Raadsvoorstel Planexploitatie Stationsgebied Nijmegen

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Planexploitatie Stationsgebied Nijmegen Opsteller Programma Portefeuillehouder

Paul Matthieu Wonen en Stedelijke ontwikkeling N.P. Vergunst

Collegebesluit 12 oktober 2021 Behandeldatum Raad 24 november 2021 Status Openbaar

Samenvatting In dit voorstel wordt de gemeenteraad voorgesteld om de planexploitatie Stationsgebied Nijmegen (G208, G215, G217, G219 tm G250) vast te stellen. Hiermee stelt de raad het meerjarig financieel kader vast, waarbinnen uitvoering wordt gegeven aan de integrale gebiedsontwikkeling Stationsgebied Nijmegen. Voorstel 1 De planexploitatie Stationsgebied Nijmegen (G208, G215, G217, G219 t/m G250) vast te stellen. 2 De eerder getroffen voorziening Hezelpoort van € 1,9 miljoen op te heffen en integraal op te nemen in de nieuw in te stellen voorziening Stationsgebied van € 18,1 miljoen, waarvan de dekking reeds beschikbaar is. 3 Het risicoprofiel voor de planexploitatie Stationsgebied van € 40,4 miljoen vast te stellen. Aanleiding De afgelopen jaren hebben we regelmatig College en Raad geïnformeerd over de ontwikkelingen bij station Nijmegen en de directe omgeving. En zijn er diverse besluiten genomen, die allen tezamen ertoe hebben bijgedragen dat het betreffende gebied met een totaal oppervlakte van circa 42 hectare stapsgewijs zich ontwikkeld naar een multimodale mobiliteitshub in het hart van de stad. Een belangrijke stap daarin vormde de ondertekening van de Bestuursovereenkomst met het Rijk in 2018 waardoor Station Nijmegen een nieuwe volwaardige Westentree krijgt als onderdeel van het Rijksproject Programma Hoogfrequent Spoor Schiphol-Nijmegen (PHS).

Deze opdracht van de gemeente bij het rijksproject PHS als extra opgave wordt ook wel de ‘bijbestelling’ genoemd. De ambitie om te komen tot die multimodale hub hebben we als gemeente verwoord in het bidbook “Thuis in de hub”. Met het bidbook presenteerden we als het ware onze geloofsbrieven in onze gesprekken met het Rijk voor partnerschap en medefinanciering. Onder impuls van de Nijmeegse Omgevingsvisie en de nationale agenda NOVI gebieden werd het mogelijk in maart 2020 als gemeente Nijmegen met het ministerie van BZK een Woondeal te sluiten voor het Stationsgebied. En verstrekte het ministerie van BZK zogeheten woningbouwimpulsgelden (WBI) voor de versnelling en realisatie van betaalbare woningen in het gebied. Met het vaststellen van het Kader Ruimtelijke Kwaliteit (KRK) unaniem besloten door de Raad in juni 2020 zijn de ambities vastgesteld om te komen tot een integrale en hoogwaardige (beeld)kwaliteit te voor station Nijmegen en omgeving voor de aanpassingen en opgaven die de komende jaren zullen plaatsvinden.

Raadsvoorstel

Met het vaster vormen aannemen van de integrale gebiedsopgave en de kwalificatie van het stationsgebied als preferente ontwikkelingslocatie voor woningbouw in de Omgevingsvisie heeft het College in 2020 Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gevestigd op (grote delen van) het plangebied. Op deze wijze hebben we voor de korte termijn onze positie veilig gesteld om daar waar we als gemeente nog geen grondpositie hebben, de gewenste ontwikkelingsrichting vorm te geven. Voor 2024 zullen we voor die locaties waarop WVG gevestigd is, het ruimtelijk planologisch kader gereed moeten hebben, dat dit bestendigd. Daartoe zullen aan de raad separate voorstellen worden gedaan. Met het BO MIRT besluit van 26 november 2020 hebben de verschillende partners te weten Rijk, NS, Provincie Gelderland en regio afspraken hebben gemaakt over de ontwikkeling en financiering van een multimodale mobiliteitshub. De beschikbaar gestelde middelen maken het mogelijk de kwaliteits- als schaalsprong van station en omgeving integraal aan te pakken. In combinatie met de realisatie van de Westentree en de versnelling van de woningbouw en bijbehorende infrastructuur, is de integrale gebiedsontwikkeling daarmee een feit. En wordt Stationsgebied Nijmegen getransformeerd tot een plek van hoge verblijfskwaliteit waar reizen, wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen.

Beoogde impact De planexploitatie vormt het meerjarig financieel kader waarbinnen uitvoering wordt gegeven aan de integrale gebiedsontwikkeling Stationsgebied Nijmegen. De planexploitatie biedt houvast en financieel perspectief. Dat geldt voor ons als gemeente als ook aan onze partners en subsidiegevers waarmee we prestatie afspraken hebben gemaakt. Met het verwerven van aanzienlijke rijksmiddelen en provinciale bijdragen geraken de gebiedsbrede plannen voor het stationsgebied in een nieuwe fase, te weten van planontwikkeling naar planvoorbereiding- en realisatie. En verschiet zij deels van kleur van gemeentelijk project naar een gebiedstransformatie met gedeelde verantwoordelijkheid tussen verschillende overheden. In het stationsgebied zal in de periode 2021-2030 door publieke en private partijen circa € 800 miljoen worden geïnvesteerd. De gemeentelijke bijdrage en investeringen zoals verwoord in de planexploitatie kent een totale omzet van circa € 192 miljoen en sluit met een tekort van circa € 18,1 miljoen netto contante waarde per 1-1-2022. Dit tekort kan worden afgedekt met eerder getroffen voorzieningen. Hiermee is de planexploitatie sluitend. Dit is verder uitgewerkt in de financiële paragraaf.

Argumenten 1.1 Prioritaire locatie in het hart van de stad Al heel lang wordt het Stationsgebied beschouwd als één van de meest kansrijke locaties om de bereikbaarheid van Nijmegen en de regio via het OV te verbeteren èn met grote potentie om het wonen en werken in het hart van de stad te versterken. Dit is als zodanig ook verwoord in de Ontwikkelingsvisie Nijmegen Centraal uit 2012. Dit is verder benoemd in het Coalitieakkoord van 2018 en uitgewerkt in de Omgevingsvisie 2020 als één van de prioritaire gebieden voor de ontwikkeling van Nijmegen. Deze positie is verder bekrachtigd in de landelijke NOVI agenda waarin het Stationsgebied samen met Kanaalzone/Winkelsteeg is opgenomen als één van de 14 locaties, waar de

Stationsgebied

Raadsvoorstel

verstedelijksopgave van Nederland moet worden gerealiseerd. 1.2 Integrale gebiedsontwikkeling als aanpak De afgelopen 20 jaar is geïnvesteerd in afzonderlijke voorzieningen als fietsenstallingen, busbanen, busstation en looproutes. En is er op diverse locaties door gemeente en private partners vastgoed ontwikkeld, zoals de bouw van de Keizer Karelgarage, het Talia gebouw met Doornroosje en appartementen SSH& en de Nimbus toren. Dit heeft niet altijd geresulteerd in het gewenste samenhangende effect en vaak bleek de uitkomst van de diverse maatregelen suboptimaal. Daarmee groeide de overtuiging dat een kwalitatieve structurele doorbraak alleen mogelijk zou zijn, indien sprake is van een geïntegreerde aanpak van vastgoed, infrastructuur en openbare ruimte, voor het gehele stationsgebied zowel aan de centrumzijde als de westzijde van het station. Lang was het niet mogelijk om als gemeente uitvoering te geven aan een dergelijke geïntegreerde aanpak. Enerzijds doordat er nog geen overeenstemming in visie was met de spoorse partners, die grondposities hebben in het gebied. En anderzijds omdat de middelen ontbraken om de brede geïntegreerde aanpak uitvoering te kunnen geven. Nu zijn deze beide randvoorwaarden wel aanwezig. 1.3 Uitvoering geven aan de ambitie multimodale mobiliteitshub Meer en meer wordt landelijk herkend dat stationslocaties de centrale gebieden zijn in de stad.

Daar waar verschillende vervoersstromen bij elkaar komen, sprake is van economische bedrijvigheid en kansen om (veelal braakliggende of extensief gebruikte) kavels in te zetten voor woningbouw. Gesproken wordt over zogeheten ‘multimodale mobilititeitshubs’. Met de transformatie van het stationsgebied Nijmegen tot multimodale mobiliteitshub willen we de volgende doelen bereiken: • versterken van de bereikbaarheid van Nijmegen en de regio voor trein- en busreizigers, fietsers en voetgangers • (versnellen van de) nieuwbouw van (betaalbare) woningen • toevoegen van maatschappelijke- en werkfuncties (door het vervangen of transformeren van verouderd vastgoed) • verbeteren en veiliger maken van de openbare ruimte als plaats voor ontmoeting en levendigheid • vanuit één hand regisseren van een samenhangende integrale gebiedsontwikkeling • versterken van relatie tussen de wijken Waterkwartier en Wolfskuil met de binnenstad en meeprofiteren van de economische impulsen in het stationsgebied • verbeteren van de routes tussen het station en de binnenstad, met name de ‘plinten’, de begane grond 2.1 Het Stationsgebied Het Stationsgebied Nijmegen, bestaat uit 3 deelgebieden. Binnen elk deelgebied onderscheiden we verschillende vastgoed- en infrastructuurprojecten.

De drie deelgebieden zijn: a) Station Nijmegen b)Gebiedsontwikkeling Westerkwartier c) Gebiedsontwikkeling Centrumkwartier Een kaart met een duidelijke demarcatie van de exploitatiegrens is opgenomen. Het totale vastgoedprogramma binnen de diverse deelontwikkelingen bestaat uit circa 1.250 woningen en 24.000 m² bruto vloeroppervlak niet-woningbouw. Dit is verder onderbouwd

Stationsgebied

Raadsvoorstel

in de volgende tabel. Van het totale woningbouwprogramma is circa 70% betaalbaar (bestaande uit sociale huur, middeldure huur en goedkope koop).

Gemeentelijke Ontwikkelingen Totaal ontwikkling derden

Programma woningbouw

628

626

1.254

Sociaal/goedkope huur

st

303

177

480

Goedkoop koop

st

61

0

61

Middelduur huur

st

142

211

353

Duur koop/vrije sector

st

niet woningbouw

122

238

360

14.999

9.308

24.307

Kantoren

m²

3.847

1.173

5.020

Winkels/horeca

m²

3.152

2.487

5.639

Bijzondere bebouwing/overig

m²

8.000

5.648

13.648

Parkeren (gebouwde voorziening)

st

346

341

687

Exploitatiegebied verdeeld in drie deelgebieden

Stationsgebied

Raadsvoorstel

2.1 Het Project Station Nijmegen bestaat uit de volgende onderdelen: • Rijksproject PHS Schiphol Nijmegen (de sporen en perrons) • Westentree als gemeentelijke bijbestelling bij PHS (de westzijde van het station) • Station centrumzijde; bestaat uit de BO MIRT onderdelen (o.a. stationshal en gebouwde fietsenstalling met plein centrumzijde)

2.1.1 Rijksproject PHS Schiphol-Nijmegen als aanjager Belangrijke aanjager voor de aanpak van het stationsgebied is het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) van het ministerie van I&W. Sinds 2014 is de gemeente één van de partners in het project PHS Schiphol - Nijmegen. De andere partners zijn het ministerie van I&W, de provincie Gelderland, NS, Arriva en Prorail. Door PHS Schiphol Nijmegen ontstaat een snellere en meer betrouwbare verbinding met de Randstad. De aanpassingen op het station Nijmegen bestaan uit het realiseren van een extra perron, het aanpassen van trappen en het doortrekken en aanpassen van de perrontunnel. De huidige plattegrond van het station met trappen en liften wordt hiermee fundamenteel aangepast. Hiermee worden de transferknelpunten in de perrontunnel en op de trappen opgelost. Ook wordt het opstelterrein grenzend aan het Willemskwartier vernieuwd en geschikt gemaakt voor het dagelijks opstellen en schoonmaken van treinen. Vergeleken met de huidige situatie op dat opstelterrein betekent dit meer bedrijvigheid en ook geluidsproductie. Door middel van bronmaatregelen kan dit voldoende beheerst worden. Recent is door de minister van I&W het Ontwerp Tracébesluit gepubliceerd. College en Raad hebben bij deze procedure geen besluitvormende rol. Het betreft hier geen gemeentelijke RO-procedure.

De gemeente zal in 2022 met ProRail een realisatieovereenkomst sluiten waarin alle afspraken voor de realisatiefase staan. Alsdan kan het ministerie van I&W in 2022 een realisatiebesluit nemen. Daarna zal de bouwfase beginnen die tot 2026/2027 zal duren. 2.1.2 De Westentree als gemeentelijke bijbestelling bij PHS Met het tekenen van een bestuursovereenkomst op 12 juli 2018 hebben het ministerie van I&W en de gemeente afgesproken om bij de realisatie van PHS, de perrontunnel door te trekken naar de westzijde en hier een nieuwe westelijke entree te realiseren. De westelijke entree omvat een nieuw stationsgebouw (inclusief de trappen en lift van en naar de openbare weg), een gebouwde fietsenstalling (3000 plaatsen) en de inrichting van een nieuw stationsplein met Kiss and Ride. Prorail is verantwoordelijk voor de voorbereiding en realisatie. De gemeente Nijmegen draagt zorg voor de totale financiering en de verantwoordelijkheid voor de risico’s van het onderdeel Westentree, zoals overeengekomen in de bestuursovereenkomst van 2018 met het ministerie van I&W. Met de komst van de Westentree wordt de stuwwal als barrière werking tussen de wijken Waterkwartier en Wolfskuil aan de ene kant en het centrum van Nijmegen aan de andere kant geslecht. En is er vanuit de wijken Wolfskuil en Waterkwartier een directe toegang naar het Station.

Met de nieuwe Westentree ontstaan diverse kansen voor ontwikkeling van vastgoed om daarmee uitvoering te geven aan de wens tot versnelling van de woningbouw. Dat geldt zowel voor locaties direct grenzend aan het nieuwe stationsplein ten zuiden van de Tunnelweg, alsook voor de locaties ten noorden van de Tunnelweg en de Hezelpoort.

Stationsgebied

Raadsvoorstel

De Westentree is daarmee de aanjager van de gebiedsontwikkeling aan de westzijde van het station. Werktitel voor dit gebied aan de westzijde van het Station is ‘het Westerkwartier’. Definitieve kostenraming en Realisatie overeenkomst Voor de Westentree bestaat al een lopende planexploitatie. Deze planexploitatie gaat uit van een basisvariant waarin de bijbehorende fietsenstalling op maaiveld wordt gesitueerd. Met de aanbieding van het bidbook ‘Thuis in de hub’ is de ambitie verwoord de fietsenstalling gebouwd uit te voeren en het dek van de fietsenstalling te benutten als stationsplein, ontmoetingsruimte en locatie voor de Kiss and Ride. Daarmee worden de geraamde kosten voor deze variant hoger. Reden om in het kader van het BO MIRT ook € 8 miljoen op te voeren als extra bijdrage vanuit Rijk ten behoeve van het tekort Westentree. Sinds de besluitvorming van het BO MIRT in november 2020 is met ondersteuning van het bureau Office Winhov verder gewerkt aan het ontwerp en de materialisatie conform de landelijke eisen van onze spoorse partners. De financiële doorrekening daarvan was opnieuw kostenverhogend. Als opdrachtgever voor de Westentree hebben we Prorail als opdrachtnemer verzocht een kostenoptimalisatie uit te voeren. Deze is echter nog niet afgerond en wordt verwacht in Q4 2021.

Om die reden hebben we het risicoprofiel voor de Westentree verhoogd en opgenomen in het totale risicoprofiel van de planexploitatie van circa € 40 miljoen. Voor de definitieve uitvoering van de Westentree , het zogeheten GO-besluit, door Prorail zal een Realisatie overeenkomst worden opgesteld, inclusief de afspraken voor beheer en exploitatie. Deze Realisatie overeenkomst zal separaat aan het College ter besluitvorming worden voorgelegd.

Visualisatie door Office Winhov 2021

Stationsgebied

Raadsvoorstel

2.1.3 BO MIRT onderdelen als ontbrekende deel van Station Nijmegen als geheel Daar waar het Rijksproject PHS een voertuig kon zijn voor de realisatie van de Westentree en daarmee de gebiedsontwikkeling van het Westerkwartier, was dat aan de centrumzijde heel lang niet aan de orde. De scope van PHS Nijmegen beperkte zich tot het reisdomein. En de transformatie van het vastgoed van het Station beperkte zich vanaf de perrons tot aan de zogeheten ‘poortjes’ cq tot aan de gevel van Van Ravensteyn. Het stationsgebouw – de blikvanger van elk station - als ontvangstdomein en het stationsplein met de fietsenstalling als omgevingsdomein vielen buiten de scope van PHS. Echter met de jaren van voorbereiding van het PHS project werd steeds duidelijker dat er een kans blijft liggen, indien niet ook aan de centrumzijde alle spoorse partijen de handen ineen slaan om een geïntegreerde aanpak tussen het Station en de directe omgeving te realiseren. En daarmee de tot dusverre suboptimale uitvoering structureel en duurzaam voor de toekomst te verbeteren. Dit besef resulteerde op initiatief van de gemeente in het bidbook ‘Thuis in de hub’. Vervolgens hebben alle PHS partners en het ministerie van BZK vanuit de Woondeal zich ingespannen het bidbook op de agenda te zetten van het Bestuurlijk Overleg Meerjaren Investeringsprogramma Ruimte en Transport van het Ministerie van I&W (BO MIRT).

In voorbereiding op het bidbook zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, om antwoord te kunnen geven aan de geconstateerde knelpunten in het ontvangstdomein van het station, het stationsplein, het busstation, de fietsenstallingen en de openbare ruimte en routing. Voor het Station centrumzijde onderscheiden we de volgende vijf deelprojecten: a) Stationshal b) Busstation & busroutering c) Verdiepte fietsroute tussen Stieltjesstraat en het ROC aan de Campusbaan d) Ondergrondse fietsenstalling (7000 plaatsen) e) Stationsplein inrichting openbare ruimte Om deze samenhangende vijf deelprojecten geïntegreerd aan te pakken zijn diverse alternatieven verkend en op hoofdlijnen uitgewerkt. Deze hoofdlijnen vormen de basis van de kostenraming van € 116 miljoen (prijspeil 2019), zoals besloten op de tafel van het BO MIRT van 26 november 2020. Deze is als volgt opgebouwd in miljoenen: • Aanpassing Busstation en wachtruimte • Nieuwe Stationshal: • Inrichting openbare ruimte/stationsplein • Ondergrondse fietsenstalling: • Verdiepte (snel-)fietsroute: • Westentree/infra (rest tekort):

€5 € 33 €8 € 40 € 22 €8 € 116 miljoen

Voor de financiering van de geraamde € 116 miljoen zijn de partners de volgende verdeling overeengekomen, in een grosso modo 50/50 verhouding Rijk en Regio: € 51 miljoen ministeries van IenW en BZK € 10 miljoen NS € 55 miljoen Provincie Gelderland en gemeente Nijmegen; tezamen de regio, respectievelijk € 35 miljoen en € 20 miljoen

Stationsgebied

Raadsvoorstel

Aldus is het mogelijk om de gehele opgave voor Station Nijmegen in inhoudelijke samenhang uit te voeren èn bovendien in de uitvoering en realisatie aansluiting te zoeken met de werkzaamheden voor PHS. Alsdan kan hierdoor de hinder en overlast voor de gebruikers van het Station worden beperkt.

Dit is een impressie. Niet de feitelijke uitvoering

2.1.3.1 Samenwerkingsafspraken en PVE als basis voor de Bestuursovereenkomst In 2021 hebben alle betrokken partijen uitwerking gegeven aan de afspraken en besluiten uit het BO MIRT van 2020. Centraal staat daarbij de volgende vragen: a) hoe worden de beschikbare middelen van € 108 miljoen voor de centrumzijde van het station en € 8 miljoen voor de Westentree toegewezen en verdeeld naar de verschillende onderdelen? b) welke governance wordt daarvoor ingericht, naar taken, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid bij risico’s in het partnerschap tussen alle partijen? Ten behoeve van deze beide vragen worden samenwerkingsafspraken opgesteld. Nadat het programma van eisen (PVE) voor de 5 onderdelen van het BO MIRT besluit is vastgesteld, de scope is bepaald en helder is welke onderdelen onder budgethouderschap van I&W en welke onder budgethouderschap van de gemeente vallen, zal een bestuursovereenkomst worden ondertekend. De bestuursovereenkomst regelt de governance, de aansprakelijkheid en de verdeling van de risico’s. Uitgangspunt hierbij is dat het beschikbare budget van € 108 miljoen als taakstellend wordt gehanteerd. Mocht blijken dat er toch meer budget nodig is, dan zal in de bestuursovereenkomst worden afgesproken hoe daarvoor de benodigde middelen te verwerven. In deze planexploitatie hebben we daarom geen meerkosten bovenop de € 108 miljoen verwerkt.

Wel hebben we hierop geanticipeerd in de opstelling van het risicoprofiel. Een voorstel voor de bestuursovereenkomst (met scenario’s) zal separaat ter besluitvorming worden voorgelegd aan het College. De ondertekening van de

Stationsgebied

Raadsvoorstel

bestuursovereenkomst is voorzien in Q 2/3 2022. 2.2. Gebiedsontwikkeling Centrumkwartier De locatie wordt begrenst door het Station aan de ene zijde en Nassausingel/Keizer Karelplein aan de andere zijde. Aan de noordzijde is de grens de opgang naar de Snelbinder en aan de zuidzijde is de grens de Onderdoorgang Graafseweg. Werktitel voor dit gebied aan de oostzijde van het Station is ‘het Centrumkwartier’. De projectscope van deelgebied Centrumkwartier staat weergegeven op pagina 4. Zoals eerder geschetst zijn we al lang geleden begonnen op diverse locaties aan de centrumzijde van het Station verbeteringen aan te brengen voor wat betreft de bereikbaarheid, de voorzieningen en het transformeren van het vastgoed. Tot dusver bleef de uitkomst van die individuele aanpak suboptimaal. En bleven er vragen komen over de bereikbaarheid van het Station voor alle doelgroepen, de verkeersveiligheid gegeven de verschillende kruisende vervoersstromen, het ontbreken van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in de openbare ruimte en de weinig leesbare routing van het Station naar de binnenstad. Met de middelen vanuit het BO MIRT is een geïntegreerde aanpak van infrastructuur en openbare ruimte mogelijk. In het Centrumkwartier hebben we als gemeente diverse grondposities die ons in staat stellen de regie te nemen.

Het Centrumkwartier omvat de volgende onderdelen: 2.2.1 Vastgoedontwikkelingen: 2.2.1.1 Metterswane. Op deze locatie ontwikkelt KWP een gemengd vastgoedprogramma van 264 (sociale) huur-en koopappartementen, 4.000 m2 kantoor/ fitness en een (mandjes)supermarkt, die weer smoel en levendigheid geeft aan het Stationsplein. Deze locatie maakt onderdeel uit van de Woondeal met BZK. 2.2.1.2 Locatie voormalig Chinees restaurant VSM singel Op deze locatie aan de van Schaeck Mathonsingel wil de Chinese eigenaar aansluitend op de nieuwbouwplannen van de locatie Metterswane, een programma van horeca/kantoor en woningbouw realiseren. 2.2.1.3 Belastingkantoor Deze locatie is nu nog van het Rijk en zal door de gemeente worden aangekocht. Na verwerving zal nog in ieder geval tot eind 2027 in het pand huisvesting worden geboden aan een mix aan bijzondere doelgroepen, die tot dusver moeilijk plaatsbaar zijn, de zogeheten Magic Mix. Beheer en exploitatie van de 112 wooneenheden is belegd in een samenwerking tussen de gemeente met de woningcorporatie Talis. Daarnaast is er in het pand ruimte over voor andere maatschappelijke activiteiten. De invulling hiervan wordt momenteel onderzocht. Voor de definitieve functie voor deze locatie wordt gedacht aan sloop van het huidige pand en realisatie van nieuwbouw met circa 174 woningen.

2.2.1.4 Politiebureau Stieltjesstraat De politie heeft aangegeven haar districtsbureau aan de Stieltjesstraat te willen verlaten. Met de politie zijn we in gesprek hoe om te gaan met een eventuele herontwikkeling van de

Stationsgebied

Raadsvoorstel

vrijkomende locatie in het stationsgebied. Het politiebureau maakt geen onderdeel uit van deze planexploitatie maar kan eventueel later wel worden toegevoegd. 2.2.1.5 Stationsplein 26. De huidige eigenaar van het voormalige kantoor van de Stadsregio, de Hoge Dennen, heeft aangegeven plannen te ontwikkelen voor transformatie naar woningbouw. Deze locatie maakt geen onderdeel uit van deze planexploitatie maar kan eventueel later wel worden toegevoegd. 2.2.1.6. Keizer Karelplein 32. De huidige eigenaar van het kantoor van het “Randstad gebouw” heeft aangegeven plannen te ontwikkelen voor transformatie naar woningbouw. Deze locatie maakt geen onderdeel uit van deze planexploitatie maar kan eventueel later wel worden toegevoegd. 2.2.2. Infrastructuur en openbare ruimte In de gebiedsontwikkeling van het ‘Centrumkwartier’ wordt een directe relatie gelegd tussen het te realiseren vastgoedprogramma en de toekomstige infrastructuur voor OV, voetgangers en fietsen. Eén van de maatregelen betreft een nieuwe ontsluitingsweg van de locaties Metterswane en voormalig Chinees restaurant tussen de VSM singel en de Burgmeester Hustinxstraat. Een aandachtspunt betreft de toekomstige inrichting van de Tunnelweg. De grootste ingreep in dit gebied betreft natuurlijk de al eerder aangehaalde 5 deelprojecten voortkomend uit het BO MIRT besluit.

De diverse deelprojecten staan weergegeven in plankaart op pagina 12 2.3. Gebiedsontwikkeling Westerkwartier De locatie wordt begrenst door het Station aan de ene zijde en de Kraayenhoflaan/Vijfknoop/Koninginnelaan aan de andere zijde. Aan de noordzijde is de grens de Voorstadslaan en aan de zuidzijde is de grens de Graafseweg. De projectscope van deelgebied Westerkwartier staat weergegeven op pagina 4. In het Westerkwartier hebben we als gemeente diverse grondposities die ons in staat stellen de regie te nemen. Voor het Westerkwartier ten noorden van de Tunnelweg is een stedenbouwkundige kansenkaart in voorbereiding. In de kansenkaart wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan de kansen voor duurzaamheid en circulair bouwen. De kansenkaart wordt na inspraak en participatie separaat aan het College ter besluitvorming voorgelegd. Het Westerkwartier omvat de volgende onderdelen: 2.3.1 Locatie ontwikkelingen: 2.3.1.1 Voormalige locatie van het UWV aan de Koninginnelaan. Op de voormalige UWV locatie aan de Koninginnelaan ontwikkelt eigenaar Van Herkgroep een programma met 259 appartementen, hotel met 144 kamers en kantoorvoorzieningen. Als gemeente faciliteren wij deze ontwikkeling. 2.3.1.2 gemeentelijke kavel Fresiastraat. In samenwerking met de Van Herkgroep zal hier in de plint horeca voorzieningen komen en

Stationsgebied

Raadsvoorstel

daarboven circa 50 sociale woningen van de woningcorporatie. Fresiastraat en UWV locatie zullen als één bouwblok worden gerealiseerd. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van de Woondeal met het ministerie van BZK, waarvoor we woningbouw impulsgelden hebben ontvangen. 2.3.1.3.Westerkwartier Noord: dit betreft de locatie Vissers Meubelen en P&R terrein Inzet is de locatie Vissers Meubelen en P&R in één gezamenlijke plan te ontwikkelen. De gemeente is met beide eigenaren in gesprek over de ontwikkeling van dit gebied. Op de gecombineerde locaties zijn ambities geformuleerd voor woningbouw, mogelijk met maatschappelijke voorzieningen, inclusief openbare ruimte en het noordelijke deel van de Groene Corridor cq parkzone. Voor de planexploitatie is het uitgangspunt een actieve ontwikkelrol van de gemeente waarbij grond wordt verworven en/of een publiek private samenwerking wordt aangegaan. Dit ligt in lijn met de gevestigde WVG op deze gronden. De ontwikkelstrategie ligt echter nog niet vast, de gemeente is hierover in overleg met de eigenaren. De benodigde infrastructuur voor de ontsluiting van de P&R locatie is nu nog buiten de scope van deze planexploitatie gehouden. En zal, nadat het is uitgewerkt, toegevoegd worden aan de planexploitatie. 2.3.1.5 Locatie Hezelpoort (lopende planexploitatie).

Hier ontwikkelt de gemeente minimaal 211 woningen in combinatie met een nieuwe gebouwde parkeervoorziening. In de het derde kwartaal van 2021 zal een tender worden gestart met een uitvraag naar de markt. De woningbouw op deze locatie maakt onderdeel uit van de Woondeal met het ministerie van BZK. 2.3.2. Infrastructuur en openbare ruimte: In de gebiedsontwikkeling van het ‘Westerkwartier’ wordt een directe relatie gelegd tussen het te realiseren vastgoedprogramma en de toekomstige infrastructuur voor OV, voetgangers, fietsen en auto’s. Eén van de maatregelen betreft een nieuwe fietsverbinding van het Waalfront naar de nieuwe westelijke stationsentree en de Graafseweg. Daarnaast zal onder andere de Vijfknoop als belangrijke toegang naar het Stationsgebied worden heringericht. Tussen de Graafseweg, grenzend aan het spoortalud, en de locatie Hezelpoort zal een nieuwe Groene Corridor worden ingericht als parkzone. De diverse deelprojecten staan weergegeven in de plankaart op pagina 12.

Stationsgebied

Raadsvoorstel

Projectgebied

Stationsgebied

Raadsvoorstel

3. Checks and balances Gelet op de complexiteit van de opgave wordt het risicoprofiel van dit project als hoog ingeschat. Om die reden zijn bij de totstandkoming van de planexploitatie diverse “checks and balances” uitgevoerd om er voor te zorgen dat het beeld volledig is en robuust, te weten: 1. Second opinion planexploitatie door externe bureau Fakton 2. Toets op proces en totstandkoming planexploitatie door de afdeling Stadscontrol 3. Monte Carlo risico analyse door extern bureau Brinkgroep 3.1. Second opinion Na uitvoering van een second opinion op de voorliggende planexploitatie is de conclusie van het externe bureau Fakton:

Fakton heeft ook aandachtspunten meegegeven. Deze aandachtspunten zijn verwerkt in de planexploitatie en bijbehorend risicoprofiel. De samenvatting van de second opinion is te vinden in bijlage 2. 3.2. Toets op proces totstandkoming planexploitatie Memo stadscontrol: “Zonder de cijfers expliciet te hebben getoetst concluderen we dat Stadsontwikkeling: 1) een ordentelijk proces doorloopt om te komen tot een grondexploitatie, 2) de antwoorden op de College-vragen aannemelijk zijn en 3) de cijfers tot stand komen met behulp met (gerenommeerde) externe expertise”. 3.3. Conform de ‘Kadernota risicomanagement, weerstandsvermogen en financiële kengetallen 2016’ is middels een uitgebreide en integrale risicoanalyse het risicoprofiel van de planexploitatie vastgesteld In de kadernota heeft u spelregels vastgesteld hoe wij het risicoprofiel van een planexploitatie moeten vaststellen. Op basis van de kadernota hebben wij bij de opstelling van de planexploitatie een uitgebreide en integrale risicoanalyse plaatsgevonden en is het risicoprofiel middels een Monte Carlo-Analyse uitgevoerd door de Brinkgroep vastgesteld op € 40 miljoen. De onderbouwing hiervan wordt in de financiële paragraaf nader toegelicht. 4. Organisatie en governance spoorse onderdelen Na vaststelling van de planexploitatie zal de overgang van individuele projecten naar een integrale gebiedsgerichte aanpak een feit zijn.

Alsdan zullen ook de gemeentelijke projectorganisatie en de projectorganisatie PHS met de rijks-en provinciale partners onder één bestuurlijke paraplu worden gebracht en de sturing voor alle spoorse onderdelen vanuit één punt worden gecoördineerd. Een voorstel daartoe volgt nadat het programma van eisen voor de BO MIRT middelen is afgerond en mogelijke varianten zijn uitgewerkt in de bestuursovereenkomst Centrumzijde. Dit voorstel zal separaat aan het College worden voorgelegd.

Kanttekeningen

Stationsgebied

Raadsvoorstel

In de voorliggende planexploitatie worden voorstellen gedaan voor de financiële kaders, waarbinnen uitvoering kan worden gegeven aan het Project Stationsgebied Nijmegen. Echter gelet op de aard van de opgave en de looptijd van het project, zullen waarschijnlijk in de komende jaren zich ontwikkelingen voordoen, die op dit moment niet of slechts deels te voorspellen zijn. Zoals macro-economische ontwikkelingen, die leiden tot stijgende materiaal-en bouwkosten. Scopewijzigingen door nieuwe inzichten of conjuncturele schommelingen die leiden tot gewijzigde prijzen voor grond en vastgoed. In de Monte Carlo risico analyse van de planexploitatie hebben we met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en deze beprijst. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst. De volgende karakteristieken bepalen de opgave en zijn generiek voor de gehele gebiedsontwikkeling van het Stationsgebied: Geïntegreerde aanpak In het Stationsgebied worden de infrastructurele maatregelen en de ontwikkeling van woningbouw en overig vastgoed in een samenhangende aanpak uitgevoerd. Op deze wijze willen we synergie realiseren daar waar er in de projecten sprake is van sterke raakvlakken en onderlinge afhankelijkheden.

Naast voordelen betekent een geïntegreerde aanpak ook meer onderlinge afhankelijkheden, waarbij de sterkte van de keten wordt bepaald door de ‘zwakste schakel’. Complexe opgave De verschillende opgaven vormen allen puzzelstukjes in een groter geheel. Daarmee is er ook sprake van een grote mate van onderlinge afhankelijkheden, waarbij planning en uitvoering nauwgezet op elkaar moeten worden afgestemd. Elk van de projecten kent daarin zijn eigen dynamiek en belangenafweging. Dat maakt het sturen op het totaal waarin het samengaan van de projecten meer is dan de som der delen - complex. Die complexiteit betreft zowel de inhoud van de opgaven als ook de procesmatige aanpak en bijbehorende participatie van bewoners en belanghebbenden. Keuze tussen Passief (ook wel facilitair genoemd) grondbeleid en actief grondbeleid De gemeente heeft de mogelijkheid om op verschillende manieren samen te werken om te komen tot de gewenste ontwikkelingen. Deze kunnen in de basis worden onderscheiden in actief en passief grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de grond, maakt de gemeente de gronden bouw- en woonrijp en verkoopt het de grond aan marktpartijen voor de planontwikkeling. Vanuit deze rol heeft de gemeente maximale regie op de ontwikkeling doordat de gemeente over de gronden beschikt, maar loopt ze ook de grootste risico’s.

In plaats van actief zou ook gekozen kunnen worden om de herontwikkeling volledig over te laten aan de markt, waarbij de gemeente passief (ook wel facilitair genoemd) optreedt. De gemeente beperkt zijn rol tot zijn regulerende taak en geeft daarbij kaders aan voor de ontwikkeling. De aankoop, exploitatie en verkoop wordt overgelaten aan de markt. Het voordeel voor de gemeente hiervan is minder risico, maar het nadeel is veel minder regie op de ontwikkeling. Bij facilitair grondbeleid blijkt het bijzonder lastig om de door de gemeente geformuleerde beleidsambities te halen. Via publiekrechtelijke instrumenten kan bij passief grondbeleid een ondergrens bepaald worden (bijvoorbeeld een wettelijke

Stationsgebied

Raadsvoorstel

norm) waaraan een marktpartij moet voldoen, maar kunnen er geen dwingende hogere eisen / ambities worden opgelegd. Bij actief grondbeleid kan de gemeente wel (dwingende) voorwaarden stellen en heeft het hierdoor meer regie op het programma, planning/fasering en kwaliteit van de planontwikkeling. Hierdoor kunnen meer gemeentelijke ambities (zoals op het gebied van duurzaamheid of de realisatie van het programma) waargemaakt worden. In het stationsgebied zijn diverse ontwikkelingen gaande, waarbij marktpartijen reeds grondposities hebben verworven en deze (voornemens zijn te) ontwikkelen. Echter: • Stationsgebied is een zeer complexe opgave met ambities. Markpartijen zien de hoge potenties van het gebied en de verschillende ontwikkelvlekken, maar willen graag dat de gemeente regie neemt op de integrale gebiedsontwikkeling. Marktpartijen zullen vanwege de risico’s niet snel instappen om de totale gebiedsontwikkeling dan wel grote delen ervan te realiseren. Hierdoor is een actieve houding van de gemeente vereist om te komen tot ontwikkeling. • Er bestaat bij passief grondbeleid het risico op “cherry picking” –gedrag dat marktpartijen alleen de winstgevende projecten willen doen, waardoor de andere project blijven liggen of het totale projectresultaat negatiever wordt doordat de verliesgevende projecten door de markt worden overgelaten aan de overheid.

• Marktpartijen zijn in principe niet bereid om verliesgevende projecten te realiseren en kunnen niet gedwongen worden om een onrendabele top te financieren. Bij faciliterend grondbeleid is er daarom een overheidsbijdrage noodzakelijk om de onrendabele top van de marktpartij te compenseren om daarmee de gewenste ontwikkelingen door een marktpartij financieel haalbaar te maken. De hoogte van deze onrendabele top is bij zowel faciliterend en actief grondbeleid gelijk. • Onrendabele top-financiering door overheden aan marktpartijen is aan staatssteunregels gebonden. Op grond van deze regels kan pas na afronding van het project exact worden vastgesteld hoe groot de onrendabele top-financiering van de overheid mag zijn. Dit leidt tot onzekerheid bij marktpartijen, waardoor deze afzien van dergelijke projecten Gelet op bovenstaande argumenten kiezen we bij de gebiedsontwikkeling Stationsgebied voor een actieve, regisserende rol. Daar waar reeds marktpartijen grondpositie hebben en met ons in gesprek zijn over ontwikkeling van de locatie passen we onze faciliterende rol toe. Maar sturen door middel van ambitiedocumenten, anterieure overeenkomsten en bestemmingsplannen wel zodanig, dat het te realiseren vastgoedprogramma aansluit bij de doelen en ambities van de integrale gebiedsontwikkeling.

Ook zetten we actief grondbeleid op het aankopen van verouderd onroerend goed waar geen gebruikers voor zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aankoop van het voormalige belastingkantoor. Hiermee voorkomen we langdurige leegstand en gaan we verloedering tegen. Daarnaast zullen een deel van de kosten, bijvoorbeeld de investering in groen en bovenplanse infrastructuur altijd voor rekening van de gemeente komen. Aard van de opgave Het Stationsgebied kan van nature worden getypeerd als een verkeersknooppunt en infrastructurele omgeving. In de huidige opzet wordt getracht deze omgeving leefbaarder

Stationsgebied

Raadsvoorstel

te maken en kwaliteit toe te voegen door meer groen in het gebied te brengen (o.a. de Groene Corridor als parkzone) en door vastgoed te ontwikkelen met publieksfuncties in de plinten van het gebouw. Vastgoed met in ieder geval voldoende woningen waardoor ook in de avonduren het een aangenaam gebied is met voldoende reuring. En tevens tegemoet komt aan de groeiende vraag naar (betaalbare) woningen in Nijmegen. Ondanks de circa 1.250 woningen die we willen realiseren in dit gebied, zal de hoofdmoot van de werkzaamheden van infrastructurele aard zijn. En omvatten deze circa 75% van het benodigde budget, zoals geraamd in de planexploitatie. Hoe zeer noodzakelijk en gewenst ook, infrastructurele voorzieningen zijn in strikt financiële zin per definitie onrendabel. Onder een vergrootglas Station en directe omgeving is van iedereen. En iedereen heeft een mening over wat er moet gebeuren en hoe dat er uit moet zien. Dat geldt voor reizigers, individuele bewoners en belangenorganisaties. Dat betekent dat veel voorstellen met participatie tot stand zullen komen, waarvan niet op voorhand vaststaat dat er ook sprake zal zijn van een breed draagvlak. Toch is de publieke opinie cruciaal voor het slagen van het project als geheel.

Als zodanig wordt het werken aan het stationsgebied nauwlettend gevolgd en zullen we heel zorgvuldig moeten zijn in de stappen die we nemen en de besluiten die we voorleggen. Participatie In de uitvoering van dit project is in navolging van de richtlijnen omgevingswet het vanzelfsprekend dat we fors zullen investeren in participatie. Om die reden is ook bewust gekozen in de projectorganisatie het omgevingsmanagement stevig in te richten. En zal er op locatie z.s.m. een informatiecentrum worden geopend met voorlichting over de ontwikkelingen in het gebied. Een strategisch omgevingsplan in samenwerking met onze partners van Rijk en Provincie zullen we separaat aan College en Raad aanbieden. Hinder en bouwlogistiek Door dat de totale gebiedsopgave zich afspeelt op een beperkt oppervlakte in bestaand stedelijk gebied is de manoeuvreerruimte gering voor het realiseren van nieuwe infrastructuur en vastgoed. Dat betekent dat we streven de bouwactiviteiten op de locatie ter plaatse tot een minimum te beperken door zoveel mogelijk met geprefabriceerde onderdelen te werken. Ook de toestroom van mens en materialen naar de locaties zullen we door middel van bouwlogistiek proberen te beheersen. Daarbij wordt onder meer gedacht aan het inrichten van een centrale bouwhub aan de rand van de stad.

Dit zal evenwel niet kunnen verhinderen dat op de grote toegangswegen naar het stationsgebied meer vervoersbewegingen zullen ontstaan, die als hinder zullen worden ervaren door bewoners en overige weggebruikers. Tijdelijke maatregelen Omdat “tijdens de verbouwing gaat de verkoop gewoon door“ van toepassing is in de transformatie van het stationsgebied zullen we naar verhouding veel tijdelijke maatregelen moeten treffen om de bereikbaarheid te garanderen. In de planexploitatie hebben we hierop geanticipeerd door een percentage kosten voor tijdelijke maatregelen op te nemen. Deze kosten kunnen in de toekomst echter hoger uitvallen, dit komt tot uitdrukking in de toename van het risicoprofiel.

Stationsgebied

Raadsvoorstel

Lange adem Indien we uitwerking kunnen geven aan hetgeen we nu voorzien, dan zal vanaf 2023 het stationsgebied startend met de realisatie van de Westentree tot en met 20230 in uitvoering zijn en voortdurend worden gewerkt en gebouwd op verschillende locaties. Dat betekent tenminste een periode van 8 jaar aan activiteiten en omwonenden en gebruikers moeten omgaan met deze situatie en soms ook ongemak. Ambtelijke capaciteit De complexiteit van deze gebiedsontwikkeling stelt bijzondere eisen aan de competenties van een ieder die werkt in de projectorganisaties. Inzet is de bemensing daarvan zo maximaal mogelijk in te vullen met eigen personeel. Echter voor sommige noodzakelijke expertise is inhuur (en navenante kosten) onvermijdelijk. Vinger aan de pols houden over bemensing en continuïteit in bezetting is een cruciaal maar ook kritisch aandachtspunt. Niet alles is te voorzien Hoe zeer we ons ook voorbereiden op mogelijke ontwikkelingen, toch is gezien de complexiteit van de opgaven en de doorlooptijd tot en met tenminste 2030 niet alles te voorzien. En zal gedurende de periode met enige regelmaat moeten worden geschakeld op nieuwe zienswijzen en inzichten. Naarmate projectorganisatie en bestuur beter kunnen omgaan met veranderende omstandigheden zal koersvaster kunnen worden geacteerd en de kosten navenant beter kunnen worden beheerst.

Beheersmaatregelen Het is niet mogelijk om alle hierboven genoemde kanttekeningen op voorhand te anticiperen en beheersmaatregelen te treffen. We doen echter een aantal belangrijke aanzetten op grond waarvan we verwachten adequaat te kunnen reageren op ontwikkelingen: Governance: Voor de ambtelijke en bestuurlijke sturing en besluitvorming van de integrale gebiedsontwikkeling zal een nieuwe projectorganisatie worden ingericht samen met onze rijks-en provinciale partners. Daartoe zullen de bestaande gemeentelijke projectorganisatie en de projectorganisatie PHS Nijmegen onder één paraplu komen. De uitwerking hiervan inclusief toedeling van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid gebeurt door middel van een bestuursovereenkomst. Ondertekening daarvan is voorzien in Q2 2022. Risico management: Het managen van de risico’s is een integraal onderdeel van de werkzaamheden door de projectorganisatie. Daartoe zullen we de volgende activiteiten periodiek uitvoeren: Kwalitatieve risico analyses op basis van de voorliggende planning Monte Carlo risico analyse door extern bureau Jaarlijks actualiseren planexploitatie en verantwoorden in VGP Inrichten reflectietafel met de afdeling Stadscontrol en toepassen vier-ogen-principe

Stationsgebied

Raadsvoorstel

-

Auditgesprekken met de stadsaccountant op verzoek van de raad

Netwerkorganisatie: Het management van de projectorganisatie zal actief investeren in deelname aan lokale, regionale en landelijke netwerken om op die wijze op de hoogte te blijven van actualiteiten en ‘weak signals’. Financiën Scope planexploitatie Met de voorliggende integrale planexploitatie wordt de scope van het project verbreed. De planexploitatie bestaat deels uit onderdelen waarover de raad in het verleden al besloten heeft. Denk hierbij aan actieve de planexploitaties De Hezelpoort, Westentree (bijbestelling PHS) en Metterswane. Deze drie planexploitaties worden opgenomen in deze brede planexploitatie stationsgebied. Daarnaast wordt de besluitvorming rondom de BO MIRT afspraken van € 116 mln. geïntegreerd (o.a. raadsbesluit september 2021 over de extra € 10 mln.). Er zijn echter ook nieuwe deelexploitaties toegevoegd in het Centrumkwartier en Westerkwartier. Denk hierbij aan ontwikkellocaties zoals het voormalige belastingkantoor en Westerkwartier Noord. Maar ook infrastructurele werken zoals de vijfknoop of de groene corridor. De benodigde infrastructuur voor de ontsluiting van de P&R locatie is nu nog buiten de scope van deze planexploitatie gehouden. En zal, nadat het is uitgewerkt, toegevoegd worden aan de planexploitatie.

Met deze integrale planexploitatie komt er nu één financieel kader voor het gehele gebied, zowel voor de spoorse objecten, de vastgoedontwikkeling, de infrastructuur en de openbare ruimte. Resultaat planexploitatie Het resultaat van de planexploitatie is sluitend. Het tekort van de planexploitatie van € 18,1 mln. (netto contante waarde 1-1-2022) is volledig gedekt door reeds beschikbare middelen. De planexploitatie kent een looptijd van 10 jaar. Het totaal van de diverse deelgebieden kent een totale investeringsomvang van € 192 miljoen. Aan de opbrengstenkant zijn er grondopbrengsten van circa € 15,7 mln. Het merendeel van de opbrengsten bestaat echter uit de post “overige opbrengsten” á € 153,1 mln. Deze post bestaat met name uit subsidies van de provincie, het rijk en alle beschikbare gemeentelijke budgetten. Naast de subsidies waarover we al afspraken hebben gemaakt met diverse partijen, wordt er nog rekening gehouden met een nog binnen te halen subsidie van € 8 miljoen. Deze verwachting is gegeven de positie als prioritaire locatie en als één van de 14 locaties van de landelijke NOVI agenda in combinatie met een looptijd van 10 jaar realistisch. Een verdere cijfermatige toelichting op de planexploitatie staat in het VGP blad, bijlage 1

Stationsgebied

Raadsvoorstel

Projectkosten Verwerving Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Overige Rente en kostenstijging Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Nog te realiseren

Projectopbrengsten Per 16-06-2021 13.959.000 Woningbouw 135.926.000 Niet-woningbouw 34.668.000 Overige opbrengsten 2.937.000 Opbrengstenstijging 4.500.000 191.990.000 Totaal geraamd 13.428.000 Gerealiseerd tot datum 178.557.000 Nog te realiseren

Geraamd eindresultaat op einddatum 2030 In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2021 In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2022

€ 21.672.000 € 17.778.000 € 18.134.000

Per 16-06-2021 11.829.000 3.822.000 153.129.000 1.538.000 170.318.000 7.675.000 172.563.000 Nadelig Nadelig Nadelig

De planexploitatie sluit op een tekort van € 18,1 mln (NCW 1-1-2022). Dit tekort is volledig afgedekt. De dekking van het tekort is als volgt: • Circa € 1,9 mln. (NCW 1-1-2022) bestaande voorziening planexploitatie Hezelpoort. Deze langlopende planexploitatie is geïntegreerd in de bredere planexploitatie Stationsgebied en kende al een tekort in het VGP 2021; • Voorziening van € 6,2 mln. (prijspeil 1-1-2022): is onderdeel van de Begroting 20222025. Deze extra voorziening is het resultaat van de scopewijziging zoals eerder beschreven; • Voorziening van € 10 mln. (prijspeil 1-1-2022): betreft de gemeentelijke bijdrage BO MIRT stationsomgeving. Het gaat om een claim in de saldireserve zoals opgenomen in de Begroting 2022-2025. De raad heeft hierover een separaat besluit genomen op 22 september 2021. Sturingsmomenten en bijsturingsmogelijkheden Na vaststelling van de planexploitatie zullen wij u jaarlijks via de VGP (Voortgangsrapportage Grote Projecten) rapporteren over de voortgang van de plannen, zodat u sturing kunt geven aan het project en uw controlerende taak kunt uitvoeren. Daarnaast zult u als raad op een aantal momenten in de gelegenheid worden gesteld om te sturen op de inhoud van de ontwikkeling en daarmee ook op de financiële kaders.

Zij vormen belangrijke Go/No Go momenten: bij bestemmingsplannen voor delen van het plangebied bij de stedenbouwkundige uitwerking van een deelgebied, en de programmatische en financiële uitwerking van het betreffende deelgebied bij het nemen van strategische of majeure investeringsbesluiten, zoals de projectonderdelen van het BO MIRT besluit, nieuwe ontwerp Entree Westzijde en Ontwikkeling Westerkwartier Noord bij het sluiten van contracten met onze partners en marktpartijen Gedurende het ontwikkelingsproces Stationsgebied zal uw raad via de onlangs opgerichte raadscommissie Grondexploitaties Waalsprong, Waalfront, Stationsgebied en Winkelsteeg op de hoogte worden gehouden over de voortgang, de financiën en risico’s. Ook zult uw raad periodiek door middel van voortgangsbrieven worden geïnformeerd. Deze informatie tezamen kan aanleiding zijn voor bijsturing.

Stationsgebied

Raadsvoorstel

Binnen de interne organisatie zullen we een reflectietafel onder leiding van de Stadscontroller oprichten waar risicomanagement en (bij)sturing onderdeel van uitmaken. De reflectietafel beoogt eerdere lessen uit de gebiedsontwikkeling, zoals het uitvoeren van het “vierogenprincipe”, toe te passen. De reflectietafel zal daarbij gedurende het ontwikkelingsproces de kwaliteit van zowel het project- als risicomanagement monitoren. De uitkomsten hiervan kunnen aanleiding zijn om met voorstellen voor bijsturing te komen. Risico’s Onderdeel van de planexploitatie is de risicoanalyse. Hiervoor is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst. Het totale risicoprofiel bedraagt circa € 40 mln. Dit betreft het risicoprofiel van de totale planexploitatie Stationsgebied. In de Begroting 2022-2025 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 33 mln. (Inclusief de planexploitatie Hezelpoort). Toen werd er echter nog geen gebruik gemaakt van de Monte Carlo analyse.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn: 1. Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT; 2. Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd; 3. Uitwerking ontwerp Westentree; 4. Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld Hezelpoort); 5. Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen. Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen: 1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling. 2. Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op; 3. Ontwerp Westentree; doorvoeren kostenoptimalisatie, sluiten van realisatieovereenkomst met taakstellend budget; 4. Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden; 5.

Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen.

Stationsgebied

Raadsvoorstel

In de onderstaande grafiek staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekking, hierbij hoort een resultaat van € 58,2 mln. Met het vaststellen van deze planexploitatie is het tekort van € 17,8 miljoen gedekt (NCW prijspeil 1-1-2021). Er resteert daarmee een risicoreservering van € 40,4 mln.

Vervolg Na vaststelling van de planexploitatie Stationsgebied zal verder worden gewerkt aan de transformatie van het gehele gebied en zullen de diverse deelprojecten verder worden uitgewerkt. Voorts zullen de afspraken met onze partners in het BO MIRT worden vastgelegd in een bestuursovereenkomst. We zullen we de verdere voortgang in planologische en juridische procedures aan uw raad ter besluitvorming voorleggen. Daarnaast zullen we u regelmatig door middel van voortgangsbrieven actief informeren. Tenslotte zullen we daar waar sprake is van majeure (strategische) investeringen de definitieve besluitvorming voor leggen aan uw raad. Bijlagen 1. VGP blad 2. Management samenvatting second opinion Fakton 3. Financiële bijsluiter

Stationsgebied