Rapportage Evaluatie en vervolgstappen kamerverhuurbeleid

Daarvoor zijn gedragsregels bij de kamerbewoners, goed contact tussen buurtbewoners onderling en goed beheer door de verhuurder veel belangrijker. Ook zou het effect het beleid groter kunnen zijn als er meer handhaving op de naleving van de regels zou plaatsvinden. Verder hebben de voorwaarden alleen betrekking op nieuwe aanvragen voor kamerverhuur, terwijl een deel van de overlastsituaties afkomstig is van panden die al decennialang in Nijmegen aanwezig zijn. Al met al kan geconcludeerd worden dat het effect van het kamerverhuurbeleid op het bereiken van de vooraf beoogde drie doelstellingen wisselend is geweest. Dat neemt niet weg dat het kamerverhuurbeleid een toegevoegde waarde heeft voor de sturing op kamerverhuur, nu en in de toekomst. Bovendien kunnen factoren die nu sterk van invloed zijn op de ontwikkeling van het aanbod aan kamers, ook weer wijzigen, waardoor de invloed van het lokale kamerverhuurbeleid weer groter kan worden.

6.2 Aanbevelingen Uit de evaluatie komen enkele punten naar voren die de gemeente mogelijkerwijs kan aanpassen om het kamerverhuurbeleid effectiever te maken.

1. Heroverweeg de doelstellingen van het kamerverhuurbeleid Uit de evaluatie blijkt dat niet alle doelstellingen van het beleid in dezelfde mate gehaald zijn. Op dit moment lijkt er sprake te zijn van een afname van het aantal kamerverhuurpanden. Als doelstelling lijkt ‘behoud van voldoende kamerverhuurpanden’ niet meer afdoende, gezien de verwachte vraag. Er zal gekeken moeten worden naar uitbreiding van het kamerverhuuraanbod. De doelstelling over het behoud van voldoende goedkope koopwoningen is nog steeds belangrijk, maar lijkt minder van toepassing te zijn op het kamerverhuurbeleid dan in het verleden. Vandaag de dag is de opkoopbescherming veruit het belangrijkste instrument van de gemeente voor het bereiken van deze doelstelling (naast nieuwbouw).

2. Meer flexibiliteit binnen de voorwaarden Particuliere investeerders zouden 50% van de opgave voor 2.500 studenteneenheden tot en met 2030 voor hun rekening moeten nemen. Als een groot deel hiervan binnen de bestaande voorraad ingevuld

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

24

moet worden, zal er gekeken moeten worden of sommige voorwaarden uit het beleid meer ruimte kunnen geven om verkamering mogelijk te maken. Uit de gesprekken komt naar voren dat hiervoor zeker mogelijkheden zijn, zonder dat daarmee andere doelstellingen uit het beleid in het gedrang hoeven te komen. • Geef meer ruimte aan alternatieve oplossingen voor fietsparkeren als het niet haalbaar is om een inpandige fietsenberging te creëren, zeker in het centrum. • Hanteer alternatieve geluidseisen die rechtdoen de technische mogelijkheden van bestaande bouw. Nu worden de nieuwbouwnormen gehanteerd, terwijl de meeste vergunningsaanvragen op bestaande panden betrekking hebben. • Heroverweeg de inzet van de leefbaarheidstoets. Het onderzoek wat hierbij komt kijken vergt relatief veel capaciteit, terwijl er nauwelijks aanvragen hierop worden afgewezen. • Overweeg extra uitzonderingscategorieën voor de opkoopbescherming, zoals de mogelijkheid om het opkopen en verhuren wel toe te staan als een ouder een pand voor zoon of dochter, inclusief enkele medestudenten aankoopt. Het is de vraag of flexibelere voorwaarden voldoende bijdragen om meer verkamering in de bestaande voorraad tot stand te brengen, gezien de andere belemmeringen van particuliere investeerders op dit vlak.

Daarom zal ook gekeken moeten worden of particuliere investeerders een rol moeten spelen bij de nieuwbouw van kamers en de doorstroommogelijkheden van studenten en andere kamerbewoners naar een volgende stap in hun wooncarrière.

3. Onderzoek of er noodzaak is tot betere spreiding Diverse geïnterviewden geven aan dat er op dit moment teveel druk komt op de leefbaarheid in enkele buurten (o.a. Stadscentrum, Altrade, Bottendaal) als gevolg van de sterke aanwezigheid van kamerverhuur. Er is behoefte aan meer spreiding van het kameraanbod over de stad. Maar een cijfermatige onderbouwing ontbreekt hierbij vooralsnog. Het is daarom eerst zaak om meer inzicht te krijgen in de ontwikkeling van verkamering per buurt over de laatste jaren. Als daaruit toch een sterke concentratie blijkt, kan de inzet van bijvoorbeeld een quotum van kamerverhuurpanden per wijk of straat overwogen worden. Het quotum is een zeer duidelijke voorwaarde; een pandeigenaar kan hieraan wel of niet voldoen. Er is geen grijs gebied. Als een dergelijk quotum wordt ingevoerd, kunnen andere voorwaarden, zoals het insluitingscriterium (dat deels overlapt met het quotum) komen te vervallen.

4. Eenvoud: keuze tussen huisvestingsverordening of omgevingsplan Veel betrokkenen (verhuurders, makelaars, studenten, omwonenden) vinden het huidige kamerverhuurbeleid zeer complex. De stapeling van sturingsinstrumenten (huisvestingsverordening en facetbestemmingsplan), maakt het voor mensen ingewikkeld. Het valt te overwegen om een keuze te maken tussen een van beide sturingsinstrumenten. Veel beleidsregels van beide instrumenten komen overeen. Een sturing via het facetbestemmingsplan / omgevingsplan ligt hierbij het meest voor de hand. De Rijksoverheid heeft het voornemen om op termijn de sturing op woonruimtevoorraadbeheer (waar verkamering onder valt) over te hevelen van de Huisvestingswet naar de Omgevingswet. Aandachtspunt is daarbij wel dat het complexer wordt om op voorhand woningen met een bepaalde woz-waarde uit te sluiten voor een vergunning, omdat sturing via de Omgevingswet niet op basis van volkshuisvestelijke doeleinden (woningschaarste), maar op basis van een goed geordend woon- en leefmilieu verloopt.

5. Overweeg sturing op woningsplitsing Uit de gesprekken komt naar voren dat pandeigenaren steeds vaker overwegen om woningen te splitsen in plaats van te verkameren. Dit is in de eerste plaats vanuit financiële overwegingen (hoger rendement dan bij verkamering). Maar ook speelt mee dat er op dit moment nauwelijks voorwaarden zijn om tot

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

25

splitsing over te kunnen gaan. Enerzijds kan woningsplitsing een uitkomst bieden voor sommige opgaven. Er worden kleinere (en daardoor vaak betaalbare) zelfstandige wooneenheden toegevoegd. Anderzijds leidt woningsplitsing (net als verkamering) tot een hogere woonintensiteit, met mogelijk gevolgen voor de leefbaarheid in wijken (parkeerdruk, geluidsoverlast). Het is raadzaam om in ieder geval na te denken of aanvullende sturing op woningsplitsing noodzakelijk is.

6. Meer aandacht voor handhaving Verschillende betrokken vinden dat er meer inzet moet komen op handhaving van de voorwaarden uit het kamerverhuurbeleid. Daarbij gaat het in de eerste plaats om het checken of pandeigenaren hun pand zodanig hebben aangepast zodat kamers voldoen aan de kwaliteitseisen uit de huisvestingsverordening en/of het facetbestemmingsplan. Maar het gaat ook om controle of pandeigenaren voldoen aan de voorwaarden van de opkoopbescherming. Daarnaast vinden diverse betrokkenen dat handhaving niet alleen plaats moet vinden naar aanleiding van een melding door omwonenden. Dit geldt zeker ook voor de bestrijding van illegale verkamering, waarbij omwonenden terughoudend zijn om meldingen aan te geven uit angst voor intimidatie. Meer aandacht voor handhaving betekent wel extra inzet van ambtelijke capaciteit om deze preventieve vorm van handhaving mogelijk te maken. Hiervoor zal goed onderzocht moeten worden wat hiervoor de mogelijkheden zijn en hoe een dergelijk handhavingssysteem efficiënt en effectief kan worden ingericht.

7. Monitoring van cijfers Tijdens de evaluatie is gebleken dat het lastig is om op uitgebreide schaal cijfermatige trends rondom kamerverhuur in Nijmegen weer te geven. De hoofdlijnen, zoals aantal afgegeven vergunningen op gemeenteniveau, zijn wel voorhanden. Maar meer verdiepende informatie, waarmee iets te zeggen valt over specifieke kenmerken van de panden waarvoor een vergunning is aangevraagd (welke woz-waarde, welke buurt, reden van eventuele weigering), is niet snel inzichtelijk te maken. Dit geldt ook voor de registratie van overlastmeldingen. Het vraagt enige investering aan de voorkant, maar met het aanleggen van een database met diverse kenmerken van vergunningsaanvragen en overlastmeldingen kan bij evaluaties relatief eenvoudig een cijfermatige trend worden weergegeven. Bij een onderwerp waarover de meningen van betrokkenen uiteenlopen is dat niet onbelangrijk.

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

26

Bijlage I: interviews • • • • • • • • • • • •

8 juli 2024: Dhr. Kuster (Hogeschool Arnhem Nijmegen) 9 juli 2024: Dhr. H. Janssen (Hans Janssen Makelaars) 12 juli 2024: Mevr. K. Jansen (KBS vastgoedbeheer) 16 juli 2024: Dhr. N. Lont (Studentenvakbond AKKU) 6 augustus 2024: Mevr. C. van Mourik (Radboud Universiteit Nijmegen) 14 augustus 2024: Dhr. P. Koning en Mevr. J. Versteeg (Huurteams Nijmegen) 19 augustus 2024: Dhr. E. Willems (Vastgoedbelang Oost, Stichting Keurmerk Kamer(ver)huur & Veiligheid) 22 augustus 2024: Dhr. E. Schipperheijn (Omgevingsdienst Regio Nijmegen) 29 augustus 2024: Dhr. P. Driessen (Driessen Makelaardij) 3 september 2024: Dhr. A. Oldenhave (Regisseur Veiligheid Gemeente Nijmegen) 3 oktober 2024: Bewonersorganisaties (Altrade, Bottendaal, Wedren-Julianapark) 29 oktober 2024: Wijkregisseurs (Dukenburg, Lindenholt, Nieuw-West, Noord, Oost)

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

27

Bijlage II: Voorbeeld leefbaarheidstoets Vastgesteld door B&W d.d. 31 dec 2019 Adres: Wijk: Datum aanvraag: Zaaknummer: Aantal kamers/aantal bewoners: Woz-waarde: Vergunningverlener: Toezichthouder: Fataaldatum: Onderzoeken 1. Hoeveel omzettingsvergunningen zijn er verleend binnen een straal van 50 meter? 2. Dient de aanvraag ter legalisatie van een reeds bestaand (illegaal) kamerverhuurpand?

Wie Vergunningverlener ODRN Vergunningverlener ODRN

Resultaat 2

Toelichting

Ja

Aanvraag is ingediend na klacht van omwonenden over verkamerde panden in de wijk en na controle.

3. Zijn er andere vergunningen/meldingen noodzakelijk / aangevraagd / aanwezig om de gewenste kamergewijze verhuur mogelijk te maken? 4. Is kamergewijze bewoning van het om te zetten pand toegestaan volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan? Let op facetbestemmingplan parkeren! En afwijkend regime voor bestemmingsplan West! 5. Zijn er ontheffingen nodig in het kader van het geldende bestemmingsplan? 6. Toont eigenaar aan hoe wordt voldaan aan de geluidseisen tav woningscheidende constructies middels een goedgekeurd akoestisch rapport? 7. Is er sprake van insluiting (zowel horizontaal al verticaal) van een regulier bewoond pand door kamerverhuurpanden bij vergunningverlening? 8. Hoe is het fietsparkeren nu geregeld, en hoe is het eventueel te regelen (foto bijvoegen).

Vergunningverlener ODRN

Nee

Vergunningverlener ODRN

Ja

Vergunningverlener ODRN Vergunningverlener ODRN

Nee

Vergunningverlener ODRN

Nee

Vergunningverlener ODRN

Op eigen terrein

9. Check GBA: zijn er in een straal van 50 meter andere panden waarvoor geen omzettingsvergunning is verleend, maar wél meer dan 3 personen zijn ingeschreven zonder dat deze één huishouding voeren? 10. Wat zijn de reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning? 11. Wat is het klachtenpatroon in de buurt (aantal en type klachten)? Tabellen toevoegen.

Vergunningverlener ODRN

Nee

Vergunningverlener ODRN afd. Wijkmanagement Politie Operationeel Expert

Klacht ingediend door buurt

afd. Toezicht

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

Ja

Achter de woning zit een ruime tuin, volledig omheind met een schutting en toegangspoort, waar de garage op aansluit. De garage in de tuin is via een toegangsdeur toegankelijk voor fietsen en afvalcontainers.

n.v.t. Geen bijzonderheden te vermelden omtrent de leefbaarheid en de veiligheid in de directe omgeving van deze woning. Vanuit de wijk krijgen wij wel veel signalen over het verkameren binnen de wijk. Dit zien wij ook steeds vaker gebeuren. In een straal van 50m zijn maar 3 meldingen. Dit over parkeeroverlast, groen en afval overlast. Wijkboa gevraagd advies te geven. Hij vertelt mij dat hij een negatief advies zou geven als hij buiten de straal van 50m kijkt wegens flinke parkeeroverlast. Er zijn meer voertuigen dan parkeerplaatsen. Daarnaast is een extreem probleem met afval (wat niet vaak word gemeld). Vanwege de

28

12. Wat is de score van de straat/wijk in de Stads- & Wijkmonitor? 13. Wat is de score van de wijk volgens de BZK-Leefbarometer? 14. Wat weet de wijkagent (meldingen van overlast of PV's m.b.t. het te onttrekken pand of panden in een straal van 50 meter)? 15. Hoe is de staat van onderhoud van het te onttrekken pand? 16. Hoe is het straatbeeld (uitstraling, verloedering) in een straal van 50 meter van het te onttrekken pand? 17. Zijn er nog overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving? Hierbij wordt gedoeld op de eventuele aanwezigheid van bijvoorbeeld overlast gevende horecagelegenheden, coffeeschops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties. Indien er sprake is van de aanwezigheid van twee of meer van deze situaties, binnen een straal van 50 meter van het pand waarvoor de aanvraag wordt gedaan, dan wordt de vergunning geweigerd. (leefbaarheidstoets onder D) 18. Is er mogelijk sprake van illegale en vergunningplichtige bouwactiviviteiten in op of aan het om te zetten pand? 19. Is er sprake van een (aanvraag voor een) omgevingsvergunning (bouwen) m.b.t. het om te zetten pand? Zo ja, wat is het effect daarvan op de omgeving? 20. Hoeveel panden zouden er in een straal van 50 meter van het te onttrekken pand mogelijk illegaal omgezet kunnen zijn in kamergewijze verhuur?

268.116 | Evaluatie kamerverhuurbeleid

Registratie meldpunt ODRN Vergunningverlener ODRN Vergunningverlener ODRN Politie Operationeel Expert Toezichthouder ODRN Toezichthouder ODRN Toezichthouder ODRN

informatie dat ik heb gekregen van de wijkboa geef ik een negatief advies Geen meldingen

7.3 Zwak 11 incidenten

Goed Goed Nee

Toezichthouder ODRN Toezichthouder ODRN

Nee

Toezichthouder ODRN

-

Nee

29