Financieel-economische analyse “Uitwerking varianten Stadseiland”

Bijlage: Financieel-economische analyse m.b.t. ‘Uitwerking varianten Stadseiland’ De hiernavolgende uitgangspunten liggen ten grondslag aan de financieel-economische analyse: 1. De uitkomsten van het door het college vastgestelde VGP2021 zijn gebaseerd op normatieve berekeningen; er ligt hier dan ook geen ontwerpvoorstel aan ten grondslag. Het project stadseiland omvat de deelgebieden Hoge Bongerd en Veur Lent. De deelexploitatie voor Veur Lent, ca. 3,5 ha plangebied, kent een nettoresultaat (opbrengst minus aanlegkosten en plankosten) van ca. € 9,8 mln. Dit resultaat is gebaseerd op basis van een programma bestaande uit 30 vrijstaande woningen (totaal ca. 1,5 ha uitgeefbaar terrein), 70 appartementen en 500 m2 horeca. De deelexploitatie voor Hoge Bongerd, ca. 8 ha plangebied, kent een nettoresultaat (opbrengst minus aanlegkosten en plankosten) van ca. € 7,2 mln. Dit resultaat is gebaseerd op basis van een programma bestaande uit 39 sociale huurwoningen, 98 grondgebonden woningen en 100 appartementen. De hieronder opgesomde varianten zijn ook normatief doorgerekend. 2. In de varianten waarbij Veur Lent (deels) onbebouwd blijft, zijn ook de extra kosten voor een inrichting van de openbare ruimte van Veur Lent verdisconteerd.

De Omgevingsvisie geeft aan dat hier een stedelijkheid past die de kwalitatieve uitstraling heeft van een centrumgebied dat verder gaat dan sober en doelmatig. Bij de inschatting van de extra kosten is hier dan ook van uitgegaan. 3. Planontwikkeling wordt getoetst aan de maatstaven van betaalbaarheid, maakbaarheid en haalbaarheid. De varianten zijn alleen financieel-economisch doorgerekend (betaalbaarheid). De financiële bevindingen bevatten afgeronde bedragen. De varianten zijn nog niet beoordeeld op maakbaarheid (technisch, ruimtelijk inpasbaar etc.) en haalbaarheid (planologisch-juridisch, stedenbouwkundig etc.). Desondanks kunnen we op dit abstractieniveau al wel een aantal belangrijke kanttekeningen/risico’s benoemen.

variant

Omschrijving

Financiële gevolgen (netto) resultaat per 01-012021: (opbrengst minus aanlegkosten -en plankosten)

1

Geen bebouwing op Veur Lent. Wel bebouwing op Hoge Bongerd

De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 12 mln.

2

Geen bebouwing op Veur Lent. De geplande bebouwing op Veur

De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 7 mln.

Kanttekeningen/risico’s

Deze variant suggereert een overheveling van een absoluut aantal van 100 woningen naar Hoge Bongerd. Maar het één op één overplaatsen van het programma met bijbehorende

Lent verplaatsen naar Hoge Bongerd

3a

Geen bebouwing op Veur Lent. Wel bebouwing op Hoge Bongerd. De geplande bebouwing op Veur Lent verplaatsen naar Grift of Zuiderveld

opbrengstverwachting is niet zondermeer mogelijk, want Hoge Bongerd is al volledig ingevuld met zijn eigen programma. Verkenning moet dus plaatsvinden naar een ander stedenbouwkundig woonmilieu o.b.v. een totaal programma van (100 + 237=) 337 woningen. Dat alles leidt tot andere opbrengsten en kosten. O.b.v. een van de studievarianten die ten grondslag heeft gelegen voor het ambitiedocument zijn de financiële gevolgen doorgerekend. De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 7 mln

Zuiderveld-West (ca. 600 woningen) is al grotendeels gerealiseerd. Zuiderveld-Oost (ca. 250 woningen) is al in Grex/VGP ingeboekt. Uitgangspunt is een groen-stedelijk woonmilieu (25-30 w/ha) conform het afgesproken Ontwikkelingsbeeld voor de hele Waalsprong: van verstedelijking langs de Waal tot een meer ontspannen woonmilieu verder naar het noorden toe. Toevoeging van 100 woningen (horeca is in deze variant komen te vervallen) in Zuiderveld-Oost leidt tot 40-45 w/ha. Haalbaarheid in ruimtelijke- en stedenbouwkundige zin is dus zeer onzeker. Daarnaast gelden in Zuiderveld lagere VON-prijzen dan op Veur Lent, en dus wordt de grondopbrengst, gebaseerd op residuele grondwaarde, niet 1-op-1 gecompenseerd. Het VGP-programma Zuiderveld-West voorziet tevens in realisatie van een kindcluster (school/kinderdagopvang, ca. 0,5 ha) op het archeologisch monument. Indien hiervoor vanuit RCE geen toestemming wordt verleend, dan zal die 0,5 ha gevonden moeten worden in het woningbouwgebied. Gevolg is verlies van een aantal woningen en verminderde opbrengst. Dit risico is nog niet meegenomen in de financiële doorrekening.

De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 10 mln

De Grift(-Zuid) is gereserveerd voor vestiging van bedrijven. De aanwezige bedrijven in de omgeving zullen mogelijk met bijbehorende hinderzones een woonbestemming in

planologisch juridische zin zeer moeilijk haalbaar maken. Het gebied is circa 7 ha groot. Voor de 100 woningen is circa 3,5 ha nodig om aansluiting te vinden bij de bebouwing van Zuiderveld West. Om daarnaast nog grond voor bedrijven uit te kunnen geven is een bufferzone nodig van bijv. 1 ha (kosten). Resteert nog circa 2,5 ha voor bedrijven. Voor de functie Bedrijven raken we dus 4,5 ha kwijt. Door het verkleinen van het areaal Bedrijven verminderd ook de kans op groei van werkgelegenheid. Daarnaast gelden hier lagere VON-prijzen dan op Veur Lent, en dus wordt de grondopbrengst niet 1-op-1 gecompenseerd. 3b

Geen bebouwing op Veur Lent. Wel bebouwing op Hoge Bongerd. De geplande bebouwing op Veur Lent verplaatsen (deels/50%) naar Grift en (deels/50%) Zuiderveld.

De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 8 mln.

De hierboven onder 3a opgemerkte risico’s zijn dienovereenkomstig van toepassing.

4

Bebouwing Veur Lent alleen links en rechts van het Bastion. Op het getoonde plaatje in het ambitiedocument p.4 het gedeelte rondom Fort Knodsenburg en de punt van Veur Lent, geheel rechts niet te bebouwen.

De totale verslechtering bedraagt per saldo circa € 9 mln.

Uitgangspunt is dat de 30 vrijstaande woningen (ca. 1,5 ha uitgeefbaar gebied) en de horeca uit het programma Veur Lent worden geschrapt, alleen de 70 appartementen worden gehandhaafd. Het schrappen van 30 vrijstaande woningen op grote uitgeefbare kavels (totaal ca. 1,5 ha) leidt tot een aanzienlijke verminderde (totaal) grondopbrengst en aldus ook tot een aanzienlijke verslechtering van het nettoresultaat.