Evaluatie kamerverhuurbeleid Nijmegen

Evaluatie kamerverhuurbeleid Nijmegen Doelstellingen, instrumenten en de samenhang

30 augustus 2021

Evaluatie kamerverhuurbeleid Nijmegen in opdracht van gemeente Nijmegen

Angela van Velden 30 augustus 2021

Inhoudsopgave Samenvatting .................................................................................................................................................................................................. 5 Verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast ................................................................................. 5 Voldoende aanbod goedkope koopwoningen ................................................................................................................... 5 Voldoende voorraad kamers en overige studentenwooneenheden ........................................................................ 6 Aanpak illegale kamerverhuur ................................................................................................................................................. 6 Doelstellingen, maatregelen en de samenhang ................................................................................................................. 7 Aanbevelingen beleid ................................................................................................................................................................... 7 Aanbevelingen communicatie en gesprek...........................................................................................................................

7 Aanbevelingen huisvestingsmogelijkheden ....................................................................................................................... 7 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding ..................................................................................................................................................................... 9 Achtergrond...................................................................................................................................................................................... 9 Doelstellingen van het kamerverhuurbeleid ..................................................................................................................... 9 Instrumenten om de doelen te bereiken........................................................................................................................... 10 Indicatoren ..................................................................................................................................................................................... 10 Kanttekeningen ............................................................................................................................................................................ 10 Cijfers en de werkelijkheid .....................................................................................................................................................

10 Invloed coronamaatregelen.................................................................................................................................................... 10

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2

Overlast en leefbaarheid .................................................................................................................................... 11 Samenvatting evaluatie overlast en leefbaarheid ......................................................................................................... 11 Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 11 Achtergrond................................................................................................................................................................................... 12 Doel en instrumenten ................................................................................................................................................................ 12 Huisvestingsverordening en beleidsregels ...................................................................................................................... 12 Meldpunten gemeente en ODRN .......................................................................................................................................... 13

2.5 2.5.1

2.5.3

Analyse............................................................................................................................................................................................. 13 Overlastmeldingen ..................................................................................................................................................................... 13 Cijfers overlast en leefbaarheid ............................................................................................................................................ 13 Verloop overlastmeldingen .................................................................................................................................................... 14 Meldingen mogelijk illegale kamerverhuur..................................................................................................................... 15 Geografische analyse ................................................................................................................................................................. 15 Wijken met veel verkamerde panden ................................................................................................................................

15 Wijken met veel overlastmeldingen ................................................................................................................................... 15 Kenmerken wijk en pand ......................................................................................................................................................... 16 Geweigerde vergunningen op basis van leefbaarheidstoets .................................................................................... 16

2.6 2.6.1 2.6.2

Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................................................. 17 Conclusies ....................................................................................................................................................................................... 17 Aanbevelingen .............................................................................................................................................................................. 17

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Voldoende aanbod goedkope zelfstandige woningvoorraad ................................................................ 19 Samenvatting evaluatie voldoende aanbod goedkope zelfstandige woningvoorraad ................................. 19 Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 19 Achtergrond................................................................................................................................................................................... 19 Doel en instrumenten ................................................................................................................................................................ 20 Aantal geweigerde vergunningen ........................................................................................................................................ 20 Ontwikkeling aanbod goedkope koopwoningen ........................................................................................................... 21 Woningen met een WOZ-waarde tot € 180.000 ............................................................................................................

21 Woningen met een WOZ-waarde tussen € 180.000 en € 310.000 ....................................................................... 22 Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 310.000 ...................................................................................................... 22

3.7 3.8 3.8.1 3.8.2

Trends en ontwikkelingen ...................................................................................................................................................... 22 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................................................. 22 Conclusies ....................................................................................................................................................................................... 22 Aanbevelingen .............................................................................................................................................................................. 23

2.5.2

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.5.1

4.5.3 4.5.4

Voldoende aanbod kamerverhuur .................................................................................................................. 24 Samenvatting evaluatie voldoende aanbod kamerverhuur ..................................................................................... 24 Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 24 Achtergrond................................................................................................................................................................................... 24 Doel en instrumenten ................................................................................................................................................................ 25 Analyse............................................................................................................................................................................................. 25 Ontwikkeling en aanbod wooneenheden (kamers en studio's) ............................................................................. 25 Aanbod SSH& ................................................................................................................................................................................

25 Aanbod particuliere verhuurders ........................................................................................................................................ 25 Vergunningaanvragen vanaf 2018 ...................................................................................................................................... 26 Vergunningen overgangsperiode eerste helft 2018 .................................................................................................... 26 Vergunningen vanaf tweede helft 2018 (nieuw beleid na overgangsperiode) ................................................ 26 Invloed van het beleid op het aanbod ................................................................................................................................ 27 Kwantitatief tekort ..................................................................................................................................................................... 27 Kwalitatieve wensen .................................................................................................................................................................. 27

4.6 4.6.1 4.6.2

Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................................................. 27 Conclusies ....................................................................................................................................................................................... 27 Aanbevelingen .............................................................................................................................................................................. 28

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.4.1 5.4.2

Aanpak illegale kamerverhuur ........................................................................................................................ 29 Samenvatting aanpak illegale kamerverhuur ................................................................................................................. 29 Achtergrond................................................................................................................................................................................... 29 Doel en instrumenten ................................................................................................................................................................ 30 Analyse............................................................................................................................................................................................. 30 Cijfers................................................................................................................................................................................................ 31 Stand van zaken ........................................................................................................................................................................... 31

5.5 5.5.1 5.5.2

Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................................................. 31 Conclusies ....................................................................................................................................................................................... 31 Aanbevelingen .............................................................................................................................................................................. 31

6 6.1 6.2

Conclusies ................................................................................................................................................................ 32 Doelstellingen, maatregelen en de samenhang .............................................................................................................. 32 Aanbevelingen .............................................................................................................................................................................. 33 Aanbevelingen beleid ................................................................................................................................................................ 33 Aanbevelingen communicatie en gesprek........................................................................................................................ 33 Aanbevelingen huisvestingsmogelijkheden .................................................................................................................... 33

4.5.2

Bijlagen Bijlage 1 Aanpak meest overlast gevende panden ........................................................................................................................ 35 Bijlage 2 Huisvestingsverordening en beleidsregels ................................................................................................................... 36 Huisvestingsverordening en beleidsregels ...................................................................................................................... 36 Leefbaarheidstoets (onderdeel van toets aanvraag vergunning) .......................................................................... 36 Goed verhuurderschap (voorwaarden bij vergunning) ............................................................................................. 36 Bijlage 3 Huisvestingsverordening en goedkope koopwoningen .......................................................................................... 37 Prijscategorieën woningen (WOZ-waarden) .................................................................................................................. 37 Bijlage 4 Gesprekspartners ..................................................................................................................................................................... 38

4-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Samenvatting Sinds 2018 is het aangescherpte kamerverhuurbeleid van kracht. In voorliggende evaluatie is geanalyseerd welk effect de instrumenten uit dit beleid hebben op de gestelde doelen. Tevens zijn (ingrediënten voor) een integrale afweging tussen doelstellingen opgenomen. In deze evaluatie is het effect van de aangescherpte regels zoals vastgelegd in de huisvestingsverordening en de beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2020 geëvalueerd. Tevens is de aanpak illegale kamerverhuur geëvalueerd met de kanttekening dat de projectmatige aanpak illegale kamerverhuur in maart 2020 stilgelegd en in juli 2021 stopgezet is. Er zijn vier doelstellingen geëvalueerd. 1. Verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast in de omgeving van kamerverhuurpanden. 2. Het voorkomen van aankoop van goedkope koopwoningen voor verkamering zodat deze behouden blijven voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs. 3. Het behouden en aanvullen van de voorraad kamerverhuurpanden. 4. Het opsporen en aanpakken van illegale kamerbewoning met prioriteit aan de meest overlast gevende panden. Per doelstelling is geanalyseerd of de instrumenten uit het aangescherpte beleid een bijdrage hebben geleverd aan de gestelde doelen. Dit heeft geresulteerd in conclusies en aanbevelingen. Verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast

Doel en instrumenten Een belangrijk doel is het verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast in de buurt van kamerverhuurpanden. Meer dan twee aaneengesloten kamerverhuurpanden is niet toegestaan en woningen mogen niet ingesloten worden door kamerverhuurpanden aan beide zijden. De leefbaarheidstoets is het instrument waarin de leefbaarheid getoetst wordt. Bij vergunningverlening worden voorwaarden gesteld aan leefbaarheidsaspecten, zoals geluidisolatie en een stalling voor fietsen, en krijgt de verhuurder voorwaarden voor goed verhuurderschap. Analyse en conclusie In deze evaluatie is het effect van het aangescherpte beleid uit de huisvestingsverordening en de beleidsregels onderzocht. Andere maatregelen in het kader van de aanpak van meest overlast gevende panden (bijlage 1) zoals buurtbemiddeling en de inzet van politie en toezicht hebben wel resultaat gehad. Het effect van de geëvalueerde maatregelen is echter beperkt omdat de instrumenten alleen van toepassing zijn op nieuwe vergunningen. De leefbaarheid in de openbare ruimte is verbeterd. Er wordt nog wel overlast ervaren in de directe nabijheid van (overlast gevende) kamerverhuurpanden. De instrumenten leefbaarheidstoets en voorwaarden goed verhuurderschap blijven van belang bij nieuwe vergunningen.

Aanbevelingen De leefbaarheidstoets kan aangescherpt worden op een aantal onderdelen: rekening houden met geluidoverlast aan de achterzijden (binnenterreinen) en bij de toets ook de illegaal verhuurde panden meenemen. Tevens kan een maximum percentage kamerverhuur per wijk, buurt of straat een bijdrage leveren aan een te hoge concentratie in een wijk en daarmee aan het voorkomen van overlast. Voldoende aanbod goedkope koopwoningen

Doel en instrumenten Goedkope koopwoningen moeten beschikbaar blijven voor huishoudens met een kleine beurs. In de huisvestingsverordening zijn regels opgenomen om te voorkomen dat goedkope koopwoningen door verkamering aan de reguliere woningvoorraad onttrokken worden. Woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 krijgen geen omzettingsvergunning. Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 220.000 tot de NHG-kostengrens1 (€ 325.000 in 2021) moeten een omzettingsvergunning aanvragen.

1

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met NHG krijgt de koper korting op de hypotheekrente omdat er vanuit de NHG garanties zijn die hypotheekverstrekkers meer zekerheid geven over terugbetaling van de hypotheek en een eventuele restschuld.

5-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Analyse en conclusie Het aantal woningen waarbij de vergunning geweigerd is vanwege een te lage WOZ-waarde is klein. De veronderstelling is, dat er op voorhand geen aanvraag ingediend wordt. Het beleid waarbij woningen met een WOZ-waarde onder € 220.000 geen vergunning krijgen, is dan effectief. Extreme prijsstijgingen van koopwoningen heeft echter wel geleid tot een afname van het aandeel goedkope koopwoningen. Aanbevelingen Het beleid waarbij goedkope koopwoningen geen omzettingsvergunning krijgen, blijft van belang om deze woningen beschikbaar te houden voor reguliere huishoudens. In aanvulling daarop is het advies om bij het eerstvolgende woningbehoeftenonderzoek te bekijken welke behoefte er is aan goedkope koopwoningen en, indien nodig, het woningbouwprogramma hierop aan te passen. Voldoende voorraad kamers en overige studentenwooneenheden

Doel en instrumenten Er is meer woonruimte (kamers en studio's) nodig voor studenten. Uitbreiding van studentenhuisvesting is opgenomen in het woonbeleid, niet in het kamerverhuurbeleid. Het kamerverhuurbeleid is wel van invloed op de voorraad kamers. Analyse en conclusie Het weigeren van een omzettingsvergunning en het sluiten van illegaal verkamerde panden, betekent dat deze kamers niet gerealiseerd worden of aan de voorraad onttrokken worden. Het totaal aantal geweigerde vergunningen in 2018 was 49 panden. In 2019 ging het om 42 panden met in totaal 213 kamers. Rekening houdend met gemiddeld vijf kamers per pand, gaat het dan om circa 450 kamers2. Het kamerverhuurbeleid heeft dan ook een negatief effect op het aanbod aan kamers. Aanbevelingen In aanvulling op de voorwaarden tot goed verhuurderschap is het advies om te kijken naar aanvullende afspraken waarmee meer kamers wel vergund kunnen worden zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid. Te denken valt aan afspraken over intensiever contact met verhuurders en kamerbewoners om tijdig, voor overlast escaleert, in te kunnen grijpen. Meer betrokkenheid bij de buurt creëren is een manier om verantwoordelijkheid voor (de leefbaarheid van) de buurt te bewerkstellingen. Ook kan het een bijdrage leveren aan de communicatie tussen kamerbewoners en de buren. Aanpak illegale kamerverhuur

Doel en instrumenten De aanpak illegale kamerverhuur is gericht op de meest overlast gevende panden. Illegaal verkamerde panden waar vergunning voor nodig is, moeten deze aanvragen. De vergunningaanvraag wordt getoetst op leefbaarheid en bij vergunningverlening worden eisen gesteld aan goed verhuurderschap. De aanpak is, in afwachting van een uitspraak van de Raad van State, in maart 2020 stilgelegd. Op 13 juli 2021 heeft het college, naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State, besloten om het actief opsporen van illegale kamerverhuur op basis van de Beleidsregels vergunningverlening, toezicht en handhaving fysieke leefomgeving 2018-2021 te stoppen. Er wordt nog wel gehandhaafd op (meldingen van) overlast. Analyse en conclusie Tot het moment dat het stilgelegd werd, waren alle prioritaire locaties gecontroleerd. Dit heeft geleid tot legalisering van een aantal kamerverhuurpanden en handhavingsacties die vervolgens stilgelegd zijn. Er zijn geen panden gesloten. De aanpak heeft zich nog niet voldoende kunnen bewijzen. Aanbevelingen Er loopt een aantal handhavingszaken. Deze handhavingsverzoeken zijn om verschillende redenen afgewezen. De handhavingszaken die zijn stilgelegd in afwachting van de uitspraak van de Raad van State moeten ambtshalve worden opgepakt met inachtneming van de uitspraak. Dan kan opnieuw beoordeeld worden of sprake is van een overtreding.

2

2018: 49 panden x gemiddeld 5 kamers per pand = 245 kamers. 2019 en 2020 213 kamers. Totaal is dan 213 + 245 = 458 kamers

6-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Doelstellingen, maatregelen en de samenhang

Een doelstelling in het kamerverhuurbeleid die prioriteit lijkt te krijgen is het verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast. Dit heeft met name gevolgen voor de voorraad kamers. Naar schatting zijn circa 450 kamers niet vergund vanwege een negatief advies met betrekking tot de gevolgen voor de leefbaarheid. Het is van belang om hierin de juiste balans te vinden. Het toestaan van kamerverhuur mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid. Er zijn wel meer instrumenten in te zetten om te voorkomen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Meer betrokkenheid bij de buurt is een van de instrumenten. Uit recent onderzoek blijkt van één op de vijf studenten graag een bijdrage wil leveren aan de buurt waar hij/zij woont. Aanbevelingen beleid

Het beleid kan op een aantal punten aangescherpt worden. Onderzoek een manier om kamerverhuur meer te spreiden over de wijken. Het instellen van een maximum percentage per wijk, buurt of straat kan een instrument zijn. Ingrediënten voor het onderzoek naar spreiding over de wijken zijn: schaalniveau (straat/buurt/wijk) bepalen, percentages met maatwerk per wijk (de ene wijk kan meer hebben dan de andere), ervaringen andere steden erbij nemen. Bewoners geven aan dat veel overlast ervaren wordt aan de achterzijde, vanuit tuinen en balkons. In de beleidsregels is opgenomen dat een pand niet ingesloten mag worden. Ook is het niet mogelijk om meer dan twee aaneengesloten panden te verkameren. De toets op overlast aan de achterzijde kan meegenomen worden bij de leefbaarheidstoets. Neem bij de leefbaarheidstoets ook de illegaal verkamerde panden mee. Vanuit deze panden kan ook overlast zijn. Aanbevelingen communicatie en gesprek

In het aangescherpte beleid gaat het met name om juridische instrumenten die ingezet worden. Afgelopen jaren is er, uiteraard, ook ingezet op communicatie. Dit kan (opnieuw) opgepakt worden waarbij, indien nodig en mogelijk, juridische instrumenten achter de hand gehouden worden. Communicatie is ook essentieel bij meldingen en het gevoel dat men serieus genomen wordt. Duidelijkheid en communicatie over meldingen waar, hoe en bij wie melden het vervolg: wat is er met de melding gedaan, wanneer afgehandeld terugkoppeling van het resultaat Ga in gesprek In gesprek met verhuurders: wederzijdse taken en verantwoordelijkheden, contact houden, betrokkenheid In gesprek met kamerbewoners: gedrag en de marges hierbij, mede verantwoordelijkheid voor pand en directe omgeving, betrokkenheid bij de buurt, contact houden. Onderzoek mogelijkheden van een buurtbeheerder/buurtcoach. In gesprek met omwonenden: wanneer en hoe omwonenden er (opnieuw)bij betrekken, bemiddeling bij contact met verhuurders en kamerbewoners, bespreken verantwoordelijkheden die omwonenden hebben/kunnen/willen nemen. Aanbevelingen huisvestingsmogelijkheden

Er is een tekort aan wooneenheden voor studenten, er zijn weinig doorstroomopties naar een woning na afronding of beëindiging van de studie en het aandeel goedkope koopwoningen in Nijmegen is aan het afnemen. Niet alleen studenten maar meer doelgroepen kunnen de voor hen geschikte en gewenste woning niet vinden. Het eerstvolgende woningbehoeftenonderzoek kan duidelijkheid geven over de tekorten. Dat kan aanleiding zijn voor een heroverweging van het nieuwbouwprogramma op onderdelen. Er zijn diverse oplossingsrichtingen voor de geschetste tekorten. Toevoegen kleine, goedkope koopwoningen Het toevoegen van goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 en tot de NHG-kostengrens: woningen voor meer doelgroepen zoals één- en twee persoonshuishoudens en senioren. De woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000 en de NHG-kostengrens kunnen, met vergunning, verkamerd worden en kunnen daarmee geschikt zijn voor kleinschalige kamerbewoning. Maak van tevoren afspraken over het maximum aantal woningen in het complex dat verkamerd mag worden. Spreiding van deze bouwopgave over de wijken biedt

7-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

-

alle bewoners de kans om in de wijk van voorkeur te (blijven) wonen en levert een bijdrage aan spreiding van studenten over de wijken (bij verkamering van een deel van deze woningen). Bij nieuwbouw) kan bij het ontwerp van woningen al rekening gehouden worden met dubbel/tripel bewoning door studenten. Het gaat dan om een woning met kamers die qua grootte gelijkwaardig zijn. Dit in plaats van een standaard indeling met een grote woonkamer, een grote slaapkamer en kleine slaapkamer(s). Ook hierbij geldt, dat van tevoren een maximum percentage aan verkamering vastgesteld moet zijn.

Mixcomplexen Een mix van doelgroepen in een complex met betrokkenheid bij de buren en meer sociale cohesie: doelgroepen met behoefte aan een kleine, betaalbare woning of studio. Studenten krijgen een studio tegen een betaalbare huur en een maatschappelijke plicht richting de 'vragers', de kwetsbare buur. Kamerpanden ombouwen naar studio's Dit voorstel is voortgekomen uit de gedachte dat mensen zich verantwoordelijker voelen voor de eigen studio dan wonend in een kamer met gemeenschappelijke voorzieningen. Daarbij hebben studenten een voorkeur voor een zelfstandige wooneenheid terwijl het merendeel van het aanbod nu nog onzelfstandige kamers zijn.

8-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

1

Inleiding

1.1 Achtergrond Nijmegen kent al langere tijd kamerverhuurbeleid. Sinds de jaren zeventig is gemeente Nijmegen door het Rijk aangewezen als gemeente waar het verboden in om zonder toestemming van het college een gebouw te onttrekken aan de woonbestemming. Al in 1993 was er de verordening op de woningonttrekking en woningsplitsing. Sindsdien is de verplichting van een omzettingsvergunning voor kamerverhuur in diverse huisvestingsverordeningen vastgelegd: eerst voor alle woningen, later, en ook nu nog, voor goedkope koopwoningen. Omdat er een structureel tekort aan studentenwoonruimte was, had een raadsmeerderheid er in 2013 nog voor gekozen om geen maatregelen te treffen. In 2016 is in de woonvisie een aankondiging opgenomen van een strenger kamerverhuurbeleid omdat het structurele tekort op dat moment tot het verleden behoorde. Het aangescherpte beleid richt zich op omzettingsvergunningen voor kamerverhuur. Een belangrijke reden voor een aangescherpt beleid waren signalen van bewoners en professionals over een stijgend aantal klachten over overlast bij verkamering. Om overlast bij kamerbewoning tegen te gaan is ingezet op twee sporen: enerzijds op communicatie en participatie, anderzijds op aanscherping van vergunningsvoorwaarden voor kamerverhuur. Eind 2016 is de beleidsnotitie kamerverhuur vastgesteld.

Doelstelling is om een goed evenwicht te creëren tussen het behoud van goede en voldoende woonruimte voor studenten en jongeren, het behoud van schaarse zelfstandige goedkope koopwoningen en het effectief tegengaan van overlast gevende situaties rond kamerverhuur. De beleidsnotitie is uitgewerkt in aangescherpte regels voor het omzetten, samenvoeging en onttrekken van woonruimte. In 2018 zijn de beleidsregels kamerverhuur van kracht geworden. De voorwaarden om een pand te verkameren zijn aangescherpt en overlast door kamerverhuur wordt beter tegengegaan. Ook het opsporen van illegale kamerverhuur is actief opgepakt. Eind 2018 is het kamerverhuurbeleid geëvalueerd. Het beleid was echter nog te kort actief om conclusies te kunnen trekken over de doelmatigheid en effecten ervan. De evaluatie uit 2018 betrof vooral een procesevaluatie en geen evaluatie van de doelstellingen en de effecten van de maatregelen. In de Motie 'Evalueren zonder doel is foute boel' (26 juni 2019) is het college verzocht om een doel-effectevaluatie op te stellen met aandacht voor het effect van het beleid op, en een integrale afweging tussen, de beschikbare kamervoorraad, de bescherming van de goedkope koopwoningvoorraad, de leefbaarheid en onvoorziene positieve en negatieve neveneffecten. Om de effecten van het beleid te meten is besloten om in 2021 opnieuw een evaluatie uit te voeren.

Daarbij is ook gekeken naar concrete handvatten om het kamerverhuurbeleid indien nodig te verbeteren. Tevens is gestart met de voorbereidingen voor een facetbestemmingsplan kamerverhuur. Ook bij bewoners van Nijmegen leeft het onderwerp. Eind 2013 is Kamerbreed Nijmegen opgericht, een platform waarin verschillende bewonersorganisaties, wijkraden en particulieren zich hebben verenigd. Zij zien dat de leefbaarheid op een aantal plekken in de stad wordt verstoord door verkamering en stellen het huidige kamerverhuur- en handhavingsbeleid aan de orde. 1.2 Doelstellingen van het kamerverhuurbeleid Het aangescherpte kamerverhuurbeleid heeft de volgende doelstellingen. 1. Verbeteren van de leefbaarheid en verminderen van overlast in de omgeving van kamerverhuurpanden.

9-

Facetbestemmingsplan kamerverhuur Op 23 september 2020 heeft de gemeenteraad besloten om in te stemmen met het voornemen om een ontwerpfacetbestemmingsplan kamerverhuur op te stellen. Het facetbestemmingsplan kamerverhuur is een alternatief en/of aanvullend instrument op de huisvestingsverordening 2020. In het facetbestemmingsplan wordt vastgelegd dat het verboden is om een gebouw waar wonen toegestaan is te verkameren. Van dit verbod kan onder voorwaarden worden afgeweken. Aan de vereiste omgevingsvergunning zijn ruimtelijk relevante regels gekoppeld over geluidnormen, parkeereisen, voorzieningen voor fietsen, afval op eigen terrein en het voorkomen van mogelijke insluiting van regulier bewoonde.

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

2. 3. 4.

Het voorkomen van aankoop van goedkope koopwoningen voor verkamering zodat deze behouden blijven voor starters en gezinnen met een kleine(re) beurs. Het behouden en aanvullen van de voorraad kamerverhuurpanden. Het opsporen en aanpakken van illegale kamerbewoning met prioriteit aan de meest overlast gevende panden.

1.3 Instrumenten om de doelen te bereiken Het aangescherpte beleid heeft een aantal instrumenten om de doelen te bereiken. Het gaat om de huisvestingsverordening met beleidsregels, de aanpak zoals beschreven in het projectplan handhaving kamerverhuur waarbij prioriteit gegeven wordt aan handhaving bij de meest overlast gevende panden. In onderstaande tabel is de samenhang tussen doelstellingen en instrumenten weergegeven.

1

Doel Verbetering van de leefbaarheid en vermindering van overlast

2

Het voorkomen van aankoop van goedkope koopwoningen voor verkamering

3

voldoende aanbod kamerverhuurpanden Aanpak handhaving illegale kamerverhuur

4

Instrumenten - Leefbaarheidstoets bij aanvraag omzettingsvergunning. - Voorwaarden goed verhuurderschap bij omzettingsvergunning. - Actieve handhaving illegaal verkamerde en overlast gevende panden. - Aangewezen wijken waar alle woningen een omzettingsvergunning moeten hebben.3 - Huisvestingsverordening: Goedkope woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 krijgen geen omzettingsvergunning, woningen met WOZ-waarde tussen € 220.000 en NHG-kostengrens (€ 325.000 in 2021) hebben een vergunningsplicht. - Uitbreiding aanbod kamers en studentenwoningen (woonbeleid). - Actieve opsporing van illegale kamerverhuur. - Prioriteit bij meest overlast gevende panden. - Vervolg na meldingen illegale kamerverhuurpanden.

Op 23 juni 2021 heeft de Raad van State uitspraak gedaan in een rechtszaak over de huisvestingsverordening van gemeente Nijmegen. Het is niet mogelijk is om een vergunningplicht op te leggen aan woningen met een WOZwaarde hoger dan de NHG-kostengrens. Daarmee vervalt de vergunningplicht voor die woningen in de aangewezen wijken. Zonder vergunningplicht is er geen leefbaarheidstoets en is het ook niet mogelijk om, als voorwaarde bij een vergunning, eisen te stellen aan goed verhuurderschap. 1.4 Indicatoren Bij de evaluatie is onderzocht of de instrumenten die ingezet zijn een bijdrage geleverd hebben aan het bereiken van de doelstellingen. Daarbij is een aantal indicatoren gebruikt om een beeld te krijgen van de situatie van afgelopen jaren tot nu. Het gaat om kwantitatieve informatie, een duiding van deze getallen en gesprekken met betrokkenen (zie bijlage 4) om duiding te geven aan de cijfers en deze aan te vullen met ervaringen. 1.5

Kanttekeningen

Cijfers en de werkelijkheid

In de brief aan de raad van 10 november 2020 over de verwachtingen van de evaluatie is al aangegeven dat directe effecten naar verwachting niet altijd beschreven kunnen worden. Het kamerverhuurbeleid staat namelijk niet op zichzelf. Het maakt onderdeel uit van breder (woon)beleid. Hierdoor is het niet altijd goed mogelijk om directe effecten van het aangescherpte kamerverhuurbeleid terug te zien in de cijfers. Invloed coronamaatregelen

Het jaar 2020 was uitzonderlijk vanwege het coronavirus. Inwoners hebben in 2020 relatief veel tijd thuis doorgebracht. Veel mensen werkten vanuit huis. Er waren weinig evenementen en de scholen, horeca en niet-essentiële winkels waren een (groot) deel van het jaar gesloten. Dit heeft invloed gehad op (meldingen van) overlast zoals geluidshinder. 3

Dit onderdeel van de huisvestingsverordening is vervallen. Zie de uitspraak van de Raad van State in het grijze kader.

10-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

2

Overlast en leefbaarheid

2.1 Samenvatting evaluatie overlast en leefbaarheid In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de evaluatie van overlast en leefbaarheid. In de paragrafen erna is de evaluatie uitgebreid beschreven.

Doelstelling

Instrumenten4

Analyse Conclusie

Aanbevelingen beleid

Aanbevelingen overig

Relatie met overige doelstellingen

Overlast verminderen en leefbaarheid verbeteren - Leefbaarheidstoets bij aanvraag omzettingsvergunning. - Voorwaarden goed verhuurderschap bij omzettingsvergunning. - Actieve handhaving illegaal verkamerde en overlast gevende panden. NB Door de Raad van State is geoordeeld dat het niet mogelijk is om een vergunning te eisen bij alle woningen in de aangewezen wijken. Woningen met een WOZ-waarde boven de NHGkostengrens5 kunnen zonder omzettingsvergunning verkamerd worden. De leefbaarheid in de openbare ruimte is verbeterd. Er wordt nog wel overlast ervaren in de directe nabijheid van (overlast gevende) kamerverhuurpanden. Het effect van het beleid is beperkt omdat de instrumenten alleen van toepassing zijn op nieuwe vergunningen. Dit is een klein aandeel van het totaal aantal verkamerde panden. Andere instrumenten blijven nodig om de leefbaarheid te verbeteren en overlast te verminderen. Beleid zoals uitgewerkt in de huisvestingsverordening voortzetten: beleidsregels, leefbaarheidstoets en goed verhuurderschap. Onderzoeken of leefbaarheidstoets op onderdelen aangescherpt kan worden: - Mogelijke overlast aan de achter(tuin)zijde (binnenterreinen) meenemen bij de beoordeling van mogelijke overlast. - Illegaal verkamerde panden in de directe omgeving (waar ook overlast van kan zijn) meenemen bij beoordeling van overlast.

Instrumenten voor spreiding over de wijken onderzoeken zoals een percentage per straat, buurt of wijk. Daarbij kijken naar het effect van de maatregel, het effect op overige doelstellingen (voldoende kamers) en de relatie met andere instrumenten (zoals insluiting). Ga (opnieuw) in gesprek met verhuurders over verantwoordelijkheden en communicatie over meldingen van overlast én terugkoppeling van het vervolg op de melding. Blijf de landelijke ontwikkelingen volgen over wet- en regelgeving rondom goed verhuurderschap en bekijk op basis van resultaten of toepassing in Nijmegen gewenst is en ook structureel iets toevoegt. Voorkomen aankoop goedkope koopwoningen voor verkamering Voldoende aanbod kamerverhuurpanden

Aanpak handhaving illegale kamerverhuur

Elk niet verkamerd pand legt ook geen druk op de leefbaarheid. Nieuw aanbod is getoetst op leefbaarheid en moet aan voorwaarden goed verhuurderschap voldoen. Geweigerde vergunningen betekent geen extra kamers. Aanpak is gericht op meest overlast gevende panden.

2.2 Inleiding De evaluatie in dit hoofdstuk richt zich op de invloed van de aangescherpte regels uit de huisvestingsverordening en beleidsregels uit 2018 op het verminderen van overlast en verbeteren van de leefbaarheid. Het gaat om de leefbaarheidstoets, voorwaarden bij vergunningverlening voor de fysieke leefomgeving (geluidsisolatie, fietsenstalling, afval) en voorwaarden voor goed verhuurderschap. Deze onderdelen van het beleid zijn van toepassing op nieuwe aanvragen. 4

In deze evaluatie is ingezoomd op de effecten van de huisvestingsverordening en beleidsregels. De aanpak meest overlast gevende panden is niet geëvalueerd. Een beschrijving van deze aanpak is in de bijlage opgenomen. 5 NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met NHG krijgt de koper korting op de hypotheekrente omdat er vanuit de NHG garanties zijn die hypotheekverstrekkers meer zekerheid geven over terugbetaling van de hypotheek en een eventuele restschuld.

11-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

In de huisvestingsverordening waren wijken aangewezen waar voor elk kamerverhuurpand, ongeacht de WOZwaarde, een omzettingsvergunning nodig is. Het ging om wijken met veel kamerverhuur en overlast. De Raad van State heeft echter geoordeeld dat de huisvestingsverordening hier niet het geëigende instrument voor is. 2.3 Achtergrond Nijmegen is een studentenstad met een relatief jonge bevolking. Ruim 20% van de huishoudens in Nijmegen is in de leeftijd tussen 20 en 30 jaar. Van de populatie uitwonende studenten woont circa de helft in een kamer op de particuliere woningmarkt. Naast particuliere verhuurders heeft woningstichting SSH& kamers en studio's in Nijmegen. Studenten en anderen die met elkaar samen wonen in een verkamerd pand hebben soms een andere leefstijl dan overige huishoudens zoals alleenstaanden, stellen en gezinnen. Dit kan wrijving en overlast geven tussen directe buren en overige huishoudens in de directe omgeving. Ook de buitenruimte kan onder druk staan bij panden waar veel studenten en andere kamerbewoners wonen. Het gaat dan bijvoorbeeld om (te)veel fietsen op straat. 2.4 Doel en instrumenten Een belangrijke doelstelling van het aangescherpte kamerverhuurbeleid is het verminderen van overlast en het verbeteren van de leefbaarheid in de omgeving van kamerverhuurpanden.

Hierbij is een onderscheid tussen de aanpak bij bestaande panden, het voorkomen van overlast bij nieuwe panden en toetsing en voorwaarden bij (een verzoek tot) legalisatie van kamerverhuur. In het kader van het projectplan handhaving kamerverhuurbeleid worden illegale kamerbewoningspanden opgespoord en aangepakt. Daarbij is een selectie gemaakt van de buurten met de meest overlast gevende panden. Dit moet, naast eventuele legalisering van panden zonder vergunning, leiden tot een vermindering van overlast. De resultaten van de aanpak van illegale kamerverhuurpanden is beschreven hoofdstuk vijf 'aanpak illegale kamerverhuur'. 2.4.1 Huisvestingsverordening en beleidsregels Belangrijk instrument uit het aangescherpte beleid is de huisvestingsverordening met beleidsregels. In bijlage 2 zijn de diverse artikelen uit de huisvestingsverordening weergegeven die van toepassing zijn op sturing en handhaving bij overlast en leefbaarheid. De leefbaarheidstoets wordt ingezet om vergunningaanvragen te toetsen. Een vergunning kan geweigerd worden als omzetting naar kamerbewoning leidt tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand. Met de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu en de leefbaarheid van de wijk, buurt of straat al onder druk staat.

Het gaat onder andere om het aantal en de aard van meldingen van overlast en handhavingsacties in de directe omgeving van de het pand en overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving zoals mogelijk overlast gevende horecagelegenheden, coffeeshops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties. Het aangescherpte beleid van 2018 met betrekking tot de leefbaarheidstoets en goed verhuurderschap is niet van toepassing op panden die al een vergunning hadden vóór 2018 en vergunningaanvragen in de eerste helft van 2018 (overgangsperiode). Dit betekent niet dat er geen overlast is bij deze panden. In onderstaand overzicht is de aanpak per type pand en vergunningssituatie opgenomen als ook de instrumenten die sinds 2018 van toepassing zijn. Pand en vergunning Nieuw te vergunnen pand (bestaand pand en nieuwbouw)

Instrumenten Huisvestingsverordening/beleidsregels: - Leefbaarheidstoets - Goed verhuurderschap - Aangewezen wijken6

6

Handhaving - Weigering op basis van negatieve leefbaarheidstoets - Handhaven op voorwaarden goed verhuurderschap

In de uitspraak van 23 juni 2021 heeft de Raad van State bepaald dat het niet toegestaan is om in de huisvestingsverordening wijken aan te wijzen waar, ongeacht de WOZ-waarde, een vergunning geëist wordt.

12-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Pand en vergunning Illegaal verkamerd pand legaliseren

Instrumenten Huisvestingsverordening/beleidsregels: - Leefbaarheidstoets - Goed verhuurderschap - Aangewezen wijken1

Handhaving - Weigering op basis van negatieve leefbaarheidstoets - Handhaven op voorwaarden goed verhuurderschap

Aanpak per type pand en vergunningssituatie

Een bijzondere situatie ontstaat bij een illegaal verkamerd pand waarbij de leefbaarheidstoets negatief is. Op dat moment kan besloten worden om geen vergunning te verlenen. Dan moet de verkamering opgeheven worden. Dit kan een positief effect hebben op de leefbaarheid. Minpunt is het verlies van een aantal kamers voor verhuur. Vooralsnog zijn er geen illegaal verkamerde panden om deze reden gesloten. De Raad van State heeft aangegeven dat er altijd een zorgvuldige afweging moet zijn tussen handhaving enerzijds en de belangen van verhuurder en huurders anderzijds. 2.4.2 Meldpunten gemeente en ODRN Bewoners kunnen op drie manieren een melding van kamerverhuuroverlast maken: telefonisch bij de gemeente, via de Meld&Herstel-app van de gemeente of bij het meldpunt overlast kamerverhuur van de ODRN. Sinds 1 juli 2018 is er een digitaal meldpunt overlast kamerverhuur. Op de website van de ODRN7 is hiervoor een digitaal formulier geplaatst. Het digitale formulier maakt het beter registeren en afhandelen van de meldingen mogelijk. Een melding bij de ODRN gaat over bouwkundige zaken. Sinds februari 2021 is het mogelijk om in de Meld&Herstel App bij overlast aan te geven dat het gaat om overlast door kamerverhuur. Dit wordt bij de gemeente geregistreerd.

De meldingen via de bovenvermelde kanalen gaan naar Bureau Toezicht waar elke melding individueel bekeken wordt en gecategoriseerd (afval, fietsen, geluidsoverlast of illegale verhuur). Verder wordt bekeken of het pand al bekend is qua overlast, of er één of juist meerdere melders zijn, wat de ernst van de melding is en of er al acties zijn ondernomen. Op basis daarvan wordt een antwoord e-mail opgesteld. Bij de eerste klachten over een pand ontvangen de melders een mail met daarin een verwijzing naar Buurtbemiddeling. Bij panden waar in korte tijd meerdere meldingen over gedaan worden, wordt ingezet op persoonlijk contact via een huisbezoek of telefonisch. Politie en toezicht komen bij ernstige overlast in beeld. Uit gesprekken met omwonenden komt naar voren dat niet altijd duidelijk (geweest) is waar meldingen gedaan moeten worden. Verder is aangegeven dat er soms geen opvolging lijkt te zijn bij meldingen. 2.5

Analyse

2.5.1 Overlastmeldingen Cijfers van het digitaal meldpunt overlast kamerverhuur en de Meld&Herstel App geven inzicht in het aantal overlastmeldingen (geluid, geur) en aan leefbaarheid gerelateerde zaken (afval, fietsen op straat, vervuiling enz.). Gesprekken met omwonenden bieden inzicht in de beleving van overlast door omwonenden. Met verhuurders is het beheer van panden, en de manier waarop overlast hiermee voorkomen wordt, meegenomen in de gesprekken. Cijfers overlast en leefbaarheid

In de evaluatie is het verloop van overlastmeldingen en leefbaarheid vanaf 2018 tot nu geanalyseerd. Het gaat om zaken die zich afspelen in de openbare buitenruimte, zoals fietsen op straat, en zaken die gerelateerd zijn aan het pand en het gedrag van de gebruikers van het pand. 7

Voorbeeld particulier instrument Het KKVV beheersysteem is een online beheersysteem van particuliere verhuurders waarin onder andere klachten (digitaal) gemeld kunnen worden. Het is een particulier initiatief waar de gemeente in beginsel geen bemoeienis mee heeft. De KKVV-applicatie lijkt meer een beheer/administratief instrument voor de verhuurder en geen instrument waarmee overlast verminderd wordt. Als het door verhuurders ook ingezet wordt voor overlastmeldingen, dient meer aandacht te komen voor het vervolg na de melding. Tevens sluit de communicatie via de applicatie niet voldoende aan op de verwachtingen van omwonenden. Studenten ervaren geen meerwaarde van de KKVV-applicatie. Wel zijn er kosten voor opgenomen in de huur. Het is aan te bevelen dat de gemeente helder is of iets een particuliere initiatief is of van de gemeente.

De ODRN is de OmgevingsDienst Regio Nijmegen. De ODRN verricht een aantal (gemeentelijke) taken op het gebied van vergunningverlening en handhaving in opdracht van de gemeente

13-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Type melding

Totaal 2018

afval

65

01-01 t/m 3006 28

01-07 t/m 3112 27

Totaal 2019

55

01-01 t/m 3006 25

01-07 t/m 3112 23

parkeren auto

4

3

13

16

1

brandveiligheid

6

12

6

18

stallen fiets

27

18

25

geluid

302

65

geur

Totaal 2020

48

01-01 t/m 0806 2021 16

1

2

1

13

4

17

2

43

15

9

24

3

103

168

109

131

240

75

7

2

2

4

2

0

2

0

groen

4

2

3

5

1

0

1

2

illegale bouwsels

2

2

4

6

2

1

3

0

mogelijk illegale kamerverhuur 8 Personen

81

22

28

50

33

38

71

6

overige

9

86 1

0

1

0

9

9

3

Totaal aantal 138 134 159 169 194 433 272 417 unieke meldingen Tabel aantal meldingen overlast vanaf 2018 tot en met 2 juli 2021 (bronnen: ODRN en gemeente Nijmegen)

Vergelijking met cijfers Nijmegen In de jaarlijkse rapportage 'Criminaliteitscijfers 2020 geregistreerde misdrijven en incidenten in Nijmegen' zijn cijfers opgenomen over geluidshinder (in de openbare ruimte, lawaaiige buren, harde muziek, schreeuwende mensen) en burengerucht in de hele gemeente. Het percentage meldingen geluidshinder dat gerelateerd is aan kamerverhuur varieert van 7% (in 2018 en 2019) tot 12% (in 2020).

meldingen/registraties geluidshinder 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2.649 1.937

1.866 608

240 2020

burengerucht

474

168

482

2019

geluidshinder overig

302 2018

meldingen geluid kamerverhuur

Meldingen en registraties geluidhinder

Verloop overlastmeldingen

Kijkend naar de ontwikkeling van de overlast op diverse onderwerpen, valt in de geregistreerde meldingen een aantal zaken op. Afname overlastmeldingen sinds 2018 Er is een afname te zien van het aantal meldingen over afval, het parkeren van auto's, het stallen van fietsen, geur, groen en illegale bouwsels. Deze meldingen gaan voornamelijk over leefbaarheid en de openbare ruimte. Het zijn ook meldingen waar een concreet vervolg aan zit zoals bewoners die worden aangesproken op de manier waarop de fiets gestald wordt.

8

In de Meld&Herstel App kan gecategoriseerd worden op 'personen'. Bij het digitaal meldpunt overlast (ORDN) kan dit niet.

14-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Omwonenden hebben verschillende meningen. Een aantal ervaart een vermindering van overlast in de openbare ruimte. Tegelijkertijd blijven er ook klachten over (te)veel fietsen op de stoep en voortuinen met spullen er in. Toename overlastmeldingen sinds 2018 Er is een toename te zien van het aantal meldingen over geluid en mogelijk illegale kamerverhuur. Dit is deels toe te schrijven aan de manier waarop mensen dit kunnen melden. Met de Meld&Herstel App is het gemakkelijker geworden om een melding te doen en daarbij aan te geven dat het om mogelijk illegale kamerverhuur gaat. Geluidoverlast kent verschillende varianten waaronder geluiden in de tuin en geluiden op straat. Daarbij kan het jaargetijde (zomer of winter) en het tijdstip (dag, avond, nacht) een rol spelen bij de ervaring van geluiden als overlast. Ook de frequentie is een factor: gaat het over enkele keren per jaar of is het wekelijks of zelfs dagelijks. Geluid is vaak gekoppeld aan gedrag van mensen. Geluid dat als overlast ervaren wordt, komt veelal voort uit een verschil in leefstijlen en een ander dag- en nachtritme. Vanuit omwonenden wordt met name overlast ervaren van geluid aan de achterzijde, vanuit tuinen en balkons. Het gaat om gesloten bouwblokken waar geluid tussen gevels kan galmen. De achterzijde is vaak ook de zijde waar meer rust verwacht wordt dan de straatzijde.

Stabiel aantal meldingen in 2019 en 2020 Het aantal meldingen over brandveiligheid is in 2019 en 2020 stabiel, namelijk 18. In 2018 waren er minder meldingen (6). Opvallend bij deze meldingen is, dat het aantal meldingen in de eerste helft van het jaar beduidend hoger is dan in de tweede helft van het jaar. Hier is geen verklaring voor gevonden. Meldingen mogelijk illegale kamerverhuur

Het aantal meldingen van mogelijk illegale kamerverhuur was in 2018, bij de start van de aanpak illegale kamerverhuur, met 81 meldingen hoog. In 2019 was dit 50. In 2020 zijn de meldingen weer toegenomen tot 72. Meldingen van (een vermoeden van) illegale kamerverhuur worden bijna altijd gedaan omdat er overlast is. Ook heeft een aantal bewonersorganisaties lijsten aangeleverd met mogelijk illegaal verkamerde panden in de buurt. De resultaten van de aanpak van illegale kamerverhuur staan beschreven in hoofdstuk vijf 'aanpak illegale kamerverhuur'. 2.5.2

Geografische analyse

Wijken met veel verkamerde panden

In de wijken Heijendaal, Groenewoud en het Stadscentrum woont meer dan 40% van de bewoners in een verkamerd pand (bron: Stads- en wijkmonitor). Het gaat hier veelal om complexen met studentenhuisvesting. Ook in Bottendaal, Galgenveld en Kwakkenberg is deze groep sterk aanwezig. Het aandeel verkamerde panden in deze wijken is daar 7 tot 9%. Naar verwachting is het percentage nog wat hoger vanwege illegaal verkamerde panden. In de discussienotitie kamerverhuur (2014) is geconstateerd dat er circa tien panden zijn waar jaarlijks langdurig overlast is. De concentratie van stippen op de kaart 'geografische spreiding overlast' geven dezelfde locaties als toen aan. Het beeld van overlast lijkt dus gelijk gebleven. De klachten concentreren zich met name rondom de Wilhelminasingel en in Bottendaal. Wijken met veel overlastmeldingen

In de wijken Stadscentrum, Bottendaal, Galgenveld en Altrade is een hoge concentraties van meldingen te zien. In de Stads- en Wijkmonitor scoren deze wijken op wijkniveau wel goed, zij het dat er ook opmerkingen gemaakt worden over het grote aantal fietsen op straat, overlast van studenten (Altrade) en de balans tussen verkamerde (studenten)panden en panden met normale bewoning (Bottendaal). Overlast wordt vaak ervaren in de directe omgeving van de kamerverhuurpanden. Uit het gesprek met de bewonersorganisatie Bottendaal is naar voren gekomen dat er al een aantal jaar (sinds 2019) weinig overlast ervaren wordt. Dit geldt ook voor de straten waar de helft van het aantal panden verkamerd is. Het is niet duidelijk of hier een relatie is met het aangescherpte beleid van 2018.

15-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Het wijkcomité Oost, Kamerbreed en Buurtplatform Wedren Julianapark geven aan nog altijd overlast te ervaren. Zij ervaren geen verbetering sinds de start van het aangescherpte beleid van 2018. Dit is ook verklaarbaar vanuit het gegeven dat veel panden al in 2018 een vergunning hadden en daarmee niet onder het aangescherpte beleid vallen. Tevens wordt aangegeven dat er illegaal verkamerde panden zijn waar overlast van ervaren wordt. Kenmerken wijk en pand

e

De meeste overlast wordt ervaren in het stadscentrum en in de 19 eeuwse schil. Deze wijken hebben een aantal kenmerken die een verklaring zijn voor het hoge aandeel studenten en verkamerde panden in de wijk. Wonen in of in de buurt van het centrum is aantrekkelijk voor jongeren en studenten vanwege de levendigheid en (horeca)voorzieningen. Het centrum en de wijken daar direct rondom zijn om die reden dan ook geliefd. e De 19 eeuwse wijken hebben grote panden. Deze grote panden zijn voor kamerverhuurders interessant omdat er veel kamers in gerealiseerd kunnen worden. Grote panden zijn ook duur en soms niet (meer) financieel bereikbaar voor huishoudens om er zelf te gaan wonen. Bewoners geven aan dat er ook andere complexen zijn waar woningen opgekocht en verkamerd worden. Het gaat onder andere om (voor senioren geschikte) appartementen. Er zijn signalen dat potentiele verhuurders flyeren in appartementencomplexen met een boodschap in de lijn van 'bent u van plan te verhuizen, dan wil ik uw woning wel kopen'.

Geografische spreiding overlastmeldingen (december 2020)

2.5.3 Geweigerde vergunningen op basis van leefbaarheidstoets De Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking (AWO) beoordeelt aanvragen voor omzettingsvergunningen op leefbaarheid. Aan de hand van de resultaten van de leefbaarheidstoets, adviseert de AWO over het al dan niet vergunnen van de aanvraag voor omzetting. De reden voor een negatief advies is vaak een al bestaande leefbaarheidsdruk of het feit dat het een bestaand overlast gevend pand betreft. Het aantal aanvragen dat op basis van een negatief advies van de AWO geweigerd wordt, is afgelopen jaren gemiddeld een derde. Er is bij 27 aanvragen vergunning geweigerd. Totaal 2018

Waarvan geweigerd op basis van Leefbaarheidstoets 10 (20%)

Totaal 2019

Waarvan geweigerd op basis van Leefbaarheidstoets 14 (42%)

Geweigerde 49 33 vergunningen Geweigerde vergunningen na toets leefbaarheid AWO 2018-2020

16-

Totaal 2020 9

Waarvan geweigerd op basis van Leefbaarheidstoets 3 (33%)

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

2.6

Conclusies en aanbevelingen

2.6.1 Conclusies Bij de analyse van overlast en leefbaarheid gaat het om alle panden. De huisvestingsverordening en beleidsregels uit het aangescherpte beleid zijn uitsluitend van toepassing op panden met een nieuwe vergunning(aanvraag) vanaf 2018 (met een overgangsperiode tot 1 juli 2018). De invloed van het aangescherpte beleid op overlast en leefbaarheid is vooralsnog beperkt omdat het om een beperkt aantal panden gaat. Bij 27 panden is de vergunning geweigerd na de toets op leefbaarheid. Er wordt nog altijd veel overlast ervaren in de directe omgeving van verkamerde panden in een aantal buurten. Deels gaat het om buurten in en dichtbij het centrum met een combinatie van functies zoals horeca, winkels en bedrijvigheid en buurten met veel grote panden waar studentenhuisvesting gemixt is met regulier wonen. In de rest van de stad lijkt het om individuele gevallen te gaan. Zo zijn er in Dukenburg zeven panden waar in drie jaar tijd overlastklachten geweest zijn. Met een totaal van 10.000 woningen gaat het dan om 0,07%. Er is overigens wel een verbetering te zien op een aantal leefbaarheidspunten. Het gaat om overlast die ervaren wordt op straat. Handhaving van de openbare ruimte lijkt eenvoudiger uitvoerbaar dan handhaving van bewonersgedrag. 2.6.2 Aanbevelingen Uit diverse gesprekken en een beschouwing op de huidige acties en werkwijzen zijn aanbevelingen gedaan.

Duidelijkheid en communicatie over meldingen en het vervolg Blijf duidelijk communiceren over meldpunt(en). Geef daarbij ook aan waar en hoe men kan melden op ongebruikelijke tijden zoals 's avonds en 's nachts. Geef per melding zo snel mogelijk duidelijkheid over de acties naar aanleiding van de melding en wanneer eventuele resultaten verwacht kunnen worden. Geef regelmatig een terugkoppeling van de stand van zaken met betrekking tot de vervolgacties na een melding. Geef een terugkoppeling aan de melder als handhavingsacties uitgevoerd zijn. Meld ook als het niet gelukt is. Overleg met verhuurders die gebruik maken van de KKVV-applicatie over vervolgacties na meldingen en duidelijkheid hierover. Ondanks dat het een particulier initiatief betreft, kunnen er vanuit de gemeente wel aanbevelingen gedaan worden. Ga in gesprek Ga in gesprek met verhuurders: wat vraag je van een verhuurder (goed verhuurderschap, ook de panden met een vergunning van voor 2018) en wat kan een verhuurder van de gemeente verwachten (handhaving openbare ruimte bijvoorbeeld). Kijk naar manieren om ervoor te zorgen dat verhuurders zich betrokken voelen bij de buurt. Juridische instrumenten kunnen achter de hand gehouden worden als gesprekken niet mogelijk zijn of niet tot het gewenste resultaat leiden en sprake is van (extreme) overlast.