Brief aan raad Ontwikkelingen Waaijenstein 14-11-2017

Ingekomen stuk D2 (PA 29 november 2017)

Postadres Gemeente Nijmegen OB10 Postbus 9105

Aan de Gemeenteraad van Nijmegen

6500 HG Nijmegen

Bezoekadres Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen

Datum

Betreft

T 14 024 nijmegen.nl

14 november 2017

Contactpersoon Domien Driessen d.driessen@nijmegen.nl T 06 – 15 86 67 05

Ontwikkelingen Waaijenstein

Geachte leden van de raad,

Met deze brief willen wij u informeren over de ontwikkelingen rondom de gebiedsopgave Waaijenstein, specifiek de realisatie van het appartementengebouw.

Ons kenmerk D170697165

In het proces tot vaststelling van het bestemmingsplan Landschapszone januari 2010 is de motie “Geen Landschapszone zonder landschap’ aangenomen. Met deze motie d.d. 1612-2009 verzoekt de raad het college: voordat tot de bouw van het appartementencomplex Waaijenstein wordt overgegaan de gemeenteraad in de gelegenheid te stellen, daarover wensen en bedenkingen te uiten, waarbij gelijktijdig door het college concreet uitgewerkt aan de raad zal worden voorgelegd welke mogelijkheden er bestaan om het eventueel niet bouwen van appartementencomplex Waaijenstein elders te compenseren op de wijze als bedoeld in de motie. Deze motie is ingegeven door de volgende overwegingen: •

•

•

•

in het door de raad vastgestelde Voorkeursmodel Waalsprong 2003 was nog geen vastgoed voorzien op locatie Waaijenstein; de raad met het vaststellen van het bestemmingsplan Landschapszone heeft aangegeven nog een definitief oordeel te willen geven over de voorgenomen bouw van het appartementencomplex; dit vanwege de gedachte dat met de Landschapszone het groen in dit gebied een compenserende rol zou kunnen vervullen voor vermindering van buurtgroen in aangrenzende plangebieden met het effect dat in deze gebieden meer bouwgrond kan worden uitgegeven; en dat met het meer uitgeven van deze bouwgrond in de aangrenzende plangebieden het meevallend financieel resultaat kan worden gebruikt om het verlies aan grondopbrengst in Waaijenstein te compenseren als gevolg van het niet bouwen van het appartementencomplex.

Sinds 2009 heeft de economische crisis ons veel parten gespeeld. Woningaantallen en planconcepten zijn aangepast. Zo is mede op basis van ervaring en nieuwe inzichten in 2013 het nieuwe Ontwikkelingsbeeld Waalsprong Vastgesteld. Ook in organisatorische

Gemeente Nijmegen

Pagina 1 van 4

zin is er veel gewijzigd. De PPS- constructie GEM Waalsprong is opgehouden te bestaan en de ontwikkelingsrol ligt nu volledig bij de gemeente. Sinds enige jaren is de woningbouwontwikkeling weer op gang gekomen en wordt nu ook de ontwikkeling en de realisatie van het appartementengebouw voorbereid. Het is nu dus actueel om uw raad te informeren over de stand van zaken rondom de projecten Waaijenstein.. Elk kwartaal wordt middels de kwartaalrapportage Waalsprong de voortgang van de Waalsprongontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Er is sinds 2009 al veel gerealiseerd. Zo is de realisatie van het plassengebied voor 70 % gereed, is Laauwick gerealiseerd en zijn we ver gevorderd met de realisatie en planvoorbereiding Grote Boel, Zuiderveld, Hof van Holland en Woenderskamp.

Het bestemmingsplan Landschapszone januari 2010 voorziet in de vastgoedopgave Waaijenstein; de uitgifte van vrije kavels en de realisatie van een appartementengebouw van max. 85 woningen. In 2016 is de raad nader geïnformeerd over de vastgoedopgave in het plangebied De Waaijer (Landschapszone). Met betrekking tot Waaijenstein is als volgt gerapporteerd: “Nadat de effecten van de economische crisis ook serieus de woningbouw in de Waalsprong gingen vertragen is overwogen om voor Waaijenstein een gewijzigd plan op te stellen. Er werd getwijfeld of het programma als voorzien in het bestemmingsplan nog wel zou passen op de marktvraag. Dit is de reden geweest dat we via de kwartaalrapportages Waalsprong hebben aangekondigd dat er een ambitiedocument zou komen; een marsroute naar een te wijzigen bestemmingsplan. Anno nu denken we dat er wel degelijk een markt te vinden moet zijn voor de kavels langs de van Boetzelaarstraat en het appartementengebouw. De bijzondere ligging tegen het landgoed en het uitgestrekte uiterwaardengebied maakt de plek bijzonder. Nu ook de plannen voor Hof van Holland concreter worden komen ook voorzieningen als winkels e.d. op relatief korte afstand beschikbaar. In het bestemmingsplan Landschapszone is langs de van Boetzelaerstraat een zone ‘woongebied’ geduid. Hier zijn maximaal 14 grondgebonden woningen mogelijk.

Voor deze kavels verkennen we momenteel of er interesse bestaat. Tijdens de Woonbeurs van 5 maart 2016 was er veel aandacht voor deze kavels. Via o.a. de kavelwinkel in het wooninformatiecentrum Waalsprong worden deze kavels nu ook al onder de aandacht gebracht. Voorts maakt het bestemmingsplan een appartementengebouw mogelijk. Vanwege de hoge archeologische waarde van de locatie en de kwaliteit van de landschappelijke omgeving is in het bestemmingplan een ‘zoekgebied wonen en appartementen’ geduid. De locatie voor het appartementengebouw moet zorgvuldig binnen de contour van dit zoekgebied gevonden worden met aandacht voor archeologie en natuurwaarden. We verkennen momenteel de mogelijkheid om dit appartementengebouw te laten ontwikkelen door de VOK-marktpartijen. Lukt dit niet dan zullen we de ontwikkelopgave op een andere wijze op de markt gaan brengen (aanbesteding / prijsvraag).” Wat is nu de stand van zaken Waaijenstein?

Gemeente Nijmegen

Pagina 2 van 4

In oktober 2016 is de verkoop van 14 vrijekavels van start gegaan. De verkoop loopt gestaag. Inmiddels zijn er twee koopovereenkomsten gesloten. Acht kavels zijn in optie genomen. De eerste kavels willen we in januari 2018 leveren.

In het najaar 2016 zijn we ook gestart met de ontwikkeling van het appartementengebouw. Zoals aangekondigd zijn we eerst met de VOK-partijen gaan praten. Dit heeft niet tot resultaat geleid. Inmiddels is overgegaan tot een tender. Zes marktpartijen zijn uitgenodigd om op basis van een ontwikkeldocument en binnen de regels van het bestemmingsplan een grondaanbieding te doen. Indien we in december 2017 tot gunning kunnen overgaan verwachten we een mogelijke start bouw eind 2018 / begin 2019.

In november 2017 starten we met het bouw- en woonrijpmaken van deze gebiedsontwikkeling. Vanaf februari 2017 zijn we met bewoners uit de directe omgeving in overleg gegaan over de verkeersontsluiting, het handhaven van bomen en een tijdelijke ontsluiting voor bouwverkeer. Met deze bewonersgroep is nog niet op alle aspecten overeenstemming bereikt. Bewoners blijven problemen hebben met de voorgestelde ontsluiting via de Volsellastraat op de Griftdijk. Op 25 oktober 2017 heeft er in de wijkraad Oosterhout overleg plaatsgevonden over de ontstane situatie. Via de voorzitter van de wijkraad is aan de raad gemeld dat de ontsluiting via de Volsellastraat als zeer onwenselijk wordt gezien. De wijkraad geeft aan dat een ontsluiting van met name het appartementengebouw via de nieuw te realiseren wijk Woenderskamp mogelijk een goed alternatief kan zijn. Het college wil dit alternatief nog eens bestuderen en zal de resultaten terug melden aan de raad. We starten binnenkort met het ontwerp van het park waarin alle ontwikkelingen geïntegreerd worden in een totaalplan Waaijenstein.

Concluderend: Alles overziend is de ontwikkeling van Waaijenstein gestart en wordt aan de ontwikkeling van het park nu de laatste hand gelegd. Inmiddels worden de vrije kavels gestaag uitgegeven en is een tender voor het appartementengebouw Waaijenstein gestart. Gezien de verschillende mutaties die er vanaf 2009 in de Waalsprong hebben plaatsgevonden ziet het college overigens geen mogelijkheden om het appartementengebouw zonder financiële gevolgen uit het programma te schrappen. Er zijn onvoldoende compensatie mogelijkheden Wat betreft de ontsluiting van het appartementencomplex zal ons college het alternatief van een ontsluiting ten behoeve van de appartementen via de wijk Woenderskamp bestuderen. Separaat vindt er in het kader van het project ‘rotonde Griftdijk’ ook nog overleg plaats met bewoners uit de Volsellastraat over ontsluitingsmogelijkheden via de busbaan. Het resultaat van beide alternatieven wordt aan de raad gerapporteerd. Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen

Gemeente Nijmegen

Pagina 3 van 4

drs. H.M.F. Bruls burgemeester

mr. drs. A.H. van Hout gemeentesecretaris

Gemeente Nijmegen

Pagina 4 van 4