Raadsvoorstel Herziening gebiedsexploitatie Winkelsteeg en investeringsbesluit eerste deelgebieden in Winkelsteeg

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Herziening gebiedsexploitatie Winkelsteeg en investeringsbesluit eerste deelgebieden in Winkelsteeg Opsteller Programma Portefeuillehouder

Tsjalling Hofstra Wonen en Stedelijke ontwikkeling N.P. Vergunst

Collegebesluit 24 januari 2023 Behandeldatum Raad 8 maart 2023 Status Openbaar

Samenvatting In november 2021 heeft de raad de planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone G650-G660 vastgesteld. Het afgelopen anderhalf jaar zijn inzichten gewijzigd t.a.v. het te realiseren programma, de noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling en zijn subsidies toegekend. De voorgestelde wijzigingen vragen een raadsbesluit. Tevens is in november 2021 toegezegd aan de raad dat voordat kosten voor bouw- en woonrijp maken worden gemaakt voor een deelgebied, de raad een startbesluit dient te nemen. Met voorliggend raadsvoorstel wordt gevraagd te starten met twee deelgebieden om tempo te kunnen realiseren in de ontwikkeling van het gebied en bijbehorende woningbouwproductie. Voorstel 1. De Planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone G650-G660, als onderdeel van de Gebiedsexploitatie Winkelsteeg, te herzien, conform bijgevoegd VGP-blad in bijlage 1 en de verliesvoorziening te wijzigen tot € 12,3 miljoen (mln.) op netto contante waarde. 2. Het investeringskrediet Winkelsteeg van € 94,8 mln. te verhogen tot € 118,7 mln. En € 41,9 mln. aan verwachte subsidie-inkomsten als dekking voor deze investeringen op te nemen, waarmee per saldo € 76,9 mln. te activeren investeringen resteren. Daarmee kan € 8,7 mln. aan te activeren investeringen komen te vervallen. Dit wordt verwerkt bij de Stadsrekening 2022. 3.

De looptijd van de planexploitatie op 20 jaar vast te stellen en als risicobeheersmaatregel de opbrengsten voortschrijdend niet te indexeren na 10 jaar. 4. Het risicoprofiel voor de planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone van € 93,1 mln. (netto contante waarde) vast te stellen. 5. Het risicoprofiel voor de Investeringen Winkelsteeg-Kanaalzone van € 4,0 mln. (netto contante waarde) vast te stellen. 6. De ontwikkeling van het deelgebied Stationsomgeving Goffert - NTC te starten. 7. De ontwikkeling van het deelgebied Kanaalknoop deels te starten. Aanleiding In november 2021 heeft de raad de Ontwikkelvisie en de planexploitatie Winkelsteeg vastgesteld. Bij de Stadsrekening 2021 is vervolgens, vanwege het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de planexploitatie Winkelsteeg opgedeeld in drie onderdelen, te weten: Planexploitatie (formeel Bouwgrond in Exploitatie van de gemeente conform BBV) Investeringen (grotere publieke ingrepen door gemeente) Faciliterend grondbeleid (vooralsnog geen sprake van, maar wel mogelijk)

B&W, Raad / sjab = Raadsvoorstel Opgesteld door Tsjalling Hofstra, t.hofstra@nijmegen.nl

Herziening gebiedsexploitatie Winkelsteeg en

Raadsvoorstel

In zijn geheel (de drie onderdelen samen) wordt gesproken over de gebiedsexploitatie Winkelsteeg. In de afgelopen anderhalf jaar zijn door onderzoeken en ruimtelijke verkenningen nieuwe inzichten ontstaan die leiden tot kansen om meer woningen en bedrijvigheid in Winkelsteeg te realiseren, maar die ook meer investeringen vragen in de infrastructuur. Daarnaast zijn er door het Rijk substantiële subsidies toegezegd voor investeringen in de infrastructuur. Dit leidt tot substantiële wijzigingen in zowel de planexploitatie als de investeringen voor Winkelsteeg. Conform de nota Grondbeleid vragen de voorgestelde wijzigingen in de planexploitatie een raadsbesluit en conform het ‘Kader investeringen en waarderen, activeren en afschrijven activa’ vragen de bijgestelde investeringsbedragen eveneens een raadsbesluit. In het raadsvoorstel van november 2021 is tevens toegezegd dat voordat bouw- en woonrijp maak kosten worden gemaakt voor een deelgebied, de raad in de gelegenheid wordt gesteld om te sturen op de kaders van de ontwikkeling en daarmee een GO / NO GO besluit dient te nemen voor de ontwikkeling van een deelgebied op basis van de stedenbouwkundige uitwerking en de ruimtelijke, programmatische en financiële uitwerking daarvan.

Om binnen niet al te lange tijd grond uit te kunnen geven voor de realisatie van woningbouw en bedrijvigheid moet er in 2023 gestart worden met het bouwrijp maken in het deelgebied Stationsomgeving Goffert – NTC en een deel van Kanaalknoop inclusief infrastructurele ingrepen. Momenteel worden de aanbestedingen voorbereid om dit mogelijk te maken. Aan de raad wordt gevraagd een GO te geven op de start van deze twee deelgebieden. Beoogde impact Met voorliggende raadsvoorstel worden twee doelen beoogd: Deel A Deel B 1. 2.

Herziening van de gebiedsexploitatie Winkelsteeg Startbesluit voor: Deelgebied Stationsomgeving Goffert-NTC Deel van deelgebied Kanaalknoop

Deze onderdelen worden hieronder separaat toegelicht. A. Herziening van de gebiedsexploitatie Winkelsteeg De beoogde impact is om met de vaststelling van de herziene gebiedsexploitatie de gewijzigde financiële kaders te stellen voor transformatie van Winkelsteeg tot een aantrekkelijk woon-, werk-, en verblijfsgebied. Om inhoudelijk richting te geven aan de transformatie is eerder een Visie opgesteld, waarin de volgende ontwikkeldoelen zijn geformuleerd: 1.

Winkelsteeg draagt bij aan duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid.

2

Raadsvoorstel

2. 3.

Winkelsteeg draagt bij aan het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid. Winkelsteeg speelt een sleutelrol in het verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, het verkleint de gevoelde/beleefde afstand tussen de stadsdelen aan weerszijden.

De herziene gebiedsexploitatie geeft, ten opzichte van de in november 2021 vastgestelde planexploitatie, nog meer invulling aan deze ontwikkeldoelen. Bij de herziening worden circa 875 woningen en 20.000 m² bvo werken toegevoegd aan de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. Ook worden twee onderdoorgangen (één onder de Nieuwe Dukenburgseweg en één onder de Graafseweg) voor fiets- en voetgangers in het gebied toegevoegd. Als gevolg van deze herziening zijn er € 2,7 mln. aan extra gemeentelijke middelen benodigd. Dit is het gevolg van een toename van het tekort op de planexploitatie van circa € 11,4 mln. en vrijval van eerder opgenomen Investeringen van circa € 8,7 mln. Samenvatting financiele effecten t.o.v Stadsbegroting 2023 Toename verliesvoorziening planexploitatie (netto contant) Vrijval middelen t.b.v. Investeringen

-11.400.000 8.700.000

Aanvullende benodigde gemeentelijke middelen

-2.700.000

Inhoudelijke wijzigingen in planexploitatie Winkelsteeg G650-G660 In voorliggende planexploitatie zijn per saldo 875 woningen extra opgenomen. Deze extra woningen zijn voornamelijk mogelijk door te verdichten in het deelgebied Kanaalknoop en deels in Stationsomgeving Goffert - NTC. De verdeling van het totale programma naar type woningen is conform de vastgestelde kaders in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg. Tabel 1: Vastgoedprogramma in herziene Planexploitatie Winkelsteeg Programma herziene gebiedsexploitatie Woningbouw * (aantal) Sociale huur Middeldure huur Koop tot landelijke betaalbaarheidsgrens ** Dure koop Niet woningbouw (m² bvo) Smart Industry Light Industry Stadsdistributie Consument verzorgende dienstverlening Short Stay voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen * excl. tijdelijke woningbouw NDW21

Totaal GREX Winkelsteeg 4.647 1.394 697 930 1.626

100% 30% 15% 20% 35%

245.151 m² bvo 60.729 m² bvo 77.205 m² bvo 30.377 m² bvo 31.003 m² bvo 6.709 m² bvo 39.128 m² bvo

** Tot op heden werd de NHG-grens gehanteerd voor ‘betaalbare koop’. Het Rijk heeft per 1-1-2023 de grens voor de NHG als betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koop losgelaten. Voor de betaalbaarheidsgrens wordt voor nu aangesloten bij deze nieuwe landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 355.000).

3

Raadsvoorstel

Daarnaast is er per saldo circa 20.000 m² bvo extra bedrijvigheid / werken toegevoegd. Dit wordt voornamelijk mogelijk gemaakt door de te realiseren sportvelden in Winkelsteeg ‘op te tillen’ en op het dak van bedrijvigheid te realiseren. Door deze wijze van dubbelgebruik van de ruimte kan er extra bedrijvigheid worden gerealiseerd. Om autobewegingen te beperken in Winkelsteeg is het noodzakelijk om een supermarkt en kleinschalige detailhandel in het gebied te realiseren. Daarmee zijn deze basisvoorzieningen per voet of fiets bereikbaar. Dit maakt onderdeel uit van de consumentverzorgende dienstverlening. Op 21 december 2022 (Raadsvoorstel 91-2022: Vervolgonderzoek configuratie en locatie zwembad Winkelsteeg) heeft de raad besloten om een zwembad en nieuwe sporthal te realiseren in Winkelsteeg. Dit leidt er toe dat het metrage maatschappelijke voorzieningen in Winkelsteeg toeneemt. In Winkelsteeg vindt het parkeren voor nieuwe functies primair plaats in de vorm van gebouwde parkeeroplossingen. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is afhankelijk van het vigerende parkeerbeleid en het te realiseren programma. Gelet op de noodzaak om autobewegingen in Winkelsteeg te beperken, wordt ingezet op maximale reductie van de parkeernormering door middel van het aanbieden van deelmobiliteit en extra fietsenstallingen, zoals dit ook in het parkeerbeleid als mogelijkheid is opgenomen.

Inhoudelijke wijzigingen in investeringen Winkelsteeg Door het realiseren van extra woningbouwprogramma in Kanaalknoop ontstaat er meer noodzaak om fietsen en wandelen te stimuleren om autogebruik te verminderen. Het mogelijk aantal autobewegingen is gemaximeerd (o.b.v. MER-onderzoeken) en om meer vastgoedprogramma in Winkelsteeg te kunnen realiseren moet het autogebruik beperkt worden. Het is daarmee noodzakelijk om een fiets-voetgangersverbinding (onderdoorgang) onder de Nieuwe Dukenburgseweg ter hoogte van Kanaalknoop te realiseren. Daarmee kan tegelijk ook de hoofdgroenstructuur / ecologische zone doorgetrokken worden tussen Kanaalknoop-Noord en Kanaalknoop-Zuid. Tevens kan zo de afwatering van KanaalknoopNoord naar Park Winkelsteeg gerealiseerd worden. Ook is een nieuwe fiets- en voetgangersonderdoorgang opgenomen om de Graafseweg te kruisen zonder impact te hebben op de verkeersafwikkeling van het Mandelaplein. Ter hoogte van het Mandelaplein worden de bushaltes gecombineerd in een OV-knoop. Door het Rijk zijn subsidies toegekend uit het mobiliteitsfonds. In totaal gaat het om € 40,5 mln. (excl. BTW) waarvan de toekenning is gekoppeld aan investeringen (waaronder de hiervoor genoemde twee fiets-voetgangersverbindingen) in Winkelsteeg en aan het tijdig opleveren van betaalbare woningen. Circa € 33,5 mln.

van deze subsidie kan als directe dekking van de investeringen worden ingezet en circa € 7,0 mln. dient als dekking bij eventuele kostenoverschrijdingen. Van de vorig jaar reeds toegekende WBI-subsidie van € 9,2 mln., is circa € 8,4 mln. eveneens ter dekking van de investeringen. Daarmee is er sprake van in totaal € 41,9 mln. aan subsidies ter dekking van de investeringen in Winkelsteeg.

4

Raadsvoorstel

5

Raadsvoorstel

B1. Startbesluit voor deelgebied Stationsomgeving Goffert - NTC Om op korte termijn woningen te kunnen realiseren in Stationsomgeving Goffert – NTC en daarmee eveneens invulling te kunnen geven aan subsidievoorwaarden, is het noodzakelijk om in 2023 kosten te maken voor het bouwrijp maken in dit deelgebied en grote publieke werken aan te besteden. In nevenstaand gebied is in blauw het plangebied weergegeven van het deelgebied Stationsomgeving Goffert – NTC dat onderdeel uitmaakt van dit startbesluit. Daarmee is dit een uitsnede van het ‘grotere’ plangebied’ Stationsomgeving Goffert – NTC, waar binnen naast ‘actieve ontwikkeling door de gemeente, ook faciliterende ontwikkelingen mogelijk zijn.

1. Programma deelgebied In onderstaande tabel is het programma van deelgebied Stationsomgeving Goffert - NTC weergegeven waar nu een startbesluit voor wordt gevraagd.

Figuur 1: Plangebied startbesluit Stationsomgeving Goffert - NTC

Tabel 2: Vastgoedprogramma in deelgebied Startbesluit Stationsomgeving Goffert – NTC Startbesluit Woningbouw (aantal) Sociale huur Middeldure huur Koop tot landelijke betaalbaarheidsgrens Dure koop Niet woningbouw (m² bvo) Smart Industry Light Industry Stadsdistributie Consument verzorgende dienstverl. Short Stay voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen

Startbesluit Stationsomgeving 1.137 560 297 223 57

Totaal GREX Winkelsteeg 100% 4.647 49% 1.394 26% 697 20% 930 5% 1.626

70.597 38.588

m² bvo m² bvo

3.940 6.709 21.360

m² bvo m² bvo m² bvo

245.151 60.729 77.205 30.377 34.601 6.709 35.530

100% 30% 15% 20% 35% m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo

Het woningbouwprogramma in Stationsomgeving Goffert – NTC kenmerkt zich door relatief meer sociale en middeldure huurwoningen, waaronder studentenwoningen. De omgeving van dit deelgebied is geschikt voor deze doelgroepen door de directe nabijheid van openbaar vervoer. In dit deelgebied is ook de realisatie van het zwembad en sporthal voorzien. 2.

Stedenbouwkundige en ruimtelijke uitwerking

6

Raadsvoorstel

In bijlage 2 is het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan voor Stationsomgeving Goffert – NTC ter informatie opgenomen. Dit geeft een mogelijk invulling weer van het te realiseren bouwvolume binnen de kaders van het nog vast te stellen bestemmingsplan. Hier vindt nu geen besluitvorming over plaats. Het beeldkwaliteitsplan wordt aangeboden aan de raad bij het bestemmingsplan.

Figuur 2: Verkenning Stationsomgeving Goffert - NTC

3. Financieel resultaat De gronden in dit deelgebied zijn vrijwel volledig in eigendom van de gemeente. Om grootschalige woningbouw mogelijk te maken dienen de bestaande wegen verlegd te worden om fysiek ruimte te creëren. Het gebied kenmerkt zich door uitdagingen t.a.v. geluid en verkeersafwikkeling. Daarom wordt mede ook ingezet op een kwalitatief goede openbare ruimte om tot een aantrekkelijk en leefbare woonomgeving te komen. De investeringen en opbrengsten voor dit deelgebied maken onderdeel uit van de herziene Gebiedsexploitatie Winkelsteeg. Het financiële resultaat van het gebied dat onderdeel uit maakt van dit startbesluit bestaat uit: Saldo planexploitatie deelgebied:

€ 13 mln. (positief op eindwaarde) € 9 mln. (netto contante waarde 1-1-2023)

Bruto investeringen deelgebied: Waarvan gedekt door subsidies: Te activeren:

€ 56 mln. € 29 mln. € 27 mln.

De belangrijkste investeringen, naast het reguliere bouw- en woonrijp maken van het gebied, zijn: Het verleggen van de Graafseweg en Neerbosscheweg en aanverwante infrastructuur zoals kruispunten; Het doen van aanpassingen aan de Nieuwe Dukenburgseweg voor zover het onderdeel uit maakt van het deelgebied Stationsomgeving Goffert - NTC.

7

Raadsvoorstel

-

Het realiseren van onderdoorgangen voor fiets en voetgangers; Het realiseren van het Stationsplein rondom Station Goffert en een OV-plein voor het busvervoer.

Voor een substantieel deel van deze investeringen zijn subsidies toegezegd door het Rijk.

8

Raadsvoorstel

B2. Startbesluit voor deelgebied Kanaalknoop Om op korte termijn woningen te kunnen realiseren in Kanaalknoop is het noodzakelijk om in 2023 kosten te maken voor het bouwrijp maken in een deel van de Kanaalknoop en publieke werken aan te besteden. In nevenstaand gebied (in blauw) is het plangebied weergegeven van het deelgebied Kanaalknoop wat onderdeel uitmaakt van dit startbesluit. Dit gebied maakt onderdeel uit van het ‘grotere’ deelgebied Kanaalknoop. Voor de overige delen wordt op termijn nog een startbesluit gevraagd. Tevens zijn we in gesprek met een grondeigenaar in het gebied over de planinvulling, verdere verdichting, kwaliteit en programma in een vorm van actief faciliterend grondbeleid. Wellicht kan dit leiden tot extra programma, waarbij ook afspraken en afwegingen over regie, kwaliteit, risico’s nadrukkelijk een rol spelen. Figuur 3: Plangebied Startbesluit Kanaalknoop

1. Programma deelgebied In onderstaande tabel is het programma van deelgebied Kanaalknoop weergegeven waar nu een startbesluit voor wordt gevraagd. Tabel 3: Vastgoedprogramma in deelgebied startbesluit Kanaalknoop Startbesluit Woningbouw (aantal) Sociale huur Middeldure huur Koop tot landelijke betaalbaarheidsgrens Dure koop Niet woningbouw (m² bvo) Smart Industry Light Industry Stadsdistributie Consument verzorgende dienstverl. Short Stay voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen

Startbesluit Kanaalknoop 951 126 166 172 487

Totaal GREX Winkelsteeg 100% 4.647 13% 1.394 17% 697 18% 930 51% 1.626

40.545

m² bvo

32.000

m² bvo

7.092

m² bvo

1.453

m² bvo

245.151 60.729 77.205 30.377 34.601 6.709 35.530

100% 30% 15% 20% 35% m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo m² bvo

Dit deelgebied kent relatief meer duurder woningbouwprogramma. Dit is mede gelegen in het feit dat in Stationsomgeving Goffert - NTC relatief meer sociale huur wordt gerealiseerd dan gemiddeld in Winkelsteeg. 2. Stedenbouwkundige en ruimtelijke uitwerking In bijlage 2 is het Stedebouwkundig- en beeldkwaliteitsplan voor geheel Kanaalknoop ter informatie opgenomen. Gelet op de samenhang is het gehele gebied hier in opgenomen, terwijl het startbesluit alleen betrekking heeft op een deel van dit stedebouwkundig- en

9

Raadsvoorstel

beeldkwaliteitsplan. Dit geeft een mogelijk invulling weer van het te realiseren bouwvolume binnen de kaders van de nog vast te stellen bestemmingsplannen. Over het beeldkwaliteitsplan vindt nu geen besluitvorming over plaats. Het beeldkwaliteitsplan wordt aangeboden aan de raad bij het bestemmingsplan.

Figuur 4: Verkenning Kanaalknoop in zijn geheel

3. Financieel resultaat De gronden in het deelgebied waar nu een startbesluit voor wordt gevraagd, zijn vrijwel volledig in eigendom van de gemeente. Het realiseren van sportvelden / sportcomplex op het dak van bedrijvigheid is enerzijds kostenverhogend en anderzijds kunnen er meer grondopbrengsten worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat per saldo dit voor de gebiedsexploitatie niet meer kost dan wanneer de sportvelden regulier op de grond zouden worden gerealiseerd. De investeringen en opbrengsten voor dit deelgebied maken onderdeel uit van de herziene Gebiedsexploitatie Winkelsteeg. Het financiële resultaat van het gebied dat onderdeel uit maakt van dit startbesluit bestaat uit: Saldo planexploitatie deelgebied:

€ 27 mln. (positief op eindwaarde) € 18 mln. (netto contante waarde 1-1-2023)

Bruto investeringen deelgebied: Waarvan gedekt door subsidies: Te activeren:

€ 31 mln. € 12 mln. € 19 mln.

10

Raadsvoorstel

De belangrijkste investeringen, naast het reguliere bouw- en woonrijp maken van het gebied, zijn: Het doen van aanpassingen aan de Nieuwe Dukenburgseweg, Tarweweg en Gerstweg om de ontsluiting en doorstroming van verkeer mogelijk te maken; Realiseren van een fiets-voetgangers-onderdoorgang inclusief ecologische zone/afwatering Nieuwe Dukenburgseweg nabij Kanaalknoop Het realiseren van sportvelden / sportcomplex (op het dak van bedrijvigheid) Het realiseren van een fietsopgang vanaf de Oostkanaaldijk naar de brug over het Kanaal bij de Graafseweg. Voor een substantieel deel van deze investeringen zijn subsidies toegezegd door het Rijk.

11

Raadsvoorstel

Argumenten Ad 1.1 Uw raad is bevoegd om bij belangrijke / omvangrijke financiële wijzigingen een herziene planexploitatie vast te stellen. De bevoegdheid om financiële middelen ter beschikking te stellen ligt op grond van artikel 189 van de Gemeentewet bij uw raad. In de nota grondbeleid is vastgelegd binnen welke financiële kaders het college bevoegd is om herzieningen in het VGP te verwerken. Gelet op de omvang van de financiële wijzigingen in deze planexploitatie, dienen deze wijzigingen in een apart voorstel aan de raad te worden voorgelegd. Ad 1.2 Het toevoegen van netto 875 woningen aan de planexploitatie geeft meer invulling aan de doelstelling van Winkelsteeg om een divers(er) woonmilieu te realiseren in Kanaalzone-Zuid. Binnen de kaders van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is het mogelijk om een uitgebreider woningprogramma te realiseren, zonder dat dit ten koste gaat van openbare ruimte en de ruimtelijke kwaliteit. Tevens draagt het toevoegen van programma in Kanaalknoop voor meer mogelijkheden om de gevoelde / beleefde afstand tussen de oostelijke en westelijke kanaaloever te verkleinen. Ad 1.3 Het toevoegen van netto 20.075 m² bedrijvigheid aan de planexploitatie geeft meer invulling aan de doelstelling om duurzame economische groei en werkgelegenheid toe te voegen, zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit en openbare ruimte.

Door dubbelgebruik van ruimte (sportvelden op bedrijvigheid) ontstaan er mogelijkheden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ad 2.1 Uw raad is bevoegd om investeringskredieten toe te kennen en te wijzigen. De bevoegdheid om financiële middelen ter beschikking te stellen ligt op grond van artikel 189 van de Gemeentewet bij uw raad. Aangezien het totale (bruto) krediet wijzigt door het toevoegen van investeringen, dient deze wijziging aan de raad te worden voorgelegd. Ad 2.2 De investeringen hebben een relatie met de planexploitatie. De investeringen zijn nodig om de planexploitatie mogelijk te maken. Om tot integrale besluitvorming te komen, wordt het wijzigen van het investeringskrediet betrokken bij de herziening van de planexploitatie en daarmee gebiedsexploitatie. Ad 3.1 Conform de richtlijn van de Commissie BBV dient u expliciet in te stemmen met de vaststelling van een planexploitatie met een langere looptijd van 10 jaar. De looptijd van de planexploitatie Winkelsteeg is naar verwachting 20 jaar. In de Notitie Grondbeleid van de commissie BBV is de richtlijn opgenomen dat uw raad expliciet moet instemmen bij de vaststelling van een planexploitatie met een langere looptijd dan 10 jaar.

De looptijd van planexploitatie Winkelsteeg is langer dan 10 jaar en gezien de omvang en complexiteit van de gebiedsontwikkeling is het niet realistisch om te veronderstellen dat deze binnen 10 jaar gerealiseerd kan worden. Ook betreft dit een samenhangende ontwikkeling die vraagt om een integrale sturing en afstemming tussen de onderdelen, ook financieel. Ad 3.2 In lijn met eerdere gemeentelijke besluitvorming over planexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar worden als risico-beperkende maatregelen na het 10e jaar van de planexploitatie de grondopbrengsten voortschrijdend niet meer geïndexeerd

12

Raadsvoorstel

In lijn met de eerdere gemeentelijke besluitvorming over langlopende planexploitaties wordt voortschrijdend na het 10e jaar van de planexploitatie niet meer gerekend met een indexering op de opbrengsten. Deze maatregel wordt genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Deze risicobeheersmaatregel wordt getroffen in het kader van risicomanagement als maatregel om de onzekerheden en risico’s ten aanzien van de grondopbrengsten in de toekomst te beperken. Ad 4.1 Aan de uitvoering van de planexploitatie Winkelsteeg zijn risico’s verbonden. Deze zijn gekwantificeerd. Tijdens het opstellen van de herziene planexploitatie heeft een uitgebreide en integrale risicoanalyse plaatsgevonden. De risico’s met een substantieel financieel effect zijn in beeld gebracht. Het risicoprofiel is met een Monte Carlo-Analyse geanalyseerd. Het risicoprofiel komt uit op € 91,3 mln. Zie ook bijlage 1. Ad 5.1 Aan de uitvoering van de investeringen Winkelsteeg zijn risico’s verbonden. Deze zijn gekwantificeerd. De ramingsmethodiek van de investeringen Winkelsteeg kennen een bepaalde onzekerheidsmarge. De risico’s op kostenoverschrijdingen zijn in beeld gebracht. Het risicoprofiel is met een Monte Carlo-Analyse geanalyseerd. Een deel van dit risico kan gedragen worden door toegekende subsidies. Het risicoprofiel komt uit op € 4,0 mln.

Zie ook bijlage 1. Ad 6.1 / Ad 7.1 Conform het raadsvoorstel van november 2021 dient u in te stemmen met de start van een deelgebied alvorens er kosten voor bouw- en woonrijp maken, worden gemaakt. Zonder een startbesluit van de raad, kan er op basis van de toezegging niet gestart worden met het bouwrijp maken in een deelgebied. Om zo spoedig mogelijk woningen te kunnen realiseren en invulling te geven aan de woningbehoefte, is het noodzakelijk om in 2023 te starten met het bouwrijp maken en de publieke werken aan te besteden. Ad 6.2 / Ad 7.2 Toegekende subsidies kennen voorwaarden t.a.v. het tijdig opleveren van woningen. In de toegekende subsidies zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van het tijdig starten en realiseren van (betaalbare) woningen. Om te kunnen voldoen aan deze voorwaarden is het noodzakelijk om op korte termijn te starten met bouwrijp maken om vervolgens woningbouw mogelijk te maken.

13

Raadsvoorstel

Kanttekeningen Ad. 2.1 De toegekende subsidies kennen voorwaarden waar aan voldaan dient te worden. Alle in de gebiedsexploitatie opgenomen subsidies zijn toegezegd. Echter de beschikkingen en daarmee de voorwaarden van deze subsidies zijn nog niet allemaal bekend. Naar verwachtingen worden er voorwaarden gesteld aan het tijdig opleveren van woningen. Indien er niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, leidt dit mogelijk tot terugvordering van middelen door het Rijk. Ad. 3 / Ad 4 / Ad 5 Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De transformatie van Winkelsteeg is complex en kent een lange looptijd. Passend bij deze fase van de planontwikkeling is dat niet alles exact bekend is, maar er nog sprake is van onzekerheidsmarges. Naarmate het project vordert neemt de totale onzekerheid en daarmee de risico’s normaliter af. Risico’s en onzekerheden zijn inherent aan een complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Mogelijke risico’s worden vanuit verschillende perspectieven bekeken, denk aan financieel/economisch, juridisch, technisch, ruimtelijk, maatschappelijk of organisatorisch en politiek/bestuurlijk. De impact van de risico’s is ook verschillend. Soms betreft de impact van het risico de kwaliteit, soms de doorlooptijd of heeft een risico financiële impact.

De risico’s zijn verkend en de risico’s die een substantieel financieel risico opleveren (en dus van materiële betekenis zijn) zijn nader in beeld gebracht. Dit heeft geleid tot een risicoprofiel voor de planexploitatie en de investeringen (zie onder financiën). Met het oog op het voorzichtigheidsprincipe is in deze planexploitatie als risicobeheersmaatregel genomen om de opbrengsten voortschrijdend niet te indexeren na het 10e jaar. Het risicomanagementproces vindt continu plaats, waarbij risico’s worden gemitigeerd, dan wel beheersmaatregelen worden getroffen.

14

Raadsvoorstel

Financiën In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële effecten van deel A (Herziening van de Gebiedsexploitatie Winkelsteeg) uit dit raadsvoorstel. Daarbij wordt ingegaan op: -

Financiële consequenties van de totale herziening gebiedsexploitatie t.o.v. de Stadsrekening 2021; Financiële consequenties specifiek voor het onderdeel Planexploitatie Winkelsteeg; Financiële consequenties specifiek voor het onderdeel Investeringen; Herijking risicoprofiel op basis van de herziene gebiedsexploitatie.

Financiële consequenties van de totale herziening gebiedsexploitatie In onderstaande tabel is de samenvatting van de herziene gebiedsexploitatie Winkelsteeg weergegeven en is het verschil ten opzichte van de Stadsrekening 2021 weergegeven. Tabel 4: Resultaat herziene gebiedsexploitatie Gebiedsexploitatie

KOSTEN

OPBRENGSTEN

SALDO

NCW

Winkelsteeg

(eindwaarde)

(eindwaarde)

(eindwaarde)

Verliesvoorz.

Investeringen Grondexploitatie

118.733.000 263.932.000

41.862.000 245.654.000

-76.871.000 -18.278.000

-12.300.000

0

0

0

382.665.000

287.516.000

-95.149.000

Faciliterend grondbeleid

TOTAAL

Tabel 5: Resultaat gebiedsexploitatie jaarrekening 2021 Jaarrekening 2021

KOSTEN

OPBRENGSTEN

SALDO

NCW

Winkelsteeg

(eindwaarde)

(eindwaarde)

(eindwaarde)

Verliesvoorz.

Investeringen Grondexploitatie

92.969.000 238.888.000

9.186.000 237.717.000

-83.783.000 -1.171.000

-920.000

0

0

0

331.857.000

246.903.000

-84.954.000

Faciliterend grondbeleid

TOTAAL

De investeringen in Winkelsteeg nemen toe van circa € 93 mln. tot circa € 118,7 mln. Echter, door dat de toegezegde subsidies betrekking hebben op de investeringen en als dekking dienen, resteert er per saldo in de herziene gebiedsexploitatie een te activeren bedrag van circa € 76,9 mln. Dit is een verbetering van circa € 7,0 mln. ten opzichte van de Stadsrekening 2021. Daarnaast is er bij de Stadsbegroting 2023 nog eens € 1,7 mln. extra middelen toegekend ivm de hoge prijsontwikkeling. Deze extra middelen zijn door de wijzigingen dus niet nodig. Dit betekent dat t.o.v. de Stadsbegroting 2023 dit een verbetering is van circa € 8,7 mln. De herziene planexploitatie kent extra kosten, maar ook extra opbrengsten. Per saldo ontstaat er een negatief plansaldo (op eindwaarde in 2041) van circa € 18,3 mln. waarvoor een verliesvoorziening dient te worden getroffen van netto contant (prijspeil 2023) € 12,3 mln. Dit is een verslechtering van circa € 11,4 mln. netto contant ten opzichte van de Stadsrekening 2021. Aandachtspunt In de Stadsrekening 2022 is een negatief plansaldo van de planexploitatie opgenomen van circa € 37 mln. netto contante waarde (1-1-2023).

In de Stadsrekening mogen namelijk, vanwege BBV-regelgeving alleen de autonome ontwikkelingen verwerkt worden en niet de planinhoudelijke wijzigingen (met een financieel positief effect van circa € 25 mln.), zoals deze in voorliggend raadsvoorstel zijn opgenomen. Bij de Stadsrekening van 2023 zal de verliesvoorziening worden bijgesteld op basis van de planinhoudelijke wijzigingen uit

15

Raadsvoorstel

voorliggende raadsvoorstel en de autonome ontwikkeling, zoals deze zich in 2023 voordoet. Met voorliggend raadsvoorstel wordt wel het investeringskrediet in de Stadsrekening 2022 voor Winkelsteeg aangepast. In tegenstelling tot de Planexploitatie is het voor Investeringen wel mogelijk inhoudelijke (plan)wijzigingen in de Stadsrekening 2022 te verwerken. Financiële consequenties Planexploitatie Winkelsteeg Autonome ontwikkelingen Als gevolg van autonome ontwikkelingen, zoals prijsontwikkeling (inflatie) van zowel kosten als opbrengsten ontstaat er voor de planexploitatie een negatief effect van circa € 31 mln. op eindwaarde ten opzichte van de Jaarrekening 2021. Op basis van nieuwe taxaties zijn de verwachte verwervingsbedragen naar boven bijgesteld en door de bouwkostenontwikkeling zijn de verwachte civiele kosten ook hoger. Ten aanzien van de grondopbrengsten wordt rekening gehouden met hogere grondprijzen, echter dit compenseert niet het nadeel aan de kostenzijde. Daarnaast is de subsidieverwachting uit de planexploitatie gehaald, aangezien de toegekende subsidies ten behoeve van de investeringen zijn en niet ten behoeve van de planexploitatie. Dit heeft een negatief effect op de planexploitatie van circa € 23 mln. Op gebiedsexploitatieniveau heeft dit logischerwijs geen effect. Per saldo leidt dit tot een negatief plansaldo op eindwaarde van circa € 55 mln.

en vraagt dit een verliesvoorziening op netto contante waarde van € 37 mln. Zoals aangegeven is in de Stadsrekening 2022 deze verliesvoorziening opgenomen. Planinhoudelijke wijzigingen Als gevolg van het toevoegen van 875 woningen (en bijbehorende extra gebouwde parkeerplaatsen) aan de planexploitatie ontstaan er extra grondopbrengsten. De plankosten nemen echter ook toe, omdat de planvoorbereiding en de werkzaamheden toenemen. De kosten voor bouw- en woonrijp blijven vergelijkbaar. Per saldo leidt het toevoegen van 875 woningen tot een positief effect op de eindwaarde van circa € 37 mln. en € 25 mln. op de netto contante waarde. Het toevoegen van extra m² bedrijvigheid heeft een beperkt tot geen financieel effect op de planexploitatie. Dit wordt veroorzaakt door de meerkosten als gevolg van het ‘optillen’ van de sportvelden. Het toevoegen van de extra m² maatschappelijke voorzieningen t.b.v. het zwembad en sporthal heeft beperkt tot geen financieel effect op de planexploitatie. De extra grondkosten zijn vergelijkbaar met de extra grondopbrengsten die gerealiseerd worden. Hieronder is de planexploitatie weergegeven met een nadelig saldo op eindwaarde van € 18,3 mln. Hiervoor wordt een verliesvoorziening getroffen van € 12,3 mln. op netto contante waarde 1-1-2023.

16

Raadsvoorstel

Tabel 6: Resultaat herziene planexploitatie Winkelsteeg Projectkosten

Projectopbrengsten Per 1-10-2022

Per 1-10-2022

Verwervingen Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Overige kosten / tijdelijk beheer

130.360.000 66.552.000 35.412.000 0

Grondopbrengsten

209.985.000

Bijdrage Rijk Bijdrage overig

3.041.000 1.213.000

Rente en kostenstijging

31.608.000

Opbrengstenstijging

31.415.000

Totale kosten

263.932.000

Totale opbrengsten

245.654.000

Saldo

-18.278.000

Financiële consequenties Investeringen Winkelsteeg Autonome ontwikkelingen Als gevolg van prijsontwikkeling, maar ook verdere planvorming van de publieke ingrepen in Winkelsteeg zijn de investeringen autonoom gewijzigd. Per saldo leidt dit tot extra investeringen van circa € 2 mln. Door verschuivingen tussen de Planexploitatie en Investeringen vanwege BBV-regelgeving en toekenning van subsidies gekoppeld aan de Investeringen vindt er een verbetering plaats van circa € 18 mln.. Per saldo betekent dit een verbetering op het te activeren bedrag van circa € 16 mln. Planinhoudelijke wijzigingen De volgende investeringen zijn gewijzigd: Realiseren van een fiets-voetgangers-onderdoorgang Nieuwe Dukenburgseweg nabij Kanaalknoop Realiseren fiets-voetgangers onderdoorgang Graafseweg nabij Mandelaplein Niet realiseren voetgangersbrug over Neerbosscheweg Hogere kosten fietsopgang Graafseweg De totale extra investeringen bedragen circa € 18 mln. Tegelijk zijn er ook circa € 9 mln. extra subsidies beschikbaar t.b.v. deze extra investeringen. Per saldo leidt dit tot een extra te activeren bedrag van circa € 9 mln. In totaal leidt dit tot de eerder genoemde verbetering van de te activeren Investering van circa € 7 mln. t.o.v. de Jaarrekening 2021 en € 8,7 mln. t.o.v. de Stadsbegroting 2023.

In onderstaand overzicht zijn de kosten, bijdragen en netto te activeren investeringen voor de herziene Gebiedsexploitatie Winkelsteeg weergegeven. Tabel 7: Overzicht herziene investeringen Projectkosten

Projectopbrengsten Per 1-10-2022

Activering Riolering

17.408.000

Aanpassingen Nieuwe Dukenburgse weg

25.446.000

Aanpassingen Stationgsomgeving Goffert - NTC Groen & sport

47.646.000 28.233.000

Totale kosten

118.733.000

Per 1-10-2022 Bijdrage Rijk (WBI) Bijdrage Rijk (Mob. Fonds)

8.366.000 33.496.000

Totale opbrengsten

41.862.000

Saldo

-76.871.000

17

Raadsvoorstel

Samenvatting financieel effect In voorgaande paragrafen zijn de financiële verschillen geduid tussen de herziene gebiedsexploitatie en de laatst vastgestelde gebiedsexploitatie (Jaarrekening 2021) en Stadsbegroting 2023. Op totaalniveau leidt dit tot een relatief beperkte impact op de benodigde gemeentelijke middelen.

Overall leidt dit op het niveau van de gebiedsexploitatie tot aanvullende benodigde gemeentelijke middelen van € 2,7 mln. Herijking risicoprofiel op basis van herziene Gebiedsexploitatie Ook het risicoprofiel van Winkelsteeg is opgedeeld in de onderdelen Planexploitatie en Investeringen. Het risicoprofiel van de herziene gebiedsexploitatie bedraagt: Planexploitatie: € 93,1 mln. (NCW 2023) Investeringen: € 4,0 mln. (NCW 2023) Totaal: € 97,1 mln. (NCW 2023) Dit betekent een toename van het risicoprofiel van circa € 44 mln. t.o.v. het totale risicoprofiel zoals dit in de Jaarrekening 2021 was opgenomen (€ 53,1 mln.). Deze stijging wordt voornamelijk (circa € 39 mln.) veroorzaakt door autonome ontwikkelingen en toename van macro-economische risico’s, zoals prijsontwikkeling en renteontwikkeling, die geen relatie hebben met de planinhoudelijke wijzigingen. Een relatief klein deel van de stijging van het risicoprofiel (circa € 5 mln.) is te relateren aan het extra te realiseren vastgoedprogramma in de planexploitatie en de daarmee gepaard gaande risico’s. In bijlage 1 wordt het risicoprofiel nader toegelicht. Vervolg Met voorliggende herziening van de gebiedsexploitatie en startbesluiten voor de deelgebieden Stationsomgeving Goffert-NTC en Kanaalknoop kan daadwerkelijk gestart worden met de realisatiefase van Winkelsteeg.

Indien gewenst kan middels een technische toelichting voor de raad nader op inhoudelijke onderdelen worden ingegaan. In 2023 zullen de aanbestedingen voor grotere infrastructurele ingrepen plaatsvinden en wordt gestart met bouwrijp maken van de eerste delen. Ook worden de bestemmingsplannen voor de eerste deelgebieden aan de raad voorgelegd.

18

Raadsvoorstel

Voor dat er voor andere deelgebieden kosten voor bouw- en woonrijp maken dienen te worden gemaakt, zal vergelijkbaar met voorliggend raadsvoorstel de raad om een startbesluit worden gevraagd. Bijlagen 1. VGP-blad: Planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone G650-G660 2. Stedebouwkundig- en beeldkwaliteitsplan Stationsomgeving Goffert - NTC 3. Stedebouwkundig- en beeldkwaliteitsplan Kanaalknoop

19