Nijmegen Waalfront - 5 Bijlage 2 toelichting Laddertoets voorzieningen

Laddertoets voorzieningenstructuur Waalkwartier en NYMA Gemeente Nijmegen

Laddertoets voorzieningenstructuur Waalkwartier en NYMA Gemeente Nijmegen

Rapportnummer:

P01802

Datum:

20 november 2020

Opdrachtgever:

Gemeente Nijmegen

Projectteam BRO:

JCJV, WBl, FW

Trefwoorden:

Ladder duurzame verstedelijking, wijkcentrum, bedrijvigheid, coworking, cultuur, horeca, ontspanning, uitgaan, industrieel erfgoed, hotspot

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

1.

INTRODUCTIE 1.1 Aanleiding 1.2 Leeswijzer

3 3 5

2.

UITGANGSPUNTEN GEBIEDSONTWIKKELING

6

3.

TRENDS EN AANBODSTRUCTUUR PUBLIEKSFUNCTIES 3.1 Relevante regio en draagvlak 3.2 Trends en ontwikkellingen horeca en hotels 3.3 Aanbod horeca in de regio 3.4 Aanbod hotels in de regio 3.5 Aanbod detailhandel 3.6 Aanbod leisure en cultuur 3.7 Relevante plannen in de regio

9 9 10 14 16 18 19 20

4.

BEHOEFTE PUBLIEKSFUNCTIES 4.1 Behoefte restauratieve horeca 4.2 Behoefte hotel 4.3 Behoefte leisure en cultuur (podia) 4.4 Behoefte detailhandel 4.5 Beleidskaders

22 22 24 27 28 30

5.

BEHOEFTE KANTOOR- EN BEDRIJFSRUIMTEN 5.1 Trends en uitgangspunten kantoor- en bedrijfsruimten 5.2 Bijzondere kansen voor industrieel erfgoed als bedrijvenlocatie 5.3 Behoefte kantoor- en bedrijfsruimten 5.4 Beleidskaders bedrijfsruimten en kantoren

33 33 35 36 37

6.

CONCLUSIES SYNERGIE GEBIEDEN EN BEHOEFTE 6.1 Onderscheidend karakter ontwikkellocaties 6.2 Behoefte naar ontwikkellocatie

39 39 40

7.

TOETSING AAN LADDER VOOR DUURZAME VERSTELIJKING 7.1 Introductie Ladder voor duurzame verstedelijking 7.1.1 Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? 7.1.2 Gelegen binnen bestaand stedelijk gebied? 7.2 Behoefte aan de ontwikkelingen 7.3 Aanvaardbaarheid van de effecten 7.4 Conclusie

43 43 43 46 46 48 49

Inhoudsopgave

1

Inhoudsopgave (vervolg)

pagina

BIJLAGE Bijlage 1: Selectie bedrijfslocaties in industrieel erfgoed met deelfuncties

Inhoudsopgave

1

2

1.

INTRODUCTIE 1.1 Aanleiding Aanleiding en achtergrond Dit onderzoek ter onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking betreft twee planlocaties in de gemeente Nijmegen. Namelijk het nieuwe centrum voor het Waalkwartier (het huidige Honigcomplex en omgeving) en het NYMA/Vasim-complex, juist westelijk van Stadsbrug De Oversteek. De programma’s voor beide ontwikkelingen hebben een geheel eigen profiel en doelgroepen, maar omvatten beide vormen van kleinschalige bedrijvigheid, cultuur, horeca en andere commerciële en maatschappelijke functies. Figuur 1.1: Ligging planlocaties

Het Waalfront was oorspronkelijk een oud bedrijventerrein langs de Waal. De komende jaren zal het zich ontwikkelen tot een nieuwe stadswijk met circa 2.000 woningen en bijbehorende voorzieningen. De ontwikkeling zal uiteindelijk bestaan uit 4 verschillende deelgebieden: Handelskade (reeds gerealiseerd), Dijkkwartier, Waalkwartier en Batavia (in aanbouw). Het nieuwe centrumgebied rond het Honigcomplex (dat vooral wordt gerealiseerd in industrieel erfgoed) maakt deel uit van het Waalkwartier, als ‘hotspot’ voor maatschappelijke, culturele- en horecafuncties. De ambitie voor dit plangebied is gericht op een stedelijk, ‘inclusief’, intiem en bruisend milieu om te wonen, werken, ontmoeten en verblijven. Diversiteit van typologieën en programma staan centraal in het ontwerp, evenals spraakmakende bebouwing en sfeervolle verblijfsruimten.

Hoofdstuk 1

3

Het NYMA wordt vooral gekenmerkt door haar markante uitstraling als belangrijk industrieel erfgoed voor Nijmegen en de omvangrijke beschikbare ruimte. Het betreft de voormalige fabriekspanden en terreinen van NYMA, De Vasim en CP Kelco. Ze hebben nu vooral tijdelijke gebruikers; kleine bedrijven die intensief samenwerken. Ook vanwege de ligging aan de rand van de Nijmeegse woonwijken, de Waal en de goede bereikbaarheid per auto is het een bijzondere plek. De ambities en programmering voor beide locatie worden uitgebreid beschreven in hoofdstuk 2. De aanpak De beoogde ontwikkelingen in het centrum van het Waalkwartier en bij NYMA hebben elk onmiskenbaar een onderscheidend karakter, doelgroepen en effecten, maar zijn qua functioneel programma ten dele ook vergelijkbaar. In deze laddertoetsing leggen we dan ook een accent op de analyse van het onderscheidende (kwalitatieve) karakter van beide ontwikkelingen, ten opzichte van elkaar maar bijvoorbeeld ook in relatie tot de binnenstad. De specifieke gebiedskenmerken vormen de basis voor het beoogde programma, de doelgroepen en samenhang tussen de functies. Dit ts tevens de basis voor de behoefteraming in hoofdstuk 4 en 5. We benadrukken dat de behoefte aan de verschillende functies en de ruimtelijke en andere effecten voor beide ontwikkelingen sterk afhankelijk zijn van de synergie tussen functies, doelgroepen en uitstraling.

De afgelopen decennia zijn er wereldwijd op bijzondere locaties (vaak met een industriële ontstaansgeschiedenis) diverse zeer vernieuwende concepten ontwikkeld en soms ‘spontaan’ ontstaan, met vaak onverwacht succes. Het Honig-complex en De Vasim zijn hiervan nu reeds prima illustraties. Omdat deze behoefte vaak vooral kwalitatief van aard is (‘nieuwe markten’), worden de onderhavige planlocaties primair kwalitatief benaderd. Laddertoets benodigd: initiatief betreft deels nieuwe stedelijke ontwikkeling Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is voor een deel van de programmering (met name bij het plangebied NYMA) een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht. Het betreft hier immers ten dele een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. De effecten op de leegstand en het woon-, leef- en werkklimaat in de (relevante) regio staan hier centraal. De locatie van de beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom concentreert dit onderzoek zich op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het relevante verzorgingsgebied. Aangezien de ruimtelijke effecten in dit kader centraal staan, betreft het hier dus nadrukkelijk geen ‘regulier’ marktonderzoek voor de beoogde functies (zie hoofdstuk 7).

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. Bro als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, thermdetailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Hoofdstuk 1

4

De Ladder heeft zorgvuldig ruimtegebruik als belangrijkste doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit mede ter voorkoming van leegstand en stimulering van hergebruik van bestaande gebouwen.

1.2 Leeswijzer In dit rapport wordt ingegaan op de behoefte aan de verschillende functies. Daarbij wordt aangesloten bij de jurisprudentie omtrent de ladder voor duurzame verstedelijking. We benadrukken, dat de verschillende functies (zie hoofdstuk 2) deels nogal van elkaar verschillen qua functioneren en dynamiek. Daarom is de behoefteraming voor elke functie toegespitst op de specifieke kenmerken. De mogelijkheden tot kwantificering van de behoefte variëren per functie, maar het gaat bij de Ladder in essentie om de kwalitatieve effecten. Eerst brengen we de totale behoefte t.a.v. de relevante functies in beide planlocaties samen in kaart, die we in hoofdstuk 6 samenvatten en nuanceren per planlocatie. Vanwege hun bijzondere dynamiek, functioneren en onderlinge verwantschap maken we per hoofdstuk een onderscheid in:  Horeca, hotels, detailhandel en leisure/cultuur (publieksfuncties, hoofdstuk 3 en 4);  Kantoor- en bedrijfsfuncties (hoofdstuk 5). Hoofdstuk 6 beschrijft kernachtig de conclusies over het aspect behoefte en de onderlinge en externe meerwaarde van de beide ontwikkelingen Waalkwartier en NYMA. Op basis hiervan wordt in hoofdstuk 7 de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen voor de beide gebiedsontwikkelingen, ook in hun onderlinge samenhang en binnen de gemeentelijke en regionale context.

Hoofdstuk 1

5

2.

UITGANGSPUNTEN GEBIEDSONTWIKKELING 2.1

Uitgangspunten en programma Waalkwartier (Honigcomplex, Thermenplein en omgeving)

Kernachtige omschrijving gebiedsconcept Bijzonder wijkcentrum middenin een nieuwe woonomgeving met een monumentale, industriële uitstraling, intiem karakter en accenten op ontmoeting, cultuurbeleving, recreatie en uitgaan. Bijzondere horecazaken, enige winkels en kleinschalige bedrijvigheid. Hoogwaardige vormgeving en veel aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte en de relatie met de Waal. Bovenwijkse verzorgingsfunctie, deels in het hogere marktsegment. Kernbegrippen ontwikkeling  Wonen-werken-recreëren-ambacht  Uniek in Nederland  Industrieel verleden  Intimiteit, kleinschaligheid  Ontmoeting en recreatie  Dynamisch, innovatief, creatief, hoogwaardig  Horeca met ruimte en sfeer, ook geschikt voor (grotere) groepen  Bijzondere winkelconcepten met bovenwijkse functie  Overnachten in een bijzondere omgeving  Kleinschalig ondernemerschap  Combinatie Oud-Nieuw geeft bijzondere sfeer  Balkon aan de Waal  Binnenstad op loopafstand Gebondenheid ontwikkeling aan locatie Het industrieel erfgoed van ‘de Honig’ heeft zich in korte tijd ontwikkeld tot een zeer succesvolle ontwikkelingslocatie voor bijzondere vormen van horeca, cultuur en ambacht. Het bleek een ideale voedingsbodem voor startende bedrijven, die sterk profiteren van elkaar en de gemeenschappelijke faciliteiten.

Bezoekers komen uit Nijmegen en omgeving, maar ook van (ver) buiten de regio, de gehele dag door. Door de korte loopafstand via een attractieve route vormt het een bijzondere aanvulling op de binnenstad en leidt de ontwikkeling tot een langere verblijfsduur van toeristisch-recreatieve bezoekers in de stad. De grootschalige woningbouw in de directe omgeving vergroot het economisch en maatschappelijk ontwikkelingspotentieel nog verder. Belangrijkste doelgroepen Wijkbewoners, overige inwoners Nijmegen en regio, recreanten, kleinschalige bedrijven. Bijzonder accent: uitgaan en cultuurbeleving voor jong en oud. Primair verzorgingsgebied Nijmegen en regio.

Hoofdstuk 2

6

Beoogde programmering Waalkwartier (basis laddertoetsing) Omvang in m² bvo horeca huidige bebouwing Honig horeca Thermenplein horeca Thermenplein OF elders in wijk, aan de Waal

Toekomst Maximaal (zelfstandig)

Nu aanwezg

1.500

2.575 (totaal)

300

0

200

0

2.500

0

cultuur (podium met café) cat. 3

750

750

cultuur (overig/museum)

600

0

hotel

detailhandel ondersteunend (ambachtelijke) productie

500

ca. 300 (C-More)

detailhandel dagelijks (food) Thermenplein

1.000

kleinschalige bedrijvigheid/workspaces/woon-werk

1.500

0 1260 excl. Smeltkroes

commerciële dienstverlening

onbekend

Smeltkroes

vrijetijd/leisure

onbekend

divers

maatschappelijk

onbekend

0

3.000

2.000

Kantoren

2.2

Uitgangspunten en programma NYMA (incl. Vasim)

Kernachtige omschrijving gebiedsconcept Een ruim opgezette locatie met markant industrieel erfgoed aan de Waal wordt nieuw leven ingeblazen als veelzijdige ‘hotspot’ voor bedrijven èn bezoekers. Een bruisende, ‘ongepolijste’ plek met bijzondere verbindingen tussen ambacht, cultuur, kunst, leisure en evenementen, binnen en buiten, 24/7. Ondernemerschap gericht op innovatie, kennisdelen, experimenten, duurzaamheid en circulair ondernemen, gecombineerd met bijzondere vrijetijdsfuncties en horeca. Geleidelijke, ‘organische’ en vraaggestuurde ontwikkeling. Ook de beschikbare ruimte voor relatief grootschalige concepten draagt bij aan het onderscheidende karakter van NYMA. Kernbegrippen ontwikkeling  We Play – We Create - WeShare  De nieuwe ‘Culturele Hotspot’ van Nijmegen  Industrieel verleden krijgt eigentijds jasje  Experimenteel, ambachtelijk, creatief, kunstzinnig, met veel vrijheid voor ondernemers  Broedplaats kleinschalig ondernemerschap (ook als alternatief huidige Honig)  Collectiviteit, Samen Werken, Shared Spaces, onderlinge ‘kruisbestuiving’  Dynamisch, organisch en innovatief  Gebruiksvormen zowel intensief als extensief  Bijzondere vrijetijdsfuncties en horeca, passend in gebied  Ruimte voor grote evenementen  Clustering in themagebieden (sport, kunst/cultuur, ambacht, etc.)  Beleving aan de waterkant, zicht op de Waal  Duurzaam in alle facetten (o.a.

energieopwekking i.s.m. Centrale Gelderland), bevorderen circulaire economie  Uitwisseling met Vasim ruimtelijk, functioneel, doelgroepen  Ontwikkelproces vanuit publiek-private samenwerking, met belangrijke rol gemeente bij eerste ontwikkelingsfasen (fade-in, fade-out)

Hoofdstuk 2

7





Kwaliteitsbewaking concept, exploitatie en marktbewerking gewaarborgd door ontwikkelteam, NYMA Coöperatie met verplichte deelname bedrijven en betrokkenheid ervaren projectontwikkelaars (Lingotto, KlokGroep) Huurdifferentiatie t.b.v. startende bedrijven

Gebondenheid ontwikkeling aan locatie De VASIM heeft zich de afgelopen jaren duidelijk bewezen als cultureel verzamelgebouw, bedrijfs- en evenementenlocatie, met veel onderlinge samenwerking tussen bedrijven. Dit succes is mede gestoeld op de bijzondere locatiekwaliteiten, beschikbare ruimte en relatief grote vrijheid t.a.v. activiteiten en evenementen (geluid, veiligheid, bereikbaarheid, etc.). NYMA sluit hier in de toekomst nauw op aan, maar verbreedt het profiel daarnaast met een meer publieksgerichte functie, gericht op een brede doelgroep. Het grote skatepark Waalhalla ontvangt nu al jaarlijks 40.000 bezoekers. In de toekomstplannen wordt de ligging aan de Waal optimaal uitgebuit. Met name de markante, monumentale watertoren leent zich voor een bijzonder horecaconcept of hotel. NYMA wordt een toonaangevende ‘showcase’ van circulaire economie, samen met de naastgelegen ‘Centrale Gelderland’ (huidig Engie-terrein), met als insteek om nieuwe, duurzame vormen van energieopwekking op een slimme manier te combineren met bijvoorbeeld nieuwe (watergebonden) bedrijvigheid. NYMA biedt bijzondere vestigingskansen voor ondernemers, die willen c.q. moeten verplaatsen uit het te herontwikkelen Honigcomplex.

Het neemt voor een belangrijk deel de ‘broedplaatsfunctie’ over van de Honig, maar kent daarnaast nu reeds veel belangstelling van andere bedrijven voor vestiging, van binnen en buiten Nijmegen. Belangrijkste doelgroepen Inwoners Nijmegen en regio, kleinschalige en middelgrote bedrijven, kunstenaars, recreanten/toeristen, bezoekers evenementen (brede programmering). Bijzondere accenten NYMA: jongere leeftijdsgroepen, Urban lifestyle, avant garde, etc. In principe moet iedereen zich echter in het gebied thuis voelen. Primair verzorgingsgebied Nijmegen en regio, daarnaast ook trekker(s) met landelijke aantrekkingskracht Beoogde programmering NYMA (basis laddertoetsing), excl. bestaande planologische mogelijkheden Vasim

Omvang in m² bvo

Toekomst Maximaal (zelfstandig)

Nu aanwezig

horeca

2.000

500

podium

2.000-3.000

2.000

hotel

2.000-2.500

0

500

0 0

bedrijvigheid

500 Vigerende mogelijkheden

Beperkt

cultuur en ontspanning (sport/leisure, binnen en buiten)

Indicatie 10.000

Ca. 2.000 (Waalhalla)

detailhandel overig commerciële dienstverlening

Hoofdstuk 2

8

3.

TRENDS EN AANBODSTRUCTUUR PUBLIEKSFUNCTIES 3.1 Relevante regio en draagvlak Afbakening regio De relevante regio voor het beoogde programma in de beide ontwikkelingslocaties (Waalkwartier, NYMA) is hier gedefinieerd als het gebied van waaruit bezoekers in maximaal 15 minuten reistijd per auto tijdens daluren de locaties kunnen bereiken. Gegeven de bijzondere gebiedskwaliteiten en doelgroepen (voor een belangrijk deel relatief jong) is ook de bereikbaarheid per fiets relevant, die voor deze regio ‘onder de streep’ uitkomt op maximaal ongeveer 30 minuten. Binnen dit gebied kunnen in theorie effecten van de beoogde ontwikkeling optreden. De regio betreft in dit geval de gemeenten Nijmegen, Beuningen, Heumen, Lingewaard, Overbetuwe en Wijchen.1 De vraag naar hotelkamers komt per definitie vooral van grotere afstand en juist minder uit de gemeente of regio zelf. We beschouwen de afgebakende regio voor deze functie dan ook als het ‘zoekgebied’ van potentiële hotelgasten. Ontwikkeling inwonertal (vraagpotentieel) Uit de volgende tabel blijkt dat er in de primaire regio sprake is van een bescheiden bevolkingsgroei tot 2030. Tabel 3.1: Regionale ontwikkeling bevolking2 2019

2025

2030

2019-2030 (%)

Nijmegen

176.707

184.747

187.978

+6%

Beuningen

25.896

25.232

25.232

-3%

Heumen

16.483

15.828

15.750

-4%

Lingewaard

46.466

46.807

46.279

0

Overbetuwe

47.532

48.384

48.701

+2%

Wijchen

40.937

39.837

39.314

-4%

Totaal

354.021

360.835

363.254

+3%

 

 

De totale regio heeft momenteel ruim 354.000 inwoners, waarvan ruim 176.700 in de gemeente Nijmegen3. Uit de provinciale bevolkingsprognose komt naar voren dat de bevolking in Nijmegen groeit tot circa 188.000 in 2030. Dit komt neer op een bevolkingsgroei van ruim 6%. Het grootste deel van deze groei zal plaatsvinden in stadsdeel de Waalsprong. De overige regio heeft 177.314 inwoners. In tegenstelling tot in Nijmegen wordt hier tot 2030 een lichte afname van het inwonertal verwacht. Per saldo groeit het regionale inwonertal tot 2030 met ca. 3% tot ca. 363.250.

Economische functie

1

2 3

De gemeente Berg en Dal ligt voor het overgrote deel buiten de vermelde actieradius, hoewel ook hiervandaan (en elders) zeker bezoekers aan het Waalkwartier en NYMA worden verwacht. Provinciale prognose provincie Gelderland 2020-2040. Regionale Kerncijfers CBS.

Hoofdstuk 3

9

In de totale regio zijn 157.010 banen beschikbaar (LISA, 2019), waarvan 100.580 in de gemeente Nijmegen.

3.2 Trends en ontwikkellingen horeca en hotels Trends in de horeca: vraagzijde  Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels al goed voor een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc.  Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristisch-recreatieve) gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en belevingswaarde. De horecasector vertoont sinds enige jaren landelijk opvallend groeicijfers. Dit geldt met name voor de fastfoodbranche, restaurants en hotels (zie onderstaande grafiek). Alleen in de branche cafés blijft de groei wat achter.  De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en ‘beleving’.  De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds belangrijker. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horeca- en vrijetijdsconcepten kunnen.  De bestedingen in de horecasector groeien sinds enige jaren landelijk weer met opvallende cijfers. Dit geldt met name voor de fastfoodbranche, restaurants (+35% sinds 2010) en hotels.

Alleen in de branche cafés blijft de groei wat achter. Figuur 3.1: Omzetontwikkeling horeca Nederland 2005-2017 (index 2010=100), naar branche (CBS) 150 140 130

Horeca totaal Drankensector

120

Fastservicesector 110

Restaurantsector

100 90 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Trends in de horeca: aanbodzijde  De horeca is een veerkrachtige sector. Het feit dat veel zaken desalniettemin matig functioneren, komt voor een belangrijk deel doordat deze zich onvoldoende van elkaar onderscheiden in hun product, doelgroepen en marketing. Er is in sommige gebieden en uitgaanssteden ‘teveel van hetzelfde’. Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere èn lagere segment), die creatief inspelen op de gebiedskwaliteiten en consumententrends

Hoofdstuk 3

10







 

bestaat nog steeds veel groeiperspectief. Dit geldt zeker voor een watergebonden vestigingsmilieu zoals op de onderhavige planlocaties, in een regio met opvallend weinig horeca in verhouding tot het inwonertal. Nieuwe zaken worden groter omdat om aan de eisen van hedendaagse consumenten te voldoen in veel gevallen meer ruimte benodigd is. Deze schaalvergroting kan enerzijds verbonden worden aan de omzeteisen, maar heeft daarnaast ook een relatie met de gewenste multifunctionaliteit. De horeca beperkt zich niet alleen tot het serveren van drinken of eten, maar de bedrijven organiseren steeds vaker culturele en recreatieve activiteiten en hiervoor is steeds meer ruimte benodigd. Horeca wordt steeds meer met andere functies (bijv. detailhandel, cultuur, vermaak) gemixt om meer belevingswaarde te creëren en nieuwe vernieuwende concepten te realiseren. Soms is horeca de hoofdfunctie, soms niet. Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc. Cross-selling, waarbij andere aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst.

Op perifere locaties neemt het aantal (grootschalige) horeca- en leisure-concepten toe, omdat exploitanten in de keuze voor de vestigingslocatie waarde hechten aan: - een optimale bereikbaarheid met de auto; - ruime beschikbaarheid van (eigen) parkeergelegenheid dicht bij de ingang; - ruime panden met voldoende hoogte, soms op verdieping; - eventueel combinatiebezoek met andere leisure en horeca in de nabijheid; - goede herkenbaarheid op een zichtlocatie. Horecazaken zijn, evenals hotels, vaak beeldbepalend voor gebieden en worden daarom soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkelingen en ‘placemaking’. Het rendement van horecazaken stijgt landelijk niet evenredig met de omzet. Het functioneren van horecazaken met een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze dan wel gelegen in kleine dorpen (beperkt draagvlak) komt steeds meer onder druk te staan. Vaak worden ze gesloten, maar soms blijven ze ondanks oplopende tekorten toch geopend.

Horeca op bedrijventerreinen: bijzondere kansen….. De vraag naar horeca in gebieden met primair een werkfunctie (zoals het Honigcomplex momenteel en NYMA/Vasim in de toekomst) komt vooral voort uit de volgende aspecten:  Goede horeca is essentieel voor een sterk werkklimaat en verblijfswaarde van bedrijventerreinen.  Horeca gecombineerd met vergadervoorzieningen en flexibele werkplekken heeft een belangrijke rol als ontmoetingsplek. Dit is van groot belang voor het op innovatie en samenwerking gerichte werkklimaat van bijvoorbeeld NYMA.  Op bedrijventerreinen nemen zelfstandige horecazaken steeds meer de rol over van de ‘traditionele’ bedrijfsrestaurants van grotere bedrijven. Sterke horeca bevordert uitwisselingen tussen werknemers en bezoekers (B2B) van de diverse grote en kleinere bedrijven, die veelal niet beschikken over eigen horeca of catering. Deze werkers zijn dus aangewezen op externe voorzieningen, ook t.b.v. bijvoorbeeld overleg, borrels, relatiebehartiging en netwerkbijeenkomsten.  Naast vraag vanuit de bedrijven genereert sterke horeca ook vraag vanuit lokale inwoners, hotelgasten en andere toeristisch-recreatieve bezoekers. Dit geldt zeker voor een onderscheidende en goed bereikbare locatie als NYMA.

Hoofdstuk 3

11

Trends in de hotelsector De belangrijkste trends in de hotelsector kunnen als volgt worden samengevat:  sterk groeiende vraag, met name vanuit de toeristische en buitenlandse markt;  schaalvergroting, in algemene zin;  upgrading en professionalisering bestaande hotels;  tegelijkertijd ook steeds meer kleinschalige, doelgroepgerichte hotelconcepten, bijvoorbeeld gecombineerd met restauratieve horeca, zoals het onderhavige concept;  toenemende dominantie van grote ketens, vaak met eigen ‘signature labels’;  nieuwe (digitale) platforms voor kamerverhuur (Airbnb, Wimdu), die zich deels echter ook op de markt voor vakantiewoningen richten;  steeds meer aanbod van ruimere kamers t.b.v. extended stay (min. 1-2 weken), ook door hotels.  geleidelijke opheffing kleinschalige hotels met onvoldoende budget voor kwaliteitsverbetering. Landelijk zijn er de laatste jaren veel hotelkamers bijgekomen. Onderstaande figuur4 maakt evenwel duidelijk dat het aantal overnachtingen tegelijk eveneens aanmerkelijk toenam en sinds 2015 de ontwikkeling van het kameraanbod zelfs is voorbijgestreefd. Met andere woorden: de markt absorbeert het groeiende aanbod op landelijk niveau goed en de gemiddelde kamerbezetting stijgt zelfs nog verder, ondanks de opkomst van concurrerende aanbieders als Airbnb. Figuur 3.2: Ontwikkeling hotelcapaciteit en –vraag in Nederland (excl. Amsterdam) 2000-2018

Elk hotelprofiel vraagt om haar eigen vestigingsmilieu. Qua locatiekeuze bestaat er een duidelijk onderscheid tussen ‘zakelijke’ en ‘toeristische’ hotels. De eerste groep richt zich doorgaans vooral op functioneel ingerichte hotels op stedelijke locaties die snel bereikbaar zijn per auto en openbaar vervoer. Nieuwe ‘toeristische’ hotels, meestal kleiner van omvang, kiezen veelal voor monumentale binnensteden of andere bijzondere locaties. Hotels profiteren doorgaans sterk van de wervingskracht van andere economische functies (restauratieve horeca, cultuur, retail,

4

Bron: HorecaDNA / CBS 2019. Deze cijfers betreffen het aanbod van en de overnachtingen in alle hotels, incl. de niet-geclassificeerde. Vanwege de relatief zeer grote dynamiek in de Amsterdamse hotelmarkt is deze analyse exclusief Amsterdam.

Hoofdstuk 3

12

bedrijventerreinen) en vice versa. Ze zorgen voor een grotere herkenbaarheid en ‘placemaking’ van gebieden en genereren levendigheid en een hogere belevingswaarde dagrond. Voorwaarde is dat hotels ruime kamers aanbieden, met voldoende, goede faciliteiten en aanvullende voorzieningen (goede matrassen en sanitair, snelle Wifi, werkplekken, parkeergelegenheid, etc.). De beste perspectieven bestaan er, zoals vermeld, voor thematische en conceptgerichte hotels. Figuur 3.3: De meerwaarde van hotels voor regio’s

Trends in leisure en podiumbezoek Mensen ontlenen hun identiteit en status steeds meer aan hun vrijetijdsgedrag en minder aan materiële zaken. Met een fraaie term wordt dit ook wel aangeduid als de opkomst van een ‘vrijetijdsaristocratie’. We hebben steeds meer behoefte aan verrassing, ‘avontuur’, ‘spektakel’ en ‘unieke’ belevenissen. Het aantal festivals en evenementen is de afgelopen jaren enorm gegroeid. De scheidslijn tussen vermaak en cultuur wordt steeds vager. Tegelijk ligt er een steeds groter accent op persoonlijk welbevinden, ontmoeting, zelfontplooiing, lichamelijke gezondheid en uiterlijk. De grenzen tussen vrije tijd en werk vervagen, bijvoorbeeld door Het Nieuwe Werken. Afstanden worden minder relevant, de auto is en blijft het favoriete vervoermiddel. Leisure is een overkoepelende term voor alle vrijetijdsvoorzieningen op het terrein van ontspanning, cultuur, sport en evenementen. De trendgevoeligheid van consumenten is juist in deze sector groot. Persoonlijke voorkeuren gaan tegenwoordig boven sociaal-economische afkomst of inkomen.

De economische betekenis van leisure groeit nog steeds, wat leidt tot veel extra (laagdrempelige) werkgelegenheid. Ook in deze sector is al jaren sprake van schaalvergroting, maar de professionalisering en ketenvorming is minder ver dan in bijvoorbeeld de detailhandel. Wel raakt in diverse branches de markt verzadigd door toenemende concurrentie. Ook voor het

Hoofdstuk 3

13

vrijetijdsgedrag biedt internet enorm veel informatie, maar het maakt ook entreeprijzen (en kortingen) inzichtelijk. Hierdoor staan de inkomsten van bedrijven onder druk. Vanwege de economische druk streven veel vrijetijdsvoorzieningen naar verbreding van productaanbod en doelgroepen, waarbij vooral de zakelijke markt lonkt. Vanwege maatschappelijke trends legt ook deze sector een steeds groter accent op duurzaamheid (‘Green Key’) en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Samenwerking, gezamenlijke productontwikkeling en arrangementen met andere functies (vooral horeca, detailhandel, cultuur) staat nog in de kinderschoenen, maar is veelbelovend. Podium- en festivalbezoek Van de Nederlandse bevolking is 36% ‘zeer geïnteresseerd’ in tenminste één van de zes podiumkunsten klassieke muziek, toneel, dans, musical, popmuziek of cabaret.5 Hiervan kent popmuziek met 22% de grootste behoefte als podiumkunst. Jaarlijks worden in Nederland ongeveer 18,2 miljoen bezoeken gebracht aan professionele podiumvoorstellingen. Tussen 2012 en 2016 was sprake van en groei van +6%. Het bezoek aan de bij de VSCD6 aangesloten podia nam tussen 2012 en 2017 licht af, namelijk met 11%. In 2017 werden bij deze laatste podia 9,7 mln. bezoeken gebracht, verdeeld over ca. 28.900 uitvoeringen (professioneel en amateur). In 2017 waren er landelijk 3,6 mln.

bezoeken aan popzalen aangesloten bij de VNPF (Vereniging Nederlandse Poppodia en Festivals. Dit betrof in totaal 9.571 uitvoeringen. Daarnaast werden 17,6 mln. bezoeken gebracht aan muziekfestivals en 4,5 mln. aan theaterfestivals.7

3.3 Aanbod horeca in de regio Regio In de regio als hier afgebakend zijn in totaal 750 horecazaken gevestigd, waarvan 304 drankverstrekkers, 253 fastfoodzaken en 193 restaurants.  Het aanbod van drankenverstrekkers ligt regionaal, met 8,6 zaken per 10.000 inwoners, iets onder het provinciale en landelijke gemiddelde (resp. 9 en 9,8 zaken). Met name Nijmegen beschikt over veel aanbod in deze branche, wat overigens voor een studenten- en uitgaansstad niet ongebruikelijk is.  Regionaal ligt de capaciteit in de fastservicebranche met gemiddeld 7,2 zaken per 10.000 inwoners iets boven het provinciale maar beneden het landelijke cijfer (resp. 6,9 en 7,4 zaken). Binnen het totale regionale aanbod is 37% geregistreerd als cafetaria, 26% als lunchroom en 15% als shoarmazaak. Het relatief hoge aandeel in Nijmegen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de omvangrijke winkelondersteunende horeca in de binnenstad.  Het aanbod van restaurants ligt regionaal, met 5,5 zaken per 10.000 inwoners exact op het provinciale gemiddelde, maar duidelijk beneden het landelijke cijfer (6,9 restaurants).

5 6 7

SCP/CBS; Continu Vrijetijdsonderzoek 2016; Vereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties SCP; Het culturele leven (november 2018). Cijfers hebben alleen betrekking op professionele uitvoeringen in podia aangesloten bij Vereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties (VSCD) en Vereniging Nederlandse Poppodia en Festivals (VNPF).

Hoofdstuk 3

14

Tabel 3.2: Aanbod horeca naar branche in de regio (bron: HorecaDNA/CBS) Drankenverstrekkers

Fastservice

Restaurants

Aantal

Zaken per

Aantal

Zaken per

Aantal

Zaken per

Gemeente

zaken

10.000 inw.

zaken

10.000 inw.

zaken

10.000 inw.

Nijmegen

191

10,9

154

8,8

119

6,8

Beuningen

14

5,4

19

7,4

11

4,3

Overbetuwe

34

7,2

27

5,7

19

4

Lingewaard

32

6,9

23

5

16

3,5

Heumen

13

7,9

8

4,9

11

6,7

Wijchen

20

4,9

22

5,4

17

4,2

Totaal Regio

304

8,6

253

7,2

193

5,5

Gelderland

1.861

9

1420

6,9

1.138

5,5

Nederland

16.895

9,8

12.707

7,4

11.775

6,9

De Nijmeegse binnenstad is het enige uitgesproken en veelzijdige uitgaansgebied in de regio. Horecabezoek wordt hier vaak gecombineerd met winkelen en uitgaan. De horeca heeft hier bovendien een veel grotere toeristisch-recreatieve betekenis dan elders in de regio. In de binnenstad zijn ook de meeste hoogwaardige zaken gevestigd, vooral restaurants. Elders bevindt de horeca zich vooral in en rond de grotere winkelcentra (waaronder Dukenburg, Beuningen, Wijchen) en op solitaire locaties. De horeca op laatstgenoemde locaties wordt vooral doelgericht bezocht. Aanbod in perspectief De volgende tabel geeft het regionale horeca-aanbod weer in totaliteiten, in absolute en relatieve zin. Nijmegen is met haar ruime aanbod, zowel in absolute als relatieve zin, duidelijk herkenbaar als regionaal verzorgend centrum. De overige gemeenten hebben een veel beperkter aanbod. Het aanbod per 10.000 inwoners blijft in de regio met 23,9 zaken iets achter bij zowel het provinciaal (24,5) als het landelijk gemiddelde (26,1). Aangezien de afgebakende regio kan worden beschouwd als relatief stedelijk, ook vanuit provinciaal perspectief, is de totale horecacapaciteit te kenschetsen als relatief beperkt. Tabel 3.3: Aanbod horecazaken regio in perspectief8

Aantal horecazaken

Nijme-

Beu-

Heu-

Linge-

Over-

Wij-

Regio Gelder-

Neder-

gen

ningen

men

waard

betuwe

chen

totaal

land

land*

464

44

32

71

80

59

750

-

-

29,2

18,2

24,3

17,7

19,8

16,2

23,9

24,5

26,1

(excl. hotels) Aantal zaken per 10.000 inwoners * Exclusief Amsterdam

8

HorecaDNA, peildatum mei 2019.

Hoofdstuk 3

15

3.4 Aanbod hotels in de regio De regio beschikt over totaal 34 hotels, met samen 901 kamers9. Met gemiddeld 27 kamers zijn de hotels in de regio iets kleiner dan gemiddeld in Gelderland (30 kamers) en aanmerkelijk kleiner dan landelijk (37 kamers). De gemeente Nijmegen is veruit de grootste aanbieder van hotels, met 22 bedrijven en 686 kamers; gemiddeld dus 31 kamers per hotel. Elders in de regio is het aanbod bescheiden. Tabel 3.4: Aantal hotels, kamers en bedden naar gemeente in de regio Hotels

Kamers

Bedden

Nijmegen

22

686

1.368

Beuningen

0

3

6

Heumen

1

3

12

Lingewaard

4

59

125

Overbetuwe

4

75

152

Wijchen

3

75

149

Totaal

34

901

1.812

De grootste hotels in de regio liggen alle in Nijmegen: Van der Valk Lent-Nijmegen, Mercure Centrum en Sanadome, met resp. 116, 112 en 106 kamers. Iets zuidelijk van NYMA ligt het modern ingerichte hotel Nimma, met 27 kamers en een goede beoordeling van gasten. Figuur 3.4: Hotelaanbod Regio Nijmegen 10

*

De hotelcapaciteit nam in de regio de afgelopen jaren toe van 595 hotelkamers in 2010 tot 901 kamers nu. Mede door de opening van der Valk Nijmegen-Lent nam de concentratiegraad van 9 10

HorecaDNA/CBS en Bookings.nl (mei 2019). Deze gegevens zijn afkomstig van Locatus Retailverkenner (peildatum februari 2019) en kunnen iets afwijken van de data van Horeca DNA.

Hoofdstuk 3

16

Nijmegen in de hotelmarkt binnen de regio iets toe, namelijk van 72% tot 76%. Overigens is deze toenemende concentratie in centrumsteden ook elders in Nederland zichtbaar. Verder vertoonde alleen de gemeente Lingewaard een duidelijk toename van het aantal kamers. Figuur 3.5: Ontwikkeling hotelkamers naar NHC classificatie regio Nijmegen 11

Aanbod in perspectief In onderstaande tabel is de regionale hotelcapaciteit (in aantal kamers) afgezet tegen het aantal inwoners en banen in de regio. Er blijkt namelijk in praktijk een duidelijke correlatie te bestaan tussen de hotelcapaciteit en het inwonertal c.q. het aantal banen in Nederlandse steden. In de gehele regio is de huidige hotelcapaciteit verhoudingsgewijs (zeer) beperkt i.r.t. het inwonertal (25 kamers per 10.000 inw.) en de werkgelegenheid (57 kamers per 10.000 banen). Dit geldt zowel t.o.v. het Gelderse als het landelijke gemiddelde. Provinciaal (resp. 52 en 106 kamers) en landelijk (resp. 61 en 126 kamers) liggen deze gemiddelden beduidend hoger. De gemeente Nijmegen scoort binnen de regio verhoudingsgewijs wel beter, maar dat is gebruikelijk voor centrumsteden. Ten opzichte van de provinciale en landelijke cijfers is ook in Nijmegen zelf de hotelcapaciteit bescheiden. Tabel 3.5: Aanbod hotelkamers regio Nijmegen in perspectief (bron: HorecaDNA/CBS) Nederland Nijmegen

Overige regio

Regio totaal

Gelderland

excl. Amsterdam

Aantal hotelkamers Inwonertal Aantal kamers per 10.000 inw. Aantal banen in gebied Aantal kamers per 10.000 banen

686

215

901

10.722

100.783

176.707

177.314

354.021

2.071.913

16.420.000

39

12

25

52

61

100.580

56.430

157.010

1.010.610

7.998.800

68

38

57

106

126

Ook vergeleken met andere centrumsteden12 is de hotelcapaciteit in Nijmegen relatief bescheiden. Gemiddeld bieden andere steden 46 kamers per 10.000 inwoners en 90 kamers per 10.000 banen (Nijmegen resp. 39 en 68).

11

12

HorecaDNA, 2019. Vanwege de koppeling van de aanbodgegevens van HorecaDNA met omzetcijfers maken we in dit kader gebruik van deze bron. Almere, Breda, Apeldoorn, Enschede, Haarlem, Arnhem, Amersfoort, Zaanstad, ’s-Hertogenbosch en Zwolle.

Hoofdstuk 3

17

3.5 Aanbod detailhandel Dagelijkse artikelen De beoogde ‘mandjeswinkel’ in het Waalkwartier/Thermenplein is in wezen een kleine supermarktformule met een beperkt assortiment. Het accent ligt op gemaksproducten en kanten-klaarmaaltijden, met doorgaans een wat hoger prijsniveau dan reguliere (grotere) supermarkten. Voorbeelden zijn AH To Go, Jumbo City en Spar City. De belangrijkste doelgroepen zijn in dit geval omwonenden, recreatieve en overige bezoekers en werkers in het gebied. In algemene zin zijn eenpersoonshuishoudens en studenten de belangrijkste doelgroepen. Dit winkelconcept kan in theorie enige effecten hebben op wijkniveau. Mede vanwege de beschikbaarheid van cijfers nemen we de wijk Biezen als uitgangspunt, met momenteel ca. 8.950 inwoners. Dit is dus exclusief de nieuwe bewoners van het Waalkwartier, met op termijn ca. 2.000 woningen en 3.000-4.000 inwoners. In de wijk Biezen is momenteel 1.719 m² WVO (Winkelvloeroppervlak) aan dagelijkse artikelen gevestigd, waaronder één supermarkt (Jumbo), een drogist, 2 bakkers en een slager. Per inwoner is in deze wijk derhalve 0,19 m² aan dagelijkse artikelen beschikbaar, wat in verhouding tot het landelijke gemiddelde (0,37 m² per inwoner) opvallend laag is. Dit cijfer zal bovendien geleidelijk nog verder dalen gegeven de verwachte bevolkingsgroei in de wijk, indien zich geen nieuw winkelaanbod vestigt in deze sector.

De beide gebiedsontwikkelingen bieden daarnaast enige ruimte voor niet-zelfstandige dagelijkse detailhandel, ondersteunend aan een (ambachtelijke) productiefuntie ter plekke. Totaal is voor beide locaties samen maximaal 1.000 m² bvo beschikbaar voor dagelijkse en/of niet dagelijkse winkels. Het betreft dus sterk productgerichte, ‘smalle’ assortimenten, zoals de verkoop van mosterd, gedistilleerd of bier. Het betreft hier dus nadrukkelijk geen ‘reguliere’ winkelformules, zoals die in de hoofd-, wijk- of buurtwinkelcentra in Nijmegen of de regio zijn gevestigd. Deze winkels kennen doorgaans een geheel ander bezoekgedrag en herkomstgebied. Er worden derhalve geen negatieve effecten verwacht op de dagelijkse wijkverzorging. Niet-dagelijkse artikelen In de niet-dagelijkse sector omvat het programma alleen branches/formules die zowel naar aard als omvang ondersteunend zijn aan een (ambachtelijke) productiegerichte hoofdfunctie. Een goed voorbeeld is de detailhandel zoals die nu plaatsvindt in het Honigcomplex. Het huidige niet-dagelijkse winkelaanbod in Nijmegen West (wijken Oud-West en Nieuw-West) is navolgend aangegeven.

Hoofdstuk 3

18

Tabel 3.6: Niet-dagelijkse detailhandel in Nijmegen Oud-West en Nieuw-West (excl. branche automotive) Hoofdbranche

Aantal vestigingen

WVO (m²)

Wonen

11

6.142

Plant & Dier

7

1.431

Detailhandel Overig

7

2.582

Auto & Fiets

5

628

Kleding & Mode

4

550

Doe-Het-Zelf

4

7.889

Brandstoffen

4

284

Hobby

3

368

Juwelier & Optiek

2

86

Sport & Spel

2

484

Bruin & Witgoed

2

215

Media

1

246

Totaal aanbod

52

20.905

3.6 Aanbod leisure en cultuur Leisure aanbod Nijmegen in perspectief Het leisure aanbod in de gemeente Nijmegen is met 81 zaken groter dan gemiddeld in de benchmark13 (73 zaken). Met name de sector cultuur is in Nijmegen goed vertegenwoordigd. Wel zijn er in Nijmegen verhoudingsgewijs wat minder (commerciële) sportvoorzieningen gevestigd.  In de cultuurbranche telt de gemeente Nijmegen 31 bedrijven, waaronder 6 bibliotheken, 6 musea en 7 theaters. Circa tweederde van de vestigingen is in de binnenstad gesitueerd.  Onder de branche vermaak zijn er 10 voorzieningen in de gemeente. Het betreft onder andere 4 amusementshallen/casino’s en 2 trampolineparken.  Nijmegen telt volgens Locatus 30 (commerciële) sportvoorzieningen, waarvan het merendeel (18) fitnesscentra betreft. Daarnaast zijn er 5 biljart/poolvoorzieningen en 3 zwembaden. Het merendeel van deze zaken ligt vanwege de schaalgrootte op verspreide locaties.  Tien leisurevoorzieningen behoren tot de categorie overig. Het betreft 7 zonnebankstudio’s, 2 sauna’s en één beurs/tentoonstellingscomplex.

13

De cijfers over leisure zijn afkomstig van het landelijke bedrijvenregister Locatus. Deze data zijn door BRO gerangschikt naar deelsector in de leisurebranche, met de volgende indeling: Cultuur (bibliotheek, bioscoop, galerie, kunstuitleen, museum, theater), Vermaak (amusementshal/casino, attractiepark, binnenspeeltuin, lasergame, overig), Sport (Biljart/pool, bowling, fitness, kartbaan, kegelen, klimwand, kunstijsbaan, skibaan, zwembad) en Overig (o.a. beursgebouw, dierentuin, sauna, wedkantoor, zonnebank). Gegevens afkomstig van Locatus 2019. Gemeenten in de benchmark: Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Dordrecht, Enschede, Haarlem, Leiden, Maastricht, ’s-Hertogenbosch, Zoetermeer en Zwolle.

Hoofdstuk 3

19

Figuur 3.6: Leisure in Nijmegen en referentiegemeenten (bron: Locatus 2019)

Leisure in Nijmegen

Nijmegen

31

10

30

10

Cultuur Overig Sport

Gemiddelde referentiegemeentes

27

8

31

7

Vermaak

Nieuwe cultuur- en leisurefuncties moeten meerwaarde bieden aan het bestaande aanbod. In het Waalkwartier bestaan, vanuit de bijzondere locatiekwaliteiten en doelgroepen (zie par. 2.1), vooral kansen voor cultuur en vermaak/ontspanning, ook gericht op oudere en koopkrachtige doelgroepen en deels als wijkverzorgende functie. NYMA biedt bijzondere mogelijkheden voor cultuur-, vermaaks- en sportvoorzieningen die zich (mede) richten op jongere doelgroepen. Het huidige skatepark Waalhalla is daarvan een goed voorbeeld. Daarnaast bieden kenmerken als innovatief, creatief, avant garde en de synergie met de bedrijfsfunctie bijzondere kansen. De ruimtelijke mogelijkheden zijn hier groter dan in het Waalkwartier. Podiumkunsten Nijmegen beschikt over enkele regionaal bekende accommodaties die zich (mede) als ‘podium’ profileren, waaronder vele horecazaken met doorgaans relatief kleine zalen. De belangrijkste aanbieders (met de grootste zalen) zijn Poppodium Doornroosje, Concertgebouw De Vereeniging, de Stadsschouwburg en het Lindenberg Theater. Het wat kleinere poppodium Merleyn gaat verhuizen naar de Nieuwe Marktstraat (zie volgende paragraaf). Ook in de regio zijn enige kleine theaters en popzalen gevestigd, bijvoorbeeld in Beuningen en Wijchen.

3.7 Relevante plannen in de regio De meest relevante, ‘harde’ plannen in dit kader zijn:  Aan de Fenikshof (buurtwinkelcentrum Biezen) is nog 1.000 m² bvo beschikbaar t.b.v. een supermarkt; vooralsnog geen concrete belangstelling voor vestiging.  Plein 1944, supermarkt in voormalige bioscoop.  Nieuwbouw en uitbreiding hotel Bastion Neerbosscheweg; uitbreiding netto +50 kamers. Start bouw najaar 2019. Planstatus: hard.  Voor het Opusgebouw aan het Vierdaagseplein (rand binnenstad) bestaan al geruime tijd plannen voor een luxe 4-sterrenhotel (ca. 105 kamers, incl. wellnessvoorzieningen). Gaat volgens informatie ontwikkelaar Lingotto open in het najaar van 2021. Planstatus: hard.  Plan Het Nieuwe Metterswane (tegenover station): combinatie woningen, supermarkt, horeca en een hotel met ca. 110 kamers. Bouwstart nog onbekend, bestemmingsplan nog niet vastgesteld. Planstatus: zacht.  Van Schaeck Mathonsingel: nieuwe horeca in voormalig Chinees restaurant.

Hoofdstuk 3

20





Het relatief kleine poppodium Merleyn (Hertogstraat, capaciteit 200 personen en vooral gericht op beginnende acts) gaat verhuizen naar de Nieuwe Marktstraat (voormalig pomphuisje). Opening begin 2022. Diverse andere plannen met relatief bescheiden omvang en/of minder relevant.

Hoofdstuk 3

21

4.

BEHOEFTE PUBLIEKSFUNCTIES

In dit hoofdstuk analyseren we de behoefte aan de publieksgerichte functies, zoals die in het voorgaande hoofdstuk reeds zijn benoemd. Zie voor de afbakening van de regio paragraaf 3.1.

4.1 Behoefte restauratieve horeca Indicatie kwantitatieve behoefte Hieronder is een benadering gemaakt van de marktruimte voor horeca in de regio, als belangrijkste herkomstgebied. Op basis van de landelijke omzetcijfers per branche kunnen we de gemiddelde besteding per inwoner ramen. De totale bestedingen in horecazaken vanuit een bepaald gebied (in dit geval de regio) noemen we het ‘vraagpotentieel’. Dit bedrag is hier berekend als de vermenigvuldiging van het regionale inwonertal en de gemiddelde besteding naar horecabranche. Deze cijfers zijn nadrukkelijk indicatief en alleen beschikbaar op landelijk en niet op regionaal niveau. De gemiddelde besteding per Nederlander houdt bovendien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen naar/vanuit Nederland. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien resulteert dat in een relatief groot vraagpotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Er zijn in de regio als omschreven momenteel 304 drankenverstrekkers, 253 fastfoodzaken (snackbars, grillrooms, etc.) en 193 restaurants14.

Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen, dan zijn de omzetten in de regio (de zogenaamde omzetclaim)15: Tabel 4.1: Indicatie marktruimte horeca in de regio (in € miljoen, meest recente cijfers in najaar 2019) Vraagpotentieel

Omzetclaim gevestigde

Verschil

vanuit regio

horeca regio

(indicatie marktruimte)

Drankenverstrekkers

69,1

60,7

8,3

Fastservice sector

84,7

82,5

2,3

Restaurantsector

168,0

134,6

33,4

Totaal

321,9

277,8

44,1

Bron: CBS / HorecaDNA, 2019

De totale bestedingen in de horeca door inwoners uit de regio16 (uitgaande van de gemiddelde besteding per Nederlander) liggen met (afgerond) ca. € 322 mln. aanzienlijk hoger dan de ‘claim’ van het gevestigde aanbod (ca. € 278 mln.). Er is dus per saldo sprake van een uitstroom van bestedingen vanuit de regio, namelijk met circa € 44 mln. per jaar. Deze uitstroom duidt op een kwantitatieve marktruimte (behoefte). Voorwaarde is wel dat dit nieuwe aanbod in-

14 15

16

HorecaDNA / CBS. Normcijfer gemiddelde omzet (afgerond) per drankenverstrekker € 200.000,-, per fastfoodzaak € 326.000,- en per restaurant € 697.000,- (inclusief BTW, meest recente cijfers over 2017). Bron: CBS, bewerkt door HorecaDNA. Gemiddelde besteding per Nederlander per jaar bij drankenverstrekkers € 195,-, fastfoodzaken € 239,- en in restaurants € 475,-.

Hoofdstuk 4

22

speelt op de consumententrends en zoveel mogelijk complementair is aan het bestaande aanbod qua productformule en doelgroepen. Hoewel er in alle horecasectoren (restaurant, fastservice en drankensector) marktruimte bestaat, geldt dit met name voor de branche restaurants. De geraamde marktruimte in de (restauratieve) horeca in de regio ad € 44 mln. kan worden vertaald in ruim 19.000 m² verkoopoppervlak horeca.17 Het beoogde nieuwe horecaprogramma in het Waalkwartier omvat totaal ca. 2.000 m² bvo (reeds planologisch mogelijk en aanwezig). De horeca bij NYMA zal in de toekomst eveneens maximaal 2.000 m² bvo omvatten. Voor beide ontwikkelingen samen is derhalve voldoende behoefte aangetoond. Kwalitatieve behoefte De geraamde kwantitatieve marktruimte is nadrukkelijk indicatief. Vanuit de behoefte van (potentiële) bezoekers zijn kwaliteit, onderscheidend vermogen, locatie en bereikbaarheid in wezen belangrijker dan cijfermatige aspecten (aantal zaken, capaciteit, etc.). De toevoeging van nieuwe horeca met bijzondere product- of gebiedskwaliteiten kan de sector en het aanbod in de regio als geheel versterken. De Honig is hiervan nu reeds een goed voorbeeld. Relatief veel aanbod aan horeca in de onderhavige regio is nogal ‘traditioneel’ qua opzet, inrichting en uitstraling. Alleen de binnenstad onderscheidt zich in dat opzicht positief.

Toevoeging van nieuwe, innovatieve horecaconcepten of -milieus kan de sector in de regio als geheel versterken. Locaties met bijzondere ruimtelijke kwaliteiten (in dit geval industrieel erfgoed, gelegen aan de druk bevaren Waal) heeft daarbij bijzondere potenties: water trekt immers altijd mensen. De schaalvergroting in de horecasector biedt bijzondere kansen voor beide plangebieden. Vanuit kwalitatief perspectief kan nieuwe horeca op beide planlocaties een duidelijke bijdrage opleveren aan een sterkere verzorgingsfunctie voor zowel de regionale bevolking als toeristische en zakelijke bezoekers en gebruikers. Vanuit kwalitatief perspectief levert nieuwe horeca op de beide planlocaties derhalve een positieve bijdrage aan een sterkere verzorgingsfunctie. Het voorziet kortom in een duidelijke behoefte, zowel kwalitatief als kwantitatief. Hierbij moet bovendien aangetekend worden dat goede horeca in belangrijke mate vaak zijn eigen behoefte creëert, zeker op bijzondere plekken als de onderhavige twee locaties. Een belangrijke voorwaarde voor horeca op een bedrijventerrein annex vrijetijdslocatie en culturele hotspot als NYMA is, dat deze meerwaarde heeft voor de lokale en regionale verzorgingsstructuur. De grotere centra (Nijmeegse binnenstad, andere regionale hoofdcentra) zijn immers beleidsmatig aangewezen als de primaire vestigingslocaties voor horeca.

De horeca bij NYMA zal zich duidelijk moeten onderscheiden van het aanbod elders in de regio, bijvoorbeeld qua schaalgrootte, product, thema, uitstraling, menukeuze en/of doelgroepen. Gegeven de veelzijdige bedrijfs- en vrijetijdsfunctie en de bijzondere gebiedskwaliteiten van NYMA bestaan hiertoe uitdagende mogelijkheden. De relatie van de horeca met de overige functies ter plekke (bedrijven, cultuur, leisure, events, etc.) kan veel extra onderscheidend vermogen opleveren en nieuwe doelgroepen aantrekken.

17

€ 44 mln. / € 2.308,- omzet per m² verkoopoppervlak (gemiddelde Nederland)

Hoofdstuk 4

23

De ontwikkeling van extra (zelfstandige) horeca behelst voor beide planlocaties totaal maximaal circa 4.000 m² bvo, wat neerkomt op (afgerond) circa 3.200 m² verkoopvloeroppervlak.18 Dit is dus 17% van de geraamde, kwantitatieve marktruimte voor extra horeca in de regio. Bovendien betreft het in het Waalkwartier deels horeca die hier reeds is gevestigd en terugkeert. Voor beide locaties geldt, dat de accommodaties een relatief extensieve (deels grootschalige) opzet en lage omzetnormen per m² hebben. Hierdoor zullen de ontwikkelingen waarschijnlijk een lager aandeel van de marktruimte innemen. Er blijft ook na herontwikkeling van het Waalkwartier en NYMA nog een ruime marktruimte beschikbaar voor (nieuwe) horeca elders in de stad en de regio. Hiermee is de behoefte aan horeca aangetoond.

4.2 Behoefte hotel Marktsegmentatie hotels Voor wat betreft de hotelovernachtingen naar marktsegment bestaan alleen vraagcijfers (overnachtingen, bezettingsgraad, doelgroepen, etc.) voor landsdelen en de grote stadsregio’s. Ook voor de regio Arnhem-Nijmegen zijn deze cijfers beschikbaar19. Figuur 4.1: Aandeel hotelovernachtingen in Regio Arnhem-Nijmegen naar marktsegment 2018

De regio Arnhem-Nijmegen trekt verhoudingsgewijs wat meer zakelijke hotelgasten dan gemiddeld, maar vooral in individuele vorm. De toeristische markt is in verhouding vergelijkbaar met de landelijke cijfers en wordt vooral gekenmerkt door individuele gasten. Bezettingsgraad en kamerprijs De bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs is in de regio Arnhem-Nijmegen als volgt20. Vanwege de relatief zeer hoge kamerprijs en bezetting in Amsterdam/Schiphol (veel vraag, weinig aanbod) is deze regio in het landelijk gemiddelde buiten beschouwing gelaten.

18

19 20

We benadrukken dat dit inclusief de toekomstige horeca in het Waalkwartier is (2.000 m² bvo). De facto betreft dit geen uitbreiding van de capaciteit, omdat het feitelijk geen ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ is. Het aanbod van horeca in het Waalkwartier is in de nieuwe plannen ‘onder de streep’ zelfs geringer dan nu aanwezig in het Honigcomplex (ca. 2.575 m² bvo totaal). Horwath HTL, HOSTA 2018. Deze cijfers betreffen alleen hotels met de NHC-classificatie 3 sterren en hoger. Horwath HTL, HOSTA 2018.

Hoofdstuk 4

24

Tabel 4.2: Functioneren hotelaanbod regio Arnhem-Nijmegen (3-5 sterren) Bezettingsgraad

Gemidd. kamerprijs

Gemidd. kamerprijs

(verhuurde kamers)

(alle kamers; RevPAR)

2017

2016

2017

2016

2017

2016

Arnhem-Nijmegen

75,4%

72,9%

€ 80

€ 79

€ 60

€ 58

Nederland excl. Amsterdam

72,0%

68,4%

€ 91

€ 88

€ 66

€ 60

De hotellerie in de regio Arnhem-Nijmegen liet tussen 2016 en 2017 opvallende groeicijfers zien qua bezettingsgraad. De gemiddelde kamerbezetting was in 2017 hoger dan het landelijk gemiddelde (excl. Amsterdam/Schiphol). Ook de gemiddelde kamerprijs en omzet per beschikbare kamer (RevPAR) nam in deze periode toe. Het feit dat deze laatste cijfers lager liggen dan landelijk kan worden verklaard uit het ontbreken van grote steden met een bijzondere zakelijke of toeristische functie en veelal hogere kamerprijzen. Daar staat tegenover dat de exploitatielasten (met name grondprijzen, huisvesting) in Oost-Nederland gemiddeld wat lager liggen dan gemiddeld in Nederland. Regionaal perspectief hotelsector Regionale omstandigheden als een belangrijke zakelijke of toeristische functie, de aanwezigheid van internationale bedrijvigheid en hoofdkantoren en congresaccommodaties zijn sterk bepalend voor de hotelvraag. De beoogde hotelconcepten in het Waalkwartier en NYMA zullen, gegeven de relatief beperkte capaciteit, samenhang met de andere functies, doelgroepen en ruimtelijke situering zowel zijn gericht op de toeristische als de zakelijke markt. Nijmegen biedt in verhouding tot het inwonertal èn het aantal banen relatief weinig hotelkamers (en bedden) t.o.v. vergelijkbare steden (zie par. 3.4). De gemiddelde omvang per hotel is met 31 kamers opvallend klein.

Dit is een indicatie voor marktruimte. Indicatie marktruimte (behoefte) hotelaccommodatie regio Voor hotels bestaat geen ‘vanzelfsprekende’ vraag; deze is altijd sterk afhankelijk van de combinatie tussen productconcept en uitstraling, locatie, doelgroepen en bereikbaarheid. Ook de regionale economische structuur (toerisme, zakelijke markt, inwonertal) speelt een belangrijke rol. Marktruimte vanuit benchmarkgemeenten: Zoals vermeld in par. 3.4 heeft de gemeente Nijmegen binnen de regio verhoudingsgewijs weliswaar het grootste hotelaanbod, maar lager dan vergelijkbare centrumsteden.21 Per 10.000 inwoners heeft Nijmegen 39 kamers t.o.v. gemiddeld 46 in de referentiesteden. Per 10.000 banen heeft Nijmegen 68 hotelkamers t.o.v. gemiddeld 90 kamers elders. Uitgaande van het gemiddelde beeld elders zou er in de gemeente Nijmegen marktruimte bestaan voor resp. 819 en 905 kamers. Het gemiddelde hiervan bedraagt 862 kamers. Vanuit dit perspectief en indicatief bestaat er dus in de gemeente Nijmegen anno 2019 (dus zonder groeiprognose) een theoretische marktruimte voor 176 kamers (benchmark 862 - huidig aanbod Nijmegen 686 kamers).22 Overigens kan een benchmark als deze alleen worden toegepast op steden die qua omvang en verzorgingsfunctie in zekere mate vergelijkbaar zijn. Regio’s verschillen te veel van elkaar in dat opzicht en kunnen dus niet als benchmark fungeren.

21 22

Almere, Breda, Apeldoorn, Enschede, Haarlem, Arnhem, Amersfoort, Zaanstad, ’s-Hertogenbosch en Zwolle. De uitbreiding van hotel Bastion (+ 50 kamers) is hier vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

Hoofdstuk 4

25

Marktruimte vanuit regionaal perspectief inclusief groeiprognose: Momenteel zijn er in de regio als vermeld 34 hotels met samen 901 hotelkamers. De gemiddelde kamerbezetting in de regio Arnhem-Nijmegen bedroeg als vermeld in 2017 75,4%, maar dit betreft alleen de geclassificeerde hotels met minimaal 3 sterren. Aangezien hotels en pensions in het lagere segment (in de regio volop aanwezig) doorgaans een wat lagere kamerbezetting realiseren veronderstellen we de huidige gemiddelde kamerbezetting van alle hotels op ca. 72%. Het aantal verhuurde kamernachten op jaarbasis bedraagt in de regio dus afgerond 236.780.23 De hotelvraag zal naar verwachting de komende jaren landelijk en regionaal naar alle waarschijnlijkheid verder toenemen, gegeven de algemene trends èn het gunstige economische en toeristische toekomstperspectief. Tussen 2000 en 2018 is het aantal hotelovernachtingen landelijk (exclusief Amsterdam) gegroeid met totaal +61%; op jaarbasis derhalve gemiddeld +3,4% (Bron: CBS, HorecaDNA). Deze groei oversteeg de capaciteitsuitbreiding in die periode in aantal kamers (zie figuur 3.2). Als we in dit kader uitgaan van een behoudende groei van de ‘autonome’ hotelvraag in de komende 10 jaar van +20% (dus 2% per jaar), dan zal het aantal kamernachten in de regio toenemen tot ca. 284.135.

Voor het hotelaanbod in de regio hanteren we voor de toekomst een kritische norm (de minimale benodigde gemiddelde kamerbezetting voor een verantwoorde bedrijfsexploitatie) van 65%. Er bestaat derhalve een behoefte aan totaal ca. 1.200 hotelkamers in de regio.24 Indien we het bestaande aanbod (901 kamers) hierop in mindering brengen, bestaat er in de afgebakende regio per saldo een indicatieve marktruimte van circa + 300 hotelkamers tot 2030, vanuit de autonome vraagontwikkeling en t.o.v. de huidige capaciteit. De regionale marktruimte is in principe ruim voldoende voor de planvorming in het Waalkwartier en bij NYMA, met een fysieke ruimte voor samen ca. 100 kamers (indicatief)25. In par. 3.7 worden de belangrijkste hotelplannen in Nijmegen beschreven. Hiervan kunnen ca. 155 kamers als ‘hard’ worden omschreven, waarmee de hotelplannen in het Waalkwartier en bij NYMA in kwantitatief opzicht passen binnen de behoefte. Indien ook het hotelplan in het Metterswane met volgens de huidige raming 110 kamers (hier vooralsnog als ‘zacht’ beschouwd) wordt meegenomen is er sprake van een (vanuit het perspectief van de Ladder) beperkte overschrijding van de kwantitatieve marktruime in de regio met indicatief netto +65 kamers26. De effecten zijn overigens mede afhankelijk van de uiteindelijke invulling en doelgroepen van hotelplan Metterswane.

Belangrijker in de hotelmarkt (en bij de toetsing aan de Ladder) is evenwel het kwalitatieve aspect (hotelformule, locatie-, vastgoed- en omgevingskwaliteiten, synergie met andere functies, etc.) en in dat opzicht kan in beide gevallen naar de mening van BRO een positieve beoordeling worden gegeven. De locatie- en vastgoedkenmerken van het Waalkwartier en NYMA zijn immers zeer onderscheidend t.o.v. de bekende hotelplannen, het betreft relatief kleine hotels (‘intiem’, ‘boetiekhotel’), deels gericht op nieuwe doelgroepen. Deze hotelontwikkelingen kunnen in praktijk een beduidende additionele vraag genereren. De plannen elders in de stad behelzen 23 24 25

26

Bezetting 72% * 901 kamers * 365. 284.135 kamernachten / 65% gemiddelde bezetting per kamer / 365 dagen per jaar. Totaal max. 5.000 m² bvo / gemiddeld 50 m² bvo bruto per hotelkamer normatief (bruto = totale vloeroppervlak hotel, dus incl. lounge, gangen, trappen, techniek, algemene verblijfsruimten, etc.). +365 kamers incl. Waalkwartier en NYMA -/- 300 kamers marktruimte regionaal.

Hoofdstuk 4

26

resp. uitbreiding van het primair functionele, doelgericht bezochte hotel Bastion en vestiging van twee grotere hotels aan de rand van de binnenstad, die meer als ‘regulier’ kunnen worden omschreven. Daarnaast bestaat in de gemeente Nijmegen een planologische capaciteit voor nieuwe hotels (ook op verdieping mogelijk) verbonden aan een algemene horecabestemming. Theoretisch is deze plancapaciteit dus zeer ruim. We signaleren evenwel dat er in de gemeente, ondanks deze mogelijkheden die al lange tijd gelden, nog steeds een relatief beperkt hotelaanbod is. Dit zal in hoge mate samenhangen met de specifieke locaties van deze horecabestemmingen c.q. panden (in de binnenstad en andere centra), vastgoedkernmerken (relatief kleinschalig voor hotelbedrijven) en bereikbaarheid per auto (vaak matig). Deze planologische capaciteit is in dit kader derhalve niet meegewogen. We benadrukken dat de geraamde marktruimte in de praktijk aanmerkelijk hoger uitvallen, indien een nieuw hotel vanuit een bijzonder concept, kwaliteitsprofiel, uitstraling en/of locatie additionele vraag genereert. Dit laatste zal bij de beoogde hotelontwikkelingen waarschijnlijk ook zeker het geval zijn.

4.3 Behoefte leisure en cultuur (podia) Leisure De potenties voor leisure op beide planlocaties liggen in het verlengde van de belangrijkste ruimtelijk-functionele kenmerken en kansen. De meest kansrijke thema’s zijn dan ook:  Cultuur;  Ontspanning;  Vermaak;  Evenementen (ook grotere). Het Waalkwartier biedt daarbij vooral mogelijkheden voor (relatief) kleinschalige accommodaties, terwijl NYMA juist veel fysieke ruimte biedt en ook recreatie-activiteiten en evenementen met hogere geluidsvolumes kan huisvesten. Met name bij NYMA hebben zich de afgelopen jaren vele kandidaten gemeld voor vestiging van leisurefuncties. Podiumkunsten Zaalruimten t.b.v. feesten, culturele uitvoeringen (muziek, theater, anders) en bijvoorbeeld zakelijke bijeenkomsten worden in de regel aangeboden door zowel commerciële als maatschappelijke (gesubsidieerde) partijen. Bij de eerste partij zijn deze zalen veelal ondergeschikt aan horeca als hoofdfunctie en worden ze vooral ingezet ter verhoging van de horeca-inkomsten. In zelfstandige vorm zijn ze veelal niet rendabel. De realisatie en exploitatie van podia door maatschappelijke instellingen (zoals in Nijmegen Doornroosje, Merleyn) wordt meestal medegefinancierd vanuit de gemeentelijke overheid.