Eindevaluatie Woonfonds Nijmegen_Geredigeerd

4.

Woonfonds heeft ander doel dan ‘sociale kavelprijs’ voor woningcorporaties. Wanneer woningcorporaties bouwgrond van de gemeente hebben verworven tegen een (gesubsidieerde) vaste ‘sociale kavelprijs’, is er bij toekenning van een Woonfondssubsidie in feite sprake van een stapeling van gemeentelijke subsidies voor de bouw van sociale huurwoningen. We vinden dit goed te verdedigen, omdat de Woonfondssubsidie een ander doel dient, namelijk versnelling van woningbouw voor specifieke doelgroepen.

5.

Zet Woonfonds in voor korte of middellange termijn; niet structureel. Het Woonfonds is opgezet, omdat er een urgente behoefte was. Wij verwachten dat de eerstkomende jaren die behoefte blijft en adviseren om het fonds daarvoor te blijven inzetten. Nijmegen heeft een forse woningbouwopgave en is ambitieus met betrekking tot de invulling van die opgave. De landelijke middelen (Woningbouwimpuls) zijn naar verwachting niet voldoende om de tekorten in de realisatie van betaalbare woningen te dekken. Tegelijkertijd adviseren we om het fonds niet structureel te maken; het verbeteren van de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten op de lange termijn is primair een zaak van de nationale overheid.

6.

Monitor behoefte aan uitzetten van nieuwe tranches. De ontwikkelingen in de markt en het landelijke beleid zijn met elkaar van invloed op de onrendabele top van de bouw van betaalbare woningen. Om de subsidiemaatregel effectief en doelmatig in te zetten, adviseren wij om voortdurend de ontwikkelingen op de lokale woningbouwmarkt te monitoren en om in te spelen op mogelijke veranderingen in het landelijke woningbouw- en volkshuisvestelijke beleid.

7.

De vormgeving van de subsidiemaatregel is goed zoals het is. Dit betreft ook de aanvraagprocedure, inclusief de ondersteuning die de gemeente daarbij biedt. We bevelen aan om de regeling zoveel mogelijk ongewijzigd te laten, inclusief de flexibiliteit om met een trancherings- en compartimenteringssystematiek, afhankelijk van behoefte uit de markt en beleidsdoelen van de gemeente zelf, aanpassingen te doen in de regeling.

8.

De zorgvuldige uitgevoerde beoordeling van de projectaanvragen draagt sterk bij aan de doelmatigheid van de maatregel. Wij bevelen aan om de beoordelingsprocedure op dezelfde voet voort te zetten. Zakelijkheid en discipline in de uitvoering is daarbij net zo belangrijk; de geloofwaardigheid en daarmee effectiviteit van het instrument is hierbij gebaat. Het gaat erom dat de gemeente zakelijk en scherp blijft toezien op de uitvoering van de beschikkingen en de daadwerkelijke realisatie. Daarbij dient de gemeente het intrekken en eventueel herbestemmen van een subsidiebedrag niet te schuwen.

9.

Handhaaf bestemmingsreserve. Wij adviseren te blijven werken met een bestemmingsreserve. De bestemmingsreserve kan worden gevoed met middelen uit de positieve resultaten van de gemeentelijke 23

RAPPORT Datum: 2702 2026 Onderwerp: Evaluatie Woonfonds Kenmerk: R.02. V.03 2702 2026 25123 Evaluatie Woonfonds

grondexploitaties en/of uit saldi reserves. Tevens bevelen we aan om de mogelijkheden te onderzoeken om toekomstige inkomsten uit de realisatiestimulans eveneens in de bestemmingsreserve te storten. Met een bestemmingsreserve kan snel worden gereageerd op veranderingen in de behoefte aan subsidies die kunnen bijdragen aan de versnelling van specifieke woningbouwopgaven. 10. Richtlijnen vaststelling inbrengwaarde. In de beoordeling van aanvragen in de eerste en tweede tranche is veel aandacht en discussie geweest over de wijze waarop de inbrengwaarde dient te worden vastgesteld. Wij adviseren om met heldere richtlijnen te komen voor de vaststelling van de inbrengwaarde. Hierbij is het van belang om aan te sluiten bij eventuele aanpassingen in de inbrengwaarde-systematiek door de Rijksoverheid. 11. Toetsingskader. Bij de beoordeling van de aanvraagformulieren is het in bijna alle gevallen moeilijk gebleken een onrendabele top op waarde goed in te schatten. Wij adviseren om een toetsingskader met minimale en maximale bandbreedtes in te stellen waaraan parameters kunnen worden gewogen. 12. Collectief en gemeenschappelijk wonen. In de twee tranches van de subsidiemaatregel in 2025 zijn geen aanvragen ingediend voor collectief of gemeenschappelijk wonen en/of CPO.

We hebben onvoldoende zicht op de oorzaken dat hier geen subsidieaanvragen voor zijn ingediend en adviseren om nader te onderzoeken in welke mate het Woonfonds in de toekomst van betekenis kan zijn voor deze projecten, met name ook met als doel om het aandeel betaalbare woningen in deze projecten te vergroten. 13. Woningsplitsen, woningdelen en optoppen. Te overwegen valt om in de toekomst de regeling ook open te stellen voor projecten gericht op woningsplitsen, woningdelen en optoppen. 14. Zet Woonfonds in als subsidieregeling en niet voor de verstrekking van “zachte leningen”. Tenslotte adviseren wij om het Woonfonds, zoals nu ook al het geval is, te blijven richten op subsidiëring van de onrendabele top. Naar onze mening past financiering door middel van zachte leningen minder goed in de doelen van het Woonfonds.

24

RAPPORT Datum: 2702 2026 Onderwerp: Evaluatie Woonfonds Kenmerk: R.02. V.03 2702 2026 25123 Evaluatie Woonfonds

BIJLAGE 1 LIJST VAN GEÏNTERVIEWDEN Interviewlijst gemeente Wethouders: -

Noël Vergunst (Stedelijke ontwikkeling, Ruimtelijke Ordening, Grondbeleid, Cultuur)

-

Grete Visser (Wonen, Zorg, Onderwijs, Vluchtelingenopvang)

Beoordelingstafel: Planeconomie: Financiële adviseurs: Juristen/medewerkers RO Beleidsmedewerker/managers wonen: Senior projectleiders (of gebiedsontwikkelaars/ontwikkelmanagers): Interviews met indienende partijen: Stichting Talis: Stichting Portaal: -

Ten Brinke Vastgoedontwikkeling B.V. -

(senior vastgoedontwikkelaar)

25

RAPPORT Datum: 2702 2026 Onderwerp: Evaluatie Woonfonds Kenmerk: R.02. V.03 2702 2026 25123 Evaluatie Woonfonds

Indienings- en aanvraagformulieren + Businesscases Tweede tranche Projectnummer – Indiener/Project

1239 SSHN Goffert Stationsomgeving 1241 SSHN Spoorstraat 1258 Woonwaarts, Neerbosch Oost fase 2 1263 Talis, Herontwikkeling Lekeninstituut 1265 B&B Real Estate Investment BV 1266 OBW-BPD Waalkwartier Westblok2 1267 OBW-BPD 1270 Woonwaarts Goffert 1C1 1271 Sonneborgh 1272 Ten Brinke Sport 24 P-K-H 1273 Ten Brinke 1274 MWPO Feniks

27