Raadsvoorstel Verkenning opkoopbescherming

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Verkenning opkoopbescherming Opsteller Programma Portefeuillehouder

Bas Böhm Wonen en Stedelijke ontwikkeling J. Wijnia en N.P. Vergunst

Collegebesluit 7 december 2021 Behandeldatum Raad 2 februari 2022 Status Openbaar

Samenvatting Het kabinet heeft de stap genomen om het opkopen van woningen door beleggers voor verhuur aan banden te leggen. Deze 'opkoopbescherming' is onderdeel van het wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur. Naar verwachting treden per 1 januari 2022 de maatregelen in het kader van de 'opkoopbescherming' in werking. De raad wordt conform toezegging geïnformeerd over de verkenning naar het instrument opkoopbescherming. Tevens wordt een voorstel gedaan een beleidsvoornemen vast te stellen waardoor een vergunningplicht wordt voorbereid voor aankoop van bestaande koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van € 350.000. Door invoering van een vergunningplicht mogen deze woningen bij aankoop gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. Hiermee beschermen we deze schaarse koopwoningen en verbeteren we de beschikbaarheid hiervan.

Voorstel 1. Op basis van de “Verkenning wensen en mogelijkheden opkoopbescherming” vast te stellen dat er in de hele stad schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen en dat het nodig is om deze woningvoorraad te beschermen; 2. Ter bescherming van de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen het beleidsvoornemen vast te stellen om een vergunningplicht in te voeren waardoor deze woningen bij aankoop gedurende vier jaar na aankoop niet mogen worden verhuurd, onder het voorbehoud dat de gewijzigde Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) in werking zijn getreden. 3. Ten behoeve van punt 2 wijziging van de huisvestingsverordening voor te bereiden waarbij een vergunningplicht stadsbreed wordt ingevoerd voor aankoop van bestaande koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van € 350.000, onder het voorbehoud dat de gewijzigde Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) in werking zijn getreden. Aanleiding Het kabinet heeft de stap genomen om het opkopen van woningen door beleggers voor verhuur aan banden te leggen. Deze 'opkoopbescherming' is onderdeel van het wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur. Naar verwachting treden per 1 januari 2022 de maatregelen in het kader van de 'opkoopbescherming' in werking.

Met een wijziging van de Woningwet krijgen gemeenten de mogelijkheid om via hun (gewijzigde) huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren. Woningen in aangewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning

B&W, Raad / sjab = Raadsvoorstel Opgesteld door Bas Bohm, 34 36, b.bohm@nijmegen.nl

Raadsvoorstel

verleent. Hiermee moet voorkomen worden dat deze woningen opgekocht worden voor verhuur. Het is een maatregel die ingezet wordt bij bestaande woningen en mag uitsluitend ingezet worden bij goedkope en middeldure koopwoningen en bij aantoonbare schaarste en/of leefbaarheidsproblemen. Overigens kan de aangepaste Woningwet pas in werking treden als het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) is afgerond. Het besluit is voor advies voorgelegd aan de Raad van State. De verwachting van het Rijk is dat de gewijzigde Woningwet en het BTIV per 1 januari 2022 in werking kunnen treden. Aan de raad is toegezegd om dit jaar een verkenning naar het instrument opkoopbescherming te sturen. Daarnaast is een motie over de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw aangenomen, waarin onder meer wordt gevraagd naar informatie van het Kadaster en informatie over prijsgrenzen in andere steden. De brief over invulling van deze motie is als bijlage toegevoegd. Beoogde impact We zorgen voor een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners; één van de ambities van het programma Wonen en Stedelijke Ontwikkeling. Voldoende aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen is één van de doelen uit de Uitvoeringsagenda Wonen. Dit aanbod staat in de huidige markt onder steeds grotere druk.

Met dit voorstel verbeteren we van de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. Argumenten 1. De raad is toegezegd om dit jaar een verkenning naar het instrument opkoopbescherming te doen Door verzending van de verkenning en het doen van een voorstel wordt invulling gegeven aan de toezegging aan de raad om dit jaar een verkenning te doen naar het instrument opkoopbescherming. 2. Schaarste kan worden aangetoond tot € 350.000 Afgelopen jaren is meermaals onderzoek gedaan naar schaarste op de koopwoningmarkt. De twee meest recente analyses laten een tekort zien aan de goedkope en middeldure koopwoningvoorraad. In de uitspraak van de Raad van State over het kamerverhuurbeleid stelt de Raad dat de gemeente aannemelijk gemaakt heeft dat er schaarste is aan woningen met een WOZ-waarde tot € 350.000. 3. Er is stadsbreed schaarste aan goedkope en middeldure huurwoningen In de wet gaat het om een gebiedsgerichte opkoopbescherming. Uit de verkenning blijkt dat er stadsbreed schaarste is aan goedkope en middeldure huurwoningen. Uit deze schaarste komt voort dat de bestaande koopwoningenvoorraad in de hele stad bescherming verdient. Naast schaarste zien wij het aandeel opgekochte woningen in een stadsdeel als indicatie van de mate waarin woningen in stadsdelen interessant zijn voor opkopers/verhuurders.

Hierbij zien we overigens dat het aandeel opgekochte woningen in Nijmegen wat lager ligt dan gemiddeld in de benchmarksteden.

Raadsvoorstel

4. Leefbaarheid geeft onvoldoende onderbouwing Leefbaarheid kan ook een reden zijn voor onderbouwing voor invoering van een vergunningplicht. De invloed van verhuur op de leefbaarheid, specifiek de 'sociale cohesie', is lastig aan te tonen. Vooralsnog is de inschatting dat het argument leefbaarheid niet voldoende te onderbouwen is bij het invoeren van een opkoopbescherming. 5.

De gewijzigde Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting hebben nog geen formele rechtskracht De verwachting van het Rijk is dat de gewijzigde Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen Volkshuisvesting (BTIV) per 1 januari 2022 in werking kunnen treden. Zolang deze nog niet in werking zijn getreden is er nog geen sprake van formele rechtskracht. Het beleidsvoornemen om een vergunningplicht in te voeren gebeurt daarom onder voorbehoud van de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet en het BTIV.

Kanttekeningen 1. Minder aanbod huurwoningen Het invoeren van een vergunningplicht leidt tot minder aanbod van middeldure en vrije sector huurwoningen. In het nieuwbouwprogramma zien we voldoende mogelijkheden voor invulling van deze vraag. In de huidige woningmarkt staat de beschikbaarheid en realisatie van goedkope en middeldure koopsector onder grote druk. Met dit voorstel wordt ervoor gezorgd dat jaarlijks gemiddeld 160 woningen behouden blijven in de goedkope en middeldure koopsector. Naast een kleiner aanbod in de middeldure en vrije sector voorzien we negatief effect op het aanbod aan kamerverhuur. Tot slot zou het invoeren van een vergunningplicht kunnen leiden tot minder sociale huurwoningen en het opwerpen van een drempel bij de verduurzaming van woningcorporatiebezit. Bij de uitwerking van mogelijke wijzigingen in de huisvestingsverordening bespreken we dit met de Nijmeegse woningcorporaties en kijken we of een uitzonderingsmogelijkheid voor toegelaten instellingen (woningcorporaties) nodig is. 2.

Uitvoeringskosten bepalen op het moment dat wordt besloten wijziging van de huisvestingsverordening voor te bereiden Met dit voorstel kunnen de uitkomsten van de verkenning worden besproken en richting worden bepaald. In de verkenning is een eerste indicatie van uitvoeringskosten opgenomen. Meer regulering leidt hoe dan ook tot meer uitvoeringskosten. De omvang van deze kosten is echter afhankelijk van definitieve keuzes, waaronder bijvoorbeeld de wijze van handhaving. Indien de raad besluit om wijziging van de huisvestingsverordening voor te bereiden zullen de uitvoeringskosten hiervan ook in beeld worden gebracht en ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. Financiën Dit voorstel heeft geen financiële consequenties.

Raadsvoorstel

Vervolg Indien wordt besloten een wijziging van de huisvestingsverordening voor te bereiden zal de wettelijke procedure hiervoor worden gevolgd. Dit betekent dat hierover (nader) overleg plaats zal vinden met o.a. de Nijmeegse woningcorporaties en met gemeenten in deze woningmarktregio. Daarnaast werkt de VNG aan een modelverordening. Zij verwachten deze in januari gereed te hebben.

Bijlagen 1) Rapport “Verkenning wensen en mogelijkheden opkoopbescherming” 2) Raadsbrief Uitvoering motie zelfbewoningsplicht "“Een hogere grens meer betaalbare woningen in de stad”