Toelichting Openen grondexploitatie woonwagenstandplaatsen Teersdijk
Tekst van het document
Stadsontwikkeling
1. G000103 Uitbreiding woonwagenstandplaatsen Teersdijk
1) Kerninformatie Voorgeschiedenis Op 20 oktober 2021 heeft de gemeenteraad besloten om de uitbreiding van de standplaatsen op de bestaande locaties (Teersdijk, Ubbergseweg, Akkerbroekweg en Dorpstraat) uit te werken. De raad is in december 2022 per brief meegedeeld dat op de bestaande locatie Teersdijk in totaal ca. 30 plaatsen gerealiseerd kunnen worden. Op de andere bestaande locaties wordt niet uitgebreid omdat dit in strijd is met de ruimtelijke uitgangspunten en omdat de doelgroep geen interesse heeft in deze locaties. In deze brief is medegedeeld dat het project nog financieel haalbaar was voor de gemeente met het voorbehoud dat de definitieve woonkeuze, mogelijke voorzieningen voor beschermde diersoorten en kosten voor het bouw- en woonrijp maken nog invloed konden hebben op het resultaat. Om deze uitbreiding te realiseren is het vigerende omgevingsplan toereikend en is geen wijziging van het omgevingsplan nodig. Het college heeft op 12 april 2022 de toewijzingsregels vastgesteld.
2) Projectgegevens Programma: Wonen en Stedelijke ontwikkeling Woningen 33 kavels Parkeren In wegprofiel en eigen erf Bedrijvigheid n.v.t Openbare ruimte Aanleg van nieuwe ontsluiting en aansluiting op bestaande locatie Opp. plangebied 1,8 ha. Ontwikkelaar intern C. van der Burg n.v.t. extern
3) Ontwikkelingen laatste jaar en planning komend jaar Mitigerende maatregelen voor de das Afgelopen jaar heeft vooral in het teken gestaan van het zoeken naar mitigerende maatregelen in verband met de aanwezigheid van de das in het gebied. Uit onderzoek is gebleken dat de beoogde ontwikkellocaties Teersdijk, Streekweg en Hippe Kip onderdeel uitmaken van het leefgebied van de das. Uit nader onderzoek is gebleken dat de Teersdijk en Streekweg ontwikkeld kunnen worden en dat de Hippe Kip locatie foerageergebied voor de das moet blijven. Voor het totale gebied is inmiddels een integraal mitigatieplan gemaakt dat benodigd is voor het verkrijgen van een WNb (Wet Natuurbescherming) vergunning. Hierin is opgenomen welke maatregelen nodig zijn om de ontwikkelingen Teersdijk (en Streekweg) mogelijk te maken. Over dit mitigatieplan is consensus met Provincie en stichting Das & Boom. De bestemming van het deel Hippe Kip is inmiddels Bedrijventerrein, maar deze bestemming is juridisch onuitvoerbaar omdat de Hippe Kip locatie foerageergebied voor de das moet blijven. De Provincie geeft aan om die reden dan ook niet mee te kunnen werken aan een vergunningsaanvraag voor eventuele ontwikkelingen op de Hippe Kip locatie. Ook is duidelijk geworden dat verwerving van de percelen op de Hippe Kip locatie niet noodzakelijk is om de uitbreiding van de woonwagenstandplaatsen mogelijk te maken.
Stadsontwikkeling
Planning en Communicatie In april 2025 zijn bewoners en potentiële kopers middels een nieuwsbrief op de hoogte gebracht van de laatste stand van zaken. Tevens zijn zij nader geïnformeerd over de kavelprijzen die het college op 11 februari 2025 heeft vastgesteld. Een afschrift van deze nieuwsbrief is ook naar de raad verstuurd. Op 22 mei 2025 is als vervolg hierop een inloopbijeenkomst georganiseerd voor bewoners en potentiële kopers om de laatste stand van zaken nader toe te lichten en de actuele belangstelling te polsen. Begin februari 2025 is de aanvraag voor de WNb vergunning ingediend bij de Provincie. Het betreft een uitgebreide procedure, waardoor de vergunning in de zomer van 2025 verkregen kan worden. Voor de zomer van 2025 zal al een aanvang worden gemaakt met de benodigde mitigerende maatregelen die nodig zijn ter bescherming van de das. Hierna kan de omgevingsvergunning voor aanleg van de woonwagenstandplaatsen aangevraagd worden (inclusief kapvergunning voor kappen van het bosje). Vervolgens kan in het najaar van 2025 gekapt worden. Parallel zal ook de gehele buurt (Tolhuis) opnieuw geïnformeerd worden over de voortgang van de plannen. In het voorjaar van 2025 is reeds gestart met de voorbereiding van het bouw- en woonrijp maken van het terrein, waardoor begin 2026 ook daadwerkelijk een begin gemaakt kan worden met de uitvoering.
Verkoop van de kavels staat begin 2026 gepland en oplevering van de kavels voor de zomer van 2026.
4) Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-01-2025
tot 31-12-2027 Totaal
Per 01-01-2025
tot 31-12-2027 Totaal
Verwervingen
0
0
0 Verkopen
0
Bouw- & woonrijpmaken
0
1.920.006
1.316.850
1.316.850
1.920.006 Overige opbrengsten
0
0
Plankosten incl. VTU Overige Rente en kostenstijging
319.833 0 0
585.959 0 75.245
0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
Totale kosten Gerealiseerd lopend jaar
319.833 0
2.581.210 0
2.901.043 Totale opbrengsten 0 Gerealiseerd lopend jaar
0 0
1.316.850 1.316.850 0
Nog te realiseren
319.833
2.581.210
2.901.043 Nog te realiseren
0
1.316.850 1.316.850
905.792 0 75.245
Prognose eindresultaat 31-12-2027 per € 1.584.193,- nadelig. Uitgangspunt voor dit project was een kostendekkende exploitatie. Op 21 november 2023 heeft het college ingestemd om de bestaande woonwagenstandplaatsen aan de Teersdijk te verkopen of in erfpacht uit te geven. De bedoeling was dat de opbrengsten hiervan ten gunste zouden komen van de (nog te openen) GREX voor de nieuwe woonwagenstandplaatsen Teersdijk, waardoor het reeds bestaande tekort voor een deel gedekt zou kunnen worden. Inmiddels blijkt dat dit geen gewenste oplossing is en hiermee kan het tekort dus niet gedekt worden. Er blijft dus een tekort van circa € 1,6 miljoen.
5) Risico(beheersing) Risico’s 1. Extra grond ontgraven en afvoeren (circa € 25.500,-). 2. Treffen van extra voorzieningen constructie weg i.v.m. draagkracht ondergrond (circa € 64.000,-).
Stadsontwikkeling
3. Hogere kosten extra mitigerende maatregelen t.b.v. de das fase 2 (circa € 37.500,-). 4. Mogelijk extra investeringen bodem als resultaat van sonderingsonderzoek (i.r.t. tot archeologie en verontreiniging). 5. Onverwachte bezwaren op WNb vergunning, Omgevingsvergunning en Kapvergunning. 6. Hogere plankosten door mogelijke vertraging. 7. Door langere looptijd kunnen financiële situaties van kandidaten veranderen. 8. Betrokken woningcorporatie komt niet tot haalbare businesscase. 9. Beschikbaarheid aannemer en NUTS partijen voor aanleg kabels/leidingen. De meest concrete financiële risico’s worden ingeschat op totaal circa € 127.000,-. De verwachting is dat het risicoprofiel richting het einde van de looptijd van de GREX zal afnemen. Beheersmaatregelen 1. In de uitvoeringsfase werk met werk realiseren, door de uitkomende grond bij de aanleg van riolering en wegen te verwerken in de grondwal. 2. Hogere kosten m.b.t. mitigerende maatregelen t.b.v. de das in fase 2 evenredig te verdelen over de projecten Teersdijk en Streekweg. 3. Bezwaren voorkomen door alle stakeholders in het gebied (inclusief Stichting Woonwagenbelangen Nijmegen) goed te blijven informeren en met elkaar in gesprek te blijven. 4. Overige risico’s m.b.t. mitigerende maatregelen en extra investeringen bodem te accepteren.
Kansen Het tekort kan worden teruggebracht door een beroep te doen op de Regeling Huisvesting van Aandachtsgroepen (RHA) van het Rijk. Met deze regeling stelt het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening € 30,- miljoen budget beschikbaar om het woningaanbod voor aandachtsgroepen versneld te realiseren. In de toelichting op aandachtsgroepen worden woonwagenbewoners specifiek benoemd. Er wordt in 2025 een maximumbedrag van € 9.000,per wooneenheid aangeboden, waarbij een gemeente voor maximaal € 5 miljoen euro aan subsidie kan aanvragen. Voorwaarde is start bouw binnen 3 jaar. Medio mei 2025 wordt het loket voor de aanvraag geopend en zal direct een aanvraag worden ingediend. Op dit moment is nog onvoldoende duidelijk of de subsidie daadwerkelijk verkregen kan worden, ook is nog niet duidelijk wat de hoogte van het subsidiebedrag kan zijn. Indien minimaal de helft van het subsidiebedrag per wooneenheid toegezegd wordt, kan hiermee het afgeprijsde risicobedrag ruimschoots gecompenseerd worden. Omdat de meest concrete en afgeprijsde risico’s en kansen elkaar afdekken is geen risicoreservering benodigd.
6) Plangebied De uitbreiding van de woonwagenstandplaatsen is gesitueerd in de oksel van de Tolrechtstraat en Tolgrensstraat, zie onderstaande uitsnede luchtfoto.
Stadsontwikkeling
Luchtfoto locatie woonwagenstandplaatsen Teersdijk
Schetsontwerp uitbreiding woonwagenstandplaatsen Teersdijk (met kavelnummering 1 t/m 33)