Halfjaarlijkse rapportage Kamerverhuur 1e helft 2023

Rapportage Kamerverhuur 1e helft 2023

Gemeente Nijmegen September 2023

Map = Brieven en = Nota, beleids- of projectplan

Inhoud Rapportage Kamerverhuur 1e helft 2023...........................................................................................................................1 1. Inleiding...........................................................................................................................................................................2 1.1 Doelstelling beleid ....................................................................................................................................................2 1.2 Leeswijzer..................................................................................................................................................................2 2. Vergunningverlening ......................................................................................................................................................3 2.1 Cijfers vergunningverlening .....................................................................................................................................3 2.1.1. Overzicht Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 .....................................................................3 2.1.2. Aantal kamers ...................................................................................................................................................4 2.1.3.

Cijfers vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur............................................................4 2.1.4 Aantal kamers ....................................................................................................................................................4 2.2 Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking.................................................................................................5 2.3 Conclusie: er worden nog steeds kamers vergund, maar het aantal daalt ...........................................................5 3. Meldingen kamerverhuur ...............................................................................................................................................6 3.1. Totaal aantal meldingen .........................................................................................................................................6 3.2. Meldingen per categorie..........................................................................................................................................6 3.3. Meldingen bij de ODRN............................................................................................................................................7 3.4.

Meldingen op kaart..................................................................................................................................................7 3.5 Conclusie ...................................................................................................................................................................8

1

1. Inleiding Ieder half jaar presenteert de gemeente Nijmegen de kamerverhuurcijfers in een rapportage. Hiermee geven we inzicht in de uitvoering van het kamerverhuurbeleid. Dit is in 2019 besloten op basis van de evaluatie van het kamerverhuurbeleid. Deze rapportage gaat over de cijfers van 1 januari tot en met 30 juni 2023. We sluiten bij het presenteren van de cijfers aan bij de voorgaande rapportages. Zo is iedere rapportage makkelijk te vergelijken met eerdere versies en kan de ontwikkeling van het kamerverhuurbeleid goed gevolgd worden.

1.1 Doelstelling beleid Het kamerverhuurbeleid van de gemeente Nijmegen heeft 3 doelstellingen:

1. Voldoende kamerverhuur behouden We willen voldoende kamerverhuurpanden behouden, om in de woonbehoefte van studenten te voorzien;

2. Goedkope woningen beschermen tegen verkamering We willen de samenstelling van de woonruimtevoorraad behouden. En meer specifiek het behoud van de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs;

3. Tegengaan van overlast We willen overlast tegengaan en een geordend woon- en leefmilieu (leefbaarheid) in de omgeving van kamerverhuurpanden behouden.

1.2 Leeswijzer In dit rapport komen achtereenvolgens de onderwerpen vergunningverlening, de adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking (hoofdstuk 2) en meldingen van overlast (hoofdstuk 3) aan bod.

2

2. Vergunningverlening In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de cijfers met betrekking tot de vergunningverlening. De gemeente Nijmegen kent 2 kamerverhuurvergunningen: •

•

een omzettingsvergunning op basis van de Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000,- tot € 350.000,-. We verlenen geen omzettingsvergunning voor het verkameren van panden met een WOZ-waarde lager dan € 220.000,-. een omgevingsvergunning voor alle woningen op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur. Het facetbestemmingsplan is op 2 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad.

De ODRN is gemandateerd om namens het college te beslissen over een aanvraag voor een omzettings- of omgevingsvergunning.

2.1 Cijfers vergunningverlening Onderstaande tabellen geven een cijfermatig overzicht van de vergunningverlening over de periode 1 januari 2018 t/m 30 juni 2023.

2.1.1. Overzicht Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Onderstaande tabel laat alleen de concrete acties en besluiten zien per tijdsperiode. Het kan hierbij ook gaan om vergunningsaanvragen die zijn ingediend in een eerdere periode.

1 helft Totaal Totaal Totaal Totaal Totaal 2023 2018 2019 2020 2021 2022 2 509 54 14 16 3 0 49 33 9 1 0 0 10 2 3 5 2 0 49 10 1 1 0 8 81 11 3 4 3 5 26 42 8 3 6 15 724 152 38 30 14 e

Actie Verleend Geweigerd Vergunningsvrij Aanvraag niet ontvankelijk Ingetrokken door indiener Nog niet beschikt Totaal

Tabel 1 Vergunningverlening 'Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020'

In 2023 heeft de ODRN 2 omzettingsvergunningen verleend. Opvallend is dat 8 aanvragen zijn ingetrokken door de indiener. Dit aantal ligt een stuk hoger dan de afgelopen jaren. Dit komt door de stijging van WOZ-waarden van de panden. Deze zijn dusdanig gestegen dat hier geen vergunning meer nodig was. De ODRN stuurt dan aan op het intrekking van de aanvraag gezien dit procedureel eenvoudiger is. Daarnaast zijn 5 aanvragen nog in behandeling.

3

2.1.2. Aantal kamers Sinds 2019 wordt ook het aantal kamers bij geweigerde en vergunde omzettingsvergunningen bijgehouden. In 2023 zijn er 2 omzettingsvergunningen voor kamers verleend.

Aantal verleende en geweigerde kamers Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020 Jaar

Verleend

Geweigerd

2019 2020 2021 2022 2023

279 84 68 15 6 446

Totaal

173 40 4 0 0 217

Tabel 2 Aantal verleende en geweigerde kamers ‘Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020’

2.1.3. Cijfers vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur Op 2 februari 2022 heeft de gemeenteraad het facetbestemmingsplan kamerverhuur vastgesteld. In de eerste helft van 2023 zijn 4 aanvragen op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur verleend. 1 aanvraag voor een vergunning is geweigerd. Daarnaast is 1 aanvraag voor een vergunning ingetrokken. Verder zijn 4 aanvragen nog in behandeling bij de ODRN.

1e helft Actie 2023 Verleend 4 Geweigerd 1 Vergunningsvrij 0 Aanvraag niet ontvankelijk 0 Ingetrokken door indiener 1 Nog niet beschikt 4 Totaal 10 Tabel 3 Vergunningverlening Facetbestemmingsplan Kamerverhuur

2.1.4 Aantal kamers Ook het aantal verleende en geweigerde kamers op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur wordt bijgehouden. Voor de 4 aanvragen waarvoor in 2023 een vergunning is verleend, gaat het in totaal om 24 kamers. Hiervan zijn er 6 kamers gerealiseerd in een woning met een WOZ-waarde lager dan € 350.000 en 18 kamers in een woning met een WOZ-waarde hoger dan € 350.000.

Aantal verleende en geweigerde kamers facetbestemmingsplan kamerverhuur Jaar

Verleend 2023

Geweigerd 24

5

Tabel 4 Aantal verleende en geweigerde kamers facetbestemmingsplan kamerverhuur

4

2.2 Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking Een aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt getoetst op fysieke en leefbaarheidsaspecten. De ODRN verzamelt verschillende gegevens voor een leefbaarheidstoets. Deze wordt vervolgens beoordeeld door de Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking (AWO)1. Deze brengt op basis van de leefbaarheidstoets advies uit over het al dan niet verlenen van de omzettingsvergunning. Aan het eind van ieder jaar wordt een overzicht gemaakt van de adviezen van de AWO over dat jaar. Het overzicht van 2023 zal dus gepresenteerd worden in het Rapport Kamerverhuur 2e helft 2023. In 2023 is de AWO tot nu toe twee keer bij elkaar gekomen om leefbaarheidstoetsen te beoordelen.

2.3 Conclusie: er worden nog steeds kamers vergund, maar het aantal daalt We willen voldoende kamers behouden en kamerverhuur niet onmogelijk maken. Uit de cijfers zien we dat er nog steeds vergunningen voor kamerverhuur worden aangevraagd en worden verleend. Hoewel er nog steeds sprake is van een daling ten opzichte van een aantal jaar geleden, lijkt de daling te stagneren. Ten opzichte van heel 2022, zijn in de eerste helft van 2023 al bijna evenveel omzettingsvergunningen verleend. Net als in de voorgaande rapportages zien we een dalende lijn met betrekking tot het aantal aanvragen voor een omzettingsvergunning ten opzichte van een aantal jaar geleden. Zoals in de vorige rapportage is aangegeven, is dit een landelijke trend. Volgens Kences (Kenniscentrum Studentenhuisvesting) is in absolute aantallen te zien dat het aantal onzelfstandige kamers in Nederland daalt. Landelijk is echter het aantal studio’s in 9 jaar tijd verdubbeld. Volgens Kences is dit een direct gevolg van de huidige huur- en subsidieregels. Die zorgen ervoor dat het bouwen van studio’s financieel aantrekkelijker is dan het creëren van onzelfstandige woonruimten.2 Daarnaast heeft de gemeenteraad in november 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. De opkoopbescherming zorgt ervoor dat woningen met een WOZ-waarde tot € 350.000 niet meer verhuurd kunnen worden.

Met de opkoopbescherming blijven de goedkopere woningen beschikbaar voor starters en mensen met een middeninkomen die zelf in de woning gaan wonen. Er zijn een aantal uitzonderingen. Eén van de uitzonderingen is het verhuren van een woning aan eerste- of tweedegraadsfamilieleden. Ouders die bijvoorbeeld een woning kopen en willen verhuren aan hun studerende kind, ontvangen een verhuurvergunning opkoopbescherming. Alleen eigenaren die voor de invoering van de opkoopbescherming al een woning in bezit hadden kunnen deze woning verhuren en verkameren mits zij hiervoor de benodigde vergunningen hebben. Verkamerde woningen die al minstens 6 maanden verhuurd worden én in verhuurde staat worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar mogen verhuurd blijven. Woningen met een WOZ-waarde boven € 350.000 mogen verkamerd worden mits hiervoor een omgevingsvergunning op basis van het facetbestemmingsplan kamerverhuur is verleend.

1 De AWO bestaat uit minstens vier personen: een vergunningverlener en een juridisch adviseur van de Omgevingsdienst, een

medewerker van de afdeling Stadsontwikkeling met expertise op het gebied van wonen en één of meerdere wijkregisseurs. 2 https://www.kences.nl/nieuws/kamertekort-onverminderd-hoog/

5

3. Meldingen kamerverhuur In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de meldingen in relatie tot kamerverhuur. Sinds 1 juli 2018 is er een digitaal meldpunt overlast kamerverhuur. In eerste instantie is hiervoor op de website van de ODRN een digitaal formulier geplaatst. Vanaf maart 2021 zijn we overgestapt naar de Meld&Herstelapp voor overlastmeldingen. Op de website van de gemeente staat uitgelegd hoe meldingen ingediend kunnen worden en wat er met de meldingen wordt gedaan. Het is nog steeds mogelijk om via de website van de ODRN een melding in te dienen over illegaal bouwen, constructieve veiligheid en constructieve brandveiligheid. Dit type meldingen horen thuis bij de ODRN.

3.1. Totaal aantal meldingen Onderstaand overzicht geeft per jaar het totaal aantal meldingen met betrekking tot kamerverhuur in Nijmegen weer. In de eerste helft van 2023 zijn er via de Meld&Herstelapp 103 meldingen in relatie tot kamerverhuur binnengekomen. Het gaat hierbij om meldingen over 58 verschillende panden. Bij de ODRN zijn in de eerste helft van 2023 in totaal 9 meldingen binnengekomen die een relatie hadden met kamerverhuur. Hiervan hoorden 3 meldingen niet huis bij de ODRN. Deze zijn door de ODRN doorgestuurd naar de gemeente.

Aantal kamerverhuurmeldingen per jaar Jaar Aantal meldingen ODRN Aantal meldingen Meld&Herstelapp Totaal

1e helft 2018 2019 2020 2021 2022 2023 9 433 272 328 41 6 n.v.t. n.v.t. n.v.t. 413 214 103 433 272 328 454 220 112

Tabel 5: Aantal kamerverhuurmeldingen per jaar

In de eerste helft van 2023 zijn ongeveer evenveel meldingen gemaakt als in dezelfde periode van het jaar daarvoor. Na de daling in het aantal meldingen van afgelopen jaar, lijkt het aantal meldingen dus te stagneren. Hoewel nader onderzoek nodig is om de precieze oorzaak hiervan te achterhalen, heeft dit vermoedelijk te maken het opheffen van de laatste coronamaatregelen in het begin van 2022. Tussen 2023 en het voorgaande jaar zal minder contrast zitten dan tussen 2022 en de voorafgaande jaren met coronamaatregelen. Een andere mogelijke oorzaak is dat de overlast zelf niet zo sterk is afgenomen, maar dat de meldingsbereidheid van buurtbewoners is afgenomen. Immers, bij een melding van geluidsoverlast staat er niet gelijk een medewerker van de gemeente aan de deur om te handhaven. Toch blijft het belangrijk om overlast te melden omdat de gemeente in samenwerking met onder andere de politie en SSH& de meldingen monitort en afspraken maakt met de betrokkenen. Medewerkers van toezicht en handhaving en de wijkregisseurs blijven dit benadrukken bij buurtbewoners die overlast ervaren. De gemeente werkt onder andere samen met de politie en SSH& in de aanpak tegen overlast. In dit verband worden meldingen gemonitord en de meest overlastgevende locaties besproken.

Er worden afspraken gemaakt met de genoemde partners en betrokkenen, zoals bewoners, pandeigenaren en melders, over de samenwerking en ieders verantwoordelijkheid. Daarnaast zijn politie en toezicht aanwezig geweest op de Intromarkt 2022 om onder andere met studenten in gesprek te gaan over hun verantwoordelijkheden.

3.2. Meldingen per categorie In het overzicht op de volgende pagina wordt het aantal meldingen via de Meld&Herstelapp weergegeven, uitgesplitst naar categorie. We hebben de categorieën ondergebracht in een overlappend thema3. Duidelijk is dat,

3

Bij afval gaat het bijvoorbeeld onder andere om: grofvuil, verkeerd aangeboden huisvuilzakken, oud papier en afval algemeen.

6

net als in voorgaande jaren, het grootste aantal meldingen in de categorie geluid valt. Verder valt op dat in de categorieën Fietsen en Afval in de eerste helft van 2023 al meer meldingen gedaan zijn dan in heel 2022.

Overzicht meldingen Meld&Herstelapp in vergelijking met het meldpunt bij de ODRN (2018, 2019 en 2020) Categorie Totaal 2018 Totaal 2019 Totaal 2020 Totaal 2021 Totaal 2022 1e helft 2023 70 Geluid 302 168 240 153 196 0 Personen 0 0 0 138 0 18 Afval 65 55 48 79 6 7 Fietsen 27 43 24 9 1 8 Vergunningen 0 0 0 6 11 0 Groen 4 5 1 5 0 0 Overig 9 1 4 23 0 103 Totaal 407 272 317 413 214 Tabel 6: Overzicht meldingen Meld&Herstelapp (2021, 2022 en 2023) in vergelijking met het meldpunt bij de ODRN (2018, 2019 en 2020).

3.3. Meldingen bij de ODRN Onderstaand overzicht laat het aantal meldingen zien bij de ODRN in de eerste helft van 2023. Bij de ODRN zijn in de eerste helft van 2023 in totaal 9 meldingen binnengekomen die een relatie hadden met kamerverhuur. Hiervan hoorden 3 meldingen niet huis bij de ODRN. De meldingen die niet thuishoren bij de ODRN worden doorgestuurd naar de gemeente. De gemeente pakt de melding vervolgens op. Klachten/meldingen aantal aspecten* aantal meldingen Aantal in 2022 ontvangen meldingen opgepakt door ODRN 3 st. 3 st. Aantal meldingen brandveiligheid 0 st. Aantal meldingen constructieve veiligheid 0 st. Aantal meldingen overige aspecten 0 st. Aantal meldingen illegale bouwwerkzaamheden 0 st. Aantal meldingen illegale kamerverhuur 3 st. Aantal in 2022 ontvangen meldingen niet opgepakt door ODRN 3 st. 3 st. Aantal meldingen brandveiligheid 1 st. Aantal meldingen constructieve veiligheid 0 st. Aantal meldingen overige aspecten 2 st. Aantal meldingen illegale bouwwerkzaamheden 0 st. Aantal meldingen illegale kamerverhuur 0 st. Aantal in 2022 ontvangen niet voor de ODRN (doorgestuurd naar Nijmegen) 4 st. 3 st. Aantal meldingen niet voor ODRN (bijv. geluid, afval, fietsen,bestemmingsplan, etc.) 4 st. * één ingediende meldingen kan één of meerdere aspecten bevatten

Tabel 7: Kamerverhuurmeldingen bij de ODRN

*Een ingediende melding kan één of meerdere aspecten bevatten.

3.4. Meldingen op kaart De hittekaart laat de verspreiding van overlastmeldingen die zijn binnengekomen via de Meld&Herstelapp zien. Het aantal overlastmeldingen vertaalt zich in de warmte van de kleur. Een rode kleur betekent dus veel overlastmeldingen. We zien een herkenbaar beeld. Door heel Nijmegen wordt overlast gemeld. Het aantal meldingen van overlast is het sterkst in het stadscentrum en de 19e-eeuwse schil. Daarnaast is te zien dat er veel meldingen van overlast voorkomen bij studentenkamers in Heijendaal en Hatert.

7

Kaart 1: Hittekaart overlastmeldingen kamerverhuur via Meld&Herstel 1e helft 2023

3.5 Conclusie Het is een positieve ontwikkeling dat het aantal meldingen van overlast net als het voorgaande jaar een stuk lager is dan de jaren daarvoor. Hoewel nader onderzoek nodig is om de exacte oorzaak van het lagere aantal meldingen te verklaren, zijn er wel verschillende vermoedelijke oorzaken. Het lagere aantal meldingen kan bijvoorbeeld veroorzaakt zijn door de afwezigheid van coronamaatregelen of door een lagere meldingsbereidheid. Medewerkers van toezicht en handhaving en de wijkregisseurs blijven bij buurtbewoners benadrukken dat het melden van overlast belangrijk is. De meldingen in relatie tot kamerverhuur gaan in de meeste gevallen, net als in voorgaande jaren, over geluidsoverlast. Wel is er een kleine stijging in het aantal meldingen dat gaat over afval en fietsen ten opzichte van 2022.

8