Brief aan de raad Kantorenonderzoek ‘Waar een wil is, is een weg’

Postadres Gemeente Nijmegen

Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Bezoekadres Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen T 14 024 nijmegen.nl

Datum Onderwerp

Contactpersoon Carin Derks c.derks@nijmegen.nl T 024 – 329 27 73

27 juni 2023 Kantorenonderzoek ‘Waar een wil is, is een weg’

Geachte leden van de raad,

Ons kenmerk D 230559125

Met deze brief informeren wij u over de belangrijkste resultaten van het kantorenmarktonderzoek `Waar een wil is, is een weg`. Het kantorenonderzoek omvat de keuzes die we voor de kantorenmarkt kunnen maken en fungeert daarmee als economische bouwsteen voor de actualisatie van de Nijmeegse Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie vindt uiteindelijk de integrale afweging plaats.

Bijlage(n) Bijgevoegd: Ja

Aanleiding Met de Economische Visie 2021-2025 willen we zorgen voor aantrekkelijke, toekomstbestendige werklocaties. Kantoorlocaties behoren tot de werklocaties. Signalen uit de markt laten zien dat er behoefte is aan (nieuwe) kantoorruimte in Nijmegen. De afgelopen jaren hebben vooral in het teken gestaan van het terugdringen van het overaanbod aan kantoormeters; veel kantoorpanden zijn getransformeerd. Parallel hieraan zien we dat door de woningbouwplannen de werkfunctie op sommige plekken in het gedrang komt. De huidige kantorenmarkt vraagt om een andere focus: het behouden van voldoende kwalitatieve kantoormeters op aantrekkelijke, toekomstbestendige kantoorlocaties. De STEC-groep heeft voor ons onderzoek gedaan naar de Nijmeegse kantorenmarkt. In bijlage 2 treft u het onderzoeksrapport `Waar een wil is, is een weg` aan. De belangrijkste conclusies en beleidslijnen die een plek krijgen in de actualisatie van de Omgevingsvisie: 1.

We willen de groei van de kantorenmarkt op de belangrijkste kantoorlocaties faciliteren We constateren een uitbreidingsvraag van 32.000 m2 verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) tot 2032. Daarnaast is er een potentiële vervangingsvraag van 45.000 m2 tot 2032, vanwege de transformatie van kantoren naar andere functies. Op dit moment is er al een vervangingsvraag van 15.000 m2 VVO. Op basis van het kantorenonderzoek zien we nu al de ontwikkelrichting voor onze belangrijkste kantorenlocaties: het Stationsgebied en het centrum, de singels, de

Gemeente Nijmegen

Pagina 1 van 5

campussen, de Brabantse poort/Kerkenbos en Lent. Deze werken we de komende tijd verder uit in locatieprofielen die worden meegenomen in de actualisatie van de Omgevingsvisie. In bijlage 1 wordt een eerste aanzet voor een ontwikkelrichting gegeven. 2.

We willen verouderd aanbod van kantoren transformeren Er is sprake van een kwalitatieve mismatch op de kantorenmarkt. Tegenover de vraag staat een aanbod dat niet altijd op de beste plekken zit. Op de meest gewilde plekken is geen aanbod. Met name rond het Centraal Station en in het Centrum zijn veel plannen voor transformatie. Ook is het aanbod deels verouderd vanwege het niet kunnen voldoen aan energielabel C. Doordat er geen nieuw aanbod is op toekomstbestendige plekken stokt de doorstroming voor doorgroeiers, starters en scale-ups. In het actualisatietraject van de Omgevingsvisie kijken we of en hoe we een (gebiedsgerichte) transformatiestrategie op kunnen zetten voor kantoren met slechte energielabels, waarbij we eigenaren van kantoorpanden proberen te verleiden om kantoren om te zetten naar andere functies. Denk bijvoorbeeld aan kantoren op de singels, zoals Oranjesingel en een deel van de Sint Annastraat. Voor solitaire kantoren in woonmilieus is de lijn dat per locatie en pand moet worden afgewogen of transformatie mogelijk/wenselijk is of niet. In het rapport is hiervoor een als hulpmiddel een afwegingskader transformatie kantoorpanden opgenomen.

3.

We actualiseren de huidige beleidslijnen voor kantoren als onderdeel van de actualisatie Omgevingsvisie De beleidslijn voor kleine kantoren tot 500 m2 in woonwijken continueren we. De beleidslijn om kantoren tot 1.000 m2 toe te staan aan de stadsradialen, zoals bijvoorbeeld de Sint Annastraat en de Berg en Dalseweg, wordt enigszins aangepast: insteek is zoveel mogelijk clustering en concentratie van deze kantoren. Voor grotere kantoren die verder van het centrum gelegen zijn kan bekeken worden of transformatie een optie is. Voor het toestaan van kantoren tot 1.500 m2 in cultuurhistorische panden staan we maatwerk voor waarbij het de voorkeur heeft kantoren van deze omvang te clusteren op de toekomstbestendige kantoorlocaties, zoals het stationsgebied. We zijn zeer terughoudend in het toestaan van nieuwe kantoren op bedrijventerreinen en moedigen transformatie van langdurig leegstaande kantoren op deze terreinen naar bedrijfsruimte aan, aangezien de bedrijfsruimtemarkt krap is.

4.

We willen meer sturen door een duidelijke kantorenstrategie door bijvoorbeeld nadrukkelijker kantoormetrages op te nemen op toekomstbestendige locaties met plancapaciteit De huidige agglomeratiekracht van Nijmegen (1 woning = 1,4 baan) hangt voor een belangrijk deel samen met de aanwezigheid van de Radboud Universiteit, de ziekenhuizen en de Novio Tech Campus. We vinden het belangrijk dat spin-off ’s van deze instellingen en bedrijven in Nijmegen kunnen landen. Er zijn kansen voor gebiedsversterking op locaties waar het ertoe doet: het stations- en centrumgebied en de campussen. Met een duidelijke kantorenmarktstrategie vergroten we de bereidheid

van partijen om investeringen in vastgoed te doen. Het vergroot ook de kans op investeringen in de transformatie van slechte kantoormeters. Op deze manier halen we kwalitatief mindere kantoormeters uit de markt en voegen we kwalitatief duurzame kantoormeters toe. Ook draagt een keuze voor de meest toekomstbestendige kantorenlocaties rond ov-locaties, als het stationsgebied, het centrum en de beide campussen bij aan het terugdringen van de woon- werkpendel per auto. Bij een keuze voor meer regie op de kantorenmarkt staat het versterken van de brede welvaart en het faciliteren van economische groei centraal. Dit houdt o.a. in dat bij het ontwikkelen van gemengde stedelijke gebieden, zoals het centrum of de stationsomgeving bewust ook gekozen wordt voor een sterker vestigingsmilieu voor kantoren. In concreto: bewust kantoormeters realiseren in het Stationsgebied en binnen het Centrummilieu, naast de woonmeters. Dit kan meer risico voor planontwikkelaars betekenen: woon-meters zijn beter verkoopbaar dan kantoormeters. Het zal dus niet vanzelf gaan, het is belangrijk dat we duidelijkheid geven over het gewenste aantal vierkante meters kantoorruimte om niet alleen de woondoelstellingen, maar ook de werkgelegenheidsdoelstellingen in de stad te behalen.

Het programmeren van meer kantoren in plaats van woningen kan een financieel nadelig effect hebben voor de grondexploitaties van de gemeente. Wanneer dit het geval is, zal dit bij de herzieningen van de grondexploitaties inzichtelijk gemaakt worden en via het besluitvormingsproces van de herzieningen voorgelegd worden. Continue monitoren we de ontwikkelingen van dit kantorenbeleid op de grondexploitaties, zodat tijdige bijstelling van beleid mogelijk is. Regionale programmering maakt ruimte voor nieuwe kantoren mogelijk In het Regionaal Programma 2021-2024 van de Groene Metropoolregio zijn regionaal de afspraken vastgelegd met betrekking tot kantoren. De omgeving van het Centraal Station is hierin als dé meest toekomstbestendige kantoorlocatie aangewezen. Daarnaast worden ook de stations Heijendaal en Nijmegen Lent als potentiële overlooplocaties aangewezen, indien rondom Nijmegen CS onvoldoende kantoorruimte gerealiseerd kan worden. De Provincie Gelderland is bezig met een prognose voor kantoren. Hieruit blijkt dat de beide steden de meeste kantoorvierkante meters herbergen. Ook dit onderzoek laat zien dat de omgeving Centraal Station en Centrum is meest toekomstbestendig zijn. Nijmegen vervult een regiofunctie als het gaat om de vestiging van kantoren.

We stemmen bestuurlijk af over de kantorenmarktnota met onze regionale overlegpartners in het kader van het RPW (PFO Economie en Toerisme Rijk van Nijmegen en Bestuurlijk Platform Productieve Regio(GMR)). Monitoring kantorenmarkt We gaan de ontwikkelingen rond de kantorenmarkt tweejaarlijks monitoren zodat tijdige bijsturing mogelijk is. Het onderzoek van STEC kan worden gezien als een nulmeting. Belangrijke indicatoren zijn het leegstands- of aanbodpercentage, en ook de werkgelegenheidsontwikkeling.

Samenwerking met kennispartners en marktpartijen Voor het kantorenmarktonderzoek is tweemaal een marktpanel voor stakeholders georganiseerd om input uit de markt op te halen en de resultaten te toetsen. Aan de marktpanels hebben makelaars, ontwikkelaars/vastgoedpartijen, ondernemersorganisaties, individuele ondernemers, vertegenwoordigers van de Novio Tech Campus, Campus Heijendaal, andere overheden en intermediairs deelgenomen. We informeren de deelnemers over de besluitvorming en het eindrapport. Nu al zijn de accountmanagers de cruciale schakel tussen kantooreigenaren en kantoorgebruikers. We pakken dit nog verder op, zodat wensen en behoeften van de markt steeds in beeld zijn en programmeren en bemiddelen van (nieuwe) kantoren voldoende aandacht krijgen. Een werkgroep Vastgoed waarin op regelmatige basis het gesprek met vastgoedeigenaren, makelaars en ondernemers plaats vindt, is in oprichting.

Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen

A.P.W. van de Klift gemeentesecretaris

H.M.F. Bruls burgemeester

Bijlage 1 Ontwikkelprofiel belangrijkste kantoorlocaties in de stad

Op basis van het kantorenonderzoek zien we nu al de ontwikkelrichting voor onze belangrijkste kantorenlocaties. Deze werken we de komende tijd verder uit in locatieprofielen die worden meegenomen in de Omgevingsvisie. Het gaat om:

•

Het Stationsgebied en het Centrum aanwijzen als dé kantorenlocatie van de toekomst met de nadruk op ruimte voor diverse kleinschalige gebruikers tot 1.000 m2 VVO. Dit is een belangrijk signaal naar bedrijven en ontwikkelaars. Concreet is er veel belangstelling vanuit ICT-bedrijven voor een locatie rond het Centraal Station en Centrum. De uitbreidingsvraag hier is 9.500 m2 tot 16.500 m2 VVO. Opgave is om nieuwe kantoorruimte toe te voegen/te her-ontwikkelen voor diverse kleinschalige gebruikers tot 1.000 m2 VVO in een gemengd stedelijk gebied.

•

De Singels (onderdeel centrummilieu): aan de singels bevinden zich kantoren die vanwege de labelplicht niet meer courant gemaakt kunnen worden. Daarbij is transformatie naar wonen een optie, echter transformatie is alleen wenselijk als de voorraad die getransformeerd wordt, ook vervangen wordt door nieuwe kantoormeters of in (leegstaande) kantoren elders in het centrum of rond het centraal station.

•

Op beide campussen blijvend inzetten op het versterken van het profiel van Health en High Tech. De meeste vraag is er naar het innovatie-/campusmilieu 15.000 tot 20.000 m2 VVO. Belangrijk voor beide campussen is het creëren van schuifruimte elders in de stad met nieuw aanbod zodat de doorstroom mogelijk is.

•

De Brabantse poort/Kerkenbos als kwalitatief goede kantoorlocatie te beschouwen voor m.n. de zakelijke dienstverleners waarbij het creëren van een aantrekkelijke werkomgeving een aandachtspunt is om de toekomstbestendigheid te versterken.

•

Station Nijmegen Lent als kantoorlocatie behouden, deze biedt kansen voor een additionele single tenant ruimtevrager. Belangrijk hierbij is dat het kantoormilieu in Lent onderscheidend moet zijn aan het stationsgebied en het centrum.