Evaluatie kamerverhuurbeleid Nijmegen

Ga in gesprek met kamerbewoners: maak duidelijk wat je verwacht, welke marges er zijn (een keer een feest moet kunnen, elke dag een feest is een ander verhaal). Kijk naar de mogelijkheden van een buurtbeheerder/buurtcoach. En houd contact. Kijk op welk moment omwonenden bij de gesprekken met verhuurders en met kamerbewoners betrokken kunnen en willen worden.

17-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

-

Kijk naar meer betrokkenheid van studenten bij de buurt. Uit recent onderzoek9 is gebleken dat een op de vijf studenten graag meer betrokken wil zijn bij de directe omgeving. Betrokkenheid geeft een gevoel van verantwoordelijkheid en maakt het gemakkelijker om met elkaar in gesprek te gaan.

Het wijkcomité Oost heeft aangegeven dat in gesprek gaan met verhuurders mogelijk beter werkt dan (alleen) juridische instrumenten. Bewonersorganisatie Bottendaal doet de suggestie dat verhuurders in of in de buurt van het verhuurpand moeten wonen. Dit om betrokkenheid bij de buurt te krijgen.

Studenten willen graag meer doen voor hun wijk Eén op de vijf studenten heeft een uitgesproken behoefte om meer te betekenen voor mensen in hun woonomgeving. Deze bereidheid ligt nog hoger bij internationale studenten, ruim één op de drie. Studenten willen vooral meer betekenen voor kwetsbare buurtbewoners, voor duurzaamheid en groen in de buurt of voor meer ontmoeting. De belangrijkste redenen waarom studerende buurtbewoners niet meer doen dan ze zouden willen, zijn tijdsgebrek, dat ze vaak niet weten waar ze terecht kunnen om zich aan te melden of wat ze kunnen bijdragen en dat zij niet weten of mensen wel behoefte hebben aan hun inzet. Uit: 'Studerende buren', Een onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde van studenten in de woonomgeving [2021, Verwey-Jonker Instituut]

Spreiding, percentage per wijk, buurt of straat Voorstel is om te onderzoeken hoe (nieuwe) kamerbewoning meer over alle wijken verspreid kan worden. De voor studenten minder aantrekkelijke wijken (ver van het centrum) kunnen andere voordelen kunnen bieden zoals een grotere kamer voor hetzelfde geld als de kleine kamer in het centrum. Er zijn al diverse acties hiervoor in gang gezet. In het verlengde van de Omgevingsvisie wordt gezocht naar locaties rondom de ontwikkeling van de knopen en campussen. Ook wordt met de SSH& gekeken naar de mogelijkheden in Dukenburg in combinatie met goed openbaar vervoer en fietsverbindingen met de campus. Het hanteren van een percentage per wijk, buurt of straat is een instrument om te sturen op spreiding. Differentiatie in percentages tussen de verschillende wijken is mogelijk. Voor een eventuele inzet van een percentage is nader onderzoek nodig over het effect, de relatie met andere instrumenten (zoals de regel tegen insluiting) en de inzet van het instrument in bestaande wijken met veel verkamerde panden. Tevens moet er rekening mee gehouden worden dat een dergelijk instrument van toepassing is op nieuwe situaties. Overlast bij bestaande buurten met (te)veel kamerbewoning wordt hier niet mee opgelost.

Studentenvakbond AKKU geeft aan dat 'iets verder fietsen naar het centrum' nog altijd beter is dan thuis moeten blijven wonen en om die reden veel langer reizen. Alle bewonersgroepen geven aan dat een percentage per wijk, buurt of straat een instrument kan zijn om sturing te geven aan spreiding en het voorkomen van teveel kamerverhuurpanden in de straat. Overlast aan achterzijde en illegaal verkamerde panden meenemen bij leefbaarheidstoets Bewoners geven aan dat veel overlast ervaren wordt aan de achterzijde, vanuit tuinen en balkons. In de beleidsregels is opgenomen dat een pand niet ingesloten mag worden. Ook is het niet mogelijk om meer dan twee aaneengesloten panden te verkameren. Er zijn geen regels opgenomen over panden aan de achterzijde. Bij de leefbaarheidstoets dit wel meegenomen worden bij de toets. Het gaat om informatie over overlast gevende panden aan de achterzijde. Dit kan aanleiding zijn voor een negatief advies. Ook illegaal verkamerde panden dienen meegenomen te worden met de leefbaarheidstoets. Overig Studio's in plaats van kamers geeft volgens sommige omwonenden minder overlast. Studio's sluiten ook aan op de woonwensen van studenten. Er dient wel een minimum kwaliteit te zijn. Het is méér dan dezelfde (kleine) kamer met dan een keukenblok er in.

Het voorstel voor studio's kan voor pandeigenaren een alternatief zijn bij (overlast gevende) panden die geen omzettingsvergunning krijgen zonder (ingrijpende) aanpassingen aan het pand. Belangrijk argument is de voorkeur van studenten voor een zelfstandige wooneenheid in plaats van een kamer met gedeelde voorzieningen. Dit kan ook voor verhuurders een reden zijn om studio's te gaan verhuren. In het kader van de aanpak goed verhuurderschap zijn diverse pilots gestart. Deze pilots in het kader van goed verhuurderschap worden nauwlettend gevolgd.

9

'Studerende buren', Een onderzoek naar de maatschappelijke meerwaarde van studenten in de woonomgeving [2021, Verwey-Jonker Instituut]

18-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

3

Voldoende aanbod goedkope zelfstandige woningvoorraad

3.1 Samenvatting evaluatie voldoende aanbod goedkope zelfstandige woningvoorraad In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de evaluatie van het aanbod aan goedkope koopwoningen. In de paragrafen erna is de evaluatie uitgebreid beschreven.

Doelstelling

Voorkomen aankoop goedkope koopwoningen voor verkamering

Instrumenten

Huisvestingsverordening: Woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 krijgen geen omzettingsvergunning. Woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000 en de NHG-kostengrens (€ 325.000 in 2021) moeten een omzettingsvergunning hebben. Het is niet in beeld te krijgen of de maatregel waarbij vergunning geweigerd wordt bij woningen met een WOZ-waarde tot € 220.00 werkt. De veronderstelling hierbij is, dat pandeigenaren geen vergunning aanvragen omdat de regels bekend zijn. De extreme prijsstijgingen van woningen de afgelopen jaren heeft tot gevolg gehad dat er minder goedkope koopwoningen zijn. De maatregel voorkomt dat goedkope koopwoningen verkamerd worden en is daarmee goed. Dit vanuit de veronderstelling dat er op voorhand geen aanvraag ingediend wordt omdat regels bekend zijn. Maatregel in huisvestingsverordening behouden.

Analyse

Conclusie

Aanbevelingen beleid Aanbevelingen overig Relatie met overige doelstellingen

Bij eerstvolgende woningbehoeftenonderzoek de behoefte aan goedkope koopwoningen onderzoeken en indien nodig het woningbouwprogramma hierop aanpassen. Overlast verminderen en leefbaarheid verbeteren Voldoende aanbod kamerverhuurpanden Aanpak handhaving illegale kamerverhuur

Elk niet verkamerd pand legt ook geen druk op de leefbaarheid. Elk pand dat niet verkamerd mag worden, kan niet ingezet worden voor het vergroten van het aanbod aan kamers. Bij illegaal verkamerde panden met een WOZwaarde lager dan € 220.000 zou een verzoek tot legalisatie geweigerd kunnen worden. Hierbij moet wel afgewogen zijn wat dit betekent voor de eigenaar en voor de huurders.

3.2 Inleiding Het kamerverhuurbeleid verbiedt het verkameren van goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 220.000. Voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens is een vergunning vereist. Dit is geregeld in de huisvestingsverordening en gekoppeld aan aantoonbare schaarste van goedkope koopwoningen. De Raad van State heeft recentelijk geoordeeld dat het op grond van de huisvestingsverordening mogelijk blijft om een vergunningplicht op te leggen bij woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens. Bij woningen boven de NHG-kostengrens grens is het niet (meer) mogelijk om een omzettingsvergunning te eisen. Deze woningen kunnen niet op grond van schaarste met de huisvestingsverordening beschermd worden tegen verkamering. Het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 220.000 dat niet verkamerd is, is lastig te achterhalen. Het gaat namelijk ook om aanvragen die niet ingediend zijn omdat de regels van tevoren al bekeken zijn. In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de voorraad aan goedkope koopwoningen van de afgelopen jaren geschetst. Het gaat om woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 en tot de NHG-kostengrens. Deze grens wordt jaarlijks bijgesteld. De grenzen van afgelopen jaren zijn dan ook allemaal bekeken. De WOZ-waarden zijn opgenomen in de huisvestingsverordening.

3.3 Achtergrond In de Uitvoeringsagenda Wonen Nijmegen 2020-2025 is de behoefte aan koopwoningen beschreven. Er is met name vraag naar woningen in het goedkope segment (tot € 220.000) en het middeldure segment (tot € 280.000). In de 19-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

uitvoeringsagenda is opgenomen dat een groot deel van de vraag naar goedkope (en middeldure) koopwoningen ingevuld kan worden door verkoop van grondgebonden huurwoningen en doorstroming. Ook zijn er kansen voor transformatie van ruime eengezinswoningen naar bijvoorbeeld boven- en benedenwoningen. Goedkopere koopwoningen zijn populair bij beleggers die deze woningen verkameren en verhuren. Om dit te voorkomen is in de huisvestingsverordening opgenomen dat woningen met een WOZ-waarde onder deze grenzen niet (tot € 220.000) of niet zonder vergunning (NHG-kostengrens) verkamerd mogen worden. 3.4 Doel en instrumenten Een van de doelstellingen van het kamerverhuurbeleid is het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Meer specifiek gaat het om het behoud van de goedkope(re) zelfstandige woningvoorraad in Nijmegen voor starters en gezinnen met een kIeine(re) beurs. In de huisvestingsverordening van de gemeente Nijmegen zijn voorwaarden opgenomen voor het al dan niet verkrijgen van een vergunning voor het omzetten van een woning naar kamerverhuur. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen in bepaalde prijsklassen. In de periode 2018 tot medio 2019 was het conform het beleid niet mogelijk om een vergunning voor verkamering te krijgen bij woningen met een WOZ-waarde tot € 180.000. Per medio 2019 is deze WOZ-waarde opgehoogd naar € 220.000.

Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 220.000 tot de NHG-kostengrens mogen uitsluitend verkamerd worden met een omzettingsvergunning. De NHG-kostengrens wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld. Bij een aantal wijken was bepaald dat elke woning, ongeacht de WOZ-waarde, een omzettingsvergunning moet hebben voordat verkamering mogelijk is. De Raad van State heeft recentelijk bepaald dat de huisvestingsverordening hier niet voor ingezet mag worden. Dit betekent dat het op dit moment bij alle woningen boven de NHG-kostengrens mogelijk is om zonder vergunning te verkameren. In bijlage 3 zijn de relevante artikelen uit de huisvestingsverordening opgenomen inclusief de NGH-kostengrens die in de huisvestingsverordening opgenomen is. 3.5 Aantal geweigerde vergunningen Vergunningaanvragen worden getoetst door de ODRN waarbij gekeken wordt naar ontvankelijkheid, WOZ-waarde en omgevingsfactoren die van negatieve invloed zijn op de leefbaarheid. Erna wordt de aanvraag voorgelegd aan de Adviesgroep Woonruimte Omzetting/Onttrekking (AWO). De AWO beoordeelt de aanvraag voor op leefbaarheid en adviseert over het al dan niet vergunnen van de aanvraag voor omzetting. De reden voor een negatief advies is vaak een al bestaande leefbaarheidsdruk of het feit dat het een bestaand overlast gevend pand betreft. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van niet verleende vergunningen.

2018 Geweigerd leefbaarheidstoets (AWO) Geweigerd overig Aanvraag niet ontvankelijk Ingetrokken door indiener Totaal geweigerd, niet ontvankelijk en ingetrokken

2019 10 39 49 81 179

2020 14 19 10 11 54

3 6 1 3 13

2018-2020 27 64 60 95 246

Vergunningverlening kamerverhuur (ODRN)

Bij aanvragen onder 'geweigerd overig' zijn diverse weigeringsgronden zoals insluiting10, het ontbreken van een fietsenstalling, het niet kunnen voldoen aan de geluidseisen als ook de WOZ-waarde. Dit geldt ook voor de aanvragen die door de indiener ingetrokken zijn. In de jaren 2018 tot en met 2020 zijn er in totaal 159 aanvragen voor een omzettingsvergunning geweigerd op grond van de WOZ-waarde, insluiting of overige eisen zoals het ontbreken

10

De insluitingsregel bepaalt dat een woonpand niet ingesloten mag worden door verkamering aan beide zijden.

20-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

van een fietsenstalling of het niet voldoen aan geluidsisolatie eisen. De weigeringsgronden zijn niet uitgesplitst. Advies is dan ook om dit wel te gaan registreren en monitoren. Het is niet mogelijk om in beeld te krijgen welke woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 niet verkamerd zijn omdat er op voorhand geen aanvraag ingediend is. 3.6 Ontwikkeling aanbod goedkope koopwoningen Een analyse van de koopwoningvoorraad van afgelopen jaren geeft een beeld van het aandeel goedkope koopwoningen. In onderstaande grafiek zijn de koopwoningen in de diverse prijscategorieën (NHG-kostengrens van afgelopen jaren) weergegeven en het verloop hiervan door de jaren heen. Het gaat om de periode van 1 januari 2017 tot 9 juni 2021.

20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 < 180.000 180.000 - 220.000 - 245.000 - 247.450 - 265.000 - 290.000 - >310.000 onbekend en lager 220.000 245.000 247.450 265.000 265.000 en meer 310.000 01-01-2017

01-01-2018

01-01-2019

01-01-2020

01-01-2021

09-06-21

koopwoningen diverse WOZ-waarde, 2017-juni 2021

Woningen met een WOZ-waarde tot € 180.000

In de grafiek is met name bij de goedkoopste woningen met een WOZ-waarde tot € 180.000 een sterke afname te zien van bijna 11.000 naar ruim 1.600 woningen. Nog maar zo'n 16% van de woningen uit 2017 hebben in 2021 nog een WOZ-waarde onder € 180.000. In onderstaande tabel is te zien welke waarde de woningen, die in 2018 een WOZ-waarde onder € 180.000 hadden, per 1 januari 2021 hebben. Circa 30% van de woningen heeft inmiddels een WOZ-waarde van € 220.000 of hoger. Ruim de helft van de woningen zit in de categorie € 180.000 tot € 220.000. Slechts 16% heeft nog een WOZ-waarde onder € 180.000.

Prijsontwikkeling van woningen die in 2018 een WOZ-waarde van € 180.000 hadden

21-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Met de bijgestelde grens van € 220.000 valt nog altijd ruim 70% van deze woningen in de categorie woningen waar geen omzettingsvergunning voor verleend wordt. Woningen met een WOZ-waarde tussen € 180.000 en € 310.00011

In de tabel is te zien dat het aantal woningen in de diverse prijscategorieën tussen € 180.000 en € 310.000 enigszins fluctueert maar niet zo extreem afneemt als de woningen tot € 180.000. In het segment € 180.000 tot € 220.000 is een lichte daling te zien. Naarmate de WOZ-waarde stijgt, stijgt ook het aantal woningen van dit prijssegment licht. Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 310.000

In dit segment is een sterke stijging te zien. Het gaat om ruim 7.700 in 2017 en loopt op naar circa 18.500 woningen in 2021; een verschil van bijna 10.800 woningen. Een deel hiervan is de afgelopen jaren nieuw gebouwd. Het gaat om zo'n 1.730 woningen. De overige bijna 9.100 woningen zijn door prijsstijgingen van bestaande woningen in dit hogere segment gekomen. Woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-kostengrens (€ 310.000 in 2020, € 325.000 in 2021) kunnen zonder omzettingsvergunning verkamerd worden.

nieuwbouw 2000 1500 1000 500 0

2016

2017

2018

2019

2020

Grand Total

Nieuwbouw 2016-2020

3.7 Trends en ontwikkelingen Er zijn diverse (landelijke) trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de koopwoningmarkt. De afgelopen jaren zijn de prijzen van woningen extreem gestegen. Dit wordt mede veroorzaakt door een woningtekort. Tegelijkertijd zijn de hypotheekrentes gedaald naar een historisch laag niveau. Voor koopstarters is de overdrachtsbelasting verlaagd om de mogelijkheden voor het kopen van een woning te vergroten. Deze maatregel heeft echter niet geleid tot het gewenste resultaat. In combinatie met het prijsopdrijvend effect van het woningtekort, zijn koopprijzen nog iets verder gestegen. Het voordeel van de verlaging van de overdrachtsbelasting is terecht gekomen in de hogere koopprijs. Voor particuliere verhuurders gelden al jaren gunstige belastingregels. Verhuurders betalen belasting in box 3 op de inkomsten (fictief rendement) uit vermogen (de woning). Men betaalt geen belasting op huurinkomsten. En ook voor zakelijke hypotheken en leningen is een lage rente van toepassing. 3.8

Conclusies en aanbevelingen

3.8.1 Conclusies Het aantal vergunningen dat de afgelopen jaren geweigerd is op grond van een WOZ-waarde onder € 220.000 is niet goed in beeld te brengen. Naar verwachting wordt door pandeigenaren van tevoren gecheckt of een omzettingsvergunning mogelijk is. De maatregel is bij aanvragen eenvoudig in te zetten met een check van de WOZ-waarde en 11

NHG-kostengrens 2020

22-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

werkt preventief. De woningen die met deze maatregel niet verkamerd worden, blijven beschikbaar voor reguliere huishoudens. Meer nog dan het aantal goedkope panden waar geen vergunning voor verleend is, zijn trends en ontwikkelingen zoals sterke prijsstijgingen van koopwoningen de oorzaak van een afname van het aantal goedkope koopwoningen. Dit geldt het meest voor de categorie koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 180.000 en in de prijscategorie € 180.000 - € 220.000. 3.8.2 Aanbevelingen De analyse van het aanbod aan goedkope koopwoningen laat zien dat deze woningen schaars zijn. Het beleid, gericht op het behoud van deze goedkope koopwoningen blijft noodzakelijk. Daarnaast zijn maatregelen in te zetten om meer goedkope koopwoningen aan de voorraad toe te voegen. Woningbehoeftenonderzoek en eventueel een heroverweging van het woningbouwprogramma Het verdient aanbeveling om bij het eerstvolgende woningbehoefteonderzoek te onderzoeken wat de actuele behoefte is aan goedkope koopwoningen in het segment tot € 220.000 en of dat aanleiding is om het geplande woningbouwprogramma hierop aan te passen. Vooralsnog wordt er in de Uitvoeringsagenda Wonen niet gekoerst op het structureel toevoegen van woningen in dit laagste prijssegment middels nieuwbouw. Wel wordt gestuurd op verkoop van de bestaande (huurwoning)voorraad.

Koopprijzen van deze woningen stijgen echter mee met de landelijke trends. Woningen voor meer doelgroepen waaronder kleinschalige kamerbewoning Het toevoegen van drie- en vierkamerwoningen kan interessant zijn als alternatief voor kamerbewoning (zie hoofdstuk 4): twee, eventueel drie, studenten met elk een eigen kamer en gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, badkamer). Deze woningen zijn tevens interessant voor één- en tweepersoonshuishoudens, kleine gezinnen en, bij gelijkvloerse woningen die zonder traplopen bereikbaar zijn, voor senioren. Deze woningen dienen qua WOZwaarde dan wel buiten de grenzen te vallen zoals vastgesteld in de huisvestingsverordening dus in ieder geval hoger dan € 220.000. Mixcomplexen Op diverse plekken in het land zijn voorbeelden van woningbouwcomplexen met een mix aan doelgroepen waaronder studenten. Het zijn complexen waarbij studenten gevraagd worden om actief betrokken te zijn bij de andere bewoners. Vragers (kwetsbare inwoners) en dragers (steun kunnen bieden) worden aan elkaar gekoppeld en sociale cohesie bevorderd. Met SSH& wordt onderzocht of in Dukenburg flexibele bouwvormen en combinaties met ouderen of andere doelgroepen mogelijk zijn.

23-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

4

Voldoende aanbod kamerverhuur

4.1 Samenvatting evaluatie voldoende aanbod kamerverhuur In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de evaluatie van het aanbod aan kamers en overige studentenwooneenheden. In de paragrafen erna is de evaluatie uitgebreid beschreven.

Doelstelling

Voldoende aanbod kamerverhuurpanden

Instrumenten Analyse

Uitbreiding aanbod kamers en studentenwoningen (woonbeleid). Het totaal aantal geweigerde vergunningen in 2018 was 49 panden. In 2019 ging het om 42 panden met in totaal 213 kamers. Rekening houdend met gemiddeld vijf kamers per pand, gaat het dan om circa 450 kamers12. Dat is 23% van de totale opgave voor komende jaren. Met de huidige plannen (woonbeleid) wordt circa de helft van de behoefte ingevuld. Elke afwijzing op basis van leefbaarheid betekent, dat kamers niet gerealiseerd worden. Leefbaarheid en het voorkomen van overlast krijgen dan prioriteit boven het toevoegen van kamers. Zoek naar aanvullende afspraken over leefbaarheid en het voorkomen van overlast zodat er minder vergunningen geweigerd hoeven te worden. Monitor de voorwaarden en afspraken over leefbaarheid en goed verhuurderschap. Houd contact met verhuurders en kamerbewoners om tijdig, voordat overlast escaleert, in te kunnen grijpen. Zorg voor betrokkenheid bij de buurt en daarmee medeverantwoordelijkheid voor de leefbaarheid en een beter contact met de buren.

Conclusie

Aanbevelingen beleid Aanbevelingen overig

Relatie met overige doelstellingen

Overlast verminderen en leefbaarheid verbeteren

Voorkomen aankoop goedkope koopwoningen voor verkamering Aanpak handhaving illegale kamerverhuur

Elke nieuwe vergunning heeft voorwaarden om overlast te voorkomen en is getoetst op leefbaarheid. Elk kamerverhuurpand zou desondanks toch overlast kunnen geven. Elke niet verkamerde woning betekent geen extra aanbod aan kamers Elk illegaal verkamerd pand dat gesloten wordt, betekent een afname van kamers.

4.2 Inleiding In de evaluatie is de groei van de voorraad afgelopen jaren geanalyseerd en zijn de plannen voor komende jaren opgenomen. Tevens is naar de samenstelling van de huidige voorraad gekeken. Er is onderzocht welke invloed vergunningverlening, en dan met name het aantal geweigerde vergunningen op grond van het aangescherpte beleid, heeft gehad op het kameraanbod. Dit alles is afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. 4.3 Achtergrond Nijmegen kent een grote (particuliere) kamermarkt, mede door de campus en de bijbehorende studentenpopulatie. Maar ook net-afgestudeerden, werkende jongeren, tijdelijke arbeidsmigranten en cliënten van zorginstellingen maken gebruik van de kamermarkt. Het aantal in Nijmegen wonende hbo- en wo-studenten ligt iets onder de 20.000. Deze doelgroep woont overwegend op kamers (de onzelfstandige markt) of in kleine zelfstandige eenheden. Ook veel jongeren die niet (meer) studeren zijn om diverse redenen, meest financieel, op dit deel van de woningmarkt aangewezen. Naar schatting zijn er 4 à 5.000 mensen die onzelfstandig wonen maar niet studeren aan hbo of wo. De SSH& huisvest circa 30% van alle studenten. 70% van de doelgroep woont op de (onzelfstandige) particuliere huurmarkt. Een gezonde woningmarkt wordt gekenmerkt door voldoende aanbod voor alle doelgroepen en voldoende mogelijkheden om door te stromen.

Het accent bij de doelgroep studenten ligt daarbij vooralsnog op het aanbod aan 12

2018: 49 panden x gemiddeld 5 kamers per pand = 245 kamers. 2019 en 2020 213 kamers. Totaal is dan 213 + 245 = 458 kamers

24-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

kamers. In de woonvraag zit echter een duidelijke tendens naar meer kwaliteit: er is meer vraag naar zelfstandige eenheden. Als die niet beschikbaar zijn vormen onzelfstandige eenheden een prima alternatief, vooral als de locatie gunstig is. Om studentenkamers ook echt beschikbaar te hebben en houden voor studenten, wordt door een aantal verhuurders, waaronder de Stichting SSH&, gewerkt met campuscontracten. Na afstuderen kunnen oud-studenten met een campuscontract nog maximaal negen maanden in de kamer blijven wonen. Binnen die periode moeten ze dan een andere woonplek vinden of teruggaan naar het ouderlijk huis. De huidige krapte op de woningmarkt (in het hele land) maakt het voor oud-studenten lastig om een vervolg woonplek te vinden. In kamers die verhuurd zijn zonder campuscontract kunnen studenten na het afstuderen blijven wonen. Als er geen vervolg woonplek is, blijven deze kamers in gebruik bij oud-studenten. Circa 50% van de oudstudenten verhuist binnen een jaar na uitschrijving als student. Daarvan verhuist bijna de helft binnen zes maanden en de overige binnen drie maanden. Van de overige 50% verhuist een kleine 35% binnen een periode tussen één en drie jaar. Ruim 15% is na drie jaar nog niet verhuisd. 4.4 Doel en instrumenten Studenten en overige kamerbewoners horen bij Nijmegen.

Er moet voldoende aanbod zijn aan kamers en overige wooneenheden voor studenten (en andere kamerbewoners). Bij voldoende aanbod stabiliseren prijzen van kamers. Kwaliteit van de aangeboden woonruimte is nodig in een markt waarbij er gezonde concurrentie is. Middels nieuwbouw en verbouw kan het aanbod aangevuld worden. De uitvoering daarvan (projectleiding, procedures enz.) wordt in het verlengde van de Uitvoeringsagenda Wonen opgepakt. 4.5

Analyse

4.5.1

Ontwikkeling en aanbod wooneenheden (kamers en studio's)

Aanbod SSH&

SSH& is de woningcorporatie in Nijmegen met aanbod aan wooneenheden (kamers en studio's) voor studenten. SSH& heeft eind 2020 5.758 wooneenheden in eigendom. In 2021 komen daar naar verwachting 205 eenheden bij. Tevens heeft SSH& 626 wooneenheden in beheer. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de kamer- en woningvoorraad van SSH& weergegeven. In totaal gaat het dus om bijna 6.600 wooneenheden.

SSH& woningvoorraad Nijmegen 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2016

2017

Nijmegen, eigendom

2018

2019

Nijmegen, beheer

2020

2021

Nijmegen, totaal

eigendom SSH& en panden in beheer bij SSH&

Aanbod particuliere verhuurders

Naar schatting bedraagt het aanbod van particuliere verhuurders circa 70% van het totale aanbod. Het gaat dan om zo'n 22.000 wooneenheden. Dit is inclusief panden zonder omzettingsvergunning (ca 2.000).

25-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

4.5.2

Vergunningaanvragen vanaf 2018

Vergunningen overgangsperiode eerste helft 2018

In de eerste helft van 2018 hebben pandeigenaren de mogelijkheid gekregen om vergunning aan te vragen onder het oude vergunningstelsel. Dit betekent dat de leefbaarheidstoets en voorwaarden voor goed verhuurderschap niet van toepassing zijn. Er is in deze overgangsperiode een piek te zien in het aantal aanvragen. Het gaat om een kleine 500 panden ten opzichte van circa 2.000 verkamerde panden zonder vergunning. In onderstaande grafiek is het aantal omzettingsvergunningen in beeld gebracht. Het gaat om het totaal aantal vergunningen in de jaren 2016-2021. De nieuwe vergunningen van het betreffende jaar zijn rood. Het totaal aantal vergunning betreft het blauwe en rode tezamen. Begin 2021 zijn er bijna 1.900 omzettingsvergunningen.

omzettingsvergunningen 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2016

2017

2018

2019

bestaande omzettingsvergunningen

2020

2021

nieuwe vergunningen

Aantal omzettingsvergunningen 2016-2021

Vergunningen vanaf tweede helft 2018 (nieuw beleid na overgangsperiode)

In 2019 en 2020 is ten opzichte van 2018 een daling te zien van het aantal verleende en geweigerde vergunningen. Een verklaring voor de daling in 2020 is het stilleggen van de projectmatige handhaving op illegaliteit. In het eerste halfjaar van 2020 betrof het merendeel van de behandelde aanvragen een legalisatie. In het tweede halfjaar van 2020 betrof het merendeel van de behandelde aanvragen een nieuwe situatie. In de periode 2019-2020 zijn in totaal 363 kamers vergund. Het gaat deels om reeds verkamerde panden die gelegaliseerd zijn en deels om nieuw aanbod. Tevens zijn er vanaf 2019 vergunningen geweigerd met in totaal 213 kamers. Daar is de overweging gemaakt dat leefbaarheid en/of de kwaliteit van het pand bepalender is dan (de behoefte aan) kamers. 01-01 t/m 30-062018 (451)*

01-07 t/m 31-122018 (58)*

Totaal 2018

01-01 t/m 30-062019 121 (26)

01-07 t/m 31-122019 158 (28)

Totaal 2019

Ver(509)* 279 leend (54) Gewei(32)* (17)* (49)* 94 (18) 79 (15) 173 gerd (33) Vergunningverlening kamerverhuur (ODRN); aantal panden staat (tussen haakjes).

01-01 t/m 30-062020 43 (7)

01-07 t/m 31-122020 41 (7)

18 (4)

22 (5)

Totaal 2020 84 (14) 40 (9)

* In 2018 werd nog niet bijgehouden hoeveel kamers er werden vergund of geweigerd. De in de tabel opgenomen aantallen van 2018 betreft dan ook het aantal panden.

26-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Invloed van het beleid op het aanbod

Als een vergunning geweigerd wordt, betekent dit, logischerwijs, dat deze kamers niet toegevoegd worden aan de voorraad. Bij weigering om een illegaal pand te vergunnen, worden kamers aan de voorraad onttrokken. Vooralsnog is dit nog niet gebeurd. Bij panden waarbij vergunning geweigerd wordt op grond van leefbaarheid is dit een beleidskeuze: de afweging tussen leefbaarheid enerzijds en meer aanbod aan kamers anderzijds. Circa een derde van de vergunningen wordt geweigerd op grond van een leefbaarheidstoets (zie 2.3.3). 4.5.3 Kwantitatief tekort Net als bij de reguliere woningvraag is er ook bij de studentenhuisvesting sprake van een tekort aan kamers en studentenwoningen. Er zijn aanzienlijk meer woningzoekenden zijn die van elders op zoek zijn naar studentenhuisvesting dan mensen (afgestudeerd of niet) die een studentenwoonruimte in Nijmegen gaan verlaten. Op dit moment ligt dit tekort op zo'n 1.300 studenteneenheden (ongeveer 6,9% op het totale woningaanbod voor studenten in Nijmegen). De verwachting is dat in de periode tot en met 2025 het aantal mensen dat in Nijmegen studeert zal toenemen. De groei van het aantal wo-studenten zal daarbij iets sterker zijn dan de groei van het aantal hbo-studenten. Na 2025 zal - conform de landelijke trend - het aantal studenten stagneren en op termijn licht afnemen.

Dit is vooral het gevolg van demografische trends sinds 2000; het aantal ouderen neemt toe, het aantal geboortes (en daarmee de aanwas van nieuwe studenten) neemt af. Het aantal uitwonende studenten zal de komende jaren wel weer toenemen. Daarnaast is de verwachting dat het aantal buitenlandse studenten dat op zoek gaat naar woonruimte de komende jaren voor een toename zal zorgen. Net als bij de reguliere woningvraag lijkt het niet wenselijk om het totale tekort de komende jaren in te lopen. Ook hierbij gaan we ervan uit dat het reëel is om het tekort terug te brengen tot ongeveer 2%. De totale opgave voor uitbreiding van studentenhuisvesting komt voor de komende tien jaar uit op 1.955 eenheden. Studentenvakbond AKKU herkent en onderschrijft het tekort. Daarbij gaat de voorkeur uit naar het zo snel mogelijk inhalen van het kwantitatieve tekort. Als dat weer enigszins ingelopen is, komen kwalitatieve wensen in beeld, zoals een eigen wooneenheid in plaats van een onzelfstandige kamer. Een aantal bewonersgroepen is van mening dat er geen kwantitatief tekort is maar dat uitstroom uit de kamers na uitschrijving bij de opleiding het probleem is. Stichting Huurteams ervaart tekorten omdat (te) hoge huren gevraagd worden en er regelmatig 'dreigementen' klinken dat er 'voor jou tien anderen' zijn die de kamer dan wel willen.

4.5.4 Kwalitatieve wensen De woonwens van studenten richt zich met name op zelfstandige wooneenheden (60%). Ongeveer 40% van de woonwens betreft een kamer met gedeelde voorzieningen (onzelfstandige woonruimte). Daar staat tegenover dat het huidige aanbod aan studentenhuisvesting in Nijmegen juist grotendeels bestaat uit onzelfstandige huisvesting (85%). In de praktijk geldt dat de woonwens bij studenten ondergeschikt is aan de locatiewens. Voor verreweg de meeste studenten is een onzelfstandige kamer een prima alternatief voor hun intrinsieke wens voor een zelfstandig ruimte, zeker als deze woonruimte in of dichtbij de aantrekkelijke locaties voor studenten ligt (centrum of omgeving Universiteit / Hogeschool). 4.6

Conclusies en aanbevelingen

4.6.1 Conclusies Bij aan aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt onder andere getoetst op leefbaarheid. Feitelijk gaat het om een afweging tussen het toevoegen van kamers enerzijds en de impact op leefbaarheid en overlast. Deze beleidskeuze heeft als consequentie dat minder vergunningen verleend worden. Het ging afgelopen jaren om ruim 200 kamers en, in 2018, 49 panden. Rekening houdend met gemiddeld vijf kamers per pand, komen daar nog circa 250 kamers bij die niet vergund zijn in 2018. Ruim 450 kamers is 23% van de opgave voor komende jaren (tot 2030).

27-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

4.6.2 Aanbevelingen Gezien het aantal geweigerde vergunningen, loont het de moeite om, met behoud van de doelstellingen met betrekking tot leefbaarheid, te kijken of vergunningen eventueel verleend kunnen worden met aanvullende afspraken waarbij de mogelijkheid is om de vergunning in te trekken als de afspraken en overige voorwaarden niet nageleefd worden. Het gaat dan om aanvullende afspraken over (het voorkomen van) overlast, concrete afspraken over proces en overleg met de omgeving en eventueel een vergunning van tijdelijke aard. Verhuurder en huurders moeten bijvoorbeeld aantonen op welke manier zij contact houden met de omgeving en welke acties ondernomen worden bij overlast. Daarbij geldt een plicht tot een regelmatig terugkeren, actieve terugkoppeling.

28-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

5

Aanpak illegale kamerverhuur

5.1 Samenvatting aanpak illegale kamerverhuur In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de evaluatie van de aanpak illegale kamerverhuur. In de paragrafen erna is de evaluatie uitgebreid beschreven. Bij de evaluatie is meegenomen dat de aanpak in maart 2020 stilgelegd is in afwachting van een uitspraak van de Raad van State. De Raad van State heeft op 23 juni 2021 uitspraak gedaan. Naar aanleiding daarvan heeft het college op 13 juli 2021 besloten de projectmatige aanpak van illegale kamerverhuur stop te zetten.

Doelstelling

Aanpak handhaving illegale kamerverhuur

Instrumenten

Actieve opsporing van illegaal verkamerde panden waar prioriteit gegeven is aan overlast gevende panden. Handhaving na melding illegale kamerverhuur bij panden met ook veel overlast. De aangewezen gebieden met de meeste overlast zijn gecontroleerd. Er zijn panden gelegaliseerd. De panden waarbij illegale kamerverhuur vermoed wordt of geconstateerd is, zijn vanwege het stilleggen (nog) niet gesloten. Er zijn geen panden gesloten. De aanpak illegale kamerverhuur heeft niet geleid tot het daadwerkelijk sluiten van panden. De aanpak heeft zich vanwege het stilleggen nog niet voldoende kunnen bewijzen. Handhaving opnieuw opstarten bij stilgelegde handhavingsacties, daarbij rekening houdend met de uitspraak van de Raad van State. Bij leefbaarheidstoets panden in de directe omgeving screenen op illegale kamerverhuur. Bij nieuwe aanvragen voor een omzettingsvergunning de directe omgeving ook screenen op illegaal verkamerde panden en deze panden direct aanpakken (legaliseren of sluiten).

Analyse

Conclusie Aanbevelingen beleid Aanbevelingen overig Relatie met overige doelstellingen

Overlast verminderen en leefbaarheid verbeteren Voorkomen aankoop goedkope koopwoningen voor verkamering

Voldoende aanbod kamerverhuurpanden

Aanpak is gericht op meest overlast gevende panden. Bij illegaal verkamerde panden met een WOZwaarde lager dan € 220.000 zou een verzoek tot legalisatie geweigerd kunnen worden. Hierbij moet wel afgewogen zijn wat dit betekent voor de eigenaar en voor de huurders. Bij illegaal verkamerde panden waar reden is voor sluiting zou een verzoek tot legalisatie geweigerd kunnen worden. Hierbij moet wel afgewogen zijn wat dit betekent voor de eigenaar en voor de huurders. Bij sluiting worden kamers onttrokken aan de voorraad.

5.2 Achtergrond Vanaf de zomer van 2018 zijn toezichthouders van de ODRN volgens plan gestart met de actieve opsporing en aanpak van illegale kamerverhuur. In het 'projectplan handhaving kamerverhuurbeleid' is de aanpak beschreven. De handhaving van illegale kamerverhuur is gefaseerd en per gebied opgepakt. Daarbij is gestart met de aanpak van de grootste overlast gevende locaties in de stad. Er zijn zes prioritaire gebieden (hotspots) aangewezen op basis van overlastmeldingen door kamerverhuur. De aanpak van illegale verhuur is in maart 2020 tijdelijk stilgelegd in afwachting van een uitspraak van de Raad van State over de Huisvestingsverordening. Op 23 juni 2021 heeft de Raad van State uitspraak gedaan. Deze uitspraak heeft consequenties bij panden met een WOZ-waarde hoger dan de NHG-kostengrens. Deze zijn niet meer vergunningplichtig. Ook heeft de Raad van State benadrukt dat er bij een eventuele sluiting van illegaal verkamerde panden uitdrukkelijk(er) rekening gehouden moet worden met de belangen van de verhuurder en de huurders.

29-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

5.3 Doel en instrumenten Doelstelling van het project is het opsporen en aanpakken van illegale kamerbewoning. Hiermee wordt beoogd om meer balans te krijgen tussen voldoende en goede studentenhuisvesting enerzijds en het tegengaan van overlast door kamerverhuur en illegale situaties anderzijds. Bij een verzoek tot legalisatie wordt de leefbaarheidstoets ingezet. Bij vergunningverlening worden voorwaarden gesteld aan goed verhuurderschap. Deze instrumenten moeten de leefbaarheid verbeteren en overlast verminderen. Misstanden moeten aangepakt zijn voordat eventueel vergunning verleend wordt. Sluiting van illegale, en overlast gevende, kamerverhuurpanden vermindert overlast en verbetert de leefbaarheid. Aan de hand van gegevens uit de Basis Registratie Personen (BRP) en de BAG is zo goed mogelijk inzichtelijk gemaakt welke panden mogelijk illegaal verkamerd zijn. Deze analyse heeft geleid tot een overzicht van circa 2.000 mogelijk illegale kamerverhuurpanden. Het aantal mogelijk illegaal verhuurde kamers is het grootst in het centrum. Erna volgen de wijken Bottendaal, Galgenveld en Altrade. Onderstaande kaart 'panden met 3 of meer huishoudens in BRP' dient met nuance gelezen te worden. Het gaat niet alleen om mogelijk illegaal verkamerde panden met drie of meer kamerbewoners die in de BRP ingeschreven staan.

Het kan bijvoorbeeld ook gaan om samengestelde gezinnen of panden waar vorige bewoners zich niet uitgeschreven hebben terwijl nieuwe bewoners zich al ingeschreven hebben op het adres. Tevens geldt er geen vergunningplicht voor panden met een WOZ-waarde boven de NHG-kostengrens.

Vergunde kamerverhuur (2021)

Panden met 3 of meer huishoudens in BRP (2021)

Vanwege het grote aantal mogelijk illegaal verkamerde panden, is ervoor gekozen om een selectie te maken waarbij gekeken is naar de wijken waar de meeste overlast is. Dat is immers een belangrijke reden om illegale kamerverhuur aan te pakken. Grote kamerverhuurpanden krijgen daarbij ook meer prioriteit dan de kleinere. De eerste categorie veroorzaakt doorgaans meer overlast. Van alle overige handhavingsverzoeken en overlastmeldingen buiten de prioritaire gebieden wordt afgewogen of er moet worden opgetreden. Meldingen van incidenten met ernstige overlast zullen daarbij altijd worden opgepakt, zowel van illegale als legale kamerverhuurpanden. 5.4 Analyse Een analyse van het aantal panden dat gecontroleerd, en al dan niet vergund, is geeft een beeld van de mate waarin illegaliteit afgenomen is. Bij panden die vanaf 1 juli 2018 vergund of gesloten zijn, zou een afname van overlast zichtbaar moeten zijn. Vooralsnog is dit niet zichtbaar, ook omdat er geen panden gesloten zijn.

30-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

5.4.1 Cijfers Per inspectiezaak worden vaak meerdere controles uitgevoerd. De rij met titel: ‘Vervolgtraject nog niet bekend’ geeft weer dat er bij een aantal zaken nog onderzocht moet worden of een legalisatie- of handhavingstraject opgestart kan worden. In 2018 en 2019 zijn alle verdachte panden binnen de prioritaire locaties gecontroleerd. Controles project opsporing illegale kamerverhuur Totaal 2018

01-01 t/m 30-6-2019

01-07 t/m 31-12-2019

Totaal 2019

24 42

18 10

42 52

5

0

01-01 t/m 30-06-2020

01-07 t/m 31-12-2020

Totaal 2020

4 2

0 0

4 2

5

0

0

0

Handhavingstraject gestart Geen illegale kamerbewoning Wacht op afhandeling aanvraag vergunning Vervolgtraject nog niet bekend

13 9

3

7

4

11

0

0

0

Totaal

25

78

42

120

14

0

14

Tabel: Controles project opsporing illegale kamerverhuur

5.4.2 Stand van zaken Van de 159 panden die gecontroleerd zijn, is bij 63 panden geconstateerd dat er geen sprake was van illegale kamerverhuur. Er zijn geen panden gesloten naar aanleiding van een controle. In afwachting van een uitspraak van de Raad van State over de Huisvestingsverordening heeft het college op 3 maart 2020 besloten om de projectmatige handhaving van illegale kamerverhuur stil te leggen. Sindsdien zijn dan ook geen acties meer uitgevoerd. Bij 59 panden was het handhavingstraject gestart. Als achteraf blijkt dat ten onrechte handhavend is opgetreden, kan dit tot aansprakelijkheidsrisico’s leiden. De Raad van State heeft bepaald dat het met de huisvestingsverordening niet mogelijk is om een vergunningplicht op te leggen aan woningen met een WOZ-waarde hoger dan de NHG-kostengrens. Daarmee vervalt de vergunningplicht voor die woningen in de aangewezen wijken. Handhaving op illegale kamerbewoning vanwege de vergunningplicht is dus niet meer mogelijk bij panden in de wijken die in de huisvestingsverordening aangewezen zijn en een WOZ-waarde hebben boven de NHG-kostengrens. 5.5

Conclusies en aanbevelingen

5.5.1 Conclusies De aanpak illegale kamerverhuur heeft vooralsnog niet geleid tot het daadwerkelijk sluiten van panden. Er zijn wel panden gelegaliseerd. De panden waarbij illegale kamerverhuur vermoed wordt of geconstateerd is, zijn vanwege het stilleggen (nog) niet gesloten of gelegaliseerd. Bij overlast gevende en illegaal verkamerde panden, is sluiting mogelijk. Dit moet echter wel zorgvuldig afgewogen worden tegen de belangen van de verhuurder en de huurders. 5.5.2 Aanbevelingen Op basis van de uitspraak van de Raad van State is duidelijk dat panden met een WOZ-waarde hoger dan de NHGkostengrens zonder vergunning verkamerd kunnen worden. Bij de panden die overlast veroorzaken maar niet meer vergunning plichtig zijn, zijn andere instrumenten in te zetten. Daarbij is een harde, juridische aanpak mogelijk met bijvoorbeeld de Wet aanpak woonoverlast.

31-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

6

Conclusies

Overlast en leefbaarheid staan nog altijd onder druk. De invloed van het beleid op leefbaarheid en overlast is echter gering. Dit komt omdat het beleid van toepassing is op nieuwe vergunningen vanaf 2018. Het merendeel van de kamerverhuurpanden is al van eerdere datum. Het beleid en de instrumenten die hiervoor ingezet worden, zijn op zich goed. Voor die panden waar een vergunning voor nodig is, wordt dan in ieder geval getoetst op leefbaarheid en worden aan de vergunning voorwaarden voor goed verhuurderschap verbonden. Het beleid voorkomt dat goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 aan de voorraad onttrokken worden. De aanpak illegale kamerverhuur heeft vooralsnog niet geleid tot het sluiten van panden waar overlast ervaren wordt en daarmee nog geen invloed op overlast en leefbaarheid. De Raad van State heeft op 23 juni 2021 uitspraak gedaan. Dit heeft tot gevolg dat er met de huisvestingsverordening niet meer gestuurd kan worden op leefbaarheid bij woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-kostengrens in de in de huisvestingsverordening aangewezen wijken. Het beleid was gericht op een vergunningplicht voor alle woningen in deze wijken. Het zijn wijken waar veel overlast van kamerverhuur ervaren wordt. Er blijven andere maatregelen nodig om overlast aan te pakken bij de panden zonder vergunningplicht en panden met oude vergunningen.

6.1 Doelstellingen, maatregelen en de samenhang Het kamerverhuurbeleid heeft een behoorlijke impact op het aantal kamers, oplopend tot (naar schatting) zo'n 450 kamers die niet vergund zijn. Dat is 23% van de benodigde uitbreiding van het aanbod. Hierbij heeft het verminderen van overlast en verbeteren van de leefbaarheid prioriteit gekregen boven het toevoegen (en niet onttrekken) van kamers. Door prioriteit te geven aan leefbaarheid, worden structureel minder kamers gerealiseerd. In onderstaand schema is aan de hand van het proces van de omzettingsvergunning in beeld gebracht welk effect de aangescherpte regels hebben op de doelstellingen. Aanvraag omzettingsvergunning of legalisatie

WOZ-

® waarde

€ 220.000 –

Insluiting,

grens

sloten, fietsvoorziening

® NHG-kosten- ® aaneenge-

leefbaar-

® heidstoets

¯

¯

¯

tot € 220.000

2 aaneengesloten of woning ingesloten

Negatief advies

Vergunning voor® met waarden

½ ½ ½

¯

¯

¯

½ ½ ½ ½ ½ ½ ½ ¯

Doelstelling Leefbaarheid en overlast

+

+

+

+/–

Voldoende kamers

–

–

–

+

Behoud goedkope koopwoningvoorraad

+

+

+

–

Meenemen bij overweging legalisatie: belangen van woningeigenaren en kamerbewoners en of de kamerverhuur destijds legaal is gestart of dat daarvoor al een vergunning nodig was.

¯

¯

¯

Geen vergunning

Geen vergunning

Geen vergunning

32-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

6.2

Aanbevelingen

Aanbevelingen beleid

Het beleid kan op een aantal punten aangescherpt worden. Onderzoek een manier om kamerverhuur meer te spreiden over de wijken. Het instellen van een maximum percentage per wijk, buurt of straat kan een instrument zijn. Ingrediënten voor het onderzoek naar spreiding over de wijken zijn: schaalniveau (straat/buurt/wijk) bepalen, percentages met maatwerk per wijk (de ene wijk kan meer hebben dan de andere), ervaringen andere steden erbij nemen. Bewoners geven aan dat veel overlast ervaren wordt aan de achterzijde, vanuit tuinen en balkons. In de beleidsregels is opgenomen dat een pand niet ingesloten mag worden. Ook is het niet mogelijk om meer dan twee aaneengesloten panden te verkameren. De toets op overlast aan de achterzijde kan meegenomen worden bij de leefbaarheidstoets. Neem bij de leefbaarheidstoets ook de illegaal verkamerde panden mee. Vanuit deze panden kan ook overlast zijn. Aanbevelingen communicatie en gesprek

In het aangescherpte beleid gaat het met name om juridische instrumenten die ingezet worden. Afgelopen jaren is er, uiteraard, ook ingezet op communicatie. Dit kan (opnieuw) opgepakt worden waarbij, indien nodig en mogelijk, juridische instrumenten achter de hand gehouden worden. Communicatie is ook essentieel bij meldingen en het gevoel dat men serieus genomen wordt. Duidelijkheid en communicatie over meldingen en het vervolg Duidelijk (blijven) communiceren over meldpunt(en). Daarbij ook aangeven of/waar/hoe men kan melden op ongebruikelijke tijden zoals 's avonds en 's nachts. Per melding zo snel mogelijk duidelijkheid geven over: wat zijn de acties naar aanleiding van de melding, wanneer worden eventuele resultaten verwacht. Regelmatig een terugkoppeling geven van de stand van zaken m.b.t. de vervolgacties na een melding. Melding als handhavingsacties uitgevoerd is. Ook melden als het niet gelukt is. Overleg met KKVV over vervolgacties na meldingen en duidelijkheid hierover. Het KKVV-keurmerk is een instrument van particuliere verhuurders. De gemeente kan, zonder dwang op te kunnen leggen, wel het gesprek voeren en advies geven over een verbetering van het instrument. Ga in gesprek In gesprek met verhuurders: wat vraag je van verhuurder (ook die met een vergunning van voor 2018) en wat kunnen verhuurders van de gemeente verwachten (openbare ruimte bijv).

Kijk naar manieren om ervoor te zorgen dat verhuurders zich betrokken voelen bij de buurt. In gesprek met kamerbewoners: maak duidelijk wat je verwacht, welke marges er zijn (een keer een feest moet kunnen, elke dag een feest is een ander verhaal). Maak studenten mede verantwoordelijk voor het pand en de directe omgeving. Zorg voor betrokkenheid bij de buurt. Kijk naar de mogelijkheden van een buurtbeheerder/buurtcoach. En houd contact. In gesprek met omwonenden: Kijk op welk moment je omwonenden kunt betrekken bij de gesprekken met verhuurders en met kamerbewoners en welke verantwoordelijkheden omwonenden willen nemen, zoals bijvoorbeeld het gesprek aangaan bij overlast of, op zijn minst, open staan voor gesprek met kamerbewoners. Aanbevelingen huisvestingsmogelijkheden

Er is een tekort aan wooneenheden voor studenten, er zijn weinig doorstroomopties naar een woning na afronding of beëindiging van de studie en het aandeel goedkope koopwoningen in Nijmegen is aan het afnemen. Niet alleen studenten maar meer doelgroepen kunnen de voor hen geschikte en gewenste woning niet vinden. Het eerstvolgende woningbehoeftenonderzoek kan duidelijkheid geven over de tekorten. Dat kan aanleiding zijn voor een heroverweging van het nieuwbouwprogramma op onderdelen. Er zijn diverse oplossingsrichtingen voor de geschetste tekorten. Toevoegen kleine, goedkope koopwoningen Het toevoegen van goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 en tot de NHG-kostengrens is een (her)overweging waard. Advies is om te bekijken of deze woningen voor meer doelgroepen geschikt kunnen zijn zoals één- en twee persoonshuishoudens en senioren. De woningen met een WOZ-waarde tussen € 220.000 en de NHG-kostengrens kunnen, met vergunning, verkamerd worden en kunnen daarmee geschikt zijn

33-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

-

voor kleinschalige kamerbewoning. Maak van tevoren afspraken over het maximum aantal woningen in het complex dat verkamerd mag worden. Spreiding over de wijken van deze bouwopgave biedt alle bewoners de kans om in de wijk van voorkeur te (blijven) wonen en levert een bijdrage aan spreiding van studenten over de wijken (bij verkamering van deze woningen). Bij nieuwbouw (of transformatie van bijvoorbeeld kantoren) kan bij het ontwerp van woningen al rekening gehouden worden met dubbel/tripel bewoning door studenten. Het gaat dan om een woning met kamers die qua grootte gelijkwaardig zijn. Dit in plaats van een standaard indeling met een grote woonkamer, een grote slaapkamer en kleine slaapkamer(s). Ook hierbij geldt, dat van tevoren een maximum percentage aan verkamering vastgesteld moet zijn.

Mixcomplexen Een mix van doelgroepen in een complex met betrokkenheid bij de buren en meer sociale cohesie kan overlast voorkomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een mix van studenten en kwetsbare inwoners (zoals ouderen en mensen met een lichte beperking): 'vragers en dragers'. Het zijn doelgroepen met allebei behoefte aan een kleine, betaalbare woning of studio. Studenten krijgen een studio tegen een betaalbare huur en een maatschappelijke plicht richting de 'vragers', de kwetsbare buur. Er zijn voorbeelden waarbij verzorgingshuizen deze mix hebben. Met SSH& wordt hier ook onderzoek naar gedaan. Aan de andere corporaties kan gevraagd worden of zij hier mogelijkheden voor hebben. Kamerpanden ombouwen naar studio's Dit voorstel is voortgekomen uit de gedachte dat mensen zich verantwoordelijker voelen voor de eigen studio dan wonend in een kamer met gemeenschappelijke voorzieningen. Daarbij hebben studenten een voorkeur voor een zelfstandige wooneenheid terwijl het merendeel van het aanbod nu nog onzelfstandige kamers zijn. Bij illegaal verkamerde panden en panden waar vanwege overlast een sluiting dreigt, kan met de eigenaar besproken worden of hij bereid is het pand aan te passen er studio's van te maken. Er worden dan wel kwalitatieve eisen gesteld aan de grootte van de studio, de keuken en de sanitaire ruimten.

Ook blijft een stalling voor fietsen en ruimte voor afval vereist. Reden voor een pandeigenaar om te kijken naar het verbouwen tot studio's is de verhuurbaarheid. De wens van studenten is een zelfstandige studio. Het huidige aanbod sluit bij lange na niet aan op de vraag. En als kamerverhuur in het pand niet mogelijk te maken is, is het een goed alternatief.

34-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Bijlage 1 Aanpak meest overlast gevende panden Naast de geëvalueerde instrumenten uit de huisvestingsverordening en de beleidsregels, wordt op meer manieren gewerkt aan het verminderen van overlast bij kamerverhuur. Meldingen en categorisering Melding van kamerverhuuroverlast komen terecht bij Bureau Toezicht. Elke melding wordt individueel bekeken waarbij de meldingen ingedeeld worden in de diverse categorieën zoals afval, fietsen, geluidsoverlast en illegale verhuur. Per pand wordt bekeken of er één of meer melders zijn, wat de ernst van de melding is en of er al acties zijn ondernomen. Op basis daarvan wordt een antwoord e-mail opgesteld. Overleg en afspraken tussen melder, bewoners en eigenaar Bij de eerste klachten over een pand verwijzen we melders naar buurtbemiddeling. Bewoners, de buren en de eigenaar van het pand zijn in eerste instantie met elkaar verantwoordelijk. Doel is te komen tot goede afspraken op basis van gesprek(ken). Dit is niet altijd eenvoudig omdat er geen contactgegevens uitgewisseld zijn, de eigenaar niet bekend is bij de melder of de bewoners zo snel wisselen dat melders op voorhand al aangeven dat het toch geen zin heeft. Twee jaar geleden is daarop gereageerd met de campagne 'bakkie met je buur' tijdens de introductieweken van de onderwijsinstellingen.

Er wordt continu gekeken of er andere instrumenten ingezet kunnen worden om het onderling contact te verbeteren. Persoonlijk contact met melder Daar waar gesignaleerd wordt dat er in korte tijd meerdere meldingen van dezelfde melder komen, wordt persoonlijk contact gezocht via een huisbezoek of telefonisch. Er wordt informatie gegeven over de aanpak, de noodzaak van meldingen en de, soms gestandaardiseerde, reactie op meldingen. Brede analyse en monitoring bij meerdere meldingen Wanneer er in een korte tijd meerdere meldingen over een pand zijn, wordt het pand integraal besproken met gemeente, politie en de ODRN. Daarbij worden de status van de vergunning, het aantal meldingen bij politie en gemeente, de historie van het pand en de aard van de klachten onderzocht. Op basis van deze analyse wordt bepaald of het pand drie maanden gemonitord wordt of naar de Top-X aanpak gaat. Als er bij een pand op de monitoringslijst binnen drie maanden geen meldingen komen, gaat het pand weer van de lijst af. Als er wel meldingen komen kan het pand alsnog opgeschaald worden naar een Top-X aanpak. Aanpak Top-X panden Bij de top-X aanpak wordt een huisbezoek gebracht bij de veroorzakers van de overlast door politie en toezicht gezamenlijk.

Na het gesprek wordt vanuit de afdeling Veiligheid een brief naar de pandeigenaar gestuurd om te informeren over de overlast en aan te spreken op goed verhuurderschap. Ook geldt dan de afspraak dat er niet meer gewaarschuwd wordt bij overlast, maar direct een verbaal volgt of in beslagname van de apparatuur. Dit wordt in het gesprek ook kenbaar gemaakt aan de overlastplegers. Een pand blijft minimaal zes maanden in de Top-X. Daarna gaat deze nog drie maanden naar een monitoringslijst.

35-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Bijlage 2 Huisvestingsverordening en beleidsregels Een vergunningaanvraag voor verkamering wordt getoetst aan de huisvestingsverordening. Tevens worden voorwaarden gesteld bij vergunningverlening. Huisvestingsverordening en beleidsregels

Bij aanvragen voor nieuwe verkamering en aanvragen voor legalisering van verkamerde panden, is de huisvestingsverordening van toepassing. In onderstaande tabel staan de artikelen die relevant zijn voor leefbaarheid en overlast bij een aanvraag voor een vergunning voor verkamering (omzettingsvergunning) of een verzoek tot legalisatie. Het gaat om toetsing voordat een vergunning al dan niet verleend wordt en voorwaarden bij vergunningverlening. HuisvestingsRelevant voor doel 'vermindering overlast en verbetering leefbaarheid' verordening Art 12 'Werkingsgebied' Art 12, lid 1 onder b Wijken met veel kamerbewoning en/of overlast: alle woningen hebben vergunning nodig: leefbaarheidsonderzoek en voorwaarden goed verhuurderschap van toepassing De Raad van State heeft op 23 juni 2021 geoordeeld dat de huisvestingsverordening hier niet voor ingezet mag worden. Art 15 'Weigeringsgronden' Art 15, lid 4 onder e Voorzieningen voor het stallen van fietsen vereist Art 15, lid 4 onder g Niet ingesloten raken voor kamerverhuurpanden Art 15, lid 4 onder h Niet meer dan 2 naast elkaar gelegen panden verkameren Beleidsregels Art 15, lid 5 Leefbaarheidsonderzoek Leefbaarheidstoets Artikel 16, lid 1 Voorwaarden en voorschriften aan de vergunning Goed verhuurderschap Leefbaarheidstoets (onderdeel van toets aanvraag vergunning)

Een vergunning kan geweigerd worden als omzetting naar kamerbewoning leidt tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand. Hiervoor wordt een leefbaarheidstoets ingezet. Met de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu en de leefbaarheid van de wijk, buurt of straat al onder druk staat. Het gaat onder andere om het aantal en de aard van meldingen van overlast en handhavingsacties in de directe omgeving van de het pand en overige, voor de leefbaarheid relevante, factoren in de omgeving zoals mogelijk overlast gevende horecagelegenheden, coffeeshops, prostitutie en mogelijke andere overlast gevende situaties. Goed verhuurderschap (voorwaarden bij vergunning)

Aan een vergunning zijn voorwaarden verbonden voor diverse, aan leefbaarheid gerelateerde, zaken zoals huishoudelijk afval, het stallen van fietsen en de staat van onderhoud van het pand. Ter voorkoming van overlast moet de eigenaar/verhuurder huis- en leefregels (huishoudelijk reglement) opstellen en moet er een beheerder zijn voor toezicht en als aanspreekpunt.

36-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Bijlage 3 Huisvestingsverordening en goedkope koopwoningen De verordening is op onderdelen van toepassing op een aantal wijken. Het gaat om: • Een vergunning wordt geweigerd bij woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000. Dit is van toepassing voor de hele gemeente. • Bij woningen in de prijscategorie tot de NHG-kostengrens (in 2021 is dit € 325.000) is een vergunning nodig. De aanvraag wordt getoetst aan de in de verordening opgenomen criteria die gerelateerd zijn aan onder andere leefbaarheid en overlast. Ook dit geldt voor de hele gemeente. • In de verordening is een aantal wijken aangewezen waar de verordening geldt voor alle woningen, dus ook de woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-kostengrens. De Raad van State heeft op 23 juni 2021 geoordeeld dat de huisvestingsverordening hier niet voor ingezet mag worden. HuisvestingsRelevant door doel 'behoud van voldoende goedkope koopwoningen' verordening Art 12 'Werkingsgebied' Art 12, lid 1 onder a < NHG-kostengrens vergunning nodig. Art 12, lid 1 onder b Wijken met veel kamerbewoning en/of overlast: alle woningen hebben vergunning nodig: leefbaarheidsonderzoek en voorwaarden goed verhuurderschap van toepassing. De Raad van State heeft op 23 juni 2021 geoordeeld dat de huisvestingsverordening hier niet voor ingezet mag worden. Art 15 'Weigeringsgronden' Art 15, lid 2 onder a < € 220.000 vergunning wordt altijd geweigerd.

Prijscategorieën woningen (WOZ-waarden)

In de huisvestingsverordening zijn diverse prijscategorieën (WOZ-waarden) opgenomen. Goedkoop De grens van een goedkope koopwoning is afgeleid van de (hypotheek)mogelijkheden van koopstarters met een inkomen tot circa € 45.000. Met dit inkomen is het niet meer mogelijk om een sociale huurwoning te huren. Tot medio 2019 was een goedkope koopwoning gedefinieerd als een woning met een WOZ-waarde tot € 180.000. Vanaf medio 2019 tot nu geldt een maximale WOZ-waarde van € 220.000. dit is tevens de grens van 'goedkope koop' uit de Uitvoeringsagenda Wonen. NHG-kostengrens NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met NHG krijgt de koper korting op de hypotheekrente omdat er vanuit NHG garanties (onder voorwaarden) zijn die hypotheekverstrekkers meer zekerheid geven over terugbetaling van de hypotheek en een eventuele restschuld. Voor het kopen van een woning met NHG-garantie wordt ieder jaar een maximaal aankoopbedrag voor het huis afgesproken. De stijging van de NHG-kostengrens is het gevolg van de stijging van de prijzen op de huizenmarkt. In onderstaand overzicht is de NHG-kostengrens door de jaren heen te zien. Jaar 2016 2017 2018 2019 2020 2021

NHG-kostengrens € 245.000 € 247.450 € 265.000 € 290.000 € 310.000 € 325.000

37-

EVALUATIE KAMERVERHUURBELEID NIJMEGEN

Bijlage 4 Gesprekspartners Om meer duiding te kunnen geven aan cijfers en ervaringen te horen, zijn gesprekken gevoerd met diverse organisaties. Bewoners Om een beeld te krijgen van de ervaring van bewoners en direct omwonenden van overlast gevende kamerverhuurpanden, is gesproken met: Bewonersorganisatie Bottendaal (BOB); Wijkcomité Oost; Kamerbreed Nijmegen; Buurtplatform Wedren Julianapark. Een deel van de aanbevelingen is mede tot stand gekomen op basis van de input van deze organisaties. Studenten De ervaring van studenten die in Nijmegen op kamers wonen, is gepeild bij: Studentenvakbond Akku; Huurteams Nijmegen. Op basis van deze gesprekken zijn onder andere de (woon- en locatie)wensen van studenten aangescherpt en zijn de gevolgen van het tekort aan kamers besproken. Vastgoedeigenaren en verhuurders Met vastgoedeigenaren en verhuurders is het gesprek gevoerd over het beheer, het voorkomen van overlast en mogelijke plannen voor het toevoegen van aanbod. Er is gesproken met: Wibeco Vastgoed; SSH&; Nijmeegse Verhuurderssociëteit. Dornick B.V. is een aantal keer benaderd en heeft besloten geen gebruik te maken van de mogelijkheid om een aantal zaken in een gesprek toe te lichten. ODRN: Door ODRN is diverse informatie verstrekt op het gebied van vergunningen en overlastmeldingen.