Kantorenmarktonderzoek Nijmegen 'Waar een wil is, is een weg'

Waar een wil is, is een weg

Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen Stec Groep aan gemeente Nijmegen

Jasper Beekmans, Esther Geuting, Peter Stopel & Arlinde Dul 20 juni 2023

2

Waar een wil is, is een weg 22.318

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

4

Behoefte aan analyse van kantorenmarkt en actueel inzicht in de vraag-aanbodsituatie ............................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Conclusies

6

Conclusie 1: blijvende behoefte aan kantoorruimte in Nijmegen..................... 6 Conclusie 2: (plan)aanbod is beperkt en ligt niet allemaal op de ‘beste’ plekken ...................................................................................................... 6 Conclusie 3: extra aandacht voor potentiële vervangingsvraag en waar die kan landen .......................................................................................... 7 Conclusie 4: door ontbreken van courant aanbod en plannen stokt de doorstroming............................................................................................ 7 Conclusie 5: kantoren in nieuwe gebiedsontwikkelingen (nog) onderbelicht.............................................................................................. 8

3

Adviezen

10

Advies 1: versterk de brede welvaart door economische strategie en kantorenbeleid........................................................................................ 10 Advies 2: wees adaptief én proactief door heldere scenario’s en ontwikkelpaden ...................................................................................... 11 Advies 3: versterk de gemengd stedelijke milieus door werkfuncties toe te voegen ................................................................................................ 12 Advies 4: maak ontmoetingskantoren, in deze gemengd stedelijke milieus..................................................................................................... 12 Advies 5: zet in op transformatie van de bestaande voorraad ....................... 12 Advies 6: versterk uw profiel van health & hightech op de campussen nog meer................................................................................................. 14 Advies 7: versterk de uitvoeringskracht van uw strategie door samenwerking met kennispartners en marktpartijen ......................... 14 Advies 8: zet bestaand instrumentarium slim in .............................................. 15

4

Bouwstenen behoefteraming kantoren 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

5

Kantorenmarkt gemeente Nijmegen in beeld ..................................... 16 Inzoomen op kantoormilieus ................................................................ 21 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt ................................. 22 Methodiek behoefteraming ................................................................... 24 Parameters behoefteraming uitbreidingsvraag .................................. 25 Vervangingsvraag .................................................................................. 28 Additionele vraag ................................................................................... 29

Behoefteraming 5.1 5.2 5.3

16

30

Drie scenario’s ........................................................................................ 30 Welk scenario is realistisch? ................................................................. 30 Uitkomsten ............................................................................................. 31

3

Waar een wil is, is een weg 22.318

5.4

6

Confrontatie uitbreidingsvraag en plancapaciteit ............................... 34

Locatieprofielen

37

Toelichting factsheet, (sub)indicatoren en scores ........................................... 37

7

Doorstroming in de verhuistrein 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3

59

Verhuistrein op stoom brengen door kantoorruimte voor scaleups te ontwikkelen ................................................................................. 59 Drie ontwerpopgaven ............................................................................ 60 Bedrijfsverzamelgebouw ....................................................................... 60 Landscraper ............................................................................................ 60 Sandwich ................................................................................................ 61

Bijlage: Definities

63

Bijlage: Instrumenten

65

Bijlage: Gespreksverslagen

69

Waar een wil is, is een weg 22.318

4

1 Inleiding

1.1 Behoefte aan analyse van kantorenmarkt en actueel inzicht in de vraagaanbodsituatie De gemeente Nijmegen heeft behoefte aan een gedegen analyse van hoe de Nijmeegse kantorenmarkt ervoor staat. En inzicht in hoeveel aanbod er is en hoeveel vraag er verwacht wordt. Daarvoor analyseren we de huidige situatie, beschrijven we trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt en voeren een actuele vraag-aanbodanalyse uit. De resultaten liggen nu voor u. Deze nulmeting kan als input dienen voor (beleids)keuzes en het formuleren van ambities. Met specifiek een verdieping op de huidige kantorenmarkt en het gewenste kantorenlandschap van de toekomst. Uit een eerdere raming van Ecorys (2019) bleek dat er kwantitatief meer aanbod dan vraag was naar kantoren in de gemeente Nijmegen. Er werd wel een kwalitatieve mismatch gesignaleerd: een krapte aan gewenste gemengde hoogstedelijke milieus en een overschot aan kantoorruimte op monofunctionele kantoorgebieden en bedrijventerreinen. 1 De omstandigheden zijn ondertussen veranderd. Veel kantoorruimte in Nijmegen is getransformeerd naar wonen. Daarnaast heeft COVID-19 de kantorenmarkt waarschijnlijk blijvend beïnvloed. Verder speelt sinds 1 januari 2023 de energielabel-C verplichting. De verstedelijkingsambities in de regio zijn verder geconcretiseerd en de Woondeal 2.0 is vastgesteld.

De huidige trends en ontwikkelingen samen met de beleidsafspraken uit het Regionale Programma Werklocaties brengen uitdagingen met zich mee (zie kader hieronder). Op gemeenteniveau, maar ook op een lagere schaalniveaus: van deelgebied tot aan pandniveau. Voorliggende rapportage biedt daarom een kwantitatieve en kwalitatieve marktanalyse op gemeenteniveau met specifieke aandacht voor deelgebieden en hun eigen kenmerken. ACTUALISATIE STAAT IN VERBINDING MET RPW 2021-2024 Voorliggende marktanalyse kantoren staat in verbinding met het regionale beleidskader (RPW 2021-2024) waarin uitgangspunten rondom kantoren zijn opgenomen. Deze gelden ook voor de gemeente Nijmegen. Een bestuurlijk overstijgend uitgangspunt in het RPW is het versterken van de regionale economische structuur. Hiermee is de bestuurlijke taak aangewezen voor Arnhem en Nijmegen om naast woningbouw ook ruimte voor werken te prioriteren rondom centraal stations. Daaropvolgend zijn er naar type gebied afspraken gemaakt. Belangrijke afspraken zijn: • Het stimuleren van kantoorontwikkelingen op potentiële (her)ontwikkelingslocaties rondom het centraal station in Arnhem en Nijmegen. • Het aanwijzen van overloopgebieden als er rond Nijmegen Centraal en Arnhem Centraal onvoldoende kantoorruimte gerealiseerd kan worden. Plan Lent is aangewezen als een (toekomstig) overloopgebied.

• In plan Lent kan tot maximaal 5.000 m2 bvo kantoor ontwikkeld worden. Naast functie als overlooplocatie is de plancapaciteit voor kantoren een manier om het lokale vestigingsklimaat van de Waalsprong te bevorderen. • Er wordt ingezet op functieverandering van kantoren op bedrijventerreinen. Genoemd is de omzetting naar bedrijven(terrein) of een campus-gerelateerde kantoorfunctie. Voor deze laatste categorie wijst het RPW 2021-2024 specifiek de Novio Tech Campus op Winkelsteeg aan. Tussentijds zijn ook andere onderzoeken gepubliceerd, waaronder het onderzoek naar de kantorenmarkt op stationslocaties in Arnhem en Nijmegen (Ecorys, 2019) en het onderzoek van Cushman & Wakefield naar verborgen leegstand in de provincie Gelderland (2022).

1

Waar een wil is, is een weg 22.318

5

1.2 Leeswijzer In de hoofdstukken 2 en 3 leest u de conclusies en adviezen voor de gemeente Nijmegen. In hoofdstuk 4 zijn de bouwstenen voor de behoefteraming uiteengezet. We bespreken hier de uitgangssituatie op de kantorenmarkt en gaan vervolgens in op de trends en ontwikkelingen die we zien. Daarna wordt de gehanteerde methodiek van de behoefteraming besproken en tenslotte lichten we de prognoseparameters van de behoefteraming toe. In hoofdstuk 5 worden de uitkomsten van de raming toegelicht. In hoofdstuk 6 vindt u de locatieprofielen met vergaand inzicht in de deelgebieden. Tot slot zijn ontwerpprincipes voor nieuwe gebiedsontwikkelingen uiteengezet in hoofdstuk 7. Deze dienen als inspiratie om in Nijmegen te komen tot een diverser kwalitatief vestigingsklimaat voor kantoorgebruikers, en daardoor een betere doorstroming in de kantorenmarkt. In de bijlagen vindt u achterliggende informatie.

Waar een wil is, is een weg 22.318

6

2 Conclusies

Conclusie 1: blijvende behoefte aan kantoorruimte in Nijmegen

We concluderen dat Nijmegen en haar (potentiële) kantoorlocaties op een kruispunt staan. Door de groei van de stad met magneten daarbinnen zoals de Radboud Universiteit, het RadboudUMC en de Novio Tech Campus groeit ook de vraag naar ruimte voor economie. Kantoren horen daar zeker ook bij. Niet alleen op en rond de campussen, maar ook op andere toekomstbestendige kantoorlocaties in de stad. Het ontbreekt op de belangrijkste plekken echter aan courant, modern aanbod en aan plancapaciteit. Een versnelling daarop is nodig om de door ons geraamde uitbreidingsvraag te kunnen faciliteren in Nijmegen. Die bedraagt tot 2032 maximaal (in een gunstig scenario en gekoppeld aan uw woningbouwambities) circa 32.000 m2. Daarbovenop wordt in de periode 2032 tot 2042 nog zo’n 29.000 m2 uitbreidingsvraag verwacht. Hier komt naar verwachting ook nog vervangingsvraag bij omdat er transformatie van kantoorpanden plaatsvindt. Op dit moment is er voor circa 10.000 m2 kantoren sprake van concrete transformatieplannen naar wonen. Dit is echter een dynamisch uitgangspunt. Denkbaar is dat op termijn de vervangingsvraag verder toeneemt. Omdat meer (incourante) kantoren en kantoorlocaties naar andere functies transformeren. Zie ook hoofdstuk 3, advies 5. De Verstedelijkingsstrategie van de Groene Metropoolregio dwingt extra aandacht voor kantoormeters af.

U heeft namelijk grote woningbouwambities, maar moet daarbij ook werken aan voldoende ruimte voor geschikte werklocaties voor nieuwe bewoners. Woningbouwambities en de ruimte voor werken moeten hand in hand gaan. Met name aandacht voor kantoren is in Nijmegen onderbelicht geraakt . De voorraad is de afgelopen jaren teruggelopen en belangrijke (potentiële) kantoorlocaties zoals het station en Keizer Karelplein dreigen de kantoorfunctie verder te verliezen, wanneer hier door de gemeente niet beleidsmatig en projectmatig op gestuurd wordt. Dit is een belangrijk uitgangspunt met ongewenste neveneffecten voor de economische structuur, het vestigingsklimaat en de algehele brede welvaart van de stad. Uw huidige kantorenbeleid steunt op drie beleidslijnen. De eerste komt neer op het toestaan van kantoren tot 500 m2 in woonwijken. In dit onderzoek kijken we naar kantoren groter dan 500 m2. We constateren daarmee ook dat u aan deze beleidslijn vast kunt houden. Uw tweede beleidslijn is dat kantoren tot 1.000 m2 op de radialen gevestigd zouden moeten zijn, zoals de Sint Annastraat en Berg en Dalseweg. Een lichte aanpassing voor deze beleidslijn lijkt ons op zijn plaats. We adviseren u in te zetten op clustering en concentratie van kantoren op radialen. Voor grotere kantoren op de radialen die verder van het centrum liggen kan transformatie een optie zijn.

De derde beleidslijn is dat u kantoren tot 1.500 m2 in cultuurhistorische panden toestaat. Bij voorkeur clustert u kantoren van deze omvang op toekomstbestendige kantoorlocaties laat landen, zoals het stationsgebied.

Conclusie 2: (plan)aanbod is beperkt en ligt niet allemaal op de ‘beste’ plekken We concluderen dat de huidige kantorenstrategie vooral op pandniveau aantakt. Dat wil zeggen dat er op individueel pandniveau beslissingen over bijvoorbeeld transformatie en alternatief programma worden genomen. Voor een gezonde, levensvatbare kantorenmarkt met toekomstbestendige kantoorlocaties is het belangrijk om op te schakelen naar een kantorenstrategie op gemeentelijk niveau en keuzes te maken op gebiedsniveau. Dit is overigens niet alleen cruciaal voor Nijmegen maar ook voor de regionale functie die uw kantoren vervullen. Voorwaarde is dat er voldoende planaanbod is op de goede, toekomstbestendige kantoorlocaties. Die locaties bieden idealiter een goede functiemix tussen kantoren, wonen en voorzieningen zoals horeca, cultuur, ontspanning en ruimte voor ontmoeting. Het percentage aanbod in Nijmegen ligt met 6% net iets boven het ideale frictieniveau (5%), terwijl het aanbod in de jaren 1997 tot 2021 gemiddeld zo’n 12,5% was. Aanbod rond frictieniveau biedt gemiddeld genomen kwantitatief voldoende schuifruimte voor kantoorgebruikers. We signaleren echter dat de bestaande kantorenvoorraad in Nijmegen relatief eenzijdig is samengesteld. Kwalitatief is het beschikbare aanbod in Nijmegen voor een belangrijk deel weinig courant. Het gaat in de bestaande voorraad veelal om grote kantoren die ook nog

Waar een wil is, is een weg 22.318

7

eens relatief oud zijn. Als we kijken naar het huidige (maximale) planaanbod voor nieuwe kantoorontwikkeling dan telt dat op tot tenminste circa 11.500 m2. De helft daarvan ligt bij station Lent. In het centrum en rond Nijmegen CS is weinig plancapaciteit terwijl dat in potentie wel de belangrijkste kantoorlocatie voor de stad is. Op de campussen wordt gewerkt aan het voorzien in gemengde plancapaciteit, niet alleen van kantoren maar ook voor andere functies die nodig zijn (onderwijs, zorg, bedrijfsruimte, laboratoria, et cetera). Kantoorruimte vormt dan vaak een ondersteunend deel van het bedrijfsproces. De vraag naar kantoren op de campussen kan in de plancapaciteit die daar wordt gecreëerd worden ingevuld, zo verwachten we. 2

Conclusie 3: extra aandacht voor potentiële vervangingsvraag en waar die kan landen Zoals gezegd is er relatief veel verouderd aanbod. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoren (uitzonderingen gelden onder andere voor kleine kantoren en monumenten) tenminste een energielabel C hebben. In Nijmegen voldoen nog niet alle kantoren aan deze plicht. Met name rond het station en in het centrum zijn relatief veel kantoren met lage energielabels. Hiervoor ontbreken kwalitatief hoogwaardige alternatieven, met uitzondering van Kerkenbos / Brabantse Poort. Daar is het aantal kantoorpanden dat minimaal label C heeft het hoogst. Mede daarom is er veel dynamiek naar de kantoren op Kerkenbos en Brabantse Poort. De toekomstige vraag naar kantoren gaat voor een belangrijk deel uit (potentiële) vervangingsvraag bestaan. Op dit moment staat er circa 10.000 m2 aan kantoren concreet op de nominatie om te transformeren. De panden die dit betreft staan al langer leeg. Maar om vernieuwing van de voorraad mogelijk te blijven maken is nieuwe planvoorraad nodig. Het is zeker niet eenvoudig om ontwikkeling van nieuwe kantoren in Nijmegen van de grond te laten komen, maar daarom niet minder belangrijk. Momenteel is de ontwikkeling van andere functies, waaronder wonen, lucratiever dan de ontwikkeling van kantoorruimte.

Consequentie hiervan is dat er geen kantoorruimte in deze plannen komt, tenzij de gemeente hier expliciet in beleid en gebiedsontwikkeling op stuurt. In de adviezen hierna gaan we verder in op wat u als gemeente kunt doen om ontwikkeling van nieuwe kantoren te borgen.

Conclusie 4: door ontbreken van courant aanbod en plannen stokt de doorstroming Tijdens de consultatiesessies met onder andere vertegenwoordigers van Nijmeegse kantoorgebruikers kwam sterk naar voren dat het in Nijmegen schort aan ‘doorstroomlocaties’. De Nijmeegse kantorenmarkt bestaat voor een groot deel uit relatief kleine kantoorgebruikers in bijvoorbeeld ICT, zorg en zakelijke diensten. Grotere partijen zijn vaak (semi)overheden. Leegstand van kantoren zit vooral in grote kantoren, waarvoor het type gebruikers op de betreffende locaties in Nijmegen ontbreekt. Kleinere kantoren om bedrijven met circa 10 of 20 medewerkers te huisvesten zijn er veel in Nijmegen. Het ‘tussensegment’ van kantoren rond de 1.000 m2 met ontmoetingsfuncties missen in de bestaande voorraad. Op Kerkenbos en Brabantse Poort zijn veel kantoren verduurzaamd en verbouwd om als multi-tenant kantoorgebouw te kunnen dienen. In de rest van de stad en vooral in het centrum en de stationsomgeving is deze slag niet gemaakt. Daardoor ontbreekt het aan kwalitatief aantrekkelijke mogelijkheden voor opschalende bedrijven (tussen de ruwweg 20 en maximaal 100 medewerkers) om door te kunnen groeien vanuit hun oorspronkelijke (of tweede) huisvesting. De doorstroming onder kantoorgebruikers stokt hierdoor.

Niet alleen voor de doorgroeiende bedrijven die aanwezig waren bij de consultatiesessies, maar ook voor startende bedrijven en scale-ups die niet door kunnen stromen uit hun (te kleine) huidige kantoorruimtes. Zeker opschalende bedrijven vinden het wenselijk om in het centrum/stationsgebied te landen, vanwege het gemengde en bruisende karakter van een centrummilieu (in de sessies aangeduid als de beschikbaarheid van ‘bier&bitterballen’). Dit maakt hen aantrekkelijker in de concurrentie om schaars personeel. Nieuw aanbod op gewenste plekken is daarom essentieel om doorstromende bedrijven te bedienen en de dynamiek en doorstroming in de markt te houden.

2

De indicatieve uitbreidingsvraag op innovatie- en campusmilieus is circa 15.000 tot 20.000 m2 vvo kantoor tot 2032.

Waar een wil is, is een weg 22.318

8

Conclusie 5: kantoren in nieuwe gebiedsontwikkelingen (nog) onderbelicht Het stationsgebied is uw belangrijkste kantorenmilieu – in potentie. Er is ontwikkelruimte aan zowel de centrumzijde (in het nieuwe Metterswane) als aan de Westzijde van het station (in het oude UWV gebouw). Voor beide ontwikkelingen samen is het cruciaal om af te dwingen dat er minimaal enkele duizenden vierkante meters kantoor wordt ontwikkeld (circa 6.500 tot 10.000 m2 kantoor). De huidige voorraad in het stationsgebied is namelijk verouderd en bedient door de omvang onvoldoende de marktvraag van Nijmeegse kantoorgebruikers. Kantoormeters in gemengde gebouwen (zie ook volgende hoofdstuk voor een uitgebreide toelichting op gebouwtypologieën) sluiten beter aan dan de single-tenant gebouwen met de omvang die in het stationsgebied staan. Een hele scherpe keuze voor het stationsgebied als dé kantoorlocatie van de toekomst voor diverse kleinschaligere gebruikers (denk aan gebruikers tussen de 250 en circa 1.000 m2) is belangrijk als signaal naar bedrijven en ontwikkelaars. Eventueel zou een grootschalig gebouw zoals het politiekantoor of het ABN Amro gebouw geschikt kunnen zijn voor een specifieke doelgroep van bedrijven die bij elkaar willen zitten als een campus of community van bedrijven.

Vanuit verschillende IT-bedrijven die ook actief betrokken waren bij de consultaties voor dit onderzoek is deze wens ook geuit. Opschalende IT-bedrijven die hun eerste of tweede kantoorruimte zijn ontgroeid zitten nu verspreid door de stad. Heel concreet laten deze bedrijven nu een vraag zien naar een locatie waar ze samen gehuisvest kunnen zijn. Het stationsgebied en het Keizer Karelplein (precies op de grens van stationsgebied en centrum) zijn hiervoor logische locaties vanwege de functiemix en bereikbaarheid. Een IT-campus kan ook reuring brengen in dit gebied en daarmee een aanzuigende werking hebben op voorzieningen zoals horeca en andere bedrijven. Volledige transformaties van kantoren naar woningen raden we in het stationsgebied en het centrum dan ook in principe af. Eenmaal getransformeerd naar wonen komt de kantoorfunctie niet meer terug. Ontwikkelingen waarin gebouwen meerdere functies krijgen kunnen wel. Ook optoppen van kantoorgebouwen met wonen is mogelijk, als maar een substantieel deel van het kantorenprogramma behouden blijft. Binnen het centrumgebied onderscheiden we de Singels als een locatie met deels monumentale kantoren en de binnenstad met op dit moment vooral grotere kantoren van vooral de gemeente.

Voor kantoren langs de Singels (bijvoorbeeld wat verder van het centrum) die vanwege de labelplicht niet meer courant gemaakt kunnen worden, zou transformatie naar wonen een optie kunnen zijn (dit is dus een uitzondering op het principe advies niet te transformeren uit de alinea hiervoor). Afname van kantoormeters is echter alleen wenselijk in deze gebieden als de voorraad die transformeert vervangen wordt. Bijvoorbeeld in nieuwe meters of in leegstaande kantoren elders in het centrum of rond het station. Daarmee stimuleert u investeringen in leegstaande, minder courante panden. De vraag naar centrummilieu en het stationsgebied is in grote mate uitwisselbaar. De twee milieus liggen dicht bij elkaar en lopen in elkaar over. De westzijde van het station ligt wat verder van het centrum. Vandaar dat het ontstaan van een gemengd gebouw voor de westzijde van het station extra belangrijk is. De meeste vraag verwachten we naar kantoren in een gemengd innovatie/campusmilieu. Vanuit innovatieve bedrijvigheid in het cluster health & tech is daarnaast ook additionele vraag te verwachten. Dat is vraag die ‘van buiten’ komt of zich buiten de autonome economische ontwikkeling om, zeer snel ontwikkelt. Denk aan ‘double digit’ groeiers. Planologisch moet de toename van gemengde kantorenmeters hier wel worden geborgd. De Novio Tech Campus staat voor een fase van veel ontwikkeling.

In de vorige paragraaf hebben we al aangegeven dat programmatisch flexibiliteit nodig is om de vraag goed te kunnen bedienen. Voor Campus Heijendaal geldt dat op dit moment de zelfstandige kantoren volledig in gebruik zijn. Vanuit de markt is er vraag, zo ervaren de eigenaren van de campus. Bedrijven die de campus eigenlijk al ontgroeid zijn hebben echter geen mogelijkheden om door te stromen. Voor de doorontwikkeling van campus Heijendaal is het daarom belangrijk dat er aanbod wordt toegevoegd, idealiter in het centrum- en stationsgebied om zo doorstroming op de campus op gang te helpen. Alleen zo kunt u op de campus zelf om het (economisch belangrijke) start-up milieu kunnen blijven bedienen. De campus wint aan volwaardigheid door naast het blijvende belang van ziekenhuis en universiteit, wonen, voorzieningen en een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte ook voldoende plek voor (specifieke, gerelateerde) bedrijvigheid te bieden. Dit verbreedt en versterkt de campusfunctie van Heijendaal en

Waar een wil is, is een weg 22.318

9

versterkt de economische structuur en het vestigingsklimaat en de brede welvaart van Nijmegen als geheel. Voor de kantorenparken verwachten we in het ‘gunstigste’ geval nog een kleine uitbreidingsvraag. Maar die vraag kan ook licht negatief uitpakken. De bereikbaarheid van Kerkenbos/Brabantse Poort met de auto is goed. Ook de kwalitatief hoogwaardige panden hier dragen bij aan het feit dat deze locatie op dit moment goed gevuld is. De verduurzamingsslag die hier is ingezet maakt de panden interessant voor gebruikers. Wel moet de dynamiek goed gemonitord worden. Kerkenbos/Brabantse Poort is namelijk monofunctioneler dan het centrum- en stationsgebied. De toekomstbestendigheid van deze locatie kan toenemen als er ontmoetingsfuncties zoals horeca en openbaar groen, gericht op kantoorgebruikers worden toegevoegd. Het creëren van een aantrekkelijke, prettige werkomgeving is belangrijk om de locatie toekomstbestendig te houden. Voor de plancapaciteit op station Lent verwachten we maar beperkt uitbreidingsvraag. Dit is mede afhankelijk van de vorm waarin de planologisch geborgde kantoormeters wordt gegoten. We verwachten dat een single tenant kantoorgebouw van 5.000 m2 alleen een mogelijke additionele ruimtevrager of een vervangingsvraag zal bedienen. Belangrijkste hierbij is dat het kantoormilieu dat in Lent ontstaat onderscheidend moet zijn aan het stationsgebied en centrum.

Anders gaan deze locaties met elkaar concurreren en daar is de markt te ‘dun’ voor zo verwachten we. Dit brengt het risico met zich mee dat de kantoorfunctie van het stationsgebied en centrum verder uitholt, en dit is vanuit een stedelijk kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat onaantrekkelijk. Voor solitaire kantoren geldt dat per locatie en pand moet worden afgewogen of meewerken aan transformatie mogelijk is of niet. Als de kantoren worden vervangen, kan transformatie logisch zijn, zeker op locaties die zich lenen voor woningbouw, wat verder van de binnenstad en het centrum. Als zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen leeg staan is vanuit de krapte op markt voor bedrijventerreinen en bedrijfsruimte transformatie naar bedrijfsruimte het ideale scenario. Uiteraard is dit financieel vaak lastig omdat de kantoren een hogere commerciële waarde hebben. Naast de uitbreidingsvraag per kantoormilieu kan er ook sprake zijn van vervangingsvraag. Dit is bij verschillende milieus aan de orde gekomen. In algemene zin herhalen we dat we u adviseren er op te sturen dat vervangingsvraag landt op toekomstbestendige kantoorlocaties. Concreet gaat het dan om het station- en centrummilieu en campuslocaties als het om bedrijven gaat die passen binnen het profiel.

De knoppen die u heeft zijn het voorzien van plancapaciteit op die gewenste plekken en de capaciteit op gebiedsniveau planologisch en contractueel te borgen, ook wanneer dit consequenties voor het opbrengende vermogen van deze gebieden. In paragraaf 4.3 leest u meer over het faciliteren van vervangingsvraag.

Waar een wil is, is een weg 22.318

10

3 Adviezen

Advies 1: versterk de brede welvaart door economische strategie en kantorenbeleid In de Verstedelijkingsstrategie is opgenomen dat voor nieuwe inwoners voldoende en kwalitatief de juiste ruimte voor werken moet zijn. We adviseren u om de Verstedelijkingstrategie sterk aan uw economisch beleid en het aan te scherpen kantorenbeleid te verankeren. Tegelijkertijd is het van belang deze verankering breder te trekken. Het momentum voor uitvoering met de koppelkansen rondom mobiliteit, leefomgeving, klimaat en andere thema’s van brede welvaart is nu! De forse woningbouwopgave, gebiedsontwikkelingen op Winkelsteeg, het stationsgebied en het centrumgebied Lent maken dat dit een strategisch moment is om de keuzes voor nieuwe kantoorontwikkelingen te verankeren.

Gemeente Nijmegen hecht veel waarde aan brede welvaart van inwoners. Met aandacht voor gezondheid, leefomgeving, klimaat en energie gaat brede welvaart verder dan alleen de materiële zaken. De wens volstaat om inwoners perspectief te bieden en hen te laten wonen, werken en leven op die plek waar ze dat het liefst doen. Dit met aandacht voor impact op toekomstige generaties en met het zoveel mogelijk voorkomen van ongewenste neveneffecten van beleid. Vanuit de brede welvaart het daarom belangrijk dat de diversiteit aan vestigingsmilieus voor kantoren groter wordt, met name gericht op het centrum- en station milieu. Dit is goed voor de doorgroei van start ups en draagt bij aan de werkgelegenheid, zowel direct als indirect, stuwend en ondersteunend. In een gemengd milieu met een goede OV-bereikbaarheid kunnen belangrijke ruimtelijke voordelen ontstaan die bijdragen aan de agglomeratiekracht van Nijmegen. Denk aan versterking van economische functies, een ruimer aanbod aan werk en voorzieningen voor huishoudens met kortere reistijden, lagere kosten en hoger rendement bij aanleg van nutsvoorzieningen zoals infrastructuur en OV. Nadelen zijn er uiteraard ook, denk aan stijgende prijzen van vastgoed, hogere kosten voor bouwen in de stad en minder opbrengsten voor ontwikkelaars bij gemengde gebouwen dan monofunctioneel wonen. De voordelen wegen daarbij zwaarder dan de nadelen.

Voorliggend rapport laat zien hoeveel vraag er naar kantoren te verwachten is, gebaseerd op scenario’s, waaronder de woningbouwambities uit de Verstedelijkingsstrategie. De huidige agglomeratiekracht van Nijmegen hangt voor een belangrijk deel samen met de universiteit, de ziekenhuizen en de Novio Tech Campus. Werkgelegenheid in kantoren is daar deels ook een afgeleide van. Spin-offs van de universiteit, toeleverende bedrijven rondom het RadboudUMC, dienstverleners voor high tech bedrijven moeten in kantoren in Nijmegen kunnen landen. Een manier om voldoende ruimte voor kantoren te garanderen is actief te sturen op minimum percentages kantoor op gebiedsniveau in toekomstbestendige gebieden met plancapaciteit. Specifiek worden hier nieuwe ontwikkelingen bedoeld in het centrum- en stationsgebied en innovatie- en campusmilieus. Recent onderzoek in Amsterdam laat zien dat interessante gemengde gebieden minstens een-derde niet-woonfuncties hebben 3. In bijvoorbeeld uw stationsgebied is een-derde een ondergrens. De komende 5 tot 10 jaar zijn er unieke kansen voor gebiedsversterking op de locaties waar het er toe doet: naast de campussen zijn dat in primaire zin het station- en centrumgebied waar u zich sterk moet maken voor kantoorfunctie. Stuur daarbij vooral op ‘wat is nodig om toekomstbestendige kantoorlocaties te krijgen’.

Het gaat niet alleen om kantoren, maar ook om de juiste mix van functies, een aantrekkelijke openbare ruimte en voorzieningen. Dit hangt samen met de conclusie dat u meer op gebiedsniveau moet sturen en minder op gebouwniveau. De risico’s van voortzetting van huidig beleid zonder de beoogde aanscherping van uw beleid hebben naar verwachting ongewenste neveneffecten voor de economie en innovatiekracht van gebieden in Nijmegen en hebben hun impact hebben op de agglomeratiekracht en brede welvaart van de hele gemeente. De breuk in de verhuisketen moet opgevuld worden, anders zal (verdere) verschraling het vestigingsmilieu het gevolg zijn.

3

Zie: https://stadszaken.nl/artikel/5038/vitale-buurt-heeft-minstens-eenderde-functie-niet-wonen

Waar een wil is, is een weg 22.318

11

Advies 2: wees adaptief én proactief door heldere scenario’s en ontwikkelpaden Omdat de toekomst niet geheel te voorspellen is, is het belangrijk om adaptief te kunnen zijn en op veranderingen te kunnen reageren. We noemen dit strategisch proactief én adaptief opereren. Wat daarbij helpt: • Werk met verschillende toekomstbeelden die verder kijken dan alleen de ‘reguliere’ prognosemodellen. We hanteren in dit onderzoek een bandbreedte van een langjarig gunstige economische ontwikkeling en een plusscenario gebaseerd op de woningbouwambities. • Bepaal vooraf de ontwikkelpaden (scenario’s) waarmee u rekening houdt. Dit voorkomt dat u bij moet sturen op het moment dat de vraag zich niet ontwikkelt zoals verwacht. Bijsturen kost tijd en door vooraf te bepalen welke ontwikkelpaden u volgt en wanneer u bijstuurt, kunt u sneller schakelen als ontwikkeling anders zijn dan verwacht. • Samenhangend met het vorige punt: monitoren sterk wat de kantorenmarkt doet (kwantitatief en kwalitatief). Welke dynamiek is zichtbaar? Welke bedrijven vragen om ruimte, en wat voor ruimte is dat? Hoe ontwikkelt het aanbod zich? Welke verzoeken voor ver- of nieuwbouw bereiken u? Et cetera. Met voorliggend rapport is de nulmeting gedaan. Hieraan vervolg geven kan door herhaaldelijke monitoring, u geeft aan een voorkeur te hebben voor om de twee tot vier jaar.

Om snel te kunnen schakelen vinden we dat echt het minimum. Dit geeft u inzichten en de mogelijkheid om te reageren of bij te sturen waar nodig. Formuleer hiervoor bepaalde kantelpunten zoals een leegstands- of aanbodpercentage zodat kantorenmarktpartners weten wanneer u bijstuurt en u niet dan nog de discussie moet voeren. Denk aan het kantelpunt: “Als de leegstand drie jaar op een rij oploopt, dan focussen we ons op de minder toekomstbestendige plekken door 1) transformatie nog sterker aan te moedigen en 2) plancapaciteit met kantoorbestemming in de zachte status te behouden en dus geen plancapaciteit hard te maken of harde plancapaciteit toe te voegen”. Zo herkent iedereen eerder dat er momentum is om bij te sturen. Plek waar dit soort zaken moet landen is het RPW, en de overleggen die u voert met kantoorgebruikers en andere kantorenmarktpartners (beleggers, ontwikkelaars, makelaars).

Waar een wil is, is een weg 22.318

12

Instrumenten die hierin kunnen ondersteunen Kortom, het blijft belangrijk om vinger aan de pols te kunnen houden en eventuele ontwikkelingen in de toekomst alsnog te kunnen aanpassen. Dit kan bijvoorbeeld door het laten vastleggen dat het recht op de ontwikkeling van een kantorenprogramma X gebonden is aan een bepaalde bouwperiode of leegstandspercentage. 4 Ook zogenaamde ‘use it or lose it’-uitgangspunten (limitatieve plantitels) kunnen behulpzaam zijn: hiermee voorkomen gemeenten dat plannen die maar niet los komen blijven liggen, maar wel het hard maken van nieuwe plannen blokkeren. Zie de bijlage voor een nadere uitwerking van instrumenten die hierin kunnen ondersteunen.

Advies 3: versterk de gemengd stedelijke milieus door werkfuncties toe te voegen Nijmegen heeft behoefte aan een kantoorlocatie met een goede functiemix in een bruisende omgeving. Het station- en centrumgebied zijn hiervoor de aangewezen locaties. De functiemix is hier zeker al aanwezig, maar kan nog verder versterkt worden. Vooral als kantoren een prominentere plek krijgen in het programma. Denk aan kantoorontwikkelingen aan de oostzijde van Nijmegen CS. Bedrijven (start- en scaleups) kunnen hier landen als de wens om te ontmoeten centraal staat. Maar ook voor meer volwassen kantoorgebruikers kan dit interessant zijn. Het gemengde stedelijke milieu biedt hiervoor mogelijkheden door de uitstraling en ligging van het gebied enerzijds en de pandkenmerken anderzijds (zie voor het laatste punt advies 4 hieronder). In gemengd stedelijke milieus zijn centrumvoorzieningen met horeca en ontspanningsgelegenheden op loopafstand. Een koffie of lunchplek buiten het kantoor is de normaalste zaak van de wereld. Of een drankje met een hapje na de werkdag is een welkome optie voor veel kantoorgebruikers. Voor Nijmegen, en vooral in het stationsgebied, zijn gemengde stedelijke milieus zonder corporate uitstraling interessant. Dit is anders in vergelijking met andere stationsgebieden in steden met een vergelijkbare omvang als Nijmegen, zoals bijvoorbeeld Arnhem of Den Bosch.

In vergelijking met provinciehoofdsteden zoals Zwolle of Den Bosch is de Nijmeegse kantorenmarkt minder gericht op de grote landelijke zakelijke dienstverleners, en meer gericht op doorgroei van startups en scale ups in de IT, gezondheid en techniek. Al dan niet gerelateerd aan de campussen.

Advies 4: maak ontmoetingskantoren, in deze gemengd stedelijke milieus In deze gewilde gemengde stedelijke gebieden is de toekomst van de kantorenmarkt het ontwikkelen van ontmoetingskantoren. Twee ontwerpprincipes voor ontmoetingskantoren zijn hiervoor interessant. Skyscrapers (smalle, hoge torens) sluiten minder goed aan bij dit gewenste kantorenmilieu. Landscrapers (lagere, brede gebouwen) en andere meer informele kantoorconcepten passen beter. Die typologie biedt mogelijkheden voor grotere vloervelden. Dat maakt ontmoeting tussen afdelingen van een bedrijf maar ook tussen bedrijven eenvoudiger mogelijk. En verkleint ook de hiërarchie binnen een bedrijf. De CEO zit op dezelfde verdieping als de back-office. Een gebouwtype dat goed past is de sandwich: een gemengd gebouw met een levendige plint, daarboven enkele lagen kantoren en de bovenste verdiepingen met woonfuncties. De kantoren vormen zo een buffer tussen het rumoer van de straat en de rust die woningen nodig hebben.

Advies 5: zet in op transformatie van de bestaande voorraad Om transformatie van kantoren op gewenste plekken van de grond te laten komen en op ongewenste plekken tegen te gaan adviseren we om een expliciete (gebiedsgerichte) transformatiestrategie van kantoorpanden met slechte labels naar andere functies, zoals wonen of zorg, op te zetten. Er zijn nog veel kantoren in woonmilieus, langs aanloopstraten en op bedrijventerreinen die uit de voorraad kunnen worden gehaald. Denk bijvoorbeeld aan kantoren op de Singels, zoals de Oranjesingel of Sint Annastraat, waar een woonmilieu ook passend is. Dit kan een impuls zijn voor de kantorenmarkt op gewenste locaties. De kantorenmarkt kan in centrum- en stationsgebied clusteren en vernieuwen. Ook de kantorenparken en campussen ondersteunt u hiermee. Dit beleid moet uiteraard wel gepaard gaan met inzetten op

Bijvoorbeeld: wanneer de leegstand X boven frictieniveau is, gelden spelregels volgens het use it or lose it principe. Is de leegstand lager dan het frictieniveau dan kunnen deze spelregels buiten werking gesteld worden (op basis van een jaarlijkse monitor).

4

13

Waar een wil is, is een weg 22.318

ontwikkeling van nieuwe kwalitatief hoogwaardige kantoren in de milieus waar u de kantoren wilt clusteren. Zonering is hiervoor het passende instrument (zie tabel hieronder). Tabel 1: Voorzet uitwerking zoneringsstrategie (vereist verdere uitwerking) Kantoormilieu Stationsgebied/centrummilieu Centrummilieu

Innovatie/campusmilieu Kantorenpark/ overig OV-knooppunt

Bedrijventerrein (Solitaire) kantoren in woonmilieus

Advies bij aanvraag voor transformatie Transformatie niet toestaan Transformatie niet toestaan, tenzij: • Kantelpunt A • Kantelpunt B • … Transformatie niet toestaan Transformatie niet toestaan, tenzij: • Kantelpunt A • Kantelpunt B • … Transformatie altijd toestaan Transformatie altijd toestaan

Zie de locatieprofielen in hoofdstuk 6 voor een eerste ontwikkelrichting per deelgebied.

Op zoneringsstrategie volgt verdiepend afwegingskader op pandniveau Aanvullend op de kantelpunten op kantoormilieu- en locatieniveau staat hieronder een verdiepend afwegingskader. Het is te gebruiken bij vergunningsaanvragen in kantoormilieus waar transformatie passend is volgens de zoneringsstrategie. Het afwegingskader is toepaspaar op pandniveau en bestaat uit de volgende criteria: • Kwalitatieve aspecten voorgestelde transformatie: is het huidige pand courant als kantoor? Heeft de locatie veel toekomstpotentie voor behoud van kantoorruimte? Is een mix van kantoorruimte met een andere functie (zoals wonen) een mogelijkheid? Hoeveel vierkante meter kantoorruimte is gewenst op de locatie? Is het pand geschikt voor het merendeel van de vraag in Nijmegen? Draagt het transformeren/herontwikkelen bij aan de doelstelling tot het terugbrengen van langdurige leegstand? Beschikt het pand al over een energielabel C of moeten daarvoor nog extra kosten worden gemaakt? Is nu al sprake van langdurige leegstand in het pand? • Ligging voor wonen of andere functie: is de locatie geschikt (te maken) voor wonen (of een andere functie), inclusief de buitenruimte? Is het in een woonomgeving of gemengd gebied gelegen? Wat zijn de kwaliteiten van de plek voor een andere functie zoals wonen? Profiteren andere functies van de transformatie naar een andere functie (zoals wonen)? • Programma passend:

biedt het beoogde nieuwe programma flexibiliteit, bijvoorbeeld in fasering, type en omvang (m2)? Gaat het om transformatie/herontwikkeling of sloop/nieuwbouw? Biedt het voorgestelde programma van het initiatief ruimte om ook andere functies (of andere type woningen) te realiseren, of het beoogde programma gefaseerd op de markt te brengen? • Versterking ruimtelijke structuur: welke andere functies zijn direct in de omgeving gelegen? Sluit de beoogde nieuwe functie daarbij aan of zijn knelpunten te verwachten? • Huisvestingswensen: sluiten de plannen voor de nieuwe beoogde functie (zoals wonen) aan bij de behoefte en programmering van de gemeente Nijmegen? In het afwegingskader wordt daarmee ook nadrukkelijk rekening gehouden met de huidige marktbehoefte en de relatie met andere bouwplannen.

Waar een wil is, is een weg 22.318

14

Figuur 1: Afwegingskader transformatie kantoorpanden Nijmegen

Bron: Stec Groep.

Als een initiatief passend scoort op een criterium kan het volgende criterium worden getoetst. Voor twee van de criteria leidt een ‘niet passend’ niet automatisch tot een afwijzing. Als het programma van een initiatief bijvoorbeeld niet aantrekkelijk is omdat het niet flexibel is, kan het mogelijk nog worden gewijzigd. Daarna kan het kader opnieuw worden doorlopen. Als alle criteria als passend worden beoordeeld leidt dit in beginsel tot een positief advies voor het transformatie/herontwikkeling-initiatief.

Advies 6: versterk uw profiel van health & hightech op de campussen nog meer Health en hightech zijn belangrijke motoren voor start-ups en scale-ups. Al eerder zijn Radboud Universiteit, RadboudUMC en Novio Tech Campus genoemd als uw belangrijkste economische magneten. De campussen moeten excellente omgevingen worden voor bedrijven die echt gelieerd zijn aan de campussen en hun thema’s. Als dat niet scherp wordt bewaakt verwatert het concept en dat is slecht voor de aantrekkingskracht. Hand in hand met het versterken van de campussen gaat dat ook andere kantoorlocaties ruimte bieden aan bedrijven die de campussen (in ruimte of thematisch) ontgroeien. Startups in innovatieve milieus kunnen zo niet doorgroeien naar een scale-up. Ze worden dan gedwongen om te blijven zitten of om termijn uit Nijmegen te vertrekken. Het centrum- en de stationsomgeving zijn het meest kansrijk om levendige kantooromgevingen voor starters en doorstarters te ontwikkelen. Voor een eventuele additionele vestiger die in één keer veel meters nodig heeft zou de locatie Lent geschikt kunnen zijn. Kerkenbos/Brabantse Poort kan de vraag vanuit meer volwassen zakelijke dienstverleners die naast duurzaam vastgoed ook een goede autobereikbaarheid waarderen blijven bedienen. Zet in ieder geval in op onderscheidende milieus in de stad en bewaak het onderscheidende karakter.

Daarmee zorgt u dat locaties elkaar niet beconcurreren. Om de concepten goed te bewaken is ook monitoren van ontwikkelingen, onder andere van innovatiekracht en gedrag van kantoorgebruikers belangrijk. Accountmanagement is hiervoor belangrijk. Door uw bedrijven en hun groeistrategie goed te kennen kunt u vroeg begeleiden in locatiekeuzes.

Advies 7: versterk de uitvoeringskracht van uw strategie door samenwerking met kennispartners en marktpartijen Uw accountmanagement is ook een cruciale schakel in dit advies. Om uw langjarige strategie te blijven ijken is onderhouden van contacten belangrijk. Door regelmatig te spreken met kantooreigenaren, (vertegenwoordigers van) gebruikers en makelaars kunt u wensen en behoeften van ‘de markt’ steeds in beeld hebben. Met name de campussen en (snel)groeiende eindgebruikers vormen belangrijke Partners in Business. Vanuit de gemeente vraagt dit een transparante houding en de bereidheid eindgebruikers nadrukkelijker mee te nemen in de voortgang van (bestuurlijke) processen.

Waar een wil is, is een weg 22.318

15

Advies 8: zet bestaand instrumentarium slim in Markstructurering is een centraal begrip bij het selecteren van de juiste arrangementen om de kantorenmarkt op lokaal en regionaal niveau te clusteren op de gewenste locaties en te borgen dat de gewenste ontwikkeling er ook daadwerkelijk komt. Het gaat dan om het beïnvloeden van de planologischjuridische, financiële en organisatorische kaders waarbinnen publieke en private (markt)partijen opereren. Door die kaders vast te stellen en waar nodig aan te scherpen wanneer bijvoorbeeld gebiedsontwikkeling op gewenste locaties niet automatisch van de grond komt, omdat andere bestemmingen mogelijk een hoger rendement hebben of een lager (ervaren) risicoprofiel met zich meebrengen. Versterken van instrumentarium voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Mogelijke instrumenten om te komen tot binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaan over het vereenvoudigen van gebiedsontwikkeling in situaties van versnipperd eigendom of het mogelijk maken van het verplaatsen van ongewenste plancapaciteit naar locaties waar uitbreiding gewenst is.

Stedelijke kavelruil kan als vrijwillig – door gebiedspartijen te kiezen– instrument aantrekkelijk zijn voor de transitieopgave in hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus, omdat de huidige waarde van het vastgoed vaak lager is dan de toekomstpotentie en omdat sprake is van een versnipperd eigendom met de diversiteit van eigenaren. Het geeft de mogelijkheid de kosten van transformatie of herontwikkeling te compenseren met de waarde die wordt gecreëerd. Dit systeem is alleen interessant als sprake is van positieve waardeontwikkeling, wat bij toevoeging van bebouwbaar vloeroppervlak eerder te garanderen is. Daarnaast kan een te groot aantal eigenaren (meer dan circa vijftien) de onderhandelingen compliceren. Het Rijk heeft in de Aanvullingswet Grondeigendom (inwerkingtreding: 1 januari 2024) een wettelijke regeling voor Stedelijke kavelruil opgenomen. In de wettelijke regeling zit echter geen doorzettingsmacht opgenomen (dat medewerking verplicht kan worden als meer dan bijvoorbeeld 70% van de eigenaren dat aantrekkelijk vindt). We lichten het instrument stedelijke kavelruil verder toe in de bijlage ‘instrumenten’.

Belangrijk is ook op gebiedsniveau te borgen dat er een aandeel kantoorruimte als onderdeel van het totale bouwprogramma tot stand komt (bijvoorbeeld 25% van het totale vastgoedprogramma in een gemengd gebied, met wonen (X%) en voorzieningen (X%) en parkeren), vergelijkbaar met een ‘streepjescode’. Dit kan planologisch vastgelegd worden onder de Omgevingswet. Niet ieder gebouw zal dan het beoogde aandeel kantoorvloer bevatten. Aandelen kunnen op gebouw en gebiedsniveau uitgeruild worden met andere functies. Belangrijk aandachtpunt hierbij is dat kantoorvloer in Nijmegen een lagere commerciële waarde heeft dan bijvoorbeeld woningvloer. Gewerkt kan worden met een verhandelbaar recht waarbij het waardeverschil tussen functies kan worden uitgeruild of kan worden gecompenseerd. Dit principe van verevening tussen functies is in veel gemeenten gebruikelijk en wordt vooral toegepast in de woningbouw. In Gelderland in ieder geval in de gemeente Putten, Ermelo en Maasdriel (bron: Handreiking betaalbare woningen, Stec Groep in opdracht van provincie Gelderland 2023). In de bijlage ‘instrumenten’ leest u meer over de toepassing van bovengenoemde principes en voorbeelden van deze instrumenten.

16

Waar een wil is, is een weg 22.318

4 Bouwstenen behoefteraming kantoren 4.1 Kantorenmarkt gemeente Nijmegen in beeld

Grootste concentraties kantorenvoorraad in/rond centrum en Brabantse Poort De totale kantorenvoorraad in gemeente Nijmegen bedraagt in 2022 circa 455.800 m2 vvo. Historisch gezien lag de kantorenvoorraad tussen 2013 en 2016 rond 495.000 m2 vvo. Vanaf 2016 daalde de voorraad tot circa 454.000 m2 vvo in 2018 waarna de voorraad licht steeg en stabiliseerde. De voorraad is voornamelijk geconcentreerd in het centrum- en stationsgebied en op de kantorenparken Kerkenbos en Brabantspoort. Zie de bijlage voor de locatieprofielen per kantoorlocatie. Figuur 2: Ontwikkeling kantorenvoorraad (> 500 m2 vvo) in de gemeente Nijmegen 500.000 490.000 480.000 470.000 460.000 450.000 440.000 430.000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: NVM/Bak, per 1 januari van desbetreffend jaar (periode 2012 t/m 2022). Bewerking Stec Groep (2022).

PLANOLOGISCHE DEFINITIE VAN KANTOOR IS LEIDEND In deze marktanalyse wordt uitgegaan van de planologische definitie van ‘het kantoor’. Reden is een uniforme benadering in kantorenprognoses. Alleen op deze manier kunnen conclusies getrokken worden over ontwikkelingen door de tijd heen. Ook kan zo een zuivere confrontatie gemaakt worden tussen de toekomstige uitbreidingsvraag en de bestaande plancapaciteit. We sluiten hierbij dus ook aan bij bestaande regionale onderzoeken naar kantoren, zoals onderzoeken van Bak, NVM en de provinciale behoefteraming kantoren die we op dit moment opstellen. 5 In het Provinciaal Inpassingsplan van de provincie Utrecht (2018, p. 99) is goed verwoord hoe een kantoor gedefinieerd wordt:

Onder andere: rapportages ‘Kantoren in Cijfers’ van Bak, Cushman & Wakefield (2022) ‘Onderzoek Verborgen Leegstand Kantoren provincie Gelderland’ en ‘Stand van zaken kantorenmarkt 2022’ van NVM over de belangrijkste ontwikkelingen op de kantorenmarkt op nationaal en provinciaal niveau in 2022.

5

Waar een wil is, is een weg 22.318

17

“Het begrip ‘zelfstandig kantoor’ omvat een gebouw in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid, dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende activiteiten. Het begrip zelfstandig kantoor als een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in bijvoorbeeld fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten beschouwing worden gelaten. Deze definitie heeft geen betrekking op ondergeschikte kantoren. Ondergeschikte kantoren zijn kantoren die in functioneel en ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie, niet zijnde bureaugebonden werkzaamheden of daaraan ondersteunende activiteiten. Ook moeten parkeervoorzieningen uitdrukkelijk niet worden aangemerkt als onderdeel van een zelfstandig kantoor.” Wel zien we dat in het post COVID-tijdperk een verschuiving opgetreden is in de huisvestingswensen en eisen van kantoorgebruikers (zie ook paragraaf 4.3). Het kantoor als plek om te werken is veranderd in een plek om te ontmoeten en te overleggen. Werken achter de laptop kan nu - door de toenemende digitalisering - ook thuis heel goed. De ruimtevraag voor ontmoetingsfuncties vraagt om een andere invulling van het gebouw, maar ook een multifunctionele omgeving draagt hieraan bij.

Toch laat deze verandering onverlet dat in essentie de kantoren zelfstandige eenheden blijven en bureaugebonden werkzaamheden de hoofdzaak van het werk vormen. Als we in het rapport spreken over de ruime definitie van kantoren (dus ook kantoorachtig, bijvoorbeeld kantoren met labfunctie) dan lichten we dit toe. Onttrekking kantoormeters door transformaties ook in Nijmegen zichtbaar Net als in veel andere delen van Nederland worden ook in de gemeente Nijmegen kantoren getransformeerd naar woningen. De transformaties vinden plaats in kantoorpanden die al lang leeg staan, op locaties waarvan het toekomstpotentieel van de kantoorfunctie onder druk staat of de kwalitatieve eigenschappen van het gebouw niet meer aansluiten bij de huisvestingswens van kantoorgebruikers. Een bekende transformatie in Nijmegen is het Estelgebouw. Het ligt op een stuwwal aan de Waal en heeft daarmee uitzicht over de wijde omgeving. Het Estelgebouw is het voormalige hoofdkantoor van Royal Haskoning en in de periode 2014 tot en met 2018 getransformeerd naar 62 woningen. Ook rondom het station van Nijmegen zijn verschillende kantoorpanden getransformeerd of onttrokken aan de voorraad. Denk aan Metterswane dat is gesloopt en de transformatieplannen voor het voormalige UWV kantoor aan de Koninginnelaan. Momenteel zijn er enkele concrete transformatieplannen in Nijmegen.

In totaal gaat het volgens uw inventarisatie over circa 10.000 m2 vvo kantoorruimte in panden. 6 Het is aannemelijk dat een groot deel van deze meters binnen nu en tien jaar aan de voorraad onttrokken wordt. Maar uiteraard zijn hiervoor aan de voorkant geen garanties te bieden. Voorgenomen transformaties kunnen immers vertragen of helemaal niet doorgaan. Ook kunnen er nieuwe transformatieplannen ontstaan. Figuur 3: Estelgebouw (links) en voormalig UWV (rechts)

Bron: Teake Bouma architectuur/stedenbouw (links) & De Gelderlander 2021 (rechts)

6 Dit gaat over het voormalige UWV-gebouw op Koninginnelaan 164 (circa 9.000 m²) en verschillende panden aan de Meijhorst 60e straat (circa 1.000 m²). Deze panden liggen respectievelijk in een station-/centrummilieu of solitair in een woonwijk.

18

Waar een wil is, is een weg 22.318

Gemiddeld zo’n 6% aanbod in de gemeente Nijmegen Jaarlijkse aanbod in de gemeente fluctueert en is gemiddeld zo’n 12,5% in de periode 1997 tot 2021. In 2022 is het aanbod zo’n 26.500 m2 vvo (bron: Funda in Business, december 2022). Met een totale kantorenvoorraad van circa 450.000 m2 vvo ligt het aanbodpercentage in 2022 daarmee rond de 6%. Dat is ongeveer op of net boven frictieniveau en lager dan eerdere jaren. Figuur 4: Ontwikkeling aanbod en opname per jaar in de gemeente Nijmegen, periode 1996 - 2021 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21* Opname per jaar

Aanbod per jaar

Aanbod gemiddeld

Bron: Gemeente Nijmegen (2022). Per 1 januari van desbetreffend jaar. Aanbod in 2021 op basis van een schatting van de gemeente.

Het frictieniveau van 5% is het gewenste percentage leegstand om verhuizingen mogelijk te maken op de kantorenmarkt. Leegstand onder het frictieniveau betekent krapte in het aanbod van kantoren en leegstand boven frictieniveau betekent overaanbod. Kwantitatief gezien ligt het aanbod in de gemeente Nijmegen dus dichtbij het gewenste frictieniveau. Echter, dit frictieniveau zegt niet of het aanbod ook kwalitatief passend is bij de vraag van kantoorgebruikers in de gemeente Nijmegen. Juist omdat er in Nijmegen – in vergelijking met andere steden- met name in de centrum- stationsomgeving weinig aanbod in vernieuwd of herontwikkeld is er vanuit kwalitatief oogpunt weinig diversiteit in de beschikbare voorraad naar grootte en gewenst vestigingsmilieu. Vooral kleine transacties tot 1.000 m2 vvo op de Nijmeegse kantorenmarkt De dynamiek (aantal huurtransacties) op de kantorenmarkt in gemeente Nijmegen laat sinds 2012 zien dat er vooral transacties kleiner dan 1.000 m2 vvo hebben plaatsgevonden. Het gaat om circa 80% van het totaal aantal transacties afgelopen 10 jaar. Vooral op de locatie Brabantse Poort is de opname in vierkante meters het hoogst. In het centrumgebied zijn weinig opnames, maar bleek ook het aanbod zeer beperkt. 7 Naast deze geregistreerde opnames zijn er ook off-market transacties geweest die dus niet in deze statistieken terugkomen.

De werkelijke opnames kunnen daardoor hoger liggen dan deze cijfers. Over het algemeen geven geregistreerde opnames een goed beeld van wat er jaarlijks aan transacties plaatsvindt. Relatief grote kantorenvoorraad op snelweglocaties en langs uitvalswegen Veel kantoorgebruikers in de gemeente Nijmegen zoeken een locatie op Brabantse Poort of Kerkenbos. Beide locaties vallen onder het kantoormilieu ‘kantorenpark/overig OV-knooppunt’. Ook zijn deze locaties goed bereikbaar via de snelweg. Ongeveer 50% van de totale transacties vond plaats binnen dit locatietype. Dit heeft twee oorzaken. Allereerst is de kantorenvoorraad in dit milieu relatief groot. In de gemeente staat (grofweg) zo’n 25% van de voorraad op Kerkenbos of Brabantse Poort. Een tweede oorzaak is dat de panden op deze locaties kwalitatief hoogwaardig zijn terwijl de prijzen relatief laag uitvallen. In 7

Bron: Dynamis – Sprekende Cijfers kantorenmarkten Nijmegen over 2020, 2021 en 2022.

19

Waar een wil is, is een weg 22.318

het marktpanels met makelaars, vastgoedeigenaren en andere experts van de Nijmeegse kantorenmarkt werd opgemerkt dat de hoge dynamiek op de kantorenparken vooral te danken is aan de kwalitatief hoogwaardige gebouwen en het beperkte (hoogwaardige) aanbod in het centrum van Nijmegen. De labelC verplichting waarop kantoorgebruikers nu anticiperen speelt hierin een rol. Het aanbod in het centrum kan hieraan onvoldoende aan tegemoetkomen. Als we de dynamiek vergelijken met het woon-werkverkeer in de gemeente Nijmegen, dan zien we dat de auto dominant is (39%), net als verkeer te fiets en te voet (38%). Meer dan 20% gebruikt het OV in Nijmegen. Ter vergelijking: in de G4 (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht) ligt dit percentage op 33%. De auto heeft daarmee een relatief groter belang voor werk- en kantoorlocaties in de gemeente Nijmegen vergeleken met gemeenten in de Randstad. We verwachten dat de hoge kwaliteit van de gebouwen en de huidige dominantie van de auto doorwerkt in het belang van kantoren op de kantorenparken nabij snel- en uitvalswegen. Vergeleken met de G4 zal dit type locaties in de gemeente Nijmegen richting de toekomst relatief minder in populariteit afnemen. Ook omdat de OV-bereikbaarheid hier hoog is. Treinstation Dukenburg ligt op steenworp afstand. In paragraaf 4.3 gaan we nader in op trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt.

Figuur 5: Aandeel vervoerswijze woon-werkverkeer 0%

5%

10%

Auto OV Fiets/Te voet

15%

20% 35%

22%

25%

30%

35%

40%

39% Gemeente Nijmegen G4 Nederland

33% 32%

45%

38%

Bron: CBS, Onderweg in Nederland (ODiN). N.B.: dit gaat over al het woon-werkverkeer, niet alleen naar kantoor(locaties).

Innovatieve bedrijven grotendeels volwassen Er zijn in Nijmegen circa 165 innovatieve bedrijven in kantoren aanwezig volgens Innovatiespotter. In aantal innovatieve bedrijven is Nijmegen onderscheidend in het innovatieve karakter vergeleken met een gemeente als Assen. Vergeleken met Utrecht en Amersfoort heeft Nijmegen een hoog innovatief karakter binnen kantoorgebruikers. Figuur 6: Vergelijking innovatieve bedrijven in kantoren per gemeente Gemeente Nijmegen Utrecht Amersfoort Assen

Kantorenvoorraad* 455.800 2.804.000 799.500 260.000

Aantal innovatieve bedrijven in kantoorpanden**

Grootste sectoren*** 165 233 242 61

ICT, health, bouw ICT, bouw, health ICT, bouw, agrifood ICT, bouw, hightech

* Bron: Kantorenvoorraad dhr. Bak, peildatum 31-12-2021. Monitor kantoren gemeente Utrecht, 2021. ** Het gaat hier om innovatieve bedrijven in een gebouwfunctie ‘kantoor’ volgens de BAG. ***Een bedrijf kan onder meerdere innovatieve sectoren vallen. Alle aanduidingen per innovatief bedrijf zijn meegewogen in deze bepaling.

20

Waar een wil is, is een weg 22.318

In totaal zijn deze 165 innovatieve bedrijven in kantoren goed voor circa 3.150 tot 6.500 banen (onderin en bovenin bandbreedte). 8 Dat is respectievelijk 3 tot 6% van het totaal aantal banen in de gemeente Nijmegen. De meeste van deze innovatieve bedrijven zijn volwassen (55%). Zo’n 30% van deze bedrijven zijn scale-ups en de resterende 15% start-ups. Figuur 7: Innovatieve bedrijven per sector (links) en aantal banen (rechts) 4% 1%

2%

1%

7%

7%

12%

28%

3% 2% 8%

10%

3%

0%

9%

44%

4%

Agrifood Bouw Chemie Circulair Energie

27%

25% 3%

Health Hightech ICT

Bron: Innovatiespotter.nl (2022). Bewerking Stec Groep. Het gaat hier om innovatieve bedrijven in een gebouwfunctie ‘kantoor’ volgens de BAG.

Innovatieve clusters zichtbaar op campusgebieden Op Campus Heijendaal is health de grootste sector door de aanwezigheid van RadboudUMC. Op Kerkenbos, Brabantse Poort, de Singels en Keizer Karelplein zijn ICT clusters te herkennen. Op de andere kantoorlocaties is er een mix van sectoren. In de locatiebladen in hoofdstuk 6 gaan we in op het grootste innovatieve cluster per kantoorlocatie, inclusief voorbeelden. Figuur 8: Alle innovatieve bedrijven in Nijmegen (links) en innovatieve bedrijven in kantoren* (rechts)

Bron: Innovatiespotter.nl (2022). Bewerking Stec Groep. * Het gaat hier om bedrijven in een gebouwfunctie ‘kantoor’ volgens de BAG.

Daarbij is de verwachting dat niet alle banen bij innovatieve bedrijf daadwerkelijk innovatief zijn. Geen onderdeel van de analyse zijn (financiële) holdings.

8

21

Waar een wil is, is een weg 22.318

WERKWIJZE INNOVATIESPOTTER Wanneer wordt een bedrijf aangemerkt als innovatief? De analysetool van Innovatiespotter scant dagelijks 2 miljoen websites van bedrijven. Dit geeft real time informatie over waar bedrijven zich mee bezig houden. Uit onderzoek van Innovatiespotter en CBS blijkt dat de kans dat innovatieve bedrijven niet gevonden worden omdat ze geen website hebben minder dan 0,1% is. Naast websites van bedrijven worden openbare registers gebruikt over deelname van bedrijven aan innovatienetwerken of ontvangen innovatiesubsidies, congressen, startup programma’s zoals incubators, accelerators en andere stimuleringsprogramma’s voor start- en scale-ups, subsidies die bedrijven ontvangen hebben (RVO, energie-innovatiesubsidies, RAAK, et cetera). Innovatiespotter beschikt over 750 openbare bronnen die deze gegevens bevatten, waarvan 200 startup programma’s. Bedrijven worden standaard in negen sectoren ingedeeld waarin vrijwel alle startups en innovatieve bedrijven zijn in te delen. Hiervoor raadpleegt Innovatiespotter roadmaps en innovatieagenda’s uit beleidsdocumenten van de overheid, brancheorganisaties en kennisinstellingen. Op basis van de laatste ontwikkelingen worden algoritmes getraind die bedrijven uit alle mogelijke sectoren identificeren. Deze sectoren sluiten aan bij het Topsectorenbeleid: agrifood, circulaire economie, energie, health en hightech.