Memo scenario afweging_geanonimiseerd
Tekst van het document
Overzicht e-mail document en
bijlagen De eerstvolgende pagina('s) bevatten de inhoud van het e-mail document met naam: Memo scenario afweging_clean.msg Daarnaast bevat deze e-mail bijlagen, in het onderstaande tabel staan de namen van de bijlagen en of ze meegenomen zijn in het huidige document.
2205-0852_v1.0-Scenario afweging.pdf
Memo
6Klokgroep.ni>
EBEAB
scenario afweging
d 5.1.2 @nijmegen.nl>, "eee <r eeostadiumconsultancy.com>, "
<MereeLMeO Nec-nijmegen.ni>,
June 17, 2022, 12:04:59 PM UTC
stadiumconsultancy.com" 5.1.2e
5.1.2e
<a
@nec-nijmegen.nl>,
klokgroep.nl>
Microsoft Exchange Server;converted from html;fillColor16777215 Beste allen,
In de bijlage een
‘paste memo m.b.t. de scenario afweging. Alle ontvangen input is hier zoveel mogelijk in verwerkt. Het is nog wel
een interne (incl. SS) concept versie ter controle. Met vriendelijke groet,
ze S126 sasrmnitalion T
M
5.1.2e
5.1.2e
Bezoek & route
[a =|
Volg ons via het KlokSignaal >
KLOKGROEP
Kanaalstraat 200, 6541 XN Nijmegen
o~»
KlokGroep Bouw & Ontwikkeling BV Een KlokHolding-onderneming.
Disclaimer
Referentie: 2206-12009 - Projectnummer: 24019005 Nijmegen - Goffert NEC
Bijlage(n) 2205-0852 v1.0 - Scenario afweging
Bijlage: 2205-0852 v1.0-Scenario
afweging.pdf
L
|
ees
KLOKGROEP
Memo
Kanaalstraat 200 6541 XN Nijmegen
Betreft:
Referentie:
Pagina:
Scenario afweging
Postbus 40018
2205-0852 v1.0
6504 AA Nijmegen
1 van 18
Project: Datum:
24019005 Nijmegen - Goffert NEC 17 juni 2022
Aan:
eS EEE
Van:
Tel +31 (0)88 024 91 00 info@klokgroep.nl
www.klokgroep.nl
- Gemeente Nijmegen
Een KlokHolding-onderneming
CONCEPT MEMO: TER CONTROLE / AANVULLING
Op weg naar een financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Raad en college wensen de wederzijds van elkaar afhankelijke financiéle relatie tussen N.E.C. en Gemeente Nijm door te knippen, waarbij gezorgd wordt voor een duurzaam financieel gezond en zelfstandig N.E.C. Om de huur te beéindigen, hebben Gemeente Nijmegen en N.E.C. een koopoptie gesloten over de verkoop van het stadion. Om de aankoop van het stadion mogelijk te maken en bij te dragen aan een gezond N.E.C., wordt samen met KlokGroep onderzoek gedaan naar mogelijke ontwikkelingen rondom het stadion c.q. op het perceel van de koo Deze memo is opgesteld om inzicht te geven in de stand van zaken m.b.t. de ontwikkelingen van het Goffert-sta
Inhoud van deze memo:
1. 2. 3.
Inleiding Participatie Ruimtelijke aspecten
5.
Wonen
4.
Milieu en natuur
6. N.E.C. en Supportersvoorzieningen 7. Veiligheid 8.
Verkeer en mobiliteit
9. Juridische aspecten 10. Financieel
11. Conclusie =
)
Wy | .i Y
\
8) z=
=
. -:
uy
eaten
ball ‘i, ca LN : ‘mn co
.
a
@
eS bm byes
Se SRR galerie Pg ee ERR ane nee OM Gr Beet i MCP NE re peeart teal icorals
f7eit EAR M,C KIT Dy o ee i See SN hie? ~~ = : bn MA eT PUR
2 | ak 3 he i eA i 3)
te
:
ae ee
RAR ey Pes er oy
~~
eee
2
KlokGroep Bouw & Ontwikkeling BV BTW NL 8235.57.510.B07 KVK 611104884 » IBAN NL27 RABO 0188 2760 84 » BIC RABONL2U
é
oN 1. INLEIDING
In 2019 zijn door N.E.C. de eerste gedachten met mogelijke ontwikkelingen gepresenteerd. In de loop van 2020 i veder uitgewerkt en is door Gemeente Nijmegen bevestigt na uitvoering van verschillende onderzoeken dat het toevoegen van woningen en commerciéle functies mogelijk lijkt te zien. Hierbij is onderkend dat de wenselijkhei woningbouw een discussiepunt is. In 2021 zijn in diverse workshops met Gemeente Nijmegen, N.E.C. en KlokGroep (met adviseurs) verschillende
stedenbouwkundige varianten uitgewerkt. Half juni zijn deze varianten gepresenteerd bij Gemeente Nijmegen e
goedkeuring gegeven op basis van enkele grofmazige kaders om deze uit te werken en participatie mee te start Begin december 2021 is aan het gemeentelijk projectteam middels presentaties van Inbo Architecten, & Architects, Hylkema Erfgoed, Rosh Studio’s en KlokGroep antwoord gegeven aan de invulling van de grofmazi kaders. Hierop is positief gereageerd en goedkeuring gegeven om 3 scenario’s uit te werken voor participatie. H toenmalige derde scenario betrof4 bouwvolumes (met ook woningen aan de zijde van de Hazenkamp) welke in participatie meegenomen zouden worden. Begin 2022 is op initiatief vanGemeente Nijmegen scenario C gewijzigd naar het nu bekende model. Dit model i destijds grof in massa gecontroleerd en heeft niet de aandacht kunnen krijgen welke de andere modellen wel g hebben. Inmiddels is dit wel gebeurd en geeft deze memo hier ook duidelijkheid in. De scenario’s waarmee we het participatie traject zijn gestart zijn hieronder weergegeven.
Scenario A (2 losse woongebouwen)
Scenario B (alles in hoofdgebouw)
Scenario C (wonen op de ‘koppen’)
Ba.nes 4 a pe se Ase) EERE * a Bate SZFe er » |.Sey aeSOX] wo Sa
es
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
| | Le
|
aS
Pagina 2 van 18
Sa
2. PARTICIPATIE
Voor het project Goffert stadion zijn begin maart 2022 de participatie avonden gehouden voor de ontwikkelinge en rond het stadion. Tijdens deze avonden zijn belangstellende op verschillende thema’s meegenomen. Met circ bezoekers en 869 achtergelaten reacties, kijken we terug op geslaagde avonden met een grote betrokkenheid. Op de verschillende thema’s is informatie opgehaald. Op de participatie avonden is de volgende vraag gesteld bij deze scenario’s: We zijn benieuwd wat jij positief vindt, welke aandachtspunten je ons wilt meegeven en welke ideeén je hebt als je denkt aan wonen in het Goffertstadion. Laatje post-it achter op het reactie paneel. Naast input op deze vraag, hebben we veel reacties ontvangen met een scenario keuze. Het beeld van een scen keuze is zelfs versterkt doordat de media zelf ook de keuze heeft voorgelegd, zonder hierbij achtergrondinform delen. Het risico bestaat dat hierdoor de verwachting is ontstaan dat het in meerderheid gekozen scenario zal w gerealiseerd, hetgeen echter niet de insteek van de participatie is geweest.
Voor scenario B blijkt geen c.q. zeer minimaal draagvlak te zijn. Aangezien ook N.E.C. en KlokGroep scenario B ni voorkeur beschouwen, is de conclusie dat dit scenario afvalt.
Per thema uit de participatie lichten wij hierna de opgehaalde informatie toe. Noodzaak, public value en identiteit N.E.C. verbindt, is belangrijk voor de stad en hoort in de Goffert thuis. Kansen zitten in samen ontwikkelen met h stadsbestuur. Men maakt zich vooral zorgen of het plan wel voldoende rendabel gaat zijn voor de voetbalclub e te hoog gegrepen is voor N.E.C.. Park, historie en landschap Men vindt het belangrijk dat de lichtmasten worden behouden en dat de ontwikkeling binnen de perceelsgrenz zoals nu is aangegeven. Zorgen zijn geuit over het behoud van het groen en bestaande bomen. Daarnaast is he belangrijk dat de ontwikkeling zo onopvallend mogelijk wordt geintegreerd in het park. Wonen
Bij het ontwerpthema Wonen is er gevraagd naar positieve-, aandachtspunten en ideeén. Uiteindelijk heeft de weergave van de drie scenario’s ertoe geleid dat men een keuze heeft gemaakt voor een specifieke variant. Veru grootste voorkeur is er voor scenario C, gevolgd door scenario A en een combinatie van de scenario’s. Als tegen wordt genoemd geen woningen en geen hoogbouw. Als ideeén worden aangedragen om de ontwikkeling multifunctioneel in te zetten of het stadion naar elders in de stad te verplaatsen. Mobiliteit
De meeste ideeén die zijn aangedragen gaan over het toevoegen van een ondergrondse parkeergarage, verbet het O.V./inzet shuttle, gratis reizen met het O.V. op een wedstrijdticket, meer/ betere bushaltes in de directe om van het stadion, het stimuleren van fietsen door het toevoegen van fietsenstallingen/- routes en het toevoegen extra parkeergelegenheid in de directe omgeving van het stadion. Op dit moment maakt men zich zorgen over huidige en toekomstige parkeeroverlast, gevolgd door de ontsluiting/verkeersveiligheid van het toekomstige ge omgeving is blij met de parkeerkaart voor omwonenden (met name tijdens wedstrijddagen). Duurzaamheid en klimaatbestendig Groene gevels, energievoorziening in samenwerking met de buurt, beleid t.a.v. duurzaamheid en klimaatbesten een denktank met studenten, huidige en toekomstige afvalvoorzieningen en zwerfafval prikken worden het me
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 3 van 18
[|
ideeén meegegeven. Als aandachtspunten geeft men mee dat energieneutraal belangrijk is, niet bouwen de me duurzame oplossing is en dat er overlast is van afval; nu en in de toekomst. Men ervaart het als fijn dat er aanda voor dit onderwerp. Supporters en voorzieningen De omloop vindt men positief, evenals de zitplaatsen dicht op het veld. Veruit de meeste ideeén hebben te mak tribunebeleving (ruimere zitplaatsen, trapleuningen toevoegen, invalidevriendelijk en uitbreiding van het sfeerv staanplaatsen, - toiletvoorziening en - persvak), gevolgd door stadionbeleving (N.E.C. museum, graffitimuur, his aanwezig, concerten in het stadion), uitbreiding naar meer zitplaatsen, toekomstvisie over 20 jaar, meer skybox uitbreiding horeca buiten stadion, supportershome/ eigen kroeg, horeca verbetering tijdens wedstrijden en verwarming van de tribunes. Als aandachtspunten geeft men mee behoud van het stadiongevoel en de huidige capaciteit vindt men prima.
Participatie & planning Men vindt het fijn dat ze mogen meedenken en betrokken worden. Als ideeén worden aangedragen de inzet va communicatiemiddelen zoals een folder of website, duidelijkheid in de communicatie over het vervolg van het participatietraject, inzicht in de financiéle kaders en de inzet van een klankbordgroep. Als aandachtspunt geeft mee: doe ook echt wat met wat je nu ophaalt.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 4 van 18
E==y
3. RUIMTELIJKE ASPECTEN
Hieronder zijn beide scenario’s gelegd over een foto van de bestaande situatie:
Scenario Anote: hierin is omloop nog niet geschetst)
a
i
x
1) |
'
‘
ne
N
TAG
aT
—
f
Bes
a,
PR
)
Nib Cia | jalan I
as
on
|
¢
Scenario C
R
es
Ss‘
Va3)%
y
Bey Nen
‘>
ae p & >
6 |
;
Tce
Kadastraal perceel In scenario A gaat het noordelijk gelegen woongebouw over de kadastrale grens. Dit is wellicht nog iets te minimaliseren, maar geheel voorkomen lukt niet. Het uitgangspunt is dat het zuidelijk gelegen woongebouw bi grens wordt gepositioneerd. Door een kadastrale aanpassing zijn beide woongebouwen binnen de kadastrale g leggen. Dit is mogelijk omdat de kadastrale grens aan deze zijde groter is dan het omliggend talud. Bij scenario C gaat het bij de Hazenkamp poort het bouwvolume met een geringe overschrijding over de kadast grens.
Scenario A
Over kagasitels ‘
3) ¥= + | ox
re
'§
"LS
al’
¢
l
Wer
Scenario C
ein
a
= ag ceon. alegli ee a
“a Py te CA? £9 ‘ined -“aypur aesomens, “Webinars - a
a gt! a
Bouwhoogte Ter referentie: de huidige lichtmasten hebben een hoogte van ca. 46 m1. In scenario A wordt het stadiongebouw circa 20 meter hoog. De woongebouwen zijn gepresenteerd in een hoo 32 en 53 meter. Ieder woongebouw heeft een opperviakte van totaal 625 m2. Met dit model ontstaan 2 torens boven de bomen uitsteken. Hierdoor wijzigt het visuele beeld van het park. In scenario C wordt het hoofdgebouw met naastliggende appartementen circa 34 meter hoog. Van daaruit zakt naar de Hazenkampzijde tot net onder de 20 meter. Het circa 34 meter hoge deel omvat een opperviakte van gr: ruim 5.000 m2. Met dit model ontstaat een langgerekt gebouw (circa 215 m1) welke boven de bomen uit steekt niet onzichtbaar blijft vanuit het park.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 5 van 18
=a
Oppervlakte Een groter te realiseren bouwoppervlak brengt meer risico’s met zich mee m.b.t. bijvoorbeeld archeologie en bodemkwaliteit. Vanuit klimaatdoelstellingen willen we verhard (cq bebouwd) opperviak beperken. In scenario A voor de woning 1.250m2 oppervlakte gerealiseerd, in scenario C betreft dit circa 3.250mz2. In scenario A blijft nog ruimte over om waterretentie op te lossen, in scenario C is dit alleen mogelijk met minde gewenste oplossingen onder de gebouwen. Beelden
Hieronder enkele shots van de scenario’s naast elkaar. Deze shots zijn uit het model gemaakt en op exact dezelf posities genomen. Aan de linkerzijde scenario A, aan de rechterzijde scenario C.
Voorzijde
;
=. as pie | ON <i OR &0 Oe, IE
Le LN Be Sree ae — ae, ava ‘ >< = q I
5 OT
—
eee:
— ae — lee; BL : Es cae
Kopse zijde (uitvak)
ei
sceeeneeneatia’
“3> Ss al
- ia
41
‘q=
{
ie eeWe -
ee ene
il
7 Os F,
2
: : WW fae aes
|
Parkzijde
< —
ae
haa iS at
So oY Vn ra = ie
ice an
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
=4
peAi
—_
iLL ——— | — Saessi ’
rT
0
8
4
tie
Pagina 6 van 18
|
(a
Parkzijde
;
e
.
eS
metrtectstectecbettestt tot
!
ae
Ee
Kopse zijde (pad naast Eendracht)
a
ieat
]
Ne, <a ]
Kopse zijde (pad voorbij Eendracht) ' oe
a
ys
2 =
ame
he
Linkerzijde hoofdgebouw
a
>, =.
=
_
f
a
€
.-Pritt
ee
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Ly
=
é se
ae :
2 os
&| oleniitiiimirttii tiaven eu
||
|
|
|
—_
St SESS SS ee
¢
Ba
~~
en vee ee See
"ag
,
gi
-
”
ee eee ee
3
| Bi 7)
rr
2
ereee
set
= z
3
alei Ka sa Ba
a alk- foe mean
Sa
Pagina 7 van 18
sa
4. MILIEU EN NATUUR
Bomen en groen
In scenario A kan het stadion met haar uitbreidingen gerealiseerd worden binnen het talud, hierdoor is het niet noodzakelijk (mogelijk een enkele) boom te verwijderen. Op de impressies zijn de bomen wel weggehaald om h supportersplein inzichtelijk te maken. Dit is dus niet nodig voor de plannen. Voor de woongebouwen dient totaal circa 1.250 m2 groen verwijderd te worden. Dit echter op een positie waar bomen staan, met name is hier struikgewas aanwezig. Deze oppervlakte is net buiten de kadastrale grens nog g compenseren door daar de te kappen bomen terug te plaatsen. In scenario C dient het geheel kadastraal perceel vrij gemaakt te worden van al het groen en bomen. Dit is inclu stuks door de gemeente aangeduide monumentale bomen (zie onderstaande afbeelding). Hiermee wordt dan e totaal opperviakte van 5.000m2 groen (bomen en struikgewas) verwijderd. Deze opperviakte compenseren in d nabijheid lijkt niet realistisch en is niet mogelijk binnen het plangebied. Monumentale bomen (in blauw) en waardevolle bomen (in geel)
fy
8
Ox,
z
°
oe ?
és3H zu
a ®
Se
° fo} éty 2fe) . al®
°
Bron: https://kaart.nijmegen.nl/kaartviewer/?@GroenAtlas
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 8 van 18
Sy]
Onderstaande afbeeldingen geven te verwijderen bomen/groen aan. In het oranje gebied dient groen verwijder worden. De blauw aangeduide zone bij scenario B is de zone waar het wenselijk is dat de bomen uitgedund wor lichtinval in de appartementen te kunnen realiseren. Scenario A a
“ai
a
J
eet
SL.
le
j
¢
oe ce
—N ee SO
yp aPx a y > NJ‘NN Ss ‘
Ce
Ss _~
Alon
Scenario C =
/¢®
ee, +
n“
a
fi
- a
4
a
A
das e
ya?)
@
w ry
mee ee a eo Oar
—
2
eS
j
mG
S57 ae 7? » “ a
‘Saul -
r _~
y
‘
fa
‘+, ;
Pret SOE 1+
“ —e
-
be
‘a
r+ _ ;
7
D
-
a
pee
aa ‘_
\
a ~ |
=dionple/,
Geluid
In beide scenario’s is geluidsoverlast van verschillende activiteiten een aandachtspunt. Bij scenario C lijkt deze v
van de woningen kleiner te zijn, omdat de afstand naar het Goffert park groter is. Daarnaast worden alle wonin scenario C met een dichte wand gescheiden van de tribunes. Op basis van het uiteindelijke definitieve model, di eerder opgestelde geluidsrapport geactualiseerd te worden. Lichthinder
Het laten vervallen van lichtmasten (dit kan bij beide scenario’s, maar moet bij scenario C) kan positief effect heb op de flora en fauna. Veel woningen tegen de bosranden (zoals wordt gerealiseerd bij scenario C) kan een nadel effect hebben doordat in de woningen in de avonden licht brand. Dit is bij scenario C nagenoeg geheel rondom stadion van toepassing. Bij scenario A is de eventuele overlast van de flora en fauna geconcentreerd op de locat! de woongebouwen en het hoofdgebouw.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 9 van 18
Sa
5. WONEN
Vanuit gesprekken in de markt blijkt veel animo vanuit verschillende codperaties en beleggers voor de woninge Om verschillende doelgroepen te voorzien, is variatie gewenst. Daglicht In scenario A zijn de woningen in blokken voorzien met inpandige (vlucht)trappenhuizen en liften. Dit geeft de mogelijkheid om de woningen in verschillende afmetingen rondom het trappenhuis te plaatsen. Er is ruimte om woningen uit te voeren met 1 en 2 slaapkamers en wellicht nog een enkel appartement met 3 slaapkamers, ofw variatie en maatwerk is mogelijk. In scenario C worden woonblokken gerealiseerd met aan de stadionzijde een galerij. Aan deze galerij worden de (vlucht)trappenhuizen en liften geplaatst. Aan de galerijzijde is door de aanwezigheid van het stadion geen dagli mogelijk, hetgeen betekent dat daglicht vanuit 1 zijde (bos / park) dient te komen. Dit betekent dat de appartem uitgevoerd kunnen worden als studio of met 1 slaapkamer. Woningen zodanig in lengte maken dat er meerdere slaapkamers mogelijk zijn, heeft als gevolg meer volume dan nu geschetst en hogere bouwkosten. Daarnaast staan bij scenario C aan de oostzijde bestaande bomen en sportcomplex De Eendracht (met mogelijk een extra verdieping) zeer dicht tegen het stadion, hetgeen de leefbaarheid in de woningen zal beinvloeden. Balkons
In scenario A zijn balkons goed voorstelbaar, alleen aan zijde van het stadion c.q. met zicht op het stadion beho de nodige aandacht. In scenario C zullen eventuele balkons boven de paden rondom het stadion liggen. Het is d of dit wenselijk is m.b.t. veiligheid en ook architectuur. Scenario A biedt dan ook meer mogelijkheden tot het bre van variatie.
Architectuur
Over architectuur is nog niet gesproken, maar wel goed om bij stil te staan. In scenario A is het voor de hand lig
dat de architectuur aansluit bij het bos, dus met een vorm van groen (in of aan de gevels) en privacy. Bij scenari wordt de architectuur meer betrokken bij het stadion. Belangrijk is om dan rekening te houden met glasoppervl van de woningen, het risico is namelijk groot dat de gevelarchitectuur verstoord gaat worden door hetgeen be in de woningen doen m.b.t. raamdecoratie en eventuele andere zaken.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 10 van 18
o~ 6. N.E.C. en SUPPORTERSVOORZIENINGEN
Hoofdgebouw Het hoofdgebouw wordt in zowel scenario A als B een verdieping hoger gemaakt dan in de huidige situatie. Hie het mogelijk om zowel de business loge als de skyboxen aan de veld zijde te situeren. In scenario C wordt het hoofdgebouw 6 bouwlagen om de aansluiting op de woningbouw te realiseren. Scenario C heeft dan ook fors m oppervlakte voor maatschappelijke en commerciéle voorziening, waarvan de afzet nog niet is getoetst. Supportersomloop
Bij scenario A kan de supportersomloop aan 3 zijden van het stadion gerealiseerd worden met zicht op de omge
scenario C heeft de Hazenkampzijde zicht op de omgeving (het park), bij de kopse zijde zal de omloop met een d wand gescheiden moeten worden van de woningbouw.
Pe 3 ee ieee im e
ep l= ‘ >s | Se 7 7%
ees al a ecga ee
enemas Pe hae = Se —s
Supportersplein Supporters hechten veel waarde aan het creéren van een supportersplein c.q. -home. Bij scenario A is deze ont achter de tribune richting het bestaande talud. Daarmee wordt een uniek plein in het bos gemaakt zonder kapp bomen. Door de woningbouw is dit bij scenario C niet mogelijk. Hierbij zijn mogelijkheden om het supportsplein maken op de omloop van de Hazenkamp (door deze iets breder te maken, maar dan wel lang gestrekt) of onder
tribunes een ruimte te maken.
Uitsupporters / bussluis
Supporters van de bezoekende vereniging dienen het uitvak veilig te bereiken en zich hierbij ook welkom voelen
scenario A is dit op een soort gelijke wijze te realiseren als de huidige situatie. Supporters stappen in een groen omgeving in de openlucht in/uit de bus. De veiligheid naar de woongebouwen is te realiseren door ter plaatse v. woongebouw het talud aan te passen in een keerwand. Bij scenario C dienen de supportersbussen met een onderdoorgang door de woningen naar het achterliggend komen. Aandachtspunten hierbij zijn de veiligheid en architectuur. De bussen komen dan in een overdekt gebie de tribunes, de veiligheid (met name op brandveiligheid) is een groot aandachtspunt. Lichtmasten
De bestaande lichtmasten zijn op de participatie dagen als kenmerkend voor het stadion benoemd. In scenario kunnen deze masten gehandhaafd blijven, in scenario C dient de verlichting aan de dakrand van het stadion aangebracht te worden. Het is Uberhaupt de vraag of het wel wenselijk is dat de lichtmasten gehandhaafd blijven.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 11 van 18
[|
7. VEILIGHEID
Sociale veiligheid Door het toevoegen van woningbouw wordt de sociale veiligheid rondom het stadion vergroot. Bij scenario C ka positiever uitpakken omdat in dit geval aan alle zijde van het stadion woningen worden geplaatst. Supporters en bewoners In scenario A kunnen de toegangen tot de woningen goed gescheiden worden van de toegangen tot het stadio de woongebouwen wordt vanuit het omliggend pad 1 toegang gemaakt. Bij scenario C worden de woningen on met 4 of6 toegangen welke zich rondom het stadion bevinden, ook in de directe nabijheid van de supporters
toegangen van het stadion.
Brandveiligheid Doordat de woningen in scenario A los zijn gekoppeld van het stadion, is bij eventuele brand (of brandalarm) de woningbouw en het stadiongebruik goed te scheiden. Bij scenario C is door 1 bouwvolume deze splitsing lastige maken en is afstemming met Veiligheidsregio Gelderland-Zuid noodzakelijk over of en hoe dit ingericht kan wor
Voorkomen dient te worden dat als er brand is in de woningen (of een brandalarm afgaat), het gehele stadion ontruimd moet worden.
Bouwperiode Doordat de woningbouw in scenario A geconcentreerd is op 1 locatie, is de veiligheid tijdens de bouwperiode b waarborgen en beheersbaar te maken. De impact op het grootste gedeelte van het stadion is daardoor ook vele kleiner c.q. korter dan bij scenario C.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 12 van 18
ES
8. VERKEER en MOBILITEIT
Parkeren
Uitgangspunt m.b.t. het parkeren voor de nieuwe ontwikkeling is dat het parkeren plaatsvindt op het aanwezig parkeerterrein. Deels wordt hier nu gebruik van gemaakt door CWZ. De Gemeente Nijmegen is in overleg met C over nieuwe parkeeroplossing. Benodigd conform parkeernorm 2020-2030 (gebied: ‘Rest bebouwde kom’): Bron: https://www.nijmegen.nl/nieuws/nieuwsdossiers/dossier-nijmegen-goed-op-weg/parkeren-in-nijmegen-2020-2030/
Po Scenario | Scenarioc |Omschrijving _| Norm (incl. bezoekergjantal__|Totaal__| Aantal _—i| Totaal_—— | sociale huur
(middel) duur
(niet-student
dienstverlening
[Totaal Note:
_
a
| Beschikbaar=284 |
| 2955]
Parkeernorm voor studenten bedraagt 0,2 per appartement
|
Het huidige parkeerterrein heeft 75 (N.E.C.) + 284 (in gebruik door CWZ) = 359 parkeerplaatsen. De extra parkeerplaatsen voor scenario A zijn te realiseren door fiets parkeren anders in te richten. Voor de extra benodi parkeerplaatsen in scenario C is geen ruimte op maaiveld. In berekening er van uitgegaan dat meters N.E.C. (6.680m2 hoofdgebouw incl. Sportcomplex De Eendracht) con huidige parkeerterrein ingevuld kunnen worden (zijnde de huidige 75 parkeerplaatsen). Het stadion heeft een norm van 0,04 per zitplaats. Uitbreiding van het stadion heeft mogelijk ook invloed op de parkeervoorzieningen. Afstemming over parkeren tijdens wedstrijddagen moet nog plaatsvinden (waar parkere bewoners en/of gasten van N.E.C.). Voor aanpassingen in de parkeervoorzieningen zijn in de exploitatie geen budgetten opgenomen.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 13 van 18
=a
Fiets parkeren Het fiets parkeren voor het stadion en hoofdgebouw wordt nabij het parkeerterrein opgelost. De bewoners kun fietsen in de gebouwen plaatsen, hiervoor wordt ruimte voorzien. Voor bezoekers kan bij scenario A tussen de gebouwen (op eigen terrein) voorzieningen gerealiseerd worden voor het fiets parkeren. Bij scenario C dienen d bezoekers gebruik te maken van de voorzieningen bij het hoofdgebouw (in het openbaar gebied). Scenario A
Scenario C
ery
—
eS
‘ . = tagp e(a nplant extra bomen) a7 pO Saasoe eed _fiaertksptoatrkbeorseznonbezoekers appartementen AS a +
s
aviljoen
/ he
eo e
?eoo*,ey ce e +4 eee << e @e e
if
e@
‘
)
ait Pan Soe.
LdaJ vo rplein . met ruimtesockvo r oesTaenkel petaSoi il} 7 1 ' v ec ed rhP_—_/ voorpleinmet lel t rulmterulmt voor enkelepaviljoens kel lj
vs ; <=~
Sf
“i
ra
Datum: Referentie:
Why
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
i]
i '
ruim 300 fiets parkeerplaatsen
cirea 360 auto parkeerplaatsen :
wi
‘i .eeea. r
Dr, SR
1m
300 fietsiets parkeerplaatsen parke rpla t:
rum:
360 auto parkeerplaatsen ciréa
Pagina 14 van 18
Bsa
9. JURIDISCHE ASPECTEN
Aangezien op de locatie al gedurende lange tijd een koopoptie aanwezig is, zien wij het project niet als risico n.a zogenaamde Didam-arrest. Dit geldt in onze ogen zowel voor scenario A als C, ondanks de kleine kadastrale cor welke gedaan moeten worden. Bij een gefaseerde ontwikkeling bestaat voor de gemeente het risico dat na realisatie van de woontorens de herontwikkeling van het stadion niet doorgaat. Door N.E.C. is reeds aangegeven dat het niet aanpassen van het geen optie is, omdat het stadion sterk verouderd is. Desgewenst kunnen hier in de anterieure overeenkomst afs over gemaakt worden.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 15 van 18
ES Sa
10. FINANCIEEL
Op basis van de modellen hanteren we nu als voorlopig programma:
[Omschrijving =
|
|
Scenario A | Scenario |
(middel) duur
Scenario A heeft als voordeel dat werkzaamheden stapsgewijs uitgevoerd kunnen worden. Bij scenarioC is reali
alleen mogelijk indien alle financiéle voorwaarden voor het gehele project aan de voorzijde zijn gedekt. Eventuel tegenslagen in het proces dienen dan ook direct opgelost te worden en kunnen verdere ontwikkelingen mee sta Voor beide scenario’s is een stichtingskostenopzet opgesteld. De grote verschillen ontstaan in: - scenario C heeft extra dak over de woningen om gecombineerde volume te maken (ca. 5 miljoen euro) in scenario C dienen zwaardere voorzieningen getroffen te worden om uitsupporters met bussen te ont (ca. 750k euro)
-
-
niet kunnen hergebruiken van kelder/fundering onder het hoofdgebouw in scenario C (ca. 2,5 miljoen eu
de post onvoorzien in scenario C is groter omdat deze in de uitwerking nog niet het niveau heeft gehaal scenario A. Deze post is daarmee wel discutabel (ca. 2,5 miljoen euro) scenario C heeft ca. 8.500m2 meer te verhuren oppervlakte commerciéle ruimten. Dit is een risico, er is n onvoldoende bevestiging dat hier markt voor is. Vooralsnog komt deze ontwikkeling tot een negatief res (ca. 2 miljoen euro) overige verschillen in grondexploitatie, bijkomende kosten e.d.
Conclusie is dat scenario C een zeer groot tekort met zich meebrengt t.o.v. scenario A.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 16 van 18
[=a
oN 11. CONCLUSIE
Op basis van de analyse is in onderstaand tabel visueel de analyse samengevat.
i |Ruimtelijkeaspecten
ScenarioA| Scenario C [OT Oo
Po
a || a |Milieuennatuyr Oe IE 2a a os ne a FWonen a a nn i 2 a
a a =o, |
|
— _—«d| OTer Oe -e a ae —a VEBeBe [N.E.C.ensupportsvoorzieningen | |
i i ele a a
[a Veiligheid er
|
—
a
Te
Te ee
es Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 17 van 18
a
BSS
Verkeer en mobiliteit
a
a
eo”
ee
aera
ee =
frees cccrccclcCUmdEC BL] CO Dit als geheel evaluerend denken wij dat scenario A beter aansluit bij de inhoudelijke opmerkingen van de parti en minder risico met zich meebrengt in realisatie en exploitatie. De bouwhoogte is echter een groot punt van aa Op basis van deze conclusie zal een nadere studie plaats gaan vinden hoe we scenario A passender kunnen ma minder hoogte toe te voegen. Deze studie heeft wel invloed op de planning, daar het nu niet realistisch is dat ei het ontwerpbestemmingsplan gereed is. Hierover gaan wij graag in overleg.
Datum: Referentie:
17 juni 2022 2205-0852 v1.0
Pagina 18 van 18
Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e
De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s):245