Raadsvoorstel Voortgangsrapportage grote projecten 2022

jab = Raadsvoorstel

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022 Opsteller Programma Portefeuillehouder

Bertine Schouten - Willemsen Wonen en Stedelijke ontwikkeling N.P. Vergunst

Datum voorstel Status Dossiernummer

10 januari 2022 Openbaar

Samenvatting Net zoals in 2019 en 2020 werd de ontwikkeling in 2021 gekenmerkt door een grotere vraag dan aanbod. Er is echter nog steeds krapte op de woningmarkt. In 2021 zijn circa 1330 kavels uitgegeven, waarvan 1315 in de Waalsprong. Daarnaast is 8,3 hectare bedrijventerrein verkocht. De herziening van de grondexploitaties levert een positief saldo op van € 6,1 miljoen. De mutaties hebben geleid dat in totaal een bedrag van € 6,1 miljoen aan de saldireserve kan worden toegevoegd. Het risicoprofiel is opnieuw bepaald voor alle planexploitaties en deelnemingen en bedraagt € 124,45 miljoen en is daarmee nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de Stadsbegroting 2022-2025. De onderliggende VGP is via de planning & control portal, net als de Stadsrekening en Stadsbegroting, digitaal te raadplegen. Met daarbij een kaart van Nijmegen, waarop de projecten in één oogopslag benaderbaar zijn.

Voorstel 1. De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters. 2. De bijbehorende begrotingswijziging BW-01822 vast te stellen. 3. De volgende planexploitaties toe te voegen: a. Steltsestraat; b. Oosterhoutsedijk 48, Wijers; c. Krayenhofflaan, Batava; d. Doddendaal 1; e. Kelfkensbos herinrichting omgeving; f. Sporthal Noord; g. De Hulsen; h. Stationsgebied; i. Winkelsteeg kanaalzone; 4. De volgende planexploitaties af te sluiten: a. Neboklooster; b. Bachstraat 29; 5. Winstnames uit programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling toe te voegen aan de saldireserve: Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winstname plaatsgevonden van in totaal € 1.077.000,-: • Dorpsstraat 92-118; • Van Schuylenburgweg; • Tollenstraat/Dobbelmannweg;

Opgesteld door Bertine Schouten, b.schouten@nijmegen.nl

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Raadsvoorstel

6. 7. 8.

De planexploitatie Kelfkensbos herinrichting omgeving vast te stellen. De planexploitatie Van Rosenburgweg Hippe Kip vast te stellen. Het beschikbare programmageld 2022 voor Stationsgebied in 2021 beschikbaar te stellen.

Aanleiding De Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) geeft inzicht in de ontwikkelingen van de planexploitaties van de gemeente Nijmegen. Voorbeelden van deze projecten zijn Waalsprong, Onderwijshuisvesting, Stationsgebied, etc. De VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij projecten. Als hierover besluiten moeten worden genomen, worden deze als beslispunt opgenomen. In deze VGP staat informatie over alle planexploitaties, over de deelnemingen (zoals Waalfront) en samenwerkingen (bijvoorbeeld Bijsterhuizen). Ook is hierin opgenomen de informatie over de risico’s die verbonden zijn aan de planexploitaties, het hiervoor benodigd weerstandsvermogen, de zogenaamde Planexploitaties In Ontwikkeling (PIO = haalbaarheidsstudies, research & development) en de strategische gronden. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar en biedt het control- en sturingsmogelijkheden voor de ontwikkelingsportefeuille van het taakveld grondexploitaties van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling. Deze rapportage wordt besluitvormend aan de gemeenteraad voorgelegd en is vervolgens de basis voor de verdere uitvoering van de projecten. De effecten uit deze VGP worden verwerkt in de Stadsrekening 2021, voorjaar 2022.

Beoogde impact Afleggen van verantwoording over de ontwikkeling van projecten in het taakveld grondexploitaties van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling over 2021 en het vaststellen van het kader voor projecten voor 2022 en verder. Dit voorstel draagt bij aan verschillende doelen van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling, zoals die in de stadsbegroting zijn opgenomen. Zoals het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren om zo de ambities uit de Omgevingsvisie te kunnen realiseren. En het doel om onze woningbouwopgave uit de Omgevingsvisie en uitvoeringsagenda wonen te gaan realiseren. Argumenten Uitgifte woningbouw 2021 In 2021 is grond voor circa 1330 kavels voor woningbouw uitgegeven, waarvan 1315 in de Waalsprong. In Waalfront is dit jaar gestart met de bouw Dijkkwartier Oost, de grondverkoop heeft in 2020 plaatsgevonden. In 2022 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd. Vooruitblik woningbouw 2022 en verder Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen, zie hiervoor de vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” (Uitvoeringsagenda Wonen 2020- 2025).

Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit naar 130% vergroot Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Raadsvoorstel

en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in door in te zetten op transformatie en doorstroming in de bestaande stad. De met de Nijmeegse corporaties getekende Samenwerkingsagenda Wonen geeft mede invulling aan deze opgave. De prognose voor de kaveluitgifte in 2022 is circa 1550 kavels, waarvan 1140 in de Waalsprong, 269 in het Waalfront en 141 in de bestaande stad. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2022 en 2023 opgeleverd zullen gaan worden zitten niet in deze prognose en komen daarbij. Verder verwachten wij dat we vanaf 2023 de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg kunnen uitgeven. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de (voorbereiding van de) procedures en de participatie. Uitgifte 2021 & doorkijk bedrijventerreinen In het regionale Programmering Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. In het voorjaar 2021 hebben wij in het kader van de RPW een plan ingediend voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor de locatie de Grift.

Dit heeft er toe geleid dat Nijmegen mag uitbreiden met 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek op de Grift. De voorbereidingen voor een nieuwe bestemmingsplan voor de Grift zijn in 2021 gestart. In 2021 is 8,3 ha bedrijventerrein verkocht, dat is ruimschoots boven het verwachte jaargemiddelde van 4,3 ha. Hierdoor hebben wij de prognoses voor 2022 en 2023 naar beneden moeten bijstellen. We verwachten dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. Detailhandel Voor wat betreft de detailhandel zijn er in 2021 belangrijke stappen gezet in de Waalsprong. Zo is eind 2021 gestart met de bouw van het nieuwe winkelcentrum in Hof van Holland en is het bestemmingsplan voor de grote bouwmarkt in Ressen onherroepelijk geworden. Ook in Dukenburg zijn mijlpalen bereikt, zoals de opening van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst, is er een overeenkomst gesloten met de eigenaar van het winkelcentrum Weezenhof en voor het winkelcentrum Dukenburg is er gewerkt aan een haalbaar masterplan. In juni 2021 is het ambitieuze actieplan Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld.

We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden. Financieel De BBV-regels zijn verwerkt in de herziening van de planexploitaties in deze VGP.

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Raadsvoorstel

Figuur: Infographic over de belangrijkste thema’s uit de Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Toevoegen planexploitaties Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners, zoals is beschreven in de vastgestelde Omgevingsvisie. De instrumenten van het grondbeleid initiëren en ondersteunen deze gewenste ontwikkelingen. Om invulling te kunnen geven aan de geformuleerde ambities en doelen leggen wij een aantal nieuwe planexploitaties ter besluitvorming voor aan uw gemeenteraad. Zoals in de geldende nota Grondbeleid is opgenomen passen wij het grondbeleid situationeel toe. Dit betekent onder andere dat wanneer de situatie daarom vraagt we actief grondbeleid gaan toepassen, voorbeeld hiervan zijn de toegevoegde planexploitaties voor de nieuwe locaties van Krayenhofflaan (Batava), Kelfkensbos herinrichting omgeving, Sporthal Noord en De Hulsen. Kanttekeningen Ontwikkelingen afgelopen jaar Net zoals in 2019 en 2020 werd de ontwikkeling in 2021 gekenmerkt door een grotere vraag naar woningen dan werd er aangeboden. Hierdoor blijft de gemiddelde koopsom verder doorstijgen. Het aantal transacties voor woningbouw was in 2019 en 2020 vrijwel gelijk. In

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Raadsvoorstel

de eerste 3 kwartalen van 2021 is, vergeleken met 2020, een daling van 4% in het aantal transacties te zien (bron: woningmarktcijfers). De realisatie van grondverkopen voor woningbouw (circa 1330 kavels) is achter gebleven bij de prognose voor 2021 (2000 kavels). In de bestaande stad zijn bijna geen kavels uitgegeven. Het gaat dan bijvoorbeeld over de woningen aan de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat en de Molukkenstraat. Oorzaken van deze vertraging zijn onder andere de extra tijd die nodig is geweest voor participatie dan wel de afstemming met betrokken partijen. Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel weer flink hoger dan afgelopen jaren. Ten opzichte van vorig jaar zijn dat circa 50 kavels meer dan vorig jaar. Focus woningbouwversnelling Zoals we eerder hebben aangegeven zouden we de plancapaciteit van de woningbouw vergroten naar 130%, zodat tussen 2020 en 2030 minimaal 10.000 woningen en circa 2.000 studentenwoningen toegevoegd kunnen worden. De plancapaciteit voor de periode 2020 2030 is opgehoogd tot ruim 16.500 woningen, circa 139% van de behoefte, ruim boven de 130%. Het aantal bestemmingsplannen dat in 2021 in voorbereiding, in procedure was dan wel werd vastgesteld was historisch hoog. Het ging om 13 vastgestelde bestemmingsplannen, 13 ontwerp-bestemmingsplannen en 25 in voorbereiding.

Voor 2022 zijn er circa 30 nieuwe bestemmingsplannen in aantocht. Dit betekent dat het aantal vast te stellen bestemmingsplannen ongekend hoog zullen blijven. Ons college gaat wel focus aanbrengen in de procedures die een grote bijdrage gaan leveren aan de woningbouwopgave en –versnelling, omdat het risico bestaat dat door de grote hoeveelheid bestemmingsplanprocedures vertraging in alle procedures zou kunnen ontstaan. Herziening Stationsomgeving en Winkelsteeg Op 24 november 2021 heeft de gemeenteraad de nieuwe planexploitaties voor de gebiedsontwikkeling Stationsomgeving en Winkelsteeg vastgesteld. In het kader van de VGP zijn deze nieuwe planexploitaties beperkt herzien, omdat deze immers zeer recent zijn vastgesteld. Alleen de parameters kostenstijging en opbrengstenstijging 2021 zijn bij deze planexploitaties herzien. Grondexploitatie Waalfront In deze VGP is de nieuwe grondexploitatie Waalfront niet verwerkt, omdat deze voor wensen en bedenkingen naar de raad is gestuurd. Zodra deze grondexploitatie definitief is vastgesteld zullen de effecten worden verwerkt in de Stadsrekening. De verwachting is dat dit kan plaatsvinden bij de eerstvolgende Stadsrekening in het voorjaar van 2022. Parameters Voor de herziening van de planexploitaties zijn de parameters van groot belang.

Wij hebben de parameters door een extern bureau laten opstellen, waarna een ander bureau nog een plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd. Vervolgens zijn de nieuwe parameters bij de laatste stadsbegroting vastgesteld. We blijven de ontwikkelingen die relevant zijn voor deze parameters, zoals de prijsontwikkeling van de bouwkosten en de grondprijzen, nauwlettend volgen. En we blijven hierover in overleg met de accountant. Indien daartoe

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Raadsvoorstel

aanleiding zou bestaan vindt er een correctie van de parameters plaats bij de stadsrekening 2021. Financiën De financiële effecten van de herzieningen zijn een toevoeging aan de saldireserve van € 6,1 miljoen en een nagenoeg gelijkblijvend risicoprofiel van € 124,5 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn veroorzaakt door de vaststelling van de twee nieuwe planexploitaties Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied, de vrijval van de voorziening Waalsprong naar aanleiding van de herziening, een drietal tussentijdse winstnames en de deels vervroegde winstuitkering uit Bijsterhuizen. Bij de 2e voortgangsmonitor is € 10 mln. beschikbaar gesteld voor Stationsgebied en bij de Stadsbegroting 2022-2025 € 6,2 mln. Deze bijdrages zijn verwerkt in de planexploitatie Stationsgebied die 24 november 2021 door de raad is vastgesteld. Doordat de vaststelling van de planexploitatie in 2021 heeft plaatsgevonden moet ook de voorziening in 2021 getroffen worden. Dit betekent dat ook de bijdrage die in 2022 is opgenomen in 2021 wordt ingezet. Deze bijdrage komt in 2021 ten laste van de saldireserve. Daarom wordt voorgesteld de bijdrage in de begroting 2022 te corrigeren en ten gunste van de saldireserve te boeken. Vervolg Na besluitvorming door de gemeenteraad over dit voorstel worden de uitkomsten verwerkt in de Stadsrekening 2021.

Over diverse grote projecten wordt de gemeenteraad structureel geïnformeerd. Wij zijn in overleg met de auditcommissie op welke manier de gemeenteraad naast de jaarlijkse VGP tussentijds geïnformeerd kan worden over de voortgang van de Waalsprong, Waalfront, Stationsomgeving en Winkelsteeg. Nieuwe planexploitaties zullen in 2022 aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd, waarna deze in de volgende VGP worden opgenomen. Bijlage 1. Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022