Raadsvoorstel Invoeren opkoopbescherming Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Invoeren opkoopbescherming: Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Opsteller Programma Portefeuillehouder

Rianne Klein Hulse Wonen en Stedelijke ontwikkeling G. Visser

Collegebesluit 20 september 2022 Behandeldatum Raad 2 november 2022 Status Openbaar

Samenvatting In februari 2022 heeft de raad een beleidsvoornemen vastgesteld om een vergunningplicht voor te bereiden voor bestaande koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €350.000,- Door invoering van een vergunningplicht mogen deze woningen na overdracht aan de eigenaar gedurende vier jaar niet worden verhuurd. Hiermee worden de koopwoningen in het goedkope en middeldure segment beschermd en zorgen we ervoor dat deze woningen beschikbaar blijven voor starters en mensen met een middeninkomen.

Voorstel 1. Op basis van de ‘Onderbouwing Opkoopbescherming’ vast te stellen dat er in Nijmegen schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen tot € 350.000, waardoor het nodig is deze woningvoorraad te beschermen middels een opkoopbescherming. 2. ‘Wijziging van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020’ vast te stellen, ten behoeve van de invoering opkoopbescherming en de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Aanleiding De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf gaan wonen. Voor gemeenten is het per 1 januari 2022 mogelijk om opkoopbescherming in te voeren. In februari 2022 heeft de raad een beleidsvoornemen vastgesteld om een vergunningplicht voor te bereiden voor bestaande koopwoningen met een maximale WOZwaarde van € 350.000. In de Huisvestingsverordening kunnen als beschermde woonruimten uitsluitend woningen worden aangewezen met een maximale Woz-waarde van € 350.000,- en die: • Na invoering van de opkoopbescherming worden overgedragen vrij van gebruik en huur; • Bij de overdracht in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden; • Werden verhuurd met een vergunning daarvoor. Belangrijk is dat de opkoopbescherming enkel gebiedsgericht mag gelden voor woningen in het goedkope en middeldure segment.

De opkoopbescherming kan daarnaast alleen worden ingevoerd ter bestrijding van schaarste aan woningen in deze segmenten of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Woningen in het duurdere segment zijn dus uitgesloten van de opkoopbescherming. In de wet is eveneens bepaald

B&W, Raad / sjab = Raadsvoorstel Opgesteld door Rianne Klein Hulse, r.kleinhulse@nijmegen.nl

Raadsvoorstel

dat het verbod op verhuur enkel geldt voor een periode van vier jaar nadat een eigenaar een woning heeft aangekocht. Daarna vervalt het verbod. In de Huisvestingswet zijn drie uitzonderingen opgenomen op de opkoopbescherming waarbij een vergunning moet worden verleend, te weten: • Verhuur aan eerste- en tweedegraads familie; • Tijdelijke ingebruikneming tot 12 maanden; • Verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is aan een winkel- of bedrijfspand. Ten behoeve van de implementatie van de Omgevingswet wordt een wijziging opgenomen. Beoogde impact De beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen staat in de huidige markt onder steeds grotere druk. Met dit voorstel zorgen we ervoor dat woningen in dit segment beschikbaar blijven voor mensen die er zelf willen wonen en dat starters en mensen met een middeninkomen meer kansen hebben op een woning. Doelenboom Dit voorstel heeft een relatie met de volgende ambitie: • We zijn een stad met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Daarnaast heeft dit voorstel een relatie met het volgende doel: • We hebben voldoende goede woningen voor studenten en starters, waarbij overlast wordt tegengegaan.

Argumenten 1.1 Er is aangetoond dat er in de gemeente Nijmegen sprake is van schaarste aan woningen met een WOZ-waarde tot €350.000,Om de opkoopbescherming in te voeren moeten gemeenten aantonen en vaststellen dat er sprake is van schaarste in het goedkope en middeldure segment. Voor Nijmegen wordt voor het goedkope en middeldure segment een prijsgrens van € 350.000,- gehanteerd. Uit de analyse, die voor de onderbouwing opkoopbescherming is uitgevoerd, blijkt dat er schaarste is aan woningen onder deze prijsgrens en dat starters en doorstromers worden verdrongen van de woningmarkt door beleggers (Bijlage 1). Daarnaast heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (Raad van State) in het kader van het kamerverhuurbeleid in 2021 geoordeeld dat de gemeente aannemelijk heeft gemaakt dat er schaarste is aan woningen tot deze WOZ-grens. 1.2 Een gemeentebrede invoering van opkoopbescherming voorkomt een waterbedeffect en bevordert een gelijke behandeling van huiseigenaren in de gemeente. Het voorstel is om de opkoopbescherming in de gehele gemeente in te voeren. Een te beperkte invoering in enkele wijken zou kunnen leiden tot een verdere concentratie van de vraag van investeerders in buurten waar geen opkoopbescherming geldt. Dit zou het verdringingsprobleem (van koopstarters en middeninkomens door investeerders)

Raadsvoorstel

verplaatsen en niet oplossen. Daarnaast is het denkbaar dat opkoopbescherming een prijsdrukkend effect heeft, omdat koopstarters en middeninkomens vaak minder te besteden hebben dan investeerders. Verkopers in gebieden waar opkoopbescherming geldt, zouden dan de waarde van hun woning minder sterk zien toenemen. Verkopers in gebieden waar geen opkoopbescherming geldt, zouden juist een waardestijging tegemoet kunnen zien. Brede invoering van opkoopbescherming kan voorkomen dat sommige verkopers last krijgen van deze maatregel terwijl anderen er juist van profiteren. Het eventuele ‘waterbedeffect’ is volgens de wet op zichzelf geen grondslag voor de inzet van de opkoopbescherming op grond van schaarste. Echter, de onderbouwing laat zien dat er sprake is van daadwerkelijke, actuele schaarste in de gehele gemeente. Dit is bevestigd door de uitspraak van de Raad van State in het kader van het kamerverhuurbeleid. 2.1 Om de opkoopbescherming in te voeren, is het nodig de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 te wijzigen. De mogelijkheid tot invoering van de opkoopbescherming volgt uit een wetswijziging van de Huisvestingswet 2014. Wanneer een gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheden van de opkoopbescherming, moet het instrument worden opgenomen in de Huisvestingsverordening.

Voorliggend voorstel bevat daarom een besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening (Bijlage 2). 2.2 De gemeente Nijmegen en Nijmeegse toegelaten instellingen zijn niet aangewezen als ‘categorie van woonruimte’ die onder de opkoopbescherming vallen Naast de drie wettelijke uitzonderingsgronden, kiezen we ervoor woningen in eigendom van woningcorporaties en de gemeente niet aan te wijzen als categorie. Woningen die door de woningcorporaties of door de gemeente worden aangekocht zijn daardoor geen beschermde woonruimte en mogen zonder vergunning worden verhuurd. De gemeente en woningcorporaties zullen beschermde woonruimte alleen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende prijzen. We vinden het wenselijk dat woningcorporaties woningen kunnen kopen en verhuren. Dit gebeurt uitsluitend wanneer dit bijdraagt aan de Uitvoeringsagenda Wonen en aan hun doelstelling van het aanbieden van zoveel mogelijk betaalbare en passende woonruimte. Woningcorporaties kopen bijvoorbeeld eerder verkochte woningen terug in woonblokken om verduurzamingsopgaven te vergemakkelijken. 2.3 We maken een aanvullende uitzondering voor marktpartijen die in opdracht van de gemeente woonruimte aankopen en voor gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieders. De druk om kwetsbare doelgroepen te huisvesten is relatief groot.

Gezien de vergrijzing is de verwachting dat er ook steeds meer behoefte is aan vormen van wonen en zorg. De insteek is om belemmeringen ten aanzien van deze doelgroepen en ten aanzien van woonvormen met zorg binnen de regeling van de opkoopbescherming zoveel mogelijk weg te nemen. 1.3 en 2.4 Het voorstel voor invoering van de opkoopbescherming en de bijbehorende wijziging van de Huisvestingsverordening heeft ter inzage gelegen. Artikel 6 van de Huisvestingswet schrijft voor dat het college bij de voorbereiding van

Raadsvoorstel

een wijziging van de Huisvestingsverordening in overleg treedt met woningcorporaties, gemeenten in de woningmarktregio en andere, naar hun oordeel daarvoor in aanmerking komende, organisaties. We hebben de stukken vier weken ter inzage gelegd omdat we het belangrijk vinden om inwoners, bedrijven en andere organisaties op tijd te informeren. We hebben de woningcorporaties en de gemeenten in de regio actief geïnformeerd en we hebben de mogelijkheid aan eenieder geboden om op dit voorstel een reactie te geven. Hoewel er naar aanleiding van de ter inzagelegging een aantal vragen zijn gesteld en reacties op social media zijn gegeven, zijn er geen zienswijzen ingediend. De vragen hadden vooral betrekking op de termijn waarop de opkoopbescherming wordt ingevoerd en over de situaties waarvoor een uitzondering geldt. 2.5 De Huisvestingsverordening moet worden aangepast aan nieuwe terminologie van de Omgevingswet. Als de omgevingswet in werking is getreden, maken we geen bestemmingsplannen meer maar een omgevingsplan. De verwijzing in de Huisvestingsverordening naar het bestemmingsplan wordt om deze rede aangepast. Kanttekeningen 1.1 Een hogere prijsgrens is niet goed te onderbouwen en kan juridische risico’s met zich meebrengen.

In een aantal reacties die volgden op de ter inzagelegging, werd de wens geuit om het bereik van de opkoopbescherming te verhogen (dus een hogere WOZ-waarde als grens aan te nemen). Ter indicatie: met de prijsgrens van €350.000,- beschermen we ongeveer 60% van de huidige koopwoningen op de Nijmeegse woningmarkt. Het aannemen van een hogere prijsgrens is echter risicovol, omdat de wet zich specifiek richt op goedkope en middeldure woningen. Hoewel het in sommige wijken kan voorkomen dat woningen met een hogere WOZ-waarde opgekocht worden door beleggers, biedt de wet geen mogelijkheid om ook deze woningen te beschermen. Verder is het goed te realiseren dat - door de snelle stijging van de huizenprijzen - de WOZwaarde van een woning vrijwel altijd lager is dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van €350.000,- WOZ-waarde beschermen we in principe ook woningen met een hogere marktwaarde. Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt is het wenselijk om jaarlijks te onderzoeken of een aanpassing van de prijsgrens noodzakelijk is. Wanneer een ophoging van de prijsgrens (juridisch) goed te onderbouwen is, zal de raad hiervoor een voorstel ontvangen. 1.2 Dit voorstel heeft consequenties voor de verhuurmarkt Met de invoering van een opkoopbescherming komen minder vrije-sector-huurwoningen van particuliere en institutionele beleggers op de markt.

Het gaat naar schatting om ongeveer 160 woningen per jaar. Dit is het gemiddelde over de periode 2015-2020 (6 jaar) waarin 963 woningen opgekocht werden voor verhuur. 2.1. De vergunningplicht heeft invloed op de benodigde capaciteit voor vergunningverlening en handhaving. De opkoopbescherming is een nieuwe manier om de woningmarkt te reguleren. Het is nodig om in het kader van de opkoopbescherming vergunningen te verlenen en indien nodig te handhaven. Voor het beoordelen van de vergunningaanvragen kunnen leges

Raadsvoorstel

gevraagd worden. Dit betekent echter wel dat de legesverordening aangepast moet worden. Financiën Voor de uitvoering van de opkoopbescherming zullen structurele kosten verbonden zijn omdat de ambtelijke organisatie extra wordt belast. Voor de invoering van de opkoopbescherming is het derhalve noodzakelijk om de legesverordening aan te passen. Leges voor vergunningen voor de opkoopbescherming worden toegevoegd aan de legesverordening 2023. Bestuurlijke boetes Met het vaststellen van de gewijzigde huisvestingsverordening wordt het mogelijk om bestuurlijke boetes op te leggen. Het is op dit moment niet mogelijk een indicatie te geven van aantallen overtredingen en om het financiële effect te begroten. Vervolg Communicatie Na vaststelling door de raad zal de verordening worden gepubliceerd in de gemeentelijke nieuwsbrief. Daarnaast wordt over de opkoopbescherming gecommuniceerd op de pagina https://www.nijmegen.nl/diensten/bouwen-en-wonen/opkoopbescherming/ Ook wordt via een persbericht en social media gecommuniceerd. De ‘Wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020’ wordt gepubliceerd op overheid.nl Handhaving Handhaving zal voornamelijk plaats moeten vinden op basis van meldingen van omwonenden of belanghebbenden. Na een melding wordt gecontroleerd of er bij de betreffende woonsituatie sprake is van strijdigheden met voorliggende regeling.

Gelet op de rechten van eigenaren en bewoners vergen deze processen zorgvuldigheid en tijd. Nadat overtredingen zijn geconstateerd volgt een proces van handhaven. Eerste (bestraffende) boetes kunnen oplopen tot € 22.500,- Daarnaast kan bijvoorbeeld een last onder dwangsom worden opgelegd om de activiteiten te beëindigen. Evaluatie Aangezien het een nieuwe regeling betreft, wordt deze jaarlijks geëvalueerd. Tijdens deze evaluatie wordt ook bekeken of een aanpassing van de prijsgrens van €350.000,- wenselijk is. Wanneer een aanpassing te onderbouwen is, wordt hiervoor een voorstel aan de raad verstuurd. Bijlagen - Raadsbesluit opkoopbescherming - Bijlage 1 Onderbouwing opkoopbescherming - Bijlage 2 Voorstel tot wijziging van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020