Raadsvoorstel Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 95-bopa-20241028 Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

Openbaar

Onderwerp Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 95-bopa-20241028 Hoge Bongerd Programma Portefeuillehouder

Wonen en Stedelijke ontwikkeling N.P. Vergunst

Collegebesluit 26 augustus 2025 Behandeldatum Raad 8 oktober 2025 Status Openbaar

Samenvatting Hoge Bongerd in Nijmegen is een voormalig agrarisch tuindersgebied dat nu grotendeels uit grasland bestaat. De gemeente wil het gebied transformeren tot een duurzaam woonen verblijfsgebied, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie 2020-2040 en het ambitiedocument Veur Lent en Hoge Bongerd (2023). Op basis van een raadsbesluit uit 2022 betreft de ontwikkeling een programma van maximaal 250 woningen, waarvan 40 sociale huur en 2.825 m² aan commerciële voorzieningen. Dit is opgenomen in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025. De commerciële voorzieningen leveren naar verwachting 1 miljoen euro op. Omdat het huidige omgevingsplan deze ontwikkeling niet toestaat, is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna bopa) nodig. Deze wordt gefaseerd aangevraagd, te beginnen met een planologisch basisbesluit. Voor deze eerste fase is een motivering ingediend waaruit blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor onderhavige aanvraag is een bindend advies van de gemeenteraad nodig.

Voorstel 1. Een positief bindend advies (artikel 16.15a aanhef en onder b en artikel 16.15b, Omgevingswet) af te geven inzake de aanvraag omgevingsvergunning (planologisch basisbesluit) Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 95-bopa-20241028 Hoge Bongerd voor maximaal 250 woningen, maximaal 2.825m2 (commerciële) voorzieningen en alle bijbehorende buitenruimte en infrastructuur. 2. Het beeldkwaliteitsplan Hoge Bongerd vast te stellen. Aanleiding Het besluitgebied Hoge Bongerd bestaat hoofdzakelijk uit een voormalig agrarisch tuindersgebied met kassen. Op dit moment oogt het als een braakliggend terrein en bevat het hoofdzakelijk grasland. Hoge Bongerd en omgeving is al jaren onderhevig aan een grote verandering als gevolg van het project ‘Ruimte voor de Rivier’ en meerdere woningbouwopgaven, zoals de Stelt en Hof van Holland. Hoge Bongerd is prominent gelegen aan de Spiegelwaal met uitzicht op het eiland Veur Lent en de binnenstad. De afstand tot station Lent en het centrum van Nijmegen is kort. De gemeente Nijmegen wil daarom de Hoge Bongerd omvormen tot een duurzaam woon- en verblijfsgebied dat enerzijds aansluit op de binnenstad en de kade (Lentse Warande) en anderzijds op het bestaande dorp Lent. Dit is vastgelegd in de Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 en opgenomen in het ambitiedocument Veur Lent en Hoge Bongerd (oktober

Overleggen / sjab = Raadsvoorstel Kaderstelling

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

2023). Het ambitiedocument is in de besluitvormend Raadsbehandeling van 31 januari 2024 door de Raad voor kennisgeving aangenomen. In de raadsvergadering van 28 september 2022 is het initiatiefvoorstel ‘Doe recht aan de uitkomsten van de Stadspeiling’ aanvaard. Hierin is onder andere aan het college gevraagd de woningbouwprogrammering te wijzigen door de categorisering aan te passen naar het dure segment en minimaal 40 sociale huur. Dit alles om het negatieve resultaat van 13 miljoen euro, als gevolg van het niet bebouwen van Veur Lent, te verminderen met 6 miljoen euro. Alle financiële wijzigingen als gevolg van het raadsbesluit initiatiefvoorstel 2022 zijn reeds eerder verwerkt in het door uw Raad vastgestelde Voortgangsrapportage Grote Projecten 2023, en ook nogmaals bevestigd in het door uw Raad vastgestelde MPG 2025 (Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025). Naast de programmering is in het initiatiefvoorstel aan het college ook gevraagd om onderzoek te doen naar toevoeging van commerciële functies aan de ‘plint’ (aan / op de dijk) ter vermindering van het negatieve resultaat met 1 miljoen euro. Na onderzoek heeft dit geleid tot het mogelijk maken van maximaal 2.825 m2 en minimaal 2.000 m2 (commerciële) voorzieningen in Hoge Bongerd. Naar verwachting resulteert dit in 1 miljoen euro aanvullende opbrengsten.

Het initiatief voor de ontwikkeling van dit gebied bestaat uit het realiseren van maximaal 250 woningen, waarvan minimaal 40 sociale huur en maximaal 2.825 m2 aan (commerciële) voorzieningen met bijbehorende buitenruimtes en infrastructuur. In de Hoge Bongerd ligt de nadruk op wonen. Het besluitgebied heeft een oppervlakte van circa 7,3 hectare. Op dit moment is planologisch gezien het initiatief tot bovengenoemde (woning)bouwontwikkeling hier niet mogelijk. Het voldoet niet aan de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan van rechtswege en is niet vergunningsvrij voor het bouwen. Via een omgevingsvergunning voor een bopa wordt afgeweken van het omgevingsplan. Hiervoor kan de gemeente een omgevingsvergunning voor een bopa verlenen. De omgevingsvergunning voor deze bopa wordt gefaseerd, met afzonderlijke aanvragen, aangevraagd (artikel 12.27a Bkl). Dit houdt in dat eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor de activiteit ‘afwijken van regels van het omgevingsplan’ (een planologisch basisbesluit). Vervolgens wordt op een later moment een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het feitelijk verrichten van de vervolgactiviteiten (sloop, bouw, etc.) aangevraagd. Onderhavige aanvraag omgevingsvergunning betreft de eerste fase voor een planologisch basisbesluit. Relevante besluitgeschiedenis 1.

24 november 2021: Besluit Lijst bindend advies raad bij omgevingsvergunning Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR708153/1 2. 2 februari 2022 Raadsbesluit voorstel aanvaard: Vaststellen varianten Stadspeiling – Stadseiland (151/2021) (incl. verkeersonderzoek Royal HaskoningDHV) Agenda Nijmegen - Besluitronde woensdag 2 februari 2022 19:30 - 22:10 - iBabs Publieksportaal punt 7.2

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

3.

4.

5.

6.

7.

12 juli 2022: Aanwijzingsbesluit verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Nijmegen https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR696321/1 28 september 2022 Raadsbesluit voorstel aanvaard: Initiatiefvoorstel Doe recht aan de uitkomsten van de Stadspeiling (55/2022) Agenda Nijmegen - Besluitronde (raadsvergadering) woensdag 28 september 2022 19:30 - 22:15 - iBabs Publieksportaal punt 7.1 31 januari 2024 Raadsinformatiebrief voor kennisgeving aangenomen: Geactualiseerd ambitiedocument Veur Lent en Hoge Bongerd Agenda Nijmegen - Besluitronde (raadsvergadering) woensdag 31 januari 2024 19:00 00:00 - iBabs Publieksportaal punt 10.4.33 16 april 2025 Raadsbesluit: Raadsvoorstel Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 (17/2025) Agenda Nijmegen - Besluitronde (raadsvergadering) woensdag 16 april 2025 19:30 23:00 - iBabs Publieksportaal punt 7.1 2 juli 2025 Raadsinformatiebrief voor kennisgeving aangenomen: Vaststellen verkeersonderzoek en besluit ontsluiting Hoge Bongerd en Veur Lent Agenda Nijmegen - Besluitronde (raadsvergadering) woensdag 2 juli 2025 14:00 - 17:15 - iBabs Publieksportaal punt 10.4.20

Beoogde impact: wijziging kaders Met het afgeven van een advies van de raad kan de aanvraag omgevingsvergunning voor een planologisch basisbesluit verder worden afgehandeld. Dit voorstel staat in relatie tot de doelenboom bij: Programma

Wonen en stedelijke ontwikkeling

Ambitie

We zijn een aantrekkelijke stad om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen

Doel

We behouden en versterken de ruimtelijke kwaliteit van onze stad, door zorg te dragen voor een goede ruimtelijke ordening.

Activiteiten

We maken bestemmingsplannen en handhaven die (inclusief kosten juridische procedures).

Ambitie

We zijn een stad met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners

Doel

We realiseren onze woningbouwopgave uit de Omgevingsvisie en uitvoeringsagenda wonen. De voorgestane ontwikkeling is voorzien van een programma met maximaal 250 woningen, waarvan minimaal 40 sociale huurwoningen. Dit is in overeenstemming met de door uw Raad vastgestelde MPG 2025 (Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025). Ook wordt voldaan aan de GREX Waalsprong waar het minimale percentage van 21% sociale huurwoningen ruim wordt behaald.

Activiteiten

We voeren de afspraken in de Woondeal met het Rijk uit.

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

Argumenten 1.1 Een nadere beoordeling in een m.e.r. is niet noodzakelijk De beoogde ontwikkeling is te categoriseren als een ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen’, zoals opgenomen onder Nr. J11 in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Om te beoordelen of aanzienlijke milieueffecten zijn te verwachten is een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Uit de bij de aanvraag ingediende notitie m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen aanzienlijke milieueffecten zijn te verwachten, waardoor het uitvoeren van een m.e.r. niet aan de orde is. 1.2 De bopa draagt bij aan een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad De ontwikkeling van de locatie draagt bij aan de woningopgave in de regio en binnen de gemeente. In het vigerende woonbeleid (Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen en Nijmeegse Woonagenda 2024 – 2029) is een programma van twee derde betaalbare woningbouw opgenomen. Hierbij is opgenomen dat afspraken bij bestaande plannen, waaronder de gebiedsafspraken in de Waalsprong, worden gerespecteerd. De voorgestane ontwikkeling is voorzien van een programma met maximaal 250 woningen, waarvan minimaal 40 sociale huurwoningen. Dit is in overeenstemming met de door uw Raad vastgestelde MPG 2025 (Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025).

Tevens is in de Grex Waalsprong vastgelegd dat minimaal 21% van het gehele woningbouwprogramma in de Waalsprong moet bestaan uit sociale huurwoningen. Hoge Bongerd maakt onderdeel uit van dit totale programma. In de huidige balans van gebouwde en te realiseren woningen in de Waalsprong wordt (inclusief de ontwikkeling Hoge Bongerd) ruim aan de voorwaarde van 21% sociale huur voldaan. 1.3 De bopa draagt bij aan commerciële functies Uit de Laddertoets en marktverkenning Hoge Bongerd en Veur Lent (bijlage 4 van de motivering) is in beeld gebracht dat er capaciteit is voor de opgenomen commerciële functies. In de aanvraag omgevingsvergunning is hiermee rekening gehouden en zijn locaties opgenomen waar de commerciële functies gerealiseerd kan worden. 1.4 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bopa wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Bij de aanvraag is een motivering ingediend waaruit blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 1.5 Bindend advies van uw raad is nodig Op basis van artikel 16.15a aanhef en onder b en artikel 16.15b Omgevingswet heeft de gemeenteraad een adviesbevoegdheid in door de gemeenteraad aangewezen gevallen.

Op 24 november 2021 heeft uw raad categorieën van gevallen aangewezen waarin bindend advies is vereist. Eén van deze gevallen betreft de aangewezen categorie “Bouwen of gebruik van 2 of meer woningen (waarbij woning ook kan worden gelezen als twee-ondereen-kap woning)”. Voorliggend initiatief behelst het mogelijk maken van meer dan twee woningen en daarom is bindend advies van uw raad nodig. Het college is gehouden aan uw advies bij het wel of niet verlenen van de omgevingsvergunning. Uw raad wordt voorgesteld medewerking te verlenen (positief advies) aan de aanvraag omgevingsvergunning vanwege het voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 1.6 De bopa houdt rekening met de gevolgen voor het klimaat

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

De bedoeling van de Klimaatadaptatiestrategie wordt met deze bopa omarmd. Groen draagt in belangrijke mate bij aan het beperken van hittestress en het verhogen van de biodiversiteit. Daarom is hieraan in voorliggende bopa de volgende invulling gegeven: groen zorgt door schaduw, verdamping en verminderde opwarming voor een lagere gevoelstemperatuur. Onder groen verstaan we groen op maaiveldniveau (inclusief open verharding), groen op daken en boomkronen dat vanuit de lucht waarneembaar is. In het besluitgebied is voldoende functie groen aanwezig. 1.7 Stikstof is geen knelpunt Uit de stikstofstukken volgt dat significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten (zie paragraaf 7.5.2 en bijlage 11 van de motivering). 1.8 Er is rekening gehouden met de raadsmotie “Schuif kleine marter­achtigen nergens onder de grond” en mogelijke andere soorten De kleine marterachtigen zijn meegenomen in de geactualiseerde quickscan soortenbescherming Hoge Bongerd van september 2024 (bijlage 10 van de motivering). Uit de quickscan blijkt dat het besluitgebied mogelijk leefgebied is van kleine marterachtigen, rugstreeppad en steenuil.

Voor deze soorten geldt de gebiedsgerichte ontheffing verleend op basis van het Soortenmanagementplan Nijmegen– De Waalsprong (Martens & Krijt, 2019), aangevuld met kleine marterachtigen (oktober 2020) en de teunisbloempijlstaart (maart 2025). Er dient volgens dit SMP en de voorschriften uit de ontheffing (Zaaknummer 2019-001733) gehandeld te worden. Specifiek voor o.a. kleine marterachtigen dienen in/grenzend aan het besluitgebied conform de verleende ontheffing maatregelen te worden getroffen. Uit nader onderzoek blijkt (bijlagen 15 en 16 van de motivering) dat het gebied ongeschikt is als leefgebied voor de grote leeuwenklauw en dat voor de teunisbloempijlstaart dient gehandeld te worden volgens de in het SMP opgenomen protocollen. 1.9 Het beeldkwaliteitsplan Hoge Bongerd Het Ruimtelijk Kwaliteitsteam (RKT) Waalsprong heeft het ‘Beeldkwaliteitsplan Hoge Bongerd’ positief beoordeeld. Het RKT zal het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader gebruiken bij het opstellen van zijn advies aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Nijmegen. Dit toetsingskader zal gebruikt worden voor de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het inrichten c.q. aanleggen van de openbare en private buitenruimte. Kanttekeningen 1.1 Wettelijke termijn Voor onderhavige aanvraag omgevingsvergunning voor een bopa geldt de reguliere procedure.

De wettelijke beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. De beslistermijn begint te lopen vanaf het moment van ontvangst van de aanvraag. In verband met de wettelijke termijn is het belangrijk dat dit voorstel voor bindend advies wordt geagendeerd voor de besluitronde van 8 oktober 2025. 1.2 Kritiek op verkeersonderzoek Hoewel het verkeersonderzoek Hoge Bongerd en Veur Lent (2 juli 2025 aangeboden aan uw Raad) zorgvuldig tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met een

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

vertegenwoordiging van de directe omgeving, bewonersadviesgroep Hoge Bongerd, is desondanks door een aantal leden van deze groep kritiek geuit op een aantal uitkomsten. Aanleiding voor het nieuwe verkeersonderzoek was het gebrek aan vertrouwen van bewoners in een eerder verkeersonderzoek uit 2021 van Royal HaskoningDHV (2 februari 2022 voorgelegd aan uw Raad), waardoor in 2023-2024 een tweede, gezamenlijk opgezette studie is uitgevoerd door bureau Goudappel. Hierbij is gekozen om het onderzoek in cocreatie met de bewonersadviesgroep tot stand te laten komen, door middel van: de uitvraag van het onderzoek samen met de bewonersadviesgroep te formuleren; op meerdere momenten het onderzoek met elkaar (gemeente, bewonersadviesgroep, Goudappel) te bespreken; vooraf afgesproken dat zowel het projectteam van de gemeente als de bewonersadviesgroep de resultaten van het onderzoek accepteren; uiteindelijk het College van B&W een beslissing te laten nemen over het onderzoek en te nemen maatregelen. Ondanks deze aanpak bleef er bij de een aantal leden van de bewonersadviesgroep ontevredenheid bestaan over een aantal uitkomsten.

Het uiteindelijke besluit van het college om de ontwikkeling te ontsluiten via het bestaande wegennet aangevuld met enkele maatregelen, voldoet volgens het verkeersonderzoek Goudappel aan de eisen van verkeersveiligheid en doorstroming, maar sluit niet volledig aan bij de wensen van een aantal bewonersadviesgroepleden. Uw Raad is hierover geïnformeerd middels raadsinformatiebrief ‘Vaststellen verkeersonderzoek en besluit ontsluiting Hoge Bongerd en Veur Lent’ van 20 mei 2025, welke brief in de besluitvormend Raadsbehandeling van 2 juli 2025 door uw Raad voor kennisgeving is aangenomen. Gesprek met de stad Uw raad heeft in het ‘Aanwijzingsbesluit verplichte participatie buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Nijmegen’ categorieën van gevallen aangewezen waarin voorafgaande participatie met de omgeving verplicht is. Onderhavige aanvraag valt onder één van deze categorieën. Participatie door aanvrager is daarom verplicht. De verrichtte participatie is opgenomen in Hoofdstuk 2 en in bijlage 3 van de motivering. Participatie stopt niet bij de ruimtelijke procedure, maar is een doorlopend proces. Dit wordt bijgehouden in het participatieverslag (bijlage 3 van de motivering). Op de website https://nijmegen.mijnwijkplan.nl/project/ontwikkeling-hoge-bongerd- is voor iedereen meer informatie te vinden over de ontwikkeling Hoge Bongerd.

Financiën Deze ontwikkeling in het besluitgebied Hoge Bongerd voorziet in de ontwikkeling van woningbouw en (commerciële) voorzieningen. De bijbehorende grondexploitatie geschiedt voor rekening en risico van de gemeente Nijmegen en is onderdeel van de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie Waalsprong. Alle gronden in de grondexploitatie zijn in gemeentelijk eigendom. De kosten kunnen worden verhaald via de uitgifte van de gronden en daarmee is het kostenverhaal verzekerd. Er hoeft dus geen publiekrechtelijk kostenverhaal plaats te vinden. Daarmee is er ook sprake van een in financieel-economisch opzicht haalbaar plan. Vervolg

bopa Hoge Bongerd

Raadsvoorstel

Indien uw raad een positief bindend advies heeft gegeven, kan de omgevingsvergunning worden verleend. Het besluit wordt gepubliceerd op www.officielebekendmakingen.nl en verstuurd naar de aanvrager. Gedurende zes weken kan een belanghebbende bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Tevens kan in deze termijn bij de Rechtbank Gelderland een verzoek tot voorlopige voorziening worden gedaan, mits er een bezwaarschrift is ingediend en er sprake is van een spoedeisend belang. Hierna zal een aanbestedingsprocedure gestart worden om een ontwikkelende partij te kiezen die de gronden mag aankopen om op de best mogelijke wijze te ontwikkelen. De gekozen ontwikkelaar zal op basis van een omgevingsvergunning en andere kaders, zoals het beeldkwaliteitsplan tot een plan komen dat tot uitvoering moet worden gebracht inclusief het aanvragen van de benodigde (omgevings)vergunningen. Bijlagen 1. Publiceerbare aanvraag omgevingsvergunning Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 95-bopa-20241028 Hoge Bongerd met relevante onderliggende stukken, zaaknummer Z2025-00009329 BOPA 2. Beeldkwaliteitsplan Hoge Bongerd van 28 juli 2025

bopa Hoge Bongerd