte en capaciteit De verhuurbare oppervlakte en capaciteit van het gebouw. Dit is een cruciale factor omdat de capaciteit en de overige verhuurbare de inkomstenpotentie en daarmee de waarde beïnvloed. Cushman & Wakefield gaat uit van 4.270 vierkante meter v.v.o. en 12.700 zitplaatsen. De 4.270 vierkante meter v.v.o. is plausibel. Ook zou een geringe afwijking van de werkelijkheid hier weinig invloed hebben op de waardering. De alternatieve aanwendbaarheid van het stadion is immers gering (geen commerciële ruimten aanwezig en geen mogelijkheid ontwikkeling hiervan).

Definitie gebaseerd op de RICS taxatiestandaarden (Red Book), Red Book, Engelse versie juli 2017.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

N.E.C. heeft ons laten weten dat de capaciteit 11.914 is. In verstrekte documenten staat echter dat het stadion 11.996 zit- en staplaatsen heeft. Dit verschil is verklaarbaar doordat ongeveer 80 plaatsen bij uitzondering kunnen worden gecreëerd aan het veld en in de loges. Uitgaande van de capaciteit inclusief de extra gecreëerde plaatsen is de capaciteit dus 721 plekken minder dan de 12.717 zit- en staplaatsen die Cushman & Wakefield in hun waardering hanteren. Dit verschil is deels te verklaren door de recente verbouwing van een tribune naar een sfeertribune in de hoek van het stadion. N.E.C. laat echter weten dat de capaciteit nooit hoger is geweest dan 12.500. De gegevens van N.E.C. zijn geverifieerd door een uitdraai van hun ticketsysteem “Tymes4”. Hoewel de oppervlakte van het geheel, gelet op de gekozen methodiek en met name de benadering daarvan op basis van capaciteit, niet van invloed is op de bepaalde markthuur, is de afwijking op de capaciteit dat wel. De 721 plaatsen á een door Cushman & Wakefield ingeschatte markthuur van 40 euro, maakt dat daarmee een afwijking ontstaat van ruim +€ 28.000 in de markthuur. Op basis van het door Cushman & Wakefield ingeschatte rendement, maakt dat dit een aanzienlijke invloed heeft op de bepaalde marktwaarde. 24.

Parkeren Parkeerplaatsen verhogen in het geval van stadions de (potentie tot) alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Het is voor retail of horecaondernemers immers van belang dat klanten het vastgoed kunnen bereiken. Verder zijn ook voor het aanbieden van skyboxen/businessloges parkeerplaatsen nodig. Cushman & Wakefield stelt dat tot het getaxeerde geen parkeervoorzieningen behoren, maar dat er wel afspraken zijn gemaakt met de diverse bedrijven/instellingen in de omgeving aangaande het gebruik van parkeerplaatsen op wedstrijddagen en voor evenementen. In totaal staan er volgens Cushman & Wakefield circa 2.600 parkeerplaatsen ter beschikking: • • • • • • • •

P1 met ca 80 plaatsen P1 met ca 300 plaatsen plus 7 gehandicapten plaatsen P2 met ca 270 plaatsen P3 met ca 25 plaatsen P4 met ca 500 plaatsen P6 met ca 60 plaatsen NXP met ca 1.000 plaatsen op ca 15-20 minuten lopen Optioneel zij er op het Jonkerbosplein ca 450 plaatsen op ca 10 minuten lopen.

De afwezigheid van eigen parkeerplaatsen en de afspraken ten aanzien van parkeergelegenheid wordt door Cushman & Wakefield als matig beoordeeld. Gelet de feitelijke situatie en op basis van informatie ter plaatse opgedaan lijkt dit een reële kwalificatie.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Er behoren geen parkeerplaatsen bij het object en de parkeerdruk tijdens wedstrijddagen is zeer hoog. Dit is tevens mondeling geverifieerd in een gesprek met N.E.C. 25.

Beschrijving object – kwaliteit en staat van onderhoud Het bouwjaar en het onderhoud van het pand beïnvloeden de kwaliteit van het pand. Cushman & Wakefield heeft de staat van onderhoud als volgt: “De staat van onderhoud en het afwerkingsniveau zijn voor zover visueel waarneembaar en in relatie tot de ouderdom matig te noemen.” Gelet de feitelijke situatie en op basis van informatie ter plaatse opgedaan lijkt dit een reële kwalificatie. Dit wordt nader beschreven in sectie ‘Exploitatielasten en CAPEX’.

26.

Huursituatie De huuropbrengst, overige afspraken met de huurder en de resterende duur van de huurovereenkomst (WALT) zijn één van de bepalende factoren bij het bepalen van de marktwaarde van het stadion. Cushman & Wakefield is er in haar waardering van uitgegaan dat het gehele object is verhuurd aan Exploitatiemaatschappij De Goffert BV (N.E.C.) op basis van een triple net huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 406.617 (waarvan een aanzienlijke component de doorbelasting van financieringslasten). Het contract loopt tot 1-3-2043. Hoewel de verschillende waardebepalende factoren, zoals de resterende looptijd van het huurcontract en de hoogte van de huur (volgens een meer recente huurherziening is de huur € 411.700 per jaar), logischerwijs zijn veranderd ten opzichte van september vorig jaar, waren de aannamen ten aanzien van de huurovereenkomst ten tijde van de taxatie door Cushman & Wakefield plausibel te noemen. De resterende looptijd (WALT) en hoogte van de huurinkomsten zijn van invloed bij de bepaling van de marktwaarde. De nieuwe omstandigheden (kortere looptijd en hogere (geïndexeerde) huurprijs) zullen naar alle waarschijnlijkheid bij het laten uitvoeren van een nieuwe taxatie invloed hebben op de te bepalen marktwaarde.

27.

Exploitatielasten en CAPEX De door de gemeente bepaalde huur is gebaseerd op een kostprijshuur, waar naast een vergoeding voor de kapitaalslast, tevens alle overige kosten inclusief onderhoudskosten worden doorberekend aan huurder, waardoor het contract een triple net karakter heeft. Deze exploitatielasten zijn door Cushman & Wakefield derhalve niet opgenomen in de berekeningen en vindt er enkel een correctie plaats voor canon (retributie). In het rapport van Cushman & Wakefield is hierover het volgende opgenomen:

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Technische staat (p. 9) Bij onze taxatie zijn echter wel de ons verstrekte informatie alsmede de gebreken die wij tijdens onze inspectie hebben ontdekt meegenomen. Verder zijn wij er bij onze taxatie vanuit gegaan dat er geen verborgen defecten, achterstallig onderhoud of andere omstandigheden zijn, die onze taxatie wezenlijk zouden kunnen beïnvloeden. En verder Beschrijving/ indeling (vanaf p.17) “In deze waardering is ervan uitgegaan dat alle lasten met betrekking tot groot onderhoud bij de huurder liggen. Dit uitgangspunt wordt reëel geacht gelet op passage 8.3 uit de huurovereenkomst; Alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en – zo nodig aanpassing van het Stadioncomplex rusten op De Goffert B.V. De Goffert B.V. zal steeds en tijdig al het noodzakelijke onderhoud aan het Stadioncomplex verrichten en zal eveneens steeds en tijdig al hetgeen doen nodig is tot instandhouding van het Stadioncomplex en de daarbij behorende voorzieningen en zal steeds en tijdig alle andere maatregelen nemen om te voldoen aan de huidige en toekomstige wet- en regelgeving en huidige en toekomstige (functionele) eisen gesteld door (inter)nationale voetbalorganisaties. Alle kosten daaruit voortvloeiend zijn en blijven voor rekening van De Goffert B.V. Alle met deze verplichtingen van De Goffert B.V.

verband houdende werkzaamheden, al het verhuurders- en huurdersonderhoud daaronder begrepen, zullen dan ook in opdracht en voor rekening en risico van De Goffert B.V. worden uitgevoerd. De Goffert B.V. vrijwaart de gemeente voor alle aanstaande jegens gemeentesamenhangend met of voortvloeiend uit het gebruik van het Stadioncomplex. De Goffert B.V. blijft ook verantwoordelijk voor het beheer en de uitvoering - voor eigen rekening en risico - van de door NEC gesloten overeenkomsten ten aanzien van (de bouw en het onderhoud van) het Stadioncomplex, ook indien de aanspraken uit één of meer van deze overeenkomsten op de gemeente zijn overgegaan. Dat brengt concreet bijvoorbeeld met zich mee dat De Goffert B.V. partijen betrokken bij de bouw van het Stadioncomplex aanspreekt op eventuele tekortkomingen en/ of niet nagekomen garanties. Mocht een rechter/jurist uitspraak doen waaruit blijkt dat het achterstallig groot onderhoud wel voor de eigenaar is dienen deze kosten in mindering te worden gebracht op de marktwaarde.” Ten aanzien van de keuze om, gelet het triple-net karakter van het huurcontract, geen exploitatielasten op te nemen, is plausibel. De gemeente belast kosten (inclusief eigenaarslasten) door aan huurder N.E.C. één en ander zoals bepaald in artikel 8.3 en artikel 15.4 en 15.5 van de Algemene Bepalingen (bijlage C van de huurovereenkomst.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Op basis van de hierboven beschreven passage uit de huurovereenkomst worden alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en – zo nodig aanpassing van het Stadioncomplex, doorbelast aan De Goffert B.V. Daarnaast wordt in het meerjarig onderhoudsplan van N.E.C. beschreven dat de komende jaren 6,2 miljoen euro aan onderhoud uitgegeven moet worden. Tijdens de inspectie is mondeling bevestigd met N.E.C., welke zaken binnen welke termijn moeten worden aangepakt danwel vernieuwd. Enkele zaken vereisen onmiddellijke aandacht, zoals de reconstructie van de monumentale Kloktoren en Hazenkamppoort, de hekwerken en de toegangsbeveiliging. Andere grote kostenposten, zoals het verzwaren van de dakconstructie en vervangen van de dak beplating, moeten volgens experts binnen zes jaar worden uitgevoerd en zijn van wezenlijk belang voor de uitoefening van huidige functie. Hoewel Cushman & Wakefield hierover heeft opgenomen dat “Mocht een rechter/jurist uitspraak doen waaruit blijkt dat het achterstallig groot onderhoud wel voor de eigenaar is dienen deze kosten in mindering te worden gebracht op de marktwaarde.”, het reëel is dat hier volledig aan voorbij wordt gegaan.

Immers het waardebegrip “Marktwaarde” impliceert een transactie tussen een verkoper en een willekeurige derde partij, waarbij deze willekeurige derde partij bij het aangaan van een transactie zal constateren dat er op basis van de CAPEX aanzienlijke kosten in de nabije toekomst aankomen, welke globaal tussen 3 en 4 miljoen euro (CW) liggen, en deze op de koopsom in mindering zal willen brengen. Een derde partij zou een gedeelte van de aankomende en achterstallige beheeren onderhoudskosten van NEC als risico beschouwen en daarom willen verrekenen met de koopsom. Een vordering op de huurder met betrekking tot het uitgestelde danwel achterstallige onderhoud, bij het aangaan van de volledige (ongecorrigeerde) koopsom zal voor een willekeurige derde partij (koper) te risicovol zijn, gelet ook op de financiële situatie van huurder N.E.C. Hoewel wij van mening zijn dat het onder normale omstandigheden plausibel zou zijn om (al dan niet gedeeltelijk) rekening te houden met het inprijzen van een dergelijk risico, de huidige situatie waarin de huurder de beoogde koper is afwijkt van een gangbare transactie. Dit komt doordat, gelet op de contractuele afspraken tussen de Gemeente en N.E.C., de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud. Dit onder meer omwille van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst, waaraan de huurder zich dient te houden ten aanzien van onderhoud.

Derhalve kan gesteld worden dat het wellicht gebruikelijk is dat de markt een dergelijk risico inprijst, maar dat dit gelet de specifieke contractuele afspraken tussen de gemeente en N.E.C. in dit specifieke geval niet opgaat. 28.

Markthuur Voor het bepalen van de markthuur is de comparatieve methode gebruikt, waarbij veelal wordt gekeken naar en vergeleken met huurprijs die (voor zover mogelijk) vergelijkbare stadions in de markt betalen.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Hierbij heeft Cushman & Wakefield verschillende referentietransacties opgenomen, waarover in het rapport het volgende is opgenomen: “In veel gevallen zijn de stadions in eigendom van gemeenten of lokale partijen welke naast een commercieel belang ook een maatschappelijk belang dienen en is de bespelende voetbalclub eigenlijk de enige potentiële huurder. Huurafspraken komen om deze reden vaak niet tot stand op basis van zuivere marktwerking maar op basis van overleg tussen eigenaar en huurder. Waarbij de draagbaarheid van de huurpenningen door de bespelende voetbalclub vaak een belangrijke afweging is. Met name tijdens de coronapandemie waren eigenaren in veel gevallen bereid tot (tijdelijke) huurverlaging, vaak in combinatie met contractverlengingen. Dit alles maakt dat de markt als zeer in-transparant kan worden gekenschetst met een hoger schattingsonzekerheid voor taxaties tot gevolg en waarbij referenties in een relatief grote bandbreedte dienen te worden geïnterpreteerd.” Dit is plausibel te noemen. Uit de van toepassing zijnde International Valuation Standards (IVS) blijkt dat een zuivere marktconforme transactie onder andere dient te voldoen aan de conceptuele kaders. De IVSC beschrijft hierover het volgende: “In een marktconforme transactie” betekent dat de bij de transactie betrokken partijen geen specifieke of speciale relatie hebben (bv.

moedermaatschappij en dochtermaatschappij of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat de prijs van de transactie ongebruikelijk voor de markt of te hoog is. Er wordt verondersteld dat de transactie plaatsvindt tussen niet-verbonden partijen die elk onafhankelijk optreden.” Ook zou gekeken kunnen worden naar alternatieve methoden voor het bepalen van de markthuur, zoals bijvoorbeeld de draagkrachthuurmethode.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Voor het onderbouwen voor de gehanteerde markthuur heeft Cushman & Wakefield gebruikt gebruik gemaakt van de volgende referentietransacties.

Op basis van deze referentie transacties concludeert Cushman & Wakefield, dat een marktconforme huur voor het Goffert-stadion € 40 stoel/jr. Euro marktconform is, hetgeen volgens Cushman & Wakefield aan de onderkant van de bandbreedte van de referenties is gelegen. Cushman & Wakefield beargumenteert dit als volgt: Gelet op de omvang en de sportieve prestaties van de bespelende club NEC, het beperkte aanbod van additionele voorzieningen, wordt aan het stadion een markthuur van EUR 40,per jaar per plek toegekend. Stadions die een hogere huurprijs genereren per stoel zijn veelal stadions van grotere clubs, met een grotere en trouwe supportersaanhang, zijn aantrekkelijker voor sponsoren en/of bieden veelal betere voorzieningen (skyboxen, business seats, capaciteit etc.), zo blijkt uit cijfers en informatie van onder andere de KNVB. De kwaliteit en voorzieningen van de referentiestadions zijn veelal beter dan die van het getaxeerde. Daarnaast is het niet geheel ondenkbaar dat N.E.C. in de komende jaren terug kan vallen naar de Keukenkampioen (Eerste) Divisie, hetgeen invloed heeft op de financiële huishouding van de club. Ook hier dient rekening mee gehouden te moeten worden in de vergelijking met referentiestadions.

In vergelijk met actuele huurprijzen die betaald worden per stoel per jaar, zien we met name dat de kleinere stadions (< 20.000 stoelen), een huur bandbreedte laten zien van 32 euro tot 68 euro (zoals te zien in onderstaande grafiek), waarbij de mediaan is gelegen op 51 euro en het gemiddelde op 49 euro. Deze stadions kennen allen een recenter bouw-/renovatiejaar en veelal meer en betere voorzieningen. Het is belangrijk op te merken dat huurcontracten voor stadions veel bijzondere bepalingen bevatten, wat het vergelijken ervan bemoeilijkt.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Een recente huurreferentie hierin is die van Cambuur Leeuwarden. Recentelijk heeft voetbalclub Cambuur Leeuwarden een huurovereenkomst gesloten voor het bijna opgeleverde nieuwe Kooi Stadion. Hoewel Cambuur thans in de Eerste Divisie speelt, is de ontwikkeling van het stadion en daarmee het afsluiten van het huurcontract ontstaan toen Cambuur nog Eredivisie speelde. De huur bedraagt hier € 40 per stoel per jaar en de kwaliteit van het stadion is aanzienlijk beter. Voorgaande in overweging genomen, kan geconcludeerd worden dat gelet de kwaliteit, omvang/ capaciteit, aanwezige voorzieningen, en (gebruiks-)mogelijkheden een markthuur per stoel per jaar tussen de € 32 en € 40 voor het Goffert-stadion plausibel is te noemen. Daarnaast is eerder in ons advies al geconcludeerd dat de door Cushman & Wakefield gehanteerde capaciteit afwijkt van de feitelijke situatie. Deze dient vermenigvuldigt te worden met de juiste capaciteit van het stadion. De capaciteit waar Cushman & Wakefield mee heeft gerekend is immers 721 lager dan de werkelijke capaciteit. Dit resulteert in een legitieme bandbreedte van € 381.248 tot € 476.560 per jaar (zie onderstaande tabel). MARKTHUUR PER STOEL

CAPACITEIT

MARKTHUUR

CUSHMAN & WAKEFIELD

€ 40,00

12,717

€ 508.680

LEGITIEME ONDERKANT BANDBREEDTE

€ 32,00

11,996

€ 383.872

LEGITIEME BOVENKANT BANBREEDTE

€ 40,00

11,996

€ 479.840

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Tevens zou het de aanbeveling verdienen om te kijken naar de huisvestingslasten (huur) in relatie tot de exploitatie. Op basis van de exploitatie van N.E.C. valt op dat de omzet in 2022/2023 aanzienlijk gestegen is ten opzichte van het boekjaar daarvoor. Desondanks was het resultaat onderaan de streep negatief, mede door de hoge bedrijfslasten als gevolg van het neerzetten van een (meer) eredivisiewaardige organisatie. Dit maakt dat het dragen van een huisvestingslast per saldo een opgave op zich is. Hoewel de opbrengsten het afgelopen jaar mede zijn gestegen door het doorvoeren van diverse prijsverhogingen, waaronder die van de seizoenkaarten, maakt dat dit ook maar tot op zekere hoogte mogelijk is. Deze verhogingen worden voornamelijk gerealiseerd op basis van solidariteit en clubgevoel en niet omdat de geboden voorzieningen, faciliteiten of capaciteit van de Gofferd zijn verbeterd. Dit maakt dat de omzetpotentie beperkt wordt hetgeen zijn weerspiegeling heeft in de te behalen huurpotentie en daarmee achterblijft op de concurrerende stadions waar dit over het algemeen beter geregeld is.

In het jaarverslag is passend verwoord en opgenomen als risico: “De huisvestingsproblematiek; het steeds ouder en gedateerder worden van het stadion wat het ieder jaar moeilijker maakt om de gewenste en benodigde commerciële baten te realiseren.” En “We hebben om zelfstandig te kunnen worden groter stadion nodig voor meer inkomsten en meer mogelijkheden tot exploitatie van het stadion dan enkel op een wedstrijddag. We hebben een wachtlijst van 4.000 mensen voor onze seizoenkaarten. Duizenden mensen willen naar elke wedstrijd, maar kunnen niet omdat ons stadion niet groot genoeg is. Dit geeft maar aan hoe de club leeft, wat we met z’n allen in de laatste jaren voor elkaar hebben gekregen. Tevens geeft het de noodzaak van een verbouwd, groter en multifunctioneler Goffertstadion aan.” Allebei indicatoren die laten zien dat binnen de huidige context de huurpotentie beperkt is, hetgeen invloed zou moeten hebben op de in te schatten markthuur. 29.

Rendement Het rendement van een vastgoedinvestering is in wezen een manier om de risicoinschatting van de toekomstige kasstromen te meten. Het risico wordt vaak weerspiegeld in het vereiste rendement. Hoe hoger het risico van een belegging, des te hoger het vereiste rendement. Cushman & Wakefield baseert zich voor het bepalen van het rendement op onder andere verschillende Leisure transacties. Hierover is in het rapport het volgende opgenomen: Bij voetbalstadions is geen sprake van een verplaatsingsmarkt en als er al transacties zijn dan zijn deze vaak gekleurd omdat ze vaak samenhangen met een groter pakket aan afspraken, vaak tussen gemeenten en de voetbalclub, in het kader van een reddingsoperatie of een financieringsopgave. Indien een transactie van een stadion plaats vindt is het veelvoorkomend dat de prijs hierdoor aanzienlijk onder de oorspronkelijke stichtingskosten ligt.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Dit alles maakt dat er slechts beperkt referenties bekend zijn welke een goede, directe, vergelijkingsbasis vormen. Er is derhalve eveneens gekeken naar andere asset klassen. Hoofdzakelijk Leisure vastgoed. Deze toelichting is plausibel te noemen. Daarnaast stelt Cushman & Wakefield in haar rapport: De opgenomen aanvangsrendementen zijn bruto, doch dit betreffen huurcontracten op basis van triple-net waarbij alle onroerende zaakgebonden lasten worden gedragen door de huurder. Als gevolg hiervan is het verschil tussen het bruto- en netto aanvangsrendement gering. Door dit effect wordt het vastgoed aangekocht tegen een relatief laag bruto aanvangsrendement in vergelijking tot ‘reguliere’ huurcontracten waarbij alle onroerende zaakgebonden lasten voor rekening van de eigenaar zijn. In deze taxatie is uitgegaan van een bruto aanvangsrendement van het stadion van 6,89% kosten koper, dit vertaalt zich in een bruto aanvangsrendement op de markthuur van 8,55% Dat dit zich in aan de bovenkant van de bandbreedte bevindt wordt redelijk geacht omdat de enige gerede huurder voor het stadion de voetbalclub NEC is. De mate waarin zij de huur kunnen dragen is sterk afhankelijk van de resultaten van de voetbalclub, wat weer afhankelijk is van sportieve resultaten, hetgeen zeer volatiel kan zijn.

De afhankelijkheid hiervan maakt dat, in vergelijking met alternatief Leisure vastgoed, een relatief hoog rendement reëel wordt geacht. Hoewel de toelichting zoals hierboven door Cushman & Wakefield omschreven als plausibel wordt geacht, zijn er bemerkingen ten aanzien van de gekozen referentieobjecten. Met name de gebruikte referenties van voor 2020 zijn vanwege marktomstandigheden minder vergelijkbaar. Hieronder een toelichting: - de marktomstandigheden zijn ten opzichte van begin 2022 sterk veranderd. O.a. de ontwikkeling van de inflatie, de rentestanden, de energiecrises, de stikstofcrises, overheidsbeleid en de macro economische en (geo-) politieke ontwikkelingen, vertroebelen een eenduidig marktbeeld; - het effect van de gewijzigde marktomstandigheden verschilt sterk per type vastgoed en type gebruik (belegging/eigen gebruik); - sterke wijzigingen in marktomstandigheden komen vaak pas na enige tijd in referentietransacties tot uitdrukking (o.a. tijdsperiode tussen de deal en de daadwerkelijke overdracht, het uitblijven van transacties totdat vraag en aanbod weer bij elkaar komen (markt activiteit)).

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Van de recentere referentie (na 2022) is tevens sprake van een object met diverse gebruiksfuncties en/of voorzieningen, waardoor in vergelijk met het meer monofunctionele stadion De Goffert een vergelijk minder voor de hand ligt. De transactie van het Koning Willem II stadion, is daarmee een betere vergelijking. Op basis van het meet recente jaarverslag blijkt dat de actuele huur € 471.804 bedraagt, waaruit een BAR k.k. herleid kan worden van 9,6%. Ook is recent (december 2023) een transactie geweest van de Galgenwaard, het stadion van FC Utrecht, met een rendement van 10,3% (BAR k.k.). Hiermee zou onzes inziens het rendement veel ruimer moeten worden gesteld, waarbij naar onze inschatting een rendement meer aan de bovenzijde van de bandbreedte meer reëel wordt geacht voor het Goffert-stadion, op basis van (monofunctionele-) gebruiksfunctie, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de kwaliteit van het stadion. Een hoger rendement heeft een directe invloed op de marktwaarde. 30.

Courantheid In haar rapport spreekt Cushman & Wakefield van een matige courantheid. Op basis van de (monofunctionele-) gebruiksfunctie, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de kwaliteit van het stadion, is dit plausibel te noemen. Dit dient echter dan ook weergegeven te worden in het te hanteren rendement één en ander zoals hierboven nader beschreven.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

04. Conclusie en advies Op basis van vorenstaande analyse kan het volgende geconcludeerd worden: •

In het rapport van Cushman & Wakefield wordt onder de juridische afbakening aangegeven dat er sprake is van eigendom, echter in de berekeningen wordt een canon (of retributie) gehanteerd als vergoeding voor een recht van erfpacht (of opstal), hetgeen impliceert dat er geen sprake is van volledig/ onbezwaard eigendom. Dit is strijdig met elkaar en wordt niet nader toegelicht, terwijl een zakelijk recht doorgaans niet dezelfde status heeft in termen van waarde.

•

In de taxatie van Cushman & Wakefield is een opgegeven canon/retributie van € 60.000 aangehouden en gecorrigeerd via de netto markthuur. Volgens de literatuur zoals o.a. Taxatieleer Vastgoed (Arnhem, van, Berkhout, Have, ten, 2013) en de RICS Guidance Note/ Briefing paper “taxeren bij erfpacht” is het meer gangbaar om een correctie te doen voor het bloot eigendom (omdat het volle onbezwaarde eigendom feitelijk niet bij de koper komt te liggen), omdat hiermee meer recht gedaan wordt aan het karakter van erfpacht/opstal en de aanpassingen/correcties waaraan canon/retributie onderhevig is. Een correctie van de waarde bloot eigendom op basis van een contante waarde berekening leidt tot een negatieve correctie van € 1.300.000 tot € 1.600.000, hetgeen een aanzienlijk groter negatief effect heeft op de marktwaarde dan de toegepaste methode van Cushman & Wakefield.

•

Bij de bepaling van de markthuur is Cushman & Wakefield uitgegaan van een hogere capaciteit, 721 zit- en staplaatsen te veel, dan de feitelijke situatie. Op basis van de door Cushman & Wakefield ingeschatte markthuur van 40 euro, maakt dat daarmee een positieve afwijking ontstaat van ruim € 28.000 in de markthuur. Deze markthuur, in combinatie met het door Cushman &Wakefield ingeschatte rendement, maakt dat dit een aanzienlijke positieve invloed heeft op de bepaalde marktwaarde.

•

Ten aanzien van de keuze om, gelet het triple-net karakter van het huurcontract, geen exploitatielasten op te nemen, is Plausibel. De gemeente belast kosten (inclusief eigenaarslasten) door aan huurder N.E.C. één en ander zoals bepaald in de artikelen 15.4 en 15.5 van de Algemene Bepalingen (bijlage C van de huurovereenkomst). Op basis van de huurovereenkomst worden alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en – zo nodig aanpassing van het Stadioncomplex, doorbelast aan De Goffert B.V.

•

Hoewel wij van mening zijn dat het onder normale omstandigheden plausibel zou zijn om (al dan niet gedeeltelijk) rekening te houden met het inprijzen van een dergelijk risico ten aanzien van de CAPEX, de huidige situatie waarin de huurder de beoogde koper is afwijkt van een gangbare transactie.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Dit komt doordat, gelet op de contractuele afspraken tussen de Gemeente en N.E.C., de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud. Dit onder meer omwille van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst, waaraan de huurder zich dient te houden ten aanzien van onderhoud. Derhalve kan gesteld worden dat het wellicht gebruikelijk is dat de markt een dergelijk risico inprijst, maar dat dit gelet de specifieke contractuele afspraken tussen de gemeente en N.E.C. in dit specifieke geval niet opgaat. •

Op basis van een analyse van referenties, kan geconcludeerd worden dat een marktconforme huur per stoel per jaar tussen gelet de kwaliteit, omvang/ capaciteit, aanwezige voorzieningen, en (gebruiks-)mogelijkheden ongeveer tussen € 32 en € 40 zou moeten liggen. Op basis hiervan, alsmede rekening houdend met de feitelijke capaciteit, resulteert in een plausibele bandbreedte van circa € 383.872 tot € 479.840 per jaar. Deze lagere markthuur heeft bij gelijkblijvende (input) rendementen een waarde drukkend effect.

•

Op basis van recente transacties van o.a. de Galgenwaard en het Koning Willem II stadion dient de bandbreedte van referenties veel ruimer te moeten worden gesteld, waarbij naar onze inschatting een rendement meer aan de bovenzijde van de bandbreedte meer reëel wordt geacht voor het Goffert-stadion, op basis van (monofunctionele-) gebruiksfunctie, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de kwaliteit van het stadion. Een hoger (aanvangs-) rendement leidt tot een lagere marktwaarde.

Naar aanleiding van voornoemde punten adviseren wij een actualisatie te laten uitvoeren van de taxatie, danwel een nieuwe taxatie uit te vragen, ter verkrijging van meer duidelijkheid omtrent de huidige waarde van het complex, rekening houdend met de actuele omstandigheden en uitgangspunten.

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

05. Bijlagen • Locatiefoto’s • Opdrachtbevestiging • Algemene voorwaarden

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Locatiefoto’s

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

Opdrachtbevestiging

Kenmerk: 308859-01-0, Stadionplein 1, 6532 AJ Nijmegen

VERTROUWELIJK Gemeente Nijmegen T.a.v. W. van Hees en R. van der Straaten Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Per e-mail: w.van.hees@nijmegen.nl r.van.der.straaten@nijmegen.nl

Amsterdam, 24 april 2024 Ref.: JKL/RE2024-25338_3

Betreft: Review Stadion De Goffert in Nijmegen

Geachte heren, Dank voor de uitnodiging om een offerte uit te brengen inzake de review van Stadion De Goffert in Nijmegen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nijmegen&id=357c7c68-c6ca-436a-9b46-3ce346099399