Onderzoek Binnenstedelijk Bouwen Nijmegen juli 2023
Tekst van het document
ontwerpend onderzoek
Binnenstedelijk bouwen in Nijmegen
juli 2023
Bura
inleiding Met het ontwerpend onderzoek naar binnenstedelijk bouwen wil de gemeente Nijmegen meer grip krijgen op de opgave binnenstedelijk bouwen en de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Dit wordt met name relevant geacht in de context van het waarmaken van de ambities uit de omgevingsvisie, waarbij het wenselijk is om kwaliteit en snelheid hand in hand te laten gaan. De in de omgevingsvisie opgenomen sleutelprojecten moeten zodanig kunnen worden aangewend om daadwerkelijk als vliegwiel te dienen voor het behalen van de Nijmeegse ambities. Het onderzoek binnenstedelijk bouwen levert concrete handreikingen voor het ‘wat’, ‘waar’ en ‘hoe’. De uitkomsten van het onderzoek en de discussie kunnen als bouwsteen worden meegenomen in de actualisatie van de omgevingsvisie. In het kader van deze actualisatie omgevingsvisie zal ook de integrale afweging plaatsvinden ten opzichte van andere thema’s. Dit alles met als doel om de verdichtingsopgave dienend te laten zijn aan het realiseren en borgen van leefkwaliteit, ruimtelijke samenhang en aantrekkelijkheid, met de rekenschap van noodzakelijke ingrepen op het vlak van verstedelijking, mobiliteit, energie, duurzaamheid en klimaat.
2
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Doel van het onderzoek • Meer grip te krijgen op de (integrale) kwaliteit én snelheid van ontwikkelingen in Nijmegen • Meer aandacht voor de wisselwerking tussen het stedelijk niveau en het locatieniveau van de project- en gebiedsontwikkeling • Uitvoeringsstrategie met conrete handreikingen die als bouwsteen dienen voor de actualisatie van de omgevingsvisie Leeswijzer Dit document vormt de uitkomst van het ontwerpend onderzoek naar binnenstedelijk bouwen in Nijmegen. Het is een intern document dat BURA in samenspraak met de gemeente Nijmegen en bureau Over Morgen heeft opgesteld. Het onderzoek bestaat uit drie delen: de swot-analyse, best practice en visie en principes. Het product is als een presentatieboekje vormgeven, met veel verbeelding en korte toelichtingen.
Bura
Scope van de opgave • Vooruitlopend op de actualisatie van de omgevingsvisie • Ambitie om 15.000 woningen en 10.000 banen toe te voegen • Opdracht in samenwerking met stedenbouw, met aanhaking van andere disciplines • Naar een Nijmegese wijze van binnenstedelijk bouwen
3
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Lessen Nijmegen staat voor een forse verstedelijkingsopgave in de komende decennia. Deze opgave is ontegenzeggelijk een uitdaging. Niet in de laatste plaats omdat de focus ligt op de bestaande stad bij het toevoegen van nieuwe programma in ontwikkelingen, terwijl de beschikbare ruimte schaars is. Tegelijkertijd is de problematiek van binnenstedelijk bouwen niet uniek voor een stad als Nijmegen en vormt de ruimtelijke verdichtingsopgave momenteel een actueel thema in vrijwel iedere Nederlandse stad. Bovendien is verdichting niet iets wat een stad als Nijmegen zomaar overkomt. Er kan sturing aan worden gegeven en er kunnen keuzes worden gemaakt. Er leeft een groeiend besef dat de stedelijke verdichtingsopgave aangewend kan worden als kans om de stad te verbeteren, versterken en te verrijken!. Daarin vormen verdichting en binnenstedelijk bouwen geen doel op zich, maar zijn ze een middel om tot maatschappelijk meerwaarde te komen. In lijn daarmee vormt het onderzoek ‘Binnenstedelijk Bouwen’ een bijdrage aan het denken over, en werken aan, binnenstedelijke verdichting. Hieronder de lessen uit het onderzoek ‘Binnenstedelijk Bouwen’: 1. Het onderzoek heeft geleid tot een duiding van wat met ‘Binnenstedelijk bouwen’ in Nijmegen wordt beoogd.
In de kern komt het op het volgende neer: het gaat over bouwen in de bestaande stad met als doel om maatschappelijke meerwaarde en ruimtelijke verrijking van de Nijmeegse stedelijke leefomgeving(en) te bereiken. Hierbij wordt ingezet op slim en efficiënt ruimtegebruik met een menselijke maat en schaal, en zodanig dat binnenstedelijke ontwikkelingen als vliegwiel dienen voor maatschappelijke opgaven en duurzaamheidstransities.
4
binnenstedelijk bouwen nijmegen
2. Het onderzoek ‘Binnenstedelijk Bouwen’ kan opgevat worden als input voor de afdeling stedenbouw. Voor de actualisering van de omgevingsvisie en bij concrete ontwikkelingen is het essentieel om ook de inzichten vanuit andere afdelingen/disciplines samen te laten komen. 3. Binnen het onderzoek zijn een aantal observaties gedaan, die tevens leiden tot scherpstelling van vragen over wat nodig is voor een succesvolle aanpak: a) Momenteel is er relatief veel aandacht voor een paar grote gebiedsontwikkelingen in de stad (sleutelprojecten/prioritaire gebieden), terwijl er stadsbreed op tal van plekken kansen liggen voor kwalitatieve stedelijke verdichting. Hoewel verschillend van plek tot plek (groter en kleiner) is de som van deze potentiële verdichtingskansen van substantiële omvang en kunnen zij bijdragen aan lokale versterkingen van bestaande wijken en buurten. Hoe kunnen deze kansen worden verzilverd en wat is er voor nodig, mede in relatie tot lopende trajecten? b) Op dit moment ligt de focus in de praktijk vooral op de woningbouwopgave, terwijl er meer nodig is voor een sociale, gezonde en duurzame stad en er ook ruimte nodig is voor werken, voorzieningen, groen, mobiliteit etc. Dit vraagt om een integrale benadering, waarbij ruimtevragers in samenhang moeten worden beschouwd.
Ook roept het de vraag op hoe verder vormgegeven kan worden aan stedelijk programmeren en het operationeel maken hiervan. Als scherp in beeld is wat de harde
Bura
en zachte plancapaciteit is, kan hier ook beter op gestuurd worden, met als doel om het gewenste programma en de juiste mix van functies op de juiste plek te laten landen. c) Tegelijkertijd wordt er nu binnen lopende ontwikkeltrajecten vooral gestuurd op de harde aspecten (aantallen en geld), terwijl er ook aandacht nodig is voor ruimtelijke kwaliteit, sociale samenhang en ecologische opgaven. Hiervoor is het wenselijk om ook methodes en werkwijzes te ontwikkelen om deze zachtere aspecten steviger sturend te maken. d) Daarnaast is er sprake van een toename van vraagstukken met betrekking tot hoogbouw. Momenteel is er onvoldoende kader om effectief te kunnen sturen op bijvoorbeeld locaties (waar wel/niet wenselijk), bouwhoogtes, ruimtelijke kwaliteit en samenhang met de omgeving. Concrete handvatten zijn gewenst. e) De laatste observatie heeft betrekking op het feit dat aan een verscheidenheid aan projecten wordt gewerkt, maar dat er een gebrek is aan samenhang tussen de projecten. Daarmee is er onvoldoende zicht op de consequenties op stadsniveau van keuzes die op projectniveau worden genomen. In algemene zin is er aandacht en focus voor de tussenschaal nodig en een wens voor en sturing op stadsbrede vraagstukken. Al met al een zoektocht om van projectontwikkeling te bewegen naar stadsontwikkeling.
5
binnenstedelijk bouwen nijmegen
4. Binnen het onderzoek zijn een aantal handreikingen gedaan om richting te geven aan de bovengenoemde vraagstukken. Dit komt neer op een perspectief op de stad ingedeeld in 6 stedelijke milieus, een ordening van ruimtelijke opgaven in 3 ruimtelijke opgaven en een voorstel voor het hanteren van 10 principes voor binnenstedelijk bouwen. Hieronder wordt in hoofdlijnen ingegaan op de belangrijkste aandachtspunten: a) De stedelijke milieus moeten opgevat worden als een middel om sturing te kunnen gaan geven aan opgaven door de schalen heen en dus tussen stadsniveau en projectniveau. De indeling heeft tot doel om gebiedsgericht om te kunnen gaan met binnenstedelijk bouwen. Twee aspecten vragen bijzondere aandacht: - De milieus zijn onderscheidend op basis van gebiedskenmerken nu en toekomstige opgaven. Daarmee kan per milieu – met steeds een eigen gebiedsprofiel op een andere manier vorm en invulling worden gegeven aan de verdichtingsopgave. De 10 principes kunnen daarmee bijvoorbeeld op een andere wijze toegepast worden van milieu tot milieu. Bovendien vormen de milieus vrij grote eenheden, waardoor het van belang is om te beseffen dat ook binnen de 6 milieus nadere verfijning mogelijk is, maar de indeling in milieus geeft dan al sturing geeft aan de opgave.
- Daarnaast is het van belang dat er strategisch voor is gekozen om de omgeving van Winkelsteeg en de omgeving van de Radboud universiteitscampus in eenzelfde stedelijk milieu onder te brengen,
Bura
met als belangrijkste argument dat in deze omgevingen een relatief hoge mate van functiemenging beoogd wordt. Daarmee kunnen ruimtelijk programmatische vraagstukken veelal met een gelijksoortig instrumentarium benaderd worden. b) De studie hanteert een indeling in drie ruimtelijke opgaven: contramal, massa en stromen. Uit het onderzoek is gebleken dat met name de categorie ‘contramal’ (openbare ruimte, groen en water) veel sterker gepositioneerd moet in het licht van de omvang van de verdichtingsopgaven. De vraag dient zich aan op welke wijze invulling gegeven kan worden aan de concretisering van het principe: de contramal als robuuste drager voor verdichting. Hier zijn vervolgstappen voor nodig.
5. Aanvullend vraagt binnenstedelijk bouwen iets van de kwaliteitsborging, bijvoorbeeld met een stadsbouwmeester, of bij wijze van spreken een kwaliteitsteam bouwmeester per stedelijk milieu. 6. Tot slot wordt nog expliciet stil gestaan bij één van de principes is: Doe het samen! Hedendaagse stedelijke opgaven vragen om integrale afstemming en samenwerking. Uiteraard met de samenleving (bewoners en strategische partners), maar ook binnen de gemeentelijke organisatie. Dit vraagt om nieuwe werkwijzen: cros- en multi-sectoraal, gebiedsgericht en grensoverstijgend, proactief en activerend. Blijf binnen de gehele organisatie het samenwerken tussen mensen met diverse achtergronden, kennis, expertise en portefeuilles doorontwikkelen.
c) De 10 opgestelde principes bieden een handreiking om integraal maatwerk te kunnen bieden door deze actief toe te gaan passen. Zo kan bij een specifieke locatie en/of opgave een verdiepende uitwerking van de principes worden gehanteerd om op gepaste wijze sturing te kunnen geven in de vorm van kaders, spelregels en richtlijnen. Beoogd is dat aan de hand van de stedelijke milieus, categorieën van opgaven en de principes een set aan handzame tools wordt aangereikt die helpt om de doelen te bereiken. Deze tools an sich kunnen verder aangevuld en aangescherpt worden om effectief toe te passen.
6
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
content 1. Swot-analyse Introductie Conclusies analyse
7
binnenstedelijk bouwen nijmegen
5 16
2. best practice
3. handreiking
Introductie 18 Verdieping per stad 19 Inzichten recent onderzoek 33 Inzichten voor Nijmegen 35
Introductie Stedelijke milieus Opgave en principes Verdichtingstools
37 40 50 60
Bura
1
SWOt-AnALYSE 8
Binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
een stad om trots op te zijn Typisch Nijmeegs: • Historische gelaagdheid en landschappelijke kwaliteiten • Evenementen: vierdaagse (druk op leefbaarheid)/Zomerfeesten (iedereen ontmoet elkaar op specifieke plekken
Reliëf van de stad, bron: auteur
Toegang tot landschap, beeld: Corno van den Berg (z.d.)
Gelaagdheid - oud en nieuw, bron: auteur
Ontwikkelpotenties, bron: auteur
Kwaliteit nieuwe infrastructuur, bron: auteur
Nieuwe milieus, bron: auteur
• Afwijkende demografie (instroom studenten/ universiteit) Dip 30-40 jarigen >> voor wie verdichten • Open en tolerante stad • Bescheiden • Informeel samenwerken is waardevol en lastig • Skyline in wording (nieuwe topic) 9
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Nijmegen in beeld Functiemix
Functiemix (MXI), bron: Rudifun
10
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Waardenkaart
Waardenkaart, bron: Gemeente Nijmegen
Geomorfologie
Geomorfologie, bron: Gemeente Nijmegen
Bura
UITDAGING: Hoe gaan we om met huidige opgaven? AMBITIE 2040
40 x
120M Hezelpoort toren
Wat betekent dat + 15.000 woningen voor de stad? 25% van alle woningen of + 2 lagen +
11
binnenstedelijk bouwen nijmegen
+
?
+
Bura
kansen en dilemma’s per thema Ontwikkelaars
Cultuurhistorie en erfgoed
Stedenbouw
Kansen: • Veel ontwikkelpotentieel op onbenutte plekken in de stad • Rafelranden als kwaliteit (stadseiland) • Cultuurhistorie als randvoorwaarde (historische binnenstad, 19e eeuwse gordel, post 65 gebieden etc) • BSB voor aanpakken leefbaarheids- problematiek • Verdichten/verdunnen voor toevoegen waarde/ kwaliteit aan openbare ruimte
Kansen: • Verdichting als verrijking (bv Winkelsteeg, landgoed setting) • Placemaking op basis van archeologie en cultuurhistorie (identiteit) • Ontwikkelen narratief belangrijk voor participatie: draagvlak/draagkracht • Hergebruik bestaande bebouwing (oud en nieuw vastgoed, identiteit, industrieel karakter, programma) • Hergebruik materialen, kunstwerken (vb wachthuisjes station) • Reliëf/hoogteverschillen, oa stuwwalrand oostzijde stad
Kansen: • Milieutypering: aanpak specifiek per wijk/buurt (niet generiek, maar op basis van de identiteit van de plek) • Op basis van heterogeniteit stad • Kansen voor verdichten en verdunnen • Raamwerk helder • Samenhangende aanpak binnenstadsprojecten • Gebied binnen de S100: autoluw (logistieke hubs buiten de ‘ring’) • Marges in programmering (140% tot 2040) • Gezamenlijke inspanning/regie leidt tot versnelling!
Dilemma’s: • Stapeling ambities: niet alles kan overal • Niet alleen wonen, ook werken en voorzieningen • Veel investeringen/geld/energie in projecten focusgebieden, waardoor andere gebieden minder aandacht krijgen/scheefgroei in kwaliteit en ambitieniveau • Faciliteren hoogbouw (nu op de verkeerde plek, bv Erasmustoren, 52 degrees, Dukenburg)
12
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Dilemma’s: • Ontwikkelgericht vs waardegericht ontwikkelen • Hergebruik/herwaardering vs sloop/nieuwbouw • Aandacht voor post65 gebieden • Keizer Karelplein: centrum van de 19e eeuwse gordel; niet voldoende aanknopingspunten/ randvoorwaarden mbt identiteit, bouwhoogte etc
Dilemma’s: • Mobiliteitstransitie: visie tot 2030 • Winkelsteeg: eigen mobiliteitsvisie etc (op gebiedsniveau) • Patchwork ipv samenhangende visie, bv grand projects (ook in regelgeving, beleid etc) • Nijmeegse identiteit onder druk
Bura
kansen en dilemma’s per thema Gezonde leefomgeving
Mobiliteit
Kansen: • Integrale aanpak: distributie programma/groen ter versterking ruimtelijke structuur • Klimaatbestendige leefomgeving / wijken • Bouw vanuit een sociale focus: toekomstbestendig maken en stimuleren gezondheid • Vernieuwing openbare ruimte naoorlogse wijken • Vergroening wijken/buurten: 3-30-300 regel • Rafelranden
Kansen: • Versnellen mobiliteitstransitie (raadsbrief) • Mobiliteit gericht op het STOMP-principe, voetganger voorop. • Binnenstad, binnen de singels bezoekersparkeren naar parkeergarages aan de randen van het centrum en naar de stadsrandhubs • Mairenburg en Eiermarkt; voor bewoners en parkeren van straat: meer ruimte voor gezondheid en verblijven • Wegen afschalen van 50 naar 30km
Dilemma’s: • Naoorlogse wijken: teveel geisoleerde benadering (gericht op voorzieningenaanbod en openbare ruimte) • Teveel geprogrammeerd vanuit traject omgevingsvisie (regionale ambities) • De groenste wijken zijn de meest ongezonde wijken • Nu geen stadssturing, maar projectsturing • Beleidsniveau en wijkniveau lopen niet synchroon • Tools voor gezondheid en duurzaamheid ontbreken 13
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Dilemma’s: • Te weinig geld van provincie om grootschalige ov ingrepen te doen • Druk op de bestaande radialen blijft door verdichting • Intensieve mobiliteitsingrepen in een ontwikkelingslocatie resulteert nu in extra verkeersoverlast in omliggende wijken. Hoe ga je daar mee om?
Bura
ENERZIJDS is er al veel waar op voortgebouwd kan worden
nijmegen stad in beweging
omgevingsvisie 2020-2040
Concept Verstedelijkingsstrategie Groene Metropool Arnhem Nijmegen Foodvalley 2040, bron: PosadMaxwan (2021)
14
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Omgevingsvisie 2020-2040, bron: Gemeente Nijmegen (2020)
Bura
Anderzijds de vraag: op juiste plekken bezig met juiste vraag? 1. We bouwen voor mensen (en dieren). Doen we dan overal ook het goede? Veel aandacht op harde kant, minder voor zachte waarden 2. Alles hangt met elkaar samen en heeft over en weer consequenties Verschillende snelheden bij verdichtingsopgave: - Demografie - Mobiliteitstransitie - Voorzieningenniveau - Cultuur: gezinnen in hoogbouw? Omgevingsvisie 2020-2040, bron: Gemeente Nijmegen, (2020)
15
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
tijd om even uit te zoomen “Minder sec naar 3 prioritaire gebieden op zich kijken (deels) focus verleggen naar bredere scoop waar ook aandacht nodig is” 1. groter centrumgebied
2. kanaalzone
3. campussen STATION NIJMEGEN
GOFFERT HEIJENDAAL DUKENBURG
WINKELSTEEG KANAALZONE ZUID
16
Groter centrumgebied, bron: Gemeente Nijmegen (2023)
Kaart Kanaalzonde-Zuid, bron: Gemeente Nijmegen (2023)
Novio-tech Campus in Nijmegen, bron: Lifeport (2019)
De ontwikkelingen in het groter centrumgebied hebben betrekking op ‘nieuwe buitenwijken’ zoals de Waalsprong met projecten als Hof van Holland en Dijkzone, maar ook ontwikkelingen aan de stadszijde, waaronder het Waalfront, inclusief de Waalhaven, de voormalige Honigfabriek en de ontwikkeling van het werkgebied Engieterrein aan de Noordkanaalhaven. De opgave Binnenstedelijk bouwen heeft in dit gebied betrekking op het in samenhang brengen van (stedelijke) nieuwbouw met de cultuurhistorische en archeologische gelaagdheid van het gebied, de natuurlijke/ landschappelijke kwaliteiten en ruimte voor de rivier, maar ook de relatie tussen hoogbouw en de historische binnenstad (eyeline-skyline).
Kanaalzone-Zuid is het gebied rondom het Maas-Waalkanaal. Het gebied bestaat uit diverse wijken zoals Winkelsteeg, Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost en Hatert. In Winkelsteeg is veel ruimte voor ontwikkeling, zoals het Stationsgebied Goffert en Kanaalknoop. Hier worden ca 4.5005.500 woningen gebouwd en moeten er ca 3.000 extra banen bijkomen. Ook de Novio-Tech Campus krijgt de mogelijkheid om te groeien. Voor de aangrenzende wijken wordt vooral naar on(der)benutte plekken gekeken die een kwaliteitsimpuls kunnen krijgen, zoals diverse schoollocaties en winkelcentra.
De campussen zijn dé plekken van innovatie en nieuwe bedrijvigheid. Daarbij wordt geïnvesteerd in uitstraling en kwaliteit. Ter verbetering van het vestigingsklimaat wordt nadrukkelijk gekeken naar intensivering en verdichting. Voor Novio Tech Campus wordt het werkprogramma de komende jaren verdubbeld. Voor Heyendaal is de opgave gericht op uitbreiding van de educatieve faciliteiten en het toevoegen van woningen (oa expats). Speicale aandacht gaat uit naar het vergroten van de toegankelijkheid van en gebied door het gebruik van fiets en OV te stimuleren. Hier zal geïnvesteerd moeten worden in fietsparkeren.
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Wat missen we nog?
TRENDANALYSE
“Waarschuwing voor verlamming door beleidsbrij” concept verstedelijkingsstrategie
omgevingsvisie nijmegen
VOORTBOUWEN OP 5 HOOFDOPGAVEN 1. De stad moet duurzamer 2. Een sociale stad blijven 3. Versterken economische veerkracht 4. Bouwen aan een stad Stadaantrekkelijke in beeld 5. Moderne overheid
Omgevingsvis9e
ke l
d sta
stad e h tig
Samen werken aan de stad
D
Econ veerkomis r a ch c
binnenstedelijk bouwen nijmegen
• Focus gebiedsontwikkeling: 1. GROTER CENTRUMGEBIED 2. KANAALZONE INCL WINKELSTEEG 3. CAMPUSGEBIEDEN • 10.000 woningen/10.000 banen tot 2030 • 5.000 woningen tussen 2030-2040
rek
uurz a m e
17
Leefomgeving: meer landschap economie: werk maken van de toekomst mobiliteit; slim en schoon wonen: meer stad en meer vitale kernen
Aant
d sta
• • • •
Omgevingsvisie 2020-2040, bron: Gemeente Nijmegen (2020)
nde o z ge
e ijk
Concept Verstedelijkingsstrategie Groene Metropool Arnhem Nijmegen Foodvalley 2040, bron: PosadMaxwan (2021)
Soci stadale en
Vier ontwikkelthema’s: 1. Economisch veerkrachtige stad 2. Sociale en gezonde stad 3. Aantrekkelijke stad 4. Duurzame stad
Bura
Verdichting als middel: 2040: 15.000 woningen en 10.000 banen in de bestaande stad toevoegen
Stadsniveau
focus op gebieden rondom (OV) knooppunten
koppelingen, samenhang & continuïteit
meer dan ruimtelijk vraagstuk
mobiliteit, energie, klimaat, gezondheid & duurzaamheid, leefklimaat
maatschappelijk meeste waarde oplevert
Locatieniveau
kwaliteit en snelheid hand in hand
ontwerpprincipes
18
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Omgevingsvisie 2020-2040, bron: Gemeente Nijmegen (2020)
Bura
conclusies Analyse Er gaat nu vele aandacht naar een paar verdichtingslocatie in de stad, maar er liggen ook kansen en uitdagingen in de rest van de stad. Hoe gaan we daar mee om? Focus ligt momenteel veel op woningbouw, maar er is meer nodig voor een sociale, gezonde en duurzame stad.
Groter centrumgebied, bron: Gemeente Nijmegen (2023)
• Houding: niet alleen harde aantallen en financiën, maar ook zachte waarden • Voorwaarden: kunnen we ‘norm’ of ‘lat’ hoger leggen door spelregels helder te hebben.
STATION NIJMEGEN
GOFFERT HEIJENDAAL DUKENBURG
WINKELSTEEG Kaart Kanaalzonde-Zuid, bron: Gemeente Nijmegen (2023) KANAALZONE ZUID
Concrete instrumenten en handvatten nodig, bijvoorbeeld ten aanzien van hoogbouw Novio-tech Campus in Nijmegen, bron: Lifeport (2019)
19
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
2
BEST PRACTICES 20
Binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Best practices Ruimte in onze steden in schaars, de grote vraag naar woningen en andere functies leidt tot verdichtingsvraagstukken. Dit overzicht van Beste Practices geef inzicht in hoe verschillende steden in Nederland omgaan met hun verdichtingsopgaven. Door de vergelijking te maken krijgen we inzicht in best practices op werkwijze, organisatie én instrumenten. Het resultaat is een long list aan mogelijkheden, passend bij verschillende vormen van stadsturing. Per stad worden er een aantal interessante instrumenten of organisatievormen nader verkend en toegelicht. De benchmark dient als inspiratie voor Nijmegen in de ontwikkeling van een eigen Nijmeegse manier van verdichten. De benchmark geeft eerst een overzicht van de verschillende steden die zijn verkend met daarbij inzicht in de stad specifieke opgaven, sleutelprojecten, werkwijze, organisatie en instrumenten. Vervolgens wordt er per stad een verdieping gemaakt door een aantal unieke strategische instrumenten of organisatorische kenmerken nader toe te lichten. Naast de casussen omvat Dit overzicht van Beste Practices ook een samenvatting van bestaande studies binnen stedelijk bouwen. Alle deze resultaten komen samen in de conclusie waarin relevante inzichten voor Nijmegen worden gepresenteerd.
Deze benchmark is onderdeel van het bredere onderzoek naar binnenstedelijk verdichten in Nijmegen in opdracht van de Gemeente Nijmegen.
GRONINGEN
ZWOLLE UTRECHT
AMERSFOORT
DEN HAAG NIJMEGEN EINDHOVEN
Overzichtskaart Best Practices, bron: auteur
21
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
best practices
22
Scope:
Relevante aspecten:
Referentie steden
• praktijkvoorbeelden • steden in Nederland • recent onderzoek binnenstedelijk bouwen
• Beleidskader • Positionering • Instrumentarium • Organisatievorm
• Utrecht: Focus op gezond stedelijk leven • Eindhoven: Integrale visie op verdichting • Zwolle: Inrichting en samenhang tussen projecten • Groningen Atelier stadsbouwmeester • Amersfoort Hoogbouwladder • Den Haag Een aanpak van ‘evidencebased-design’
ACE: Wat Eindhoven van Groningen kan leren, bron: ACU, 2023
De intelligente barcode, bron: Gemeente Utrecht, 2040
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
best practices Beleidskaders
23
Instrumentarium
Organisatievorm
Indicatieve visiekaart, bron: Gemeente Zwolle (2022)
De intelligente barcode, bron: Gemeente Utrecht (2040)
Stadsbouwmeester Nathalie de Vries, beeld: Merlijn Doomernik (2019)
Waar: Zwolle Wat: Ontwikkelprogramma brede binnenstad Hoe: Positionering
Waar: Utrecht Wat: Intelligente Barcode Hoe: Instrumentarium
Waar: Groningen Wat: Atelier Stadsbouwmeester Hoe: Organisatievorm
Typologieën van verdichting Binnenstad, bron: Gemeente Eindhoven (2020)
De Amersfoortse hoogbouwladder, bron: Gemeente Amersfoort (2019)
Haags Initiatieven Team, bron: Greenwish (z.d)
Waar: Eindhoven Wat: Verdichtingsvisie Hoe: Positionering
Waar: Amersfoort Wat: Hoogbouwladder Hoe: Instrumentarium
Waar: Den Haag Wat: Initiatievenoverleg Hoe: Organisatievorm
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
zwolle Uitgelicht: • Ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’ Beleidskaders • Warmte hartenstrategie 7 ontwikkelprincipes Instrumentarium
ZWOLLE positionering (what) Beleidskaders • Omgevingsvisie Zwolle 2021 ‘’Mijn Zwolle van Morgen’’ • Ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’ • Verstedelijkings strategie Regio Zwolle • Toekomst Grondbeleid 2020
Strategie Gemeente als regisseur van de inrichting van de stad en het buitengebied. Als regisseur ontwikkelingen faciliteren.
UITVOERING (HOW) Instrumentarium
Organisatievormen
• Waardenwiel 'Zwolle Gezond'
• Zwolle is aangewezen als NOVEX gebieds , daarmee veel samenwerking met Rijk en provincie
• Warmeharten strategie” als verstedelijkingskoers volgens 7 ontwikkelprincipes • Ontwikkeling aan de hand van "spelregels" • Benoeming kernprojecten • Investeringsagenda voor kwaliteit van stad en grote gebiedsontwikkelingen • Scherpe prestatie afspraken met woningcorporaties/ ontwikkelaar
24
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
zwolle ONTWIKKELPROGRAMMA ‘ONS STADSHART VAN MORGEN’ (Beleidskader) Het ontwikkelprogramma richt zich op het verder versterken van de economische en culturele positie van Zwolle en het creëren van een groenere, aantrekkelijkere en toekomstbestendige centrumbinnenstad voor zowel haar inwoners als (internationale) bezoekers. In ‘Ons Stadshart van morgen’ wordt een groene en klimaatadaptieve stad gezien als voorwaarde voor het realiseren van de toekomstbestendige binnenstad. De ontwikkeling van een sterke en goed aansluitende Singelstructuur rondom de historische binnenstad is dan ook de motor van het ontwikkelprogramma. De Singelzone krijgt zo een samenhangende functie die de binnenstad en aangrenzende sleutelgebieden met elkaar verbindt.
Indicatieve visiekaart ‘Ons Stadshart van Morgen’, bron: Gemeente Zwolle (2022)
HARTENSTRATEGIE 7 ONTWIKKELPRINCIPES (INSTRUMENTARIUM) De verdichtingsstrategie voor de regio Zwolle heeft het motto werken aan “Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta”. Deze strategie betekent bewust kiezen voor het zo veel mogelijk oplossen van de verstedelijkingsdruk binnen bestaand bebouwd gebied. Dit idee van ‘warme harten’ is gebaseerd op de gedachte dat, als je bouwt waar de mensen al zijn, dit een hefboom kan zijn voor grote opgaven van de bestaande gebouwde omgeving. Als uitwerking van dit motto zijn 7 ontwikkelprincipes opgesteld als kompas van de verstedelijking.
Verbeelding opbouw van de verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle, bron: Regio Zwolle (2022)
25
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
eindhoven Uitgelicht: • Verdichtingsvisie en principes Beleidskader • Hoogbouw contouren en categorieën Beleidskader • Bestuurlijke gebiedstafel Organisatievorm • Supervisor per gebied Organisatievorm
26
binnenstedelijk bouwen nijmegen
EINDHOVEN positionering (what) Beleidskaders
Strategie
• Nota grondbeleid “Koersen op waarden” en Uitwerkagenda
Actief regie voeren op stadsontwikkeling. Voorbij vormen van traditioneel grondbeleid naar een “Total life cycle benadering”: van eerste initiatief tot gerealiseerde exploitatie. Hierdoor krijgen meer waarden een rol en ontstaat er een maatschappelijke businesscase.
• Woonprogramma 2021 2025 • Hoogbouwbeleid • Verdichtingsvisie binnenstad • Uitvoeringsprogramma Binnenstadsvisie • Ontwikkelperspectief centrum Eindhoven 2040
UITVOERING (HOW) Instrumentarium • Opkoopbescherming • Antispeculatie • Kettingbedingen • Verkenning mogelijkheden leegstandsboetes • Gebiedsvisies voor grootschalige gebiedsontwikkelingen
Organisatievormen • Versnellingstafel Wonen • Bestuurlijke gebiedstafel om integrale afwegingen te maken • Sociale Brainport Agenda • Mogelijk een publiekprivaat fonds • Supervisor per gebied
• Verdichtingsvisie: 10 Kwalitatieve verdichtingsprincipes • Focusgebieden • Hoogbouw categorieën (M XXL; 45m 160m) • Kostenverhaal voor particuliere ontwikkelingen / Maatschappelijke businesscase
Bura
eindhoven verdichtingsvise en principes (Beleidskader) In de verdichtingsvisie van Eindhoven worden tien kwalitatieve verdichtingsprincipes gepresenteerd die een duidelijk koers uitzetten voor nieuwbouw, gericht op het realiseren van ruimtelijke kwaliteit in de Binnenstad. Daarbij wordt de onderscheidt gemaakt in drie verschillende typologieën van verdichting voor de Binnenstad: de Eindhovense laag, de Brainport laag en de Speciale gebouwen.
Hoogbouw contouren en categorieën (Beleidskader) In de verdichtingsvisie worden contouren geschetst voor de verschillende categorieën hoogbouw. De keuze voor categorie wordt bepaald door programmatische redenen, esthetische redenen en
Typologieën van verdichting Binnenstad, bron: Gemeente Eindhoven (2020)
economische redenen. Afweging op al deze drie aspecten leidt tot de uiteindelijke keuze per focus gebied.
Bestuurlijke gebiedstafel (ORGANISATIEVORM) Er zijn interne bestuurlijke gebiedstafels om integrale afwegingen en keuzes te maken over gebiedsontwikkelingen en projecten in de stad. Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen zorgen ze voor een gebiedsvisie die samen met de betrokken partners in het gebied is opgesteld.
Supervisor per gebied (ORGANISATIEVORM) In de drie centrumgebieden is er sprake van verdichting die op verschillende wijze wordt aangestuurd en gereguleerd. Elk gebied heeft een eigen supervisor. Deze supervisors zijn vooraanstaande namen in de stedenbouw/architectuur en borgen de ruimtelijke kwaliteit van plannen samen met een commissie. Goedkeuring door dit comité is een vereiste voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend. Hiermee installeert de gemeente Eindhoven een extra laag in gebiedsontwikkelingen om strakke regie op stadsontwikkeling te houden.
27
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Spelregels verdichten in historisch stratenpatroon, bron: Gemeente Eindhoven (2020)
Bura
utrecht Uitgelicht: • Intelligente Barcode Instrumentarium
UTRECHT positionering (what) Beleidskaders • RSU: 2040: Utrecht Dichtbij: • De tien-minuten-stad • Utrecht Grondbeleid
• Samenwerking met de markt: DNU en Stadakkoord Wonen Organisatievorm • Ontwikkelmaatschappijen (ROM, OMU, WOM) Organisatievorm
28
binnenstedelijk bouwen nijmegen
• Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) • Coalitieakkoord 2022-2026 ‘Investeren in Utrecht: actief grondbeleid’
UITVOERING (HOW)
Strategie
Instrumentarium
Inzetten op samenwerkings-vormen met private en publieke partijen. Actieve rol pakken als gemeente waar dat moet, meer vrijlaten waar dat kan (situationeel grondbeleid).
• Benoeming kernprojecten
• Development Netwerk
• De intelligente Barcode
• Stadsakkoord Wonen
• Gebiedsinvestings-zones (GIZ)
• Fondens:
Organisatievormen
• Nieuwe vormen marktselectie
Regionale Ontwikkelings Maatschappij (ROM)
• Gebruik verwervings instrumentarium voor grondpositie
Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU) Wijkontwikkelmaatschappijen (WOM)
Bura
utrecht intelligente barcode (INSTRUMENTARIUM) In de Ruimtelijk Strategie Utrecht 2024 (RSU) wordt de intelligente barcode geïntroduceerd om multifunctioneel ruimte gebruik te bevorderen. De intelligente barcode maakt slim gebruik van de beschikbare ruimte door functies te combineren en ruimte multifunctioneel te gebruiken. Dit is niet alleen ruimte-efficiënt maar kan ook zorgen voor meer kwaliteit omdat er kruisbestuivingen ontstaan tussen verschillende functies.
samenwerking met de markt: development network utrecht (ORGANISATIEVORM)
De intelligente barcode, bron: Gemeente Utrecht (2040)
Het Development Network Utrecht is het professionele vastgoednetwerk van marktpartijen en gemeente in de stad, waarin de binnen Utrecht actieve partners voor gebiedsontwikkeling participeren. Het netwerk zet in op een gezamenlijke, actieve bijdrage aan een duurzame (waarde) ontwikkeling van de stad.Met het DNU wil het netwerk via kennisontwikkeling en – uitwisseling komen tot kansrijke producten, procesverbeteringen en nieuwe samenwerkingsvormen die bijdragen aan de gezamenlijke ambities uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht “Utrecht kiest voor gezonde groei”.
Ontwikkelmaatschappijnen (ROM, OMU, WOM) (ORGANISATIEVORM) Gemeente Utrecht participeert in diverse (revolverende) fondsen die bijdragen aan een stabiel en betrouwbaar investeringsklimaat voor de regio Utrecht. De dire fondsen zijn de Regionale Ontwikkelings Maatschappij (ROM), Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU) en Wijkontwikkelmaatschappijen (WOM)
29
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Toepassing de intelligente barcode, bron: Gemeente Utrecht (2040)
Bura
Amersfoort Uitgelicht: • Hoogbouwladder Instrumentarium • Hoogbouw-effectenrapportage Instrumentarium
AMersfoort positionering (what)
UITVOERING (HOW)
Beleidskaders
Strategie
Instrumentarium
• Ontwerpomgevings visie Amersfoort (ligt nog ter inzage)
Actieve rol pakken als gemeente waar dat moet, meer vrijlaten waar dat kan (situationeel grondbeleid).
• Aanwijzen kerngebieden
• Hoogbouwvisie • Verstedelijkings strategie (regionaal) • Convenant Duurzame Woningbouw
• Visiekaart met hoogbouwcontour
Organisatievormen • Co-creatie met burgerinitiatieven • Omgevingstafel
• Hoogbouwladder
• Omgevingskamer
• Hoogbouweffectrapportage
• Rijk, provincie en regio
• Ambitieweb • Ruimtelijke investeringsstrategie (RISA) • Kostenverhaal • OER
30
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Amersfoort De Amersfoortse Hoogbouwladder (INSTRUMENTARIUM) Het uitgangspunt van de Amersfoortse Hoogbouwladder is dat hoogbouw een middel is en geen doel op zich. De hoogbouwvisie geeft aan waar hoogbouw onder de juiste voorwaarde mogelijk is. De ladder kent drie treden: waar, wanneer en hoe. Waar: aanmoedigen van hoogbouw in specifieke gebieden en langs grote lijnen en tegelijkertijd zijn we voorzichtig met hoogbouw juist in of bij gebieden van historische waarde of waar alleen laagbouw is. Wanneer: wat is de toegevoegde waarde; als hoogbouw een passend programma biedt, bijdraagt aan één of meer van onze ambities (groei, duurzaam en inclusief) en ruimte biedt voor voorzieningen en/of groen wordt hoogbouw aangemoedigd. Hoe: hoogbouw is maatwerk; het is altijd onderdeel van een grotere visie op de betekenis voor de omgeving en de specifieke kwaliteiten van de plek. Met een hoogbouweffectrapportage beoordeelt Amersfoort d hoogbouw per plek.
Hoogbouw-effectenrapportage (INSTRUMENTARIUM) Naast de ladder en hoogbouwcontour werkt Amersfoort ook met het instrument hoogbouweffectrapportage (HER). Hoogbouweffectrapportage komt voort uit de argumentatie dat uiteindelijk niet de exacte hoogte, maar de kwaliteit leidend is. Hoogbouw vraagt om bijzondere aandacht voor de architectonische kwaliteit. De verantwoording voor dergelijke aspecten vindt plaats aan de hand van een verplicht op te stellen hoogbouweffectrapportage, aanvullend op het bestaande welstandsbeleid. Het gaat in de hoogbouweffectrapportage om een analyse van de effecten in de (directe) omgeving en van de uitwerking op aspecten als architectonische kwaliteit, windhinder, schaduwwerking en ruimtelijke en functionele relaties met het maaiveld.
De Amersfoortse hoogbouwladder, bron: Gemeente Amersfoort (2019)
31
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Groningen Uitgelicht: • Atelier Stadsbouwmeester Organisatievorm
GRONINGEN positionering (what) Beleidskaders • Omgevingsvisie Levende Ruimte • The Next City (2018) • Woonvisie
• Gebieds PPS Organisatievorm • Stedelijk Investeringsfond (SIF) Instrumentarium
• Nota Grondbeleid • Mobiliteitsvisie
Strategie Rol van de gemeente is het faciliteren van groei. Minder actief grondbeleid voeren maar focus op het zorgvuldig faciliteren van initiatieven en ontwikkelingen. (situationeel grondbeleid). Inzetten op gebiedsontwikkeling in samenhang met infrastructuur en bereikbaarheid.
UITVOERING (HOW) Instrumentarium • Oprichting publiek woonbedrijf • Gronduitgifte in erfpacht • Partnerselectie • Kostenverhaal: initiatiefnemers beargumenteren hoe ze bijdragen aan de ambitie van de gemeente.
Organisatievormen • Gebieds PPS, separate project BV's met eigen sturing • Stedelijk Investeringsfonds (SIF) • Atelier Stadsbouwmeester
• Publieke investeringsagenda: investeringen in infra niet gekoppeld aan grondexploitaties
• Oprichting publiek woonbedrijf Instrumentarium
32
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
GRONingen Atelier stadsbouwmeester (ORGANISATIEVORM) Het Atelier Stadsbouwmeester is onderdeel van gemeente Groningen. Het atelier heeft een publieke verantwoordelijkheid. Als aanjager van ruimtelijke kwaliteit, motivator van processen en aankaarter van thematische en actuele opgaven heeft het Atelier Stadsbouwmeester een etalagefunctie.
gebieds pps (ORGANISATIEVORM) Voor de aanpak van De Suikerzijde, Meerstad en Stadshavens heeft de gemeente Groningen bv’s opgericht, met de gemeente als enige aandeelhouder. Groningen kiest hiervoor omdat de grondexploitaties een lange looptijd hebben (in Meerstad tot 2050). De bv zorgt voor enige afstand tot de politiek, terwijl deze er wel greep op houdt omdat de grondexploitaties jaarlijks in de
Stadsbouwmeester Nathalie de Vries, beeld: Merlijn Doomernik (2019)
gemeenteraad komen.
stedelijk investeringsfonds (SIF) (INSTRUMENTARIUM) In de Gemeentebegroting 2017 is besloten een Stedelijk Investeringsfonds (SIF) te vormen. Dit fonds is noodzakelijk voor het financieren van fysieke investeringen in stedelijke vernieuwingsen/ of ontwikkelingsprojecten, die bijdragen aan de groei van de stad en de uitvoering van de omgevingsvisie. Dit instrument stimuleert en faciliteert nieuwe ontwikkelingen in de bestaande gebouwde omgeving.
oprichting publiek woonbedrijf (INSTRUMENTARIUM) Voor de bouw van betaalbare koopwoningen voor mensen met lagere middeninkomens richt de gemeente een publiek woonbedrijf op. Door zelf regie te nemen oefent de gemeente invloed uit op de woningmarkt. Financieel model (erfpacht en publiek woonbedrijf), bron: PvdA Groningen (2022)
33
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
den haag Uitgelicht: • Haags Initiatieven Team (HIT) Organisatievorm • Haags Verdichten: onderzoek en implementatie Instrumentarium
DEN haag positionering (what) Beleidskaders • Onderzoek Haagse verdichting (typologieën en strategieën) • Agenda Ruimte voor de Stad (RIS) • Woonvisie (RIS) • Woonagenda (RIS)
Strategie Inzetten op samenwerkings-vormen met private en publieke partijen. Actieve rol pakken als gemeente waar dat moet, meer vrijlaten waar dat kan (situationeel grondbeleid).
UITVOERING (HOW) Instrumentarium
Organisatievormen
• Haagse verdichting
• Cofinancieringsfonds
• Erfpachtsuppletie
• Intensieve samenwerking
• Uitgifteovereenkomsten
• Haags Initiatieven Team (HIT)
• Programmeertafel • Planuitwerkingskader (PUK) • Kostenverhaal
• Haagse hoogbouwnota Eyeline & Skyline • Binnenstadsplan 2030 • Omgevingsvisie (wordt op dit moment gemaakt)
34
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
den haag HAAGS INITIATIEVEN TEAM (HIT) (ORGANISATIEVORM) Particuliere initiatieven die bij de gemeente binnenkomen worden voorgelegd aan het Haags Initiatieven Team (HIT). Het HIT geeft een integraal advies over wenselijkheid en haalbaarheid van het initiatief. Als een particulier initiatief niet past binnen een vigerend bestemmingsplan, kunnen er redenen zijn om te onderzoeken of het plan toch mogelijk gemaakt kan worden.
Haags Verdichten: onderzoek en implementatie (INSTRUMENTARIUM) Met het onderzoek Haags Verdichten streeft de gemeente naar een aanpak van ‘evidence-baseddesign’ op basis waarvan gericht op verdichting, inpassing en vernieuwing kan worden gestuurd. Het onderzoek kijkt naar meer dan alleen het toevoegen van woningen. De criteria zijn onder meer het aantal woningen per hectare, het aantal inwoners per hectare, beschikbare parkeervoorzieningen,
Haags Initiatieven Team, bron: Greenwish (z.d.)
aanwezigheid van (privé) buitenruimte, groenvoorziening, woningdifferentiatie en stedelijke voorzieningen. In de analyse wordt onderscheid gemaakt tussen verdichtingstypologieën en verdichtingsstrategieën. De typologieën zijn Haagse woningtypes die oorspronkelijk op deze manier zijn gebouwd. Ze zijn geselecteerd omdat ze geschikt zijn om in een hoge dichtheid te bouwen. De strategieën zijn bewerkingen op bestaande binnenstedelijke gebieden die een verdichting hebben opgeleverd. De strategieën zijn: verdichten, aanpassen, vernieuwen. Den Haag heeft een eigen geschiedenis op het gebied van verdichten en kent veel voorbeelden waar dichtheidsverhoging en typologische vernieuwing een stedelijke woonkwaliteit hebben geïntroduceerd. Bij de toekomstige verdichtingsopgave zouden deze voorbeelden de bouwstenen kunnen leveren. Om die reden is een analyse gemaakt van de specifieke kwaliteiten van deze typische Haagse woningen. Analyse bestaand stedelijk weefsel in Den Haag, bron: E19 Architecten (2009)
35
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Bestaande studies binnenstedelijk bouwen
36
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Voorbeelden vAN ontwerpprincipes
37
Ontwerpprincipes thema ruimte en mobiliteit uit het rapport ‘Bouwen aan Leefomgevingskwaliteit’, bron: Plan Bureau van de Leefomgeving (2022)
Ontwerpprincipes thema beleving en gezondheid uit het rapport ‘Nieuwe Ruimte - Ontwerpleiddraad Leefbaarheid Openbare Ruimte’, bron: Gemeente Groningen (2021)
Principes thema ruimtelijk instrumentarium uit het rapport ‘Guiding Principles Metro Mix’, bron: College van Rijksadviseurs (2019)
De vier verschillende categorieën ingrepen in bestaande wijken uit het rapport ‘Ruimte zat in de Stad’, bron: KAW (2020)
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
inzichten voor nijmegen Visie op meerwaarde van binnenstedelijke verdichting (why?) • Nijmeegse manier van verdichten met leidende principes voor verdichting • Groen-blauwe en cultuurhistorische structuur van de stad is de leidraad voor verdichting • Bepalen aan welke doelen op gezond stedelijk leven verdichting moet bijdragen Gebiedsgerichte uitwerken van binnenstedelijke verdichting(what?) • Ruimtelijk model voor verdichting in de vorm van zonering (incl. hoogbouw) • Voorwaarden/kaders voor verdichting in de vorm van ontwerpprincipes (per gebiedstypologie) • Brandpunten van ontwikkeling vormen sleutelprojecten in binnenstedelijke verdichting • Meerwaarde-analyse van de positieve impact van verdichting (verdichtings-effectrapportage) Gebiedsgerichte samenwerking en instrumentarium voor binnenstedelijke verdichting (how?) • Kwaliteitssturing dmv kwaliteitsteam/supervisie per deelgebied • Publiek-private samenwerking aan gebiedstafels organiseren per deelgebied (gemeente, woco’s, ontwikkelaars) • Instrumenten en middelen koppelen aan verdichtingsaanpak per deelgebied (gebiedsfonds, omgevingstafel, • waardenwiel duurzaamheid, etc)
38
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
3
handreiking Nijmeegse wijze van binnenstedelijk bouwen 39
Binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
inleiding Het hoofdstuk visie en principes toont hoe Nijmegen kan omgaan met binnenstedelijk bouwen. We onderscheiden verschillende stedelijke milieus in de stad; stadsdelen met verschillende ruimtelijke en programatische kenmerken. We stellen namelijk dat in deze stedelijke milieus andere opgaven liggen, en dat er op een andere manier aan binnenstedelijk bouwen zal worden gewerkt. De stedelijke mileus worden in hoofdstuk 3A toegelicht. In hoofdstuk 3B ‘visie en principes’ worden tien algemene prinipes gegeven met betrekking tot binnnenstedelijk bouwen. Deze gaan verder dan enkel het verdichten van de stad met woningen, werk of voorzieningen. De opgaven liggen namelijk zowel op mal (massa/bebouwing), de contramal (openbare ruimte) als het versterken van de stromen (routes/netwerken). Per opgave is een eerste suggestie gegeven wat de principes voor binnenstedelijk bouwen per stedelijk milieu betekenen. Sommige principes zijn per stedelijk milieu meer of minder onderscheidend dan andere. Deze oefening is als het ware een test of op deze manier kan worden doorgewerkt op binnenstedelijk bouwen in de stad, wat in de omgevingsvisie verder kan worden opgepakt. In hoofdstuk 3C worden enkele verdichtingstools getoond, ter inspiratie en gesprek. Tot slot toont de voorbeelduitwerking een mogelijke implementatie van de visie en principes in verschillende ruimtelijke milieus in Nijmegen.
40
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
vier gouden regels voor binnenstedelijk bouwen in NiJmegen Bouwen in de bestaande stad
Menselijke maat en schaal
• focus op ‘inbreiding’ in plaats van ‘uitbreiding’
• Inspelen op hedendaagse woonwensen en demografische
• Landschap vrijhouden van verstedelijking • Maatschappelijke meerwaarde creëren
• Maatwerk, gebiedsgericht: passend bij de plek
• kwantiteit & kwaliteit
• Behoud en versterking van leefbaarheid en voorzieningen
• Ruimtelijke verdichting als stedelijke verrijking
• Ontmoeting, beweging en zorg
Vliegwiel-effect
Slim en efficiënt ruimtegebruik
• Doorstroming op woningmarkt
• Contralmal als drager voor verdichting
• Woningbouw als vliegwiel voor (systeem)transities: energie,
• Beter benutten bestaande voorraad
mobiliteit, duurzaamheid, etc. • Naast wonen ook: groen, economie/werken, mobiliteit en (sociaal-maatschappelijke) voorzieningen
41
veranderingen
binnenstedelijk bouwen nijmegen
• Herstructurering • Dubbel ruimtegebruik • Functiemenging
Bura
3A
stedelijke milieus 3B
Opgaven en principes 3C
Verdichtingstools 42
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
3A
stedelijke milieus 43
BINNENSTEDELIJK BOUWEN NIJMEGEN
Bura
Stedelijke milieus De gehele stad wordt in ogenschouw genomen met betrekking tot Binnenstedelijk bouwen. Echter, van plek tot plek zijn er andere kansen en uitdagingen. Om op passende wijze sturing te kunnen geven aan opgaven wordt voorgesteld om de stad in te delen in een aantal omgevingen. Op basis van gebiedskenmerken en toekomstige opgaven die hier liggen zijn zes stedelijke milieus geïntroduceerd. Deze milieus kunnen beschouwd worden als gebiedsprofielen. Deze milieus vormen in omvang vrij grote eenheden, waarbinnen een diversiteit aan wijken, buurten, straten aanwezig is. Opgaven en de principes (zie volgend hoofdstuk) zullen specifieker beschouwd moeten worden, waarbij de milieus een eerste overkoepelende indeling betreft waar soortgelijke aspecten (cultuurhistorie, hoogbouw, functiemenging, etc.) een rol spelen. Met andere woorden: sturing passend bij de omgeving.
44
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Stedelijke milieus
van naar
Stedelijke milieus: Nijmegen Noord Hoogstedelijk gemengd Radialen Stadswijken Naoorlogse wijken Werklocaties
Nijmegen noord
45
hoogstedelijk gemengd
binnenstedelijk bouwen nijmegen
radiaal
stadswijken
hoogstedelijk gemengd
radiaal
naoorlogse wijken
Bura
Stedelijke milieus, nu Onderscheidende milieus: • Bouwjaar • Type functies • Type woningen • Type openbare ruimte • Geografische ligging
Stedelijke milieus: Nijmegen Noord Hoogstedelijk gemengd Radialen Stadswijken Naoorlogse wijken Werklocaties
46
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Stedelijke milieus, toekomst Hoogstedelijk gemende milieus: • Vergroot centrumgebied (binnenstad, stationsgebied en Waalsprong) • Omgeving Winkelsteeg • Campus Heijendaal (Radboud universiteit, Radboudumc en de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Stedelijke milieus: Nijmegen Noord Hoogstedelijk gemengd Radialen Stadswijken Naoorlogse wijken Werklocaties
47
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Nijmegen noord Huidige kenmerken • Relatief groene openbare ruimte ten opzichte van de andere stadsbeelden • Planmatig van opzet • Veel ruimte voor de auto, bepalend voor de inrichting van de openbare ruimte • Voornamelijk laagbouw Opgaven en uitdagingen • Mobiliteitstransitie
Impressies stedelijk milieu ‘Nijmegen Noord’, bron: Google Earth
48
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Hoogstedelijk gemengd Huidige kenmerken • Hittestress • Leegstand • Rondom ov-knooppunt Opgaven en uitdagingen • Profilering economie: kantorenstrategie • Profilering economie: Nijmeegse onderwijs • Profilering economie: profilering regio als foodsector samen met Ede en Wageningen • Bepaling doelgroep binnenstad, is de binnenstad voor iedereen? • Relatie hoogbouw en de historische binnenstad • Samenhang brengen van (stedelijke) nieuwbouw met de cultuurhistorische en archeologische gelaagdheid van het gebied • Toegankelijkheid van de gebieden (stimuleren fiets en OV) • Vergroening ten behoeve van zowel gezondheid, hittestress als wateroverlast
49
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Impressies stedelijk milieu ‘Hoogstedelijk Gemengd’, bron: Google Earth
Bura
Radialen Huidige kenmerken • Hoofdontsluiting van alle stadsdelen en omliggende dorpen richting het centrum van de stad • Een groot deel van de radialen hebben een beschermd stadsgezicht en cultuurhistorische waarden • Radiale uitvalswegen zijn beeldbepalend voor het karakter van de stad Opgaven en uitdagingen • Behouden cultuurhistorisch karakter/erfgoed versus verdichting • Verdichting versus beschermde stadsgezicht • Investeren in doorstroom van autoverkeer versus afwaarderen van snelle, doorgaande routes via de stad • Afweging locatie hoogbouw - langs radialen of niet? Heeft impact op mobiliteit • Omgaan met ondergrond en de radialen (radialen gaan dwars door verschillende ondergronden)
50
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Impressies stedelijk milieu ‘Radialen’, bron: Google Earth
Bura
Stadswijken Huidige kenmerken • Dorps • Weinig kwalitatief groen (west) • Weinig kwantitatief groen (oost) • Wateroverlast bij wijken op de stuwwal • Lokale economie • Veel prive grond (achtertuinen) Opgaven en uitdagingen • Ontwikkelen meer kwalitatief groen en klimaatbestendigheid • Druk op voorzieningen • Aandacht voor andere functies • Herkenbaarheid behouden bestaande dorpse karakter • Behouden lokale economie • Toepassen verschillende vormen van verdichten naast het toevoegen van bruto vloeroppervlakte (woningdelen, herbestemming, etc.)
51
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Impressies stedelijk milieu ‘Stadswijken’, bron: Google Earth
Bura
Naoorlogse wijken Huidige kenmerken • Relatief groene openbare ruimte ten opzichte van de andere stadsbeelden • Planmatig van opzet • Duidelijke grens tussen ontmoetingsplekken en hangplekken • Veel ruimte voor de auto, bepalend voor de inrichting van de openbare ruimte • Maaiveld relatief laag (poldergebied) • Wonen is dominant, met clusters van voorzieningen Opgaven en uitdagingen • Het laadvermogen voor voorzieningen • Creëren met reuring op de juiste plekken • Biodiversiteit behouden en versterken • Juiste verhouding bouwen en behouden groen • Vergrijzing Impressies stedelijk milieu ‘Naoorlogse Wijken’, bron: Google Earth
52
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
werkgebieden (deels transformeren naar hoogstedelijk gemengd) Huidige kenmerken • Watergebonden activiteiten • Veel verhardig en hittestress • Monofunctioneel Opgaven en uitdagingen • Profilering economie: kantorenstrategie • Profilering economie: nijmeegs onderwijs • Profilering economie: profilering regio als foodsector samen met Ede en Wageningen • Vergroening en klimaatbestendigheid • Kwalitatief een goede gezonde leefomgeving
Impressies stedelijk milieu ‘Werkgebieden’, bron: Google Earth
53
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
3B
opgaven en principes 54
BINNENSTEDELIJK BOUWEN NIJMEGEN
Bura
principes Mixen en verdichten
Aantrekkelijk verblijfsklimaat
Voortbouwen op de lokale identiteit
Natuurinclusief en klimaatadaptief
Versterken van de cultuurhistorie, het karakter en de verhalen van de wijken en buurten
Ruimte creëren voor water, groen en biodiversiteit zodat wateroverlast, hittestress en droogte opgevangen kunnen worden en er meer diverse planten en dieren kunnen leven
Verdichten en vergroenen
Netwerk voor mensen
Contramal als drager voor verdichting
Gezond metabolisme
Betekenisvolle plekken
Doe het samen
Toevoegen van woningen, werk én voorzieningen
Verdichting gaat hand in hand met het vergroenen van de stad, zowel in kwantiteit als kwaliteit
We gaan zuinig om met contramal/ openbare ruimte in de stad, deze is nodig voor vergroenen, ontmoeten en mobiliteit
Plekken om te ontmoeten en te verblijven, met een menselijke maat en aantrekkelijke plint (stad op ooghoogte)
55
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Aandacht voor goede condities voor verblijf: temperatuur, zon, wind en luchtkwaliteit
Ruimte voor lopen en fietsen, in combinatie met (hoogwaardig) openbaar vervoer.
Stimuleren van een duurzame manier van transporteren, afval inzamelen. Aandacht voor energie en ondergrond
De stad maken we samen
Bura
opgaven en principes Tien principes binnen drie opgaven
56
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Opgaven in beeld mal (massa/bebouwing)
57
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Contramal (openbare ruimte)
stromen (routes/netwerken)
Bura
mal (massa/bebouwing) • Mixen en verdichten: niet alles overal • Voorbouwen op de (lokale) identiteit • Verschillende wijze van verdichten, gekoppeld aan de ruimtelijke milieus
Legenda Nijmegen Noord Hoogstedelijk gemengd Radialen Stadswijken Naoorlogse wijken Vastgestelde verdichtingsplek Verdichtingszone Verdichtingszone bij structuur begeleidende plek Cultuurhistorische gevoelige plek Acupunctuur
58
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
mal (massa/bebouwing) Mixen en verdichten
Lokale identiteit behouden
Verdichten en vergroenen
Nijmegen noord
Stedelijke acapunctuur Programma’s op strategissche plekken Hogere gebouwen op structuur-niveau
Hoogstedelijk gemengd
Stedelijke acapunctuur Sterke programma’s in de plint Hoogbouw bij ov-knooppunten
Zorgvuldig inpassen t.a.v. cultuurhistorie Pandsgewijze opbouw Herkenbare Nijmeegse 3-4 bouwlagen
Ontharden, meer groen in de straten Herkenbare routes naar het buitengebied
Stadswijken
Stedelijke acapunctuur Programma op routes en plekken Hogere gebouwen op structuur-niveau
Zorgvuldig inpassen t.a.v. cultuurhistorie Pand- en blokgewijs, in samenhang Verbijzondering op specifike plekken
Ontharden, meer groen in de straten Herkenbare routes naar het buitengebied Collectieve tuinen
Radialen
Verdichten bij kruisingen/ov-haltes Programma bij ov-haltes Hogere gebouwen op structuur-niveau
Structuur begeleidend Herkenbare Nijmeegse laag en accenten Verschil binnen- en buitenradiaal?
Vergroenen van de straat binnenradiaal
Naoorlogse wijken
Transformatie en acupunctuur Programma’s op strategische plekken Hogere gebouwen op structuur-niveau
Versterken van het groene raamwerk Ruimtelijke ensembles, in samenhang
Versterken groene karakter Voorkanten aan groenstructuren
59
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Versterken groene karakter
Bura
contramal (openbare ruimte) • Contramal als drager voor verdichting • Groenblauwe structuur, met kwalitatieve routes tussen de stadswijken en naar het buitengebied • Groen, Blauw, ecologie, klimaatadapatie, etc. • Aantrekkelijk verblijfsklimaat (microklimaat) en Legenda ruimte voor ontmoeting Toevoegen Vergroenen buurt Versterken Versterken stadslanen stuctuur Versterken groenstuctuur Wand stadslaan
Behouden Behouden stadsparken Behouden belangrijke straten tbv ecologie
Strategisch inzetten Versterken contramal
60
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
contramal (openbare ruimte) Contramal als drager voor verdichting Nijmegen noord
Betekenisvolle plekken
Centrale ontmoetingsplekken in de buurt Stimuleren particuliere initiatieven
Aantrekkelijk verblijfsklimaat
Bomenlanen als schaduwrijke routes
Aandacht windklimaat i.r.t. hoogbouw Parken en groene pleinen als koeltespots Waterberging als voorkoming wateroverlast
Hoogstedelijk gemengd
Contramal handhaven en herinrichten
Mix van stedelijke en lokale plekken Voor meerdere doelgroepen Interactie met aanwezige voorzieningen
Stadswijken
Contramal handhaven en herinrichten
Centrale ontmoetingsplekken in de buurt Interactie met aanwezige voorzieningen Stimuleren particuliere initiatieven
Bomenlanen als schaduwrijke routes Parken en groene pleinen als koeltespots Waterberging als voorkoming wateroverlast
Radialen
Contramal handhaven en herinrichten Verdichten rond HOV-haltes
Plekken nabij OV-haltes Interactie met aanwezige voorzieningen
Aandacht windklimaat i.r.t. hoogbouw Bomenlanen als schaduwrijke routes
Naoorlogse wijken
Toevoegen bebouwing om groenruimtes te versterken en te activeren
Centrale ontmoetingsplekken in de buurt Strategische plekken op wijkniveau Stimuleren particuliere initiatieven
Waterberging als voorkoming wateroverlast
61
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Stromen (routes/netwerken) • Buitenradiaal (buiten de S100) • Binnenradiaal (binnen de S100) als een ‘stadsstraat’ met beperken (doorgaand) autoverkeer en meer ruimte voor actieve mobiliteit, HOV-verbindingen, groen en klimaatadaptatie • Mobiliteitshubs voor bezoekers aan de randen van de stad • Lokale mobiliteitshubs voor stadsbuurten Legenda Radialen
Wand stadslaan Grote hub Kleine hub Station Buiten radiaal Binnen radiaal
62
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Stromen (routes/netwerken) Natuurinclusief en klimaatadaptief
Netwerk voor mensen
Gezond metabolisme
Nijmegen noord
Meer bomen, goen en waterberging in de straat en op private gronden
Robuuste wandel- en fietsstructuur Gekoppeld aan programma en plekken
Voedselproductie in de wijken
Hoogstedelijk gemengd
Meer bomen in de straat, voldoende waterberging
Voetganger en fieters op één Parkeren in buurthubs (aan de randen) 30 kilometerzone
Collectieve goederen- en afvalstromen
Stadswijken
Meer bomen, goen en waterberging in de straat en op private gronden
Voetganger en fieters op één Parkeren in buurthubs (aan de randen) 30 kilometerzone
Collectieve goederen- en afvalstromen Ruimte voor water in de droogdalen
Radialen
Meer bomen in de straat (binnenradiaal)
Binnenradiaal: verschillende modaliteiten Buitenradiaal: HOV, auto en fiets HOV-haltes en buurthubs
Naoorlogse wijken
Meer bomen, goen en waterberging in de straat en op private gronden
63
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Robuuste wandel- en fietsstructuur Gekoppeld aan programma en plekken
Natuurontwikkeling bestaande structuren Voedselproductie in de wijken
Bura
3C
verdichtingstools 64
BINNENSTEDELIJK BOUWEN NIJMEGEN
Bura
Wijze van verdichten Torens verspreid over de stad
Stedelijke Acupunctuur +
+
+
40 x 120m Hezelpoort toren
Gebiedsgericht transformeren
65
binnenstedelijk bouwen nijmegen
33% van alle woningen + 1 extra verdieping
Langs dragende structuren
Bura
Verdichtingstools Bebouwing
Straten
• Transformatie; bijvoorbeeld woning splitsen
• Autovrij
• (Sloop en) nieuwbouw; bijvoorbeeld stedelijk bouwblok en hoogbouw • Optoppen/ aanbouwen; bijvoorbeeld hoe accenten en plein en -parkranden
66
binnenstedelijk bouwen nijmegen
• Autoluw; bijvoorbeeld eenrichtingsverkeer, fietsstraat • Stadsstraat • ‘Klassieke’ straten • Ontsluiting- en invalswegen
Bura
hoge gebouwen in nijmegen
Discussie Nota Nijmegen boven de boomgrens, bron: Gemeente Nijmegen (2003)
67
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Overzicht hoge gebouwen in Nijmegen, bron: auteur
Bura
Vocabulair
richtlijnen hoogbouw Type en locatie
Richtlijnen
21e eeuw skyline + 39m
Menselijk maat en schaal
Slankheid
groeikern onderbo
...
...
Bron: Gemeente Rotterdam
setback
8 7 6 5 4
human dimension
3 2 1
levendig plint
0
Indicatie bouwhoogtes
68
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Hoogbouw is onderdeel van een bouwblok
Ogen op straat
Zon en wind
Bura
Beter benutten bestaand woning voorraad
Optoppen in Oostmolenwerf ontwerp door Pauw + Penningdevries Architekten, bron: Rotterdam Woont Diddenvillage ontwerp door MVRDV, bron: dakdorpen
Opzichterswoning met optopping ontwerp door marcel martensen. beeld: Luuk Kramer
69
Opgetopt gebouw in Scheveningen, bron: Nieuwsuur
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Zeven varianten voor woningdelen, bron: Platform31 (2023)
Bura
Beter benutten bestaand woning voorraad • Op te toppen”: we voegen woonruimte toe bovenop bestaande gebouwen • Woningen te splitsen: van 1 woning maken we 2 of meer zelfstandige woningen • Meer mantelzorgwoningen bij bestaande woningen toe te staan • Meer gebouwen met een andere functie te transformeren naar woningen • Meer woningen te delen met andere huishoudens • Een actieve gemeentelijke aanpak van leegstand • Meer kamerverhuur • Meer hospitaverhuur • Meer gemeenschappelijke woonvormen • Inzet van meer verhuiscoaches, zodat er meer bestaande woningen vrijkomen 70
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
voorbeelden verdichting Bestaande wijken
Voorbeelden verdichting in bestaande wijken uit het rapport ‘Ruimte zat in de Stad’, bron: KAW (2020)
71
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Voorbeelduitwerking principes
72
binnenstedelijk bouwen nijmegen
Bura
Voorbeelduitwerking • Voorbeelduitwerking van de verschillende ruimtelijke milieus in Nijmegen • Met uitwerking van de opgaven (massa, contramal en stromen) en principes