Raadsvoorstel Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2025 e.v. Programma Portefeuillehouder

Sport J.T.J.L.A. Broeren

Collegebesluit 10 juni 2025 Behandeldatum Raad 10 september 2025 Status Openbaar

Samenvatting We vragen de gemeenteraad de bijgevoegde kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2025 e.v. (hierna: kadernota vastgoed) vast te stellen. De kadernota vastgoed maakt sturing op gemeentelijk maatschappelijk vastgoed mogelijk. Het schetst de kaders over de wijze waarop we met het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed omgaan en vormt hierdoor de basis voor vastgoedvraagstukken. We volgen de kaders en uitgangspunten die in deze kadernota zijn geformuleerd. Hierdoor professionaliseren we de sturing op het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed binnen de context van de maatschappelijke opgave, wet- en regelgeving en de gemeentelijke ambities. Willen we afwijken van de kaders en uitgangspunten zoals in deze kadernota geformuleerd, dan moet de gemeenteraad daar toestemming voor verlenen.

Voorstel 1. De bijgevoegde kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2025 e.v. vast te stellen, met als belangrijkste inhoudelijke kaders en uitgangspunten: a. De categorisering van de gemeentelijke vastgoedportefeuille waarmee we het onderscheid maken tussen kernbezit en niet-kernbezit. b. Het faciliteren in gemeentelijk maatschappelijk vastgoed, waarbij we de uitgifte hiervan bepalen op basis van een wettelijke taak en/of gemeentelijk beleid. c. De kostprijshuur hanteren voor de berekening van de huurprijs voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. d. De NEN 2767-norm niveau 3 redelijke conditie hanteren als onderhoudsniveau voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. e. Voor groot onderhoud, renovatie en restauratie separaat investeringsbudget vrijgemaakt moet worden. f. De verduurzaming van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed plaatsvindt op de natuurlijke momenten. g. De introductie van de ‘flexibele schil’, welke met betrekking tot gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is gericht op het principe ‘niet nu, maar later’. h. Zelfbeheer van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed onder voorwaarden mogelijk te maken. Aanleiding In 2012 is de kadernota vastgoed voor het laatst vastgesteld. De actualisatie van de kadernota vastgoed is noodzakelijk om weer volledig aan te sluiten bij de huidige wet- en regelgeving, zoals de Wet Markt en Overheid en het Didamarrest.

Daarnaast brengt het

Overleggen / sjab = Raadsvoorstel Kaderstelling

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

(toekomstig) bezit van maatschappelijk vastgoed diverse vragen met zich mee met betrekking tot welke kaders en uitgangspunten we hanteren. We zijn vanuit de gemeente op veel beleidsterreinen actief. We zetten vastgoed in als middel om maatschappelijke waarde te creëren. Hierdoor bestaat er een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Relevante besluitgeschiedenis In 2012 is de kadernota vastgoed voor het laatst vastgesteld. Beoogde impact: wijziging kaders De kadernota vastgoed maakt sturing op gemeentelijk maatschappelijk vastgoed mogelijk en vormt tevens de basis voor de gemeentebrede samenwerking bij maatschappelijk vastgoedvraagstukken. We volgen de kaders en uitgangspunten zoals deze in de kadernota zijn geformuleerd. Het college van B&W maakt vervolgens binnen deze kaders en uitgangspunten de afweging met betrekking tot het maken van keuzes. Dit voorstel draagt bij aan ambities en doelen van de programma’s Bestuur en Organisatie, Financiën, Welzijn, Wijkontwikkeling en Zorg, Sport, Cultuur en Cultureel Erfgoed en Wonen en Stedelijke Ontwikkeling. Om een grote opsomming te voorkomen geven we één voorbeeld. •

Ambitie: we hebben wijken met een vitaal & gezond leefklimaat waar inwoners zich thuis voelen en mee kunnen doen. o Wij stimuleren positieve en samenhangende ontwikkeling in iedere wijk/buurt. o Wij versterken de mogelijkheden in een wijk/buurt voor bewoners om mee te doen en verantwoordelijkheid te nemen als zij dit willen.

Argumenten 1.1 We maken een onderscheid tussen kernbezit en niet-kernbezit en bepalen wanneer we faciliteren in gemeentelijk maatschappelijk vastgoed Het gemeentelijk vastgoed verdelen we in beginsel onder in vier categorieën, onder de noemers van kernbezit (maatschappelijk vastgoed en dienstgebouwen) en niet-kernbezit (strategisch vastgoed en overig vastgoed). De focus in de kadernota vastgoed ligt op het kernbezit: gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Het uitgangspunt wanneer we faciliteren in maatschappelijk vastgoed komt voort uit de vraag of het hierbij gaat om een wettelijke taak of op basis van de gemeentelijke ambities en doelen. Het in eigendom hebben van maatschappelijk vastgoed is daarmee een middel om maatschappelijk en bestuurlijk gewenste ambities en doelen tot uitvoering te brengen. Vanuit de eigenaarsrol dragen we vervolgens de verantwoordelijkheid voor de zorg hiervan, dit vraagt om verantwoord efficiënt en effectief onderhoud, beheer en verduurzaming van het vastgoed. We voldoen hierbij aan wettelijke verantwoordelijkheden. 1.2 Kostprijshuur voor alle bestaande partijen in nieuwe objecten of nieuwe partijen in bestaande objecten, met de beleidshuur als afwijkmogelijkheid Voor het berekenen van de huurprijs bestaan drie gangbare benaderingen: de kostprijshuur, beleidshuur en markthuur.

De Wet Markt en Overheid bevordert tegelijkertijd een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen. Eén van de belangrijkste gedragsregels in deze wet is dat wij als gemeente minimaal de totale kosten van de economische activiteit moeten doorrekenen. Om die reden hanteren we

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

vanaf dit moment als uitgangspunt een eenduidig huurprijsbeleid met betrekking tot gemeentelijk maatschappelijk vastgoed ondersteunend aan onze ambities en doelstellingen, de kostprijshuur. De centrale gedachte achter de kostprijshuur is het naleven van wet- en regelgeving, het hanteren van gelijke huren voor gelijkwaardige objecten en te fungeren als transparante overheid die een duidelijke scheiding aanbrengt tussen subsidiestromen en huurstromen. Voor overige (commerciële) huurders hanteren we minimaal een markthuur1. In de praktijk kan de kostprijshuur hoger liggen dan de markthuur, indien het geval leggen we dit bestuurlijk voor. Vanuit onze rol als ‘betrouwbare overheid’ beseffen we ons dat we niet zonder meer de kostprijshuur van toepassing kunnen laten verklaren op alle bestaande partijen in bestaande objecten. Dit kan bij bestaande overeenkomsten leiden tot een verhoogde huurprijs, wat mogelijk financiële uitdagingen met zich meebrengt inzake de huisvesting van maatschappelijke organisaties en/of kwetsbare doelgroepen. Een aanvullende financiële analyse per bestaande overeenkomst moet inzicht gaan geven in wat de eventuele financiële effecten zijn, zodat we een integrale afweging maken op welke wijze we hiermee om moeten gaan.

Om die reden hanteren we met de vaststelling van de kadernota vastgoed enkel en alleen de kostprijshuur als uitgangspunt voor alle bestaande partijen in nieuwe objecten of nieuwe partijen in bestaande objecten. We hanteren daarnaast de beleidshuur2 als mogelijke uitzondering op de kostprijshuur. We kunnen het besluit nemen een activiteit met een groot maatschappelijk belang vrij te stellen van de invloed van de Wet Markt en Overheid. Hier ligt een zogenaamd Algemeen Belang Besluit (hierna: ABB) aan ten grondslag. Conform Wet Markt en Overheid dient dit in alle gevallen een gemotiveerd en door de gemeenteraad genomen besluit te zijn. Dit komt omdat de vaststelling rechtsgevolgen heeft: de betreffende activiteit of bevoordeling valt niet langer onder de Wet Markt en Overheid. 1.3 Instandhouding gemeentelijk maatschappelijk vastgoed conform methodiek NEN 2767, niveau 3: redelijke conditie Voor wat betreft het instandhoudingsonderhoud (hierna: onderhoud) hanteren wij voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed de NEN 2767 methodiek. Deze methodiek gaat uit van een conditiescore van 1 tot 6, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed hanteren we de NEN 2767-norm niveau 3 redelijke conditie als uitgangspunt3.

We zijn hierdoor in staat om op een efficiënte en transparante manier de onderhoudsstaat van ons maatschappelijk vastgoed vast te stellen. Het reeds jaarlijks beschikbaar onderhoudsbudget wordt vervolgens benut voor het in stand houden van de objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille conform de NEN 2767-norm niveau 3. We doen dit door de uitvoering van het wettelijk en periodiek onderhoud, het planmatig onderhoud, het gebrekenonderhoud en het storingsonderhoud. Zo zorgen we De markthuur wordt bepaald door marktomstandigheden, zoals de locatie, de kwaliteit van het object, de huurcontracten in de buurt en eventueel andere economische factoren. 2 De beleidshuur is een beleidsmatig vastgestelde huur volgens een bepaalde norm per type functie. Dezelfde functies betalen dezelfde huur (per m2), ongeacht de locatie of het type vastgoed. 3 Tenzij we op basis van beleid een hoger onderhoudsniveau eisen en de daarvoor noodzakelijke additionele middelen beschikbaar stellen. Daarnaast wordt voor het strategisch vastgoed (niet-kernbezit) in overleg met het programma van waaruit de sturing wordt gegeven het gewenst onderhoudsniveau per object bepaald, wat vanuit de grondexploitatie wordt gefinancierd. We gaan hierbij in beginsel uit van veiligheid, bruikbaarheid en waardebehoud als minimumniveau. 1

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

ervoor dat de objecten het noodzakelijk onderhoud krijgen, waardoor deze ingezet kunnen blijven worden voor de functie waarvoor deze bedoeld zijn. 1.4 Voor groot vervangingsonderhoud, renovatie en/of restauratie zijn geen structurele middelen beschikbaar, dit vraagt om separaat investeringsbudget Uitzondering op het instandhoudingsonderhoud betreft het groot vervangingsonderhoud, renovatie en/of restauratie van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Dit valt niet onder de reguliere instandhouding van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en kan daardoor dus niet uitgevoerd worden binnen de jaarlijks beschikbare middelen uit het onderhoudsbudget. De eventuele uitvoering hiervan vraagt per object in dat betreffende jaarschijf om separate investeringen. Hiervoor moet dus ook benodigd additioneel budget in de betreffende stadsbegroting worden vrijgemaakt. Hierdoor ontstaat er voor de gemeenteraad op dat moment (ofwel in de aanloop) een mogelijk natuurlijk moment om te bepalen of een object nog onderdeel uit moet maken van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, of de indeling moet worden aangepast voor een meer toekomstbestendige situatie rondom het gebruik of dat er bijvoorbeeld op een andere manier invulling aan het object moet worden gegeven.

1.5 Verduurzaming van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed gebeurt op ‘natuurlijke momenten’ We vertalen duurzaamheidsambities door naar de gemeentelijke vastgoedportefeuille (kernbezit). We willen immers dat het energieverbruik van objecten zo laag als mogelijk is en op alle daarvoor geschikte plaatsen binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille energie wordt opgewekt. Wij treffen, daar waar mogelijk, energiebesparende maatregelen. Dit doen wij wanneer we dit wettelijk verplicht zijn en op ‘natuurlijke momenten’ zoals tijdens de uitvoering van het instandhoudingsonderhoud. Door de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed te koppelen aan natuurlijke momenten, worden investeringen geoptimaliseerd en geminimaliseerd (koppeling met het jaarlijks onderhoudsbudget). 1.6 De flexibele schil vs. verkoop gemeentelijk maatschappelijk vastgoed We gaan niet meer zonder meer over tot verkoop van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De afgelopen jaren constateren we immers een groeiende behoefte aan gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. We bevinden ons daarnaast in een verdichtende stad, waarbij schaarste een bepalende rol speelt. Als organisatie willen we flexibel kunnen inspelen op de toekomstige vraag en de veranderende behoefte aan maatschappelijk vastgoed, zonder daarbij afhankelijk te zijn van de markt.

Door kritisch te kijken naar ons verkoopbeleid, voorkomen we dat objecten worden verkocht die op een later moment – hoewel op het moment van verkoop nog niet direct actueel – alsnog kunnen voorzien in een maatschappelijke behoefte. Het terug verwerven van geschikt vastgoed is namelijk vaak complex en kostbaar. Om die reden stellen we een flexibele schil voor. Deze flexibele schil is gericht op het principe ‘niet nu, maar later’. Dit houdt in dat we als gemeente de verantwoordelijkheid moeten (gaan) nemen om het benodigde exploitatiebudget voor onderhoud en beheer beschikbaar te stellen, zodat deze objecten gedurende een nader te bepalen periode behouden kunnen blijven. Indien hiervoor geen budget beschikbaar is, wordt de specifieke keuze om een object tot de ‘flexibele schil’ te rekenen voorgelegd aan de gemeenteraad.

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

Indien we uiteindelijk toch de bewuste keuze maken om afstand te doen van een object, wordt deze in beginsel openbaar verkocht voor een marktconforme prijs. We houden ons hierbij aan het Didam-arrest. Het Didam-arrest bepaalt dat overheden bij overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen. Dit betekent dat gemeentelijk vastgoed niet onderhands mag worden uitgegeven zonder een openbare procedure waarin alle geïnteresseerde partijen, die passen binnen de gestelde kaders, een gelijke kans krijgen. Alleen indien er op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria volgt dat er maar één serieuze gegadigde is, mag er onderhands (één op één) worden verhuurd/verkocht. Op grond van het Didam-arrest hanteren wij het uitgangspunt dat wij altijd (in welk geval dan ook) de verplichting om de voorgenomen uitgifte van het onroerend goed publiceren. 1.7 Zelfbeheer van maatschappelijk vastgoed Zelfbeheer van maatschappelijk vastgoed is een vorm waarbij we het beheer en onderhoud van maatschappelijk vastgoed contractueel bij de hurende partij onderbrengen, vaak een maatschappelijke organisatie of stichting. In beginsel kan dit voordelen bieden, zoals planningsvoordelen in de uitvoering van het onderhoud voor de huurder of kostenbesparingen.

Maar het brengt tegelijkertijd ook uitdagingen voor de maatschappelijke organisatie of stichting en risico’s voor de gemeente met zich mee op het gebied van verantwoordelijkheden, organisatie en financiën. We stellen een set van uitgangspunten en voorwaarden in de vorm van een leidraad op, op basis waarvan we dit al dan niet mogelijk willen maken. Kanttekeningen 1.1 Additionele financiële exercitie met betrekking tot de kostprijshuur voor bestaande partijen in bestaande objecten We hebben eerder bepaald dat we vanuit onze rol ‘betrouwbare overheid’ niet zonder meer de kostprijshuur van toepassing kunnen laten verklaren op bestaande partijen in bestaande objecten. We stellen daarom voor om voor bestaande partijen in bestaande objecten een financiële analyse uit te voeren om vervolgens de integrale afweging te kunnen maken hoe we hier (financieel) mee om willen en kunnen gaan. We zijn dan ook direct in staat om te beoordelen welke activiteiten (met een groot maatschappelijk belang) we nader willen onderzoeken voor eventuele beleidshuur. We bespreken de uitkomsten inclusief mogelijke vervolgscenario’s. Indien noodzakelijk maken we, gelet op de uitkomsten van de financiële analyse, ook een koppeling naar de volgende coalitieperiode/stadsbegroting 2027-2030.

1.2 Het is mogelijk een hogere conditiescore als ondergrens voor het instandhoudingsonderhoud te hanteren Het beschikbare onderhoudsbudget is ontoereikend om al het onderhoud volgens planning uit te voeren. We maken door prioritering strikte keuzes welk onderhoud we nu uitvoeren en welk onderhoud we doorschuiven naar komende jaren. Zo krijgen objecten het noodzakelijke onderhoud zodat deze ingezet kunnen blijven worden voor de functie waarvoor deze bedoeld zijn. Het is mogelijk een hoger onderhoudsniveau voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed te eisen. Dit is echter niet te adviseren, gelet op dat de onderhoudskosten daarmee aanzienlijk stijgen. Tegelijkertijd vraagt gemeentelijk maatschappelijk vastgoed tot het vinden van een juiste balans tussen het behoud van de

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

functie van het gebouw en de kosten voor het onderhoud van het vastgoed. Daarmee is niveau 3 redelijke conditie (sober en doelmatig) een gewenst onderhoudsniveau. 1.3 Verduurzamen op natuurlijke momenten vraagt om structureel verduurzamingsbudget We hebben de ambitie op een duurzame en energievriendelijke stad. Bij deze ambitie hoort een energiezuinige en groene gemeentelijke vastgoedportefeuille. Er is echter nog geen jaarlijks structureel beschikbaar budget voor niet-revolverende maatregelen om de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed uit te voeren. Dit betekent dat we voor blijven stellen om budget beschikbaar te stellen (niet-revolverend) om objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen. Fatale termijn Er is niet direct een fatale termijn voor behandeling. Gesprek met de stad Voor dit voorstel heeft geen gesprek met de stad plaatsgevonden. Dit voorstel is intern en integraal afgestemd en tot stand gekomen. Financiën 1.1 Structureel budget voor instandhouding – reserve voor onderhoud We hebben als eigenaar de verplichting om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te onderhouden. Om de exploitatiebegroting meerjarig gelijkmatig te belasten en de onderlinge verschillen tussen de uitvoeringsjaren zoveel als mogelijk te egaliseren, hebben we de reserve onderhoud ingesteld. Jaarlijks storten we hier vanuit de exploitatie een bedrag in.

Dit bedrag is gelijk aan de gemiddelde jaarlijkse kosten (gebaseerd op de jaarschijven van het meerjarig onderhoudsprogramma) die nodig zijn om het onderhoud aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille uit te voeren. Het jaarlijks bedrag voor onderhoud wordt vervolgens benut voor het in stand houden van de objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille conform de NEN 2767-norm niveau 3 (zie argument 1.3). We doen dit door het uitvoeren van het wettelijk en periodiek onderhoud, het planmatig onderhoud, het gebrekenonderhoud en het storingsonderhoud. 1.2 Verdere benodigde investerings- en exploitatiebudgetten opnemen in de P&C cyclus Bij de behoefte aan maatschappelijk vastgoed kunnen we, wanneer er geen vastgoed binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille beschikbaar is, ook huren, aankopen en/of ontwikkelen. Dit vraagt om additioneel noodzakelijk (structureel) budget ter dekking van de (eventuele) investering én exploitatie. Dit geldt ook voor verbouw, renovatie en/of restauratieprojecten. Indien hier sprake van gaat zijn wordt dit meegenomen bij de integrale afweging van de betreffende stadsbegroting en voorgelegd aan de gemeenteraad. Vervolg Na vaststelling van de kadernota vastgoed, is de governancestructuur inzake gemeentelijk maatschappelijk vastgoed (zie bijlage, ter info) leidend bij gemeentebrede vastgoedvraagstukken.

De wijze waarop we omgaan met het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is namelijk een dynamisch proces waarbij niet alleen de financiële en operationele efficiëntie voorop staan, maar ook de maatschappelijke impact en het welzijn van de gemeenschap. Het is essentieel dat we een heldere regie voeren, met

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Raadsvoorstel

duidelijke rollen en verantwoordelijkheden voor alle betrokkenen. Dit zorgt voor een balans tussen de belangen van de gemeente als eigenaar, de gebruikers van het maatschappelijk vastgoed en de bredere maatschappelijke doelstellingen. Kortom, de governancestructuur zorgt voor een langdurige duurzame en afgewogen inzet van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders in de kadernota vastgoed. Bijlagen • Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed • Governance gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Kadernota gemeentelijk maatschappelijk vastgoed