Halfjaarlijkse rapportage Kamerverhuur 2e helft 2023

Rapportage Kamerverhuur 2e helft 2023

Gemeente Nijmegen Maart 2023

Map = Brieven en = Nota, beleids- of projectplan

Inhoud Rapportage Kamerverhuur 2e helft 2023...........................................................................................................................1 1. Inleiding...........................................................................................................................................................................2 1.1 Doelstelling beleid ....................................................................................................................................................2 1.2 Samenvatting en leeswijzer .....................................................................................................................................2 2. Vergunningverlening ......................................................................................................................................................3 2.1 Cijfers vergunningverlening .....................................................................................................................................3 2.1.1. Overzicht Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 .....................................................................3 2.1.2. Aantal kamers ...................................................................................................................................................4 2.1.3.

Cijfers vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur............................................................4 2.1.4 Aantal kamers ....................................................................................................................................................4 2.2 Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking.................................................................................................5 2.3 Conclusie: er worden nog steeds kamers vergund, maar het aantal daalt ...........................................................5 3. Meldingen kamerverhuur ...............................................................................................................................................6 3.1. Totaal aantal meldingen .........................................................................................................................................6 3.2. Meldingen per categorie..........................................................................................................................................6 3.3.

Meldingen op kaart..................................................................................................................................................7 3.4 Conclusie ...................................................................................................................................................................7

1

1. Inleiding Ieder half jaar presenteert de gemeente Nijmegen de kamerverhuurcijfers in een rapportage. Hiermee geven we inzicht in de uitvoering van het kamerverhuurbeleid. Dit is in 2019 besloten op basis van de evaluatie van het kamerverhuurbeleid. Deze rapportage gaat over de cijfers van 1 juli tot en met 31 december 2023. We sluiten bij het presenteren van de cijfers aan bij de voorgaande rapportages. Zo is iedere rapportage makkelijk te vergelijken met eerdere versies en kan de ontwikkeling van het kamerverhuurbeleid goed gevolgd worden.

1.1 Doelstelling beleid Het kamerverhuurbeleid van de gemeente Nijmegen heeft 3 doelstellingen:

1. Voldoende kamerverhuur behouden We willen voldoende kamerverhuurpanden behouden, om in de woonbehoefte van studenten te voorzien;

2. Goedkope woningen beschermen tegen verkamering We willen de samenstelling van de woonruimtevoorraad behouden. En meer specifiek het behoud van de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs;

3. Tegengaan van overlast We willen overlast tegengaan en een geordend woon- en leefmilieu (leefbaarheid) in de omgeving van kamerverhuurpanden behouden.

1.2 Samenvatting en leeswijzer In de volgende hoofdstukken wordt een verdere toelichting gegeven. In dit rapport komen eerst vergunningverlening (hoofdstuk 2) aan bod en vervolgens meldingen van overlast (hoofdstuk 3).

2

2. Vergunningverlening In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de cijfers met betrekking tot de vergunningverlening. De gemeente Nijmegen kent twee kamerverhuurvergunningen: •

•

een omzettingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000,- tot € 350.000,-. We verlenen geen omzettingsvergunning voor het verkameren van panden met een WOZ-waarde lager dan € 220.000,-. een omgevingsvergunning voor alle woningen op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur. Het facetbestemmingsplan is op 2 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad.

De ODRN is gemandateerd om namens het college te beslissen over een aanvraag voor een omzettings- of omgevingsvergunning. NB Per 1 januari 2024 heeft de gemeente Nijmegen een nieuwe Huisvestingsverordening waarbij de WOZgrenzen voor de omzettingsvergunning zijn opgehoogd naar respectievelijk €278.000,- en €396.000,-.

2.1 Cijfers vergunningverlening Onderstaande tabellen geven een cijfermatig overzicht van de vergunningverlening over de periode 1 januari 2018 t/m 31 december 2023.

2.1.1. Overzicht Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Onderstaande tabel laat alleen de concrete acties en besluiten zien per tijdsperiode. Het kan hierbij ook gaan om vergunningsaanvragen die zijn ingediend in een eerdere periode.

Actie Verleend Geweigerd Vergunningsvrij Aanvraag niet ontvankelijk Ingetrokken door indiener Nog niet beschikt Totaal

Totaal Totaal Totaal Totaal Totaal Totaal 2018 2019 2020 2021 2022 2023 509 54 14 16 3 5 49 33 9 1 0 2 10 2 3 5 2 0 49

10

1

1

0

2

81 26 724

11 42 152

3 8 38

4 3 30

3 6 14

12 2 23

Tabel 1 Vergunningverlening 'Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020'

3

2.1.2. Aantal kamers Sinds 2019 wordt ook het aantal kamers bij geweigerde en vergunde omzettingsvergunningen bijgehouden. In 2023 zijn vijf omzettingsvergunningen voor kamers verleend.

Aantal verleende en geweigerde kamers Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Jaar 2019 2020 2021 2022 2023 Totaal

Verleend

Geweigerd 279 84 68 15 21 467

173 40 4 0 9 226

Tabel 2 Aantal verleende en geweigerde kamers ‘Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020’

2.1.3. Cijfers vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur Op 2 februari 2022 heeft de gemeenteraad het facetbestemmingsplan kamerverhuur vastgesteld. In 2023 zijn zeven aanvragen op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur verleend. Twee aanvragen voor een vergunning zijn geweigerd. Daarnaast is één aanvraag voor een vergunning ingetrokken. Verder zijn drie aanvragen nog in behandeling bij de ODRN.

Actie Verleend Geweigerd Vergunningsvrij Aanvraag niet ontvankelijk Ingetrokken door indiener Nog niet beschikt Totaal

Totaal 2023 7 2 0 0 1 3 13

Tabel 3 Vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur

2.1.4 Aantal kamers Ook het aantal verleende en geweigerde kamers op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur wordt bijgehouden. Voor de zeven aanvragen waarvoor in 2023 een vergunning is verleend, gaat het in totaal om 41 kamers. Hiervan zijn er 21 kamers gerealiseerd in een woning met een WOZ-waarde lager dan € 350.000 en 20 kamers in een woning met een WOZ-waarde hoger dan € 350.000.

Aantal verleende en geweigerde kamers facetbestemmingsplan kamerverhuur Jaar

Verleend 2023

Geweigerd 41

13

Tabel 4 Aantal verleende en geweigerde kamers facetbestemmingsplan kamerverhuur

4

2.2 Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking Een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt getoetst op fysieke en leefbaarheidsaspecten. De ODRN verzamelt verschillende gegevens voor een leefbaarheidstoets. Deze wordt vervolgens beoordeeld door de Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking (AWO)1. Deze brengt op basis van de leefbaarheidstoets advies uit over het al dan niet verlenen van de omzettingsvergunning. Aan het eind van ieder jaar wordt een overzicht gemaakt van de adviezen van de AWO over dat jaar. In 2023 is de AWO 4 bij elkaar gekomen om 6 leefbaarheidstoetsen te beoordelen.

Adviezen AWO Actie

2018 2019 2020 2021 2022 2023

Vergunnen

86

49

13

3

3

4

Weigeren

10

14

3

1

0

0

Overige acties

7

6

16

4

6

2

103

69

32

8

3

6

Totaal

2.3 Conclusie: er worden nog steeds kamers vergund, maar het aantal daalt We willen voldoende kamers behouden en kamerverhuur niet onmogelijk maken. Uit de cijfers zien we dat er nog steeds vergunningen voor kamerverhuur worden aangevraagd en worden verleend. Hoewel dit nog steeds niet op het punt ligt van de beginjaren van het huidige beleid, zien we ten opzichte van 2022 in 2023 weer een voorzichtige stijging. En dat is ook nodig. Gelet op het Woonbehoefteonderzoek 2022 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen zijn er tot 2030 namelijk 3.200 extra woonplekken nodig voor studenten om het tekort op reële wijze terug te brengen. Daarnaast kunnen de herinvoering van de basisbeurs en de mogelijke landelijke sturing op het aantal internationale studenten nog invloed hebben op deze prognose. Verder heeft de gemeenteraad in november 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen met een WOZ-waarde tot € 350.000 niet meer verhuurd kunnen worden. Met de opkoopbescherming blijven de goedkopere woningen beschikbaar voor starters en mensen met een middeninkomen die zelf in de woning gaan wonen. Er zijn een aantal uitzonderingen. Eén van de uitzonderingen is het verhuren van een woning aan eerste- of tweedegraadsfamilieleden.

Ouders die bijvoorbeeld een woning kopen en willen verhuren aan hun studerende kind, ontvangen een verhuurvergunning opkoopbescherming. Alleen eigenaren die voor de invoering van de opkoopbescherming al een woning in bezit hadden kunnen deze woning verhuren en verkameren mits zij hiervoor de benodigde vergunningen hebben. Verkamerde woningen die al minstens 6 maanden verhuurd worden én in verhuurde staat worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar mogen verhuurd blijven. Woningen met een WOZ-waarde boven € 350.000 mogen verkamerd worden mits hiervoor een omgevingsvergunning op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur is verleend.

1

De AWO bestaat uit minstens vier personen: een vergunningverlener en een juridisch adviseur van de Omgevingsdienst, een medewerker van de afdeling Stadsontwikkeling met expertise op het gebied van wonen en één of meerdere wijkregisseurs.

5

3. Meldingen overlast kamerverhuur In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de meldingen in relatie tot kamerverhuur. Sinds 1 juli 2018 is er een digitaal meldpunt overlast kamerverhuur. In eerste instantie is hiervoor op de website van de ODRN een digitaal formulier geplaatst. Vanaf maart 2021 zijn we overgestapt naar de Meld&Herstelapp voor overlastmeldingen. Op de website van de gemeente staat uitgelegd hoe meldingen ingediend kunnen worden en wat er met de meldingen wordt gedaan. Het is nog steeds mogelijk om via de website van de ODRN een melding in te dienen over illegaal bouwen, constructieve veiligheid en constructieve brandveiligheid. Dit type meldingen horen thuis bij de ODRN.

3.1. Totaal aantal meldingen Onderstaand overzicht geeft per jaar het totaal aantal meldingen met betrekking tot kamerverhuur in Nijmegen weer. In 2023 zijn er via de Meld&Herstelapp 168 meldingen in relatie tot kamerverhuur binnengekomen. Het gaat hierbij om meldingen over 93 verschillende panden. Bij de ODRN zijn in 2023 in totaal 16 meldingen binnengekomen die een relatie hadden met kamerverhuur. Hiervan hoorden 2 meldingen niet huis bij de ODRN. Deze zijn door de ODRN doorgestuurd naar de gemeente.

Aantal meldingen kamerverhuuroverlast per jaar Jaar Aantal meldingen ODRN Aantal meldingen Meld&Herstelapp Totaal

2018 2019 2020 2021 2022 2023 433 272 328 41 6 16 n.v.t. n.v.t. n.v.t. 413 214 168 433 272 328 454 220 184

Tabel 5: Aantal kamerverhuurmeldingen per jaar

Het jaar 2023 vertoont een daling van het aantal meldingen ten opzichte van voorgaande jaren. De precieze oorzaak van de daling is niet direct te achterhalen. Dit zal nader onderzocht worden met de aankomende evaluatie. Toch blijft het belangrijk om overlast te melden omdat de gemeente in samenwerking met onder andere de politie en SSH& de meldingen monitort en afspraken maakt met de betrokkenen. Medewerkers van toezicht en handhaving en de wijkregisseurs blijven dit benadrukken bij buurtbewoners die overlast ervaren. De gemeente werkt onder andere samen met de politie en SSH& in de aanpak tegen overlast. In dit verband worden meldingen gemonitord en de meest overlastgevende locaties besproken. Er worden afspraken gemaakt met de genoemde partners en betrokkenen, zoals bewoners, pandeigenaren en melders, over de samenwerking en ieders verantwoordelijkheid. Daarnaast zijn politie en toezicht aanwezig geweest op de Intromarkt 2022 om onder andere met studenten in gesprek te gaan over hun verantwoordelijkheden.

3.2. Meldingen per categorie In het overzicht op de volgende pagina wordt het aantal meldingen via de Meld&Herstelapp weergegeven, uitgesplitst naar categorie. We hebben de categorieën ondergebracht in een overlappend thema2. Duidelijk is dat, net als in voorgaande jaren, het grootste aantal meldingen in de categorie geluid valt. Echter, is er wel sprake van een aanzienlijke daling op dat onderdeel ten opzichte van voorgaande jaren. Daartegenover staat juist een stijging ten opzichte van 2022 bij de categorieën Fietsen, Afval, en het ontbreken van (de juiste) vergunningen.

Overzicht meldingen Meld&Herstelapp in vergelijking met het meldpunt bij de ODRN (2018, 2019 en 2020) Categorie Geluid 2

Totaal 2018 Totaal 2019 Totaal 2020 Totaal 2021 Totaal 2022 302 168 240 153 196

Totaal 2023 108

Bij afval gaat het bijvoorbeeld onder andere om: grofvuil, verkeerd aangeboden huisvuilzakken, oud papier en afval algemeen.

6

Personen Afval Fietsen Vergunningen Groen Overig Totaal

0 65 27 0 4 9 407

0 55 43 0 5 1 272

0 48 24 0 1 4 317

138 79 9 6 5 23 413

0 6 1 11 0 0 214

0 31 15 14 0 0 168

Tabel 6: Overzicht meldingen Meld&Herstelapp (2021, 2022 en 2023) in vergelijking met het meldpunt bij de ODRN (2018, 2019 en 2020).

3.3. Meldingen op kaart De hittekaart laat de verspreiding van overlastmeldingen die zijn binnengekomen via de Meld&Herstelapp zien. Het aantal overlastmeldingen vertaalt zich in de warmte van de kleur. Een rode kleur betekent dus veel overlastmeldingen. We zien een herkenbaar beeld. Door heel Nijmegen wordt overlast gemeld. Het aantal meldingen van overlast is het sterkst in het stadscentrum en de 19e-eeuwse schil. Daarnaast is te zien dat er veel meldingen van overlast voorkomen bij studentenkamers in Hatert.

Kaart 1: Hittekaart overlastmeldingen kamerverhuur via Meld&Herstel 2023

3.4 Conclusie Het is een positieve ontwikkeling dat het aantal meldingen van overlast net als het voorgaande jaar een stuk lager is dan de jaren daarvoor. Hoewel nader onderzoek nodig is om de exacte oorzaak van het lagere aantal meldingen

7

te verklaren, zijn er wel verschillende vermoedelijke oorzaken. Het lagere aantal meldingen kan bijvoorbeeld veroorzaakt zijn door de afwezigheid van coronamaatregelen of door een lagere meldingsbereidheid. Medewerkers van toezicht en handhaving en de wijkregisseurs blijven bij buurtbewoners benadrukken dat het melden van overlast belangrijk is. De meldingen in relatie tot kamerverhuur gaan in de meeste gevallen, net als in voorgaande jaren, over geluidsoverlast. Wel is er een kleine stijging in het aantal meldingen dat gaat over afval en fietsen ten opzichte van 2022.

8