Raadsvoorstel wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Opsteller Programma Portefeuillehouder

Kristiaan Laumen Wonen en Stedelijke ontwikkeling J. Wijnia

Collegebesluit 21 december 2021 Behandeldatum Raad 2 februari 2022 Status Openbaar

Samenvatting Op 23 juni 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan over de Huisvestingsverordening 2019 en 2020. De Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 moet aangepast worden op basis van deze uitspraak. Met dit wijzigingsbesluit wordt dit gedaan. Daarnaast worden de regels over het opleggen van een bestuurlijke boete aangepast. En wordt uitvoering gegeven aan uw raadsbesluit van 20 oktober 2021 om de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek niet langer toe te passen. Voorstel 1.

Het wijzigingsbesluit van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 vast te stellen, waarmee de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 in overeenstemming wordt gebracht met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) en de grondslag voor toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt ingetrokken.

Aanleiding Op 23 juni 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan over de Huisvestingsverordening 2019 en 2020 (zie hiervoor de bijlage). Hierover bent u op 29 juni 2021 met een brief (D210971638) geïnformeerd. In het kort spreekt de Raad van State uit dat: de vergunningsplicht voor goedkope woningen goed is onderbouwd en; een vergunningsplicht alleen op basis van leefbaarheid niet mag. Leefbaarheid mag wel betrokken worden bij het beoordelen van een aanvraag. Op 13 juli 2021 hebben we u met een brief (D210988384) geïnformeerd over de werkwijze naar aanleiding van de uitspraak. In het kort hebben we u toen laten weten dat een aanpassing van de Huisvestingsverordening 2020 nodig is. Naast de aanpassing op basis van de uitspraak van de Raad van State stellen we u voor nog enkele aanpassingen door te voeren. Dit gaat over het opleggen van bestuurlijke boetes. En over het beëindigen van de uitvoering van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp).

Beoogde impact

1

Raadsvoorstel

De Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 in overeenstemming te brengen met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) over de Huisvestingsverordening. Dit voorstel past bij de ambitie binnen het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in de Stadsbegroting. Hierin is de ambitie benoemd dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Een van de doelen is voldoende goede woningen voor studenten en starters, waarbij overlast wordt tegengegaan. Argumenten 1.1. De Huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet 2014 blijft het instrument om schaarse goedkope en betaalbare woningen te beschermen. Met de door u vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025: Mix op maat zetten we in op het terugdringen van het Nijmeegse woningtekort. Echter blijft de inzet van de Huisvestingsverordening om schaarse goedkope en betaalbare woningen te beschermen noodzakelijk. Dat deze categorie van woningen schaars zijn, blijkt uit de door u op 23 september 2020 vastgestelde Onderbouwing instrumenten voor behoud en beheer woonruimtevoorraad Nijmegen 2020 (d.d. 7 juli 2020). Naast de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 zet u ook het bestemmingsplan in om regels aan kamerverhuur te stellen.

Dat heeft u op 23 september 2020 met een beleidsvoornemen bekendgemaakt. Op 22 september 2021 heeft u een voorbereidingsbesluit genomen. Dit voorbereidingsbesluit is op 7 oktober 2021 in werking getreden. Ons college heeft op 28 september 2021 besloten om het ontwerpfacetbestemmingsplan kamerverhuur op 7 oktober 2021 vrij te geven voor inzage. Naast de publicatie op overheid.nl heeft ons college dit ruimschoots gecommuniceerd via een persbericht, sociale mediakanalen en de Brug. Eind 2021 zal het facetbestemmingsplan kamerverhuur ter vaststelling aan u worden voorgelegd. Hieronder leggen we nog kort met een tabel het verschil tussen de twee instrumenten uit. Huisvestingsverordening 2020

Facetbestemmingsplan kamerverhuur

Wettelijke grondslag

Huisvestingswet 2014

Wet ruimtelijke ordening

Type vergunning

Omzettingsvergunning

Omgevingsvergunning

Werkingsgebied

Woningen met een WOZwaarde tot de NHGkostengrens met een maximum van €350.000,-

Alle woningen

Motief instrument

Beschermen van de woningvoorraad door het voorkomen van schaarste

Borgen van een goede ruimtelijke ordening

Beleidsregels

Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Tabel 1: Schematisch overzicht verschil Huisvestingsverordening 2020 en facetbestemmingsplan kamerverhuur

2

Raadsvoorstel

In het kader van artikel 6 van de Huisvestingswet 2014 is contact opgenomen met de woningmarktregio. Het is niet te verwachten dat de wijzigingen van de Huisvestingsverordening impact hebben op andere gemeenten. 1.2. De wijzigingen passen binnen de doelstellingen van het kamerverhuurbeleid. We hebben drie belangrijke doelen in ons kamerverhuurbeleid: • Er moet voldoende huisvesting beschikbaar zijn voor diverse groepen, ook voor studenten. We maken kamerverhuur daarom niet onmogelijk. • We willen de betaalbare voorraad die schaars is beschermen. • We zetten in op leefbare wijken. De voorgestelde wijzigingen stellen ons in staat om de drie doelstelling na te streven. Bij het behandelen van de volgende argumenten komen we steeds terug op de doelstellingen. 1.3. We kunnen voor woningen tot een WOZ-waarde van €350.000,- de schaarste goed onderbouwen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is in zijn uitspraak onder meer ingegaan op de afbakening van de omzettingsvergunningplichtige woonruimtevoorraad in de Huisvestingsverordening 2020. De Raad van State heeft geoordeeld dat de schaarste aan woonruimte met een WOZ-waarde tot €350.000,- goed is onderbouwd. Met het wijzigingsbesluit stellen we u dan ook voor om de grens van €350.000,- als maximum te hanteren. We kunnen hiermee nog steeds voldoen aan onze doelstelling om betaalbare woningen te beschermen.

Op dit moment hanteren we de NHG-kostengrens als grens. Echter deze grens zal in 2022 boven de €350.000,- uitkomen. De NHG heeft aangegeven dat de NHG-kostengrens in 2022 zal uitkomen op €355.000,-. Bij de kanttekeningen komen we nog terug op de gevolgen van het maximum. 1.4. Dubbele regels worden niet geschrapt. Op 14 september 2021 hebben we u met een brief (D211131052) laten weten bij aanpassing van de Huisvestingsverordening 2020, indien mogelijk, dubbele regels te voorkomen. Dat gaat over regels die zowel in de Huisvestingsverordening 2020, als de bij het facetbestemmingsplan kamerverhuur horende Beleidsregels Kamerverhuur 2021 voorkomen. We stellen u voor dubbele regels niet te schrappen. Het gaat hierbij om de insluitingsregels, geluidsregels en fietsparkeerregels. Waarom stellen we voor dit in de Huisvestingsverordening 2020 niet te schrappen? Het facetbestemmingsplan kamerverhuur gaat alleen over nieuwe verkamering. De Huisvestingsverordening gaat ook over verkamering die in het verleden heeft plaatsgevonden. Om regels aan deze verkamering te stellen moeten we de regels in de Huisvestingsverordening handhaven. 1.5. Illegale kamerverhuur wordt nu al meegenomen in de leefbaarheidstoets.

3

Raadsvoorstel

Op 14 september 2021 bent u geïnformeerd over de uitkomsten van de evaluatie van het kamerverhuurbeleid. We hebben onderzocht of we de aanbevelingen mee kunnen nemen in de aanpassing van de Huisvestingsverordening 2020. Concreet wordt aanbevolen om: • Onderzoek te doen naar een manier om kamerverhuur meer te spreiden over de wijken. • De insluitingsregels aan te passen zodat ook panden aan de achterzijde worden meegenomen. • Bij de leefbaarheidstoets ook de, gelet op de huisvestingsverordening, illegaal verkamerde panden mee te nemen. Op de eerste twee punten komen we terug in kanttekening 1.1. Hieronder volgt een reactie op het derde punt. Het is niet nodig om het beleid hiervoor aan te passen. De Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen beschrijft de werkwijze van de leefbaarheidstoets. Met de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettings- of onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht. De aanwezigheid van eventuele illegale kamerverhuur kan meegenomen worden binnen het brede begrip van leefbaarheid. Leefbaarheid mag nog steeds een rol spelen bij het beoordelen van een vergunning. 1.6. Voor een omzettingsvergunning is een omgevingsvergunning nodig.

Onder artikel 15 lid 2 sub b is nu al opgenomen dat een vergunning wordt geweigerd als de aanvraag in strijd is met het ter plaatste geldende bestemmingsplan. Het facetbestemmingsplan kamerverhuur introduceert, in aanvulling op de bestaande bestemmingsplannen, een verbod op verkamering voor nieuwe situaties. Het college kan met het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van dit verbod, als dit niet leidt tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat in de omgeving van het gebouw. Of daarvan sprake is wordt beoordeeld aan de hand van de Beleidsregels Kamerverhuur 2021. We stellen u voor het verbod in de Huisvestingsverordening aan te passen naar: “de aanvraag in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan en er geen omgevingsvergunning is verleend om dit gebruik toe te staan.” Hierdoor is eerst een omgevingsvergunning nodig voordat een omzettingsvergunning verleend kan worden. 1.7. De vergunningplicht vanwege het leefbaarheidsmotief vervalt omdat de Huisvestingswet hiervoor geen mogelijkheden geeft. De Raad van State heeft geoordeeld dat leefbaarheid niet het doel mag zijn om een vergunningplicht op te nemen in de Huisvestingsverordening. Leefbaarheid mag wel een rol spelen bij het beoordelen van een vergunning. We hebben panden in bepaalde wijken echter wel als omzettingsvergunningplichtig aangewezen vanwege het leefbaarheidsmotief.

4

Raadsvoorstel

Met de voorgestelde wijziging komt de vergunningplicht op basis van het leefbaarheidsmotief te vervallen. Dat is dus overeenkomstig de uitspraak van de Afdeling. We moeten daarom bijlage 6 (Aangewezen wijken) bij de Huisvestingsverordening schrappen. 1.8. We moeten overgangsrecht opnemen. We sluiten aan bij de geluidsregels uit de, bij het facetbestemmingsplan kamerverhuur horende, Beleidsregels Kamerverhuur 2021. Deze geluidsregels zijn strenger dan de geluidsregels in de Huisvestingsverordening. Want ze reguleren naast luchtgeluid ook contactgeluid. Omdat deze regels strenger zijn, nemen we overgangsrecht op. 1.9. De regels over het opleggen van een bestuurlijke boete zijn aangepast. De tabel opgenomen in bijlage 4 bij de Huisvestingsverordening is aangepast zodat deze beter leesbaar is. De boetebedragen voor het in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning zijn geactualiseerd. 1.10. De Huisvestingsverordening 2020 loopt tot en met 30 december 2023. Daar verandert dit besluit niets aan. De Huisvestingsverordening vervalt van rechtswege. Hieraan voorafgaand wordt de Huisvestingsverordening geëvalueerd. Een nieuw woonbehoefteonderzoek zal dan dienen als onderbouwing van de schaarste aan goedkope en betaalbare woningen. De Huisvestingsverordening wordt dan ook weer vrijgegeven voor inspraak. 1.11. De Wbmgp wordt niet langer toegepast.

Dit volgt uit het besluit en bespreking van uw raad d.d. 20 oktober 2021 om de Minister niet te verzoeken de aanwijzingsbesluiten te verlengen. De huisvestingsverordening wordt hierop aangepast. Verleende huisvestingsvergunningen behouden rechtskracht. Voorschriften in huisvestingsvergunningen welke zijn opgenomen met het oog op de Wbmgp vervallen van rechtswege. De gemeente Nijmegen heeft de maatregel op grond van artikel 8 van 2015 tot en met 2018 uitgevoerd op de woonwagenlocaties Ackerbroekweg en Teersdijk. Wij hebben echter geconcludeerd dat de maatregel niet effectief toegepast kan worden. Belangrijkste reden hiervoor is de termijn van zes jaar waarna weigering op grond van het ontbreken van inkomen niet meer mogelijk is. De wachttijden voor een woonwagenwoning of een standplaats zijn langer dan zes jaar. Alle gescreende woningzoekenden voor een woonwagenwoning of een standplaats woonden langer dan 6 jaar in de regio. Om die reden, stellen we u nu voor om met het wijzigingsbesluit de toepassing van artikel 8 Wbmgp te schrappen.

Kanttekeningen 1.1. De aanbevelingen uit de evaluatie hebben we niet volledig kunnen verwerken. De spreiding over de wijken doen we met de insluitingsregels. In de evaluatie wordt niet direct een quotum aanbevolen, maar wordt dit instrument wel genoemd. Die suggestie is ook al vaker in uw raad aan de orde gekomen. Daarom staan we daar nu uitgebreider bij stil.

5

Raadsvoorstel

Op 3 november 2021 heeft u gesproken over de evaluatie van het kamerverhuurbeleid. Bij deze bespreking is toegezegd het instrument van een quotum verder te onderzoeken. We zetten op een rij wat andere steden doen ten aanzien van een quotum. Daarnaast geven we aan wat de voor- en nadelen van een quotum kunnen zijn. We zullen u over de resultaten informeren. Volgens de evaluatie geven bewoners aan dat veel overlast ervaren wordt aan de achterzijde van de woning, vanuit tuinen en vanaf balkons. Kan dit meegenomen worden in de insluitingsregels? Het verruimen van de insluitingsregels is praktisch niet uitvoerbaar. Elke achterzijde is uniek. Dit is daarom lastig te vatten in begrijpelijke regels. Wel betrekken we nu via de leefbaarheidstoets al de overlast in de omgeving van het pand; dus ook aan de achterzijde. 1.2. We kunnen minder woningen beschermen. Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State kunnen we minder woningen beschermen via de Huisvestingsverordening. De woningprijzen blijven stijgen. Daardoor nemen ook de WOZ-waardes van woningen toe. Met een flexibele grens zoals de NHGkostengrens bewegen we mee met de huizenprijzen. Echter, de NHG-kostengrens komt in 2022 boven de €350.000,- uit. Deze grens is in 2022 €355.000,-. We kunnen hierdoor nog steeds betaalbare woningen beschermen, maar wel minder.

Pas bij een nieuw woonbehoefteonderzoek kunnen we nieuwe grenzen bepalen. We verwachten 2e kwartaal 2022 de eerste landelijke uitkomsten van het woononderzoek. We moeten dit vertalen naar de lokale situatie. Het is de verwachting dat dit eind van 2022 beschikbaar komt. Dit wordt verwerkt in een nieuwe Huisvestingsverordening. 1.3. Er volgen nog verschillende rechtszaken over de Huisvestingsverordening. Er zullen nog verschillende rechtszaken over de Huisvestingsverordening volgen. U bent al eerder geïnformeerd over de hoeveelheid lopende rechtszaken. Het is niet uit te sluiten dat deze rechtszaken nieuwe jurisprudentie zullen opleveren. Het is dan mogelijk dat de Huisvestingsverordening opnieuw aangepast moet worden. 1.4. Aanpassing Huisvestingswet 2014. Op 19 november 2021 heeft de Minister een wijziging van de Huisvestingswet 2014 vrijgegeven voor een internetconsultatie. Met de voorgestelde wijziging wordt het mogelijk gemaakt om leefbaarheid als motief te stellen voor een vergunningsplicht voor woonruimtevoorraadbeheer (kamerverhuur). Hiermee krijgen gemeenten op termijn een extra instrument in handen om ongewenste verkamering, en de daarmee gepaard gaande overlast en grote druk op de openbare ruimte, te voorkomen. De wet moet nog aangeboden worden aan de Tweede Kamer. Een internetconsultatie is een van de eerste stappen in het maken van nieuwe wetten.

Het maken van wetten is vaak een langdurig traject. Financiën

6

Raadsvoorstel

Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Vervolg Na akkoord van uw raad wordt het wijzigingsbesluit bekendgemaakt op overheid.nl. De wijzigingen zijn daarmee voor iedereen in te zien. De wijzigingen treden een dag na bekendmaking in werking. Voorschriften in huisvestingsvergunningen die zijn opgenomen met het oog op de Wbmgp vervallen. We beschrijven hieronder in hoofdlijnen de situatie die na het besluit over de wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 en het facetbestemmingsplan kamerverhuur in 2022 ontstaat: Woningen tot €350.000,-: Voor woningen tot €350.000,- is een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning nodig. Woningen met een WOZ-waarde tot en met € 220.000 krijgen geen omzettingsvergunning. Woningen vanaf €350.000,-: Voor woningen vanaf €350.000,- is alleen een omgevingsvergunning nodig. Op basis van het facetbestemmingsplan gaat het over het algemeen altijd om nieuwe verkamering. Overige vergunningen: Misschien is ook een omgevingsvergunning nodig voor een verbouwing of parkeren. Dit kunnen initiatiefnemers eenvoudig controleren met de vergunningcheck. Melding brandveilig gebruik: Bij 5 of meer kamers is een melding brandveilig gebruik nodig. Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen de inhoudelijke situatie weer als u instemt met dit voorstel. Regel

Huisvestingsverordening 2020

Facetbestemmingsplan kamerverhuur1

Waarde woning

Verbod op verkameren van woningen met een WOZwaarde tot €220.000,-

Geen regels over de waarde van de woning.

Insluiting

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Geluid

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Fietsenstalling

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

1 Op dit moment is het voorbereidingsbesluit facetbestemmingsplan kamerverhuur

van kracht. 7

Raadsvoorstel

Afvalvoorziening

Ja, via Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Goed verhuurderschap

Ja, via de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Beperkt2

Leefbaarheidstoets

Ja

Nee

Hospitaregeling

Ja

Ja

Tabel 2: Inhoudelijk verschil tussen Huisvestingsverordening 2020 en facetbestemmingsplan kamerverhuur op hoofdlijnen .

We leggen de komende tijd verschillende voorstellen en een brief aan uw raad voor: - Januari/februari 2022: raadsvoorstel vaststelling facetbestemmingsplan Kamerverhuur; - Januari/februari 2022: raadsvoorstel onderzoek opkoopbescherming; - Eerste kwartaal 2022: raadsvoorstel wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 (naar aanleiding van uitspraak Raad van State van 23 juni 2021); - Voor de zomer van 2022: brief over beleidsplan kamerverhuuroverlast; - Voor de zomer van 2022: wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 (onder voorbehoud van vaststelling raadsvoorstel onderzoek opkoopbescherming). Bijlagen 1. Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020. 2. Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336).

2 In de Beleidsregels Kamerverhuur 2021 zijn enkele regels over verhuurderschap

opgenomen. 8