Raadsvoorstel Vaststelling facetbestemmingsplan Kamerverhuur

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Vaststelling facetbestemmingsplan Kamerverhuur Opsteller Programma Portefeuillehouder

Marc Muntjewerff Wonen en Stedelijke ontwikkeling J. Wijnia en N.P. Vergunst

Collegebesluit 14 december 2021 Behandeldatum Raad 2 februari 2022 Status Openbaar

Samenvatting Het ontwerp facetbestemmingsplan Kamerverhuur heeft in de periode van donderdag 7 oktober tot en met woensdag 17 november 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan is nu gereed voor vaststelling.

Voorstel 1. Het facetbestemmingsplan Kamerverhuur vast te stellen overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het bestand NL.IMRO.0268.FBPKamerverhuur-VG01 met bijbehorende bestanden, waarmee wordt verboden om een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan te verkameren (met 3 of meer kamers). Verkameren is hierna alleen nog mogelijk met een omgevingsvergunning. 2. De zienswijzennota vast te stellen. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening. Aanleiding Op 23 september 2020 heeft uw raad het beleidsvoornemen geuit om een facetbestemmingsplan Kamerverhuur op te stellen en niet eerder dan één jaar na de bekendmaking van dit besluit het ontwerp facetbestemmingsplan ter inzage te leggen. Het ontwerp facetbestemmingsplan Kamerverhuur heeft in de periode van donderdag 7 oktober tot en met woensdag 17 november 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn in totaal 9 zienswijzen binnengekomen, waarvan één zienswijze niet-ontvankelijk is. Het bestemmingsplan is nu gereed voor vaststelling. Beoogde impact Met het facetbestemmingsplan Kamerverhuur wordt het verboden om een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan te verkameren (met 3 of meer kamers). Verkameren is dan alleen nog mogelijk met een omgevingsvergunning.

Dit voorstel past bij de ambitie binnen het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling zoals opgenomen in de Stadsbegroting. Hierin is de ambitie benoemd dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Een van de doelen is voldoende goede woningen voor studenten en starters, waarbij overlast wordt tegengegaan. Met het facetbestemmingsplan Kamerverhuur blijft goede kamerverhuur mogelijk, maar kunnen we overlast tegen gaan.

Argumenten

&W, Raad / sjab = Raadsvoorstel Opgesteld door Marc Muntjewerff, 28 96, m.muntjewerff@nijmegen.nl

raadsvoorstel raadakamerverhuur

Raadsvoorstel

1.1 We handelen conform het raadsbesluit van 23 september 2020. Hierin heeft uw raad besloten om een facetbestemmingsplan Kamerverhuur op te stellen en niet eerder dan één jaar na de bekendmaking het ontwerp facetbestemmingsplan ter inzage te leggen. Het ontwerp facetbestemmingsplan Kamerverhuur heeft in de periode van donderdag 7 oktober tot en met woensdag 17 november 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan is nu gereed voor vaststelling. 1.2. Het facetbestemmingsplan kamerverhuur past binnen de doelstellingen van het kamerverhuurbeleid. We hebben drie belangrijke doelen met ons kamerverhuurbeleid: • Er moet voldoende huisvesting beschikbaar zijn voor diverse groepen, ook voor studenten. We maken kamerverhuur daarom niet onmogelijk. • We willen de betaalbare voorraad die schaars is beschermen. • We zetten in op leefbare wijken. Het facetbestemmingsplan Kamerverhuur stelt ons in staat om de doelen na te streven. Kamerverhuur blijft mogelijk, maar overlast kunnen we tegen gaan. Op grond van het facetbestemmingsplan kunnen we een ruimtelijke afweging maken bij het toestaan van kamerverhuur. De Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 wordt ingezet om de betaalbare voorraad die schaars is te beschermen. 1.3 Het toestaan van kamerverhuur vraagt een ruimtelijke afweging.

Uit vaste rechtspraak van de Raad van State blijkt dat kamerverhuur een andere ruimtelijke impact heeft dan reguliere bewoning. Dat is ook gebleken uit de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan Nijmegen-West (ECLI:NL:RVS:2013:1669). Hierin heeft de Raad van State aangegeven dat wanneer in het bestemmingsplan kamerverhuur of woningsplitsing wordt toegestaan, er vooraf een ruimtelijke afweging dient plaats te vinden. Het is dus niet mogelijk om door het opnemen van een ruime woonbestemming overal kamerverhuur toe te staan zonder dat een ruimtelijke afweging heeft plaatsgevonden. Door met het facetbestemmingsplan Kamerverhuur een verbod op kamerverhuur op te nemen waarvan door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken, is het mogelijk om per geval een ruimtelijke afweging te maken. Dit verbod gaat gelden voor alle panden waar wonen is toegestaan. Dit houdt in dat het verbod ook geldt voor duurdere woningen (boven de NHG-kostengrens: in 2021 €325.000) en voor panden die kunnen worden omgezet in wonen (bijvoorbeeld kantoorpanden). 1.4 Een bestemmingsplan kamerverhuur is een juridisch stevig instrument. Veel gemeenten, waaronder Nijmegen, worstelen met het juridisch goed regelen van verkamering via de Huisvestingsverordening. Verschillende gemeenten gebruiken (mede) het bestemmingsplan om kamerverhuur te reguleren.

Op basis van jurisprudentie lijkt een bestemmingsplan juridisch steviger dan een regeling via de Huisvestingsverordening. Gezien de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 23 juni 2021 over de Huisvestingsverordening 2019 en 2020 (ECLI:NL:RVS:2021:1336 )waarin wordt aangegeven dat de vergunningplicht alleen voor woningen met een WOZ waarde tot de NHG-kostengrens met een maximum van €350.000,- geldt, is het wenselijk dat deze instrumenten naast elkaar bestaan.

2

Raadsvoorstel

Het bestemmingsplan gaat over een goede ruimtelijke ordening. De Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 wordt ingezet om schaarse goedkope en betaalbare woningen te beschermen. Onderstaande tabel geeft globaal het verschil tussen de twee instrumenten. Huisvestingsverordening 2020

Facetbestemmingsplan Kamerverhuur

Wettelijke grondslag

Huisvestingswet 2014

Wet ruimtelijke ordening

Type vergunning

Omzettingsvergunning

Omgevingsvergunning

Werkingsgebied

Woningen met een WOZwaarde tot de NHGkostengrens met een maximum van €350.000,-

Alle woningen

Motief instrument

Beschermen van de woningvoorraad door het voorkomen van schaarste

Borgen van een goede ruimtelijke ordening

Beleidsregels

Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Tabel 1: Schematisch overzicht verschil Huisvestingsverordening 2020 en facetbestemmingsplan kamerverhuur. 1.5 Er zijn beleidsregels voor kamerverhuur opgesteld. In het facetbestemmingsplan Kamerverhuur is een verbod op verkamering opgenomen. Van dit verbod kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken indien de verkamering niet leidt tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op het woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw. Per vergunningsaanvraag kan op deze manier een ruimtelijke afweging worden gemaakt. Om deze afweging goed te kunnen maken heeft het college op 29 juni 2021 beleidsregels vastgesteld. De Beleidsregels Kamerverhuur 2021 zijn op 2 juli 2021 in werking getreden. 1.6 Het voornemen om een facetbestemmingsplan Kamerverhuur op te stellen is tijdig bekend gemaakt. Het voornemen om een facetbestemmingsplan Kamerverhuur op te stellen is op 30 september 2020 in het gemeenteblad op overheid.nl bekend gemaakt. Daarnaast is dit voornemen via persberichten (w.o. De Brug) en de gemeentelijke sociale mediakanalen (gemeentelijke website, Facebook en Twitter) bekend gemaakt. Voor pandeigenaren of andere rechthebbenden was het daarmee voorzienbaar dat de betreffende gebruiksmogelijkheden voor kamerverhuur zouden komen te vervallen, waardoor planschaderisico’s zijn geminimaliseerd.

1.7 De provincie en het waterschap hebben aangegeven dat vooroverleg over het facetbestemmingsplan Kamerverhuur niet nodig is. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen zoals de provincie en het

3

Raadsvoorstel

waterschap. De provincie en het waterschap hebben echter aangegeven dat vooroverleg over het facetbestemmingsplan Kamerverhuur niet nodig is. 2.1. De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het facetbestemmingsplan. Er zijn in totaal 9 zienswijzen binnengekomen, waarvan één zienswijze niet-ontvankelijk is. De zienswijzen zijn in een zienswijzennota samengevat en voorzien van een beoordeling door het college van burgemeester en wethouders. De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3.1 Er hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening. Dit facetbestemmingsplan bevat geen ruimtelijke ontwikkelingen welke op basis van artikel 6.2.1 Bro vergezeld dienen te gaan van een exploitatieplan dan wel waarvan het kostenverhaal anderszins dient te worden geregeld. Voor dit bestemmingsplan behoeft dan ook geen exploitatieovereenkomst of exploitatieplan te worden opgesteld. De toetsing en handhaving van dit facetbestemmingsplan vraagt wel extra ambtelijke capaciteit. Hiervoor is een reservering opgenomen in de gemeentelijke begroting. Kanttekeningen 1.1 Met een bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijk relevante regels worden gemaakt. Met het kamerverhuurbeleid zetten we sterk in op het verbeteren van de leefbaarheid. Zo hebben we voorwaarden die gaan over goed verhuurderschap.

Daarnaast beschermen we goedkope woningen tegen verkamering. Zo is het bijvoorbeeld verboden om woningen met een WOZ-waarde tot €220.000,- te verkameren. Deze twee voorgaande punten zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening en kunnen niet een-op-een worden overgenomen in een bestemmingsplan. Het blijft dus noodzakelijk om de Huisvestingsverordening te gebruiken voor leefbaarheidsregels (voor zover niet ruimtelijk relevant) en het specifiek beschermen van goedkope woningen. Hierdoor ontstaan twee vergunningensystemen naast elkaar. Een omgevingsvergunning op basis van het bestemmingsplan en een omzettingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening. Dat betekent dus dat eigenaren die in de nieuwe situatie een pand willen verkameren, rekening moeten houden met twee vergunningen en dat nieuwe aanvragen aan deze regelingen zullen worden getoetst en moeten voldoen. In onderstaande tabel is het verschil tussen de Huisvestingsverordening 2020 en facetbestemmingsplan Kamerverhuur op hoofdlijnen aangegeven.

4

Raadsvoorstel

Regel

Huisvestingsverordening 2020

Facetbestemmingsplan kamerverhuur1

Waarde woning

Verbod op verkameren van woningen met een WOZwaarde tot €220.000,-

Geen regels over de waarde van de woning.

Insluiting

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Geluid

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Fietsenstalling

Ja

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Afvalvoorziening

Ja, via Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Ja, via Beleidsregels Kamerverhuur 2021

Goed verhuurderschap

Ja, via de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2021

Beperkt2

Leefbaarheidstoets

Ja

Nee

Hospitaregeling

Ja

Ja

Tabel 1: Inhoudelijk verschil tussen Huisvestingsverordening 2020 en facetbestemmingsplan Kamerverhuur op hoofdlijnen. 1 Op dit moment is het voorbereidingsbesluit facetbestemmingsplan Kamerverhuur van kracht. 2 In de Beleidsregels Kamerverhuur 2021 zijn enkele regels over verhuurderschap opgenomen.

1.2 Het facetbestemmingsplan reguleert alleen nieuwe kamerverhuurpanden. Alle bestaande, op grond van het bestemmingsplan legale kamerverhuurpanden, worden positief bestemd. Hiervoor wordt gekeken naar het legale gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op 7 oktober 2021, zijnde het tijdstip van inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit facetbestemmingsplan Kamerverhuur. Dit houdt in dat het verbod op verkamering alleen geldt voor nieuwe kamerverhuurpanden of uitbreiding van bestaande kamerverhuurpanden. Om te kunnen blijven handhaven op bestaande kamerverhuurpanden zonder omzettingsvergunning tot de NHG-kostengrens is de Huisvestingsverordening nodig. Ook richt het verbod zich alleen op verkamering. Het splitsen van een woning in verschillende zelfstandige woningen wordt hiermee niet gereguleerd. 1.3 We willen het tekort aan studentenwoningen verder terugdringen. Het voornemen om een facetbestemmingsplan Kamerverhuur op te stellen is niet bedoeld om kamerverhuur onmogelijk te maken. Er is nog steeds een tekort aan studentenwoningen en dit tekort willen we graag terugdringen. Zo hebben we afspraken

5

Raadsvoorstel

met de SSH& gemaakt over toevoeging van studentenwoningen tot 2030. Om overlast zoveel mogelijk te voorkomen willen we kamerverhuur wel reguleren. Financiën Met de stadsbegroting 2022 is een totaalbedrag van €300.000 opgenomen (in 2022 en 2023) ter uitvoering van het kamerverhuurbeleid. Een bedrag van €30.000 zal worden ingezet op de handhaving van het facetbestemmingsplan Kamerverhuur. Dit is een taak die bij de gemeente zelf ligt. Handhaving vindt plaats op basis van handhavingsverzoeken. Een bedrag van circa €25.000 tot €30.000 zal ingezet worden voor extra taken bij de ODRN als gevolg van het facetbestemmingsplan. Hierbij moet gedacht worden aan extra werkzaamheden bij de vergunningverlening. Omdat het bestemmingsplan nieuw beleid is, moeten we dit blijven monitoren. Het overige deel van het budget zal worden ingezet voor de uitvoering van het kamerverhuurbeleid, de dekking van juridische kosten en overige werkzaamheden van de ODRN. Vervolg Na vaststelling van het facetbestemmingsplan Kamerverhuur, zal het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd.

Belanghebbenden die het met dit besluit niet eens zijn; niet-belanghebbenden die in de voorprocedure tijdig hun zienswijze hebben ingediend; en niet-belanghebbenden die niet verweten kunnen worden geen of niet tijdig een zienswijze te hebben ingediend, kunnen in deze periode beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Reclamanten worden hierover schriftelijk geïnformeerd. Bekendmaking van de vaststelling van het bestemmingsplan vindt plaats op www.overheid.nl (in het Gemeenteblad). Alle stukken zijn dan in te zien bij de informatiebalie in de Stadswinkel. Verder is het bestemmingsplan ook te zien op de website www.ruimtelijkeplannen.nl We leggen de komende tijd verschillende voorstellen en een brief aan uw raad voor: Januari/februari 2022: raadsvoorstel vaststelling facetbestemmingsplan Kamerverhuur; Januari/februari 2022: raadsvoorstel onderzoek opkoopbescherming; Eerste kwartaal 2022: raadsvoorstel wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 (naar aanleiding van uitspraak Raad van State van 23 juni 2021); Voor de zomer van 2022: brief over beleidsplan kamerverhuuroverlast; Voor de zomer van 2022: wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 (onder voorbehoud van vaststelling raadsvoorstel onderzoek opkoopbescherming).

Bijlagen De volgende bijlagen zijn bij dit raadsvoorstel gevoegd: Facetbestemmingsplan Kamerverhuur: bestaande uit toelichting, regels, verbeelding en bijlagen; Beleidsregels Kamerverhuur 2021; Zienswijzennota, zienswijzen.

6