Rekenkamerrapport onderzoek naar strategische aan- en verkopen 2016
Tekst van het document
5
ABR: Algemene BedrijfsReserve.
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 6
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
Werkprocesbeschrijving risicobeheer Ontwikkelingsbedrijf De werkprocesbeschrijving voor het risicobeheer door het Ontwikkelingsbedrijf dateert van 2010 en vindt zijn basis in de Nota uitvoering risicobeheer Ontwikkelingsbedrijf (2007) en de evaluatie van het risicobeheer Ontwikkelingsbedrijf (2009). De werkprocesbeschrijving gaat in op het risicobeheer bij planexploitaties in ontwikkeling en planexploitaties. Er is geen aandacht voor het beheer van risico’s bij strategische aan- en verkopen. Het is de bedoeling deze werkprocesbeschrijving in 2016 te actualiseren.
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 7
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
4. Hoe heeft de strategische voorraad zich sinds 2013 ontwikkeld? Op 29 januari 2013 heeft het college in een brief aan de raad inzicht gegeven in de 15 belangrijkste strategische objecten van de gemeente en haar plannen daarmee. Deze objecten hadden op dat moment een boekwaarde van € 28 miljoen en vertegenwoordigden 90% van de strategische portefeuille. De Rekenkamer heeft deze brief als startpunt genomen om de ontwikkeling van de strategische portefeuille te bepalen. Wij hebben alle college- en raadsvoorstellen betreffende aan- en verkopen bestudeerd die gedekt zijn uit ‘strategische gronden’ of waarvan de opbrengst ten goede kwam aan die post. Tevens hebben wij navraag gedaan naar de 10% strategische objecten die niet in de brief was opgenomen. Ontwikkeling strategische voorraad: verkopen In de volgende tabel is aangegeven welke van de in de brief genoemde strategische objecten tussen 2013 en 2015 zijn verkocht.
Stand van zaken verkoop strategische portefeuille volgens brief 29 januari 2013 Verkocht
Gedeeltelijk verkocht
Niet verkocht
Woning Kwakkenbergweg 29
Industrieweg 50 (busremise Novio) 6
Kwekerij Wolfkuilseweg 270
Kantoorgebouw Opus
Woning Burgemeester Daleslaan 50 7
Woning Dorpstraat 94-98-100
Vossenlaan 44 (voorm. ROC-gebouw) Stand van zaken verkoop overige objecten strategische portefeuille (de 10% die niet in de brief was opgenomen) Dorpsstraat 108
Daarnaast is de opbrengst van een aantal objecten dat in januari 2013 nog niet tot de strategische objecten werd gerekend ten goede gekomen aan de post ‘strategische gronden’. Navraag heeft opgeleverd dat deze panden na januari 2013 aan de strategische voorraad zijn toegevoegd: •
Appartementsrechten (5x) binnen gebouw Waldeck Pyrmontsingel 14-16
•
Panden Pijkestraat en Priemstraat – Lage Markt
•
Vossenpelsestraat 16
De Rekenkamer heeft niet kunnen vaststellen waarom de panden aan de Waldeck Pyrmontsingel, Pijkestraat, Priemstraat en Lage Markt aan de strategische voorraad zijn toegevoegd. De panden waren al lange tijd in bezit van de gemeente: wat heeft gemaakt dat deze als strategisch zijn gekwalificeerd? Toegelicht is dat het perceel aan de Vossenpelsestraat niet in de brief was opgenomen, omdat in de brief alleen objecten waren opgenomen die in februari 2011 in bezit waren van de gemeente. De Vossenpelsestraat 16 is in de loop van 2011 aangekocht, nadat de gemeente het in 2010 had belast met een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De aankoop is destijds gedekt uit de strategische gronden, omdat het buiten de planexploitatiegrenzen van de Waalsprong viel. Om een voorkeursrecht te kunnen vestigen moet er
6
Is verkocht in verschillende percelen, de opbrengst van één is ten goede gekomen aan de planexploitatie Industrieweg 50
7
De woning is verkocht, het bijbehorende weiland niet.
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 8
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
een structuurvisie en later een bestemmingsplan zijn. Dat betekent dat er dus ook al een concreet idee rondom de invulling moet zijn. Vraag is waarom dit object dan nog steeds onderdeel uitmaakt van de strategische voorraad. Aangegeven is dat het voornemen is om in het eerstvolgende VGP aan de raad voor te stellen de Vossenpelsestraat op te nemen in de planexploitatie Waalsrong. Ontwikkeling strategische voorraad: nog steeds in bezit In de brief betreffende de strategische portefeuille was nog een aantal strategische objecten genoemd onder het etiket ‘verkopen’. Uit de toelichting blijkt dat er juist andere plannen mee zijn: •
Parkeerterrein Boekweitweg: Parkeerterrein is verhuurd, pand is in erfpacht uitgegeven, geen beheersmaatregelen noodzakelijk, heeft jaarlijks een positief financieel resultaat;
•
Texaco tankstation Neerboscheweg: Pand is duurzaam in erfpacht uitgegeven, geen beheersmaatregelen noodzakelijk. Te zijner tijd is deze locatie nodig voor herontwikkeling nabij de Neerboscheweg Fifty Two Degrees;
•
Overgeboekt naar een planexploitatie: •
Gronden Heselaan / Voorstadlaan (planexploitatie parkeergarage Hezenlaan);
•
Woningen Spoorstraat 9-11-15-19-21 / Griftdijk Noord 1-5 / Griftdijk Zuid 143 (planexploitatie Waalsprong).
Verder wordt er in de brief nog een categorie objecten onderscheiden, namelijk objecten die worden overgedragen aan de afdeling VSA 8. Het gaat hierbij om objecten waarbij de herontwikkeling niet binnen 5 – 10 jaar is voorzien. Het gaat om: •
Tankstation Heyendaalseweg;
•
Landbouwpercelen Staddijk;
•
Landbouwpercelen Weteringweg.
De planning was de raad in 2013 te informeren over de voorstellen voor de overdracht van deze objecten. De overdracht heeft tot op heden niet plaatsgevonden. De raad is daarover niet geïnformeerd en de raad heeft daar zelf ook niet naar gevraagd. In de interviews die wij in het kader van dit onderzoek hebben gevoerd, is ons aangegeven dat er gesprekken worden gevoerd tussen het Ontwikkelingsbedrijf en VSA over deze objecten. Een en ander is nog niet rond, vanwege de mogelijkheden rendabel te exploiteren. Dat is voor VSA lastiger (uitgangspunt: 40 jaar exploiteren) dan voor het Ontwikkelingsbedrijf (uitgangspunt: kortlopend in beheer). Daar moet een financiële oplossing voor worden gevonden. Daarnaast speelt ook de beschikbare capaciteit binnen het Ontwikkelingsbedrijf: in de afgelopen jaren is de verantwoordelijke medewerker meer en meer ingezet op de planexploitaties Waalsprong en Waalfront. Ontwikkeling strategische voorraad: aankopen In de periode 2013 – 2015 is één aankoop gedaan die gedekt is uit ‘strategische gronden’: de Noviokassen aan de Bredestraat 72. Verder is er een aankoop gedaan in het kader van de planexploitatie Waalfront, die tijdelijk is gedekt uit ‘strategische gronden’. Het gaat hierbij om het Slachthuis; deze zal in 2020 overgeboekt worden naar de planexploitatie.
8
VSA: Vastgoed, Sport en Accommodaties
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 9
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
5. Welke sturings- en controlemogelijkheden heeft de raad en hoe maakt hij hier gebruik van? Bij strategische aan- en verkopen gaat het om privaatrechtelijke rechtshandelingen, waartoe het college bevoegd is. De raad kan hier op sturen en controleren door kaders te stellen, ten aan zien van de inhoudelijke afwegingen, de financiën en de wijze waarop hierover verantwoording wordt afgelegd. De Nijmeegse raad heeft nauwelijks dergelijke kaders vastgelegd. Het college heeft de raad begin 2013 per brief geïnformeerd over het strategische bezit en de plannen ermee (zie ook het antwoord op vraag 4). De raad heeft deze brief voor kennisgeving aangenomen. In het VGP is standaard een paragraaf opgenomen betreffende de strategische portefeuille. Hierin wordt een korte toelichting gegeven en ingegaan op de ontwikkelingen in de strategische portefeuille volgens de categorieën zoals die ook in de brief uit januari 2013 zijn gehanteerd. Hierbij is geen financiële informatie opgenomen. Het saldo van de kosten en baten van de strategische objecten wordt jaarlijks ten laste gebracht van de Algemene Reserve en zo in de begroting verwerkt.
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 1, bladzijde 10
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
BIJLAGE 2:
BESTUDEERDE STUKKEN
Voor dit onderzoek heeft de Rekenkamer de volgende stukken bestudeerd: Van de gemeente Nijmegen: •
Kadernota Grondbeleid (2010)
•
Kadernota Vastgoedbeleid (2012)
•
Kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen 2013
•
Kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen 2016
•
Financiële beheerverordening (verordening 212) (2009)
•
Uitvoeringsnota risicobeheer Ontwikkelingsbedrijf (2007)
•
Voortgangsrapportages (VGP’s) 2013 tot en met 2016
•
Werkprocessen Ontwikkelingsbedrijf:
•
•
Aankopen onroerend goed DWS (2011)
•
Aankopen onroerend goed Ontwikkelingsbedrijf (2013, nog niet vastgesteld)
•
Verkopen onroerend goed DWS (2008)
•
Risicobeheer Ontwikkelingsbedrijf (2010)
Alle aan- en verkopen gedaan in 2013, 2014 en 2015 waarvan het aankoopbedrag is onttrokken aan / de opbrengst te goede kwam aan ‘strategische gronden’.
Van diverse gemeenten en provincies: •
Kadernota’s grondbeleid
•
Kadernota’s verwervingsbeleid
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV): Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten •
Geldend van 14-04-2016 t/m heden
•
Commissie BBV: •
Notitie grondexploitaties (2012)
•
Rapportage voornemen tot herziening BBV-verslaggevingsregels grondexploitaties per 1 januari 2016 (2015)
•
Notitie grondexploitaties ( maart 2016)
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 2, bladzijde 1
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 2, bladzijde 2
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
BIJLAGE 3:
GEVOERDE GESPREKKEN
In het kader van dit onderzoek heeft de Rekenkamer de volgende gesprekken gevoerd: •
Twee groepsgesprekken met fractiespecialisten grondbeleid uit de gemeenteraad
•
Portefeuillehouder grondbeleid
•
Drie ambtenaren: •
Directeur met grondbeleid in zijn portefeuille
•
Hoofd afdeling Ontwikkelingsbedrijf / programmamanager grondbeleid
•
Businesscontroller afdeling financiën voor de afdeling Ontwikkelingsbedrijf / het programma grondbeleid
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 1
Onderzoek strategische aan- en verkopen - Onverwachtse mogelijkheden, onvoorziene risico’s
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen Bijlage 3, bladzijde 2