Jaarverslag 2024 Stichting Huurteams Nijmegen
Tekst van het document
A Groenestraat 294, 6531JC, Nijmegen T 06 24 24 74 73 W www.huurteamsnijmegen.nl E info@huurteamsnijmegen.nl
Van:
Stichting Huurteams Nijmegen Groenestraat 294 6531 JC Nijmegen
Aan:
Gemeente Nijmegen Bureau Contracten en Subsidies t.a.v. mw. L. Thielen Beleidsadviseur Stadsontwikkeling t.a.v. hr M Kreling Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Ons kenmerk:
2024-JV/001
Betreft:
Aanbieding jaarverslag en jaarrekening 2024
De dato:
13 maart 2025
Geacht college van burgemeester en wethouders, Hierbij biedt Stichting Huurteams Nijmegen haar jaarverslag over 2024 aan. Het verslag bevat zowel een secretarieel gedeelte over de verrichte werkzaamheden en de jaarrekening 2024 inzake de financiële baten en lasten. Het jaarverslag over 2024 wordt tevens gepubliceerd op de website van Huurteams Nijmegen. De stichting heeft een publicatieplicht, omdat zij een algemeen nut beogende instelling is. U wordt vriendelijk verzocht een afschrift van dit schrijven, inclusief het verslag, te doen toekomen aan alle leden van de gemeenteraad. Hoogachtend,
Peter Koning Directeur Huurteams Nijmegen
Bijlage: jaarverslag 2024
Jaarverslag 2024 Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Inhoud: Managementsamenvatting
3
Samenvatting van de cijfers over 2024
5
Samenvatting van behaald resultaat 2024
5
Leeswijzer
5
1.
6
2.
3.
Gegevens van huurders en zaken Terminologie
6
Algemeen beeld
6
Aantallen en looptijd
7
Afgeronde klachten
8
Studenten
8
Intimidatie
8
Reguliere klachten en procedures
9
Klachten
9
Procedures
10
Huurprijs
11
Huurverhoging
12
All-in prijs
12
Servicekosten
13
Onderhoud
14
Borg
14
Overig
15
4. Incasso en rechtszaken
15
5. Beleid
16
Reflectie beleidsdoelen
16
6. Financiële verslaglegging
17
7. Bijlage: jaarrekening 2024
18
2 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Managementsamenvatting Voor de subsidieperiode van 2023 t/m 2026 is het doel van Stichting Huurteams Nijmegen (SHN) vastgelegd in het huidige beleidsplan voor deze periode. Hierin is de gestelde ambitie van SHN om voor 2024 minimaal 500 zaken te behandelen en minimaal €400.000,- aan onrechtmatige kosten te besparen. De werkzaamheden van SHN worden in 2024 gefinancierd door middel van een jaarlijkse subsidie van €210.000, van de gemeente Nijmegen. Deze subsidie is bedoeld om enerzijds de werkzaamheden te bekostigen om de huurders in de gemeente Nijmegen gratis te kunnen bijstaan en anderzijds om extra kosten zoals loonkosten en de stijgende inflatie op te vangen. Het in 2023 opgestarte gemeentelijke meldpunt voor Huurders Nijmegen in het kader van de wet goed verhuurderschap, is in 2024 verder ontwikkeld en de samenwerking met de gemeente is verder uitgediept. De werkzaamheden en resultaten van het meldpunt worden separaat bekend gesteld. Door invoering van het meldpunt is een lichte daling te zien in het aantal klachten bij Huurteams omdat meldingen die onder de wet goed verhuurderschap vallen door huurders nu bij het meldpunt worden gedaan. In 2024 was SHN voor iedereen in Nijmegen toegankelijk en in het bijzonder voor huurders in een kwetsbare positie. Denk hierbij aan (internationale) studenten en sociaal kwetsbaren.
Sinds de oprichting is er een duidelijke uitbreiding waarneembaar binnen het cliëntenbestand van huurders zijnde studenten, naar huurders van woningen/kamers van particuliere verhuurders. Ook weten individuele huurders van corporatiewoningen ons steeds beter te vinden. Het jaar 2024 laat een procentuele toename zien van het aantal onderhoudsklachten over schimmel en vocht. Dit geldt zowel binnen de particuliere markt als bij de woningcorporaties. Door de verminderde opbrengsten proberen verhuurders te bezuinigen op onderhoud. De vocht- en schimmelklachten worden tegelijkertijd verergerd door het minder verwarmen van alle ruimtes door de bewoners in de woning vanwege de hoge energieprijzen. Door het verder afnemende aanbod van betaalbare huurwoningen en kamers binnen de gemeente Nijmegen is de huurmarkt in 2024 verhardt ten opzichte van de afgelopen jaren. De belangen van verhuurders en van huurders lopen steeds verder uiteen. De verharding is merkbaar door enerzijds een lichte daling in het aantal meldingen omdat huurders met een tijdelijk contract geen conflict met hun verhuurder aangaan (zij nemen de klachten voor lief om zo hun woonruimte niet te verliezen) en anderzijds is dit te merken omdat conflicten minder snel minnelijk geschikt worden tussen partijen, en als procedure bij de Huurcommissie worden aangemeld.
Deze trend is in 2023 begonnen en zal naar verwachting in de komende jaren niet verdwijnen. Invoering van de nieuwe wetten zoals de wet goed verhuurderschap, de wet betaalbare huur en de wet vaste huurcontracten hebben deze verharding in de hand gewerkt. Door deze wetten en de invoering van nieuwe fiscale regels voor huiseigenaren is het in 2024 nog minder rendabel geworden om woningen te verhuren. Hierdoor zien we de toenemende tendens dat woningeigenaren de woning proberen te verkopen. Huurders zijn hiervan de dupe omdat een woning in lege staat meer opbrengt dan bewoond met huurders. SHN ziet dan ook een toename van het aantal klachten inzake het beëindigen van een lopend huurcontract. Anderzijds is er een tendens dat verhuurders een (hoge) afkoopsom betalen als huurders kiezen om vrijwillig te vertrekken. Door de invoering van de nieuwe wetgeving is er in 2024 door verhuurders van woningen in Nijmegen frequenter advies aan SHN gevraagd met name inzake contracten en afrekeningen servicekosten teneinde geschillen op voorhand te voorkomen. Binnen Nijmegen wordt na de invoering van de wet vaste huurcontracten, kamers en appartementen toch tijdelijk verhuurd via zogenaamde ‘short stay’ contracten. De huurprijzen zijn bij deze contracten niet gereguleerd en huurders hebben geen huurbescherming.
Hierdoor kan SHN, bij klachten, voor deze groep niet meer veel doen dan doorverwijzen naar verdere rechtshulp. Het mag duidelijk zijn dat de situatie in Nijmegen voor huurders in 2024 is verslechterd door enerzijds het bestaande gebrek aan woonruimte en anderzijds door invoering van nieuwe wetgeving waardoor nog meer woonruimte uit het reguliere huurbestand wegvalt. Het aantal behandelde en afgeronde klachten in 2024 bedraagt met 688 een positief resultaat. In totaal werd €584.332.98 bespaard. In 2024 hielp SHN 415 huurders, waarvan 397 in reguliere zaken en 18 huurders in incassoen rechtszaken. Er werden 11 incasso- en rechtszaken afgehandeld. Eind 2024 stonden nog 97 reguliere klachten en 7 incasso- en rechtszaken open. Er is geen spraken van achterstand bij de Huurcommissie en de doorlooptijd bedraagt gemiddeld 3 maanden. Afgelopen jaar heeft SHN 27 klachten bij de Huurcommissie voortijdig ingetrokken. Dit heeft als reden een bereikt akkoord met de verhuurder kort na het indienen van een zaak. In 2024 zijn er 55 inhoudelijke uitspraken gedaan door de huurcommissie.
3 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Woningnood/kamernood heeft in 2024 een toename veroorzaakt in het aantal intimidatie klachten bij onze stichting. Meestal is deze intimidatie gericht tegen de huurder met als doel het contract vroegtijdig te beëindigen en de woning zo snel mogelijk leeg op te leveren. SHN geeft huurders altijd het advies om hiervan aangifte te doen bij de politie en stuurt deze huurders ook door naar het meldpunt Huurders Nijmegen. In 2024 zijn 9 gevallen van intimidatie gemeld. Intimidatie heeft in 2024 niet geleid tot het stopzetten van een procedure. Het aantal directe vrijwilligers is in 2024 verder gedaald van vier in het begin van 2024 naar 2 in december van het jaar. Een van deze vrijwilligers werkt t.b.v. onze social-media platforms. Hiertegen is het aantal vaste (parttime) juridische medewerkers toegenomen tot 6 vaste krachten met een parttime arbeidscontract (3,2 Fte). Verdere groei naar 4 Fte is in de komende jaren voorzien. Door deze toename heeft SHN het aantal werkplekken uitgebreid tot 7. Dit is te zien aan de toename van kosten op ICT-middelen. Dit komt omdat enerzijds drie computers onvoorzien moesten worden vervangen en tegelijkertijd het aantal computers en beeldschermen moest worden uitgebreid. De kennisopbouw en kennisbehoud bij onze medewerkers is in 2024 slechts gedeeltelijk succesvol gebleken.
Door de invoering van nieuwe wetgeving zal er in 2025 extra aandacht worden besteed aan opleidingen. In 2024 is verdergegaan met de veranderingen die zoals ook in het beleidsplan zijn verwoord en die leiden tot een vereenvoudigde bestuursstructuur. In januari 2024 is SHN overgaan tot 1 bestuurslaag van drie bestuurders waaronder de directeur en heeft er in de loop van het jaar een wisseling plaatsgevonden binnen de raad van advies (3 leden). De bestuurders van de stichting krijgen in 2024 een vrijwilligersvergoeding voor hun diensten. Hiermee blijft SHN in 2024 voldaan aan alle ANBI vereisten. Door invoering van de nieuwe wet “Kwaliteit incasso dienstverlening” werd SHN in de loop van 2024 v.w.b. de incasso trajecten geconfronteerd met een verscherping van de eisen waar onze stichting als incassodienstverlener aan moet blijven voldoen. SHN heeft tot 1 april 2025 de tijd om aan alle eisen die de wet stelt te voldoen. De bijkomende kosten zijn inmiddels financieel afgedekt voor 2024 en 2025. Voor de jaren hierna zijn dit onderwerp van besprekingen met de gemeente Nijmegen. Concluderend kan voor het jaar 2024 worden gesteld dat SHN haar gestelde doelen heeft gehaald, een financieel gezonde stichting is gebleven en dat huurders in Nijmegen SHN in voldoende mate hebben weten te vinden.
Wij hebben onszelf terugverdiend door in 2024, met een professionele organisatie, onwettige kosten berekend aan huurders in Nijmegen, primair via bemiddeling maar ook via vordering en rechtszaken weten terug te halen. Advies en juridische bijstand bij een gang naar de Huurcommissie of rechter is door ons laagdrempelig en kosteloos geleverd. Door de blijvende tekorten aan betaalbare woningruimte in Nijmegen is de verwachting dat deze bijstand ook in de toekomst noodzakelijk zal blijven.
4 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Samenvatting van de cijfers over 2024 ● ● ● ●
● ● ● ●
● ●
688 klachten behandeld. 591 reguliere klachten afgehandeld per 31 december 2024. 97 reguliere klachten open op 31 december 2024. 415 huurders geholpen, waarvan: o 397 huurders in reguliere zaken o 18 huurders in incasso- en rechtszaken 99 klachten ingediend bij de Huurcommissie waarvan 27 klachten zijn ingetrokken en 72 klachten inhoudelijk zijn behandeld, 89,9% gewonnen1. 11 incasso- en rechtszaken (30 klachten) afgerond, 73,4% gewonnen 2 incasso en 5 rechtszaken open op 31 december 2024. Besparing van € 584.332,98 waarvan: o € 528.062,88 in reguliere zaken o € 56.270,10 in incasso- en rechtszaken Op 31 december 2024 ondersteunde 2 vrijwilligers SHN Gemeentelijke subsidie in 2024 van € 210.000,00
Samenvatting van behaald resultaat 2024 Tabel 1: Samenvatting
Soort klacht
Afgeronde klachten
Huurprijs
113
Huurverhoging All-in prijs Servicekosten Onderhoud
35 4 197 104
Borg Overig 2
Behaalde besparing
26 112
€ € € € € € € € €
229.258,44 35.904,89 30.482,63 0 86.140,31 123.943,68 3.309,20 5.380,73 13.643,00
Totaal regulier
591
€
528.062,88
Incasso- en rechtszaken Totaal
30
€
56.270,10
621
€
584.332.98
Leeswijzer
Tabel
Pagina 5&6
11
7&8 9 & 10 11 12 & 13
11/12 12 13 14
n.v.t. n.v.t.
14 14
14
15
Dit verslag is als volgt ingedeeld: in hoofdstuk 1 wordt een algemeen beeld gegeven van de verrichte werkzaamheden in 2024. Dat betreft de 591 reguliere klachten en de 11 incasso- en rechtszaken met 30 klachten, waarin SHN werkzaamheden heeft verricht. In de hoofdstukken 2 en 3 ligt de focus op de afgeronde reguliere klachten. Om inzichtelijk te maken hoe de in 2024 behaalde resultaten zich verhouden tot voorgaande jaren wordt verkort resultaten uit 2022 en 2023 weergegeven in de diverse tabellen. Besparingen vermeld onder bewoningsduur worden berekend met een bewoningsduur van drie jaar. In hoofdstuk 4 lichten we de resultaten van de in 2024 afgeronde incasso- en rechtszaken uit. Het verslag wordt afgesloten met de financiële verantwoording van het afgelopen jaar.
1
De voortijdig ingetrokken zaken worden als gewonnen beschouwd vanwege het bereikte akkoord. 2 In de overige zaken zijn hier 32 zaken opgenomen m.b.t. contractcheck/opzegging
5 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
1. Gegevens van huurders en zaken Terminologie
Met dit jaarverslag laat SHN zien hoeveel huurders zich in 2024 gemeld hebben, welke klachten zij hadden en welke werkzaamheden Huurteams Nijmegen heeft verricht om die klachten te verhelpen. ● Van een klacht is sprake als een huurder een conflictsituatie heeft met zijn verhuurder. ● Van een procedure is sprake wanneer een klacht niet door bemiddeling tot een goed einde gebracht kan worden en SHN namens de cliënt een verzoek bij de Huurcommissie of een vordering bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. ● SHN maakt onderscheid tussen reguliere klachten en incasso- en rechtszaken. De term reguliere klacht wordt gehanteerd voor klachten die door de Huurcommissie of door een overeenkomst/middeling beslecht kunnen worden. Een klacht die door de kantonrechter beslecht wordt, valt in de categorie incasso- en rechtszaken. Vorderingen die na een uitspraak van de Huurcommissie via een incasso traject moeten worden afgedwongen vallen ook in deze categorie.
Algemeen beeld
Huurcommissie In 2024 werden alle zittingen van de Huurcommissie digitaal gehouden, waardoor reistijden tot het verleden behoren. Hierdoor kunnen meerdere zaken per dag door de commissie worden behandeld. Hierdoor is er in 2024 een zeer acceptabele doorlooptijd van gemiddeld drie maanden per zaak. Sommige individuele klachten bij de Huurcommissie kennen een langere doorlooptijd van ongeveer 6-7 maanden. Dit zijn specifieke zaken op het gebied van woningverbetering en woningisolatie en zaken op het gebied van energieprestatie vergoedingen. Dit is te wijten aan het beperkte aantal rapporteurs die de Huurcommissie heeft met kennis op deze gebieden. Werknemers en Vrijwilligers SHN merkt dat, door de hoge studielasten, het moeilijker wordt om vrijwilligers onder de studenten rechten te werven. Hierdoor is besloten dat deze een maandelijkse belastingvrije vrijwilligersvergoeding krijgen. Deze is terug te vinden in de loonkosten 2024. Tegelijkertijd worden er, conform het gestelde in het beleidsplan 2023-2026, meer vaste werknemers aangesteld met meer marktconforme salarissen. De groei van 2,7 Fte naar uiteindelijk 4 Fte zoals in het beleidsplan is opgenomen is ook in 2024 doorgezet. Ondanks dat het voorziene aantal vrijwilligers niet is gehaald, is er door het verhoogde aantal vaste werknemers geen achterstand in werkzaamheden of een verhoging van wachttijden bij SHN opgetreden.
6 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Aantallen en looptijd
Reguliere klachten Huurteams Nijmegen heeft in 2024 werkzaamheden verricht ten behoeve van 688 reguliere klachten. Hiervan zijn er 591 afgerond. Het grootste deel van deze klachten is ook gestart in 2024. De openstaande klacht uit 2023 is inmiddels ook afgerond. De klachten die nog openstaan (97) zullen naar verwachting in de eerste helft van 2024 worden afgesloten. Deze snellere doorloop van de klachten is vooral te danken aan de goede doorlooptijden van de Huurcommissie. Figuur 1: Reguliere klachten 2024
Reguliere klachten 2024
Openstaand op 1 januari 2025 0
97
Afgehandeld in 2024 1
591
0
100
200
300
400
500
600
Startdatum 2023
Afgehandeld in 2024 1
Openstaand op 1 januari 2025 0
Startdatum 2024
591
97
700
Incasso- en rechtszaken In 2024 heeft Huurteams Nijmegen werkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van 11 incasso- en rechtszaken en ten bate van 18 cliënten met totaal 30 klachten. Op 1 januari 2025 stonden er nog 7 incasso- en rechtszaken open. We constateren dat dit jaar alle besparingen zijn ontstaan uit uitspraken van de Huurcommissie. Dit jaar zijn geen aanvullende besparingen verkregen. Aanvullende besparingen zijn gelden die tijdens het incassotraject of tijdens een rechtszaak aan de zaak worden gevoegd zoals bijvoorbeeld niet uitbetaalde borg na de verhuizing. De 7 zaken (2 incasso- en 5 rechtszaken) die nog openstaan op 1 januari 2025 zijn allemaal in 2024 gestart. Figuur 2: Incasso- en rechtszaken 2024
Incasso- en rechtszaken 2024 Openstaand op 1 januari 2025
7
Afgehandeld in 2024
5
0
2
6
4
Startdatum vóór 2024
6 Startdatum 2024
7 / 40
8
10
12
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
2. Afgeronde klachten Studenten
Huurteams Nijmegen houdt bij welk percentage van haar cliënten student is. Dit jaar was 41,5% van de cliënten student.3 46,75% van de afgehandelde klachten was afkomstig van studenten De registratie of iemand al dan niet studeert heeft geen invloed op de door Huurteams Nijmegen aangeboden dienstverlening. Tabel 2; Studenten-niet studenten
Verdeling Klachten
Aantal 2024 591
Aantal 2023 703
Aantal 2022 659
Student
276 (46,75%)
290 (41,25%)
335 (50,83%)
Niet-student
315 (53,25%)
413 (58,75%)
324 (49,17%)
411
473
453
Student
171 (41,5%)
174 (36,75%)
217 (47,92%)
Niet-student
240 (58,5%)
299 (63,25%)
236 (52,08%)
Cliënten
Intimidatie
In 2024 is er een stijging in het aantal intimidatie gevallen waargenomen. In 2024 zijn 9 concrete intimidatie gevallen geconstateerd. Dit heeft overigens niet geresulteerd in stopzetting van de zaak. Door SHN is in drie gevallen schriftelijk contact opgenomen met de verhuurder om hem op zijn gedrag aan te spreken. In de andere gevallen was de melding door huurder al gedaan naar het meldpunt Huurders Nijmegen. Huurteams Nijmegen bespreekt intimidatie zo vroeg mogelijk binnen de klachtafhandeling waardoor cliënten beter weten hoe om te gaan met intimidatie en de rol van onze stichting hierin. Ook wordt bij intimidatie de melder verzocht een melding te maken bij meldpunt Huurders Nijmegen om zodoende eventuele bestuursmaatregelen van de Gemeente Nijmegen te ondersteunen. Tabel 3; Intimidatie
Intimidatie Zaak afgebroken
Aantal 2024 0
Aantal 2023 2
Aantal 2022 0
Zaak doorgezet
9
5
6
Procentueel totaal zaken
0%
1,47%
0%
Totaal
9
7
6
SHN constateert dat het intimiderend gedrag in de laatste twee jaar voornamelijk als doel heeft om de huurder te laten besluiten om uit de woning te vertrekken. Dit omdat de woning bij verkoop op de huizenmarkt leeg ongeveer 2040% meer waard is. Soms gebeurt dit door gebruik van onterechte gronden over redenen van beëindiging van het contract en soms door herhaaldelijk en onnodig contact zoeken met de huurder(s).
3
In sommige gevallen blijft de identiteit van degene die advies vraagt onbekend. In dat geval wordt de cliënt als niet student geadministreerd.
8 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
3. Reguliere klachten en procedures Klachten
In dit hoofdstuk wordt uiteengezet op welke wijze Huurteams Nijmegen in 2024 de 591 reguliere zaken heeft afgerond. Het aantal ligt iets lager dan vorig jaar, maar de bespaarde gelden uit deze klachten zijn echter toegenomen. Opvallend is dat het aantal zaken waarin een geschil was over een all-inhuurprijs wederom verder is gedaald. Dit is te verklaren door de hoge energieprijzen 2024 waardoor huurders een voordeel halen bij het ontbreken van aparte servicekosten waarin de energiekosten zijn verwerkt. Ook de toename in het aantal servicekosten is voor een groot gedeelte te wijten aan de hoge energieprijzen waardoor huurders eerder dan voorgaande jaren een onderliggende factuur eisen van de verhuurder omdat er bijbetaald moet worden. Figuur 3 geeft weer hoe deze klachten in 2024 over de verschillende categorieën waren verdeeld. Figuur 3: Uitsplitsing van klachten
Soort klachten 2024 Overig
113
75
112
9
Borg
28 26 111
Onderhoud
104
167 243 224 197
Servicekosten
All-inhuurprijs
7 4
21
34 42 35
Huurverhoging
128 153
Huurprijs
113 1 7 9
Intimidatie
659
Totaal
591 0
100
200
300
400
500
Totaal
Intimidatie
Huurprijs
2022
659
1
128
2023
703
7
153
42
7
224
2024
591
9
113
35
4
197
600
Huurverhog AllServicekost Onderhoud ing inhuurprijs en 34 21 243 111
9 / 40
700
703 800
Borg
Overig
9
113
167
28
75
104
26
112
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Procedures
Figuur 4 laat zien hoeveel procedures met welke klachten SHN heeft gevoerd. Hierbij dient te worden vermeld dat zaken waarvoor nog een verzetstermijn geldt, niet zijn verwerkt voor 2024. Deze zijn immers nog niet bindend. Dit zorgt ervoor dat deze zaken nog niet zijn verwerkt in onderstaand figuur, terwijl zij behoudens verzet wel zijn afgerond bij de Huurcommissie. Deze procedures worden meegenomen over 2025. Er zijn in 2024 totaal 99 procedures ingediend bij de Huurcommissie. Figuur 4: Afgeronde reguliere procedures
Reguliere procedures 2024 1 0 1
Huurverhoging
15
Huurprijs
38
50
0 1 1
All-inprijs
52
Servicekosten
40 3
Onderhoud
58
19 19 71
Totaal
128
99 0
20
40
60
2022
Totaal 71
Onderhoud 3
Servicekosten 52
2023
128
19
2024
99
19
80
100
120
140
All-inprijs 0
Huurprijs 15
Huurverhoging 1
58
1
50
0
40
1
38
1
Tabel 4 laat zien op welke wijze alle procedures zijn afgerond in 2024. In 72 zaken is inhoudelijk uitspraak gedaan door de Huurcommissie. 27 zaken zijn voor de uitspraak ingetrokkenen. In alle 27 gevallen wegens het bereiken van een overeenkomst tussen de partijen. (Noot: Vanwege wettelijke termijnen, met name in geval van toetsing en servicekosten, is het verstrijken van de vervaltermijn altijd aanleiding om de zaak pro-forma in te dienen ondanks dat bemiddeling nog gaande is. Indien partijen er niet onderling uitkomen kunnen cliënten alsnog terugvallen op de procedure, zonder dat hun rechten inmiddels zijn vervallen.) Tabel 4: Inhoudelijke uitspraken Huurcommissie
Inhoudelijke uitspraken Huurcommissie Afgesloten procedures Inhoudelijke uitspraak Ingetrokken wegens overeenkomst wegens intimidatie
2024 99 72 27 27 0
10 / 40
2023 128 56 72 72 0
2022 71 38 33 33 0
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Huurprijs
In 2024 zijn totaal 113 klachten afgesloten over de huurprijs.4 Bij deze klachten beoordeelt Huurteams Nijmegen vooral aan de hand van een huisbezoek/puntentelling wat de wettelijke maximale kale huurprijs is. Indien partijen er via middeling niet uitkomen, wordt met toestemming van cliënt een procedure bij de Huurcommissie gestart. Tabel 5 laat zien dat in 2024 het gelukt is om in 52 gevallen (46%) een huurverlaging te bewerkstelligen. Dit werd bereikt via een overeenkomst of via een procedure bij de Huurcommissie. SHN heeft in 3 gevallen de procedure bij de Huurcommissie over de huurprijs verloren en heeft 7 procedures voortijdig gestopt. Deze zijn gestopt vanwege verhuizing en in 2 gevallen vanwege het uitblijven van reactie van client. Tabel 6 laat zien welke besparingen zijn behaald uit de 52 gewonnen klachten. Hierin valt met name op, dat de besparingen op de huurprijs bij een uitspraak van de Huurcommissie dit jaar fors zijn toegenomen. Dit is weer te wijten aan de krapte op de woningmarkt waardoor huurders in Nijmegen initieel akkoord gaan met een (te) hoge huur en bij het overgaan naar een vast contract deze huurprijs wettelijk laten controleren/toetsen. Tabel 5: Resultaten klachten huurprijs
Huurprijs Gewonnen overeenkomst procedure Verloren Advies Gestopt wegens intimidatie Totaal
2024 52 14 38 3 51 7 0 113
2023 66 28 38 5 75 7 0 153
2022 44 36 8 0 80 4 0 128
Tabel 6: Huurbesparingen kale huur
Besparing kale huur Gemiddeld overeenkomst 2024
Maandelijks € 81,12
Bewoningsduur € 2.920,45
2023 2022
€ 107,25 € 79,03
€ 3.861,17 € 2.845,08
Gemiddeld procedure 2024
€ 349,42
€ 12.578,94
2023 2022
€ 182,07 € 177,04
€ 6.554,52 € 6.373,31
Totale besparing 2024
€ 6.368,29
€ 229.258,44
2023 2022
€ 5.570,75 € 4.103,26
€ 200.547,00 € 147.717,36
In 16 gevallen is een eenmalige besparing bewerkstelligd. Dit gebeurt bij het sluiten van een overeenkomst waarbij de verhuurder een eenmalig bedrag uitkeert als compensatie voor de te veel betaalde huur. Dit heeft geleid tot de totale eenmalige besparing van € 35.904,89. Deze besparing is niet opgenomen in de besparing 2024 hierboven. De besparing is echter wel meegenomen in het totaal aan besparingen 2024 (Tabel 1).
Huurverhoging
In 2024 heeft SHN 35 klachten afgehandeld over de huurverhoging.5 20 zaken konden worden gesloten via bemiddeling en 14 zaken zijn afgedaan met advies. In 2024 is er 1 procedure gevoerd en die is verloren. Dit had als reden dat de huurverhoging die door de verhuurder was toegepast, door client als onredelijk werd aangemerkt en de client zelf al een procedure bij de Huurcommissie was gestart. Een aangezegde huurverhoging kan, door te wijzen op de wettelijke toegestane huurverhoging, relatief eenvoudig worden teruggedraaid via een overeenkomst. Uit Tabel 7 blijkt dat SHN in 20 klachten een besparing heeft verwezenlijkt door de huurverhoging te voorkomen. Dit jaar is hier een fors hogere besparing mee gehaald. De reden hiervoor is de onduidelijkheid bij verhuurders welk wettelijke huurverhoging voor hun pand van toepassing is. Dit is te wijten aan de nieuwe wetten die in 2024 zijn aangenomen. De verwachting is dat deze trend na 2025 weer zal afnemen. Tabel 8 laat vervolgens zien welke besparingen zijn behaald.
4 5
Zie figuur 3. Zie figuur 3.
11 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Tabel 7: Resultaten klachten huurverhoging
Huurverhoging Gewonnen overeenkomst procedure Verloren Advies Gestopt wegens intimidatie Totaal
2024 20 20 0 1 14 0 0 35
2023 18 18 0 0 24 0 0 42
2022 10 9 1 0 24 0 0 34
Tabel 8: Besparingen huurverhoging
Besparing kale huur Gemiddeld overeenkomst 2024
Maandelijks € 169,34
Bewoningsduur € 6.096,26
2023 2022
€ 56,79 € 21,08
€ 2.044,44 € 758,72
Gemiddeld procedure 2024
n.v.t.
n.v.t.
2023 2022
n.v.t. € 7,68
n.v.t.. € 276,48.
Totale besparing 2024
€ 846,73
€ 30.482,63
2023 2022
€ 284,79 € 197,36
€ 10.252,76 € 7.104,96
All-in prijs
In 2024 zijn 4 klachten (Tabel 9) afgedaan over de all-in prijs.6 Dit dalende aantal is toe te schrijven aan de hoge energieprijzen, waardoor huurders de all-in prijs constructie financieel een prima oplossing vinden. Wettelijk is een all-in prijs contract niet toegestaan omdat voor de huurder onbekend is welk bedrag hij aan kale huur en welk deel aan voorschot servicekosten betaalt. In 1 geval is via de Huurcommissie een nieuwe overeenkomst gesloten. Hieruit is geen besparing gevolgd. Dit kwam omdat deze zaak samen met een procedure over huurverhoging is behandeld waardoor de besparing hierover al is verwerkt. Tabel 10 laat zien welke besparingen zijn behaald in vergelijking met voorgaande jaren. Tabel 9: Resultaten klachten All-in prijs
All-in prijs Gewonnen overeenkomst procedure Verloren Advies Gestopt wegens intimidatie Totaal
2024 1 0 1 0 3 0 0 4
2023 1 0 1 0 6 0 0 7
2022 5 5 0 0 16 0 0 21
Tabel 10: Besparing All-in prijzen
6
Besparing ‘all-in’ Gemiddeld overeenkomst 2024
Maandelijks n.v.t.
Bewoningsduur n.v.t.
2023 2022
n.v.t. € 42,47
n.v.t. € 1.528,92
Gemiddeld procedure 2024
n.v.t.
n.v.t.
2023 2022
€ 231,00. n.v.t.
€ 8.316,00. n.v.t.
Totale besparing 2024
€0
€0
2023 2022
€ 231,00 € 212,35
€ 8.316,00 € 7.644,60
Zie figuur 3.
12 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Servicekosten SHN heeft in 2024 in totaal 197 servicekostenklachten afgerond.7 Voor elke jaarlijkse eindafrekening wordt een aparte klacht gestart. Resultaten hiervan worden normaal als een eenmalige besparing berekend. Indien het maandelijkse voorschot op servicekosten wordt verlaagd als gevolg van de klacht, wordt de totale besparing berekend over de gemiddelde bewoningsduur. In Tabel 11 is het aantal klachten servicekosten uitgesplitst. In 2024 zijn er opnieuw veel klachten behandeld over de verhoging van het maandelijks voorschot i.v.m. de hoge energieprijzen. Deze worden (onterecht) doorberekend door de verhuurder in een te betalen voorschot in plaats van naderhand via inning op de eindafrekening servicekosten. Indien de eindafrekening niet klopte werd in eerste instantie getracht om via een overeenkomst het teveel betaalde aan voorschot terug te vragen. Dit resulteerde in eenmalige besparingen. In 58 gevallen is een procedure gestart vanwege de eindafrekening. Een deel van deze procedures hebben ook geleid tot verlagingen aan voorschot. SHN gaf dit jaar (net als in 2023) ook veel huurders het advies om het voorschot vanwege de energieprijzen te verhogen om zo een hoge naheffing op de eindafrekening te voorkomen. In 2024 is SHN regelmatig door verhuurders/beheerders benaderd met vragen hoe en op welke manier zij de eindafrekening voor hun huurders moesten opstellen.
Dit komt onzes inziens door de redelijk gecompliceerde berekening die moet worden gedaan voor de juiste verdeling van energie, licht en water over de onzelfstandige woningen. Door dit advies was SHN wel in staat om verkeerde berekeningen te voorkomen. In toenemende mate wordt SHN geconfronteerd met zaken inzake servicekosten eindafrekening over Energie Prestatie Vergoedingen (EPV). Vanwege de complexiteit van EPV worden deze zaken als EPV-servicekosten zaak bij de Huurcommissie voorgelegd. EPV vraagstukken die bij corporatiewoningen als collectief in 2024 zijn gemeld, zijn in samenspraak met de huurdersbelangenverenigingen naar hen doorverwezen vanwege de kortere lijnen met de verhuurder. Tabel 11: Resultaten klachten servicekosten
Servicekosten Gewonnen overeenkomst procedure Verloren Advies Gestopt wegens intimidatie Totaal
2024 110 70 40 0 87 0 0 197
2023 108 50 58 2 114 0 0 224
2022 106 82 24 2 135 0 0 243
In 2024 is met de 110 gewonnen klachten via een uitspraak van de Huurcommissie of via overeenstemming een totale besparing van totaal €86.140,31 behaald.
Onderhoud
In 2024 heeft SHN 104 onderhoudsklachten afgedaan.8 . In tabel 12.is een uitsplitsing opgenomen over de resultaten hiervan. Een onderhoudsklacht kan worden opgelost doordat een gebrek wordt verholpen. De Huurcommissie kan als sanctiemiddel een tijdelijke huurverlaging opleggen bij constatering van een gebrek. Dit resulteert dan in een besparing. Huurteams Nijmegen probeert zoveel mogelijk overeenstemming te bereiken via bemiddeling in onderhoudszaken omdat op deze manier de gebreken voor de huurder daadwerkelijk worden verholpen. In 51 gevallen zijn de klachten afgedaan via advies omdat huurders niet weten wie onderhoudsplichtig is (kleine gebreken dienen huurders zelf te repareren) of de eigenaar heeft na contact met SHN de klacht op korte termijn verholpen. In 3 gevallen is een procedure verloren. Ook in 2024 werden onderhoudsklachten die als collectief werden gemeld door huurders van de corporatiewoningen doorverwezen naar de huurdersbelangenverenigingen. Indien deze de klacht niet kon oplossen, werd een procedure bij de Huurcommissie door SHN opgestart voor de desbetreffende individuele huurder.
7 8
Zie figuur 3. Zie figuur 3.
13 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Tabel 12: Resultaten klachten onderhoud
Onderhoud Gewonnen overeenkomst procedure Verloren Advies Gestopt wegens intimidatie Totaal
2024 50 34 16 3 51 0 0 104
2023 74 55 19 8 82 3 0 167
2022 6 6 0 3 99 3 0 111
Uit Tabel 13 volgt dat in 2024 wederom een hogere totale besparing is gerealiseerd. Zoals eerder aangegeven is dit te wijten aan het uitstellen van noodzakelijk onderhoud door eigenaren op financiële gronden. Hierdoor worden de besparingen via de procedure bij de Huurcommissie hoger omdat in de uitspraak de huur met 60% wordt verminderd vanwege ernstig achterstallig onderhoud. Medio 2024 is SHN begonnen om administratief bij te houden wat voor soort klachten er worden gemeld over het onderhoud. Er wordt hierbij een subcategorie opgenomen zijnde: 1 algemene staat van onderhoud, 2 kozijnen, 3 lekkage en 4 schimmel en 5 overig/niet bekend. Dit heeft als doel om beter de oorzaak van het achterstallig onderhoud in kaart te brengen en of te kunnen meten of heir sprake is van een tendens. Het totaal aan besparing kwam in 2024 v.w.b. onderhoud op € 123.943,68. In 2024 is een eenmalige besparing verwezenlijkt van €3.309,20. De eenmalige besparing wordt opgeteld bij de totale besparing (zie tabel 1). Eenmalige besparingen komen uit zaken waarbij de verhuurder een vergoeding heeft betaald nadat de huurder al was vertrokken of dat tijdens de procedure de klacht door de eigenaar is opgelost. De eenmalige besparing wordt dan berekend over de tijdsperiode van het gebrek. Tabel 13: Besparingen onderhoudsklachten
Besparingen onderhoud Gemiddeld overeenkomst 2024
Maandelijks € 170,82
Bewoningsduur € 6.149,60
2023 2022
€ 208,67 n.v.t.
€ 7.512,12 n.v.t.
Gemiddeld procedure 2024
€ 3.272,05
€ 117.794,08
2023 2022
€ 2.725,19 n.v.t.
€ 98.106,98 n.v.t.
Totale besparing 2024
€ 3.442,88
€ 123.943,68.
2023 2022
€ 2.933,86 n.v.t.
€ 105.619,11 n.v.t.
Borg
In 2024 zijn 26 borgzaken afgedaan. Nabetalingen van bedragen in reguliere borgklachten worden altijd als eenmalige besparing genoteerd. Voor de borgklachten in 2024 is eenmalig € 5.380,73 bespaard. Met name de internationale studenten/expats hebben ons weten te vinden om verhuurders te attenderen op hun verplichting de borg tijdig terug te storten.
Overig
SHN heeft in 2024, 112 overige klachten afgedaan. Overige klachten zijn bijvoorbeeld opzeggingen van het huurcontract en/of administratie- of contractkosten die worden doorberekend. 82 klachten zijn afgedaan als advieszaken. Voor de overige klachten is een overeenkomst gesloten wat heeft geresulteerd in de totale eenmalige besparing van €13.643,00. In deze besparing is ook de verhuiskostenvergoeding opgenomen die verhuurders hebben uitgekeerd, na bemiddeling van SHN, aan hun huurders.
14 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
4. Incasso- en rechtszaken In 2024 heeft SHN 9 incasso- en 2 rechtszaken afgerond. Er is bespaard op borg, huurprijs en servicekosten. Dit jaar is het overgrote deel van alle buitenrechtelijke incassozaken daadwerkelijk afgerond. Voor de rechtszaken is dit tegenovergesteld. De langere doorlooptijden van de rechtbank heeft geresulteerd in 5 rechtszaken die nog niet zijn behandeld en naar verwachting in 2025 op zitting worden behandeld. De toename in financieel resultaat is toe te schrijven aan de hoge vorderingen die via een incasso- en rechtszaak is afgedaan. Er is in 2024 1 rechtszaak verloren waarbij de verhuurder in beroep was gegaan tegen de uitspraak van de Huurcommissie en hierin gelijk heeft gekregen van de rechter. Deze zaak ging over het toekennen van extra renovatiepunten na verbouwing van een pand tot nieuwe appartementen. Figuur 7 geeft de besparing weer ten opzichte van de voorgaande jaren. De aanvullende besparing in voorgaande jaren bestonden uit extra inningen van borg die tijdens een lopende incassozaak werden toegevoegd. Figuur 5: Besparing incasso- en rechtszaken
Financieel resultaat incasso- en rechtszaken 2024 € 23.601,04
2022
€ 6.955,80
€ 25.551,85
2023
€ 850,00
€ 56.270,10
2024
€ 0,00 0,00
20.000,00
40.000,00
Verzilvering reguliere besparing
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
Aanvullende besparing incasso en rechtszaken
Tabel 14: aantal zaken, klachten en cliënten in incasso- en rechtszaken
2024 Totaal 2023 Incasso n.a.v. uitspraak Huurcommissie Verhuurder in beroep n.a.v. uitspraak Huurcommissie
Afgerond in 2024 Zaken9 Cliënten 11 18 9 14
Klachten 30 24
Resultaat Buitengerechtelijk 9 8 gewonnen
Gerechtelijk 2 1 gewonnen
2
6
1 gewonnen
1 verloren.
4
9
Het is mogelijk om in één procedure meerdere soorten klachten te behandelen en meerdere cliënten te helpen. Het totaal aantal klachten in 2024 was 30 verdeeld over 11 woningadressen.
15 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
5. Beleid Reflectie beleidsdoelen
Begin 2023 heeft SHN haar nieuwe beleidsplan 2023-2026 gepubliceerd. Op grond hiervan heeft de gemeente Nijmegen een jaarlijkse subsidie van €210.000,00 toegezegd voor deze vier jaar. Het bestuur geeft in dit hoofdstuk haar zienswijze en reflectie over de ambitie zoals vastgesteld in dit beleidsplan. Bestuur: Het bestuur is per 1 januari 2024 via een wijziging op de statuten ingrijpend gewijzigd. Het bestuur bestaat nu uit 1 bestuurder/directeur die naast de overige twee leden van het bestuur verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken binnen SHN. Het bestuur wordt per medio 2024 ondersteund door een Raad van Advies bestaande uit drie leden. Voor een onafhankelijke financiële toetsing van de gevoerde boekhouding is een accountant gecontracteerd. Hiermee is de beoogde wijziging in de juridische structuur voorzien in het beleidsplan 23-26 afgerond. Personeel: SHN wil een goed werkgever zijn en blijven voor haar medewerkers. De bedrijfsruimte binnen het bedrijvencentrum aan de Groenestraat voldoet aan de gestelde eisen. SHN is in 2024 verder gegroeid naar zes medewerkers met een totaal van 3,0 Fte. Deze groei is enerzijds toe te schrijven aan het bemensen van het meldpunt in het kader van de wet goed verhuurderschap en aan de andere kant aan het ontbreken van vrijwilligers binnen SHN.
Om te blijven voldoen aan de wet kwaliteit incassobureaus (Wki) zijn in 2024 twee medewerkers hierop verder gespecialiseerd in incasso. Ook zal in 2025 SHN worden ingeschreven in het incassoregister van Justis. Vrijwilligers: Ondanks het invoeren van een belastingvrije vrijwilligersvergoeding in 2023 en korte banden met de Radboud universiteit en Hogeschool Arnhem en Nijmegen is SHN er niet in geslaagd om het aantal van zeven vrijwilligers te bereiken. Eind 2024 waren er 2 vrijwilligers werkzaam voor SHN waarvan 1 werkzaam is ter ondersteuning van onze sociale media platforms. Het werven van vrijwilligers zal ook in 2025 naar verwachting achterblijven bij de ambitie. Te realiseren besparing: SHN heeft in 2024 aan de doelstelling van minimaal 500 afgehandelde klachten voldaan. De beoogde besparing van minimaal 500K euro is gehaald. De verwachting voor 2025 is dat de beoogde besparing opnieuw wordt gehaald. Tabel 15: Daadwerkelijke besparing versus voorspelde besparing
Jaar 2024 2023 2022
Voorspelling conform beleidsplan € 500.000 € 400.000 - €500.000 € 400.000
Resultaat € 584.332.98 € 577.329,23 € 258.069,2710
Stagemogelijkheden; Huurteams Nijmegen heeft in 2024 voor beide semesters een stageplaats aangeboden voor een meeloopstage HBO-rechten. In 2024 is deze in het eerste semester vervuld. Ook is een stage voor begeleiding in een eindstudie in 2024 met de HAN afgerond. De HBO Rechten stagiaire heeft haar eindstudie en scriptie tijdens deze stage met succes afgerond. In 2025 zal SHN wederom stageplekken aanbieden voor zowel meeloopstage als begeleiding in een eindstudie. Kenniscentrum en leerschool; Huurteams Nijmegen heeft het inwerktraject voor nieuwe vrijwilligers voor het overgrote deel via e-learning ingeregeld. Hierdoor kunnen vrijwilligers ook thuis de interne training huurrecht volgen Kennisuitbreiding van de vaste medewerkers, met name op actuele- en komende wetswijzigingen, alsmede kennis over huurecht in het kader van renovatie en transformatie van gebouwen, is in 2024 weliswaar gestart maar vanwege gebrek aan voldoende cursussen of op grond van financiële redenen onvoldoende uitgevoerd. Er is aansluiting gezocht bij andere Huurteams in het land om te proberen een op maat gemaakte cursus te ontwikkelen maar dit is vanwege gebrek aan belangstelling gestopt. In 2025 zal kennisuitbreiding van medewerkers met prioriteit worden behandeld.
10
Vanwege COVID19 lager resultaat
16 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
6. Financiële verslaglegging Met een bijdrage van de gemeente Nijmegen van € 210.000, - heeft Stichting Huurteams Nijmegen in 2024 de Nijmeegse huurder € 584.332.98 bespaard. In 2024 zijn alle primaire dagelijkse processen bij de directeur SHN ondergebracht. Omdat hier ook de boekhouding onder valt, is gekozen om de controle op de boekhouding, volledig uit te besteden aan een externe partij. De jaarrekening van SHN wordt derhalve door de accountant van Phylipsen adviseurs opgemaakt en na controle en goedkeuring van het bestuur als bijlage bij dit jaarverslag gevoegd. In 2024 is afschrijving toegepast op de nieuw aangeschafte ICT en inventaris. De kosten van ICT zijn in 2024 hoger vanwege de onvoorziene vervanging van twee computers. De salariskosten zijn dit jaar opnieuw toegenomen vanwege enerzijds de uitbreiding van de vaste medewerkers en verdere aanpassing van de lonen aan de inflatie. Voor het komende jaar zal deze tendens doorgaan. De vergoedingen aan onze vrijwilligers zijn opgenomen onder overige personeelskosten. In 2024 is €20.000,- als spaartegoed weggezet. Deze opgebouwde reserves zullen de komende jaren verder worden uitgebouwd naar 40 - 50% van onze vaste jaarlasten om zo in ieder geval vanaf 2027, zes maanden aan personeelskosten en kantoorlasten te kunnen voldoen zonder inkomsten vanuit subsidie. De liquiditeitspositie is verbeterd ten opzichte van vorig jaar.
De liquide middelen zijn gestegen van € 49.154 naar €72.934, wat wijst op een gezonde kaspositie. Het werkkapitaal is licht toegenomen. Hoewel de baten zijn gestegen van € 214.498 naar € 225.115, is het exploitatieresultaat fors gedaald van € 47.841 naar € 6.337. Deze daling wordt met name veroorzaakt door de stijgende kosten, waaronder de loonkosten, die met € 31.896 zijn toegenomen. Ook kantoorkosten en algemene kosten zijn aanzienlijk gestegen. De huisvestingskosten zijn daarentegen licht afgenomen. De solvabiliteit is nog steeds sterk, met een eigen vermogen dat is toegenomen van € 57.032 naar € 63.369. Er zijn geen structurele schulden, waardoor de financiële buffer van de stichting solide blijft. De kasstromen tonen een positieve operationele cashflow van € 30.918, grotendeels als gevolg van de toename van kortlopende verplichtingen. (De betaling aan cliënten via de derdenrekening die wel is binnengekomen in 2024, maar nog gedaan moest worden in 2025 van €18k). Voor het komende jaar zullen de uitvoeringskosten van incasso die worden veroorzaakt door de nieuwe wetgeving (Wki) voor SHN verder toenemen. Dit wordt financieel gedekt door een bedrag van € 20K vanuit de gemeente Nijmegen, die op deze manier zeker stelt dat de laagdrempelige begeleiding van huurders in hun gemeente voor het gehele traject blijft gewaarborgd.
Voor verdere uitleg over opgenomen kosten en baten wordt verwezen naar de toelichtingen in de bijlage.
17 / 40
Jaarverslag 2024: Vernieuwing in wet en verharding op de markt
Bijlage behorende bij jaarverslag Stichting Huurteams Nijmegen
7. Jaarrekening 2024
18 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Jaarrekening 2024
Nummer Kamer van Koophandel: Datum: Opgesteld door: Aantal exemplaren:
09192263 5 februari 2025 Marion van der Zanden 1
19 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Inhoudsopgave
pagina
Jaarverslag Opdracht Samenstellingsverklaring Financiële positie Bespreking van de resultaten Meerjarenoverzicht
21 22 23 24 25
Jaarstukken Jaarrekening Balans per 31 december 2024 Staat van baten en lasten 2024 Algemene toelichting en grondslagen voor financiële verslaggeving Toelichting op de balans Niet in de balans opgenomen verplichtingen Toelichting op de staat van baten en lasten Kasstroomoverzicht
20 / 40
26 28 29 32 36 37 40
Stichting Huurteams Nijmegen T.a.v. de heer P.J. Koning Postbus 31006 6503 CA NIJMEGEN
Bergeijk, 5 februari 2025
Geachte heer Koning, Hierbij brengen wij u rapport uit omtrent de jaarrekening 2024 van de door u bestuurde stichting. Inleiding Ingevolge de door u verstrekte opdracht bieden wij u bij deze aan: de jaarrekening 2024 van Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd aan de Groenestraat 294 te Nijmegen. Algemeen De organisatie is als stichting op 28 januari 2009 opgericht en heeft met name als doelstelling: Het ondersteunen en behartigen van belangen van huurders in Nijmegen en omgeving De stichting staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Arnhem onder dossiernummer 09192263 en is statutair gevestigd te Nijmegen. In de verslagperiode waren gemiddeld 3,2 werknemers in dienst van de organisatie. Bestuurssamenstelling per 31 december 2024 Voorzitter: Vicevoorzitter: Secretaris: Penningmeester: Algemeen bestuurslid: Algemeen bestuurslid: Algemeen bestuurslid: Algemeen bestuurslid:
de heer P.J. Koning
mevrouw K. van Polen de heer R.P. van Domburg
Hoogachtend, Phylipsen Adviseurs
M. (Martijn) Phylipsen
Samensteller: Marion van der Zanden
21 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Jaarverslag
Samenstellingsverklaring
Aan: het bestuur van de stichting De jaarrekening van Stichting Huurteams Nijmegen te Nijmegen is door ons samengesteld op basis van de van u gekregen informatie. De jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2024 en de staat van baten en lasten over 2024 met de daarbij horende toelichting. In deze toelichting is onder andere een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving opgenomen. Deze samenstellingsopdracht is door ons uitgevoerd volgens Nederlands recht, waaronder de voor ons beroep geldende standaarden. Op grond van deze standaarden wordt van ons verwacht dat wij u ondersteunen bij het opstellen en presenteren van de jaarrekening in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Wij hebben daarbij onze deskundigheid op het gebied van administratieve verwerking en financiële verslaggeving toegepast. Bij een samenstellingsopdracht bent u er verantwoordelijk voor dat de informatie klopt en dat u ons alle relevante informatie aanlevert. Wij hebben onze werkzaamheden, in overeenstemming met de daarvoor geldende regelgeving, dan ook uitgevoerd vanuit de veronderstelling dat u aan deze verantwoordelijkheid heeft voldaan. Als slotstuk van onze werkzaamheden zijn wij door het lezen van de jaarrekening globaal nagegaan dat het beeld van de jaarrekening overeenkwam met onze kennis van Stichting Huurteams Nijmegen.
Wij hebben geen controle- of beoordelingswerkzaamheden uitgevoerd die ons in staat stellen om een oordeel te geven of een conclusie te trekken met betrekking tot de getrouwheid van de jaarrekening. Bij het uitvoeren van deze opdracht hebben wij ons gehouden aan de voor ons geldende relevante ethische voorschriften. U en andere gebruikers van deze jaarrekening mogen er dan ook vanuit gaan dat wij de opdracht professioneel, vakbekwaam en zorgvuldig, integer en objectief hebben uitgevoerd en dat wij vertrouwelijk omgaan met de door u verstrekte gegevens. Bergeijk, 5 februari 2025 Phylipsen Adviseurs
M. (Martijn) Phylipsen
Samensteller: Marion van der Zanden
22 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Jaarverslag
Financiële positie (in euro's)
31-12-2024
31-12-2023
72.934 1.050 -/-29.616
49.154 187 -/-6.615
44.368
42.726
11.129 7.872
6.434 7.872
63.369
57.032
63.369
57.032
63.369
57.032
Ter analyse van de financiële positie dient de volgende opstelling: Op korte termijn beschikbaar Liquide middelen Vorderingen en overlopende activa Kortlopende schulden en overlopende passiva Werkkapitaal Vastgelegd op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Gefinancierd met op lange termijn beschikbare middelen Deze financiering vond plaats met: Eigen vermogen
Het werkkapitaal is in 2024 gestegen met € 1.642 ten opzichte van 2023, hetgeen als volgt wordt gespecificeerd:
2024 Toename kortlopende schulden en overlopende passiva Toename vorderingen en overlopende activa Toename liquide middelen
-/-23.001 863 23.780 1.642
De liquide middelen zijn in 2024 toegenomen met € 23.780 ten opzichte van 2023, hetgeen nader gespecificeerd wordt in het kasstroomoverzicht op pagina 40.
23 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Jaarverslag
Bespreking van de resultaten (in euro's)
Aan de hand van de opgenomen staat van baten en lasten kunnen de resultaten over 2024 en 2023 als volgt in euro's en procenten van de baten worden weergegeven: 2024 €
Baten
2023
In % van de baten
In % van de baten
€
225.115
100,0
214.498
100,0
225.115
100,0
214.498
100,0
136.100 2.443 13.878 36.109 3.528 13.432 3.644 9.644
60,5 1,1 6,2 16,0 1,6 6,0 1,6 4,3
104.204 1.243 8.384 38.748 4.148 4.616 2.062 3.252
48,6 0,6 3,9 18,1 1,9 2,2 1,0 1,5
218.778
97,3
166.657
77,8
Exploitatieresultaat
6.337
2,7
47.841
22,2
Resultaat
6.337
2,7
47.841
22,2
Baten -/- directe lasten Salarissen en sociale lasten Afschrijvingskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Administratie- en advieskosten Kantoorkosten Verkoopkosten Algemene kosten Som der exploitatielasten
De specificatie van de afname van het resultaat van € 41.504, ten opzichte van 2023, is als volgt:
2024 Toename baten -/- directe lasten
10.617
Toename salarissen en sociale lasten Toename afschrijvingskosten Toename overige personeelskosten Afname huisvestingskosten Afname administratie- en advieskosten Toename kantoorkosten Toename verkoopkosten Toename algemene kosten
31.896 1.200 5.494 -/-2.639 -/-620 8.816 1.582 6.392
Per saldo toename som der exploitatielasten
52.121
Afname exploitatieresultaat
-/-41.504
Afname resultaat
-/-41.504
6
24 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Jaarverslag
Meerjarenoverzicht (in euro's)
BALANS
31-12-2024
31-12-2023
31-12-2022
11.129 7.872
6.434 7.872
-
19.001
14.306
-
1.050 72.934
187 49.154
5.651 11.198
73.984
49.341
16.849
92.985
63.647
16.849
63.369
57.032
12.442
29.616
6.615
4.407
92.985
63.647
16.849
STAAT VAN BATEN EN LASTEN
2024
2023
2022
Baten -/- directe lasten
225.115
214.498
75.448
136.100 2.443 13.878 36.109 3.528 13.432 3.644 9.644
104.204 1.243 8.384 38.748 4.148 4.616 2.062 3.252
56.035 2.835 12.862 3.949 428 6.556
218.778
166.657
82.665
Exploitatieresultaat
6.337
47.841
-/-7.217
Resultaat
6.337
47.841
-/-7.217
Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vaste activa Vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Vlottende activa
Eigen vermogen Kortlopende schulden en overlopende passiva
Salarissen en sociale lasten Afschrijvingskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Administratie- en advieskosten Kantoorkosten Verkoopkosten Algemene kosten Som der exploitatielasten
25 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Balans per 31 december 2024 ACTIEF (in euro's)
Toelichting
31 december 2024
31 december 2023
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
1 11.129
Inventaris
6.434 11.129
Financiële vaste activa
6.434
2
Overige vorderingen financiële vaste activa
7.872
7.872 7.872
7.872
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen en overlopende activa
3
Overlopende activa Liquide middelen
1.050 4
(Samenstellingsverklaring afgegeven)
26 / 40
187 1.050
187
72.934
49.154
92.985
63.647
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Algemene toelichting en grondslagen voor financiële verslaggeving
Informatie over de rechtspersoon Naam Stichting Huurteams Nijmegen Rechtsvorm Stichting Zetel Nijmegen Registratienummer bij de Kamer van Koophandel 09192263 Activiteiten De organisatie heeft als SBI-code 94997 en verricht met name activiteiten op het gebied van: Het onderstuenen en behartigen van belangen van huurders in Njmegen en omgeving Vestigingsadres Groenestraat 294 6531 JC Nijmegen Algemene grondslagen voor verslaggeving Algemeen De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar en zijn als volgt.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva Alle activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders vermeld. Materiële vaste activa Inventaris De inventaris wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met lineair berekende afschrijvingen na ingebruikname, gebaseerd op de verwachte economische levensduur (maximaal 10 jaren). Financiële vaste activa
29 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Algemene toelichting en grondslagen voor financiële verslaggeving
Overige vorderingen financiële vaste activa De overige vorderingen financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien nodig, wordt rekening gehouden met een lagere waardering uit hoofde van oninbaarheid. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, zonodig onder aftrek van een voorziening uit hoofde van oninbaarheid.
Liquide middelen De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de onderneming en betreffen de direct opeisbare vorderingen op kredietinstellingen en kasmiddelen. Reserves Continuïteitsreserve De doelstelling van deze continuïteitsreserve is om tenminste een half jaar de vaste lasten te kunnen dragen, zonder bijdragen uit inkomsten. De reserve moet in 2025 volledig kunnen worden gedragen door het aanwezige eigen vermogen
Kortlopende schulden en overlopende passiva De kortlopende schulden en overlopende passiva betreffen schulden met een looptijd van ten hoogste één jaar en worden - voor zover niet anders vermeld - gewaardeerd tegen nominale waarde. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Baten Onder baten wordt verstaan de aan derden in rekening gebrachte bedragen, exclusief omzetbelasting, voor geleverde goederen en diensten. Salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de staat van baten en lasten voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Afschrijvingskosten De afschrijvingskosten op vaste activa worden berekend door middel van vaste percentages van de aanschafwaarde, respectievelijk bestede kosten, gebaseerd op de verwachte economische levensduur, conform de grondslagen, welke zijn opgenomen onder de waarderingsgrondslagen. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben.
30 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Algemene toelichting en grondslagen voor financiële verslaggeving
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Kasstromen in vreemde valuta worden omgerekend tegen een geschatte gemiddelde koers. Koersverschillen inzake geldmiddelen worden afzonderlijk in het kasstroomoverzicht getoond. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de operationele kasstroom. Betaalde interest en betaalde dividenden worden opgenomen onder de financieringskasstroom. Betaalde interest kan ook onder de operationele kasstroom worden opgenomen. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de investeringskasstroom, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. (Samenstellingsverklaring afgegeven)
31 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de balans
(in euro's)
VASTE ACTIVA 1) Materiële vaste activa Inventaris
Recapitulatie van de boekwaarde per 31 december 2023 Aanschafwaarden Afschrijvingen
7.677 -/-1.243 6.434
Overzicht mutaties 2024 Stand 31 december 2023 Investeringen Afschrijvingen
6.434 7.138 -/-2.443
Stand 31 december 2024
11.129
Recapitulatie van de boekwaarde per 31 december 2024 Aanschafwaarden Afschrijvingen
14.815 -/-3.686 11.129
Afschrijvingspercentage
20%
2) Financiële vaste activa Recapitulatie van de financiële vaste activa
31-12-2024
31-12-2023
Overige vorderingen financiële vaste activa
7.872
7.872
Nadere specificatie en verloop van de financiële vaste activa Overige vorderingen financiële vaste activa Nadere specificatie en verloop van de overige vorderingen financiële vaste activa Waarborgsommen
2024
2023
Stand 1 januari Betalingen
7.872 -
7.872
Stand 31 december
7.872
7.872
32 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de balans
(in euro's)
VLOTTENDE ACTIVA 3) Vorderingen en overlopende activa Recapitulatie van de vorderingen en overlopende activa Overlopende activa
31-12-2024
31-12-2023
1.050
187
1.050
187
20.000 52.934
49.154
72.934
49.154
Nadere specificatie van de vorderingen en overlopende activa Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten 4) Liquide middelen Spaarrekening Rekening SHN
33 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de balans
(in euro's)
PASSIVA 5) Eigen vermogen Recapitulatie van het eigen vermogen Continuïteitsreserve
31-12-2024
31-12-2023
63.369
57.032
Resultaat over de periode 2024
Eindkapitaal op 31-12-2024
6.337
-
Nadere specificatie en verloop van het eigen vermogen Stichtingskapitaal Beginkapitaal op 01-01-2024
Vervangingsreserve
Opnames minus stortingen 2024
-/-6.337
2024
2023
Stand 1 januari Onttrekking gedurende het boekjaar
-
3.035 -/-3.035
Stand 31 december
-
-
Stand 1 januari Onttrekking gedurende het boekjaar Dotatie gedurende het boekjaar
57.032 6.337 -
57.032
Stand 31 december
63.369
57.032
31-12-2024
31-12-2023
127 3.197 5.704 20.588
242 1.867 3.238 1.268
29.616
6.615
127
242
3.197
1.867
Continuïteitsreserve
6) Kortlopende schulden en overlopende passiva Recapitulatie van de kortlopende schulden en overlopende passiva Schulden aan leveranciers en handelskredieten Schulden ter zake van belastingen en sociale lasten Overige schulden Overlopende passiva
Nadere specificatie van de kortlopende schulden en overlopende passiva Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Schulden ter zake van belastingen en sociale lasten Af te dragen loonheffing
34 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de balans
(in euro's)
Nadere specificaties van de schulden ter zake van belastingen en sociale lasten Aansluiting van de post Af te dragen loonheffing
Stand per 31-12-2024
Loonheffing december 2023 Loonheffing december 2024
Overige schulden Reservering vakantiegeld
Stand per 31-12-2023
3.197
1.867 -
3.197
1.867
31-12-2024
31-12-2023
5.704
3.238
2.352 18.236
1.268 -
20.588
1.268
Overlopende passiva Voorschotten processen Derdengelden
(Samenstellingsverklaring afgegeven)
35 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Huurverplichting Groenestraat 294 De stichting huurt per 1-1-2023 een ruimte aan de Groenestraat 294 te Nijmegen voor een periode van 5 jaar tot 31-122027. Thans is de (kale) huurprijs e1923,- per maand. De opzegtermijn is een maand
(Samenstellingsverklaring afgegeven)
36 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de staat van baten en lasten
(in euro's)
2024
2023
225.115
214.498
220.000 3.527 1.491 97
210.000 580 3.506 412
225.115
214.498
115.039 21.061
90.284 13.920
136.100
104.204
7) Baten Omzet Nadere specificatie van de bovenstaande baten- en lastengroepen Omzet Subsidie Honorarium Procesbaten Donaties
8) Salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Sociale lasten
Gemiddeld aantal werknemers Toelichting Het gemiddeld aantal werknemers bedroeg gedurende de gerapporteerde periode: 3,2 (vorige periode: 2,7). 9) Afschrijvingskosten Afschrijving op materiële vaste activa
2.443
1.243
2.443
1.243
13.878 36.109 3.528 13.432 3.644 9.644
8.384 38.748 4.148 4.616 2.062 3.252
80.235
61.210
Nadere specificatie van de afschrijvingskosten Afschrijving op materiële vaste activa Afschrijvingskosten inventaris 10) Overige bedrijfskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Administratie- en advieskosten Kantoorkosten Verkoopkosten Algemene kosten
37 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de staat van baten en lasten
(in euro's)
2024
2023
Nadere specificatie van de overige bedrijfskosten Overige personeelskosten Reiskosten W/W Vrijwilligersvergoeding
1.663 12.215
1.424 6.960
13.878
8.384
23.076 4.620 6.288 309 1.023 793
35.710 1.095 1.943
36.109
38.748
3.528
4.148
3.829 9.049 127 427
343 2.282 450 946 370 225
13.432
4.616
2.336 1.308
942 1.120
3.644
2.062
Huisvestingskosten Huren Gas, elektriciteit en water Servicekosten Plaatselijke lasten en heffingen Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten
Administratie- en advieskosten Administratiekosten Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden ICT Porti Computerkosten Kleine aanschaffingen inventaris Kantinekosten
Verkoopkosten Relatiegeschenken Reclame- en advertentiekosten
38 / 40
Stichting Huurteams Nijmegen gevestigd te Nijmegen Toelichting op de staat van baten en lasten