Brief en bijlagen B&W_geanonimiseerd

date to

from

Wed, 24 Jan 2024 20:34:05 +0000 i ener. reese ON iimegen.ni> nl’ <a eerreonijmegen.ni>

subject

Brief en bijlagen B&W

Van: Verzonden: eee Onderwerp:

maandag

< PERERA onec-niimegen.ni > 8 mei 2023 15:55

Kiokgroep.nl > ; i Brief en bijlagen B & W

<

Pomme

onec-nijmegen.nl >

Beste (aes EERE

Hierbij de opzet van de brief die wij aan B & W willen gaan sturen. We horen graag jouw adviezen/opmerkingen om deze daarna definitief te maken. Wij hebben hier met meerdere partijen en onze stakeholders naar gekeken en aan de hand van deze gesprekken opgesteld. We hebben zelfs enkele discussiepunten laten staan (geel gearceerd).

Graag willen wij (Klok groep fen

en

en ondergetekende) op korte termijn met jou dit alles doornemen, de

laatste puntjes op de i zetten en dan de brief formeel vanuit ons versturen. Kun je aangeven wanneer we af kunnen spreken dit door te nemen?

Ik hoor graag van je om dit te bespreken, tot dan,

Gemeente Nijmegen College B & W Postbus 571 6500 AN NIJMEGEN Nijmegen, 8 mei 2023 Referentie: 2304-4523 v1.0 Betreft : Verzoek om principe-uitspraak stadion Goffert

Geachte College, Middels deze brief raadplegen wij u n.a.v. de uitgevoerde onderzoeken en de ingezette participatie richting een mogelijke bestemmingswijziging voor de Goffert, mede in relatie de koopoptie van Stadion de Goffert te Nijmegen. Aanleiding In juni 2021 hebben Gemeente Nijmegen en N.E.C. de koopoptie van het stadion verlengd. Hierbij zijn procesafspraken gemaakt m.b.t. mogelijke ontwikkelplannen op dit perceel aan de rand van het park, passend binnen de kadastrale grenzen die de optie omschrijft. Wij hebben als N.E.C. echt betekenis. Burgemeester Bruls heeft wel eens gezegd dat N.E.C. het tweede merk van de stad is, na de Nijmeegse 4Daagse. Met jaarlijks ruim 25 projecten waarmee we 25.000 mensen (van jong tot oud) in het Rijk van Nijmegen in beweging krijgen, gezond houden, uitdagen en of uit hun sociale isolement halen, dragen we ook maatschappelijk bij aan onze stad. Hiermee voelen we ons een icoon met toegevoegde waarde voor de stad Nijmegen en haar inwoners. Een B.V.O. met Europese ambities op lange termijn kan nog meer een meerwaarde zijn voor de stad en de regio.

Om een solide, toekomstbestendige stadion en club (ook onder EES te kunnen realiseren zijn ontwikkelingen aan en om het stadion een absolute noodzaak, waarbij zowel de gemeente Nijmegen als N.E.C. wensen dat alle juridische en

financiel*A le constructies tussen de partijen toekomstig worden verbroken. Feitelijke situatie Op dit moment huurt N.E.C. het stadion van Gemeente Nijmegen. Op basis van de koopoptie en de verrichte aflossingen, resteert

op dit moment nog een koopsom van ca. a,- 6.000.000,-. De verantwoordelijkheid voor beheer en (groot)onderhoud is bij N.E.C. neergelegd. De combinatie van de hoogte van de huursom, de (bouwkundige) kwaliteit van de stadion, de veranderende eisen en

tot een inventarisatie van maatregelen die op korte termijn moeten worden getroffen. In bijlage 1 treft u een kostenoverzicht aan

van noodzakelijke investeringen om aan te sluiten op de huidige eisen, leidend tot een totaalbedrag van a,— 8.455.000,- excl. BTW.

In eerder stadium hebben wij aangegeven dat de waarde van 4,- 6.000.000,- in onze ogen geen reei*A“le waarde is. Dit blijkt

ook uit het in bijlage 2 gevoegde taxatierapport, waarbij de marktwaarde (rekening houdend met het noodzakelijke investeringen) vastgesteld wordt op 4,— 3.000.000,-. Op basis van de verrichte aflossingen, is hiermee een koopsom van ca. 4,7

1.900.000,- als reei*A”el te benoemen.

De groeipotentie voor N.E.C. binnen het huidig stadion is beperkt. Al 6 jaar hebben wij een wachtlijst om 4 tot 5 logeboxen te vullen. Daarnaast is er een continue wachtlijst voor ruim 3.000 seizoenkaarten. Op dit moment is N.E.C. niet zelf daadkrachtig genoeg om betaald voetbal in de Eredivisie te financieren. Jaarlijks wordt door

BEEN BERREPEE jin ancice! bijgedragen op een operationeel tekort van ca. 4 miljoen euro. Bij een eventuele degradatie valt de omzet miljoenen eurod€™s terug en staat het voortbestaan zonder steun echt op de tocht. Gewenste situatie

De herontwikkeling van de Goffert moet kaders scheppen, waarmee nieuwe functies gecreei*A”erd worden en bestaande functies

uitgebreid. Zonder dergelijke toevoegingen ziet onze toekomst er zeer somber uit. De ligging van de Goffert geeft hierbij enige uitdagingen. Het toevoegen van woonruimtes aan de ontwikkeling van de Goffert, is een gedachte die bij ons al langer leeft. Het realiseren van woningbouw is echter niet mogelijk binnen het vigerend planologisch kader. Maar ook een uitbreiding van het stadion en/of hoofdgebouw worden beperkt door het vigerend planologisch kader. N.E.C. is daarom, ondersteund door/en in samenwerking met KlokGroep, voornemens om middels een bestemmingsplanherziening de ontwikkeling van wonen alsmede uitbreiding van het stadion en hoofdgebouw mogelijk te maken. Met deze herontwikkeling kunnen we versneld bijdragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de Gemeente voor bestaand vastgoed. Graag brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Stedenbouwkundige analyse scenario A-B-C Door het projectteam bestaande uit The Stadium Consultancy, Inbo Architecten, Felixx Landscape & Architects, Hylkema Erfgoed,

Rosh Studioa€™s, KlokGroep en N.E.C. zijn 3 scenarioa€™s met wonen aan de rand van het park uitgewerkt en gepresenteerd

aan het gemeentelijk projectteam. Hierbij moet opgemerkt worden dat scenario A en B zijn overgebleven als realistische varianten na een SWOT- analyse van een dozijn alternatieven. Scenario C is pas in een laat stadium als alternatief toegevoegd, maar heeft daarmee niet dezelfde toetsing vooraf gehad als A en B. In de scenarioa€™s is gepoogd invulling te geven aan de door de gemeente meegegeven 4€” grofmazige ruimtelijke kadersa€™. Alle partijen hebben gesteld dat de gepresenteerde modellen voldoen aan deze ruimtelijke kaders. Omgevingsdialoog In maart 2022 zijn 2 participatieavonden gehouden, waar belangstellenden hun reactie op verschillende themaa€™s konden achterlaten. Met circa 300 bezoekers en bijna 870 achtergelaten reacties, kijken we terug op geslaagde avonden met grote mate van betrokkenheid. In bijlage 3 is een gedetailleerder verslag van de participatie opgenomen. Afweging scenarioa€™s

De memo in bijlage 3 bevat naast de resultaten van de participatiebijeenkomsten, een analyse van het a€cetechnischa€ en

planologisch onderzoek van de verschillende varianten. Deze memo geeft integrale toelichting op vele aspecten van de

verschillende scenarioad€™s.

In alle gevallen is het uitgangspunt dat het bestaande parkeerterrein vrijgemaakt wordt voor de ontwikkelingen en er geen

nieuwe parkeervoorzieningen gecreel*A’erd of toegevoegd hoeven te worden. De brede conclusie van het door ons ingeschakelde adviesteam is dat:

e scenario C op basis van participatie de meeste draagvlak heeft; e scenario C veel nadelen/vragen oproept, 0.a. op het gebied van woon-/verblijfskwaliteit,

veiligheid, (bussluis uitsupporters) en financiel*A"le haalbaarheid. Deze nadelen hebben we na diverse onderzoeken niet kunnen oplossen;

e scenario A minder massa aan rand van park met zich meebrengt dan scenario C; e scenario A haalbaar is, waarbij mogelijk de hoogte van de appartementen nader bekeken zou kunnen worden.

Op basis van deze analyse komen we tot de conclusie dat scenario A alleen een realistisch scenario is. Woningbouwprogramma De woningbouw bestaat in alle scenarioa€™s uit huurappartementen. Deze zouden kunnen worden verkocht aan een belegger en/of corporatie. Meerdere corporaties hebben hun interesse reeds getoond. De appartementenontwikkeling maakt het mogelijk de aankoop te realiseren, eventueel aanvullend resultaat komt ter beschikking voor aanpassing van het stadion. Om de belangen van het voetbal te waarborgen en problemen vanuit eigendomsrechten met voetbal of parkconcerten te voorkomen, worden de appartementen niet in verkoop gebracht. Het opgenomen woningbouwprogramma sluit aan op vastgestelde landelijke en gemeentelijke visies, zijnde 1/3 deel sociale huur, 1/3 midden huur en 1/3 vrije sector huur (Woondeal 2.0). De werkzaamheden kunnen gefaseerd en aansluitend aan elkaar gerealiseerd worden. Graag maken wij in de vervolgfasen nadere afspraken om ook voor u te waarborgen dat de aanpassingen van het stadion ook daadwerkelijk onderdeel worden van het project. Gezond N.E.C. Nijmegen De genoemd aanpassingen zorgen voor een gezonde Betaald Voetbal Organisatie: e Door middel van een stadion ontwikkeling (16.000 toeschouwers en extra business verdieping met 20 loges/skyboxen) kan N.E.C.

haar operationele verlies, welke nu rond de 4 miljoen euro ligt bij deze ambities (top 8 en eredivisie behoud) tot nul inlopen en elk seizoen a€~zelf de broek omhooghoudena€™ dus financieel zelfredzaam zijn; e Door de stadion ontwikkeling kan het stadion flexibeler en meer 24/7 ingezet worden aangezien de accommodatie gemoderniseerd is en er met een businessplan ook doordeweeks op gebied van vergaderen en congressen meer inkomsten gegenereerd kunnen worden; ¢ Door de ontwikkeling ontstaan er meer ruimtes en mogelijkheden om de maatschappelijke kracht van N.E.C. te benutten; e« De omzet stijgt in de eredivisie door de verbouwing (hoofdgebouw 3,5mio + en/of hele stadion 5 mio +) naar 18 tot 20 miljoen euro, hiermee is een operationeel resultaat van nul realistisch. Door middel van transfers zou de begroting jaarlijks nog 2 tot 3 miljoen euro hoger kunnen komen te liggen waardoor doelstelling 4€ linker rijtjea€"™ Eredivisie en ambitie top 8, maar zeker het Eredivisie behoud, gezekerd moet zijn. 4€¢ Een eventuele degradatie na aanpassingen aan het stadion betekent verlies van tv gelden en ticket inkomsten. De afgelopen 4 jaar Keuken Kampioen Divisie hebben bewezen dat N.E.C. een stabiele basis heeft, een goede jeugdacademie die talenten voort brengt (10-jaarsgemiddelde gemiddeld 2 miljoen aan transferinkomsten ook in de KKD) en daarop kan leunen.

Echter, een teruggang in inkomsten is te verwachten van 3 tot 5 miljoen, maar in contracten zijn degradatieclausules meegenomen voor de technische kant waardoor de kosten ook aanzienlijk dalen. Een degradatie zal altijd druk zetten op een BVO die ambities heeft. Door vet te ontwikkelen in de komende jaren eredivisie en door het grotere stadion moet op de lange termijn dit zelf op te vangen te zijn (zie Heracles, zie Willem 2, zie nu FC Groningen) voor de korte termijn (tiidens aankoop/verbouwing) 5 jaar, moet en kan er een beroep cece one Verzoek aan college B & W Gemeente Nijmegen Kort samengevat leggen wij u op grond van het bovenstaande en de daarbij behorende analyses, alle volgende vragen voor:

1. Verzoek om in te stemmen met het stedenbouwkundig plan 4€”scenario Aa€™ zoals is gepresenteerd zodat wij

bestemmingsplanwijziging kunnen voorbereiden; 2. Verzoek om een duidelijke uitspraak te doen welke verblijfsfuncties de gemeente toe wenst te staan. We zetten in op gedeeltelijke woningbouw. Indien wonen in uw optiek een te permanente status geeft aan het verblijven, behoren dan

minder definitieve gradaties zoals bijvoorbeeld longstay/expats, shortstay of hotelvoorzieningen wel tot de mogelijkheden, waaraan medewerking verleend kan worden?

3. Verzoeken om in te stemmen tot aanpassing van het hoofdgebouw (met mogelijkheid tot bredere inzet zoals bijvoorbeeld congressen tot 750 bezoekers per dag in combinatie met hotelvoorziening) en aanpassingen aan het stadion voor betere voetbalbeleving waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is; 4. Verzoek om een uitspraak te doen in hoeverre marginale afwijking van de kadastrale onderlegger mogelijk is. De kadastrale grens uit de koopoptie lijkt ook voor de planologische invulling het onvermijdelijke richtsnoer te worden en niet welke plan/scenario de meeste kwaliteit heeft; 5. Verzoek om in de anterieur overeenkomst op te nemen dat het aanwezige parkeerterrein vrijgemaakt wordt van huurders / gebruikers, en daarmee compleet ingezet kan worden voor de ontwikkelingen van de Goffert;

6. Verzoek tot vaststelling van een reel*A‘le, objectieve koopsom, zijnde 4,5 1.900.000,- van het stadion.

Brief verzenden we vanuit directie / RvC N.E.C. ondertekend oor te ea

Bespreken met om wel of niet toe te voegen: Mocht N.E.C. uit de van en Raad geen halen om het te dreigt op korte en op het de heer heeft niet alleen tot in de de club te willen

Bijlagen: 1. 1) Kostenoverzicht achterstallig onderhoud / noodzakelijke investeringen d.d. 27-01-2023 2. 2) Taxatierapport Colliers d.d. 25 maart 2022 3. 3) Scenario afweging d.d. 31 maart 2023

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gedeeltes geanonimiseerd op grond van artikel 5 van de Wet open overheid: Art. 5.1 lid 2 onderdeel e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer, tenzij de betrokken persoon instemt met openbaarmaking Pagina('s): 1 2