Raadsvoorstel Nota Grondbeleid 2024

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Nota grondbeleid 2024 Opsteller Programma Portefeuillehouder

Tsjalling Hofstra Stedelijke Ontwikkeling en Wonen N.P. Vergunst

Collegebesluit 26 maart 2024 Behandeldatum Raad 5 juni 2024 Status Openbaar

Samenvatting Een nota grondbeleid geeft richting aan de wijze waarop een gemeente een rol wil spelen in de ruimtelijke ontwikkeling van een stad. De financiële verordening van de gemeente schrijft voor dat iedere 4 jaar de nota Grondbeleid moet worden geactualiseerd. Daarom is een nieuwe nota grondbeleid opgesteld. In deze actualisatie (waar gelet op de wijzigingen eerder sprake is van een herziening) komt de rolverdeling tussen college en raad explicieter aan bod, is een afwegingskader voor het grondbeleid opgenomen en zijn door middel van beleidskaders concrete beleidslijnen vastgelegd. Deze nieuwe nota Grondbeleid biedt de komende vier jaar de handvaten voor de ruimtelijke uitwerking van de Omgevingsvisie van Nijmegen. Voorstel 1. De Nota Grondbeleid 2024 vast te stellen, waarin als belangrijkste inhoud wordt vastgelegd dat: a. De gemeente kiest voor Opgavegericht grondbeleid, waarbij per locatie de keuze voor de rol van de gemeente de resultante is van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen impact, regie en effectiviteit leidend zijn; b. De afweging en motivering om te kiezen voor een bepaalde rol van de gemeente bij een locatie, wordt door de raad vastgesteld; c. Bij het verwerven van gronden en/of opstallen is minnelijke verwerving het uitgangspunt; d.

De gemeente kan op gronden van derden een voorkeursrecht vestigen, wanneer daarmee een meerwaarde ontstaat voor de gemeentelijke regiefunctie; e. Het college mag tot € 500.000 zelfstandig strategische aankopen doen. Boven de € 500.000 kan de raad binnen 8 weken wensen en bedenkingen uiten; f. Gemeentelijke grondposities worden openbaar verkocht waarbij de grondprijs door de marktwerking wordt getoetst en bepaald. In uitzonderlijke gevallen wordt grond 1-op-1 verkocht, waarbij de grondprijs wordt getaxeerd; g. Het college stelt de grondprijzen vast voor niet-marktgerelateerde grondprijzen, zoals voor sociale huurwoningen en maatschappelijke functies; h. Kostenverhaal bij een faciliterende ontwikkeling wordt primair via een anterieure overeenkomst geborgd; i. Vooruitlopend op de Stadsrekening stelt de gemeenteraad het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG, voormalig VGP) vast met peildatum 31 december. In het MPG zijn opgenomen: i. Geactualiseerde grondexploitaties en gebiedsexploitaties; ii. De ontwikkeling van het risicoprofiel (potentieel beslag op de saldireserve); iii. Financiële stand van zaken van de Plannen in Ontwikkeling (PIO’s); iv. Financiële stand van zaken van het faciliterend grondbeleid; v. Financiële stand van zaken van de strategische grondaankopen; j.

Voor het project Waalsprong, Waalfront, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied wordt ter informatie, gelijktijdig met het Koersdocument een tussenrapportage aan de raad aangeboden;

B&W, Raad / sjab = Raadsvoorstel Opgesteld door Tsjalling Hofstra, t.hofstra@nijmegen.nl

Raadsvoorstel

k.

In de Stadsbegroting wordt een indicatie van het financieel effect op het resultaat en risicoprofiel van de grondexploitaties en gebiedsexploitaties opgenomen als gevolg van (exogene) ontwikkelingen en eventuele (planinhoudelijke) wijzigingen die voortkomen uit het Koersdocument; l. Om planinhoudelijke wijzigingen, buiten het afwijkingsmandaat van het college, te kunnen verwerken in het MPG en Stadsrekening moet de raad voor 1 januari een besluit hebben genomen over deze wijzigingen; m. Winsten en verliezen van een grondexploitatie worden bij de Stadsrekening verrekend met de saldireserve. In de ontwikkeling van de saldireserve wordt met de risico’s van de grondexploitaties rekening gehouden. n. In het raadsvoorstel bij het MPG zal jaarlijks voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar, een expliciet beslispunt worden opgenomen, waardoor de raad deze langere termijn bekrachtigt; o. Bij gebiedsontwikkelingen met ruimtelijke samenhang die bestaan uit een grondexploitatie en Investeringen (en eventueel kostenverhaal) wordt gerapporteerd in de vorm van een gebiedsexploitatie. Over wijzigingen in en tussen de financiële stromen van een gebiedsexploitatie wordt in samenhang besloten. p. In de programmabegroting zijn middelen beschikbaar om voorbereidingskosten te kunnen maken voor potentiele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; q.

In geval van een substantiële inhoudelijke wijziging of een substantiële financiële wijziging in een grondexploitatie dient de raad een besluit te nemen over deze wijziging. In andere gevallen is het college bevoegd om een grondexploitatie te wijzigen. Onder substantiële inhoudelijke wijzigingen wordt het volgende verstaan: • Wijziging van het oppervlak van het grondexploitatiegebied met meer dan 10% ten opzichte van het laatst vastgestelde oppervlak (met een minimum van 1.000 m2); • Wijziging van het totaal aantal woningen en/of voorzieningen (bedrijven, maatschappelijk, etc) met meer dan 10% ten opzichte van het laatste vastgestelde aantal (met een minimum van 10 woningen of 1.000M2 BVO voorzieningen); • Wijziging in de verhouding goedkope woningen (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop) onderling en/of tussen de goedkope woningen en vrije sectorwoningen met 2% punt (met een minimum van 10 woningen); Onder substantiële financiële wijzigingen wordt het volgende verstaan: • Een financiële afweegbare tegenvaller op de nog te verwachten kosten en / of opbrengsten, als de betreffende wijziging groter is als 10% van de nog te verwachten kosten en / of te verwachten opbrengsten, met een minimum van € 500.000,-. • Voor de grondexploitaties Stationsgebied, Waalsprong en Winkelsteeg geldt een minimum van € 2.500.000,-.

Aanleiding Een nota grondbeleid geeft richting aan de wijze waarop een gemeente een rol wil spelen in de ruimtelijke ontwikkeling van een stad. Daarnaast worden er (interne) spelregels vastgelegd ten aanzien van de bekostiging en rolverdeling tussen college en raad. In artikel 14d van de Verordening financieel beleid, beheer en organisatie 2023 is ten aanzien van de nota grondbeleid het volgende opgenomen:

Raadsvoorstel

Het college biedt ter vaststelling aan de raad eens per vier jaar een actualisatie van de nota grondbeleid aan waarin onder meer het volgende is opgenomen: de strategische visie op grondbeleid; de rolverdeling tussen raad en college; het te voeren beleid voor de komende 4 jaar met de instrumenten die worden ingezet om dat beleid uit te voeren; op welke wijze de raad wordt geïnformeerd over actuele ontwikkelingen, risico’s, te maken keuzes en alternatieve scenario’s. Beoogde impact Grondbeleid is een middel om omgevingsbeleid tot stand te brengen. Hierbij kan gedacht worden aan het verwezenlijken van ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Grondbeleid is daarmee niet leidend, maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen. De ruimtelijke doelstellingen voor Nijmegen zijn opgenomen in de Omgevingsvisie. In de omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld extra woningen komen die nodig zijn? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid tot aan 2030. De omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte (nabije) en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen.

We willen dat Nijmegen een aangename stad blijft en het groene landschap erom heen behouden blijft. Grondbeleid is ondersteunend aan deze ruimtelijke opgaven, maar grondbeleid gaat verder dan de ruimtelijke opgaven. Grondbeleid draagt bij aan het bereiken van ruimtelijke doelen, maar veel belangrijker nog, om bepaalde (maatschappelijke) doelen in een gebied te verwezenlijken of te versterken. Relatie met doelenboom Dit voorstel is gerelateerd aan het doel: “We verbeteren de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren om zo de ambities uit de Omgevingsvisie te kunnen realiseren”. Dit valt onder de ambitie: “We zijn een aantrekkelijke stad om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen”. Deze ambitie valt onder het programma Wonen en Stedelijke Ontwikkeling. Argumenten De afgelopen jaren is meerdere malen door het college met de raad gesproken over onderwerpen die een Nota Grondbeleid raken. Veelal ging dit over de informatiebehoefte van de raad, rolverdeling tussen college en raad en de kaderstellende en uitvoerende rol van college en raad. Daarnaast is er ambtelijk met de raad gesproken over een nieuwe nota grondbeleid en heeft tevens de accountant opmerkingen gegeven.

In deze nota grondbeleid zijn ten opzichte van de versie van 2018 daarom een aantal wijzigingen aangebracht, waarmee er eerder sprake is van een herziening dan van een actualisatie. Deze wijzigingen bestaan in hoofdlijnen uit: -

Concreter uitgewerkt afwegingskader op basis van welke criteria er een afweging wordt gemaakt of en welke rol de gemeente wenst in een ruimtelijke ontwikkeling; Een meer expliciete rolverdeling tussen college en raad en de wijze waarop het college verantwoording aflegt aan de raad; Explicietere duiding van grondbeleid in de P&C-cyclus en de bekostiging van het grondbeleid.

Raadsvoorstel

Ten aanzien van de rolverdeling tussen college en raad is er een balans gezocht tussen voortvarendheid en handelingsruimte in de uitvoering van de projecten door het college, en de kaderstellende en toetsende rol van de raad. Daarnaast zijn er juridische of financiële regels die er toe leiden dat bepaalde onderdelen van de nota grondbeleid geactualiseerd dienen te worden, om in lijn te komen met deze regels. Zo is daar het zogenaamde ‘Didam-arrest’, wat leidt tot aanscherping van de spelregel rondom gronduitgifte. Tevens is er in december 2023 een nieuwe BBV-notitie verschenen (Notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’ van de Commissie BBV), waarin de financiële verantwoordingsregels zijn aangepast (mede in het licht van de invoering van de Omgevingswet). Deze herziene nota houdt rekening met deze gewijzigde spelregels. Kanttekeningen In de nota wordt expliciet stilgestaan bij de rolverdeling tussen raad en college en de mandaten van het college. Deels komt deze rolverdeling uit wettelijke bepalingen, maar deels zijn deze ook afweegbaar. In de voorliggende nota is naar het oordeel van het college een passende balans gevonden tussen de kaderstellende en toetsende rol van de raad en de uitvoerende rol van het college in ruimtelijke ontwikkelingen die veelal een hoge dynamiek kennen.

Voortvarendheid in de uitvoering van projecten en de reguliere verantwoording die voortvloeit uit de P&C-cyclus zijn daarin nadrukkelijk meegewogen. Zo is de rol van de raad aan de voorkant van ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van de keuze van het type grondbeleid explicieter en ruimer gemaakt, maar is tevens het uitvoeringsmandaat bij met name de grotere gebiedsontwikkelingen voor het college verruimd. Conform de financiële verordening dient er eens per vier jaar een actualisatie van de nota grondbeleid plaats te vinden. De vorige nota dateert uit 2018, waardoor deze zes jaar oud is. Door onder andere prioritering op de uitvoering van de ruimtelijke projecten en ambtelijke personele wijzigingen is het niet gelukt om eerder tot een gedegen geactualiseerde Nota Grondbeleid te komen. Financiën In de nota grondbeleid is vastgelegd hoe de bekostiging van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen vorm krijgt. Daarmee heeft deze nota geen directe financiële gevolgen voor bestaande projecten en de bekostiging daar van. Eén aspect heeft wel financiële gevolgen: Bij het komende Koersdocument zal het college met het voorstel komen om middelen beschikbaar te stellen voor voorbereidingskosten van potentiele ruimtelijke ontwikkelingen. Vervolg Er zijn geen vervolgstappen bij dit voorstel. Bijlage(n) Nota grondbeleid 2024