Bijlage stand van zaken invulling woningbouwprogramma

Bijlage: Stand van zaken invulling woningbouwprogramma Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025: invulling woningbouwprogramma In oktober 2020 is in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025 vastgelegd op welke wijze gestuurd wordt op de woningmarkt. In deze agenda staat dat we ons extra inzetten voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. Dat zijn de één- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens, studenten, ouderen en mensen met een hulpvraag. Hierbij is ook vastgesteld dat gezinnen en huishoudens met hoge inkomens belangrijk zijn voor onze stad en dat het aanbod voor deze doelgroep voor een groot deel al aanwezig is in de stad en is opgenomen in de woningbouwprogrammering. Zoals in de uitvoeringsagenda staat: “De realisatie van woningen voor deze huishoudens wordt voldoende door de markt wordt opgepakt.” Dit is de zogenaamde vrije sector koop en huur of zoals dat in ons woonbeleid is gedefinieerd als ‘duur’ (koop vanaf € 280.000 of huur hoger dan € 975,92). Conform de uitvoeringsagenda maken we ruimte voor de woonmogelijkheden van onze prioritaire doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw. We voegen minimaal 10.000 woningen toe tot en met 2030. Om dit te realiseren hebben we in ons beleid vastgelegd dat we de plancapaciteit moeten vergroten naar 130% en dat we op stedelijk niveau gaan sturen op: • • • •

meer appartementen; meer sociale en middeldure huur (30% respectievelijk 15%); meer middeldure koopwoningen; meer woonruimte voor studenten.

Hierbij merken wij op dat we conform uitvoeringsagenda de vraag naar goedkope koopwoningen (tot € 220.000) invullen door doorstroming en transformatie in de bestaande stad. Voor het grondgebonden middeldure koopsegment (tot € 280.000) wordt ingezet op ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen tot 2030. Stand van zaken In de afgelopen periode hebben we gewerkt aan uitbreiding van de plancapaciteit, zodat we tot 2030 minimaal 10.000 woningen en circa 2.000 studentenwoningen toevoegen. De plancapaciteit voor de periode 2020 - 2030 is opgehoogd tot ruim 16.500 woningen. Hiermee hebben we momenteel voor circa 139% plancapaciteit en voldoen we aan de doelstelling uit de woondeal en de uitvoeringsagenda. Gedachte achter de (ook landelijke gehanteerde) doelstelling van 130% is dat méér dan 100% nodig is, omdat altijd een deel van de plannen later of niet wordt gerealiseerd. (Veel) meer dan 130% werkt ook contraproductief, omdat dan meer woningen dan nodig worden gepland. Dit leidt op termijn tot leegstand en onnodige inzet van capaciteit en middelen. Op korte termijn zijn er voor ruim 6.000 woningen zogenaamde “harde” plannen. Dat betekent dat er een anterieure overeenkomst is gesloten en/of een bestemmingsplan is vastgesteld. De fase van planontwikkeling van de overige woningen verschilt sterk.

Van concrete voorbereiding van een bestemmingsplan tot het opstellen van gebiedsvisies of ambitiedocumenten. Binnen het woningbouwprogramma werken we aan toevoeging van de betaalbare categorieën. Voor de prijscategoriën sociaal en middeldure huur hebben we in de planvoorraad tot 2030 voor bijna 30% aan plannen voor sociale huurwoningen opgenomen en voor middeldure huur is dit ruim 15%. In de koopcategorie tot € 280.000 zijn momenteel circa 2.000 woningen opgenomen in het programma. Zoals hiervoor gemeld bestaat een deel van het programma uit “zachte” plannen die in een vroege planvormingsfase zitten. Dit behoeft zoals gebruikelijk, nadere uitwerking en besluitvorming. Zowel over de inzet van stedelijke instrumenten, zoals de zelfbewoningsplicht, als besluitvorming op gebieds- of projectniveau.

Over de invulling van de motie Motie ‘Meer sturing op midden- en sociale huur in Nijmegen’ rapporteren wij u conform motie uiterlijk oktober van dit jaar terug. Om voldoende en het juiste type middeldure koopwoningen te realiseren zien we dat het enerzijds vanwege de schaarse ruimte steeds moeilijker wordt om voldoende grondgebonden middeldure koopwoningen te realiseren en anderzijds er door de schaarste in de huidige woningmarkt extra instrumenten nodig zijn om de woningen in de juiste prijscategorie te bouwen en te behouden. Hierover zijn wij in gesprek met het Rijk, provincie en regio en wordt er gesproken over inzet van andere instrumenten zoals conceptuele bouw, koopgarantregelingen of erfpachtconstructies om de bouw van betaalbare koopwoningen te stimuleren. Woningbouwontwikkelingen komende jaren Een belangrijk deel van de woningbouw vindt de komende jaren in de Waalsprong en Waalfront plaats. Er wordt gebouwd in de volgende prijscategorieën: Overeenkomstig verschillende raadsbesluiten worden in de periode 2021 tot en met 2026 er circa 6.500 woningen in de Waalsprong gebouwd, waarvan 41% huur en 59% koop. Hieronder vallen ruim 1.700 sociale huurwoningen (26%), ruim 500 middeldure huurwoningen (8%), circa 625 goedkope en middeldure koopwoningen (10%) en ruim 3.600 woningen in de dure huur en koop (56%).

In Waalfront wordt 40% van alle woningen in de sociale huur, middeldure huur of goedkope koop gebouwd. De komende jaren worden er nog circa 1.500 woningen gebouwd, waaronder ruim 300 sociale huurwoningen en ook ruim 300 middeldure huur en/of goedkope koopwoningen. Op basis van de Omgevingsvisie worden de plannen voor het stationsgebied/binnenstad en in de Kanaalzone verder uitgewerkt. In deze plannen zijn momenteel ruim 8.000 woningen opgenomen, waarvan circa 30% sociaal, circa 20% middeldure huur en circa 20% in de middeldure koop. Prijsontwikkelingen bestaande bouw Zoals gemeld zetten we conform Uitvoeringsagenda Wonen voor voldoende aanbod van goedkope koopwoningen in op doorstroming en transformatie in de bestaande woningvoorraad. Hierin zien we dat er van 2019 naar 2020 een afname van verkopen tot €200.000 (van 28% naar 15%) en een toename van verkopen tussen de €200.000 en €300.000 (van 37% naar 41%). Concreet gaat het om bijna 900 woningen die in 2019 en 2020 onder de €200.000 zijn verkocht (21% van het totaal aantal transacties). Tussen de €200.00 en €300.000 gaat het om bijna 1.650 woningen (38%). Bij elkaar 59% van het totaal aantal transacties. In 2019 was dit aandeel 65% en in 2020 56% (bron: woningmarktcijfers).

Deze cijfers geven aan dat de bestaande woningvoorraad nog steeds een belangrijke functie heeft in het invullen van de vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen. We blijven deze cijfers nauwlettend volgen. Het periodiek in beeld brengen van vraag en aanbod gebeurt volgend jaar. Dan worden de cijfers van het driejaarlijkse landelijke WoON-onderzoek bekend en wordt onderzocht welke woningbehoefte dit voor Nijmegen oplevert. In het najaar van 2022 wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de uitkomsten van het lokale woonbehoefteonderzoek, zodat beoordeeld kan worden of bijstelling van prijsgrenzen en ambities nodig is.